REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Tribunal Décimo Sexto Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas


DEMANDANTES: MARÍA LUISA CAMINOS DE IBARRA, de nacionalidad española, C.I. E-81.054.027, AINARA IBARRA CAMINOS, venezolana, C.I. V-14.680.861, JONE IBARRA MARZANA, venezolana, C.I. V-10-535.612, GOIZEDER IBARRA MARZANA, venezolana, V-12.105.274, IMANOL IBARRA SALEGUI, venezolana, C.I. V-8.602.872, NIEVES IBARRA GALLASTEGUI, nacionalidad española, Pasaporte Español No AA224503 Y JAVIER IBARRA SALEGUI, venezolano, C.I. V-7.170.518, todos mayores de edad


DEMANDADO: LUIGI NODINO GONNELLA, venezolano, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad No V-5.564.779

APODERADOS
DEMANDANTES: Rodolfo Jesús Flores Dugarte, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A bajo el No. 61.265.

APODERADA
DEMANDADO: Rodrigo Tovar Castillo y Juan Portalito Rivas, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos 36.231 y 37.229, respectivamente.


MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)


EXPEDIENTE No: AP31-V-2014-001213
Habiéndose celebrado en fecha 18 de marzo de 2015 la Audiencia de Juicio en el presente juicio, procede este Tribunal a la consignación del fallo completo de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el mismo será redactado en términos claros, precisos y lacónicos, sin necesidad de narrativa ni de transcripciones de actas ni de documentos que consten del expediente.

-I-

Puntos Previos

-Sobre La Falta de Cualidad-
Como punto previo este Tribunal pasa a resolver la alega falta de cualidad de la parte actora para sostener este juicio, alegada por el demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda, y que si bien fue opuesta como cuestión previa, la misma fue rechazada por tratarse de una defensa de fondo, tal como lo establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, y a tales efectos se observa:

La parte demandada señala que los accionantes no demuestran en su libelo ser copropietarios del de cujus JUANA GALLASTEGUI DE IBARRA, quien en vida fuere la propietaria del inmueble sobre el cual se pretende hoy la desocupación, y quien fuere la que suscribió el contrato de arrendamiento original de fecha 19 de mayo de 2005.

Así las cosas, de la revisión de las actas procesales se evidencia que a los autos fue aportado (copia de las declaraciones sucesorales, folios 104 al 134) por la parte actora, documentación que demuestra la cualidad de herederos de los hoy actores, en relación a la sucesión JUSTO IBARRA, por lo que, con dichas documentales que no fueron impugnadas, se evidencia la cualidad e interés de la parte actora en sostener el presente proceso, y en consecuencia se desecha la defensa de falta de cualidad de la parte actora alegada por la parte demandada en este proceso. Así se decide.-

- Sobre la Impugnación de la Cuantía-
Otro punto previo que debe resolver este Juzgador es el relativo a la impugnación de la cuantía hiciere el demandado en su escrito de contestación. Así las cosas, el demandado en su escrito de contestación a la demanda procedió a señalar que impugnaba la cuantía de la demanda, alegando que:

“IMPUGNO la cuantía valorada por el demandante; rechazo la ESTIMACION por ser exagerada, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil…”

Así las cosas es necesario citar la sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 17 de febrero de 2000 en el Expediente No 99-147 (recopilada en el Libro “El nuevo Código de Procedimiento Civil según el Tribunal Supremo de Justicia”. Tomo I, autor: Carlos Moros Puentes, Caracas, 2013, p.221), que estableció:
“En los casos en que el demandado impugnase la cuantía, sólo podría alegar lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del art. 38 CPC. En función de ello, el demandado tiene la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así se tiene que se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No es posible que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente; por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación (…) Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor.”

Criterio que fue ratificado mediante sentencia de la propia Sala Civil en fecha 16 de noviembre de 2009 en el expediente No 09-2006.

