TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPERIOR NOVENO DE LO
CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CAPITAL

Sentencia Definitiva
Exp. 2013-2117

En fecha 06 de noviembre de 2013, la abogada Vitina Ardizzone Saladino, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 56.384, en su condición de apoderada judicial de la sociedad mercantil INTEGRACIÓN HORIZONTAL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado de Miranda, el día 25 de junio de 1970, No. 54, Tomo 45-A, consignó ante el Juzgado Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital (en funciones de Distribuidor), escrito contentivo de demanda de nulidad interpuesta conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos, contra la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA por órgano del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HÁBITAT a través de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO, en virtud del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00015394, de fecha 13 de mayo de 2013, el cual resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual de la oficina Nº 62 A, Piso 6, del inmueble denominado edificio Multicentro Empresarial del Este.

Previa distribución efectuada en fecha 07 de noviembre de 2013, correspondió el conocimiento de la presente causa a este Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, siendo recibido en igual fecha y quedando signada con el número 2013-2117.

En fecha 13 de noviembre de 2013, este tribunal admitió la presente demanda, ordenando la notificación del Director General de Inquilinato, del Procurador General de la República, de la Fiscal General de la República, del Ministro del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, así como de los terceros interesados mediante la publicación del respectivo cartel.

En fecha 23 de enero de 2014, la parte demandante consignó el respectivo cartel de emplazamiento publicado en el diario “Últimas Noticias” de fecha 17 del mismo mes y año.

En fecha 13 de marzo de 2014, se llevó a cabo la celebración de la Audiencia de Juicio con la comparecencia únicamente de la parte demandante, así como de la representación judicial del Ministerio Público.

En fecha 25 de marzo, este Tribunal se pronunció acerca de la admisión de las pruebas promovidas por las partes.

En fecha 28 de abril de 2014, la parte demandante consignó escrito de informes.

Posteriormente, en fecha 29 de abril de 2014, este Tribunal dijo “vistos” en la presente causa.

En fecha 28 de mayo de 2014, la representación judicial del Ministerio Público consignó la respectiva opinión fiscal.

El 01 de julio de 2014, este Órgano Jurisdiccional dictó sentencia interlocutoria Nº 2014-201, a través de la cual anuló las actuaciones realizadas a partir de la audiencia de juicio, repuso la causa al estado de celebración de las mismas y conservó las pruebas promovidas en la causa para ser valoradas en la sentencia definitiva.

Luego, el 13 de noviembre de 2014, fue celebrada la audiencia de juicio con la comparecencia de la representación judicial de la parte actora así como del tercero interesado y del Ministerio Público.

Mediante auto de fecha 25 de noviembre de 2014, este Tribunal se pronunció respecto a los medio probatorios promovidos.

Luego de ello, en fecha 08 de diciembre de 2014, este Tribunal dijo “vistos” en la presente causa.

En tal sentido, siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal pasa a decidir en los siguientes términos:

I
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Visto que mediante auto de fecha 13 de noviembre de 2013, este Tribunal se declaró competente para conocer de la presente causa, de seguidas pasa a pronunciarse sobre el fondo con base a las siguientes consideraciones:

La parte demandante fundamentó el recurso bajo los siguientes argumentos:

Manifestó que su representada es administradora de un inmueble constituido por una oficina identificada A-62, ubicada en el piso 6 núcleo A de la “Torre Libertador, del edificio MULTICENTRO EMPRESARIAL DEL ESTE, ubicado en el Avenida Libertador, Municipio Chacao, Estado Miranda” y la misma se encuentra arrendada por la sociedad mercantil E.E. Motion Comunicación Creativa C.A., en tal sentido indicó que la propiedad de la oficina antes mencionada le corresponde a la sociedad mercantil Veplaconsult, C.A.

Arguyó que en fecha 29 de febrero de 2008, el ciudadano Javier Valle Camero, en su carácter de inquilino, solicitó la regulación de los cánones de alquiler de las oficinas A-62 y A-63, ubicadas en el piso 6, núcleo A, ante la Dirección General de Inquilinato, siendo aperturado el expediente N° 74.742-F27.

Señaló que el 29 de febrero de 2012, el ciudadano Pedro Beirutti en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil E.E. Motion Comunicación Creativa C.A., presentó nueva solicitud de regulación comercial, mediante comprobante de recepción de solicitud N° 0067, “al cual le asignan el mismo numero de expediente 74.742-F27” y con dicha solicitud se inició el procedimiento que originó la Resolución N° 00015394 de fecha 13 de mayo de 2013, dictada por la Dirección General de Inquilinato, la cual –a su decir- está viciada de inconstitucionalidad por la vulneración del debido proceso y el derecho a la defensa establecidos en el artículo 49 de la Constitución Nacional.

