El presente juicio fue iniciado por libelo de demanda presentado por la abogada Betsys Salazar Rosario, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 54.368, actuando como apoderada judicial de ADMINISTRADORA ONNIS C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 3 de marzo de 1972, bajo el N° 10, Tomo 38-A, Registro de Información Fiscal J-00078865-0, en carácter de administradora del inmueble RESIDENCIAS VVZ, ubicado en la avenida Sorocaima, entre las avenidas Venezuela y Tamanaco, urbanización El Rosal, Municipio Chacao, Estado Miranda, según consta en Acta de fecha 1º de septiembre de 2010, en la que la Junta de Condominio aprueba su contratación como administradora y según contrato de administración autenticado ante la Notaría Trigésima Novena del Municipio Libertador, el 18 de agosto de 2010, bajo el Nº 34, Tomo 169, cuya cláusula décima séptima autoriza para interponer demandas judiciales por cobro de cuotas de condominio y para otorgar poderes a abogados, para que en nombre de la comunidad procedan judicialmente.
La demanda fue interpuesta contra la ciudadana GRACIELA ZARIKIAN DE BRENNER, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad números V- 3.176.323, en carácter de propietaria del apartamento Nº 82, situado en la planta octava del edificio RESIDENCIAS VVZ, cuya ubicación ya fue expresada, por documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao, Estado Miranda, bajo el Nº 26, Tomo 1, Folio 151, Protocolo Primero, el 16 de julio de 2004; fundamentada en los siguientes hechos:
Que con dicha adquisición inmobiliaria, la ciudadana GRACIELA ZARIKIAN DE BRENNER pasó a formar parte del condominio de las RESIDENCIAS VVZ, cuyas normas están reguladas en el Documento de Condominio registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro, Distrito Sucre del Estado Miranda, el 9 de mayo de 1987, bajo el Nº 13, Tomo 4, Protocolo Primero, por el cual corresponde al apartamento 82 un porcentaje de condominio de UN ENTERO CON QUINCE CENTÉSIMAS POR CIENTO (1.15%) del total, que representa la parte alícuota del apartamento, sobre las cosas comunes y cargas de la comunidad de propietarios, por lo que está obligada al pago de los recibos de condominio mensuales que se generen por gastos comunes y no comunes.
Que dicha ciudadana ha dejado de pagar las pensiones de condominio correspondiente a los meses de mayo 2011 a mayo 2014 y así se evidencia en las planillas de liquidación de gastos de condominio correspondientes a su apartamento, acompañadas en original marcadas del 1 al 37, relacionadas en un cuadro en el que aparece el total de cuotas de condominio adeudadas en los siguientes montos: NETO RECIBOS DE CONDOMINIO (Bs. 99.962,74); INTERESES 1% (Bs. 12.249,45), para una deuda total de (Bs. 112.212,19).
Que como consecuencia de esa falta de pago, se ha generado la pérdida de valor de las cantidades adeudadas, en razón a la depreciación de la moneda nacional, como consecuencia de la inflación económica, determinada por el Índice de Precios al Consumidor, emitido por el Banco Central de Venezuela.
Que por cuanto fueron infructuosas las gestiones extrajudiciales de la Administradora para obtener de la demandada el pago de lo adeudado a su comunidad de copropietarios, demanda a la ciudadana GRACIELA ZARIKIAN DE BRENNER, para que convenga, o en su defecto sea condenada por el tribunal, al pago de los siguientes conceptos: PRIMERO: La suma de NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 99.962,74), monto al que ascienden los 37 recibos de condominio adeudados; SEGUNDO: Los intereses moratorios convencionales vencidos, calculados sobre el monto del capital adeudado de cada una de las planillas de liquidación demandadas, desde su respectiva fecha de vencimiento, que el es día 20 de cada mes calendario, a la rata del uno por ciento (1%) mensual, de conformidad con lo establecido en la cláusula décima tercera del contrato de administración; cuyos intereses ascienden al mes de mayo de 2014, al monto de (Bs. 12.249,45); TERCERO: La suma que corresponda, por concepto de corrección monetaria o indexación sufrida por el capital adeudado por la demandada; CUARTO: El pago de las costas procesales.
