TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 27 de febrero del 2015.
204º y 156º
ASUNTO: AP11-V-2014-000544.
PARTE ACTORA RECONVENIDA: Ciudadanos Iván Domingo Silva Pérez y Edgar Alberto Silva Pérez, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 6.671.534 y V- 6.116.165, respectivamente.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: Abogado en ejercicio Luis Alfredo Díaz Marjal, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 185.453.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadana Ursula Cecilia Pérez De Valbuena, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 3.561.509.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Abogado en ejercicio Gabriel Cote Rodríguez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 88.829.

MOTIVO: Nulidad de Contrato (Sentencia definitiva).-

-I-
SINTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente proceso mediante escrito de demanda presentado en fecha 14 de mayo del año 2014, el cual correspondió ser conocido por este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, luego de efectuarse el sorteo respectivo.

Así las cosas, el Tribunal procedió a la admisión de la demanda en fecha 19 de mayo del 2014, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha 30 de junio del 2014 se libró la compulsa de citación a la parte demandada. Posteriormente, se verificó en autos su citación en fecha 07 de agosto del año 2014, según se evidencia de diligencia suscrita por el Alguacil Miguel Peña.

En fecha 10 de octubre del 2014, compareció la parte demandada y presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención, la cual fue admitida en fecha 15 de octubre del mismo año.

En fecha 22 de octubre del año 2014 compareció la representación judicial de la parte actora reconvenida y presentó escrito de contestación a la reconvención planteada por su contraparte.

Finalmente en fecha 13 de noviembre del año 2014, compareció la representación de la parte actora reconvenida y ratificó el valor probatorio de los medios de prueba consignados junto a su escrito de demanda.

-II–
ALEGATOS DE LAS PARTES

Como hechos constitutivos de la pretensión del actor reconvenido, se afirma en el libelo de demanda, lo señalado a continuación:

1. Que en fecha 21 de marzo del año 2014 la ciudadana Ursula Cecilia Pérez De Valbuena, parte demandada reconviniente, efectuó la venta de un inmueble constituido por una casa y su terreno signado con el Nº 15, identificada con la cédula catastral 01-01-21-U01-020-014-026-000-000-000, situada en el Parcelamiento Ramos, ubicado en la prolongación de la calle El Cristo, Jurisdicción de la Parroquia Sucre de Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital, según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito, bajo el Nº 2014.469, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 214.1.1.10.5514 y correspondiente al libro de folio real del año 2014;
2. Que es el caso, que conviven en el referido inmueble por mas de treinta (30) años, según supuestamente se desprende de constancia de residencia emanada de la Alcaldía del Municipio Libertador, Oficina de Registro Civil de la Parroquia Sucre, y carta de residencia proveniente del Comité de Tierras Urbanas (CTU) “El Manguito”, inscrito ante la Oficina Técnica Nacional de Tierras (OTN) bajo el Nº 000047, y que el mismo ha constituido vivienda y asiento de formación para su familia durante muchos años;
3. Que la ciudadana Ursula Cecilia Pérez De Valbuena procedió a vender el inmueble previamente señalado sin ofrecérselo en venta primeramente a ellos, actuando así de manera “ilegal y antijurídica”, por cuanto la efectuó con intención de romper con la cadena de titularidad familiar que poseían, violando su ejercicio del derecho de preferencia;
4. Que personas ajenas han llegado al inmueble en cuestión y han vociferado que entrarán por la fuerza al inmueble y los desalojarán por las malas de ser posible;
5. Que la raíz de los inconvenientes previamente señalados han sido generados por una conducta reiterada de mala fe que persigue la demandada reconviniente;
6. Que pretenden y quieren adquirir el mencionado inmueble, lo cual supuestamente les corresponde por derecho de preferencia; y
7. Que en virtud de las anteriores premisas, comparece a los fines de demandar la nulidad absoluta del documento de venta del inmueble previamente aludido. Asimismo, solicita el otorgamiento de una medida preventiva de secuestro sobre dicho inmueble, así como también que se condene a la demandada al pago de los daños y perjuicios ocasionados.