Que en el procedimiento de regulación del inmueble en referencia, la parte accionante es la arrendataria, esto es, la sociedad mercantil E.E. Motion Comunicación Creativa, C.A., y la parte accionada debió ser su representada Integración Horizontal, C.A., en su carácter de arrendadora, pero en dicho procedimiento no se menciona a su representada como arrendadora, sino que las notificaciones fueron dirigidas a una persona natural, esto es, el ciudadano José González Casado, como el presunto arrendador del inmueble en cuestión, por lo que se violentó el derecho a la defensa al no ser notificada su representada como arrendadora del inmueble.

Manifestó que en el acto impugnado se violento el principio de razonabilidad contenido en el artículo 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto mal puede la Administración ser rigurosa sin tener en cuenta la debida comprensión e interpretación de la realidad rentable acorde al mercado inmobiliario actual, ya que –de sus dichos- al dictarse la Resolución impugnada en forma severa y sin miramientos a la realidad conllevó a dictar una Resolución carente de razonabilidad administrativa y por ende viciada de nulidad.

Que el acto administrativo adolece del vicio de falso supuesto, al no tomar en cuenta el mandato legal de tomar en consideración factores decisivos para fijar el canon de arrendamiento, sino que el texto de la Resolución afirma falsamente haber tomado en consideración unos factores que no se muestran ni en la Resolución ni en el respectivo expediente.

Arguyó que el acto administrativo está viciado de nulidad por violación a los requisitos formales los cuales están establecidos en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, al ser inmotivado ya que no se desarrolló los fundamentos de hecho y de derecho, ni la metodología utilizada para fijar el canon de arrendamiento de la oficina A-62.

Finalmente, solicitó la nulidad del acto administrativo de efectos particulares contenido en la Resolución Nº 00015394, de fecha 13 de mayo de 2013, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat.

II
DE LA AUDIENCIA DE JUICIO

En fecha 13 de noviembre de 2014, se llevó a cabo la celebración de la audiencia de juicio, donde se dejó constancia de la comparecencia de la parte demandante y del tercero interesado, así como de la representación del Ministerio Público. Durante dicho acto, la parte demandante manifestó lo siguiente:

“La recurrida que es el Acto Administrativo dictado por la Dirección de Inquilinato, contiene vicios de inconstitucionalidad por las violaciones al derecho a la defensa y el debido proceso; el debido proceso, toda vez que se notificó a una persona totalmente diferente a mi representada es decir a la administradora y arrendadora del local objeto de la regulación, se citó a una persona natural y el funcionario adscrito a la Dirección de Inquilinato se dirige al local objeto de la regulación y no al local donde funciona Integración Horizontal, notificando a una persona natural, asimismo se libra un cartel donde se vuelve a notificar a esta persona natural obviamente dicha circunstancia trajo como consecuencia la violación a la garantía del derecho a la defensa de mi representado toda vez que no se pudo hacer parte del procedimiento de regulación de alquileres y no pudo exponer ni hacer valer la defensa al caso, todo lo cual y en vista de todos estos vicios de inconstitucionalidad hacen que la Resolución recurrida este viciada de nulidad absoluta; siguiendo con los vicios tenemos que la recurrida se encuentra viciada en cuanto a su causa y motivo ya que la Resolución determina un canon de arrendamiento muy por debajo de lo que es la realidad inmobiliaria toda vez que se basó en unos avaluos en donde no se tomaron en cuanta factores del artículo 30 de la Ley de Alquileres de Arrendamientos Inmobiliarios específicamente numeral 2 y parágrafo primero (1º) y a su vez no se tomó en cuenta todos los gastos comunes que consagran la Ley de Propiedad Horizontal, por lo incurre en vicio de falso supuesto de hecho; por otra parte dicha Resolución esta viciada del formalismo de los actos de conformidad con la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos ya que el acto no esta dirigido a ninguna persona sea natural o jurídica, ni al mismo administrado, por tanto adolece el vicio denunciad. Por último ratifico todo lo alegado igualmente a favor de la sociedad mercantil VEPLACONSULT, C.A. como tercero interesado del cual actuamos como sus representantes legales según consta en poder consignado a los autos y asimismo promuevo dos (02) escritos de promoción de pruebas uno por la parte recurrente y el otro correspondiente del tercero interesado, constante de siete (07) folios cada uno”.