Fundamentó la demanda en los artículos 7, 11, 14, 15 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal; 1.264, 1.271, 1.273, 1.277 y 1.874 del Código Civil y solicitaron que la demanda fuese sustanciada por el procedimiento de la vía ejecutiva, establecido en los artículos 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Al contestar la demanda, el abogado Fructuoso Colmenares, apoderado judicial de la demandada expuso que se oponía, rechazaba y contradecía la demanda, así como en el objeto de la pretensión y la relación de recibos en sus montos y conceptos, por no estar conforme a derecho el pago de los mismos; que se oponía al pago de la deuda demandada por considerar que es injusta, usurera y contraria a derecho al pretender la Administradora Onni C.A. cobrar intereses mayores a los legales, cálculos de éstos sobre interés compuesto, cobros colaterales indebidos. Que por estas razones y por cuanto la Administradora se negaba a recibir el pago de lo que en justicia adeudaba, estando ubicados ante un ilícito económico enraizado en la especulación y la usura, sancionado por la Constitución en el artículo 114 t demás leyes, interpusieron ante el INDEPABIS, un procedimiento administrativo contra dicha empresa, cuyo contenido, argumentos, oposiciones y defensas ratifica en este acto y opone a la contraparte.
Que esa actitud causa daño irreparable a su parte, al acumularse mes a mes las cuotas, haciendo más dificultoso su pago, mientras aumenta, estando paralizado el INDEPABIS por razones de orden organizativo, ante la negativa de la administradora a recibir el pago y por cuanto es un derecho el pago liberalizador, en demostración de buena fe intentaron procedimiento de oferta y subsiguiente depósito del pago de la obligación que considera justa y legal, el cual no fue admitido; que rechaza por ilegal e inconstitucional las cláusulas décima octava del contrato en virtud de la cual Administradora Onni C.A. se hace de un cuatro por ciento (4%) mensual, es decir, un cuarenta y ocho por ciento (48%) anual, disfrazado bajo el eufemismo contractual de “Administración Adicional”, lo cual interpreta como multa o castigo arbitrario por un caso en que la mora es provocada por el acreedor.
Que se oponen a cumplir con esa disposición, además de la consideración de leonina y usuraria, en la cual se concluye de su simple lectura, por la aplicación del artículo 350 Constitucional. Que se opone y en consecuencia rechaza las conclusiones del libelo, en cuanto al monto y los conceptos imputados; al monto de sus intereses y cálculo; y cualquier cantidad por concepto de indexación o corrección monetaria, ya que la mora fue provocada por la demandante, como lo probaría en su oportunidad; y que haber aceptado el pago el acreedor en los dos primeros meses, no estarían en esta situación.
Este juzgado observa que la cualidad de la actora para interponer la presente demanda no fue cuestionada por la parte demandada y las planillas de condominio acompañadas como instrumentos fundamentales de la demanda tampoco fueron cuestionadas por lo que respecta a su emisión por parte de la demandante, actitud que se suma a la admisión tácita del carácter que se abrogó la accionante. En razón a ello, este juzgado debe tener como un hecho admitido y cierto que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ONNIS C.A. funge como administradora del edificio RESIDENCIAS VVZ, situado en la avenida Sorocaima, entre avenida Venezuela y avenida Tamanaco, urbanización El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, y en base a dicho carácter emite las planillas de condominio opuestas a la parte demandada, desde el mes de mayo 2011 hasta mayo 2014.
Ahora bien, de los términos en que fue contestada la demanda, se observa que si bien el apoderado judicial de los accionados, señaló que la rechazaba y contradecía en todos sus términos, también afirmó que se opone al pago de la deuda, por ser injusta y que la administradora se ha negado a recibir el pago; lo cual significa que dos (2) de los hechos alegados en el libelo fueron expresamente admitidos por el apoderado judicial de la parte demandada, esto es, que su representada es la propietaria del inmueble por el que fue interpuesta la demanda y que no ha pagado las cuotas de condominio señaladas; aunado al hecho de que el documento de propiedad debidamente protocolizado fue consignado a los autos en copia certificada y no fue impugnado.
En carácter de propietaria del inmueble sujeto a propiedad horizontal, la demandada está en la obligación de pagar los gastos comunes generados, cuyas planillas le fueron pasadas por la administradora del edificio, de conformidad a lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal. En este caso se observa que la alícuota en que fue calculado el monto a pagar por los gastos comunes, es la misma reflejada en el documento de propiedad del inmueble, esto es, un entero con quince centésimas por ciento (1,150000%).
