TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
205º y 155º

ASUNTO NUEVO: 00937-14.
ASUNTO ANTIGUO: AH13-R-2007-000038.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (APELACIÓN).

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES.

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil MULTI RENTA ROMI, C.A., Inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 18 de mayo de 1992, bajo el Nº 65-A Pro, Nº 40, representada por la ciudadana MARÍA CECILIA MORALES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.275.776.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana MARIA AUXILIADORA GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 16.838.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano FRANK ALEXIS CAMPOS MARTINEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula Nº V-6.859.123.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JOAO HENRIQUES DA FONSECA, DIOGENES LARA, LUIS FERMIN RINCONES y RONALD ANTONIO PARACO AGUILAR, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 18.301, 20.081, 2.916 y 63.788, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (APELACIÓN).

-I-
SINTESIS DEL PROCESO
Mediante oficio Nº 345 de fecha 08 de julio de 2.014, librado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fue remitido este expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de dichos Juzgados, a fin que procediera a su Distribución, en virtud de la Resolución Número 2011–0062 dictada el 30 de noviembre de 2.011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual se resolvió en el artículo 1 atribuir competencia como Juzgado Itinerante a este Juzgado. (f. 270 y 271).
En fecha 15 de julio de 2.014, este Tribunal le dio entrada a la presente causa y ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos (f. 272 y 273).
En fecha 18 de julio de 2.014, quien suscribe se abocó de oficio al conocimiento de la causa (f. 274).
Por auto dictado en fecha 05 de febrero de 2.015, y a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2.012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó agregar al expediente, una copia del cartel de notificación librado en fecha 07 de octubre de 2.014, igualmente se realizó su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, y se ordenó que a la Secretaria de esté Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar Sentencia en esta causa. (f. 275 al 278).
Ahora bien, de la revisión de este expediente se constata que en fecha 02 de julio de 2007, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, el libelo de la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, acción instaurada por la abogada MARIA AUXILIADORA GONZALEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil MULTI RENTA ROMI, C.A., contra el ciudadano FRANK ALEXIS CAMPOS MARTINEZ, partes identificadas en el encabezado del fallo, el cual previo sorteo de ley, le correspondió al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conocer del asunto. (f. 01 al 04).
En fecha 18 de enero de 2.006, compareció la apoderada judicial de la parte actora, quien mediante diligencia consignó el Poder que acredita su representación y los recaudos fundamentales para la admisión de la demanda. (f. 01 al 29).
En fecha 04 de julio de 2.007, el Tribunal admitió la demanda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia ordenó la citación del ciudadano FRANK ALEXIS CAMPOS MARTÍNEZ, y con relación a la media solicitada el Tribunal acordó abrir cuaderno separado a fin de pronunciarse con respecto a la misma. (f. 30).
Mediante diligencia de fecha 10 de julio de 2.007, suscrita por la apoderada judicial de la parte actora, quien consignó los fotostatos a los fines de librar la compulsa correspondiente a la parte demandada, de los emolumentos, y solicito copias certificadas, de tal manera que el Tribunal acordó lo solicitado, en consecuencia el ciudadano Alguacil en fecha 1º de agosto de 2.007, consignó la boleta de citación siendo infructuosa la misión encomendada. (f. 34 al 48).
En fecha 02 de agosto de 2.007, compareció ante la Sede del Tribunal la apoderada judicial de la parte actora quien solicitó la notificación mediante Cartel de Prensa de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; y por auto dictado en fecha 07 de agosto de 2007, el Tribunal acordó lo solicitado y libró el referido cartel, por lo que la Secretaria del Tribunal dejó constancia de haber cumplido con todas las formalidades de Ley. (f. 49 al 59).
Mediante diligencia de fecha 26 de septiembre de 2.007, la apoderada judicial de la parte actora quien ratificó la Medida de Secuestro solicitada, por lo que consignó los fotostatos a los fines de la apertura del cuaderno de medidas. (f. 60 al 62).
Por auto dictado en fecha 28 de septiembre de 2007, tal y como fue ordenado en el cuaderno principal el Tribunal ordenó la apertura del respectivo cuaderno de medidas con las debidas copias certificadas del libelo de la demanda y del auto de admisión; a fin de emitir el respectivo pronunciamiento sobre la procedencia o no de la medida solicitada por la parte actora. (f. 01 al 11 del cuaderno de medidas).
En fecha 24 de octubre de 2007, compareció el ciudadano FRANK ALEXIS CAMPOS MARTÍNEZ, asistido por el abogado JOAO HENRÍQUEZ, en su carácter de la parte demandada, quien se dio por citado en el juicio; asimismo otorgó Poder Apud Acta a los abogados JOAO HENRIQUES DA FONSECA, DIÓGENES LARA, LUIS M. FERMÍN RINCONES y RONAL ANTONIO PARACO AGUILAR, asimismo consignó el respectivo escrito de contestación a la demanda y constante de cuarenta y un (41) anexos. (f. 63 al 115).
En fecha 31 de octubre de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas; y por auto dictado en fecha 1º de noviembre de 2007, el Tribunal admitió las pruebas promovidas. (f. 116 al 120).
En fecha 02 de noviembre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de contestación a las cuestiones previas opuestas y un (01) anexo. (f. 121 al 139).
En fecha 07 de noviembre de 2007, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas y sus respectivos anexos; y por auto dictado en fecha 08 de noviembre de 2007, el Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho a reserva de su apreciación o no en la definitiva. (f. 140 al 160).
Mediante diligencia de fecha 09 de noviembre de 2007, suscrita por el apoderado judicial de la parte demandada, quien consignó la Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas y la publicación del Diario Ultimas Noticias de fecha 12 de noviembre de 2006, que forman parte de la promoción de pruebas; asimismo por auto dictado en fecha en la misma fecha se admitió por no se manifiestamente ilegal ni impertinente, salvo su apreciación o no en la definitiva. (f. 161 al 184).
En fecha 15 de noviembre de 2007, el Tribunal dictó sentencia mediante la cual declaró Con Lugar la Demanda. (f. 185 al 204).
Mediante diligencia de fecha 19 de noviembre de 2007, suscrita por el apoderado judicial de la parte demandada quien apeló de la sentencia, asimismo por auto dictado en fecha 23 de noviembre de 2007, el Tribunal oyó la apelación interpuesta en ambos efectos de conformidad con lo establecido en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, de tal manera que se ordenó la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a tal efecto se libró el oficio Nº 2007-280. (f. 205 al 209).
En fecha 10 de diciembre de 2007, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, le dio por recibido el presente expediente, por lo que fijó para el Décimo (10º) día de despacho siguiente la oportunidad para dictar sentencia, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. (f. 210).
En fecha 19 de diciembre de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de formalización de la Apelación y Conclusiones. (f. 211 al 215).
Mediante diligencia presentada en fecha 30 de mayo de 2008, la apoderada judicial de la parte actora solicitó el avocamiento del Juez, por lo que en fecha 02 de junio de 2008, el Juez JUAN CARLOS VARELA RAMOS, se abocó al conocimiento de la presente causa, asimismo se ordenó la notificación de la parte demandada mediante boleta, igualmente la Secretaria Titular dejó constancia que se dio cumplimiento a las formalidades de Ley. (f. 217 al 223).