Así las cosas, en el presente caso la parte demandada se limito a señalar que impugnaba la cuantía por considerarla exagerada, pero no alego ni probo porque era exagerada la misma, por lo tanto, en base al criterio jurisprudencial antes citado, se desecha la impugnación de la cuantía y se declara firme la estimación hecha por el actor en su libelo de demanda. Así se decide.-


-Decisión de Fondo-

- Alegatos de la parte actora -

La parte actora en su escrito libelar alega:
- Que la ciudadana JUANA GALLASTREGUI DE IBARRA (causante de los actores), dio en arrendamiento al hoy demandado en fecha 01 de agosto de 2004, un inmueble de Uso Comercial constituido por un lote de terreno de aproximadamente (898 mts2), ubicado en la margen sur de la carretera que conduce de Caracas a Antemano, hoy Calle Real de Bella Vista, Parroquia El Paraíso del Municipio Libertador del Distrito Capital.

- Que transcurrido el tiempo y a pesar del fallecimiento de los propietarios originales y causante de los hoy actores, se mantuvo vigente el arrendamiento a favor del demandado.

- Que en fecha 24 de agosto de 2012, los ciudadanos IMANOL IBARRA SALEGUI y MARIA LUISA CAMINOS DE IBARRA, actuando en nombre propio y en nombre del resto de los herederos, suscribieron un último contrato de arrendamiento con LUIGI NODINO GONNELLA, el cual cuto un término fijo, no prorrogable desde el 01 de agosto de 2012 hasta el 01 de agosto de 2013.

- Que mediante comunicación de fecha 13 de diciembre de 2012, el ciudadano IMANOL IBARRA SALEGUI, en representación de la totalidad de la comunidad de herederos de las sucesiones GALLASTEGUI DE IBARRA JUANA e IBARRA GALLASTEGUI ANDONI, se le hizo una formal propuesta de venta de parte del lote de terreno que venia ocupando el hoy demandado, en su carácter de arrendatario.

- Que vencido en fecha 13 de enero de 2013 el ofrecimiento de venta, no se recibió de forma alguna comunicación de parte del arrendatario, aceptando o rechazando la propuesta de venta.

- Que el ciudadano IMANOL IBARRA SALEGUI, en representación de la totalidad de la comunidad de herederos de las sucesiones GALLASTEGUI DE IBARRA JUANA e IBARRA GALLASTEGUI ANDONI, recibió un correo electrónico en fecha 22 de enero de 2013 de parte del ciudadano LUIGI NODINO GONNELLA, en el cual le señalaba su intención de adquirir el terreno arrendado, pero que luego de esto el arrendatario nunca accedió a realizar los actos correspondientes a la materialización de la oferta de venta.

- Que llegado el término del último contrato de arrendamiento, en fecha 01 de agosto de 2013, el arrendatario, hoy demandado, se negó a devolver el inmueble arrendado, aduciendo entre otras cosas que requería un tiempo para poder recoger sus herramientas, enseres, cosas y debía proceder a liquidar a los empleados que ocupaban el taller, y que por tal motivo le envió al demandado un “convenio a fin de proceder a la entrega material del lote de terreno ocupado”, el cual se negó a firmar.

- Que como quiera que el demandado se abstuvo de comprar el lote de terreno ofrecido, los hoy actores procedieron a suscribir en fecha 21 de octubre de 2013 con los ciudadanos JOSE RAMON CASTELLANES RONDON, LUCIANO ALBERTO CARRERO PARRA y CARMEN MARITZA PARRA DE CARRERO, opciones de venta de los dos (2) lotes de terreno dentro del cual se encuentra ubicado el lote de terreno dado en arrendamiento.

- Que el arrendatario mintió al señalarles que los ocupantes del inmueble eran empleados suyos, y que lo cierto es que son subarrendatarios, a través de un contrato verbal, sin la autorización y/o reconocimiento del propietario o arrendador.

