TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA: ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-16.591.358.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ MIGUEL LOMBARDO, JOSÉ GREGORIO SIRA CARRASQUEÑO, CARLOS EDUARDO ARANGUREN, JOSÉ MIGUEL LOMBARDO GIAMBALVO, JENNIFER POLO, JOSIBEL YURAIMA TORRES MUÑOS, GIORGUIO DI MURO DI NUNNO y CONNY GARCÍA, abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los Números 66.541, 129.424, 130.078, 66.541, 129.424, 130.078 y 49.522, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., domiciliada en la ciudad de Mérida, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con fecha 05 de Mayo de 1992, bajo el Nº 30, Tomo A-3, posteriormente modificada su Acta Constitutiva de Estatutos Sociales en reiteradas oportunidades, siendo su última modificación la efectuada según documento inscrito en la Oficina de Registro Mercantil antes mencionada, con fecha 28 de Mayo de 2003, bajo el Nº 53, Tomo A-7.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: YALITZA COROMOTO MARÍN VELÁSQUEZ, ARTURO BRAVO ROA, MARIANA GONZÁLEZ TREJO, JOSÉ RAMÓN VARELA, ANTONIO RAMÓN MARÍN y HADE HENRY MARÍN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 25.304, 38.593, 146.355, 69.616, 2.868 y 23.777, respectivamente.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato
Exp. Nº AP71-R-2012-000620

I.- ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.
Llegan las presentes actuaciones provenientes de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que en fecha 09.12.2013 (f.328 al 345, p.2), mediante la cual declaró: “(…)CON LUGAR el recurso de casación ejercido en contra de la sentencia de fecha 26 de abril de 2013, proferida por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y (ii) “(…)LA NULIDAD de la sentencia recurrida y SE REPONE la causa al estado de que el tribunal superior que resulte competente, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio referido”.
Por auto de fecha 21.02.2014 (f.354 p.2), esta Superioridad dio por recibida las presentes actuaciones, avocándose este Tribunal al conocimiento de la causa y se ordenó la notificación de las partes mediante boleta,
Mediante diligencia de fecha 30.04.2014 (f.418, p2), compareció la parte actora, asistida de abogado, y se dio por notificada del presente avocamiento.
Mediante diligencia suscrita en fecha 06.05.2014, el Alguacil, notificó a la demandada en la presente causa sobre el avocamiento.
Por auto del 25.06.2014, se difiere la oportunidad para dictar sentencia dentro de los 30 días siguientes.
Para decidir, esta Alzada lo hace con sujeción en los siguientes razonamientos.

II.- DETERMINACIÓN DE LOS HECHOS.
Se inició el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de Opción Compra-Venta, mediante demanda interpuesta el 13.10.2010, por la ciudadana VANESA DE MARCHI ALVES, por medio de apoderado judicial, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 15.10.2010 (f.86 y 87, p1) el Tribunal de la causa admitió la demanda, por los trámites del procedimiento ordinario y ordenó el emplazamiento de la demandada.
Cumplidos los trámites inherentes a la citación de la demandada, en fecha 22.12.2010 (f.102 al 105, p1), compareció la representación judicial de la demandada y consignaron escrito de cuestiones previas.
El 17.01.2011, la representación judicial de la parte actora, presenta escrito de pruebas de las cuestiones previas; y en fecha 25.01.2011 los apoderados de la parte demandada introducen su escrito de promoción de pruebas.
En decisión interlocutoria del 14.03.2011, el juzgado de la causa declaró: “(…) Sin Lugar la cuestión previa referente al ordinal 8° del artículo 346 (…)”.
Mediante escrito consignado el 21.03.2011, la parte demandada Sociedad Mercantil Inversiones Martinique, C.A., da contestación a la demanda.
Por auto del 15.04.2011, el tribunal de la causa agrega los escritos de promoción de pruebas de ambas partes a los autos.
El 26.04.2011, los apoderados de la parte demandada Inversiones Martinique, C.A., presenta escrito de oposición a las pruebas promovidas por la actora.
En auto del 28.04.2011, el tribunal a-quo, suspende la presente causa en virtud de que se encuentra como sujeto procesal una empresa privada relacionada con la productividad nacional y actividades de interés social.
Mediante decisión del 03.11.2011, el juzgado de la causa desecha la oposición a las pruebas realizada por la representación judicial de la parte demandada.
El 04.11.2011, el juzgado a-quo admite las pruebas presentadas por ambas partes.
Por diligencia del 11.01.2012, el abogado José Lombardo actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, se da por notificado del auto de admisión de pruebas, solicita al tribunal que se pronuncie respecto a su jurisdicción para conocer del presente asunto.
En fecha 19.10.2012 (f.99 al 102, p2) el Juzgado de la causa dictó sentencia definitiva declarando: “(…) (i) IMPROCEDENTE la defensa de IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, por cuanto no aportó ningún elemento de convicción, que permitiera a este Tribunal, declarar la procedencia de tal alegato; (ii) SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A (…)”; (iii) INAPLICABLE la EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS opuesta por la representación demandada (…)” y; SE CONDENA en COSTAS a la parte actora por resultar perdidosa en la presente demanda, a tenor de lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”.
Mediante diligencia de fecha 24.10.2012 (f.104, p2), compareció la representación de la parte actora y apela de la decisión del 19.10.2012. En fecha 29.10.2012, el Juzgado de la causa oye la apelación en ambos efectos, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1.- Punto Previo
a.- De la impugnación de la cuantía.
Ha alegado la parte demandada la impugnación de la cuantía según a que el valor objeto de la demanda se desprende del contrato de promesa bilateral de venta por la cantidad de CIENTO SETENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 171.000,00) (cl. 3era), más una variación del 30 % del precio (cl. 6ta), es decir, que el precio máximo por el cual pudiera transarse el inmueble -a su decir- objeto del contrato, es por la suma de DOSCIENTOS VEINTIDÓS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 222.300,00).
Así pues, considera que es exagerada la presente demanda por la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00).
En efecto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.
Empero, ha sido criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.
En este sentido se pronunció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº. 12 del 17 de febrero de 2000, caso: Claudia Beatriz Ramírez c/ María de los Ángeles Hernández de Wohler y otro, expediente: 99-417, que señaló:
“…Se acusa la infracción en que incurre el fallo recurrido en la aplicación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que exige una carga probatoria no requerida por las normas cuya falsa aplicación se denuncia.
Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejo sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
“Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho , y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”.