Posteriormente la representación del Ministerio Público indicó que:

“Dejo constancia que el Ministerio Público se reserva el derecho de opinión conforme al artículo 85 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa y a tales efectos consignara (sic) el informe correspondiente en el lapso de Ley.”.

En tal sentido, se dejó constancia que la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.

III
DE LOS INFORMES

En fecha 04 de diciembre de 2014, la representación judicial de la parte demandante –arrendadora del inmueble- consignó su escrito de informes, donde manifestó lo siguiente:

Que en el texto de la Resolución Nº 00015394 de fecha 13 de mayo de 2013, no se observa a quien va dirigido, que se cometió un error al identificar al ciudadano José González Casado como el arrendador de la oficina A-62, violentando el derecho a la defensa de su representada quien es propietaria del inmueble.

Que es irrisorio el valor asignado al inmueble en los informes técnicos y de avalúo.

Que no se tomaron en cuenta el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario.

Que no se tomó en cuenta el monto de las cuotas del condominio con relación al local arrendado.

Que no se indicó el valor ponderado del inmueble por actos de transmisión de la propiedad.

Que la Dirección de Inquilinato no desarrolló los fundamentos de hecho y de derecho, ni la metodología utilizada para fijar el canon de arrendamiento para la oficina A-62 y no desarrolló cómo la administración llegó a fijar el canon de arrendamiento.

En tal sentido, solicita sea declarada la nulidad del acto recurrido.

IV
DE LA OPINIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO

En fecha 21 de enero de 2015, se recibió escrito de informes de la ciudadana AURA CASTRO CARRASQUEL, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 75.676, en su carácter de Fiscal Trigésima Tercera del Ministerio Público con competencia en materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, mediante el cual aduce los siguientes argumentos de hecho y de derecho:

Manifiesta, luego de efectuar un recuento de las referencias procesales en el presente caso, que de la revisión del acto administrativo recurrido se desprende que se fijó como canon mensual para el local oficina A-62, ubicada en el piso 6, núcleo A de la Torre Libertador del edificio Multicentro Empresarial del Este la cantidad de Seis Mil Novecientos Veintinueve Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 6.929,50).

Expresa que el informe pericial promovido por el demandante a los fines de restablecer la situación jurídica infringida, arrojó un valor rental al inmueble de Seis Millones Trescientos Treinta y Ocho Mil Ciento Veintisiete Bolívares con Sesenta y ocho Céntimos (Bs. 6.338.127,68) y fijó la renta máxima mensual en Cuarenta y Siete Mil Quinientos Treinta y Cinco Bolívares con noventa y Seis Céntimos (Bs. 47.535,96), siendo que se tomaron en consideración todos los factores de obligatorio cumplimiento, arrojando un valor que nada tiene que ver con el arrojado por la Administración y siendo que dicho informe cumplió con los requisitos exigidos en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, -a su juicio- se le debe otorgar mérito probatorio pleno.

Asimismo, sostiene que se configuró el vicio de falso supuesto por silencio de prueba en virtud que la Administración dio por probado un hecho a través de un informe de avalúo realizado por ella el cual es inexacto y carece de datos necesarios para fijar el valor del inmueble.

Con relación al restablecimiento de la situación jurídica infringida, señaló que existe la posibilidad de desaplicar el artículo 79 eiusdem, por colidir con los artículos 26, 257 y 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y conforme al artículo 334 de la Carta Magna y 20 del Código de Procedimiento Civil, se debe restablecer la situación jurídica y fijar el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble en cuestión.

Finalmente, considera la representación del Ministerio Público que el presente recurso debe ser declarado Con lugar.

Para decidir este Tribunal observa que el objeto de la presente demanda se circunscribe a la solicitud de nulidad efectuada por la parte recurrente de la Resolución Nº 00015394 de fecha 13 de mayo de 2013, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para la oficina Nº 62 A, piso 6, del inmueble denominado edificio Multicentro Empresarial del Este, ubicado en la avenida Libertador, municipio Chacao, estado Miranda, por cuanto la misma incurrió en violación al derecho a la defensa y al debido proceso, a la vez que adolece de los vicios de falso supuesto, inmotivación y vicio en la causa, entendiendo este Tribunal en virtud de principio iura novit curia, que este último va dirigido a denunciar el vicio de falso supuesto de hecho.
En razón de lo anterior, resulta necesario para esta sentenciadora determinar lo siguiente:
1.- Del derecho a la defensa y al debido proceso

Afirma la parte actora que el acto administrativo recurrido vulnera el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por cuanto la Administración erróneamente citó al ciudadano José González Casado, aduciendo que el mismo ostentaba la condición de arrendador del inmueble en cuestión, cuando –a su decir- lo correcto era citar a la sociedad mercantil Integración Horizontal, C.A., quien era la parte accionada en el procedimiento llevado ante la Dirección de Inquilinato por ser esta la verdadera arrendadora del inmueble.