- Como normas de derecho cita los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, los artículos 1, 2 primera parte, 8 in fine, 20, 22 numeral 3°, 38 y 40 literales “a”, “f”, “g” y “h” de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

- Que es por estos hechos que pretende:

“En virtud de los razonamientos y consideraciones anteriormente expuestos, y como quiera que hasta la presente fecha han resultado infructuosas las diligencias extrajudiciales efectuadas por y a favor de mis representados, identificados en la primera parte de este escrito, con el fin de que el ciudadano LUIGI NODINO GONNELLA, en su carácter de Arrendatario, cumpla con su obligación contractual de desalojar y entregar el inmueble dado en Arrendamiento totalmente desocupado de enseres bienes cosas y ocupantes, según lo solicitado por mis representadas y a favor de mis representadas en repetidas oportunidades; es por lo que comparezco ante este Tribunal y siguiendo expresas y precisas instrucciones de mis representados, a fin de DEMANDAR al ciudadano LUIGI NODINO GONNELLA (…), como en efecto demando en este acto por DESALOJO Y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para que convenga y como consecuencia de ello proceda a entregar el inmueble materia del contrato; en pagar a mi representada una suma de dinero que compense a mis representados por los perjuicios causados por la falta de entrega oportuna del inmueble objeto del contrato de arrendamiento comercial, habida la consideración que a pesar de encontrarse vencido el plazo para la entrega del inmueble comercial cuyo cumplimiento se exige, pues es indudable que al no haberse entregado el bien al vencimiento de la convención locativa, se ha privado a mis poderdantes del uso y disposición del mismo y la percepción de la cantidad de dinero que solicito se fije a tenor de lo establecido en el artículo 22 numeral 3° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial por cada mes discurrido, desde el 01 de agosto de 2013 y hasta la fecha de entrega definitiva del mismo.”

- Estima la demanda en la cantidad de OCHENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 88.200,00), equivalentes a (694,49 Unidades Tributarias).

Alegatos del demandado

El demandado en la oportunidad de la contestación, procedió a señalar como defensas de fondo:

- Que rechazaba la demanda por temeraria, incoherente e inmotivada, y que no se ajusta a la realidad jurídica.

- Alega que “Si bien es cierto que existe una relación contractual (Convenio de Prórroga) entre los accionantes y mi persona, no es menos cierto que la relación arrendaticia fue suscrita entre la ciudadana JUANA GALLASTEGUI DE IBARRA y Yo, como se desprende del mismo contrato de arrendamiento de fecha 19 de mayo del 2.005 presentado por el abogado accionante, y este contrato no guarda relación con la prórroga convencional suscrita por nosotros el 24 de agosto de 2.012, ya que todas las consecuencias y derivados del contrato originario, tienen que ser asumidas por su titular o los causantes de ella. Intenta el accionante suplantar y conectar este contrato con el Convenio que presentó en autos para que en forma inadecuada conseguir la acción de DESALOJO.

- Que no es cierto que a partir de la fecha de vencimiento del 01 de agosto de 2005, se ha venido renovando año a año hasta el 01 de agosto de 2013, y alega que el contrato suscrito con la ciudadana JUANA GALLATEGUI DE IBARRA estableció en su cláusula segunda que la duración del mismo seria de tres (3) años fijos, contados a partir del 01 de octubre de 2007 al 1 de octubre de 2010, pudiendo ser renovado por acuerdo de las partes, y que agotado el tiempo de duración de este contrato, siguió ocupando el inmueble de manera pacífica y cancelando los cánones de arrendamiento, produciéndose al tácita reconducción.

- Niega y rechaza que el actor pretenda presentar como instrumento fundamental el convenio de prórroga para hacerlo valer como contrato de arrendamiento sin serlo.

- Señala que el actor pretende suplantar una acción de cumplimiento por una de desalojo, por lo que pide que se deseche la demanda.

- Niega rechaza y contradice que haya negado la oferta de venta.

- Procede a señalar que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

- De la Trabazón de la Litis y los términos en que ha quedado establecida la presente controversia -

Visto el escrito de demanda y el escrito de contestación, es necesario establecer de manera clara, en base a las pretensiones señaladas en el libelo y a las excepciones opuestas, cuales con los limites de la presente controversia, y a tales efectos se observa que la parte actora procede a narrar una serie de hechos principales como lo son que suscribió un ultimo contrato de arrendamiento con el demandado, que le ofreció en venta el inmueble, que el arrendatario ha subarrendado el inmueble, luego en las causas de desalojo invoca la falta de pago, el subarrendamiento sin autorización, el vencimiento del contrato y el agotamiento del plazo para el ejercicio del derecho de presencia y que se realice la venta a terceros, consagradas en las causales “a”, “f”, “g”, y “h” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pero se evidencia que en el petitorio el actor pretende “el desalojo y el cumplimiento del contrato”, para que el demandado proceda a entregar el inmueble “habida la consideración que a pesar de encontrarse vencido el plazo para la entrega del inmueble comercial cuyo cumplimiento se exige, pues es indudable que al no haberse entregado el bien al vencimiento de la convención locativa…”.