En el caso concreto, observa esta Superioridad que la parte demandada se limitó impugnar la cuantía “... según el valor del bien objeto de la demanda (sic) Bs. 171.000,00, más una variación máxima del 30 % del precio según la Cláusula 6ta del Contrato...”. Empero, no demostraron en la etapa probatoria que el hecho ex novo requieren a su vez conforme a la cláusula sexta del contrato un estado sintético de los Índices de inflación sobre los Boletines de Indicadores Mensuales del Banco Central de Venezuela conforme al IPC, conocimientos éstos que escapan de cualquier operación aritmética para establecer la rata que pueda sufrir el incremento del inmueble. No evidenciándose del escrito de pruebas consignado a la primera pieza del expediente que hubieran promovido prueba alguna tendiente a demostrar el nuevo alegato sobre la cuantía.
De acuerdo a lo expresado, la doctrina judicial considera que “...si nada prueba el demandado, en este único supuesto [el hecho nuevo], queda firme la estimación hecha por el actor...”. Por consiguiente, al no haber probado nada que le favoreciera en cuanto a la cuantía, resulta improcedente la impugnación realizada contra dicha estimación contenida en el libelo de demanda. Y ASI SE DECIDE.-

2.-De la trabazón de la litis.-
*Alegatos de la Accionante:

“(…) en fecha diez y ocho (18) de noviembre de 2008, mi poderdante firmó una opción de compra sobre el inmueble identificado como apartamento “1B” 1-1, en el edificio “1B” del Conjunto Residencial “ESCAGUEY”, bajo la figura de convenio de cesión de derechos con la ciudadana Merita Inacia Alves Encarnación, (sic) donde se estipulaba que le cedía a mi poderdante sus derechos sobre un contrato (sic) siendo esta cesión de derechos debidamente autorizada por la empresa “Inversiones Martinique, C.A.”, (sic) fue representada dicha empresa en esa oportunidad por la ciudadana Ana Iris Montilla Uzcátegui (…)”

En dicho convenio de cesión de derechos se estableció que según consta en documento firmado el día 9 de noviembre de 2004 ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el N° 40, Tomo 217, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, la ciudadana Merita Inacia Alves Encarnación (sic), celebró con la empresa antes mencionada una opción de compra sobre un inmueble identificado como apartamento “1B” 1-1, en el edificio “1B” del conjunto residencial “ESCAGUEY” (sic), así que en virtud del convenio de cesión de derechos antes identificado, a mi poderdante (sic), le cedían todos los derechos sobre la opción de compra venta de dicho inmueble, transfiriéndole la totalidad de los derechos y acciones objetos de dicho contrato y que declaraba conocer, aceptar y cumplir íntegramente los términos del documento de opción de compra que le estaban cediendo. En dicho contrato se estableció como precio convenido del inmueble la cantidad de Ciento Setenta y Un Millones de Bolívares antiguos (Bs. 171.000.000,00), siendo en moneda actual la cantidad de Ciento Setenta y Un Mil Bolívares (Bs. 171.000,00)”.

“(…) en fecha 29 de septiembre de 2004, la firmante original del contrato pagó a la empresa Inversiones Martinique, C.A., antes identificada, la cantidad de (sic) Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00) por concepto de reserva del inmueble (…)”.

“(…) el 9 de noviembre de 2004, se había pagado a la empresa la cantidad de (sic) Sesenta y Dos Mil Doscientos Noventa y Seis Bolívares (Bs. 62.296,00) por concepto de pago de la opción de compra venta del inmueble (…)”.

“El monto restante que quedaba por pagar y que ascendía a la cantidad de (sic) Ciento Dos Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 102.600,00), debían pagarse en un solo giro al momento de la protocolización del inmueble, el cual estaba fijado para el momento en que a la empresa le fueran expedidos los permisos de habitabilidad o cumplimiento de las variables urbanas fundamentales (…)”.

“(…) la cláusula Décima Primera del mencionado contrato, establecía que la negociación objeto de esta venta iba a efectuarse en ese término de treinta (30) días y que pasado ese lapso, la empresa quedaba libre de toda obligación para con mi poderdante (…)”

“(…) hasta la presente fecha, no hemos sido notificados por parte de la empresa Inversiones Martinique, C.A., antes identificada, de que han obtenido los permisos de habitabilidad ni las variables urbanas fundamentales, por lo tanto y así debe entenderse a efectos de lo que establece el contrato antes mencionado, esos treinta (30) días para pagar el saldo deudor restante y la respectiva protocolización, aun no han comenzado a correr”.

“(…) En vista de que mi poderdante necesitaba urgentemente su apartamento y en vista de que tenía conocimiento que ya varias personas se encontraban habitándolo, llamó a principios del mes de junio de 2009 a la empresa Inversiones Martinique, C.A., a los fines de preguntar sobre el status de su apartamento, nunca le dieron información exacta de lo que ocurría, así que mi poderdante acude a la sede de la empresa para informarse que pasaba y aprovechar y pagar en efectivo el monto restante con motivo de la compra del apartamento. En ese momento la empresa aquí demandada se negó injustificadamente a recibirle el restante del monto del precio del inmueble según lo pactado en el contrato de opción de compra (sic) a menos que pagara los ajustes en el precio que unilateralmente la empresa (sic) estaba cambiando”.

“(…) en fecha siete (07) de julio de dos mil nueve (2009), la apoderada general de Inversiones Martinique, C.A., ciudadana Ana Iris Montilla (sic), envió un telegrama a mi poderdante (sic), donde le manifiesta (sic) que le resuelve de manera unilateral el contrato firmado (…)”

“(…) en fecha 31 de julio de 2009, mi poderdante realizó oferta real por ante el Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital a favor de la empresa Inversiones Martinique, C.A. (…)”

“(…) en fecha doce (12) de agosto de dos mil nueve (2009), el Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, se trasladó a la sede de la empresa para llevar a cabo la oferta real (sic), siendo atendidos por la ciudadana Ana Iris Montilla Uzcátegui (sic), y manifestó que no acepta los cheques ofrecidos indicando que el motivo de la no aceptación es la extemporaneidad del pago lo que en este mismo acto la empresa manifiesta que desde el día 03/07-2009 se le notificó a la ciudadana Vanesa Loredana de Marchis la empresa dispone del dinero aportado por el cliente (…)”

“(…) sin justificación alguna y violando las disposiciones legales y contractuales, la empresa Inversiones Martinique, C.A., rescindió el contrato de manera unilateral, causándome con esto daños y perjuicios suficientes por haber quedado sin vivienda, obligándome a demandar el cumplimiento de contrato por ante las respetables instituciones jurisdiccionales (…)”