Visto lo anterior, es menester señalar en relación al derecho a la defensa y al debido proceso, el criterio esbozado por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 27 de enero del 2011, con ponencia de la Magistrada Trina Omaira Zurita, (caso: Administradora de Planes de Salud Clínicas Rescarven, C.A., contra la sentencia N° 2008-01968 de fecha 31 de octubre de 2008 dictada por la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo) Exp. Nº 2010-0517, donde estableció que:
“…acorde con lo previsto en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ha señalado reiteradamente esta Sala Político-Administrativa que dentro de las garantías que conforman el debido proceso se encuentra el derecho a la defensa, el cual es interpretado como un derecho complejo, destacándose entre sus distintas manifestaciones: el derecho a ser oído; el derecho a ser notificado de la decisión administrativa, a los efectos de que le sea posible al administrado presentar los alegatos que en su defensa pueda aportar al procedimiento; el derecho a tener acceso al expediente, con el propósito de examinar en cualquier estado del procedimiento las actas que lo componen; el derecho que tiene el administrado de presentar pruebas que permitan desvirtuar los alegatos ejercidos en su contra; y finalmente, el derecho que tiene toda persona a ser informado de los recursos y medios de defensa que proceden contra los actos dictados por la Administración”. (Negrillas de este Tribunal).

Ahora bien, de la revisión exhaustiva de las actas procesales se observa que corren insertas del folio 14 al 16 del presente expediente judicial, documento poder otorgado por el ciudadano José González Casado, titular de la cédula de identidad Nº V-2.940.223, en donde se lee que el mismo ostentaba -para el momento de interposición de la presente demanda- la condición de “Director-Gerente de la sociedad mercantil INTEGRACIÓN HORIZONTAL, C.A.”, otorgándole facultades a la abogada Vitina Ardizzone Saladito, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 56.384, para que defienda los intereses de dicha sociedad mercantil como parte demandante en el presente juicio.

Asimismo, cursa al folio 37 del presente expediente, Cartel de Notificación de fecha 15 de mayo de 2012, suscrito por la Directora General de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, a través del cual fue le fue notificado al ciudadano “…JOSE GONZALEZ CASADO, arrendador de la Oficina Nº 62º, Piso 6, Núcleo Libertador, del inmueble denominado “MULTICENTRO EMPRESARIAL DEL ESTE” (…) que el ciudadano PEDRO BEIRUTTI, actuando en su carácter de apoderado de la Sociedad Mercantil de MOTION COMUNICACIONES CREATIVA, C.A. arrendataria del inmueble antes mencionado…”, solicitó procedimiento de regulación para oficina.

Las anteriores documentales, al no ser objeto de impugnación, este Juzgado les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de ellas se evidencia que ciertamente la Administración incurrió en un error al librar cartel de notificación al ciudadano José González Casado, anteriormente identificado, sin hacer referencia en qué condición le era notificado; sin embargo, se ha de señalar, tal como fuese indicado anteriormente, el mismo (para la fecha de presentación de la demanda) era el Gerente Director de la sociedad mercantil Integración Horizontal C.A., razón por la cual, entendiéndose como el representante legal de dicha empresa, se tiene que la administración de forma correcta, notificó en cabeza de quien correspondía, a fin de tramitar y sustanciar el procedimiento respecto al ejercicio del derecho a la defensa y debido proceso en el procedimiento de primer grado llevado en cuestión, en tal sentido, este Tribunal debe desechar tal denuncia alegada por la parte actora. Así se decide.