En fecha 26 de noviembre de 2008, el Tribunal dictó sentencia mediante la cual declaró Sin Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. (f. 224 al 235).
Serie de diligencias suscritas por la apoderada judicial de la parte actora, quien solicitó y retiró las copias certificadas, siendo la primera de ellas en fecha 31 de marzo de 2009 y la ultima en fecha 07 de mayo de 2009, respectivamente. (f. 236 al 243).
En fecha 06 de julio de 2009, la apoderada judicial de la parte actora consignó copias certificadas de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción judicial, mediante el cual declaró CON LUGAR la Acción de Amparo Constitucional interpuesta por los abogados MARIA AUXILIADORA GONZALEZ y JAIME BALAGUE ASCASO, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil MULTI RENTA ROMI C.A., contra la sentencia dictada el 26 de noviembre del 2008 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el juicio de Cumplimiento de Contrato seguido contra el ciudadano FRANK ALEXIS CAMPOS MARTÍNEZ; y por auto dictado en fecha 13 de julio de 2009, el Tribunal ordenó agregar a los autos. (f. 245 al 253).
En fecha 16 de julio de 2009, el Juez del Tribunal se Inhibió de seguir conociendo del presente juicio por lo que considero estar incurso en la causal Décima Quinta (15º) del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, por lo que ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, y remitió copias certificadas contentivas de la Inhibición al Juzgado Superior (Distribuidor) en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a tal efecto se libraron los oficios números 09-0826 y 09-0827, respectivamente. (f. 254 al 258).
Por auto dictado en fecha 07 de octubre de 2009, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, le dio entrada y hacer las anotaciones en los libros correspondiente, asimismo se avocó al conocimiento de la causa la Juez María Rosa Martínez Catalán. (f. 259 y 260).
Serie de diligencias suscritas por la apoderada judicial de la parte actora quien solicitó se dictara sentencia en la presente causa. (f. 261 al 268).
Por auto dictado en fecha 08 de julio de 2014, la Juez SARITA MARTÍNEZ CASTRILLO, se abocó al conocimiento de la presente causa, ordenó remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial. A tales efectos, libró oficio Nº 345. (f. 269 al 271).
En fecha 15 de julio de 2.014, este Tribunal le dio entrada a la presente causa y ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos (f. 272 y 273).
Por auto dictado en fecha 18 de julio de 2.014, quien suscribe se abocó de oficio al conocimiento de la causa (f. 274).
Por auto dictado en fecha 05 de febrero de 2.015, y a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2.012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado en fecha 07 de octubre de 2.014, igualmente se realizó su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, y se ordenó que a la Secretaria de esté Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar Sentencia en esta causa. (f. 275 al 278).
-II-
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES.
En el libelo de la demanda la apoderada judicial de la parte actora alegó lo siguiente:
Que en fecha 1º de septiembre de 2004, la sociedad mercantil “ROMI RAICES 294 C.A.” celebró con el ciudadano FRANK ALEXIS CAMPOS MARTÍNEZ, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble Edificio Joselina, piso 7, con el Nº 72, ubicado en la avenida Andrés Bello, Urbanización La Florida, Caracas; posteriormente dicho contrato fue cedido en fecha 01 de diciembre de 2004, a la sociedad mercantil MULTI RENTA ROMI C.A.
Que en el contrato de arrendamiento las partes convinieron en lo siguiente:
En la cláusula primera establecieron la pensión de arrendamiento incluyendo los gastos administrativos por la cantidad de NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 92.000,00) mensuales, que EL ARRENDATARIO se obligó a pagar puntualmente dentro de los cinco (5) días siguientes a cada mes vencido, el arrendamiento en moneda legal, en las oficinas de LA ARRENDATARIA, en la ciudad de Caracas.
La cláusula segunda establecieron que el plazo de arrendamiento es de un (1) año fijo, contando a partir de la fecha del contrato, el cual finalizará sin necesidad de desahucio, por lo que su vencimiento EL ARRENDATARIO deberá entregar lo arrendado en el mismo buen estado en que lo recibe y a entera satisfacción de LA ARRENDADORA, y en caso de incumplimiento ésta última podrá exigir a título resarcitorio de los daños y perjuicios ocasionados por la demora en la entrega, y mientras ésta se produzca el pago de la suma de CIEN MIL BOLÍVARES diarios (Bs. 100.000,00).
Que la cláusula décima expresa lo siguiente: “La falta de cumplimiento de cualquiera de las estipulaciones de este contrato, así como de los reglamentos y demás a que se ha hecho referencia, dará derecho a LA ARRENDADORA para exigir sin más aviso la desocupación inmediata del inmueble, sin perjuicio de las demás acciones civiles o penales a que hubiere lugar”.
Por lo que la cláusula décima primera enuncia que para todos los efectos del contrato, sus derivados y consecuencias se eligió como domicilio especial la ciudad de caracas, y se someten las partes a la jurisdicción de sus tribunales.
Que el contrato de arrendamiento venció el 1º de septiembre de 2005, debido a que la relación arrendaticia comenzó el 01 de septiembre de 2003, y de conformidad con lo establecido con el artículo 38 letra B) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se produjo la prorroga legal de un (1) año, el cual se encuentra vencido.
Cito los artículos 1167, 1592 y 1594 del Código Civil en concordancia con los artículos 28, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Expresa que han sido inútiles las gestiones extrajudiciales practicadas para que el referido arrendatario de cumplimiento a sus obligaciones ya que se encuentra vencida la prórroga legal.
Que, demanda al ciudadano FRANK ALEXIS CAMPOS MARTINEZ, para que convenga en lo siguiente:
PRIMERO: En que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de septiembre de 2004 sobre el departamento o local para oficina Nº 72, piso 7 del Edificio Joselina, ubicado en la Avenida Andrés Bello, Urbanización La Florida, Caracas, al concluir la prórroga legal en fecha 1º de septiembre de 2006, se encuentra vencido
SEGUNDO: En entregar sin plazo alguno, totalmente desocupado de personas y cosas, en el mismo buen estado en que lo recibió el referido departamento o local para la oficina Nº 72, piso 7, del edificio Joselina, ubicado en la Avenida Andrés Bello, Urbanización La Florida, Caracas. Se reservan el derecho de solicitar el pago de los daños y perjuicios por concepto del incumplimiento del demandado.
Solicitó Medida de Secuestro de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre el referido departamento Nº 72, piso 7, del Edificio Joselina, ubicado en la Avenida Andrés Bello, Urbanización La Florida, Caracas, asimismo solicitó la designación como depositario a sus propietarios en virtud del procedimiento de Liquidación de Ven Hoteles C.A., sobre los derechos de propiedad sobre el inmueble antes mencionado.
Por último estimo la demanda en la cantidad de UN MILLON CIENTO CUATRO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.104.000,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.
En la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, el apoderado judicial procedió en los siguientes términos:
Que la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil “MULTI RENTA ROMI C.A.”, en cuya motivación la parte actora actúa como titular del contrato cuyo cumplimiento fue demandado, por lo que a su decir dicho instrumento le fue cedido por su anterior y primario titular, esto es, la sociedad mercantil “ROMI RAICES 294, C.A.”
Señala que la relación arrendaticia se inició el día primero 1º de septiembre de 2003, y que al haber tenido una duración por tiempo determinado, improrrogable, a partir del día 1º de septiembre, exclusive comenzó a correr la prorroga lega de un (1) año, la cual venció el día 1º de septiembre de 2006, y que en virtud de ello y pese a las gestiones efectuadas al logro de la devolución del inmueble arrendado, el locatario se ha negado a ello.