En cuanto a los gastos no comunes reflejados en algunas de las planillas emitidas por la administradora, la parte demandada no hizo objeción alguna, razón por la cual este juzgado considera que debe declarar procedente su pago, pues tampoco hay constancia en autos de que la demandada hubiese impugnado ante la administradora cualquiera de los conceptos reflejados en las planillas que mensualmente fueron emitidas.
La demandada se opone concretamente al pago de los gastos de administración reflejados en las planillas, fundamentada en que es ilegal e inconstitucional la cláusula décimo octava del contrato de administración, por cuanto Administradora Onnis, C.A. se hace valer de un CUATRO POR CIENTO (4%) mensual, equivalente a CUARENTA Y OCHO POR CIENTO (48%) ANUAL, disfrazado bajo el “eufemismo ADMINISTRACIÓN ADICIONAL”, concluyen que se opone a cumplir con esa disposición, por ser leonina y usurera.
El contrato referido, expresamente reconocido por la demandada, celebrado entre ADMINISTRADORA ONNIS, C.A. y la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO VVZ, representada por dos (2) miembros de la Junta de Condominio, facultadas por Carta Consulta realizada el 18 de julio de 2010, dispone en la cláusula señalada por la demandada, lo siguiente: “Décima Octava: La contraprestación de la ADMINISTRADORA por las Gestiones Adicionales de Cobranza, indicadas en las Cláusulas: Décima Quinta, Décima Sexta y Décima Séptima del presente contrato, será del Cuatro por ciento (4%) mensual sobre el monto adeudado por el propietario que haya incurrido en mora, y la misma será cargada individualmente al recibo de condominio como gasto de administración.”
Al ser miembro de la comunidad de propietarios del indicado edificio, la ciudadana GRACIELA ZARIKIAN DE BRENNER está obligada a cumplir las obligaciones inherentes a dicha propiedad y también queda sometida a los términos del indicado contrato de administración, que tiene por objeto la prestación del servicio de administración del condominio por parte de ADMINISTRADORA ONNIS y comprende, entre otras obligaciones por parte de ésta, la facturación de los gastos mensuales de condominio; la recaudación de los propietarios de lo que a cada uno corresponda por gastos y expensas comunes y la aplicación de las medidas aprobadas relacionadas con dicha gestión de cobro. Entonces, mientras el copropietario cumpla con su obligación de pagar dichos gastos, no será objeto de aplicación de lo dispuesto en la indicada cláusula décimo octava, ya citada, pero si se trata de propietarios morosos, les es aplicable las medidas acordadas en el indicado contrato, que se convierte en ley entre las partes y obliga a todos los condóminos, pues mientras no haya sido demandada la nulidad de dicho contrato, sus disposiciones son válidas entre las partes y por ende, aplicables en los términos pactados.
Por cuanto la demandada no alegó que en las planillas se estuviese aplicando un porcentaje superior al establecido en el indicado contrato, sino que su oposición la fundamentó en que no estaba de acuerdo con el porcentaje establecido en la indicada cláusula, debe este juzgado declarar improcedente su excepción, pues la aludida disposición es válidamente aplicable al propietario que incurra en mora.
Entonces, la parte actora afirmó que los demandados adeudan la cantidad de NOVENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS NOVECIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 99.962,74), por GASTOS NETOS de condominio, causados desde mayo de 2011 hasta mayo 2014 y DOCE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 12.249,45), por concepto de intereses moratorios, calculados al 1% mensual, de conformidad con lo establecido en la cláusula décima tercera del contrato de administración; mientras que la parte demandada negó de adeudase dicha cantidad de dinero, porque considera que es injusta, usurera y contraria a derecho. Corresponde a este tribunal analizar los medios probatorios producidos por la actora para demostrar la obligación que imputa a la demandada y constatar en principio, si los montos reflejados en cada planilla ascienden a la cantidad total indicada y cuál es la tasa de interés aplicable en este caso.