2.- De la inmotivación

Recuerda quien decide que la parte actora denunció que el acto administrativo adolece del vicio de inmotivación ya que –a su decir- no desarrolló los fundamentos de hecho y de derecho ni la metodología empleada para fijar el canon de arrendamiento, incumpliendo de tal modo con lo establecido en el artículo 18 de Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
En lo concerniente a las irregularidades que pueden producirse en el elemento de la motivación, se ha distinguido entre la absoluta inmotivación, motivación escueta o insuficiente y motivación confusa o contradictoria. La primera se configura por un vacío total en la información dirigida a esclarecer o evidenciar los motivos en que se fundamentó la Administración para tomar su decisión, mientras que la motivación insuficiente tiene lugar cuando a pesar de existir una expresión referida a los hechos o el derecho aplicado, ésta se presenta con tal exigüidad que no se logra conocer con exactitud los motivos que dieron lugar al acto administrativo. (Vid. Sentencias de esta Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia Nros. 2.361 y 955 de fechas 24 de octubre de 2001 y 16 de julio de 2002, respectivamente). La motivación contradictoria, por su parte, supone una discordancia entre los motivos del acto, al punto que los mismos se destruyen entre sí, sin que pueda deducirse cuál fue, en definitiva, la razón justificadora de la voluntad administrativa.
En el presente caso, en aplicación al principio Iurit Novit Curia entiende este Tribunal, de lo antes expuesto, que la representación judicial de la recurrente refiere a la motivación insuficiente.
Al respecto, ha sido criterio de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia que la insuficiente motivación de los actos administrativos, sólo da lugar a su nulidad cuando no permite a los interesados conocer los fundamentos legales y los supuestos de hecho que constituyeron los motivos en que se apoyó el órgano administrativo para dictar la decisión, pero no cuando, a pesar de la sucinta motivación, se cumple la finalidad de esta última, esto es, conocer la fuente legal, las razones y los hechos apreciados por la Administración. (Vid. Sentencia de esa Sala N° 1.132 del 4 de mayo de 2006)
En este orden, se evidencia a los folios 34 al 36 del presente expediente Resolución Nº 00015394 de fecha 13 de mayo de 2013, emanada de la Dirección General de Inquilinato, en el cual se expresa lo siguiente:

“ (…) De conformidad con lo establecido en el artículo 30 del Decreto Nº 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Dirección General analizados los Informes Técnicos que riela a los folios setenta y uno (71) al ochenta y dos (82), elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideración los siguientes factores: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también, según sea el caso, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, e igualmente, el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble de autos; determina que el valor total del inmueble objeto del presente procedimiento de fijación del canon de arrendamiento es la cantidad de: UN MILLON TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 1.039.425,00), de acuerdo a lo indicado en el correspondiente Informe de Avalúo.
Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 29 del Decreto Nº 427 del Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde un porcentaje de rentabilidad del 8% anual, por cuanto su valor representa el equivalente a 11.549 Unidades Tributarias a razón de NOVENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.F 90,00) de conformidad con lo dispuesto en la Providencia N° 0005 de fecha 16 de febrero de año 2012, dictada por el Ministerio del Poder Popular para Planificación y Finanzas y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Número 39.866 de fecha 16 de febrero de (sic) año 2012.
En consecuencia, esta Dirección General actuando en uso de sus atribuciones legales, y de conformidad con lo establecido en los artículos 9, 29 y 30 del Decreto Nº 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, RESUELVE: Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, de la Oficina Nº 62 A, Piso 6, del inmueble denominado Edificio “MULTICENTRO EMPRESARIAL DEL ESTE, ubicado en la Avenida Libertador, Municipio Chacao, Estado Miranda; con 138,59m2 de placa A; en la cantidad de: SEIS MIL NOVECIENTOS VEINTINUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 6.929,50)…”.

De la lectura del acto administrativo parcialmente transcrito se evidencia que la Dirección General de Inquilinato procedió a fijar la regulación del canon de arrendamiento del inmueble en cuestión, fundamentándose en factores de uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas, el justo valor del edificio en donde se encuentra ubicada la oficina, así como el estado de conservación de la misma, verificados mediante sendos Informes contenidos en el expediente.

Al respecto, resulta menester señalar que la motivación constituye un requisito esencial del acto administrativo, consagrado en el numeral 5 del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, que viene dado por la expresión sucinta de los fundamentos de hecho y de derecho que dan lugar a la emisión del acto, con independencia de su certeza o falsedad; debiendo destacarse que tal motivación puede ser directa, esto es, expresada en el texto del acto definitivo, o indirecta, es decir, que resulte de las actas que integran el expediente administrativo, haciendo notar que si bien la Administración debe regirse, entre otros, por el principio de globalidad administrativa, conforme al cual los órganos que ejercen la función administrativa deben resolver, dentro del ámbito de sus competencias, todos los pedimentos o cuestiones planteadas durante la tramitación de las causas puestas a su conocimiento, también es cierto que: a) lo fundamental estriba en que el motivo fáctico del acto pueda constatarse del acto en sí mismo o del expediente administrativo, y esté subsumido en las previsiones legales correspondientes; b) la omisión del examen de determinado argumento sólo podría conllevar a la anulación del acto administrativo en el caso de que la misma sea de tal entidad que incida en el contenido de la voluntad administrativa manifestada en el acto. (Vid. Sentencias Nº 01115 del 10 de agosto del 2011, Nos. 00042 y 1.138 de fechas 17 de enero y 28 de junio de 2007, respectivamente).

