REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
El JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL MERCANTIL
TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
PARTE ACTORA
Ciudadano PHILIPPE HENRY GAUTIER RAMIA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, con Cédula de Identidad Nº V-5.537.139 APODERADOS JUDICIALES: LUIS MANUEL VILLA, JESUS ARTURO BRACHO y MOISES AMADO, letrados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 33.831, 25.402 y 37.120, respectivamente.
PARTE DEMANDADA
Sociedades mercantiles PROMOTORA KEY POINT C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 21 de noviembre de 1.996 bajo el No. 49, Tomo 325-A-Pro; y CANAL POINT RESORT C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 16 de noviembre de 1.992, bajo el No. 34, Tomo 71-A-Pro. APODERADOS JUDICIALES: JAMEZ HERNANDEZ, SUNLIGHT DIAZ y GUILLERMO ESTRELLA, letrados en ejercicio, mayores de edad, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 64.940, 14.952 y 53.910, en ese orden.
MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
(REENVIO)
Objeto de la pretensión: Dos (02) inmuebles, el primero; constituido por un apartamento identificado como “A-35”, ubicado en el cuarto (04) piso del edificio “A” del Conjunto Residencial Key Point (segunda etapa), de una superficie cubierta de ciento setenta y dos metros con treinta y seis decímetros cuadrados (172,36 Mts2), con puesto de yate Nº Y-09. El segundo constituido por un apartamento identificado con letra y número “B-32”, ubicado en el tercer (03) piso del edificio “A” del Conjunto Residencial Key Point (segunda etapa), de una superficie cubierta de ciento cuarenta y ocho metros cuadrados con cincuenta y siete decímetros (148,57 Mts2), con puesto de yate Nº Y-10. Ambos ubicados en el sector La Aquavilla, Jurisdicción del Municipio Urbaneja, Complejo Turístico “El Morro”, Puerto la Cruz, Estado Anzoátegui, Venezuela.
I
Con motivo de la sentencia dictada el 14 de noviembre de 2.006 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual casó la decisión proferida el 11 de agosto de 2005 por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y consecuencialmente, anuló el referido fallo, ordenando reponer la causa al estado en que se dictara una nueva sentencia sin incurrir en los vicios detectados, previa distribución, correspondió a este Órgano Jurisdiccional el conocimiento de la causa.
Recibido el presente expediente el 30 de enero de 2007 este Órgano Jurisdiccional, fijó un lapso de cuarenta (40) días calendarios consecutivos a los fines de dictar sentencia de conformidad con en el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil, previa notificación de las partes y vencimiento del respectivo lapso establecido en el artículo 90 eiusdem.
II
ANTECEDENTES
Mediante libelo admitido por el procedimiento ordinario el 25 de abril de 2001 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los abogados Jesús Arturo Bracho y Luís Manuel Villa, apoderados judiciales del ciudadano PHILIPPE HENRY GAUTIER RAMIA, demandaron a las empresas PROMOTORA KEY POINT C.A. y CANAL POINT RESORT C.A. por Cumplimiento de Contrato, ordenándose el emplazamiento respectivo.
Infructuosa como fue la citación personal de la parte demandada, se procedió a publicar carteles. Efectuadas tales actuaciones, el Secretario accidental del a quo dejó constancia de que se cumplieron las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Vencido el lapso de emplazamiento, se designó como defensor judicial de las demandadas al abogado Rafael Larez Fermín, quien luego de notificado, aceptó el nombramiento y se juramentó.
Citado el referido defensor, procedió a contestar la demanda incoada en contra de sus representados, negando, rechazando y contradiciendo genéricamente la misma, tanto en los hechos como en el derecho.
Por escrito presentado el 22 de julio de 2002, el ciudadano ENRIQUE BECKHOFF BENKO, en su carácter de presidente de las empresas CANAL POINT RESORT C.A y PROMOTORA KEY POINT C.A. asistido por el abogado Guillermo Estrella, opuso las cuestiones previas prevista en los ordinales 6º (8º del artículo 340) y 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil e impugnó la cuantía de la demanda. Junto al referido escrito presentó acta constitutiva, estatutos y asambleas generales de las referidas compañías y asimismo, otorgó poder apud acta al aludido letrado (Fls. 124-173, P. I).
A través de escrito fechado 02/08/2002 la parte actora se opuso a las cuestiones previas alegadas por la accionada.
En decisión del 23 de octubre de 2002 el a quo declaró improcedente la cuestión previa referida al ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, exponiendo que no existía una condición o plazo pendiente, e igualmente en cuanto al ordinal 6º de dicha norma, la consideró subsanada.
Mediante escrito presentado el 27 de noviembre de 2002 el apoderado judicial de la parte demandada, procedió a contestar la demanda, negándola y rechazándola en todas y cada una de sus partes. Asimismo, impugnó la cuantía de la misma por exagerada.
En la oportunidad para promover pruebas, el 20 de enero de 2003, el patrocinante de la parte accionada reprodujo los instrumentos consignados con el libelo por el demandante, alegando a su vez, una serie de defensas. Por su parte, la representación judicial de la parte actora ratificó los referidos medios e igualmente, promovió documentales, informes, exhibición y experticia.
Mediante decisión dictada el 12 de febrero de 2003, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la prueba de exhibición promovida por la parte actora, fijando oportunidad para la evacuación de la misma. Asimismo, admitió la prueba de experticia y fijó el lapso para llevarla a cabo (F. 225).
En la oportunidad del acto de informes el 04 de junio de 2006 por ante el juzgado de la causa, ambas partes presentaron escritos, no realizándose observaciones.
Mediante sentencia dictada el 25 de agosto de 2003, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial declaró parcialmente con lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara PHILIPPE HENRY GAUTIER RAMIA en contra de las empresas PROMOTORA KEY POINT C.A. y CANAL POINT RESORT C.A., ejerciendo apelación el apoderado de la parte demandada, la cual fue oída en ambos efectos el 18 de septiembre de 2003.
Remitidos los autos al Superior Distribuidor le correspondió su conocimiento y decisión al Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, abocándose el Juez de ese despacho a la causa el 16 de octubre de 2003.
Por escritos presentados el 17 de noviembre de 2003 las partes ejercieron su derecho a informar ante dicha alzada. No se realizaron observaciones.
Por decisión del 11 de agosto de 2005 el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial declaró nula la sentencia de instancia, y parcialmente con lugar la demanda, siendo recurrido el fallo por la representación de la parte demandada y casado el mismo el 14 de noviembre de 2006 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
III
DE LA DECISIÓN DEL MÁXIMO TRIBUNAL
A través de decisión del 14 de noviembre de 2006 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia casó de oficio el fallo del 11 de agosto de 2005 proferido por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, estableciendo lo siguiente:
“(…) En el caso sub-examine, específicamente en el numeral TERCERO… del dispositivo del fallo, entre otros pronunciamientos, se ordena a las accionadas a entregar al demandante el documento de propiedad definitivo de los inmuebles objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, sin embargo, en el numeral CUARTO… del preindicado capítulo, el sentenciador de Alzada agrega que ‘para el supuesto que no pueda ser ejecutada la entrega forzosa…’ de los bienes dados en venta… se proceda a cobrar el precio que tuviesen dichos inmuebles…’
Dados los términos en que se plantean las resoluciones contenidas en la decisión del juzgador con competencia funcional jerárquica vertical, es concluyente afirmar que desacertadamente, brinda dos opciones, las cuales conllevan a una absoluta incertidumbre sobre su objeto y ejecución, a saber, la primera, la entrega al accionante de las estructuras de las propiedades, no obstante, se repite, haber dejado señalado con respecto a ello, que la culminación de la obra constituye un hecho imposible y, de otro lado, el cobro del precio de los predichos apartamentos, por tanto, es contradictoria. Además, esta última condena depende, y por ello es condicional el fallo, de un acontecimiento que lejos de ser solamente futuro e incierto, según sus propios dichos, es irrealizable.
Con base a las razones de hecho y de derecho, anteriormente explicadas, concluye esta sede casacional en que la recurrida adolece del vicio de inmotivación y contradicción, resultando además condicional, por tanto se infringieron los artículos 12 y 243 ordinal 4º) del Código de Procedimiento Civil, quebrantamientos éstos de orden público que necesariamente deben ser censurados por la Sala, situación que la faculta para casar de oficio de decisión cuestionada y declarar de conformidad con lo previsto en el artículo 244 eiusdem la nulidad de la misma…
IV
DE LA NULIDAD DEL FALLO RECURRIDO
Por cuanto en el acto de informes presentados ante el Juzgado Superior que conociera de la causa, la representación de la parte demandada argumentó la presunta presencia de un vicio en el cuerpo del fallo recurrido, en virtud de que impugnó la cuantía de la demanda tanto en el escrito de oposición de cuestiones previas como en la contestación al fondo de ésta y el a quo no expresó nada en relación a esta defensa, esta alzada ingresa al análisis y resolución de la denuncia planteada.
En este sentido, este Órgano Jurisdiccional de la revisión de la sentencia proferida el 25 de agosto de 2003, observa que el tribunal de la causa sólo hizo referencia a la defensa planteada por la demandada en el particular “Cuarto” de la parte dispositiva de la decisión, señalando:
“…Por haber sido declarada parcialmente con lugar la demanda incoada no hay condenatoria en costas. Habida cuenta de lo anterior, resulta inoficioso en este caso emitir pronunciamiento en torno a la impugnación de la cuantía establecida para la demanda.…”.