**Alegatos de la parte demandada:

“(…) es cierto que nuestra representada, Inversiones Martinique, C.A., suscribió con la ciudadana Merita Inacia Alves Encarnación, un contrato de opción de compraventa el cual tuvo objeto un ubicado en el conjunto residencial Encaguey, todo lo cual consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del distrito Capital, en fecha 09 de noviembre de 2004 (…)”

“(…) es cierto que nuestra representada (sic), sólo recibió de manos de la ciudadana Merita Inacia Alves Encarnación, y para garantizarle a Inversiones Martinique, C.A., las obligaciones que asumía mediante el referido contrato (sic), la suma de Sesenta y Cuatro Mil Doscientos Noventa y Seis Bolívares Fuertes (Bs.F 64.296,00)”

“(…) Según documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena del municipio Libertador del distrito Capital, en fecha 18 de noviembre de 2008, quedando anotado bajo el N° 62, tomo 174 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría (sic), nuestra representada fue notificada de la cesión de derechos que se le hiciera a la ciudadana Vanesa Loredana de Marchi Alves del contrato de opción compraventa que, originalmente, suscribiera la ciudadana Merita Inacia Alves Encarnación con Inversiones Martinique, C.A., y que versaría sobre un inmueble ubicado en el conjunto residencial Escaguey (…)”

“(…) nuestra representada (sic), en fecha 11 de febrero de 2010, libró cheque a favor de la ciudadana Vanesa Loredana de Marchi por la suma de Sesenta y cuatro Mil Setecientos Cuarenta y cuatro Bolívares con Noventa y Ocho Céntimos (Bs. 74.744,98), cheque éste que se hizo efectivo por parte de dicha ciudadana y que corresponde a la restitución del monto que fuera entregado en garantía por su cedente Merita Inacia Alves Encarnación según el contrato cuyos derechos se le cedieron, más los intereses calculados según el texto del contrato correspondiente”.

“(…) rechazamos, negamos y contradecimos, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda que intentara la ciudadana Vanesa Loredana de Marchi Alves en contra de nuestra representada, por no ser ciertos los hechos señalados en el libelo, ni, mucho menos, las consecuencias y conjeturas jurídicas que de los mismos puedan derivarse (…)”

3.- Aportaciones Probatorias.-
a.- De la parte actora:
*Recaudos acompañados al escrito libelar.-
1. Marcado con la letra “B” (f. 23 al 25, p1) copia simple de contrato de cesión de derechos, suscrito entre las ciudadanas Merita Inacia Alves y Vanesa Loredana de Marchi Alves, y la sociedad mercantil Inversiones Martinique, C.A., representada por la ciudadana Ana Iris Montilla Uzcátegui por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 18.11.2008, anotado bajo el Nº 62, Tomo 174 de los libros de autenticaciones.

Observa esta Superioridad, que el instrumento anteriormente mencionado, por tratarse el mismo de un documento público, traído a los autos en copia simple, es por lo que se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar la cesión de derechos realizada por la ciudadanas Merita Inacia Alves a la ciudadana Vanesa Loredana de Marchi Alves, y la sociedad mercantil Inversiones Martinique, C.A., representada por la ciudadana Ana Iris Montilla Uzcátegui. ASÍ SE DECLARA.

2. Marcado con la letra “C” (f. 26 al 31, p1) copia certificada de opción compra-venta del inmueble de autos, suscrito entre la sociedad mercantil Inversiones Martinique, C.A., representada por la ciudadana Ana Iris Montilla Uzcátegui y la ciudadana Merita Inacia Alves por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 09.11.2004, anotado bajo el Nº 40, Tomo 217 de los libros de autenticaciones.

En cuanto a este medio probatorio, se observa que se trata de un documento Público, traído a los autos en copia certificadas, el cual no fue objeto de tacha, ni impugnación durante la secuela del proceso, en consecuencia se les otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar que entre las partes contratantes existió una relación opción de compra-venta del inmueble descrito en autos por el tiempo estipulado en dicho contrato. ASÍ SE DECLARA.

3. Marcado con la letra “D” (f. 32, p1) original de Recibo de Ingreso Nº 1265, emitido por la sociedad mercantil Inversiones Martinique, C.A., de fecha 29.09.2004.

4. Marcado con la letra “E” (f. 33) original de Recibo de Ingreso Nº 2183, emitido por la sociedad mercantil Inversiones Martinique, C.A., de fecha 09.11.2004.

En cuanto a estos medios probatorios, se observa que se tratan de unos documentos, traído a los autos en originales, los cuales no fueron objeto de tacha, ni impugnación durante la secuela del proceso, en consecuencia se les otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.364 del Código Civil, para acreditar que entre las partes contratantes existió un pago parcial imputable a la venta definitiva del inmueble identificado, conforme al cláusula 2 del contrato, y las especificaciones realizadas en la cláusula séptima de la relación opción de compra-venta. ASÍ SE DECLARA.

5. Marcado con la letra “F” (f. 34, p1) original de telegrama emanado del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) de fecha 07.07.2009, dirigido a la ciudadana Vanesa de Marchi Alves.

En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al tratarse de una rescisión unilateral del documento de promesa-bilateral en el presente juicio expresada por la demandada, por supuestamente existir causas imputables a la parte actora para la firma del documento definitivo de venta. Notificación que se hizo bajo la modalidad contractual establecida en la cláusula décima sexta (16). Y ASI SE DECIDE.

6. Marcado con la letra “G” (f. 35 al 58, p1) copia simple de expediente Nº AP31-V-2009-002689, cursante ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la Oferta Real que incoara la ciudadana Vanesa Loredana de Marchi Alves contra la sociedad mercantil Inversiones Martinique, C.A .

Al efecto denota esta sentenciadora, que se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público admisible en copia simple a tenor del artículo 429 del Código adjetivo, y de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio, para acreditar un Juicio de oferta real de depósito que realizara la ciudadana Vanesa Loredana de Marchi a favor de la sociedad mercantil Inversiones Martinique, C.A., por la cantidad de Ciento Dos Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 102.600,00). ASÍ SE DECLARA.-

7. Marcado con la letra “H” (f. 59, p1) original de telegrama emanado del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) de fecha 17.03.2010, dirigido a la ciudadana Vanesa de Marchi Alves.