A su decir, que a tales requerimientos y que por ésta razón es aplicable la sanción de penalidad, establecida expresamente por las partes al contratar, fijando la pena en el pago de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), hoy equivalente a CIEN BOLIVARES (Bs. 100,00) diarios por cada día de retardo de la referida entrega.
Opuso en primer lugar la cuestión previa de la Falta de Capacidad de Postulación de quien se ha presentado en juicio de conformidad con lo establecido en el numeral 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el instrumento Poder esgrimido para acreditar ese carácter, evidentemente no está conferido en la forma indispensable, requerida para hacer constar con toda claridad la voluntad de la conferente y las facultades que otorga.
En segundo lugar opuso con fundamento en el numeral 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa de Existencia de Plazo Pendiente, pues en fecha 30 de mayo de 2007, el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia el juicio de cumplimiento de contrato intentado por la sociedad mercantil “MULTI RENTA ROMI C.A.”, en contra del ciudadano FRANK ALEXIS CAMPOS MARTINEZ, la cual declaró la Inepta acumulación prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, por cuya razón el demandante no puede proponer nuevamente su demanda sino después de haber transcurrido noventa (90) días desde el acto extintivo.
Como tercer lugar opuso la cuestión previa a que se contrae el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, pues inmueble objeto de la presente demanda forma parte del Edificio JOSELINA, ubicado en la Avenida Andrés Bello, entre las avenidas Buenos Aires y Las Palmas, Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Distrito Capital, fue objeto de un Decreto de Expropiación dictado por la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas, Nº 00163, de fecha 05 de octubre de 2006.
Que de conformidad con lo establecido en la segunda parte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso la Falta de Cualidad para accionar en contra de su representado, toda vez que la parte actora no es la titular del derecho que se pretende ventilar en el juicio, pues la parte demandante afirma en su libelo de la demanda que es titular del derecho; por lo que el Contrato Locativo cuyo Cumplimiento fue demandado, en virtud de la Cesión realizada a su favor por la sociedad mercantil “ROMI RAICES 294, C.A.”, por lo que no se evidencia de las actas procesales, la citada cesión a su favor, ni tampoco existe constancia sobre los pertinentes datos capaces de identificar cómo, cuándo y en que forma se produjo la mencionada cesión, siendo que es imprescindible para soportar la legitimidad de la acción deducida en cuanto a su ejercicio, tal como lo ordena el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.
Señala que en virtud del Decreto de Expropiación dictado por la Alcaldía Mayor Nº 000362, de fecha 05 de octubre de 2006, publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas Nº 00163, de la misma fecha, sobre el Edificio en el cual esta ubicado el apartamento Nº 72 objeto del juicio, se encuentra entredicho la propiedad ya que la expropiación le quita al propietario del bien a expropiar el derecho a disponer de la propiedad pues sufre una capitis diminutio, ya que la misma es un factor social de carácter público para beneficiar a los arrendatarios.
Cita el artículo 6 de la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública e Interés Social, que ha recaído sobre el señalado inmueble objeto del presente juicio y la afectación del mismo, hasta tanto no se dilucide esa cuestión para demandar, pues la propietaria no tiene la absoluta propiedad por causa del señalado Decreto de Expropiación para soportar la legitimidad de la acción deducida en cuanto a su ejercicio.
Expresa que la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, se interpuso fundamentándose en el supuesto de hecho referido a que agotado tanto el tiempo fijo del contrato demandado, así como la Prorroga legal de ocupación, el demandado tenia la obligación de reintegrar el inmueble que se le dio en alquiler.
Rechazo negó y contradijo que el demandado haya incumplido alguna obligación contractual o legal, y menos aún, la que ha servido de fundamento para accionar en su contra, por lo que su representado tiene un perfecto y legitimo derecho para continuar ocupando como arrendatario del inmueble alquilado.
Explica que los contratos de arrendamientos suscritos por tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, obrará la prórroga prevista en los términos del artículo 38 del Decreto, pero acotando la salvedad sobre las particularidades de dicha norma de derecho especial, a saber:
a) La prórroga en cuestión no es automática, pues si nos atendemos a la letra de dicha disposición legal, nos percatamos sin mayor dificultad que el expresado beneficio puede ser renunciado por la sola voluntad del arrendatario, de donde se infiere, conforme a una elemental razón lógica que éste último debe ser impuesto por el arrendador, con toda certeza, que el plazo extraordinario de la extensión contractual de que se trate, corresponde al transcurso de la prorroga legal.
b) Que el Instituto de la Tácita Reconducción prevista en el artículo 1600 del Código Civil, referido a la continuación de la ocupación del inmueble alquilado por parte del arrendatario es totalmente trivial, pues si el arrendador ha recibido el pago del canon sin objeción y sin reserva de ninguna especie, en consecuencia se recondujo en los términos del citado artículo 1600 ejusdem, pasando dicho contrato a funcionar como uno a tiempo indeterminado y sujeto a las limitaciones establecidas en el artículo 34 del Decreto.
Menciona que la arrendadora jamás le notificó al arrendatario que se encontraba en uso de la prorroga legal, dicho arrendatario continuó en el uso pacifico de la cosa luego de vencido el plazo pactado, y la arrendadora continuó percibiendo sin objeción y sin reserva alguna el pago de los cánones de arrendamiento, por un lapso de un (1) año.
Que el contrato de arrendamiento del inmueble que se opuso como fundamento de la demanda es clara y evidentemente se recondujo en los términos antes señalados, en razón de ello el haberse accionado su cumplimiento, se transgredió el procedimiento al haberse violado la citada limitación que dispone el artículo 34 ejusdem, por lo que la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, no puede prosperar en derecho.
Menciona que la cláusula segunda del contrato cuyo cumplimiento fue demandado, toda vez que dicha penalidad es lesiva al orden público y a las buenas costumbres, por violar el sagrado principio de la debida proporcionalidad que debe estar presente en toda contratación.
Que la cláusula primera del mencionado contrato, el alquiler mensual se fijó en la cantidad de NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 92.000,00), hoy equivalente a NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 92,00), y la cláusula penal se estableció en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) diarios, equivalente a CIEN BOLIVARES (Bs. 100,00), lo que equivale a TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), hoy representan la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), mensuales, a su decir, se evidencia una gran desproporción.
Cita los artículos 14 y 126 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario.
Menciona que cuando un acto está expresamente prohibido por la Ley aún cuando se hubiere conservado, no puede tener eficacia ni efecto alguno, y menos todavía cuando dicho acto esté tipificado como delito, de manera que la fijación penalización del caso que se pone de relieve, debe ser sancionada como inexistente.
Solicitó que las excepciones previas y perentorias opuestas, sean declaradas Con Lugar en cada caso o en uno de ellos, y que la ilegitima demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sea desestimada en derecho por virtud de su manifiesta improcedencia y se declare la absoluta y radical nulidad de la penalidad establecida en el mencionado contrato.