Para realizar dicha labor, este juzgado constata que la parte actora consignó todas las planillas indicadas en el libelo, emitidas mensualmente desde mayo de 2011 hasta mayo de 2014, y efectivamente el monto al cual ascienden los gastos netos de condominio (alícuota gastos comunes, administración y gastos no comunes), es la cantidad de NOVENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS NOVECIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 99.962,74) y los intereses de mora suman la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 12.249,45), que son los mismos montos reclamados por la actora y determinados en los particulares primero y segundo del petitorio.
Ahora bien, en relación al monto de los intereses, la parte demandada afirmó que la demandante pretende cobrar intereses mayores a los legales, por lo que rechazó su monto y cálculo. Al respecto, se observa que la parte actora afirmó en el libelo que los intereses moratorios cuyo pago pretende, han sido calculados al 1% mensual, de conformidad con lo establecido en la cláusula décimo tercera del contrato de administración. En base a ello, este juzgado constata que efectivamente por medio de dicha cláusula, la comunidad de propietarios autorizó a LA ADMINISTRADORA a cobrar intereses de mora al doce por ciento (12%) anual, de acuerdo a lo establecido en el artículo 108 del Código de Comercio y 1.746 del Código Civil.
De acuerdo con dicha disposición contractual, en este caso no es el interés común legal el que debe cobrarse en caso de mora, sino el convencional pactado por ambas partes, en concordancia con lo previsto en el artículo 108 del Código de Comercio; lo que acarrea la improcedencia de la excepción de la parte demandada, pues la actora sí está facultada para cobrar intereses a un porcentaje mayor al legal, el cual procedería solo si las partes no hubiesen pactado el convencional, tal como lo permite el artículo 1.746 del Código Civil. En consecuencia, al estar en este caso en presencia de una obligación morosa, la demandada está obligada a pagar los intereses causados y que fueron calculados hasta la fecha de la emisión de la última planilla cuyo cobro fue accionado.
En cuanto a la solicitud de indexación del monto adeudado, es preciso tomar en consideración que es un hecho reconocido tanto doctrinaria como jurisprudencialmente que la inflación constituye un hecho notorio consistente en la tendencia persistente al incremento del nivel general de precios o, desde otro punto de vista, como el proceso continuo en la caída del valor del dinero. Consecuencia de ello, es que la parte que la alega esté libre de probarla, pero para que pueda ser acordada en la materia que nos ocupa, debe ser solicitada por las partes, ya sea en el libelo de demanda o en el de reconvención. Aun cuando en principio y en ausencia de pacto en contrario, rige para las obligaciones dinerarias el principio nominalístico, por el efecto dañino que produce el fenómeno de la inflación, por la pérdida de poder adquisitivo de la moneda, se ha venido aplicando la indexación judicial, con fundamento primordialmente en la teoría de los mayores daños por la mora del deudor; es decir, en sede jurisdiccional se reconoce que cuando el deudor entra en mora debe compensar al acreedor más allá de los simples intereses moratorios por el perjuicio adicional que ésta sufra a consecuencia de la inflación. Así se ha señalado que en el caso de mora del deudor, los daños y riesgos sufridos por el acreedor como consecuencia del retardo, corren por cuenta del deudor.
En el presente caso fue solicitada la indexación de la cantidad debida por concepto de capital. La obligación de pagar los gastos de condominio es una obligación dineraria o pecuniaria, en la cual el deudor (el propietario) se obligó a pagar a su acreedor (comunidad de propietarios) una suma de dinero, quedando liberada con la entrega de la cantidad reflejada en las planillas pasadas por la administradora mensualmente. En virtud de ello, y habiendo determinado previamente que la parte demandada incumplió con sus obligaciones de pagar los gastos de condominio, indudablemente estamos en presencia de una obligación morosa. En consecuencia, por tratarse de una obligación válida, cierta, líquida y exigible, se declara procedente la pretensión de indexación judicial, pero no en los extremos solicitados por la parte actora, sino en base a los criterios jurisprudenciales pacíficamente establecidos.
Efectivamente, en decisión de fecha (07) de marzo de 2002, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. Franklin Arriechi, sostuvo lo siguiente:
“…Como puede observarse, la doctrina de la Sala de Casación Civil ha establecido que la indexación judicial permite el reajuste del valor monetario y evita el mayor perjuicio al acreedor, por efecto del retardo procesal. El proceso se inicia con el libelo de demanda y su auto de admisión. En la pretensión procesal, el actor tiene la oportunidad de reclamar los intereses de mora que considere apropiados desde el período en que la obligación se hizo exigible por sí misma, hasta el momento en que decidió instaurar su demanda, pero el correctivo de la indexación concede, es por el retardo en el proceso, y por ello, no puede amparar situaciones previas a este último.