En lo que respecta a este medio probatorio, observa esta sentenciadora de Alzada que se trata de un telegrama, dirigido a la demandada con la finalidad de la devolución de los pagos más los intereses calculados en virtud de haberse rescindido el contrato conforme a la cláusula décima y décima primera, en tal sentido, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.375 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.

8. Marcado con la letra “I” (f. 60 al 65, p1) copia certificada de opción compra-venta, suscrito entre la sociedad mercantil Inversiones Martinique, C.A., representada por la ciudadana Ana Iris Montilla Uzcátegui y el ciudadano Julio Cesar Barreto, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 21.10.2004, anotado bajo el Nº 46, Tomo 203 de los libros de autenticaciones.

9. Marcado con la letra “J” (f. 66 al 71, p1) copia certificada de opción compra-venta, suscrito entre la sociedad mercantil Inversiones Martinique, C.A., representada por la ciudadana Ana Iris Montilla Uzcátegui y la ciudadana Marilu Beatriz García, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 22.10.2004, anotado bajo el Nº 39, Tomo 201 de los libros de autenticaciones.

En cuanto a las pruebas identificadas con los numerales 8 y 9, se observa que se tratan de documentos públicos autenticados, traídos a los autos en copias certificadas, los cuales emanan de terceros ajenos a la causa, por lo que de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desechan por no mediar la ratificatoria mediante unas testimoniales. ASÍ SE DECLARA.-

10. Sin Marcar (f. 72 al 83, p1) original de libreta de ahorros del Banco Fondo Común (BFC), perteneciente a las ciudadanas Merita Inacia Alves y Vanesa Loredana de Marchi Alves, en la cuenta Nº 015101876012295877.

En cuanto a la reproducción de una libreta de ahorros, quiere precisar esta juzgadora de alzada que nada aporta al thema decidendum, toda vez que se busca es demostrar un pago parcial para realizar la tradición de la cosa, y no un estado sintético patrimonial que nada acredita a los autos, ergo, se desecha por inatinente. Y ASI SE DECIDE.-

**En la etapa probatoria.-
1. Promueve las documentales promovidas junto al libelo de la demanda marcadas con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J” y “K”.

En cuanto a la reproducción de documentos que obran a los autos, señala esta alzada que los mismos ya fueron tasados y valorados en su oportunidad, tal como antecede infra al presente extracto de está sentencia definitiva. ASÍ SE DECLARA.-

2. Sin marcar, prueba de informes al Banco Fondo Común, con la finalidad de que envíen al Tribunal, certificación de depósito hecho en fecha 18 de febrero de dos mil diez (2010), mediante el depósito número 98267121, para que manifiesten qué persona fue la que lo realizó y si coincide con los datos especificados en el telegrama que ya consignáramos al presente escrito marcado “H”.

En cuanto a este medio probatorio, observa esta Juzgadora de Alzada, que la misma fue debidamente promovida, más no consta en autos las resultas de la información requerida, por lo que nada tiene que valorarse al respecto. ASÍ SE DECIDE.

3. Sin marcar, prueba de informes a la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, con la finalidad de que remitan a la brevedad posible ante este despacho si existe algún documento de venta a un tercero del inmueble objeto de la presente controversia y que se encuentra identificado como apartamento “1B” 1-1, en el edificio “1B” del conjunto residencial “Escaguey”, el cual tiene una superficie aproximada de Noventa metros cuadrados (90,00 m²) y consta de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, un (1) área para sala-comedor-cocina, ubicado entre la urbanización la Tahona con cruce los Naranjos y el Hatillo de la ciudad de Caracas, Municipio Baruta, estado Miranda, haciendo la salvedad que en caso de existir un documento donde se realice la venta de este inmueble a un tercero, se violaron derechos constitucionales y legales en contra de mi poderdante por ante de los aquí demandados y en contra de quien corresponda por permitir dejar un posible resultado de ejecución ilusoria en las resultas del fallo.

En cuanto a este medio probatorio, observa esta Juzgadora de Alzada, que la misma fue debidamente promovida, más no consta en autos las resultas de la información requerida, por lo que nada tiene que valorarse al respecto. ASÍ SE DECIDE.
4. Promueve el merito favorable de lo expuesto en autos.

En relación con esta promoción, este Tribunal observa que el Tribunal por mandato del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil tiene el deber de analizar todo el material probatorio, motivo por el cual esta prueba no requiere pronunciamiento especial. ASÍ SE DECLARA.-

b.- De la parte demandada:
En la etapa probatoria.-

1. Sin marcar, promovió el merito favorable de la prueba marcada “C” del libelo de la demanda, y de las declaraciones espontáneas en el libelo.

En cuanto a la reproducción de documentos que obran a los autos, señala esta alzada que los mismos ya fueron tasados y valorados en su oportunidad. ASÍ SE DECLARA.-

2. Marcado con el número “1” (f. 217, p1), original de documento privado, de fecha 01.06.2009 emanada de Inversiones Martinique a la ciudadana Vanesa de Marchi.

Observa esta Superioridad, que se promovió prueba de experticia grafotécnica sobre este medio probatorio y el mismo se valorará es su oportunidad.

3. Sin marcar, promovió experticia grafotécnica de la documental marcada con el número “1”, a los fines de determinar si la firma corresponde o no a la ciudadana Maria Inicia Alves.

La prueba promovida por la Sociedad Mercantil Inversiones Martinique, C.A., marcada con el número “1”, fue objeto de Prueba de Cotejo mediante experticia Grafotécnica, procediéndose en fecha 24.04.2012, a designar como expertos grafotécnicos a los ciudadanos María Sánchez Maldonado, Raymond Orta y Liliana Granadillos, inscritos en el Colegio de Expertos Grafotécnicos de Caracas bajo el Nº 6, 5 y 8, respectivamente, a los fines de demostrar la autenticidad de la firma contenida en la referida documental marcada con el número “1”, del escrito de pruebas de la demandada.
En fecha 07.06.2012 (f. 59 al 68, p2), los expertos grafotécnicos, consignaron ante el tribunal de la causa, el informe pericial respectivo, donde su conclusión respecto al instrumento referido fue:

“La firma de carácter cuestionado, suscrita en la comunicación, de fecha “caracas, 01/06/2009”, marcada “1”, inserta al folio 217 del expediente Nº AP11-V-2010-000923; fue ejecutada por la misma persona que identificándose como “Merita Inicia Alves”, titular de la cédula de identidad N° V-8.679.091, suscribió el convenio de cesión de derechos, otorgado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital (…)”

“Es decir que existe identidad de producción con respecto a las firmas examinadas. En definitiva concluimos que la firma cuestionada corresponde a la firma autentica de la misma persona que identificándose como “Merita Inicia Alves” suscribió el documento indubitado”

En la prueba marcada con el número “1”, promovida por la Sociedad Mercantil Inversiones Martinique, C.A., referente al Documento Privado, de fecha 01.06.2009, en el cual Inversiones Martinique, C.A., informa a la ciudadana Vanesa de Marchi que tiene 30 días hábiles para cancelar el saldo total del inmueble a partir de esa fecha.
Esta Superioridad, al tratarse de un documento privado y examinada la prueba de cotejo realizada y vista la autenticidad de la firma, lo aprecia de conformidad con el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar que la sociedad mercantil Inversiones Marinique, C.A., informó a la ciudadana Vanesa de Marchi que poseía 30 días hábiles para cancelar el saldo total del inmueble a partir de dicha fecha. ASÍ SE DECIDE.