- III -
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION
Así las cosas, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
ANEXOS AL LIBELO DE DEMANDA:
• Copia Simple del Instrumento Poder otorgado por la ciudadana MARÍA CECILIA MORALES, titular de la cédula de identidad Nº V-6.275.776, actuando en su carácter de Representante Legal y Directora de la sociedad mercantil MULTI RENTA ROMI C.A., en fecha 12 de agosto de 1998, ante la Notaría Pública de Décima del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 20, Tomo 43 de los Libros de Autenticaciones, a los ciudadanos JAIME BALAGUE ASCASO, MARIA AUXILIADORA GONZALEZ TERAN, MANUEL MAGALDI MARRERO y ACACIO GERMAN SABINO F., abogados en ejercicio; el Tribunal le otorga valor probatorio conforme los artículos 150, 154, 155 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los abogados en nombre de su poderdante, y así se decide.
• Marcado con la letra “B” y “B1” los originales de los Contratos de Arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil ROMI RAICES 294 C.A., y el ciudadano FRANK ALEXIS CAMPOS MARTINEZ, en fechas 01 de septiembre de 2003 y el 01 de septiembre de 2004, respectivamente, sobre el inmueble constituido por el departamento o local para oficina distinguido con el Nº 72, del Edificio Residencias Joselina, situado en la Av. Andrés Bello entre las Avenidas Aires y Las Palmas, Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Distrito Capital, Caracas. Las documentales en referencia se evidencia la Cesión y el Traspaso de los Derechos, Beneficios y Obligaciones; y de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, y lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de que una vez consignado, la parte demandada nada dijo acerca de si lo reconoce o lo niega, esta Juzgadora da por reconocido tal documento y le otorga pleno valor probatorio, por cuanto de su contenido se constata ciertamente la relación contractual entre las partes suscribientes y las obligaciones asumidas por ambas. Así se declara.