Por su parte, la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la presente demanda, alegó en síntesis lo siguiente:

1. Que en contravención a lo alegado por la parte actora, el inmueble aludido con anterioridad fue adquirido en propiedad por la causante Ana Corina Mazutiel De Pérez, quien en vida fuera venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 2.077.104, fallecida ab-intestato el día 20 de junio de 1977, y que dicho inmueble supuestamente sirvió de vivienda principal a sus seis (06) hijos, identificados como Zoila Corina, Carmen Amalia, Carlos Alberto, Domingo Jesús, Reyes Omar y Úrsula Cecilia;
2. Que en dicho inmueble crecieron los descendientes de la ciudadana Ana Corina Mazutiel de Pérez, y a su vez, nacieron los nietos, o lo que es igual, la segunda generación consanguínea;
3. Que para mediados del año 2004 los coherederos de la sucesión de la causante Ana Corina Mazutiel de Pérez decidieron por unanimidad poner en venta el inmueble ya varias veces mencionado en la presente decisión, a los efectos de dividir la herencia en partes iguales, razón por la cual comenzaron a efectuar las gestiones dirigidas a ello;
4. Que al inmueble se le colocó un precio de venta de cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 480.000,00);
5. Que en dicho inmueble viven los ciudadanos Iván Domingo Silva Pérez y Edgar Alberto Silva Pérez, parte actora en el presente asunto;
6. Que los ciudadanos Iván Domingo Silva Pérez y Edgar Alberto Silva Pérez, antes mencionados, ofrecieron una cantidad de dinero que no satisfacía la necesidad de todos los coherederos y que, luego de muchas conversaciones entre las partes, aquellos optaron por desocupar el inmueble, ya que no disponían del dinero suficiente; en razón de ello, el inmueble se puso en venta;
7. Que en el mes de julio del año 2013 los herederos obtuvieron una oferta por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000), la cual se materializó supuestamente con la firma de un contrato de opción de compraventa;
8. Que para la fecha de interposición de la presente demanda la parte actora ha manifestado su negativa en cuanto al desalojo del inmueble en cuestión;
9. Que la parte actora forma parte de la segunda generación de herederos de la causante Ana Corina Mazutiel de Pérez, al ambos ser hijos de Carmen Amalia Pérez de Silva, y por cuanto su madre aún vive, no forman parte de ninguna sucesión, ni derechos de ninguna índole, ya que simplemente fueron autorizados a pasar varios días dentro del inmueble hasta que solventaran sus problemas personales de vivienda, siendo que luego debían desalojarlo; y
10. Que en razón de los hechos anteriormente expuestos, solicitan que la presente demanda de nulidad de contrato sea declarada sin lugar.

Asimismo, en su escrito de contestación, reconvino, fundamentándolo en base a los siguientes alegatos:

1. Que “contrademanda” a los ciudadanos Iván Domingo Silva Pérez y Edgar Alberto Silva Pérez por concepto de daños y perjuicios;
2. Asimismo, los demandada a los fines de que sean condenados por este Juzgado a la desocupación del inmueble identificado con anterioridad; y
3. Finalmente, sean condenados a pagar por concepto de daños y perjuicios el treinta por ciento (30%) del valor de la demanda estimada por los demandantes reconvenidos, es decir, la cantidad de setecientos cuarenta y siete mil quinientos bolívares sin céntimos (Bs. 747.500,00).

Finalmente, en el acto de contestación a la reconvención planteada por la parte demandada reconviniente, la parte actora reconvenida presentó escrito en el cual alegó lo siguiente:

1. Que no es cierto que se les hubiese realizado una preferencia ofertiva, en virtud de la cantidad de años que llevan ocupando el inmueble;
2. Que no es cierto que optaran por desocupar en inmueble, ya que no disponían del dinero que los coherederos establecieron para la venta del inmueble;
3. Que no es cierto que posean la intención de apoderarse de un inmueble que no es de su propiedad, por cuanto sólo fue solicitado en el escrito de demanda “retrotraer la venta realizada por la ciudadana Úrsula Pérez, para de esa manera otorgarles el derecho de preferencia que les corresponde;
4. Que solicitan la declaratoria sin lugar de la reconvención planteada por la demandada;
5. Solicitan se declare procedente la demandada de nulidad de contrato planteada en el escrito de demanda; y
6. Solicita el decreto de una medida de secuestro sobre el inmueble varias veces descrito con anterioridad.

- III –
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES.