4. Sin marcar, promovió Informes al:

1.- Banco Venezolano de Crédito, Banco Universal, a los fines de que informe al juzgado, sobre los siguientes particulares:

a.- Si la empresa Inversiones Martinique, C.A., y según sus libros y documentos, es titular de la cuenta corriente identificada con el Nº 0104-0210071245, de dicha institución financiera.

b.- Si en el uso de dicha cuenta de Inversiones Martinique, C.A., consta en sus archivos que en fecha 19 de febrero de 2010, fue debitado de dicha cuenta el cheque Nº 78544601, librado en fecha 11 de febrero de 2010, a favor de la sra. Vanesa Loredana de Marchi Alves por la suma de Bs.F 74.744,98. En caso de que fuera positiva la respuesta a esta pregunta, enviar copia del cheque en cuestión, tanto el anverso, como el reverso.

c.- Solicito se acompañe copia del cheque y estado de cuenta que acompaño marcado con los números “2” y “3” a los fines de corroborar la información aquí solicitada.

2.- Banco Fondo Común, Banco Universal, a los fines de que informe a este Juzgado, sobre los siguientes particulares:

a.- Si la ciudadana Vanesa Loredana de Marchi Alves, titular de la cédula de identidad número V-16.591.358 y según sus libros y documentos, es o fue titular de la cuenta corriente identificada con el Nº 0151-0187-31-6012295877, de dicha institución financiera.

b.- Si en dicha cuenta consta depósito en cuenta Nº 98267121. En caso de que fuera positiva la respuesta a esta pregunta, enviar copia de los soportes que evidencien el aludido depósito en la cuenta corriente en cuestión.

En cuanto a este medio probatorio, observa esta Juzgadora de Alzada, que la misma fue debidamente promovida, más no consta en autos las resultas de la información requerida, por lo que nada tiene que valorarse al respecto. ASÍ SE DECIDE.

IV.- DEL MÈRITO DE LA CAUSA.-
Sostiene la parte actora que en fecha 18.11.2008, firmó una opción de compra, bajo la figura de convenio de cesión de derechos con la ciudadana Merita Inacia Alves Encarnación, donde se estipulaba que le cedían los derechos sobre un contrato, que dicha ciudadana celebró con la empresa Inversiones Martinique, C.A., sobre un inmueble identificado como apartamento 1B 1-1, en el edificio 1B del conjunto residencial ESCAGUEY, y que en virtud del convenio de cesión de derechos antes identificado, le cedían todos los derechos sobre la opción de compra venta de dicho inmueble, transfiriéndole la totalidad de los derechos y acciones objetos de dicho contrato y que declaraba conocer, aceptar y cumplir íntegramente los términos del documento de opción de compra que le estaban cediendo.
Que se estableció como precio convenido del inmueble, la cantidad de Ciento Setenta y Un Mil Bolívares (Bs. 171.000,00), y que le quedaba por pagar la cantidad de Ciento Dos Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 102.600,00), los cuales debían pagarse en un solo giro al momento de la protocolización del inmueble, y estaba fijado para el momento en que a la empresa le fueran expedidos los permisos de habitabilidad o cumplimiento de las variables urbanas fundamentales, y que según consta en la cláusula Décima Primera del mencionado contrato, que la negociación objeto de la venta iba a efectuarse en el término de treinta (30) días y que pasado ese lapso, la empresa quedaba libre de toda obligación para con mi poderdante.
Alega además, que hasta la presente fecha no ha sido notificada por parte de la empresa Inversiones Martinique, C.A., que han obtenido los permisos de habitabilidad ni las variables urbanas fundamentales, y siendo que el 07.07.2009, la apoderada general de Inversiones Martinique, C.A., ciudadana Ana Iris Montilla, le envió un telegrama donde le manifiesta que le resuelve de manera unilateral el contrato firmado, en fecha 31.07.2009 realizó oferta real por ante el Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital a favor de la empresa Inversiones Martinique, C.A., y cuando el Tribunal se trasladó a la sede de la empresa para llevar a cabo la oferta real, la ciudadana Ana Iris Montilla Uzcátegui le manifestó que no aceptaba los cheques ofrecidos, indicando que el motivo de la no aceptación es la extemporaneidad del pago lo que en este mismo acto la empresa manifiesta que desde el día 03.07.2009 se le notificó a la ciudadana Vanesa Loredana de Marchis la empresa dispone del dinero aportado por el cliente.
Alega por otra parte la demandada, que es cierto que suscribió con la ciudadana Merita Inacia Alves Encarnación, un contrato de opción de compraventa el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Encaguey, y que sólo recibió de manos de la ciudadana Merita Inacia Alves Encarnación, garantizarle las obligaciones que asumía mediante el referido contrato, la suma de Sesenta y Cuatro Mil Doscientos Noventa y Seis Bolívares (Bs. 64.296,00).
Sostiene por otra parte que el 11.02.2010, libró cheque a favor de la ciudadana Vanesa Loredana de Marchi por la suma de Setenta y cuatro Mil Setecientos Cuarenta y cuatro Bolívares con Noventa y Ocho Céntimos (Bs. 74.744,98), cheque éste que se hizo efectivo por parte de dicha ciudadana y que corresponde a la restitución del monto que fuera entregado en garantía por su cedente Merita Inacia Alves Encarnación según el contrato cuyos derechos se le cedieron, más los intereses calculados según el texto del contrato correspondiente.
Niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda que intentara la ciudadana Vanesa Loredana de Marchi Alves en contra de nuestra representada, por no ser ciertos los hechos señalados en el libelo, ni, mucho menos, las consecuencias y conjeturas jurídicas que de los mismos puedan derivarse.