• Marcada con las letras “C, D,” copia simple de los derechos de propiedad de la sociedad mercantil VEN HOTELES C.A., sobre el inmueble integrado por el edificio RESIDENCIAS JOSELINA, y que constituye una tercera (1/3) parte de las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA PARK SIDE C.A., INVERSIONES ALBACETE C.A., e INVERSIONES KRISDIA C.A., representada por los ciudadanos MIGUEL EMILIO LILUE GOSEN, MARÍA DEL CARMEN LOZANO e HILDA LILUE DE SANCHEZ, respectivamente. Observa esta Sentenciadora que se trata de documento público, que no fue tachado ni impugnado, por lo que se le confiere valor probatorio, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil, 429 del Código de Procedimiento Civil y 213 del Código de Comercio. Así se decide.

• Marcado con las letras “E, F” Copia Simple del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionista, de fecha 31 de agosto de 2002, y el 03 de junio de 2003, de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA PARK SIDE C.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES ALBACETE C.A., respectivamente, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.

ANEXOS AL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:

• En el punto I, número 1, Promovieron e hicieron valer en todas y cada una de sus partes en el de Escrito de Promoción de Pruebas CAPÍTULO I, las instrumentales que acompañó al libelo de demanda, sobre las cuales quien aquí decide ya se pronunció sobre las mismas, razón por la que se reitera lo decidido sobre ellas. Así se establece.

• En el punto I, número 2, Promovió la copia simple de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, en fecha 29 de marzo de 2007, en el juicio por Acción de Amparo Constitucional del expediente número 005739, referida al Decreto de Expropiación dictado por la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, la cual corre a los folios 128 al 136 del expediente judicial.

• En el punto II, número 1, consignó copia simple de la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de fecha 24 de octubre de 2007, expediente judicial Nº 07-9404.