Para determinar la eventual procedencia de la demanda de nulidad de contrato que originó este proceso, en primer término debe este Juzgador analizar los medios probatorios que cursan en autos.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

Promovió, junto al libelo de demanda, los siguientes medios de prueba:
1. Copia simple de documento de propiedad de un inmueble constituido por una casa y su terreno marcado con el Nº 15, identificada con la cédula catastral 01-01-21-U01-020-014-026-000-000-000, situada en el parcelamiento ramos, ubicado en la prolongación de la calle El Cristo, Jurisdicción de la Parroquia Sucre de Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito, bajo el Nº 2014.469, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 214.1.1.10.5514 y correspondiente al libro de folio real del año 2014, el cual pertenece a la ciudadana Mirva Josefina Castillo Lara, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.054.276. En cuanto a dicha documental, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, por ser un instrumento público que hace plena prueba. Y así se establece.

2. Copia simple de constancia de residencia de fecha 13 de marzo del 2014, expedida por la Oficina de Registro Civil de la Alcaldía del Municipio Libertador, en la cual se indica que el ciudadano Iván Domingo Silva Pérez, parte demandante en el presente asunto, reside en la Calle El Cristo, entre Calle Maury y México, casa Nº 15, Urbanización Nueva Caracas, Catia. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio a dicha probanza, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se establece.

3. Original de carta de residencia de fecha 02 de abril del año 2014, expedida por el Comité de Tierras Urbanas (CTU) El Manguito, en la cual se indica que el ciudadano Edgar Silva, parte demandante en el presente juicio, reside en la Parroquia Sucre desde hace treinta (30) años, específicamente entre la Calle El Cristo y Maury, casa Nº 15, Urbanización Nueva Caracas. En cuanto al referido medio probatorio, este Tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se establece.

4. Copia simple de memorandum de fecha 17 de octubre del 2013, dirigido a los demandantes en el presente juicio, proveniente del despacho de abogados Cote Rodríguez & Asociados, RIF Nº V- 24883151-7, redactado por el abogado Gabriel Cote Rodríguez, en el cual se le solicita a los demandantes que la casa marcada con el Nº 15, identificada con la cédula catastral 01-01-21-U01-020-014-026-000-000-000, situada en el parcelamiento ramos, ubicado en la prolongación de la calle El Cristo, Jurisdicción de la Parroquia Sucre de Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital debía ser desocupada en vista de que la misma ya pertenecía en propiedad a otra persona. En cuanto a la referida probanza, este Tribunal la desestima por cuanto la misma se trata de un documento a los cuales no hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

5. Copia simple de denuncia interpuesta ante el Ministerio Público en fecha 05 de noviembre del 2013 por el ciudadano Edgar Alberto Silva Pérez, parte demandante, en la cual solicitó defensa pública en razón de ser inquilino del inmueble cuya desocupación se les solicita. Al respecto, este Tribunal desestima dicha probanza por cuanto la misma no cumplió con las formalidades previstas en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

Por su parte, la demandada reconviniente no produjo medio probatorio alguno que le favoreciera en autos.

Ahora bien, de la valoración de los medios de prueba precedentemente señalados y valorados, quedaron probados los hechos señalados a continuación:

A) Que el inmueble constituido por una casa y su terreno marcado con el Nº 15, identificada con la cédula catastral 01-01-21-U01-020-014-026-000-000-000, situada en el Parcelamiento Ramos, ubicado en la prolongación de la calle El Cristo, Jurisdicción de la Parroquia Sucre de Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital, pertenece en propiedad a la ciudadana Mirva Josefina Castillo Lara, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.054.276;
B) Que el ciudadano Iván Domingo Silva Pérez, parte demandante en el presente asunto, reside en la Calle El Cristo, entre Calle Maury y México, casa Nº 15, Urbanización Nueva Caracas, Catia; y
C) Que el ciudadano Edgar Silva, parte demandante en el presente juicio, reside en la Parroquia Sucre desde hace treinta (30) años, específicamente entre la Calle El Cristo y Maury, casa Nº 15, Urbanización Nueva Caracas.