a.- Del contrato de adhesión.
Manifiesta la parte demandante que el contrato original y su respectiva cesión de derechos aceptada por la empresa “INVERSIONES MARTINIQUE, C.A.”, se trata de un contrato de adhesión.
En el contrato de adhesión las cláusulas son previamente determinadas por uno sólo de los contratantes, de modo que el otro contratante no tiene el poder de introducirle modificaciones, y si no quiere aceptarla, debe renunciar a celebrar el contrato. Pertenecen a esta categoría, verbigratia, los contratos de seguro, los contratos bancarios, gas etc.
El autor José Melich-Orsini (cfr. Doctrina General del Contrato, Caracas 2.009, p.52), nos afirma que: “las características fundamentales de este tipo de contrato es la falta de negociaciones o conversaciones preliminares y la imposición del contenido contractual, lo cual implica una situación de disparidad económica y de inferioridad psíquica en uno de los contratantes.
Los elementos que suelen caracterizar el contrato de adhesión son: 1) que exista una oferta permanente hecha a persona indeterminada; 2) que el objeto de la oferta consista en un servicio de utilidad pública que el oferente suministra en una situación de monopolio legal o de hecho (transporte, luz, gas etc); 3) que el contrato está por lo general prerredactado en un documento impreso, de modo que los destinatarios se limitan a dar su adhesión al contrato.”
Por otro lado, en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, con la exigencia de conversaciones preliminares para su formación.
En efecto, para determinar la naturaleza contractual en el sub litis se examina que hubo un acuerdo de voluntades de ambas partes contratantes quienes se comprometieron a celebrar una venta (cl. 2°, inmueble), por la cantidad total de CIENTO SETENTA Y UN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 171.000.000,00), (precio cl. 5ta), durante un tiempo en él determinado (cl. 10ma y 13era), bajo una condición suspensiva. (Permisos de habitabilidad y variables urbanas)
En consecuencia, se configura en el presente asunto elementos que caracterizan la esencia de un contrato de promesa bilateral de venta, vale decir, consentimiento, precio y objeto, tal y como fue señalado con anterioridad, y no como erradamente lo sostiene el demandante que el objeto de la oferta consiste en un contrato de adhesión que el oferente suministra en una situación de monopolio legal, aplicándose –a su entender- las disposiciones -ratione tempore- de la Ley de Precio al Consumidor. Y ASÍ SE DECIDE.-

b.- Del contrato de opción a compra.
Dispone el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.
Ahora bien, en la doctrina y en la jurisprudencia se contempla esa categoría contractual cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. En este sentido, el autor patrio Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.
En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar, y la promesa bilateral de contratar.
La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo el caso más frecuente, la promesa bilateral de compra venta de una cosa.
Al respecto, sostiene Maduro Luyando que “la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar, a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.
Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue”.
Luego, se declara que existe un contrato de opción de compraventa el cual se rige por las siguientes cláusulas:
La cláusula segunda contractual establece que:
“ (…) LA EMPRESA se compromete a vender a EL FUTURO ADQUIRIENTE, y a este a comprar un inmueble de las siguientes 90M2, 3 habitaciones, 2 baños, sala-comedor, cocina y área de oficios, el cual será entregado totalmente, terminado, con cerámica en baños únicamente y sus respectivas piezas sanitarias y griferias, y closets sin interiores, dotado de un puesto de estacionamiento doble, en la Torre 1 (Uno) entrada “B”, piso 1 apto Nº 1 del Conjunto Residencial “ESCAGÛEY”, hoy en construcción, ubicado en el terreno identificado en la cláusula primera. (…)”

Estipulándose, en su cláusula quinta, el precio del mismo en la cantidad de CIENTO SETENTA Y UN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 171.000.000,00), hoy CIENTO SETENTA Y UN MIL BOLÍVARES, (Bs. 171.000,oo) que la compradora se compromete a cancelar de la siguiente manera: A) la compradora, le hace entrega en este acto a LA EMPRESA, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), hoy Bs. 2.000, según recibo Nº 1265 de fecha 29-09-2004, b) la cantidad de SESENTA Y DOS MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 62.296.000,00), hoy Bs. 62.296,00, en este acto, para un total de Bs. 64.296.000,00, hoy Bs. 64.296,00; c) la cantidad de CUATRO MILLONES CIENTO CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.104.000,00), hoy Bs. 4.104,00, como descuento por pronto pago; y d) la cantidad de CIENTO DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 102.600.000,00), hoy Bs. 102.600,00, en giros según cronograma de pagos anexo y que forma parte del presente convenio.
Y la cláusula décima contractual establece una obligación condicionada para otorgar el documento definitivo de venta, bajo el siguiente contexto:
“Las obligaciones de vender que asume LA EMPRESA estarán vigentes por el término de treinta (30) días contados a partir del envío por parte de esta, a EL FUTURO ADQUIRIENTE de un telegrama con copia a la siguiente dirección Urb. Club. Hípico, Los Picachos, Casa Nº 37. Los Teques Estado Miranda. Telfs.: 0212-321-20-35/323-46-54. Cel: 0414-133-37-62 en el que se le comunique que los permisos de habitabilidad o cumplimiento de las variables urbanas fundamentales ya le han sido expedidos. La notificación se entenderá consumada a todos los efectos legales, si la correspondiente oficina de telégrafos certifica el envío del telegrama en cuestión con prescindencia de cualquier otra circunstancia. La comunicación también podrá ser efectuada mediante un aviso de prensa en un diario local, por vía de FAX y/o email”.