Es por lo anterior que, en relación a la falta de pago como causal de desalojo, ella solo es mencionada en las normas de derecho, y en los hechos no se hace mención a ello, ni se indican cuales serían las mensualidades dejadas de pagar por el arrendatario, por lo que, debe concluirse que la falta de pago no es un hecho que forme parte de la presente controversia. Así se establece.-

Así las cosas, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil este Juzgador se atendrá a lo alegado y probado a los autos, norma que recoge el principio procesal sobre la congruencia de la decisión con la pretensión (ne eat iudex petita partium, iudex secundum alligata et probata decidere debet).

Establecido lo anterior debe señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Por ello se procera al análisis del material probatorio aportado por las partes:

- De las Pruebas Aportas al Proceso:

- Aportadas por el Actor con la presentación del libelo de la demanda-

1. Marcado como anexo “A” y cursante a los folios 10 al 16, documento autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de noviembre de 2013, anotado bajo el No 33, Tomo 130 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, contentivo de instrumento poder otorgado al abogado RODOLFO JESUS FLORES DUGARTE. Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana, otorgándole el valor establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-. Así se establece.

2. Marcado como anexo “B”, y cursante a los folios 17 al 21, documento autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de mayo de 2005, anotado bajo el No 58, Tomo 22 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana JUANA GALLASTREGUI DE IBARRA, en su carácter de arrendadora y el ciudadano LUIGI NODINO, en su carácter de arrendatario. Esta probanza fue aportada también en copia simple (folios 87 y 88) por el demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda. Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana, otorgándole el valor establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-. Así se establece.

3. Marcado como anexo “C”, y cursante a los folios 22 al 23, copia simple de un instrumento privado; mas sin embargo, este documento fue aportado en original en el lapso de pruebas, cursante al folio 162, y siendo que no fue desconocido ni impugnado por el demandado, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil por remisión del artículo 1.363 eiusdem. Así se decide.-

4. Marcado como anexo “D”, y cursante a los folios 24 y 25, copia simple de un instrumento privado, al respecto hay que ratificar el criterio establecido anteriormente, y en consecuencia, siendo que las copias aquí valoradas son copias simples de instrumentos privados, los mismos son desechados y no se les otorga valoración alguna, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

5. Cursante a los folios 26 al 28, copia simple de documento el cual no tiene firma ni sellos sobre su autoría, por lo cual, el mismo es desechado y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-

6. Cursante al folio 29 y 30, copia simple de Cedula Catastral, emitida por la Dirección de Documentación e Información Catastral y Asentamientos Urbanos Populares. En relación a esta probanza se debe advertir, tal que pertenece a la categoría de los denominados “documentos administrativos”, el cual al emanar de un órgano de la Administración Pública contiene una declaración de voluntad, conocimiento y certeza, que goza de una presunción de veracidad, legitimidad y autenticidad, hasta prueba en contrario (véase, entre otras, sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia No 01994 del 06 de diciembre de 2007), en la cual señalo que: “El documento administrativo, ha señalado la doctrina de esta Sala, se configura como una tercera categoría de prueba instrumental que no puede asimilarse al documento público previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, como sí a los documentos privados reconocidos o a los tenidos legalmente por reconocidos, «sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad». Es por lo anterior que, en el presente caso, al no haber sido desvirtuado el contenido el documento consignado, el mismo es ampliamente valorado y se tiene como cierto su contenido y se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.-