Sobre el vicio de incongruencia negativa, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 103 del 27 de abril de 2001, (Exp. N° 00-405, caso: Hyundai de Venezuela, C.A. vs Hyundai Motors Company), señaló:
“…Tiene establecido la jurisprudencia de este Máximo Tribunal, que el vicio de incongruencia del fallo se produce cuando el Juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa).
Esta última hipótesis conduce a establecer que el Juez tiene la obligación de considerar y decidir sobre todos y cada uno de los alegatos formulados por sus partes, es decir, sobre todo aquello que constituye un alegato o una defensa, regla ésta llamada principio de exhaustividad.
En este sentido, la Ley adjetiva impone al Juez la determinación y posterior análisis de todos los alegatos y defensas esgrimidas en el proceso, los cuales deben necesariamente ser tomados en cuenta para la sentencia que se emita ...”
De modo que, en consonancia con el criterio jurisprudencial antes expuesto, se evidencia de autos que en la parte motiva del fallo efectivamente se omite apreciación respecto a la impugnación de la cuantía alegada por la demandada, siendo que es labor de los jueces pronunciarse sobre todo lo que forma parte del thema decidendum, y al no haberlo hecho la recurrida, infringió el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, incurriendo en el vicio de incongruencia negativa, vulnerando igualmente el artículo 12 eiusdem, al no atenerse a lo alegado y probado en autos. En consecuencia, la denuncia formulada por el recurrente es procedente, lo que conlleva a la nulidad del fallo recurrido. Y así se declara.
De modo, que habiendo sido anulada la sentencia dictada por el a quo en fecha 25/08/2003, corresponde a esta Superioridad proferir el correspondiente fallo sustitutivo, conforme al artículo 209 del Código de Procedimiento Civil.
V
PUNTO PREVIO
En el acto de contestación de la demanda, la representación judicial de la parte accionada, impugnó la cuantía por exagerada, por lo que esta alzada se adentra al análisis y subsecuente resolución del punto previo en referencia.
Esta Alzada observa:
La representación judicial de la accionada impugnó la cuantía establecida en el escrito libelar, alegando lo siguiente:
“… a tenor de lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, impugno, por exagerada, la estimación que, de la acción, hizo la representación judicial del demandante en la cantidad de SEISCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 600.000.000,00)…” (F.205).
La cuantía señalada como exagerada por el impugnante, hace nacer una carga para éste, en virtud de que se encuentra alegando un nuevo elemento dentro del juicio, el cual consiste en una estimación distinta a la hecha por el actor, pues no solamente debe establecer cuál es el monto en que tiene que ser estimada la demanda, sino también demostrar el hecho cierto de donde proviene tal valor y de no hacerlo no cumple con el deber de otorgarle a la otra parte la oportunidad de desvirtuar tales argumentos, y así poder igualmente el Juez de mérito tener los elementos para establecer tal monto, tal ha sido el criterio establecido en forma pacífica y reiterada por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal desde pretérita data (Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, sentencia de fecha 23 de febrero de 1994, con ponencia del Magistrado Alirio Abreu Burelli, reiterada en fecha 18 de abril de 1996).
En el caso de autos el demandado impugnó la cuantía de la demanda en forma pura y simple, sin demostrar qué cuantía debía contener la misma, y al no hacerlo el monto estimado por el actor quedó firme. En consecuencia, la estimación hecha por el accionante en su pretensión quedó establecida en la cantidad de Seiscientos Millones de Bolívares (Bs. 600.000.000,00). Y así se decide.
Resuelto el punto previo, esta Superioridad debe adentrarse al juicio de mérito.
VI
MOTIVACION
Revisados los autos y en acatamiento a la sentencia proferida en fecha 14 de noviembre de 2006 por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis y resolución de la apelación interpuesta por la parte demandada en contra del fallo dictado el 25 de agosto de 2003 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Se inició el presente proceso por demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano Philippe Henry Gautier Ramia en contra de las empresas Promotora Key Point C.A. y Canal Point Resort C.A., alusivo a dos (02) inmuebles: el primero, constituido por un apartamento identificado como “A-35” y puesto de yate Nº Y-09 ubicado en el cuarto (04) piso del edificio “A” del Conjunto Residencial Key Point (segunda etapa), y el segundo, constituido por un apartamento identificado como “B-32” y puesto de yate Nº Y-10 ubicado en el tercer (03) piso del edificio “A” del Conjunto Residencial Key Point (segunda etapa). Ambos ubicados en el sector La Aquavilla, Jurisdicción del Municipio Urbaneja, Complejo Turístico “El Morro”, Puerto la Cruz, Estado Anzoátegui.
La parte demandada (recurrente), apeló de la sentencia del a quo del 25/08/2003, señalando en los informes presentados ante el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual conoció primigeniamente de la apelación, lo siguiente:
Que debía declararse la improcedencia del reclamo realizado por el actor respecto al pago de la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.250.000.000,oo), por cada apartamento por concepto de daños y perjuicios, ya que éstos se pactaron como cláusula penal, en un cincuenta por ciento (50%) del primer aporte que efectuara el comprador y que en tal virtud, de ser declarada con lugar la demanda, las accionadas solo estarían obligadas a pagar la suma de CUARENTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS TREINTA MIL QUINIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 47.530.568,09), y no lo que pretendía el actor;
Que de los contratos consignados por el demandante se desprendía que las obligaciones reclamadas estaban sometidas a un término tácito suspensivo, el cual no había sido fijado por las partes con posterioridad a la celebración de los contratos ni tampoco había sido fijado por algún tribunal a petición de las mismas, por lo cual las obligaciones no eran exigibles, estando suspendida su ejecución;
Que en relación a la prueba de inspección judicial, depuesta el 06 de marzo de 2001, la misma fue evacuada extra litem, lo cual solo era procedente cuando se pretendía hacer constar el estado o circunstancias que pudieran desaparecer o modificarse por el transcurso del tiempo, y esto no fue alegado ante el juez que se promoviera, por lo que el actor no cumplió con estos requisitos, para que la inspección tenga valor de plena prueba, por lo que la misma no podía ser apreciada, y así pedía se declarara;
Que asimismo los veintiséis (26) recibos originales, marcados con las letras de la “A” a la “Z”, tenían pleno valor probatorio ya que no fueron impugnados por su representada, demostrando que el actor pagó a cuenta de los bienes objeto del litigio, las cantidades de US$ 228.125,00 sobre el apartamento B-32 y por el apartamento A-35 con el respectivo puesto de yate, la cantidad de US$ 259.250,00, quedando demostrado que el actor sufragó solo esas cantidades, a cuenta del precio estimado;
Que en cuanto a la prueba de informes solicitada al Registro Subalterno del Distrito Bolívar del Estado Anzoátegui, respecto de los gravámenes y medidas que existieren sobre la Parcela M-23 del Complejo Turístico “El Morro” del sector La Aquavilla, del Estado Anzoátegui, la actora pretendía demostrar el riesgo inminente sobre los apartamentos adquiridos, lo cual no guardaba relación alguna con los fundamentos alegados por el actor para demandar, por lo que dicha prueba era irrelevante y así pedía se declarara;
Que en cuanto a la prueba de exhibición del documento de condominio y permiso de habitabilidad del Conjunto Residencial y Vacacional Canal Point Resort, el demandante no acompañó con su solicitud copia de los documentos, o en su defecto, la afirmación de los datos que conociera de los mismos, de modo que la inobservancia de tales requisitos imposibilitaba el dar por exacto el contenido de documento alguno, por lo que solicitaba que así fuera declarada;
Que igualmente, la prueba de experticia en la forma como fue solicitada, de manera alguna demostraba el precio de adquisición, hoy en día, de un inmueble de las características ofrecidas al actor en los respectivos contratos preliminares de compraventa, por lo que la misma resultaba impertinente para demostrar que los montos demandados por concepto de daños y perjuicios eran procedentes;
Que, por otra parte, del contenido del capítulo VIII del escrito de promoción, se evidenciaba que el actor pretendía demostrar lo que le costaría, hoy en día, adquirir en bolívares la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA ($ 487.375,00), siendo que el actor no estimó los daños y perjuicios demandados en base a esa diferencia en bolívares de las cantidades que pagó en dólares, no pudiendo probar un hecho que no fue alegado oportunamente, por lo que dicha prueba resultaba impertinente y así pedía se declarara;
Que la demandada había promovido, conforme al principio de comunidad de la prueba, el mérito favorable que se desprendía de los autos, en especial el que provenía del escrito libelar y los contratos preliminares;
Finalmente adujo la improcedencia de la pretensión de indexación de las cantidades demandadas
La representación del actor presentó informes en los cuales manifestó:
Que la acción se encuentra fundamentada en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil, en virtud del incumplimiento de la demandada, de las cláusulas Sexta, Séptima, Décima Segunda y Décima Quinta de los contratos celebrados el 11 de junio de 1988, autenticados por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador;
Que las demandadas se habían obligado a realizar la venta en plena propiedad de dos apartamentos identificados como A-35 y B-32, así como sus anexos;
Que el demandante había cancelado a las accionadas, de acuerdo al cronograma de pagos las siguientes cantidades:
“… Apartamento B-32, así como el aparcadero para yates y lanchas señalado como Y-10, respectivamente la cantidad total de DOSCIENTOS VEINTIOCHO MIL CIENTO VEINTICINCO DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA ($228.125,00), que a solos efectos de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 117º de la Ley del Banco Central de vigente, su equivalente en Bolívares asciende de acuerdo al tipo de cambio fijo de (Bs.1.600); es la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.365.000.000,00); sólo debiendo a los constructores la última cuota pactada según el cronograma de pagos establecido para la construcción de los inmuebles lo que se produciría al momento de obtenerse el Permiso de Habitabilidad o su equivalente, previa notificación de LA PROMOTORA a EL COMPRADOR. Apartamento B-35, así como el aparcadero para yates y lanchas señalado como Y-9, respectivamente la cantidad total de DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE DOSCIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA ($259.250,00), que a solos efectos de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 117º de la Ley del Banco Central para la presentación del presente acto de informes, es la cantidad de Bolívares asciende de acuerdo al tipo de cambio fijo de (Bs.1.600); es la cantidad de CUATROCIENTOS CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.414.800.000,00); sólo debiendo a los constructores la última cuota pactada según e cronograma de pagos establecido para la construcción de los inmuebles lo que se produciría al momento de obtenerse el Permiso de Habitabilidad o su equivalente, previa notificación de LA PROMOTORA a EL COMPRADOR. …”
Efectuó una enumeración de las pruebas presentadas ante el a quo, ratificándolas;
Que a pesar de no haber sido pretendida en el libelo, la alzada debía aplicar como pago subsidiario por concepto de daños y perjuicios, lo estipulado en la Cláusula Novena del contrato (Cláusula Penal), sin que ello implicara violación al principio de reformatio in peius, por lo que solicitaba que se modificara la sentencia del a quo en este sentido y se declarara sin lugar el recurso de apelación;
Revisadas las actas procesales y los fundamentos del recurso, debe esta Superioridad adentrarse a la resolución del juicio de mérito.