En virtud de lo anterior, considera este Tribunal que lo medular del argumento de la parte demandante es el hecho de que en el acto no se desprenden los motivos que dieron lugar a la decisión, esto es, los elementos de hecho y los fundamentos de derecho respecto a las condiciones del inmueble, verificando este Juzgado de la trascripción del acto administrativo que el mismo se basa en informes realizados por la administración, los cuales, incluso, fueron consignados junto con el libelo de demanda como anexos marcados “K” y “L”, siendo conteste la parte demandante con el contenido del acto, respecto a que fue con base a estos en los cuales se sustentó la administración, observándose de su contenido que en los mismos se aprecia lo referente a la descripción y características de la zona donde está ubicado el inmueble, tipo de inmueble, descripción y características de la construcción, instalaciones, equipos, medición, aspectos para el avalúo entre otros, siendo estas las conclusiones realizadas por la administración para dictar el acto.

De tal manera que con base a los criterios expuestos, habiéndose precisado de dónde nacen los fundamentos que dieron lugar al acto y como quiera que no se argumentó impedimento alguno por parte de los administrados para acceder a las actas del mismo y tener conocimiento así de la voluntad administrativa, este Juzgado concluye que no se verifica la configuración del vicio de inmotivación denunciado en razón de los elementos analizados. Así se declara.

3.-Del vicio de falso supuesto de hecho

Manifiesta la parte demandante que el acto administrativo impugnado se encuentra viciado de falso supuesto de hecho, por cuanto la Administración al momento de dictar la Resolución impugnada no tomó en consideración factores decisivos para fijar el canon de arrendamiento, limitándose –a su decir- a casi copiar textualmente el contenido del artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, afirmando falsamente haber tomado en consideración unos factores que no se muestran ni el acto administrativo ni en el expediente. Aunado a lo anterior, denunció que en el informe técnico realizado por la Administración, se indicó que el inmueble en cuestión posee 138,59 mts2, cuando lo correcto es 148 mts2.

Ahora bien, en aras de resolver la anterior denuncia es menester explicar que en cuanto a la configuración del vicio de falso supuesto, la reiterada jurisprudencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia (Vid. Sentencias No. 01640 y 01811, de fechas 3 de octubre de 2007 y 10 de diciembre de 2009, respectivamente. Decisiones ratificadas en sentencia Nº 00409, de fecha 12/05/2010, ponencia de la Magistrada Evelyn Marrero Ortiz. Caso: Marco Tulio Jiménez Guerrero Vs. Ministerio de la Defensa) ha señalado que el mismo se patentiza “…Cuando la Administración al dictar un acto administrativo fundamenta su decisión en hechos inexistentes, falsos o no relacionados con el asunto objeto de decisión; caso en el cual se incurre en el vicio de falso supuesto de hecho…”.

Determinado lo anterior, observa este Tribunal que la hoy actora no precisó si se refiere a hechos inexistentes, falsos o no relacionados con el objeto de la demanda, sin embargo, siendo que su denuncia se encuentra dirigida a que la Administración erró en los parámetros establecidos para fijar el canon de arrendamiento del inmueble tantas veces identificado, siendo ello así, este Tribunal en virtud del principio iura novit curia entiende que la hoy actora lo que pretende denunciar es el vicio de falso supuesto de hecho por falsedad de los hechos. Así se establece.

Ahora bien, denunció la parte actora que en el acto administrativo impugnado se indicó que el inmueble en cuestión poseía 138,59 mts2, cuando lo correcto es 148 mts2, con relación a ello observa este Tribunal lo siguiente:

Cursa del folio 34 al 36 del expediente judicial, Resolución Nº 00015394 de fecha 13 de mayo de 2013 emanada de la Dirección General de Inquilinato, en la que se desprende lo siguiente:

“(…) En consecuencia, esta Dirección actuando en uso de sus atribuciones legales, y de conformidad con lo establecido en los artículos 9,29 y 30 del Decreto Nº 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. RESUELVE: Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, de la Oficina Nº 62 A, Piso 6, del inmueble denominado Edificio “MULTICENTRO EMPRESARIAL DEL ESTE (sic), ubicado en la Avenida (sic) Libertador, Municipio (sic) Chacao, Estado (sic) Miranda; con 138,59m2 de placa A; en la cantidad de: SEIS MIL NOVECIENTOS VEINTINUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 6.929,50) (…)”.