7. Marcado con el anexo “E”, copia simple de impresión de correo electrónico. En relación a esta prueba hay que señalar que de conformidad con lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No 769 del 24 de octubre del 2007, en el expediente No 2006-000119, en el que señalo que los documentos electrónicos, entre ellos los correos o mails, se debe determinar la autoría del mensaje de datos a través de la prueba de experticia realizada en la base de datos de un PC o en el servidor, mientras se ponga en funcionamiento la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica. En el presente caso no fue demostrada la autenticidad de la copia del correo electrónica aportada a través de la prueba de experticia, por lo que, la prueba es desechada y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-

8. Marcado como Anexo “F” y cursante a los folios 32 al 34, documento privado, el cual no aparece firmado por la parte a quien se le pretende oponer, esta es, la parte demandada, en consecuencia, en vista de que este documento quebranta el principio de que nadie puede unilateralmente crear pruebas a su favor, y en vista de que la misma no constituye un documento privado emanado de la parte contra la que se opone, no se le asigna valoración alguna. Así se decide.

9. Marcado como anexo “G”, y cursante a los folios 35 al 44. Documento que fue consignado igualmente como anexo “H”, y cursante a los folios 45 al 54, documento autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de octubre de 2013, anotado bajo el No 13, Tomo 114 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, contentivo de contrato de opción de compra venta, entre los ciudadanos IMANOL IBARRA SALEGUI, NIEVES IBARRA GALLASTEGUI, JAVIER IBARRA SALEGUI, MARIA LUISA CAMINOS DE IBARRA, AINARA IBARRA CAMINOS, JONE IBARRA MARZANA Y GOIZEDER IBARRA MARZANA, como vendedores, y el ciudadano JOSE RAMON CASTELLANOS RONDON, como comprador. Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana, otorgándole el valor establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-. Así se establece.

10. Marcado como anexo “I”, y cursante a los folios 55 al 63, Copia Certificada de la Inspección Ocular Extra Litem, practicada por la Notaría Pública Cuadragésimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 21 de octubre de 2013, y siendo que la misma fue practicada bajo los supuestos establecidos en el artículo 1.429 del Código Civil, la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 1.430 eiusdem, es valorada conforme a la sana critica y adminiculada con el resto de las probanzas. Así se establece.-

Pruebas Aportados por el demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda:

11. Marcado con la letra “B”, y cursante a los folios 89 al 91, copia simple de documento autenticado ante la Notaria Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el No 68, Tomo 73 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana JUANA GALLASTREGUI DE IBARRA, en su carácter de arrendadora y el ciudadano LUIGI NODINO, en su carácter de arrendatario. Este documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los recaudos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia, es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana, otorgándole el valor establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-. Así se establece.

12. Marcado con la letra “C” y cursante a los folios 92 al 95, copia simple de planillas de depósitos bancarios, por lo que, de conformidad con el criterio jurisprudencial establecido por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil No 877 del 20/12/2005 (ratificada en sentencia No 469 del 18 de octubre de 2011), las mismas representan tarjas y en tal virtud, y por aplicación del artículo 1.383 del Código Civil las mismas debían ser corroboradas con la prueba de informes, lo cual no fue promovido, por lo que las mismas son desechadas y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se decide.-

Pruebas aportadas por el actor con motivo de la oposición de las cuestiones previas:

13. Marcado con la letra “J”, y cursante a los folios 104 al 134, consignados en fecha 18 de diciembre de 2014, copia simple de documentos administrativos relativos a declaraciones sucesorales. En relación a esta probanza se debe advertir, tal que pertenece a la categoría de los denominados “documentos administrativos”, el cual al emanar de un órgano de la Administración Pública contiene una declaración de voluntad, conocimiento y certeza, que goza de una presunción de veracidad, legitimidad y autenticidad, hasta prueba en contrario (véase, entre otras, sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia No 01994 del 06 de diciembre de 2007), en la cual señalo que: “El documento administrativo, ha señalado la doctrina de esta Sala, se configura como una tercera categoría de prueba instrumental que no puede asimilarse al documento público previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, como sí a los documentos privados reconocidos o a los tenidos legalmente por reconocidos, «sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad». Es por lo anterior que, en el presente caso, al no haber sido desvirtuado el contenido el documento consignado, el mismo es ampliamente valorado y se tiene como cierto su contenido y se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.-

Trabada de esta forma la controversia y analizadas las pruebas aportadas, este Tribunal observa:

El actor señala que el demandado debe “desalojar” el inmueble arrendado en virtud a que “Llegado el término del último contrato de arrendamiento, en fecha 01 de agosto de 2013, el ciudadano LUIGI NODINO GONNELLA, en su carácter de arrendatario, se NEGÓ a devolver el inmueble arrendado, aduciendo entre otras cosas que requería un tiempo para poder recoger sus herramientas, enseres, cosas y debía proceder a liquidar a los empleados que ocupaban el taller…”. Ahora bien, se debe tener presente que para el 01 de agosto de 2013, fecha de finalización del último contrato celebrado, se encontraba en vigencia para este tipo de arrendamientos, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma legal aplicable para el caso.

La existencia de este último contrato ha quedado plenamente demostrado a los autos, y su existencia no es objeto de controversia. Así se establece.-

Teniendo esto en cuenta, y al ser un hecho no controvertido entre las partes que la relación arrendaticia inició el 01 de agosto de 2004, y de conformidad con el último contrato celebrado en el año 2012, se estableció que la relación duraría hasta el 01 de agosto de 2013, sin prórrogas automáticas, es decir, un lapso de un (1) año fijo. Es por ello que se debe concluir que el lapso de duración de la relación arrendaticia fue de NUEVE (9) AÑOS. Así se establece.-

Ahora bien, en relación al último contrato suscrito entre las partes, el demandado señaló que se trataba de una prórroga convencional y no de un contrato, mientras que el actor señala que se trata de un contrato de arrendamiento. Así, se debe señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.133 del Código Civil “El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. En el presente caso, las partes establecieron en la cláusula tercera de este contrato que:
“…LA ARRENDADORA y EL ARRENDATARIO manifiestan recíprocamente que una vez vencida la prórroga convencional en curso y que finaliza el 01 de agosto de 2013, NO prorrogarán nuevamente el contrato de arrendamiento; salvo acuerdo en contrario que conste por escrito, celebrado antes de la finalización de la referida prórroga convencional. En consecuencia, desde ya quedan notificadas las partes que el 01 de agosto de 2013 finaliza la relación contractual, sin necesidad de desahucio, y sin que en ningún caso pueda EL ARRENDATARIO oponer la tácita reconducción, quedando obligado a entregar a LA ARRENDADORA el inmueble arrendado completamente desocupado de personas y cosas, en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente en lo que respecta al pago de los servicios públicos y privados que están a su cargo conforme al contrato.”

Y en la cláusula Cuarta del referido contrato se estableció: “Salvo lo aquí dispuesto, durante la prórroga convencional en curso permanecerán vigentes las condiciones y estipulaciones previstas en el contrato original autenticado el 19 de mayo de 2005, supra referido.”.

Así las cosas, nos encontramos ante una relación contractual que data del 2004 (fecha en que inicio la relación arrendaticia), y durante todos los años siguientes esa relación se prolongó sin ruptura ni discontinuidad, de manera uniforme a través de los años, y llegado el año 2012 las partes deciden suscribir lo que denominan el una prórroga convencional, y en el que establecen que el contrato tendrá una duración de un (1) año fijo y que no se prorrogara de manera automática; con lo cual las partes procedieron a establecer una fecha cierta de culminación al lapso convencional de la relación arrendaticia.

Establecido lo anterior se debe señalar que, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el 01 de agosto de 2013), establece que lo que se conoce como la PRORROGA LEGAL, y que aplica a aquellos contratos de arrendamiento a tiempo determinado, y que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo al lapso de duración de la relación arrendaticia, y establece el literal “C” de dicho artículo que para el caso en que la misma haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

También establece este artículo que durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. Esta norma fue incorporada en la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su artículo 26.

Por su parte el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que la prórroga legal opera de pleno derecho, y el artículo 41 eiusdem, establece que cuando estuviere en curso la prórroga legal, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término.

Hay que señalar que, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (ley vigente para el momento de la firma del último acuerdo establece que: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo e estos derechos.”.