Esta Alzada Observa:
La acción por la cual se contrae el presente proceso es la de Cumplimiento de Contrato y Daños y Perjuicios, incoada por el ciudadano PHILIPPE HENRY GAUTIER RAMIA en contra de las empresas PROMOTORA KEY POINT C.A. y CANAL POINT RESORT C.A. alusiva a Dos (02) inmuebles, signados como “A-35”, con puesto de yate Nº Y-09 y “B-32”, con puesto de yate Nº Y-10”, del Conjunto Residencial Key Point, ubicados en el sector La Aquavilla, Jurisdicción del Municipio Urbaneja, Complejo Turístico “El Morro”, Puerto la Cruz, Estado Anzoátegui, Venezuela.
En este sentido, aduce la parte actora en el escrito libelar, lo siguiente:
Que celebró contratos de compraventa fechados 11 de junio de 1998, autenticados por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda;
Que en virtud de estas convenciones, el actor era adquiriente, por justo título, ya que había cancelado la totalidad del precio fijado para los apartamentos Nros. B-32 y B-35, así como los aparcaderos de yates señalados como Y-9 y Y-10;
Que el actor había abonado prácticamente la totalidad del precio de los inmuebles, por cuanto pagó por el apartamento y sus anexos, denominado B-32 la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y UN DÓLARES AMERICANOS “($241.025,00)” Sic, que equivalía en Bolívares a la suma de CIENTO TREINTA Y UN MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.131.599.650,00) y por el apartamento y sus anexos distinguido B-35, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS ($.259.250,00), que conforme al artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela, equivalían en bolívares para la época, a CIENTO CUARENTA y UN MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 141.550,500), calculados a la tasa de Quinientos Cuarenta y Seis Bolívares (Bs. 546) por cada dólar, todo ello evidenciado en los recibos de cancelación que consignaba en copia simple, reservándose la oportunidad para presentarlos en original;
Que hasta la fecha las demandadas no habían cumplido con su obligación de terminar la construcción de los inmuebles, lo que constaba en inspección judicial evacuada el 06 de marzo del año 2001, que anexaba marcada “F”;
Adujo que el incumplimiento en la construcción de los inmuebles tenía una data de más de dos (2) años, aproximadamente;
Que siendo imposible que se produjera el perfeccionamiento de la compra venta pactada, en los plazos y condiciones acordados, procedía a demandar conforme al artículo 1.167 del Código Civil;
En la parte petitoria, solicitó:
“… PRIMERO: Que se les ordene a las empresas demandadas el cumplimiento de los contratos de compraventa suscritos ambos en fecha 11 de junio de 1.998…
SEGUNDO: Que en caso de imposibilidad de los demandados de poder cumplir con el objeto de los contratos de venta, cuyo cumplimiento hoy se pretende, se les condene por concepto de indemnización por daños y perjuicios causados directamente al patrimonio de nuestros representados, que le sean cancelados la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES, (Bs. 250.000.000,00), POR CADA APARTAMENTO, C/U, … cantidad esta que representa el monto para la fecha de la posible adquisición en la zona de un inmueble de las mismas características y condiciones que los ofrecidos en el documento de compraventa … ”
Peticionando igualmente, que a las citadas cantidades se les aplicara indexación y que se condenara a pagar las costas, costos y honorarios profesionales de abogados.
Anexo al libelo, la representación de la parte actora produjo los siguientes instrumentos:
1. Original de escrito de solicitud de Inspección Judicial, peticionada por la representación judicial de la parte actora, ante el Juez del Municipio Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, con sello de recibido el 06/03/2001 (F.21-22, Pieza I), la cual está referida a las documentales de evacuación de esta prueba cursantes a los folios 39 al 46, apreciándose procesalmente junto con estas últimas;
2. Copia certificada de instrumento poder, cuyos originales fueron retirados por la parte actora dejando constancia el Secretario del a quo (Vto. F. 315, Pieza I), autenticado el 08/02/2001 por ante la Notaría Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, asentado bajo el Nº 22, Tomo 23, mediante el cual el ciudadano Philippe Henry Gautier Ramia confiere poder judicial a los abogados Luís Manuel Villa, Jesús Arturo Bracho y Moisés Amado (F.23-24, Pieza I). Dicho instrumento se aprecia procesalmente conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnado por la demandada;
3. Copia certificada de contrato de venta, cuyos originales fueron retirados por la parte actora, dejando constancia el Secretario del a quo (Vto. F. 315), que fue celebrado entre Promotora Key Point C.A. y Philippe Henry Gautier Ramia, sobre el apartamento identificado con letra y número A-35, ubicado en el Tercer y Cuarto piso del Edificio “A” del Proyecto y un aparcadero para yates signado como Y-9, autenticado por ante la Notaría Undécima de Caracas, el 11 de junio de 1998, bajo el Nº 56, Tomo 140 (F.25-31). Se valora conforme al artículo 429 del Código Civil, al no haber sido objeto de cuestionamiento por la demandada, sino más bien reconocidos por ésta en su contenido y firma;
4. Copia certificada de contrato de venta, cuyos originales fueron retirados por la parte actora dejando constancia el Secretario del a quo (Vto. F. 315), celebrado entre Promotora Key Point C.A. y Philippe Henry Gautier Ramia, sobre el apartamento identificado con la letra y número B-32, ubicado en el Tercer y Cuarto piso del Edificio “B” del Proyecto y un aparcadero para yates signado como Y-10, autenticado por ante la Notaría Undécima de Caracas, el 11 de junio de 1998, bajo el Nº 55, Tomo 140. Se valora conforme al artículo 429 del Código Civil, teniéndose por válidos al haber sido reconocidos en su contenido y firma por la demandada;
5. Original de inspección ocular (F.39-46, Pieza I), evacuada por ante el Juzgado del Municipio Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, el 06 de marzo del 2001, sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con la letra y número M-23, denominada “Centro Turístico Vacacional Residencial Key Point”, ubicada en el Complejo Turístico “El Morro”, sector “La Aquavilla”, del mencionado Estado. En dicha inspección se dejó constancia de los siguientes particulares:
“… En el día de hoy seis de marzo de 2001, siendo las 1:30 p.m., se trasladó y constituyó el Tribunal en la sede del Centro Turístico Vacacional Residencial KEY PONINT, ubicado en la parcela de terreno distinguida con la letra y número M-23, Complejo Turístico “El Morro”, (…) Primero: El Tribunal deja constancia por así haberlo observado, que en la construcción no se encuentra identificado ningún apartamento, sin embargo, se observa que el estado de construcción de la Edificación se encuentra inconclusa, es decir, no están construidos completamente los Apartamentos.- … Segundo Particular: El Tribunal deja constancia que no se observó la construcción de ningún aparcadero para yates.- … Tercer Particular: El Tribunal deja constancia por así haberlo visto que la construcción general de los Edificios se encuentra en estado de abandono y deterioro…” (sic).
La parte demandada se opuso a la prueba argumentando que la misma no llenaba los extremos legales para que tuviese valor de plena prueba, sosteniendo que no estuvo sometida al contradictorio y no fue ratificada en juicio.