Riela a los folios 25 al 29, contrato de compra-venta de la oficina objeto de cuestión el la presente demanda, celebrado entre la sociedad mercantil Grupo Latino C.A. y la sociedad anónima Veplaconsult C.A., en el que se lee lo siguiente:

“(…) El local de oficina A-62, tiene una superficie también de ciento cuarenta y ocho metros cuadrados (148 mts2) (…)”.

Consta del folio 126 al 146, experticia promovida por la parte demandante en la presente causa y la cual fue admitida por este Juzgado mediante auto de fecha 25 de marzo de 2014, en cual los peritos determinaron que el metraje del inmueble en cuestión era de 148 mts2

De los folios 41 al 46 y del 47 a 49 del expediente principal, rielan informe técnico e informe de avalúo respectivamente, el primero con fecha de inspección: 28 de febrero de 2013 y firma de “inspector del inmueble” –sin identificación, con formato cuyo logo corresponde al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat y el segundo, con fecha de inspección: abril 2013 y firma de “W Piñango avaluador de inmuebles” cuyo formato corresponde a la Dirección General de Inquilinato –ambos sin sello-, de los cuales se desprende que el inmueble tantas veces identificado tenía un metraje de 138,59 mts2.

Las anteriores documentales al no ser objeto de ataque por la parte contraria, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, de las mismas se desprende que ciertamente el acto administrativo parcialmente transcrito contiene la regulación del canon de arrendamiento de la oficina Nº 62 A, piso 6 ubicada en el Multicentro Empresarial del Este aduciendo que este posee 138,59mts2, sin embargo, del contrato de compra venta así como de la experticia evacuada en el presente juicio, se observa que –tal como señalase la demandante- la superficie de dicho inmueble es de 148 mts2.
Por otra parte, manifestó la demandante que la Administración al momento de dictar la Resolución impugnada no tomó en consideración factores decisivos para fijar el canon de arrendamiento, limitándose –a su decir- a casi copiar textualmente el contenido del artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Ahora bien, a fin de verificar si la Resolución Nº 00015394, objeto de impugnación, adolece de vicio de falso supuesto de hecho, debe quien decide traer a colación el contenido del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999, aplicable ratione temporis, el cual establecía los parámetros que deben ser considerados a los fines de fijar el monto mensual del canon de arrendamiento de los inmuebles sometidos a regulación, y en tal sentido se lee lo siguiente:

“Artículo 30: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:
1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.
Parágrafo Único: A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal se tomarán en consideración la contribución por los pagos de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal ”. (Destacado del Tribunal).

La norma citada ut supra establece que el ente regulador del canon de arrendamiento de un determinado inmueble debe tomar en cuenta varios factores concurrentes para fijar el monto máximo del mismo. Así, el numeral 1 ibídem establece que deben ser considerados el uso, la clase, la calidad, la situación, dimensiones aproximadas y todas las otras circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, es decir, los elementos que deben considerarse en este sentido se refieren a características intrínsecas del inmueble. El numeral 2 dispone que se debe prestar atención a elementos más abstractos que serían en primer lugar, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario; en segundo lugar, el valor determinado en los actos de transferencia de la propiedad realizados por un lapso mínimo de 06 meses previos a la fecha de solicitud de regulación; y por último, los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos 02 años.

Ahora bien, en el caso bajo análisis, verificado el contenido del acto administrativo hoy cuestionado, y el cual fuera parcial parcialmente transcrito líneas arriba, se advierte que el mismo a fin de establecer los referidos elementos contenidos en la norma, se fundamentó en el “Informe de Avalúo” que corre inserto a los folios 47 al 49 del presente expediente judicial, del mes de abril de 2013, suscrito por el Avaluador de Inmuebles del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en cual si bien se verifica la descripción de los parámetros contenidos en el ordinal 1 del artículo anteriormente transcrito, no obstante y respecto a la denuncia concreta correspondiente “al valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y al valor de los actos de transmisión de la propiedad” se observa en el renglón N° 5 denominado VALOR PONDERADO, lo siguiente:

“VALOR PONDERADO
Bs. % ALICUOTA Bs.
VALOR FISCAL DECLARADO O DADO POR EL PROPIETARIO
VALOR ACTOS DE TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD
PRECIOS PROMEDIOS EN LOS ULTIMOS DOS (2) AÑOS 1.039.425,00 100 % 1.039.425,00
V.P Bs. 1.039.425,00

De lo anterior se observa que en ambos “valores” para determinar el precio promedio se encuentran en blanco, lo que impide verificar que en efecto no se tomaron en cuenta todos los indicadores para obtener al cálculo de la alícuota establecida, llevando a la conclusión que el mismo no fue considerado –en la forma debida- al momento de realizar el cálculo para la fijación del canon de arrendamiento, por lo que se evidencia que la administración tomó como único “valor ponderado” los “precios medios en los últimos dos (2) años”, de manera que al tomar como valor ponderado un monto que se obtuvo sin considerar dos de los valores exigidos por la norma, tal cálculo resulta errado, siendo ello así, estima este Tribunal que la administración no tomó en cuenta el contenido del numeral 2 del artíuclo 30 de la referida Ley.