… En otras palabras, no puede acordarse la indexación en los términos solicitados por el formalizante, pues el correctivo inflacionario que el Juez concede es a los efectos de evitar el perjuicio por la desvalorización del signo monetario durante el transcurso del proceso, siendo la admisión del libelo de demanda la pauta que marca su inicio, y por ende, el de la indexación judicial.”… (Subrayados del Tribunal). (Exp. No. 00-517).
En base al criterio jurisprudencial que rige para la aplicación de la indexación judicial, el cual fue ratificado en la sentencia parcialmente transcrita, la indexación judicial debe concederse por el lapso de duración del juicio. En base a ello, en el presente caso se considera procedente la aplicación de la corrección monetaria de la suma adeudada por concepto de capital (gastos comunes y no comunes, sin incluir intereses moratorios) desde la fecha de admisión de la demanda (8 de agosto de 2014) hasta la fecha en que quede firme la sentencia definitiva dictada en el presente fallo y así sea declarado.
A tales efectos, se ordena indexar la cantidad de dinero condenada a pagar por concepto de cuotas de condominio (gastos comunes y no comunes), que ascienden a la suma de (Bs. NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 99.962,74), desde la fecha de interposición de la demanda hasta la fecha en que la presente sentencia quede definitivamente firme, sin incluir la cantidad condenada a pagar por concepto de intereses moratorios.
A los fines de calcular el monto a pagar por concepto de la corrección monetaria acordada, se ordena realizar una experticia complementaria del fallo, de conformidad a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración la tasa de inflación acaecida en el Área Metropolitana de Caracas durante el período establecido, señalada por el Banco Central de Venezuela, la cual será realizada por expertos designados de la forma establecida en la ley procesal adjetiva.
Con fundamento en las precedentes consideraciones este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y de Ejecución de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por COBRO DE BOLÍVARES interpuso la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ONNIS, C.A., en carácter de administradora del condominio del edificio RESIDENCIAS VVZ, contra la ciudadana GRACIELA ZARIKIAN DE BRENNER, en carácter de propietaria del apartamento 82 del indicado edificio. En consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: PAGAR a la parte actora la cantidad de NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 99.962,74), por concepto de gastos de condominio adeudados, contenidos en las planillas de condominio emitidas desde el mes de mayo del 2008 hasta el mes de mayo de 2014, ambas inclusive.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a PAGAR a la accionante la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 12.249,45), por concepto de intereses moratorios convencionales, calculados al 1% mensual, de conformidad a lo establecido en la cláusula décima tercera del contrato de administración.
TERCERO: Se ordena a la demandada a PAGAR a la parte actora la cantidad que resulte del cálculo por la indexación judicial de la suma adeudada por concepto de gastos comunes y no comunes, determinada en el particular PRIMERO, a ser calculada desde el día ocho (8) de agosto de 2014, fecha en que fue admitida la demanda, hasta el día que quede definitivamente firme la sentencia, cuyo cálculo se hará mediante experticia complementaria efectuada por expertos designados en su oportunidad por el tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, tomando como base los índices inflacionarios señalados por el Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana de Caracas durante el referido período. La cantidad sobre la cual se realizará la indexación ordenada es la indicada en el punto primero de esta decisión, en la cual no fue incluido el monto que por intereses moratorios contiene cada planilla consignada en este juicio.
Por cuanto a la parte actora no se le concedió todo lo que solicitó en el petitorio del libelo, se declara que no hay condenatoria en costas, en aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Visto que el presente fallo es dictado dentro del lapso de diferimiento previamente acordado, no requiere notificación a las partes.
Regístrese y publíquese, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada a los tres (3) días del mes de febrero de dos mil quince (2015), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,
ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,
VIOLETA RICO CHAYEB
En esta misma fecha, fue registrada y publicada la anterior decisión, siendo las 9:00 a.m.
LA SECRETARIA TITULAR,
VIOLETA RICO CHAYEB
EXPEDIENTE Nº AP31-V-2014-001206.
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