En este sentido considera este jurisdicente, que ha sido criterio reiterado de la jurisprudencia sobre el control de esta prueba, que la inspección judicial producida fuera de juicio no requiere estrictamente la presencia de las partes, pues es el Juez quien la realiza. Asimismo, la Sala de Casación civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nº 399, expediente Nº 00-071 (30/11/2000), estableció:
“(…) la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho…”
En efecto, la inspección judicial extra litem es un medio probatorio directo, es decir, que no se requiere intermediarios, pues es el propio Juez quien la realiza, lo que hace indefectible que las actas que aquí se analizan tengan pleno valor probatorio, apreciándose conforme a las reglas del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil;
De manera que, de la inspección de marras se desprende: a) Que en la construcción no se encuentra identificado ningún apartamento; b) Que el estado de construcción de la Edificación se encuentra inconclusa; c) Que no existe construcción de ningún aparcadero para yates; y d) Que la construcción general de los Edificios se encuentra en estado de abandono y deterioro. Por lo que con la inspección se demuestra que para la fecha 06 de marzo de 2001 los inmuebles en referencia no habían sido concluidos, y la edificación que se hallaba en el lugar, estaba abandonada y en estado de deterioro.
6. Copias certificadas de recibos de pago, cuyos originales fueron desglosados del expediente a petición de la parte actora, dejando constancia de ello el Secretario del a quo (Vto. F. 315), del apartamento signado con la letra y número A-35 y puesto de yate Nº Y-9, ubicado en el Conjunto Residencial Key Point, por las siguientes cantidades y cuotas (F.47-59):
• TRES MIL SEISCIENTOS CINCUENTA DOLARES CON 00/100 (US$ 3.650,00) por concepto de pago de la cuota Nº 12, fechado 05/08/1999 (Fls.47-285);
• CATORCE MIL SEISCIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 14.600,00) por concepto de pago de la cuota Nº 11, fechado 11/06/1999 (Fls.48-286);
• CATORCE MIL SEISCIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 14.600,00) por concepto de pago de la cuota Nº 10, fechado 21/04/1999 (Fls.49-287);
• CATORCE MIL SEISCIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 14.600,00) por concepto de pago de la cuota Nº 9, fechado 16/03/1999 (Fls.50-288);
• CATORCE MIL SEISCIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 14.600,00) por concepto de pago de la cuota Nº 8, fechado 24/02/1999 (Fls.51-289);
• CATORCE MIL SEISCIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 14.600,00) por concepto de pago de la cuota Nº 7, fechado 21/01/1999 (Fls.52-290);
• CATORCE MIL SEISCIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 14.600,00) por concepto de pago de la cuota Nº 6, fechado 21/01/1999 (Fls.53-291);
• CATORCE MIL SEISCIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 14.600,00) por concepto de pago de la cuota Nº 5, fechado 16/11/1998 (Fls.54-292);
• CATORCE MIL SEISCIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 14.600,00) por concepto de pago de la cuota Nº 4, fechado 16/11/1998 (F.55-293);
• CATORCE MIL SEISCIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 14.600,00) por concepto de pago de la cuota Nº 3, fechado 09/09/1998 (Fls.56-294);
• CATORCE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA DÓLARES CON 00/100 (US$ 14.600,00) por concepto de pago de la cuota Nº 2, fechado 04/08/1998 (Fls.57-295);
• CATORCE MIL SEISCIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 14.600,00) por concepto de pago de la cuota Nº 1, fechado 01/07/1998 (Fls.58-296);
• NOVENTA Y CINCO MIL DÓLARES CON 00/100 (US$ 95.000,00) por concepto de pago inicial, fechado 11/06/1998 (Fls.59-297). Los antes descritos recibos no fueron impugnados por la parte demandada, sino, por el contrario, reconocidos, por lo que los mismos tienen valor probatorio conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Dichos instrumentos demuestran el monto global pagado por el apartamento A-35 y puesto de yate Y-9, que fue de DOSCIENTOS VEINTIOCHO MIL CIENTO VEINTICINCO DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA SIN CENTIMOS (US$ 228.125,00);
• Copias simples de estados de cuenta del ciudadano Philippe Gautier Ramia, sobre el referido inmueble (F. 60-61 y 299-301), las cuales se desechan por no tratarse de las copias establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
2. Copias certificadas de recibos de pago, cuyos originales fueron retirados por la parte actora dejando constancia el secretario del a quo (Vto. F. 315), del apartamento signado con la letra y número B-32 y puesto de yate Nº Y-10, ubicado en el Conjunto Residencial Key Point, por las siguientes cantidades y cuotas (F.63-75):
• TRES MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO DÓLARES CON 00/100 (US$ 3.225,00) por concepto de pago de la cuota Nº 12, fechado 05/08/1999 (Fls.63-302);
• DOCE MIL NOVECIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 12.900,00) por concepto de pago de la cuota Nº 11, fechado 11/06/1999 (Fls.64-303);
• DOCE MIL NOVECIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 12.900,00) por concepto de pago de la cuota Nº 10, fechado 21/04/1999 (Fls.65-304);
• DOCE MIL NOVECIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 12.900,00) por concepto de pago de la cuota Nº 9, fechado 16/03/1999 (Fls.66-305);
• DOCE MIL NOVECIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 12.900,00) por concepto de pago de la cuota Nº 8, fechado 24/02/1999 (Fls.67-306);
• DOCE MIL NOVECIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 12.900,00) por concepto de pago de la cuota Nº 7, fechado 21/01/1999 (Fls.6-307);
• DOCE MIL NOVECIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 12.900,00) por concepto de pago de la cuota Nº 6, fechado 21/01/1999 (Fls.69-308);
• DOCE MIL NOVECIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 12.900,00) por concepto de pago de la cuota Nº 5, fechado 16/11/1998 (Fls.70-309);
• DOCE MIL NOVECIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 12.900,00) por concepto de pago de la cuota Nº 4, fechado 16/11/1998 (Fls.71-310);
• DOCE MIL NOVECIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 12.900,00) por concepto de pago de la cuota Nº 3, fechado 09/09/1998 (Fls.72-311);
• DOCE MIL NOVECIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 12.900,00) por concepto de pago de la cuota Nº 2, fechado 04/08/1998 (Fls.73-312);
• DOCE MIL NOVECIENTOS DÓLARES CON 00/100 (US$ 12.900,00) por concepto de pago de la cuota Nº 1, fechado 01/07/1998 (Fls.74-313);
• OCHENTA Y TRES MIL DÓLARES CON 00/100 (US$ 83.000,00) por concepto de pago de la cuota inicial, fechado 11/06/1998 (Fls.75-314). Los antes descritos recibos no fueron impugnados por la parte demandada, sino, por el contrario, reconocidos, por lo que los mismos tienen valor probatorio conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Dichos instrumentos demuestran el monto global pagado por el apartamento B-32 y puesto de yate Nº Y-10, que fue de DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA SIN CENTIMOS (US$ 259.250, 00);
• Copias simples de estados de cuenta del ciudadano Philippe Gautier Ramia, sobre el apartamento de autos signado como B-32 (Fls. 76-77), las cuales se desechan por no tratarse de las copias establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En el acto de la litis contestatio, la representación de la parte demandada rechazó y contradijo la pretensión del actor aduciendo, entre otras cosas, lo siguiente:
Que de conformidad con la Cláusula Décima Segunda de los contratos preliminares de compra venta, el plazo fijado por las partes era tentativo y no definitivo, pudiendo incluso ser extendido o reducido, sin que las demandadas pudieran ser responsables, lo que se traducía en que la obligación era a término tácito suspensivo, conforme al artículo 1.212 del Código Civil;
Que de la lectura de la referida cláusula, se infería que el plazo para la culminación de la obra se había dejado a voluntad del deudor al establecerse que el mismo podía ser reducido o extendido sin que las accionadas pudieran ser responsables, aunado a que por la naturaleza de la prestación al no haber fijado las partes un término expreso, el mismo correspondía ser fijado por el tribunal a tenor de lo establecido en el citado artículo 1.212 del Código Civil;
Que en cuanto a la reclamación de la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.250.000.000,00) por cada apartamento, por daños y perjuicios, rechazaba tal reclamación por cuanto en la Cláusula Décima Novena de los contratos, se evidenciaba que las partes fijaron como estipulación penal, para el caso de incumplimiento de la vendedora, una cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) del primer aporte efectuado por el actor con ocasión al contrato, estableciéndose que el comprador no podría reclamar una cantidad diferente a ésta;
Que conforme al referido contrato, el actor pagó como primer aporte, por el apartamento B-32 y el aparcadero de yates Y-10, conforme se evidenciaba del penúltimo párrafo de la Cláusula Séptima del contrato, la cantidad de CUARENTA y CUATRO MILLONES QUINIENTOS CUARENTA y CUATRO MIL CIENTO DOCE BOLÍVARES CON CUARENTA y UN CÉNTIMOS (Bs.44.544.112,41), y de acuerdo a la cláusula penal solo le correspondería por daños y perjuicios, la suma de VEINTIDÓS MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y DOS MIL CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs.22.272.056,20) y no la cantidad que pretendía el actor;
Que por el apartamento marcado A-35 y el aparcadero Y-9, el actor pagó la cantidad de CINCUENTA MILLONES QUINIENTOS DIECISIETE MIL VEINTITRES BOLÍVARES CON SETENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.50.517.023,79) y conforme a la cláusula penal debía pagar la suma de VEINTICINCO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS ONCE BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.25.258.511,89), que comprendía el cincuenta por ciento (50%) del referido aporte y no lo que peticionaba el accionante;
Que en cuanto a la indexación de las cantidades demandadas por concepto de daños y perjuicios, de las cuales alegó el actor se hallaban de plazo vencido, rechazaba tal afirmación por cuanto los referidos daños fueron pactados por ambas partes en los contratos, no pudiendo reclamar el demandante una cantidad mayor a la estipulada;
Que los daños y perjuicios no fueron demandados como cumplimiento forzoso por equivalente y que a todo evento rechazaba dicha estimación por ser exagerada, ya que luego de la verificación del precio del mercado de los inmuebles con características similares, el valor estaría actualizado, por lo que no existiría pérdida alguna del poder adquisitivo de la moneda como fenómeno inflacionario;
Finalmente impugnó la estimación de la demanda por exagerada, conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue resuelto por esta alzada como punto previo en la presente decisión;
En la fase probatoria ambas partes promovieron sus respectivos medios.