Para mayor abundamiento, y tal como se ha establecido en los párrafos que anteceden el contenido del artículo 30 de la otrora Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exigía entre los valores a ponderar, como elemento referencial, el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizada por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud y “los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos años” desprendiéndose de ello que la norma exige la investigación de valores de enajenación de inmuebles similares; sin embargo, en el caso de autos, el avaluador del inmueble señaló como base de sus cálculos los precios por metro cuadrado de áreas correspondientes al propio inmueble a regular; pero ello no constituye el supuesto de la norma, ya que se debe considerar son los precios medios en los cuales se hubieren enajenado “inmuebles” similares en los últimos dos (2) años, y no el precio de un inmueble individualmente considerado, mucho menos cuando se trata del mismo inmueble a regular, toda vez que lo que se entiende que buscaba el legislador era dejar constancia de los precios comparados, por lo que el monto señalado por el avaluador como precios medios en los últimos dos años, también se encuentra errado al apartarse del contenido de la norma en comento.

En virtud de todo lo anterior, debe concluir quien decide que el cálculo para la obtención del canon de arrendamiento fue realizado omitiendo valores de obligatoria observancia de acuerdo con el mencionado artículo 30, en primer término, al haberse basado en un informe de avalúo que omitió la investigación de valores de enajenación de inmuebles similares y en segundo término, al haber errado en lo relativo al metraje del inmueble –requisito indispensable a los fines de fijar el referido canon-, en consecuencia resulta forzoso para este Tribunal señalar que el acto que hoy se recurre se encuentra viciado de falso supuesto de hecho. Así se establece.

En consecuencia se declara la nulidad de la Resolución Nro. 00015394 de fecha 13 de mayo de 2013, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, mediante la cual se fijó el canon máximo de arrendamiento para la oficina Nº 62 A, piso 6, del inmueble denominado edificio Multicentro Empresarial del Este, por un monto mensual de Bs. 6.929,50 y del cual es arrendataria la sociedad mercantil Motion Comunicaciones Creativas, C.A. Así se decide.

Así, en exégesis de lo anterior, este Tribunal declara Con Lugar la presente demanda de nulidad.

Notifíquese al Procurador General de la República, a la Fiscal General de la República, así como al Ministro del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, al Ministro del Poder Popular para el Comercio y al Director de la Unidad de Arrendamiento de Locales Comerciales del Ministro del Poder Popular para el Comercio.

-V-
DECISION

Por las razones expuestas, este Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

CON LUGAR la presente demanda de nulidad en consecuencia:

- Se declara la nulidad del acto administrativo contenido contra la Resolución Nro. 00015394 de fecha 13 de mayo de 2013, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, mediante la cual se fijó el canon máximo de arrendamiento para la oficina Nº 62 A, piso 6, del inmueble denominado edificio Multicentro Empresarial del Este, por un monto mensual de Bs. 6.929,50 y del cual es arrendataria la sociedad mercantil Motion Comunicaciones Creativas, C.A.

Publíquese, regístrese y notifíquese al Procurador General de la República, a la Fiscal General de la República, así como al Ministro del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, al Ministro del Poder Popular para el Comercio y al Director de la Unidad de Arrendamiento de Locales Comerciales del Ministro del Poder Popular para el Comercio.
Se imprimen dos (02) originales del mismo tenor de la presente decisión, cuyo segundo ejemplar será agregado al copiador de sentencias de este Tribunal, previa certificación por Secretaría.

Dada, firmada y sellada en el Despacho del Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital con sede en Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de enero del año dos mil quince (2015). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-
LA JUEZA PROVISORIA,
LA SECRETARIA,

GERALDINE LÓPEZ BLANCO
CARMEN VILLALTA

En esta misma fecha, siendo las diez ante meridiem (10:00 a.m.) se publicó y registró la anterior sentencia bajo el Nro. ___________
LA SECRETARIA,

CARMEN VILLALTA
Exp. Nro. 2013-2117/GL