-IV-
Motivación para Decidir

Llegado el momento de decidir el mérito del presente juicio, este Tribunal emite el correspondiente pronunciamiento sobre la base de las siguientes consideraciones:

Del análisis de la acción deducida y de las defensas opuestas en el presente caso, se concluye que los demandantes circunscriben y limitan el debate procesal a la nulidad absoluta del documento de venta protocolizado en fecha 21 de marzo del 2014 por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito, bajo el Nº 2014.469, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 214.1.1.10.5514 y correspondiente al libro de folio real del año 2014, del inmueble constituido por una casa y su terreno, marcada con el Nº 15, identificada con la cédula catastral 01-01-21-U01-020-014-026-000-000-000, situada en el Parcelamiento Ramos, ubicado en la prolongación de la calle El Cristo, Jurisdicción de la Parroquia Sucre de Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital, así como la condenatoria al pago de daños y perjuicios por parte de la demandada.

Asimismo, aducen los demandantes que sobre el inmueble previamente señalado tenían derecho de preferencia, por cuanto se encuentran ocupándolo por más de treinta (30) años, y en ese sentido, sus propietarios se encontraban en la obligación de ofrecérselos en venta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En su defensa, la parte demandada señaló que el inmueble previamente aludido, fue adquirido en propiedad por la causante Ana Corina Mazutiel De Pérez, quién en vida fuera venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 2.077.104, fallecida ab-intestato el día 20 de junio de 1977, y que los coherederos de aquella, para mediados del año 2004, decidieron ponerlo en venta, a los efectos de dividir la herencia en partes iguales, siendo que dicha venta se materializó en fecha 21 de marzo del 2014, sin que el mismo haya sido desalojado por la parte actora a la fecha de interposición de la presente demanda.

Ahora bien, establecido así el controvertido, este Tribunal respecto a la nulidad de los contratos, estima prudente transcribir el dispositivo legal contenido en el artículo 1142 del Código Civil, el cual reza así:
“Artículo 1.142.- El contrato puede ser anulado:
1°.- Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y
2°.- Por vicios del consentimiento”.
(Cursiva y Negrita del Tribunal)

En el artículo previamente transcrito se establece de manera taxativa las causales de anulación de todos los contratos, que pueden ser otros que los que adolecen de algún vicio en el consentimiento, o por la incapacidad legal en la parte que se obliga. Así las cosas, en el escrito de demanda presentado por la parte actora, se evidencia que la solicitud de nulidad en que se basa su pretensión es absoluta, es decir, privativa de todos los efectos producidos por el documento de compraventa del inmueble ya identificado.

Ahora bien, señalado lo anterior, en cuanto a la nulidad de los contratos, el doctrinario venezolano Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, la analiza de la siguiente manera:

“La nulidad de los contratos es la consecuencia de un defecto en su formación que lo hace ineficaz o insuficiente para producir los efectos jurídicos perseguidos por las partes. La sanción puede ser de diversos grados: privarlo de todo efecto (nulidad total), producir algunos efectos (nulidad parcial), o producir efectos distintos de los perseguidos por las partes (conversión del contrato)...La nulidad absoluta se produce cuando se han violado normas imperativas o prohibitivas que lesionen el orden público o las buenas costumbres (causa ilícita), a menos que la ley contemple una sanción distinta… El vicio puede afectar la esencia del contrato, en cuyo caso procede la nulidad total...”
(Cursiva del tribunal)

De dicho análisis doctrinario se puede evidenciar que para que se produzca la nulidad absoluta de un contrato, es necesaria la existencia de algún vicio que afecte su objeto principal. En el caso sometido al conocimiento de este Tribunal, específicamente del estudio del documento de compraventa protocolizado en fecha 21 de marzo del 2014 por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito, bajo el Nº 2014.469, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 214.1.1.10.5514 y correspondiente al libro de folio real del año 2014, del inmueble constituido por una casa y su terreno, marcada con el Nº 15, identificada con la cédula catastral 01-01-21-U01-020-014-026-000-000-000, situada en el Parcelamiento Ramos, ubicado en la prolongación de la calle El Cristo, Jurisdicción de la Parroquia Sucre de Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital, no se evidencia la ocurrencia de vicios que afecten el consentimiento de los contratantes o la esencia del contrato, así como tampoco la capacidad de dichos contratantes, por lo que este Tribunal considera que no quedó probado que el mencionado documento de compraventa deba ser anulado. Y así se establece.