Pruebas de la Demandada:
La parte demandada hizo valer el mérito favorable de autos, en virtud del principio de comunidad de la prueba, en especial las documentales producidas por la parte actora aduciendo que éstos tenían valor de plena prueba y demostraban las defensas expuestas en la contestación. El mérito favorable no es medio de prueba, por lo que se desestima.
Pruebas de la Actora:
La parte actora promovió y ratificó los contratos de compraventa del 11/06/1998 suscritos por ambas partes, así como la inspección judicial consignada con el libelo, los recibos de cancelación de los cuales manifiesta que adquirieron valor probatorio al no haber sido impugnados, y que con los mismos se demostraba el pago total de los inmuebles en referencia, igualmente, solicitó prueba de informes de los gravámenes que pesaban sobre la parcela de terreno del complejo turístico aludido, prueba de exhibición del documento de condominio y del permiso de habitabilidad del conjunto residencial de marras, así como prueba de experticia a fin de demostrar el daño provocado al patrimonio del actor.
Mediante escrito del 07/02/2003, el patrocinante de la demandada se opuso a la prueba de exhibición promovida por el actor, aduciendo que era inadmisible por cuanto no acompañó copia de los documentos o los datos que conociera de los mismos, lo cual fue negado por el a quo (F.224-225, Pieza I) admitiendo la referida prueba. En acta del 09 de abril de 2003 se dejó constancia de que tuvo lugar el acto de exhibición de documentos, asentándose que solo compareció la parte actora (Fls. 266 Pieza I);
El 07/05/2003 se agregó al expediente la prueba de informes peticionada por el demandante (admitida el 19/02/2003) consistente en la Certificación de Gravamen de los últimos cinco años sobre la parcela de terreno identificada como Lote “A”, distinguida como parcela M-23, ubicada en el Complejo Turístico El Morro, en la Zona de Hoteles y apartamentos en condominio, Sector La Aquavilla, Jurisdicción del Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, emanada del Registro Subalterno de dicho Municipio (Fls.327-322).
En la misma se determinó que sobre dicho inmueble pesaba Anticresis e Hipoteca Convencional de Primer Grado, hasta por la cantidad de CINCO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.5.350.000.000,00), a favor de las instituciones financieras del Sur, Entidad de Ahorro y Préstamo C.A., La Primogénita Entidad de Ahorro y Préstamo C.A. y Caja Familia, Entidad de Ahorro y Préstamo C.A.
Igualmente se certificó que sobre el inmueble pesaba medida ejecutiva de embargo, conforme Oficio Nº 3570-232 de fecha 30/04/2002.
De esta prueba prevista en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que sobre el inmueble identificado como Lote “A”, distinguida como parcela M-23, ubicada en el Complejo Turístico El Morro, en la Zona de Hoteles y apartamentos en condominio, Sector La Aquavilla, Jurisdicción del Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, pesan diversos gravámenes y medidas;
Igualmente promovió la parte actora, prueba de exhibición de documentos, de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que cualesquiera de las sociedades mercantiles “PROMOTORA KEY POINT”, C.A.” y/o “CANAL POINT RESORT, C.A.”, exhibiese el Documento de Condominio del Conjunto Residencial y Vacacional Key Point, así como la exhibición del permiso de habitabilidad de los inmuebles de marras.
Este medio probatorio fue objetado por la representación judicial de la parte actora, por cuanto no había sido promovida conforme a lo dispuesto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, el referido artículo establece lo siguiente:
“Artículo 436
La parte que deba servirse de un documento que según su manifestación, se halle en poder de su adversario, podrá pedir su exhibición.
A la solicitud de exhibición deberá acompañar una copia del documento, o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo y un medio de prueba que constituya por lo menos presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario.
El Tribunal intimará al adversario la exhibición o entrega del documento dentro de un plazo que le señalará bajo apercibimiento.
Si el instrumento no fuere exhibido en el plazo indicado, y no apareciere de autos prueba alguna de no hallarse en poder del adversario, se tendrá como exacto el texto del documento, tal como aparece de la copia presentada por el solicitante y en defecto de ésta, se tendrán como ciertos los datos afirmados por el solicitante acerca del contenido del documento.
Si la prueba acerca de la existencia del documento en poder del adversario resultare contradictoria, el Juez resolverá en la sentencia definitiva, pudiendo sacar de las manifestaciones de las partes y de las pruebas suministradas las presunciones que su prudente arbitrio le aconsejen.” (Resaltado de esta alzada).
Conforme a la norma citada, la parte solicitante de este medio probatorio ha de cumplir los requisitos exigidos en el precitado artículo 436, acompañando una copia del documento, o en su defecto, la afirmación de los datos (hechos) que conozca el solicitante acerca del contenido del documento y un medio de prueba que constituya, por lo menos, presunción grave de que el instrumento se haya o se ha hallado en poder de su adversario.
Conforme se desprende del escrito de promoción de pruebas que riela a los folios 212 al 216, del expediente, la parte solicitante de la prueba señaló al momento de su promoción:
“… Promovemos prueba de EXHIBICIÓN de conformidad con lo dispuesto en el artículo (436º) del Código de Procedimiento Civil a fin de que cualesquiera de las empresas relacionadas con la construcción del proyecto urbanístico vale decir las Sociedades Mercantiles PROMOTORA KEY POINT C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 21 de noviembre de 1996, bajo el Nro 49, Tomo: 325-A Pro; y la Sociedad Mercantil CANAL POINT RESORT, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 16 de Noviembre de 1992, anotado bajo el Nro 34, Tomo: 71-A; con domicilio en la ciudad de Caracas …”
De manera que, de lo transcrito se deriva que la parte promovente de la prueba de exhibición indicó los datos que conocía sobre dónde se encuentran dichos documentos, razón por la cual se tiene como bien promovida la prueba en cuestión.
En relación con la evacuación de esta prueba, se observa de autos que fue fijada la oportunidad por el a quo para que tuviera lugar la exhibición de los referidos documentos, empero, se dejó constancia de que solo compareció el mandatario judicial de la parte promovente de la misma, quien expuso lo que creyó pertinente, por lo que conforme a la norma antedicha, se tienen como ciertas las afirmaciones de la parte actora, acerca de la inexistencia de los documentos a que hizo referencia.
De ahí, que se aprecia esta prueba adminiculada a la de informes y a la inspección judicial extralitem, desprendiéndose de la misma que la accionada no dio cumplimiento a lo pactado en los contratos de compra-venta suscritos por las partes en fecha 11 de junio de 1998. Así se declara.
Juramentados los expertos, fue evacuada la experticia solicitada por el actor, consignándola los prácticos el 28/03/2003 (F.246-263, Pieza I). El actor la promovió para determinar dos puntos:
(i) PRIMERO: El costo de adquisición en Bolívares necesarios para obtener la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO DÓLARES AMERICANOS ($487.375,00), durante el cronograma de pagos efectuado por el ciudadano Philippe Gautier Ramia, por la adquisición de los apartamentos identificados con las siglas y números B-32 y A-35, así como los aparcaderos para yates y lanchas señalados como Y-10 y Y-9.
(ii) SEGUNDO: el costo de adquisición en Bolívares necesarios para obtener la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO DÓLARES AMERICANOS ($ 487.375,00), precio, que aduce el actor, pagó por los referidos inmuebles.
Los expertos concluyeron que por el apartamento B-32 y puesto de yate Y-10, el actor pagó en Dólares Americanos la cantidad de US$ 228.125,00, equivalente en Bolívares a la suma de Bs. 128.383.568,75.
Que asimismo por el apartamento B-35 y puesto de yate Y-9, pagó la cantidad de US$.259.250,00 Dólares Americanos, equivalente en Bolívares a la suma de Bs. 145.876.087,50;
Que la sumatoria de ambas cantidades daba un total global de US$.487.375,00 Dólares Americanos, correspondiente en Bolívares al monto de Bs.274.259.656,25.
Siendo que para el 12 de febrero de 2003, la suma de $487.375,00, a la tasa de cambio de 1.600,00 Bolívares, equivalía para esa data a la suma de 779.800.000,00. Resultando la diferencia en Bolívares a la cantidad de 505.540.343,75.
Conforme al análisis precedente esta alzada observa que en el petitum del escrito libelar, el actor no estimó los daños y perjuicios demandados con base en la diferencia en Bolívares de las cantidades que había pagado en Dólares, a la tasa de cambio de Mil Seiscientos (1.600) Bolívares por Dólar para el año 2003, y no pudiendo probar un hecho que no fue alegado oportunamente, la prueba se desecha por ilegal. Así se declara.