• En el punto II, número 2, consignó copia simple de la sentencia dictada por el Tribunal Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de fecha 25 de mayo de 2007, expediente judicial Nº 3331. Observa esta Sentenciadora que se tratan de documentos públicos, que no fueron impugnados, y que guarda relación con los hechos controvertidos, en consecuencia, se le confieren valor probatorio, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.
• Copia Certificada del legajo de las actuaciones efectuadas ante el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el Juicio con motivo de Resolución y Cumplimiento de Contrato en el expediente distinguido bajo el Nº AP31-V-2007-000818, en el cual declaró la Inepta Acumulación de Acciones o Pretensiones, en fecha 30 de mayo de 2007. (f. 75 al 93). Observa esta Sentenciadora que se tratan de documentos públicos, que no fueron impugnados, y que guardan relación con los hechos controvertidos, en consecuencia, se le confieren valor probatorio, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
• Copia simple de la Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas, Nº 00163, de fecha 05 de octubre de 2006, en el cual se declaró la Adquisición Forzosa para la ejecución a cargo de la Alcaldía, de un inmueble integrado por un edificio denominado RESIDENCIAS JOSELINA, la cual cursa a los folios 95 al 115 del expediente judicial. Este Tribunal le otorga el valor probatorio como material fidedigno y como hechos notorios públicos de conformidad con lo previsto en el Artículo 432 del Código de Procedimiento Civil.
ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:
• Promovió el Principio de Comunidad de la Prueba, del mérito probatorio y/o adquisición procesal, de las documentales acompañadas conjuntamente al libelo de la demanda por la parte actora esto es: el Poder otorgado por la ciudadana MARÍA CECILIA MORALES, actuando en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil MULTI RENTA ROMI, C.A., a los ciudadanos JAIME BALAGUE ASCANIO, MARIA AUXILIADORA GONZALEZ TERAN, MANUEL MAGALDI MARRERO y ACACIO GERMAN SABINO; del contrato de arrendamiento celebrado el 1º de septiembre de 2004; ratificó y reitero el mérito probatorio de la Copia certificada del expediente expedida por el Juzgado 1º de Municipio de esta Circunscripción Judicial; el Decreto de Expropiación Nº 000362 de fecha 05 de octubre de 2006, y notificación de la Alcaldía Metropolitana de Caracas publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas, Nº 00163; la notificación del Cartel publicado en el diario Últimas Noticias por el Procurador del Distrito Metropolitano de la Alcaldía Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de noviembre de 2006. Quien aquí decide observa, que ha sido criterio de la jurisprudencia patria, plenamente compartido por este Tribunal, que la comunidad de la prueba es un principio del derecho probatorio que consiste o se traduce en que las pruebas una vez que han sido aportadas al proceso, los efectos de sus resultados no son exclusivos de la parte que las produjo, sino que pertenecen al proceso, por lo cual las pruebas judiciales promovidas por una de las partes, perfectamente pueden beneficiar a su contrario, interpretándose así, que dicho principio no constituye un medio o fuente de prueba judicial especifico, ello por cuanto comporta en sí mismo una regla que establece que una vez evacuadas las pruebas, las resultas de las mismas pertenecen al proceso como un todo y deben ser valoradas por el Juez de manera holística sin importar que parte las haya promovido y a quien beneficie. En virtud de lo antes expuesto quien aquí decide lo desecha por no ser un medio susceptible de valoración. Así se decide.
• Promovió la prueba de Informes, a los fines de oficiar al Diario Últimas Noticias, a fin de que remita la información y/o publicación del día 12 de noviembre de 2006, en el cual fue publicado el Cartel de Notificación emanado del Procurador del Distrito Metropolitano de la Alcaldía Metropolitana de Caracas. Por lo que en fecha 1º de noviembre de 2007, el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial negó por impertinente dicha prueba.

- V -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Así las cosas, constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme al cual el Juez, se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia, atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:
“Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...”.
“Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad”.
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”.
“Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: …2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
“Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente”.
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”.
“Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”.

El Tribunal con respecto a la controversia fijada en los términos resumidos en este fallo, observando que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente es del tenor siguiente:
“…Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”

Visto que la presente controversia se encuentra delimitada en los términos del cumplimiento de un contrato de arrendamiento, esta Alzada considera necesario citar lo establecido en el artículo 1579 del Código Civil, el cual expresa lo siguiente:
“…Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas...”