Esta norma se repite en la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en el artículo 3 en el que se establece:
“Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo…”

En relación a este tipo de acuerdos llamados “Prórrogas convencionales”, el autor Ricardo Henríquez La Roche señala que:
“Si las partes acuerdan una prórroga sustitutiva de la legal, más amplia que la prevista en los literales anteriores, ello no impedirá aplicar adicionalmente la preterición legal prevista en este artículo 38 sub examine. La prórroga legal es un beneficio para el arrendatario en un doble sentido: (i) por su carácter potestativo y (ii) por el uso ultra-convencional el inmueble alquilado; por ende es irrenunciable e irrelajable por negociación de los interesados (cfr Art. 7°).
(…)
Puede ocurrir que el contrato esté sujeto a prórrogas convencionales sucesivas que proceden automáticamente (ipso iure), sin necesidad de expresar el consentimiento, lo cual era hasta ahora una modalidad muy socorrida en los contratos de arrendamiento en procura de posibilitar la conclusión del contrato y evitar la tácita reconducción y la conversión del arrendamiento en contrato a tiempo indeterminado. En tal caso (…) el lapso o la extensión de la prórroga se calcula por todos los términos (el inicial y las sucesivas prórrogas convencionales) que haya tenido el contrato, a los fines de fijar el lapso de la prórroga legal, ya que la norma se refiere al hecho real de la ´duración de la relación arrendaticia´ y no a los tractos estipulados que posibilitan la opción de darlo por terminado unilateralmente, a voluntad del arrendador o del arrendatario.” (En el libro: “Arrendamientos Inmobiliarios”, Caracas, 2008, pág. 97 y sig.)

Sobre este tema, la Dra. Cora Farias Altuve señala que:
“Obsérvese que es esencial la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado –habida cuenta que el plazo fijo no puede presumirse ni ser objeto de prueba para comprobarse fuera del instrumento mismo- iniciada entre el arrendador y el inquilino a tiempo fijo, independientemente de los contratos de arrendamiento que le vinculen, debido a que por ejemplo, puede existir una relación arrendaticia con una data de diez años dentro de la cual se han suscrito varias contrataciones entre las mismas partes y a los efectos de establecer el lapso de la prórroga legal, se toma en cuenta el contrato inicial o primigenio, al margen de los posteriores toda vez que –como se ha acotado- se trata de un beneficio legalmente establecido para el arrendatario cumpliente de sus obligaciones donde siempre ha mediado una contratación a plazo fijo, y no a tiempo indeterminado o verbal, habida cuenta que el legislador inquilinario expresamente lo indica en el dispositivo transcrito.
(…)
Procede la prórroga legal aún cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento debido a que con su regulación en el artículo 38, procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable y su carácter de orden público (Artículo 7° eiusdem).
Se produce por ministerio de la ley, debido a que no requiere de pacto alguno entre las partes y opera automáticamente con el solo hecho de la terminación del contrato. No es necesario notificarla al arrendatario…”
(…)
… Se trata de una norma de orden público que impide que la prórroga legal pueda relajarse o convenirse por pactos o acuerdos entre las partes contratantes y en función de este beneficio social y legal para el inquilino como débil jurídico de la relación contractual…”
(En la Ponencia titulada: “La prórroga legal en el proyecto de reforma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el libro: “La actualidad en la legislación y la jurisprudencia inquilinaria. III Jornadas de Derecho Arrendaticio, Ucab, Caracas, 2010, Pág. 57 y sig.)

En el presente caso, las partes suscribieron un contrato al que denominaron “prórroga convencional”, la cual no afectaba ni podría ser considerada como una renuncia de la “Prórroga legal” consagrada en la ley, por lo tanto, una vez vencida este lapso establecido en el último contrato, comenzó a correr el lapso de la prórroga legal arrendaticia. Así se establece.-

Establecido lo anterior, en el caso bajo análisis, la relación arrendaticia tuvo una duración de NUEVE (9) años, siendo la fecha de vencimiento del último contrato el 01 de agosto de 2013, por lo que, a partir de esta fecha comenzó a correr el lapso de la PRORROGA LEGAL, el cual opera de pleno derecho, sin necesidad de la expresa voluntad del arrendador, y siendo que en el presente caso el actor no alegó que el arrendatario se encontrara incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales para el momento del vencimiento del término contractual, comenzó a correr a partir de dicha fecha el lapso de DOS (2) AÑOS de la PRORROGA LEGAL, y siendo que, para la fecha en que fue presentada la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, esto es, 07 de agosto de 2014, se encontraba en curso dicha prórroga legal, la presente demanda, por este motivo debe ser declarada improcedente. Así se decide.-