Analizados los alegatos y las pruebas promovidas por las partes, a los fines de establecer la procedencia o no de la apelación sometida al conocimiento de esta alzada, se hacen las siguientes consideraciones:
I.- De las afirmaciones de ambas partes se desprenden los siguientes hechos que han quedado convenidos entre las mismas, y que, en consecuencia, salen del debate judicial, tales hechos son:
1. La validez y existencia de los contratos de compra-venta (cursantes a los folios 25 al 38, del expediente), los cuales han sido reconocidos expresamente por la parte accionada, quien convino en la celebración de los mismos, por lo que se tienen como válidos en todo su contenido y firma por esta parte, valorándoseles conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
Se deriva de los mismos que la vendedora exclusiva (demandada), se comprometió a vender irrevocablemente, al comprador (demandante), bajo el sistema de propiedad horizontal, el apartamento signado con el Nº B-32 y el aparcadero para yates y lanchas denominado Y-10, ubicado en el edificio “B”, por el precio total de $.276.500,00, que cumpliendo con lo que establecía el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela, su equivalente en bolívares de la cantidad expresada en dólares de los Estados Unidos de América para la fecha de la negociación era la cantidad de Bs. 148.480.381,86; así como el apartamento A-35 y el aparcadero para yates y lanchas signado con el Nº Y-9, ubicado en el edificio “A”, respectivamente, por el precio de $ 313.576,00, que a los efectos de darse cumplimiento con lo que establecía el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela, el equivalente en bolívares de la cantidad expresada en dólares de los Estados Unidos de América para la fecha de la negociación era la cantidad de Bs. 168.390.075,72;
2. Que el actor, ciudadano Philippe Gautier Ramia, pagó como primer aporte la cantidad de $ 83.000,00 (F.75), de los Estados Unidos de América, que cumpliendo con el artículo 95 de la extinta Ley del Banco Central de Venezuela, equivalían para el 11 de junio de 1998 a la cantidad de Bs. 44.544.112,41 por concepto de precio inicial del apartamento identificado con las siglas y número B-32 y puesto de yate Nº Y-10, ambas partes están de acuerdo en este monto en Bolívares (Fls. 7 y 203 Vto.).
Que de igual modo, pagó por igual concepto la cantidad de $ 95.000,00 (F.58), y dando cumplimiento a lo que establecía el artículo 95 de la extinta Ley del Banco Central de Venezuela, su equivalente en bolívares para el 11 de junio de 1998, era la cantidad de Bs. 50.517.023,79, como pago inicial del apartamento identificado con las siglas y número B-35 y puesto de yate Nº Y-9, ambas partes están de acuerdo en este monto en Bolívares (Fls. 10 y 204 Vto.).
Tales sumas fueron erogadas por el comprador (actor), el día 11 de junio de 1998, como se evidencia de los dos (2) recibos de pago emitidos en esa misma fecha por la empresa CANAL POINT RESORT, C.A., suscritos por la Gerente de Crédito y Cobranzas de la referida entidad, ciudadana Yamira Castro de González (Fls. 58 y 75), los cuales, como antes se estableciera, adquirieron el valor probatorio previsto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnados por las accionadas. Así se establece;
c. Que el ciudadano, Philippe Gautier Ramia, pagó por el apartamento señalado con el número A-35 y sus anexos, según cronograma de pagos convenidos entre las partes, conforme a las estipulaciones de los contratos de marras, la cantidad total de $ 259.250,00, mediante el pago de once (11) cuotas mensuales iguales y consecutivas por la cantidad de $14.600,00 cada una, en el período comprendido entre el 1º de julio de 1.998 y 11 de junio de 1.999, más la cuota del primer aporte de $95.000,00 y la cuota especial de $3.650,00 (cancelada el 05-08-1999);
Asimismo, pagó por el apartamento numerado B-32 y sus anexos, once (11) cuotas por $12.900,00, correspondientes al período comprendido entre el 1ero de julio de 1.998 al 11 de junio del año 1.999, ambos inclusive, más la cuota Nº 12, cancelada en fecha 5 de agosto del año 1.999, por la cantidad de $3.650,00, más el primer aporte de $83.000,00, lo que arroja un total de $228.125,00;
Estos hechos, demostrados en los veintiséis (26) recibos emitidos por la vendedora CANAL POINT RESORT C.A., fueron suscritos por la ciudadana Yamira Castro de González, en su carácter de Gerente de Crédito y Cobranzas de la referida empresa (Fls. 47 al 59 y 63 al 75), los mismos al no haber sido impugnados, sino aceptados por las demandadas, conforme antes se expresó, adquirieron pleno valor probatorio conforme al artículo 444 del Código Civil.
En ambos contratos las partes convinieron expresamente que la última de las cuotas sería cancelada por el comprador al agente inmobiliario, al momento de la obtención del permiso de habitabilidad o su equivalente, previa notificación al comprador de este último evento.
De manera que, conforme a las anteriores consideraciones, se abstiene este jurisdicente de analizar los anteriores hechos que han quedado convenidos entre las partes, por la cual se dan por ciertos y válidos a los fines de resolver la controversia. Así se establece.
II.- La parte actora en su libelo de demanda solicitó el cumplimiento de los contratos de venta de los inmuebles signados como “A-35”, con puesto de yate Nº Y-09 y “B-32”, con puesto de yate Nº Y-10, del Conjunto Residencial Key Point, ubicados en el sector La Aquavilla, Jurisdicción del Municipio Urbaneja, Complejo Turístico “El Morro”, Puerto la Cruz, Estado Anzoátegui, Venezuela, señalando en la parte petitoria lo siguiente:
“… PRIMERO: Que se les ordene a las empresas demandadas el cumplimiento de los contratos de compraventa suscritos ambos en fecha 11 de junio de 1.998…
SEGUNDO: Que en caso de imposibilidad de los demandados de poder cumplir con el objeto de los contratos de venta, cuyo cumplimiento hoy se pretende, se les condene por concepto de indemnización por daños y perjuicios causados directamente al patrimonio de nuestros representados, que le sean cancelados la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES, (Bs. 250.000.000,00), POR CADA APARTAMENTO, C/U, … cantidad esta que representa el monto para la fecha de la posible adquisición en la zona de un inmueble de las mismas características y condiciones que los ofrecidos en el documento de compraventa … ” (Sic).
En el acto de la litis contestatio, la parte demandada argumentó:
A) Que conforme a los términos del contrato, las accionadas no se encuentran en mora respecto al cumplimiento de las obligaciones demandadas, ya que de acuerdo a la Cláusula Décima Segunda de los mismos, el plazo era tentativo por lo que la obligación era a término tácito suspensivo, conforme al artículo 1.212 del Código Civil;
B) Que las partes habían fijado como Cláusula Penal en el contrato, que en caso de incumplimiento se cancelaría una cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) del primer aporte pagado por el actor con ocasión del contrato, lo que correspondía a la suma de VEINTIDÓS MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y DOS MIL CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs.22.272.056,20) por el apartamento signado como B-32 y aparcadero de yates Y-10, y por el apartamento marcado A-35 y el aparcadero Y-9, la suma de VEINTICINCO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS ONCE BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.25.258.511,89);
C) Que rechazaba la indexación de las cantidades demandadas;
D) Que impugnaba la estimación de la demanda por exagerada, lo cual fue resuelto por esta alzada como punto previo.
II.- Ahora bien, en relación con el alegato de la parte demandada referido a que, conforme a la cláusula Décima Segunda de los contratos de compraventa celebrados el 11 de junio de 1998, el plazo para el cumplimiento de los mismos era tentativo por lo que la obligación asumida por las demandadas era a “un término tácito suspensivo”, se evidencia de los referidos contratos que fue convenido por las partes lo siguiente:
“… Cláusula Décima Segunda: Como quiera que el Proyecto se encuentra en construcción, se conviene en fijar un plazo tentativo para la culminación de la obra de dieciocho (18) meses contados a partir del primero de marzo de 1998. Como bien se expresa en esta cláusula el plazo establecido es tentativo y el mismo podrá extendido o reducido sin que la promotora o la propietaria puedan ser responsable de cualquier retardo en la terminación y entrega de los inmuebles…”
De manera que, conforme al texto transcrito, las partes acordaron un plazo tentativo para la culminación de la obra de dieciocho (18) meses contados a partir del 1º de marzo de 1998, pudiendo dicho lapso ser extendido o reducido, sin que las vendedoras pudieran ser responsables de cualquier retardo en la terminación y entrega de los inmuebles dados en venta.
En este sentido, observa este jurisdicente que, de un simple cálculo aritmético, esos dieciocho meses contados a partir de la fecha indicada vencían el 1º de septiembre de 1.999, data en la que, no obstante la prerrogativa de las vendedoras para extender o reducir dicho plazo, debían ser entregados los bienes inmuebles objeto de las operaciones de compra-venta suscritas por las partes en fecha 11 de junio de 1998.
Dentro de este contexto, ciertamente, como lo sostiene la representación judicial de la parte actora, el Proyecto, tal y como se ha señalado, debía ser terminado el 1º de septiembre de 1.999, siendo potestad de las empresas vendedoras el reducir el plazo fijado o ampliarlo, según las circunstancias.
Sin embargo, observa esta alzada que esa potestad de las accionadas no debe ser entendida en forma arbitraria, en el sentido de que llegada la fecha fijada por las partes para la entrega de la obra terminada, y ésta no estuviese concluida, las compañías accionadas podían a su sola voluntad diferir por un tiempo indeterminado la entrega de los inmuebles, ya que, de ser esto así, se estaría entendiendo que la culminación de la obra se llevaría a cabo única y exclusivamente cuando a las compañías (demandadas) mejor les conviniera.