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizado por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber: 1.- La existencia de un contrato bilateral; y, 2) El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
En virtud de ello, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe necesariamente esta Juzgadora proceder a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal, que la apoderada judicial de la parte actora ha traído a los autos el original del Contrato de Arrendamiento suscrito con el ciudadano FRANK ALEXIS CAMPOS MARTINEZ, sobre el apartamento objeto de la demanda, que el plazo estipulado de dicho contrato seria por un (1) año a contar de la fecha de la firma del mismo, que el canon de arrendamiento que se fijó en la cantidad de NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 92.000,00), hoy equivalente a NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 92,00), que el arrendatario se obligo a pagar puntualmente dentro de los cinco (5) días siguientes a cada mes vencido de arrendamiento en moneda legal.
Asimismo a los fines de procurar la equidad y la Justicia, no puede dejar de apreciar quien aquí sentencia, que en su contestación de demanda, el apoderado judicial de la parte demandada, convino en la existencia de la relación contractual arrendaticia existente entre las partes involucradas en el presente proceso. Como consecuencia, de lo anteriormente expuesto, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda, evidenciándose lo anterior, del contrato de arrendamiento consignado, que fuera realizada por la parte actora en este proceso. Así se establece.
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal, que al decir de la parte actora, que dicho incumplimiento, se circunscribe en que el ciudadano FRANK ALEXIS CAMPOS MARTINEZ, no cumplió con su obligación establecida en el contrato, que una vez vencida la prórroga legal la parte demandada se ha negado a realizar la entrega del inmueble dando derecho a la parte afectada a pedir judicialmente el cumplimiento de las obligaciones establecidas, tal y como se estableció en la Cláusula Segunda del mismo.
Ahora bien, a los fines de probar si el vencimiento de la prórroga legal establecido en el contrato, se cumplió efectivamente, este Tribunal debe entrar a revisar las actas integrantes del presente expediente. Por lo que el primer contrato comenzó a regir el 1º de septiembre de 2003, con un canon de arrendamiento en la cantidad de NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 92.000,00), hoy equivalente a NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 92,00), pagaderos por mensualidades vencidas, que finalizado dicho contrato se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un (01) año, a partir del 1º de septiembre de 2004, y una vez vencido dicho lapso y comenzó el uso de la prórroga legal, esto es 1º de septiembre de 2005, sin necesidad de desahucio, por lo que el arrendador le solicitó al arrendatario que debía entregar el inmueble y a pesar de las múltiples gestiones, el mismo se ha negado a entregarlo, ya que una vez vencida la prórroga esto es 1º de septiembre de 2006, y a decir de la representación actora el inquilino no entregó el apartamento objeto de la relación arrendaticia, tal como fue suscrito en el contrato de arrendamiento.
Respecto a la comprobación del último requisito, resulta procedente citar el artículo 1.159 del Código Civil, que establece:
“…Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley…”

Instituyen, que en fecha 1º de septiembre de 2.005, se encontraba en ejecución de su prorroga contractual la cual vencía el día 1º de septiembre de 2.006, tal y como lo establecía la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento objeto del juicio, que esa estipulación contractual arrendaticia es de orden público y da origen a la PRORROGA LEGAL si se cumplen los extremos en ella contenidos.
Cabe traer a citación, lo previsto en el artículo 38 de la Ley Especial, la cual establece lo siguiente:
“…En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto ¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…”

A tal fin, resulta pertinente observar lo dispuesto en el artículo 1.160 de Código Civil:
“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”.
En este orden de ideas, esta Sentenciadora debe hacerse referencia al principio que rige el derecho probatorio en nuestro país, respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1.354 del Código Civil.
En este orden de ideas, esta Sentenciadora debe distinguir lo concerniente a la distribución de la carga de la prueba, referido a que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual expresa:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

En este sentido, conviene citar al procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, ARÍSTIDES, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, afirma lo siguiente:
“La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”. (Resaltado del Tribunal).

En el caso de marras, la parte actora demostró la existencia de la obligación locativa en cabeza del demandado. Al respecto, asevera el Tratadista ELOY MADURO LUYANDO, en su libro CURSO DE OBLIGACIONES:
“…En las obligaciones de resultado al acreedor le bastará probar la existencia del contrato para que el deudor sea declarado responsable del incumplimiento, es el deudor que tiene la carga de la prueba del hecho que extingue su obligación: la causa extraña no imputable…”. (Negritas del Tribunal).

Por último, resulta pertinente citar también al Jurista ROSENBERG, LEO, quien, en su obra LA CARGA DE LA PRUEBA, afirma lo siguiente:
“...En el fondo, sólo es posible sentar una sola regla de distribución de la carga de la prueba, la cual se deduce sin más de la exposición precedente: La parte cuya petición procesal no puede tener éxito sin que se aplique un determinado precepto jurídico, soporta la carga de la afirmación y de la prueba de que las características definidoras de ese precepto están realizadas en los hechos, en lugar de esa fórmula decimos brevemente: cada parte debe afirmar y probar los presupuestos de la norma que les es favorable (de la norma cuyo efecto jurídico redunda en su provecho”.

Los dispositivos legales anteriormente transcritos contienen la regulación de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante, el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el cumplimiento del contrato o el hecho que hubiere extinguido su obligación. De los planteamientos anteriormente transcritos y de conformidad con lo establecido con la doctrina y la jurisprudencia patria, esta Juzgadora dejó fijada la existencia del contrato de arrendamiento, por lo cual la demandada queda compelida a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo.
En este sentido, esta Juzgadora debe proceder a precisar la definición de lo que significa la obligación. Para el autor ELOY MADURO LUYANDO, la obligación es definida de la siguiente manera:
“...una relación jurídica o lazo de derecho en virtud del cual una persona, denominada deudor, se compromete frente a otra, denominada acreedor, a cumplir en su obsequio o beneficio una determinada conducta o actividad.”

Para el autor clásico francés PLANIOL, el concepto de obligación se expresa de la siguiente manera:
“Un lazo de derecho por el cual una persona está obligada hacía otra a hacer o no hacer alguna cosa.”