c.- Condiciones contractuales.
Alegado el incumplimiento del contrato por la ausencia de la firma de la venta definitiva al no habérsele notificado de la suspensión de una condición determinada en permisos de habitabilidad y variables urbanas, el demandado se ha excepcionado alegando la inexistencia de haber cumplido con la contraprestación del restante del precio pactado en la compraventa por carecer de fondos la demandante al habérsele improbado un crédito solicitado por ante el Banco de Venezuela, para el pago del saldo del precio restante, es decir, la cantidad de la cantidad de CIENTO DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 102.600.000,00), hoy Bs. 102.600,00,.
En segundo lugar, establecen que la ciudadana MERITA INACIA ALVES, en fecha 1-06-2009, fue notificada conforme a la cláusula décima del contrato en cuestión, y no dio cumplimiento conforme al pago establecido, por lo cual, se procedió a rescindir unilateralmente por INVERSIONES MARTINIQUE C.A., el presente contrato conforme a lo pautado por ambas partes.
De esta manera, en el sub litis se desprende una condición supuestamente suspensiva para la procedencia de la compra venta del inmueble que otorga el beneficio del término (30 días), previa notificación por la empresa-vendedora, para el pago del precio restante, y así darse la protocolización del documento definitivo de venta, esta obligación condicional sería la obtención de los permisos de habitabilidad sobre la unidades individualizada (apartamentos) en proceso de construcción.
En relación a la autorizaciones y permisos de habitabilidad, es verdad que esa posibilidad de obtener los permisos para regularizar la venta de unidades vendibles conforme a lo previsto en el régimen de propiedad horizontal “se prevén los parámetros que permiten definir un apartamento y las formalidades que se deben cumplir para registrar un título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento, pues, se exigen los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y el documento de condominio.(Art. 1, 32, 36 LPH)”
Asimismo, se exige en dichas normas que para poder enajenarse un apartamento se deben obtener previamente los permisos de habitabilidad y la declaración del propietario o los propietarios de la voluntad de destinarlos para ser enajenados por apartamentos según documento protocolizado en la correspondiente Oficina Inmobiliaria de Registro Público. Empero, este nivel de incertidumbre (otorgamiento de permisos de habitabilidad), le da el rango o naturaleza de condición suspensiva, al estar sujeta a un acontecimiento futuro e incierto a que se confirme la posibilidad de obtener los permisos para regularizar la situación de la edificación.
En autos se ha acreditado que el inmueble objeto de la opción de compra pasa a constituirse en un apartamento integrante de un edificio, que evidentemente debe cumplir, para poder formalizar las ventas de las unidades individualizadas, con las exigencias legales.
Bajo tales parámetros, hay que considerar, si se ve como la simple operación de compraventa de un inmueble –que es la ratio de la operación- primero, que la alegada condición suspensión en la obtención de permisos de habitabilidad conforme al régimen de propiedad horizontal no se podría exigir el cumplimiento de una obligación condicionada suspensivamente si aquella no se hubiere verificado, aún cuando se establece de común acuerdo por las partes que el plazo aproximado para el otorgamiento del documento definitivo sería de dieciocho (18) meses contados a partir de la firma del convenio (cl.13), toda vez que se trata momentáneamente de un hecho inexigible al acreedor pro tempore por mediar –suspensivamente trámites administrativos-, ante exigencias que no resultan caprichosas sino que responden a la normativa técnica que se ha venido dictando para el otorgamiento de variables urbanas, conforme a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal
Dentro de este orden de ideas –la condición suspensiva- vale decir, la ocurrencia de un acontecimiento futuro e incierto, en el caso concreto, la construcción de los inmuebles que habrían de ser vendidos cuando se evidenciara el otorgamiento de permiso de habitabilidad y variables urbanas-, se verifica in terminis (Art. 1215 Ccvil), sobre el momento de la notificación que asume LA EMPRESA sobre la Compradora, para la cancelación del saldo restante en el plazo de treinta (30) días, contados a partir del envío por parte de ésta, conforme lo señala la cláusula décima del contrato de promesa-bilateral.
Esta Superioridad, analiza la excepción de no cumplimiento como se vera de manera infra;
d.- Exeptio Non Adiplemti Contractus
Ha planteado la representación judicial de la parte demandada en su contestación a la demanda la exceptio non adiplemti contractus, pues sostienen que para que den cumplimiento de transferir la propiedad del inmueble, debe haber constancia de que la parte actora hay cumplido con su contraprestación sobre el precio pactado por concepto de compraventa. Es decir, la cantidad de de CIENTO DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 102.600.000,00), hoy Bs. 102.600,00, (vid. cl. 5ta del contrato de promesa bilateral)
Expresa el artículo 1.168 del Código Civil, que:
En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.-

Al comentar la disposición de Ley, sostiene Eloy Maduro Luyando, (cfr. Curso de Obligaciones, Tomo II) que la llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación. Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado.”
Identificada la excepción del reo, corresponde ahora, determinar a quien asume la Carga de la Prueba u “Omnus Probandi”, en relación a tal trabazón de la litis. La doctrina patria, encabezada por los Tratadistas ELOY MADURO LUYANDO y EMILIO PITTIER SUCRE (Curso de Obligaciones. Tomo I. UCAB, 2001, Pág. 972), señala que la carga de la prueba, corresponde al excepcionado. Afirmar tal circunstancia, sería tanto como que el excepcionado probara el hecho negativo: “El actor no me pago”.
Por su parte, se inclina et alie, los autores MELICH ORSINI, citando a Misseneo que (cfr. Doctrina General del Contrato. Academia de Ciencias Sociales y Políticas. 2006, Pág. 779), “pero si éste (accipiens) niega el cumplimiento (del actor), el actor viene a correr con el riesgo de que su pasividad pueda conducir al juez a considerar que no están dados todos los extremos del derecho invocado por él y que se funda precisamente en la sinalagmaticidad de la relación creada por el contrato.”
Lo que realmente sucede con la “Exceptio Non Adiplemti Contractus”, es que representa procesalmente una negativa de cumplimiento del Actor, lo que hace permanecer la carga de la prueba en éste, quien deberá demostrar que cumplió con las obligaciones del contrato para, a su vez, exigir el cumplimiento del accionado. La Carga objetiva, plantea una excepción al principio romano que expresa: “Reus Excepcioni Incumbit Probatio”, pues más que una excepción, comporta una negación de cumplimiento por parte del actor, que no traslada la carga probatoria al excepcionado, sino que permanece en cabeza del actor.
La Carga de la prueba de la excepción, correspondería al demandado, si se opone la “Exceptio Non Rite Adimplemti Contractus”, relativo al cumplimiento inexacto o parcial.
En el caso sub lite, el excepcionado indica que no se le pagó dentro del término de (30 días), previa notificación, la cantidad restante determinada en CIENTO DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 102.600.000,00), hoy Bs. 102.600,00, (vid. cl. 5ta del contrato de promesa bilateral)
e.- De las actas procesales
Como puede apreciarse en el contrato de promesa bilateral, la condictio in terminis (30 días), empieza a discurrir cuando se determina la recepción de una comunicación en la dirección de la cedente (cl. 10); para cancelar la cantidad de CIENTO DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 102.600.000,00), hoy CIENTO DOS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 102.600,00,) en giros según cronograma de pagos anexo y que forma parte del presente convenio; tan es así que ese momento se configura en el recibimiento de la correspondencia por la destinataria. Ello se desprende de la notificación de fecha 1 de Junio de 2.009, cuando INVERSIONES MARTINIQUE C.A., en representación de la ciudadana Aibesel Ochoa, informa la devolución de una carpeta de la entidad financiera BANCO DE VENEZUELA sobre la ciudadana Vannesa Loredana De Marchi (Compradora-cesionaria), y a su vez determina que tenía treinta (30) días para cancelar el saldo total del inmueble a partir de la referida comunicación.
Vemos pues, el contrato de promesa bilateral, en su cláusula décima los mecanismos de notificación que a la letra establecen:
“(…) DÉCIMA: Las obligaciones de vender que asume LA EMPRESA estarán vigentes por el término de treinta (30) días contados a partir del envío por parte de esta, a EL FUTURO ADQUIRIENTE de un telegrama con copia a la siguiente dirección Urb. Club. Hípico, Los Picachos, Casa N° 37. Los Teques Estado Miranda. Telfs.: 0212-321-20-35/323-46-54. Cel: 0414-133-37-62 en el que se le comunique que los permisos de habitabilidad o cumplimiento de las variables urbanas fundamentales ya le han sido expedidos (…)”