Entender esto así, vulneraría la disposición contenida en el artículo 1.202 del Código Civil, que dispone:
“… La obligación contraída bajo una condición que la hace depender de una sola voluntad de aquel que se ha obligado, es nula”.
De modo que, yerra en su apreciación la representación judicial de la parte demandada, referida a que la obligación asumida por las vendedoras, estaba sometida a un “término tácito suspensivo”, al no haber sido fijado convencionalmente por las partes con posterioridad a la celebración de los contratos de compra-venta, ni tampoco haber sido fijado por algún tribunal a petición de alguna de las partes, razón por la cual, a su entender, las obligaciones cuyo cumplimiento reclaman no pueden serles exigidas.
En tal sentido, contrario a lo sostenido por el mandatario de la demandada, las obligaciones contenidas en los contratos de compra-venta de marras, no se encuentran sometidas a ningún término o condición suspensiva, que dé lugar a la fijación de un plazo por un tribunal de la República, a tenor de lo establecido en el artículo 1.212 del Código Civil, para poder pedir su exigibilidad y/o cumplimiento judicialmente, ya que desde su nacimiento dichas obligaciones, se hallaban sometidas a un término o plazo fijo, que finalizó, indudablemente, el 1º de septiembre de 1.999, por lo que a partir de esta fecha quedaba confirmado contractualmente el límite para que el comprador exigiera el cumplimiento o la resolución de los contratos.
Pero más allá de ello, de las convenciones en referencia se evidencia que la parte accionada estaba obligada a notificarle al actor lo atinente a la obtención del permiso de habitabilidad de los inmuebles, o su equivalente, conforme a la Cláusula Séptima, en la cual se estipuló que “…La última de las cuotas que debe pagar EL COMPRADOR según esta Cláusula será pagadera al momento de obtenerse el Permiso de Habitabilidad o su equivalente, a tales efectos EL AGENTE INMOBILIARIO notificará a EL COMPRADOR la obtención del indicado permiso, debiendo el COMPRADOR proceder a la cancelación de la cuota correspondiente dentro de los quince (15) días continuos a partir de la notificación …”.
Cosa que no ocurrió, más aún de cualquier reducción o ampliación del plazo en la ejecución de la obra, a fin de que el comprador procediera a pagar la última de las cuotas acordadas, y que así pudiera ejecutarse la protocolización del documento de venta.
De ahí, que el 1º de septiembre de 1.999 se venció el aludido plazo y es a partir de esta última fecha, que se hizo exigible el cumplimiento o resolución de las convenciones de marras, no estando sometida la obligación a ningún término tácito suspensivo, como lo aduce la accionada y en consecuencia, resulta improcedente dicho alegato. Y así se establece.
III.- En el caso sub examine, pretende la parte actora el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la demandada, peticionando en el escrito libelar que se les ordene a las empresas demandadas el cumplimiento de los contratos de compraventa suscritos ambos en fecha 11 de junio de 1.998.
En este sentido, de la inspección extralitem (Fls. 39-46), valorada precedentemente por esta alzada, evacuada en fecha 06 de marzo de 2001, por el Juzgado del Municipio Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, sobre el “Centro Turístico Vacacional Residencial KEY POINT”, ubicada en la parcela del terreno distinguida con la letra y número M-23 situada en el Complejo Turístico el Morro, en la zona de hoteles y apartamentos condominios, Sector “La Aquavilla”, en jurisdicción del Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui, se dejó constancia que: i) en la construcción no se encuentra identificado ningún apartamento; ii) el estado de construcción de la Edificación se encuentra inconclusa; iii) no existe construcción de ningún aparcadero para yates; y, iv) la construcción general de los Edificios se encontraba en estado de abandono y deterioro, derivándose que para la fecha, 06 de marzo de 2001, los inmuebles en referencia no habían sido concluidos, y la edificación que se hallaba en el lugar, estaba abandonada y en estado de deterioro.
De igual modo, fue evacuada la prueba de informes promovida por la parte actora, el fecha 30 de abril del año 2003 (Fls. 327-322), recibiéndose Oficio Nº 0664, emanado del ciudadano Registrador de la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Turístico Diego Urbaneja del Estado Anzoátegui, informando al a quo mediante certificación de gravámenes de la parcela de terreno identificada como Lote “A”, distinguida como parcela M-23, ubicada en el Complejo Turístico El Morro, en la Zona de Hoteles y apartamentos en condominio, Sector La Aquavilla, Jurisdicción del Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, de cuyo contenido se aprecia la gran variedad de medidas cautelares que pesan sobre la parcela de terreno donde se tiene pactada la construcción del Proyecto denominado “Conjunto Residencial y Vacacional Key Point”.
Adminiculadas todas estas pruebas, con la de exhibición de documentos, promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue valorada precedentemente por esta alzada, se concluye que no es posible el cumplimiento por parte de las empresas accionadas de su obligación de perfeccionar la venta, en los términos suscritos en los contratos de compra-venta por las partes en fecha 11 de junio de 1998, mediante los cuales se comprometieron a entregar los inmuebles al actor en condiciones normales de habitabilidad y funcionamiento para la fecha de protocolización, es decir, para el 1º de septiembre de 1999, así como a traspasarlos al comprador, libre de todo gravamen, mediante el documento definitivo de venta, lo cual como ha quedado demostrado con las pruebas analizadas, no fue cumplido a cabalidad por las demandadas.
De manera que, al no haberse otorgado el documento definitivo de venta para el 1º de septiembre de 1999, tal y como ha quedado expuesto, resulta indudable para este Órgano Jurisdiccional que la venta no se llevó a cabo debido a causas imputables a las empresas demandadas, es decir, la no culminación de la obra y entrega de la misma al comprador, mediante el otorgamiento del contrato definitivo de compra-venta, tal y como fue pactado. Así se declara.
IV.- Ahora bien, peticiona la parte actora que en caso de imposibilidad de los demandados de poder cumplir con el objeto de los contratos de venta, se les condene por concepto de indemnización por daños y perjuicios a que le sea cancelada la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES, (Bs. 250.000.000,00), por cada apartamento “… cantidad esta que representa el monto para la fecha de la posible adquisición en la zona de un inmueble de las mismas características y condiciones que los ofrecidos en el documento de compraventa … ”.
Y conforme al contrato, las demandadas Promotora Key Point C.A. y Canal Point Resort C.A., asumieron la obligación de entregar los inmuebles al comprador en perfectas condiciones de habitabilidad y funcionamiento, así como libre de gravámenes, lo cual no fue cumplido por causas imputables a las accionadas, tal supuesto resulta subsumible en el artículo 1.264 del Código Civil, que establece:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.” (Resaltado y subrayado nuestro).
Así tenemos que, las obligaciones deben ejecutarse en especie –ad rei ipsa- exactamente como han sido contraídas, o de lo contrario el deudor es responsable de los daños y perjuicios al no cumplir con la obligación pactada, lo que se conoce como cumplimiento por equivalente o mediante equivalente.
De manera que, en esta segunda situación de indemnizar los daños y perjuicios causados al acreedor por la no ejecución de la obligación, no es más que una segunda forma de cumplimiento que el legislador ha previsto como sanción para la inejecución de la obligación originalmente pactada. En tal virtud, el deudor de la obligación siempre queda obligado a cumplirla, ejecutando la obligación tal como fue asumida, o pagando los daños y perjuicios por la no ejecución de aquella.
En el caso de autos, la parte demandada alegó, tanto en la contestación como en los informes presentados por ante el juzgado que conociera primigeniamente de la causa, lo dispuesto en la cláusula Décimo Novena de los contratos de compra venta (Cláusula Penal), de fecha 11 de junio de 1998, en oposición al petitorio efectuado por la parte actora, quien solicitó en el escrito libelar que se les condene a las demandadas por concepto de indemnización por daños y perjuicios, a pagar la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES, (Bs. 250.000.000,00), por cada apartamento.
En relación con esta institución contractual, ha sido criterio reiterado, diuturno y pacífico de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en especial el del 05 de abril de 2011 (Exp. Nro. 2010-000620, caso: CARLOS LUIS HERNÁNDEZ PARRA y otro contra la empresa MONAGAS PLAZA C.A.), el siguiente:
“… Ahora bien, es importante distinguir la naturaleza de la cláusula penal, la cual es esencialmente resarcitoria y le permite a las partes contratantes, fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un tribunal, el monto de los daños o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento de la otra, ya sea el incumplimiento total del compromiso o el retardo o moratoria en la ejecución del mismo. Generalmente, se prevé para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, o la facultad de retener un cierto porcentaje de dinero de la cantidad que se haya entregado previamente como parte del precio del bien cuya compraventa se prometió. En todo caso, la cláusula sirve como evaluación anticipada y convencional de los perjuicios eventuales.
Efectivamente, el artículo 1.258 del Código Civil, establece que la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de una obligación principal. (…)” (Resaltado de esta alzada).