Establecido lo anterior, el Tribunal observa que la parte actora no probó que el documento cuya nulidad demanda adolezca de vicios que conlleven a su nulidad absoluta, y que el mismo afecte normas imperativas o prohibitivas que lesionen el orden público o las buenas costumbres. Lo anterior, de conformidad con el principio elemental de la carga de la prueba, consagrado en nuestro ordenamiento civil en los siguientes términos:

“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Esta máxima de nuestro derecho probatorio está consagrada en términos adjetivos, en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

(Negritas y subrayado del Tribunal)

Debe recordar este juzgador que las partes tienen la carga de probar sus afirmaciones de hecho, realizadas tanto en el libelo de la demanda como en el acto de contestación de la misma, para poder hacer valer su pretensión ante el Juez. La carga procesal, objeto de grandes discusiones doctrinarias, ha sido definida de manera acertada y aprobada por el afamado doctrinario GOLDSCHMIDT, James, en su obra Teoría General del Proceso como “La necesidad de realizar un acto para prevenir un perjuicio procesal”.

Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado.

En base a las anteriores precisiones, este Tribunal declara sin lugar la pretensión de nulidad de contrato y la indemnización de daños y perjuicios incoada por los ciudadanos ciudadanos Iván Domingo Silva Pérez y Edgar Alberto Silva Pérez, en contra de la ciudadana Ursula Cecilia Pérez De Valbuena. Así se decide.-

- V -
DE LA RECONVENCIÓN

La demandada reconviniente presentó reconvención en fecha 10 de octubre del año 2014, en el cual demandó a los ciudadanos Iván Domingo Silva Pérez y Edgar Alberto Silva Pérez, parte demandante, por concepto de daños y perjuicios, los cuales estima en el treinta por ciento (30%) del valor de la demanda calculada por los mencionados ciudadanos, es decir, la cantidad de setecientos cuarenta y siete mil quinientos bolívares sin céntimos (Bs. 747.500,00). Asimismo, demandó el desalojo de aquellos, sobre inmueble marcado con el Nº 15, identificado con la cédula catastral Nº 01-01-21-U01-020-014-026-000-000-000, situada en el parcelamiento ramos, ubicado en la prolongación de la calle El Cristo, Jurisdicción de la Parroquia Sucre de Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Así las cosas, de una revisión de las actuaciones que conforman el presente expediente, se pudo verificar que el día 22 de octubre del 2014, fecha en la cual tuvo lugar el acto de contestación de la reconvención propuesta por la parte demandada, compareció el actor reconvenido, presentando su escrito respectivo, en el cual solicitó tanto la declaratoria sin lugar de la reconvención planteada como de la demandada de nulidad de contrato planteada en el escrito libelar.

Ahora bien, sin perjuicio de lo anterior, este Tribunal estima conveniente transcribir el contenido del artículo 1.258 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 1.258 La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.

Nuestra normativa establece que no se puede pedir o demandar el cumplimiento de la obligación principal y a la vez solicitar el cumplimiento de la pena o de la multa, a menos que la pena se deba a simple retardo en el cumplimiento de la obligación principal.

Para mejor ilustración de lo anteriormente señalado, mediante sentencia Nº RC.000226, de fecha 23 de mayo del 2011, expediente Nº 2010-000533, la Sala de Casación Civil de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del magistrado Dr. Luis Ortiz Hernández, estableció lo siguiente en cuanto al dispositivo legal contenido en el artículo 1.258 del Código Civil:

“El primer supuesto señala que el acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena y el segundo supuesto es si no la hubiere estipulado por el simple retardo”. Aunado a esto, el profesor José Melich Orsini destaca que en Venezuela el acreedor no puede obtener al mismo tiempo el objeto principal y la aplicación de la pena contenida en la cláusula; ya que al optar el acreedor por obtener lo principal pierde la aplicabilidad de lo establecido como pena. Tal y como lo señala el segundo supuesto encontrado en el último aparte del Art. 1258 ejusdem, si no se estipula expresamente en la redacción de la cláusula penal que no solo por incumplimiento sino también por retardo en el cumplimiento de la obligación puede ser aplicada la sanción, la misma se hace inaplicable, además de ilegal en caso de retardo o mora, ya que como lo establece el artículo debe de estar plasmado expresamente y sin lugar a dudas para así poder aplicarla simultáneamente en caso de incurrir el deudor en retardo o mora. Por otro lado, de la revisión del contrato suscrito por las partes, se observa que la voluntad de las mismas en ningún momento fue aplicar la cláusula penal al caso de retardo o mora, porque si así fuera hubieran incluido en la redacción de la misma la frase de “en caso de incumplimiento retraso o mora” tal y como lo exige el segundo supuesto del ultimo aparte del Art 1258 del Código Civil, mientras que en el texto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, se evidencia claramente, de la redacción de su cláusula Quinta que la intención de las partes con respecto a la cláusula penal, fue establecerla solamente “ En caso de incumplimiento…”
(Cursiva y resaltado del Tribunal)
En ese sentido, se observa que las pretensiones de desalojo y de indemnización de daños y perjuicios se deducen simultáneamente en el escrito de reconvención presentado por la demandada en fecha 10 de octubre del año 2014, cuando en vista de la naturaleza recíprocamente excluyente de éstas, es obvio que ambas no pueden acumularse en una misma demanda, es decir, no pueden intentarse conjuntamente. La propia ley establece una excepción cuando la cláusula penal se hubiere estipulado por el simple retardo, sin embargo, en el caso en concreto, no fue alegado un simple retardo en el cumplimiento sino la inejecución de la obligación, por lo que no procede en el presente caso que se produzca la aplicación de la ya mencionada excepción legal.

Ahora bien, de conformidad con lo estipulado en los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil, no pueden ser acumuladas en un mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí. Sin embargo, esto es lo sucedido en el caso concreto, pues consta en la reconvención que la parte demandada acumuló dos pretensiones que se excluyen claramente entre si.

Ahora bien, en cuanto al desalojo incoado por la parte demandada reconviniente, este Tribunal observa que el artículo 91 de la Ley y Reglamento para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda exige dos requisitos concurrentes para la procedencia de la acción de desalojo, los cuales podrían sintetizarse así: a) que se demuestre la existencia de un contrato de arrendamiento que vincule a las mismas partes procesales; y b) que se haya incurrido en cualquiera de las causales establecidas en el referido artículo 91. En el caso que nos ocupa, no se evidenció la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, así como tampoco se alegó ninguna de las causales establecidas taxativamente en el artículo 91 de la Ley previamente citada, ni mucho menos quedó probada la ocurrencia de alguna de dichas causales. En tal sentido, la demandada reconviniente no aportó instrumento probatorio alguno que convalidara sus afirmaciones, expuestas en su reconvención, lo que conlleva para este Tribunal declarar necesariamente improcedente la presente demanda de desalojo incoada en contra de los ciudadanos Iván Domingo Silva Pérez y Edgar Alberto Silva Pérez, y así se establece.

En virtud de las consideraciones anteriormente realizadas, resulta imperioso para este sentenciador declarar SIN LUGAR las demandadas de desalojo e indemnización de daños y perjuicios contenidas en la reconvención planteada por la ciudadana Ursula Cecilia Pérez De Valbuena, incoadas en contra de los ciudadanos Iván Domingo Silva Pérez y Edgar Alberto Silva Pérez, parte actora en el juicio principal. Así se decide.-

- VI -
Dispositiva

Por las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demandada de nulidad de contrato e indemnización de daños y perjuicios, incoada por los ciudadanos ciudadanos Iván Domingo Silva Pérez y Edgar Alberto Silva Pérez, en contra de la ciudadana Ursula Cecilia Pérez De Valbuena;
SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demandada reconvencional de desalojo incoada por la ciudadana Ursula Cecilia Pérez De Valbuena, en contra de los ciudadanos Iván Domingo Silva Pérez y Edgar Alberto Silva Pérez; y
TERCERO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demandada reconvencional de indemnización de daños y perjuicios incoada por la ciudadana Ursula Cecilia Pérez De Valbuena, en contra de los ciudadanos Iván Domingo Silva Pérez y Edgar Alberto Silva Pérez.
Se condena en costas a las partes intervinientes en el presente litigio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y publíquese.
Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de febrero del dos mil quince (2015).
El Juez,

Abg. Luís Rodolfo Herrera González.
El Secretario,

Abg. Jonathan Morales.
En la misma fecha se publicó y registró la anterior resolución, siendo las ________.-
El Secretario,

LRHG/JM/Alan