Una vez expresado lo anterior, quien aquí suscribe, debe precisar que el motivo del presente litigio se fundamenta en el cumplimiento de un contrato de arrendamiento y el vencimiento de la prórroga legal. A dichos fines, la actividad probatoria desplegada por la parte demandada debe estar dirigida a desvirtuar los argumentos esgrimidos por la parte actora y, en este sentido, aportar al proceso las pruebas necesarias para desvirtuar lo alegado o del hecho extintivo de la obligación derivada con ocasión de la celebración de una convención, cuya existencia ya ha sido anteriormente declarada. Así se declara.
Ahora bien, luego de una revisión exhaustiva de las actas que conforman este expediente, se evidencia que la parte demandada en la etapa procesal, no aportó prueba alguna tendiente a desvirtuar las afirmaciones de hecho realizadas por la parte actora y, luego de haber procedido a efectuar el correspondiente análisis de los elementos probatorios aportados al proceso por la parte actora, y como consecuencia de lo anteriormente razonado, quien aquí sentencia debe necesariamente concluir que en el presente proceso, no fue probado que efectivamente la demandada, hubiese cumplido con la entrega del inmueble arrendado. Así se decide.
Ahora bien, la parte ejecutante tiene el deber de probar la obligación accionada y, la parte demandada, el deber de probar el cumplimiento o la extinción de su obligación, la doctrina y la jurisprudencia, están acorde en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el contrato en el que se apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a su demandada, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia del contrato de arrendamiento, es la demandada, quien debe probar SI cumplió con su obligación de entregar el inmueble objeto de la demanda, lo que no consta en autos.
En razón de lo expuesto, se evidencia de autos que la demandada, en la oportunidad procesal correspondiente, nada probó que le favoreciera, por cuanto no demostró haber cumplido con las obligaciones establecidas en el contrato, ni trajo a los autos el hecho demostrativo de la extinción de su obligación.
Así las cosas, tenemos que en el caso que nos ocupa, la parte actora, ha demostrado los presupuestos fundamentales de la acción que intenta, vale decir, el hecho o nacimiento de la obligación, trayendo a los autos, los instrumentos que sirvieron como fundamental a su pretensión y, que por su parte, la parte demandada, no logró comprobar el hecho extintivo de la obligación o el cumplimiento parcial de la misma, o enervar de modo alguno la obligación como tal. En el presente caso, no cumplir con la carga probatoria que tienen las partes conlleva a que las mismas sufran los efectos de dicha conducta, resultando imperativo para esta Alzada declarar procedente la pretensión contenida en la demanda de Cumplimiento de Contrato que dio origen a este proceso. Así se declara.
En conclusión, en virtud que la representación judicial de la parte demandada, no produjo para el proceso, prueba alguna tendente a demostrar el hecho extintivo, impeditivo o modificativo de la pretensión de la parte actora, constituyéndose todo esto, en que la demandada, no cumplió con la carga procesal de probar a que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal debe en conclusión, declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado JOAO HENRRÍQUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano FRANK ALEXIS CAMPOS MARTINEZ, contra la sentencia dictada en fecha 15 de noviembre de 2007, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por lo que la sentencia apelada debe confirmarse y, así se hará saber en el Dispositivo de esta sentencia.
-VI-
DISPOSITIVA
Atendiendo a los razonamientos expresados, este Juzgado SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, en virtud que esta causa se encuentra comprendida en los presupuestos de la Resolución Nº 2011-0062, emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 30 de noviembre de 2011, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado JOAO HENRÍQUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano FRANK ALEXIS CAMPOS MARTINEZ, parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 15 de noviembre de 2007, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoara la ciudadana MARIA AUXILIADORA GONZALEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil MULTI RENTA ROMI C.A., parte actora, ambas partes identificadas al comienzo de esta decisión.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda, como consecuencia de lo anterior Se CONFIRMA en todas sus partes la sentencia dictada en fecha 15 de noviembre de 2007, por el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por lo que, se condena al ciudadano FRANK ALEXIS CAMPOS MARTINEZ, parte demandada a entregar libre de bienes y personas el siguiente bien inmueble identificado como Edificio Residencias Joselina, piso 7, con el Nº 72, ubicado en la Avenida Andrés Bello entre las Avenidas Buenos Aires y Las Palmas, Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Caracas.
TERCERO: Se CONDENA en costas al ciudadano FRANK ALEXIS CAMPOS MARTINEZ, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado vencido.
CUARTO: Se ORDENA remitir el expediente al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, una vez se cumpla las formalidades de la notificación de la presente sentencia.
QUINTO: De conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes de la presente decisión.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO SÉPTIMO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en la ciudad de Caracas, el 25 de febrero de 2015. Años: 205° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

MILENA MÁRQUEZ CAICAGUARE
LA SECRETARIA TITULAR,

ARELYS DEPABLOS ROJAS.

En la misma fecha, siendo las 09:00 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de ley, se publicó y registró la decisión anterior, dejándose copia certificada de la misma en el copiador respectivo, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA TITULAR,

ARELYS DEPABLOS ROJAS.
Exp. Nº 00937-14.
Exp. Antiguo Nº AH13-R-2007-000038.-
MMC/AD/03.