Planteado lo anterior, resulta importante destacar que las partes contratantes establecieron de mutuo acuerdo, en la aludida Cláusula Décimo Novena de los convenios, una obligación o estipulación accesoria mediante la cual dispusieron que en caso de inejecución de la obligación, el deudor se comprometía a cumplir una determinada prestación de dar, es decir, pactaron una indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios, lo que se conoce en doctrina como Cláusula Penal, de la manera siguiente:
“… En el supuesto de que LA PROMOTORA o LA PROPIETARIA incumplan cualesquiera de las obligaciones asumidas en este Contrato, y si este incumplimiento impide la protocolización del documento de Compra- venta, entonces, EL COMPRADOR podrá resolver el presente contrato, en cuyo caso LA PROMOTORA deberá reintegrar a EL COMPRADOR las cantidades que éste hubiese pagado a LA PROMOTORA a la fecha del incumplimiento, más una cantidad igual al cincuenta por ciento (50%) del primer aporte de EL COMPRADOR, por concepto de resarcimiento de los daños y perjuicios, no teniendo EL COMPRADOR nada más que reclamar a LA PROMOTORA o LA PROPIETARIA por ningún otro concepto. …” (Subrayado y resaltado de esta alzada).
De manera que, de esta cláusula se deriva en forma clara que el comprador, hoy demandante, podía exigir únicamente las cantidades pagadas a la promotora a la fecha del incumplimiento (01/09/1999), más una cantidad igual al cincuenta por ciento (50%) del primer aporte del comprador, en ambos inmuebles.
Aunado a ello, la parte actora aceptó en los informes presentados ante el Juzgado Superior que conociera de la causa, su conformidad con la aplicación de la referida cláusula (F.394-396), solicitando que, en tal virtud, se modificara la sentencia recurrida por lo que no existe controversia en este aspecto.
De ahí que, en el presente caso resulta aplicable la Cláusula Décima Novena de los contratos, lo cual fue aceptado por ambas partes y es ley entre las mismas, siendo en consecuencia improcedente el pedimento primigenio de la parte actora de la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 250.000.000,00), de los antiguos Bolívares, por cada apartamento, cantidad esta que, consideró el actor, representaba el monto para la fecha de la posible adquisición en la zona de un inmueble de las mismas características y condiciones que los ofrecidos en el documento de compraventa. Y con base en la mencionada Cláusula debe pagarse las sumas entregadas más la cantidad del cincuenta por ciento (50%) del primer aporte del comprador, que debieron ser reintegrados el 01-09-1999 y ello no ocurrió, por lo cual habrá de ser ordenado el pago para el momento en que quede definitivamente firme la presente sentencia.
Así las cosas, con fundamento en las anteriores consideraciones, esta alzada concluye que en el caso de autos, las demandadas no dieron cumplimiento a las obligaciones asumidas en los documentos de compra venta protocolizados el 11/06/1998, y en consecuencia, las contraprestaciones dadas deberán repetirse, así como responderse por los daños y perjuicios pactados, cuyo pago efectuado en dólares deberá reintegrarse en su equivalente en bolívares al momento en que quede definitivamente firme la sentencia.
Dadas las anteriores consideraciones, las empresas accionadas deberán restituir a la parte actora las siguientes cantidades:
i) Por el apartamento identificado con la sigla y número B-32, así como por el aparcadero para yates y lanchas señalado con la sigla y número Y-10, los cuales fueron pagados por el inmueble según recibos cursantes en autos y que no fueron impugnados, el equivalente en Bolívares de Doscientos Veintiocho Mil Ciento Veinticinco Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 228.125,00), a la tasa de cambio oficial establecida por los organismos competentes para la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia; más el equivalente en Bolívares de la cantidad de Cuarenta y Un Mil Quinientos Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 41.500,00), a la tasa de cambio oficial establecido por los organismos competentes para la oportunidad en que quede definitivamente firme el fallo, correspondiente al cincuenta por ciento (50%) de Ochenta y Tres Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 83.000,00) (F.75), primer aporte erogado por la actora (Cuota Inicial), tal y como fuera acordado en la Cláusula Décimo Novena del contrato preliminar de compra-venta de fecha 11 de junio de 1998.
ii) Por el apartamento identificado con la sigla y número A-35, así como por el aparcadero para yates y lanchas señalado con la sigla y número Y-9, respectivamente, habiendo erogado la cantidad total de Doscientos Cincuenta y Nueve Mil Doscientos Cincuenta Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 259.250,00), las demandadas deberán pagar su equivalente en Bolívares a la tasa de cambio oficial establecida por los organismos competentes para la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia; más el equivalente en Bolívares de la cantidad de Cuarenta y Siete Mil Quinientos Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 47.500,00), a la tasa de cambio oficial establecida por los organismos competentes para la oportunidad en que quede definitivamente firme el fallo, correspondiente al cincuenta por ciento (50%) de Noventa y Cinco Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 95.000,00) (F.58), primer aporte pagado por la accionante (Cuota Inicial), tal y como fuera lo acordado en la Cláusula Décimo Novena del contrato preliminar de compra-venta de fecha 11 de junio de 1998.
De modo que, la suma global que debe ser condenada a pagar la parte demandada, por los dos apartamentos y puestos de yates, ya referidos, totaliza el monto de Quinientos Setenta y Seis Mil Trescientos Setenta y Cinco Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica (US$ 576.375, OO), o su equivalente en bolívares al momento en que quede definitivamente firme la presente decisión, que será determinado mediante experticia que se ordena practicar por un solo perito, quien deberá considerar la tasa de cambio fijada por el Banco Central de Venezuela para la referida data (cuando quede firme el fallo).
De manera que, la indexación peticionada sobre la cantidad anteriormente condenada resulta improcedente, por cuanto se trata de deuda inicialmente causada en dólares cuyo pago ha de ser realizado en su equivalente en bolívares para la fecha en que quede definitivamente firme el fallo.
En consecuencia, habiendo sido condenada la parte demandada al pago de los rubros ya mencionados, la demanda incoada por el ciudadano PHILIPPE HENRY GAUTIER RAMIA en contra de las empresas PROMOTORA KEY POINT C.A. y CANAL POINT RESORT C.A, resulta parcialmente con lugar, no generándose costas generales e igualmente la apelación ha de declararse también parcialmente con lugar sin imposición de costas del recurso.
VII
DE LA DECISION
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente sentencia:
PRIMERO: Se declara NULA la sentencia proferida el 25 de agosto del año 2003 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por cumplimiento de contrato incoara el ciudadano Philippe Henry Gautier Ramia en contra de las sociedades mercantiles Promotora Key Point C.A. y Canal Point Resort C.A., ambas partes identificados ab initio;
SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano Philippe Henry Gautier Ramia en contra de las sociedades mercantiles Promotora Key Point C.A. y Canal Point Resort C.A. por cumplimiento de contrato, al haber resultado IMPROCEDENTE el pago de los Doscientos Cincuenta Millones De Bolívares (Bs. 250.000.000,00), de los antiguos Bolívares, por cada uno de los apartamentos, demandados por daños y perjuicios.
Se condena a las empresas demandadas a restituir a la parte actora las siguientes cantidades:
i) El equivalente en Bolívares de US$ 228.125,00 Dólares de los Estados Unidos de América, que habían sido pagados por el apartamento identificado con la sigla y número B-32, así como por el aparcadero para yates y lanchas señalado con la sigla y número Y-10, así como el equivalente en Bolívares de US$ 41.500,00, Dólares de los Estados Unidos de América, que corresponde al cincuenta por ciento (50%) de US$ 83.000,00, erogado como cuota inicial, de acuerdo a la Cláusula Décimo Novena del contrato preliminar de compra-venta de fecha 11 de junio de 1998;
ii) El equivalente en Bolívares de US$ 259.250,00 Dólares de los Estados Unidos de América que habían sido pagados por la aquí actora por el apartamento identificado con la sigla y número A-35, así como por el aparcadero para yates y lanchas señalado con la sigla y número Y-9; así como el equivalente en Bolívares de US$ 47.500,00 Dólares de los Estados Unidos de América, que corresponde al cincuenta por ciento (50%) de US$ 95.000,00 Dólares de los Estados Unidos de América pagado por el accionante como cuota inicial tal como fue acordado en la Cláusula Décimo Novena del Contrato preliminar de compra venta del 11 de junio de 1998.
A los fines de la determinación del equivalente en Bolívares de la suma condenada a pagar de Quinientos Setenta y Seis Mil Trescientos Setenta y Cinco Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica (US$ 576.375) para la fecha en que quede definitivamente firme el fallo, se ordena experticia complementaria del fallo por un solo perito, quien deberá considerar la tasa de cambio fijada por el Banco Central de Venezuela u organismos oficiales competentes para la referida data (fecha en que quede firme la presente sentencia).
CUARTO: Se declara improcedente la indexación sobre la cantidad anteriormente condenada por cuanto se trata de deuda inicialmente causada en dólares cuyo pago ha de ser realizado en equivalente en bolívares para la fecha en que quede definitivamente firme el fallo.
QUINTO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada, sin que haya condenatoria en costas generales y del recurso dada la naturaleza de la presente decisión.
Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes de esta decisión.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República, a los veintitrés (23) días del mes de enero de dos mil quince (2015). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
EL JUEZ
Dr. ALEXIS JOSÉ CABRERA ESPINOZA.
LA SECRETARIA
Abg. ANA MORENO V.
En esta misma fecha, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (03:25 p.m.), se publicó y registró el presente fallo.
LA SECRETARIA
Abg. ANA MORENO V.
EXP. N° AC71-R-2007-000104
(9663)
AJCE/AMV-def.
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