También debe hacer mención este Tribunal a la causal de desalojo señala por el actor, referida en el literal “h” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el cual establece como supuesto de hecho para la procedencia del desalojo “Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.”, tal como se observa con meridiana claridad, se trata del supuesto en que el bien haya sido vendido a un tercero. En el presente caso, la propia parte actora señala en su escrito libelar, y así lo demostró, que pacto con un tercero fue una opción de compra venta, y no la venta definitiva; por lo tanto, es improcedente esta causal de desalojo alegada por el actor. Así se decide.-

El actor también señala en su libelo, pero esta vez como una causal para pretender el desalojo, que el arrendatario ha dado en subarrendamiento el inmueble, alegato que fue impugnado y rechazado por el demandado. En relación a este hecho debe señalarse que, cuando un arrendatario da en subarrendamiento el inmueble sin la debida autorización del arrendador, si bien es un hecho que conforme al contenido del artículo 40 literal “F” de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial se constituye en una causal de desalojo, cuando ello ocurre, se forma un litis consorcio pasivo necesario, ya que, la declaratoria de desalojo se tornaría en contra de todos los ocupantes del inmueble arrendado, y en caso de ser planteada la demanda solo contra el arrendatario, dicha sentencia no pudiera ser ejercida en contra de los subarrendatarios, quienes no fueron llamamos a juicio, y quienes no tuvieron el derecho a defenderse, y mas aun, de declararse con lugar la demanda de desalojo, que conllevaría a la declaratoria de extinción de la relación jurídica principal, ello por lógica, conllevaría a la declaratoria de extinción de las relaciones contractuales de subarrendamiento, sin que los subarrendatarios hayan podido intervenir ni defenderse en el juicio. Es por estas razones que, en el presente caso, el actor tenía los datos suficientes al momento de presentación de la demanda, los cuales emanaban de la inspección judicial extra litem que promovió y evacuó, de quienes son los subarrendatarios, a quienes ha tenido que demandar junto con el arrendatario, por lo que, existe una clara falta de cualidad pasiva o legitimación en lo que respecta a la pretensión de desalojo por subarrendamiento prohibido, por lo que, este Tribunal, al constituirse la falta de cualidad en un elemento integrante del orden publico procesal, procede de oficio a declarar la falta de cualidad pasiva por esta razón. Así se decide.-

Establecido lo anterior, este Tribunal se abstiene de pronunciarse sobre el fondo de lo pretendido sólo en relación a la causal de desalojo por subarrendamiento no autorizado, ya que la declaratoria de falta de cualidad priva a este Juzgador al análisis del fondo. Así se decide.-

- DISPOSITIVA –
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión que por DESALOJO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO y la causal del literal “h” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y se declara la FALTA DE CUALIDAD PASIVA en relación a la pretensión de DESALOJO POR SUBARRENDAMIENTO NO AUTORIZADO, incoaran los ciudadanos MARIA LUISA CAMINOS DE IBARRA, AINARA IBARRA CAMINOS, JONE IBARRA MARZANA, GOIZEDER IBARRA MARZANA, IMANOL IBARRA SALEGUI, NIEVES IBARRA GALLASTEGUI y JAVIER IBARRA SALEGUI, en contra del ciudadano LUIGI NODINO GONNELLA, todos plenamente identificados en el presente fallo. Así se decide.-

Se condena a la parte actora a pagar las costas procesales al haber resultado vencida en la presente litis de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los TREINTA (30) días del mes de MARZO del año DOS MIL QUINCE (2015). Años 204º de la Independencia y 156º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria Titular,
Abg. Luzdary Jiménez S.
En la misma fecha, siendo las dos y treinta de la tarde (02:30 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Titular,
Abg. Luzdary Jiménez S.

EJFR/lj.-
Exp. No AP31-V-2014-001213