Así como también, indica textualmente del contrato de cesión de derechos de propiedad en su cláusula sexta que:
“(…) SEXTA: Cualquier notificación o entrega de Documentos que tengan que hacer las partes en virtud de esta negociación, debe ser emitida por escrito (sic), con el correspondiente acuse de recibo, a la siguiente dirección de la CEDENTE: Urb. Club Hípico, Los Picachos, casa Nº 37, Los Teques (…)”.

Del preinsertado clausulado se desprende que, la determinación del lugar tiene influencia a los efectos de establecer el conocimiento de disponibilidad de la unidad individualizada (apartamento), que conduzca irremediablemente a la firma del documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario. Lo que significa que, la fase de recepción, en la dirección de la CEDENTE –contrato de cesión de derechos- y -contrato de promesa bilateral- se comunica que debería cancelarse el saldo restante, es decir, la cantidad deCIENTO DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 102.600.000,00). Entendiéndose que, para poderse enajenar la unidad individualizada identificado en la opción de compraventa, el término transcurre a partir de la notificación como obligación de venta por parte de la empresa. (cl. 10ma y 6ta supra transcrita),
Establecida tal situación, existe acuse de recibo firmado por la cedente en su dirección donde firmó la notificación en fecha 1 de Junio de 2.009, por lo que, fue de su conocimiento que era la destinataria a cuyas instrucciones debía someterse la entrega, lo que - en paridad- hace discurrir el beneficio del término (Art. 1215. C cvil) concedido en la cláusula décima del contrato de promesa bilateral de venta, para que así naciera la obligación de vender por parte de la EMPRESA, conforme a la fase de recepción de la comunicación acogida por las partes. Fecha ab initio (01.06.2009), para establecer el documento definitivo de venta, una vez se consignara el pago restante.
Ahora quiere advertir esta sentenciadora, que al no haberse demostrado por la parte actora onus probandi, el pago por la cantidad de CIENTO DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 102.600.000,00), hoy Bs. 102.600,00, conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, mal podía exigir el cumplimiento del contrato para protocolizar el documento definitivo de venta, por lo que, resulta ajustado a derecho la excepción de no cumplimiento, por no encontrarse el pago restante del precio definitivo de la venta dentro del precitado término (30 días), por las consideraciones anteriormente expuestas. Y ASI SE DECIDE.-
Ahora bien, en el caso del procedimiento de Oferta Real de Depósito, que fue interpuesto en fecha 31.07.2009, por la parte actora sobre el saldo restante Bs. 102.600.000,00, hoy, Bs. 102.600,00., no constituye una vía eficaz para establecer un cumplimiento de contrato, sino para evitar la mora del deudor. Lo que significa, lo señalado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, st.Nº. 411 de fecha 13.06.2007, que:
“(…) Teniendo claro que el único objetivo de la sentencia a recaer en este tipo de juicios, es arrojar certeza oficial sobre la validez de un pago, sin prejuzgar sobre la existencia de la obligación, resulta incomprensible que la validez de la presente oferta real de pago oferido, conduzca irremediablemente a las demandadas a firmar ante el Registro Subalterno la venta del inmueble que vincula a la oferente con las demandadas, por efecto del contrato de opción de compra firmado por ellas, en el cual habrían estipulado, tal como lo indica la recurrida, que el pago de la cuota inicial sería cancelado en esa oportunidad. Negrillas y Subrayado de este Tribuna l(…)”
En efecto, con el pago oferido por parte de la deudora, se lograría que el acreedor cumpla su obligación de vender y, en consecuencia, cumpla igualmente con la condición estipulada por ambas partes al contraer la obligación, que obliga al acreedor a firmar el documento de venta definitivo ante el Registro Subalterno, para poder recibir el pago.(...)”
Bajo tal prédica jurisprudencial, el procedimiento de oferta real y depósito, constituye una vía eficaz para evitar la mora del deudor, más no para lograr el cumplimiento de un contrato, por lo que, no tiene validez la oferta de pago traídas al presente juicio por efecto del contrato de opción de compra firmado en su oportunidad, en el cual habrían estipulado que el pago de la cuota restante (Bs. 102.600,00) sería cancelado en la oportunidad de notificarse por la empresa demandada que la unidad individual (apartamento) se encontraba en las condiciones de habitabilidad necesarias, entendida ésta conforme a todos los requerimientos contemplados dentro de la normativa de propiedad horizontal para así dar la venta definitiva ante el Registro Inmobiliario respectivo. ASÍ SE DECLARA.
En consecuencia, el presente juicio de Oferta Real de Depósito, no es procedente para acreditar el saldo restante de para protocolizar el documento definitivo de venta. Y ASI SE DECIDE.

V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentes, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin Lugar la apelación interpuesta el 24.10.2012, por el abogado José Miguel Lombardo Giambalvo, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana Vanesa Loredana de Marchi Alves contra la decisión del 19.10.2012, proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró “(…) (i) IMPROCEDENTE la defensa de IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, por cuanto no aportó ningún elemento de convicción, que permitiera a este Tribunal, declarar la procedencia de tal alegato; (ii) SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A (…)”; (iii) INAPLICABLE la EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS opuesta por la representación demandada (…)” y; SE CONDENA en COSTAS a la parte actora por resultar perdidosa en la presente demanda, a tenor de lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato mediante demanda interpuesta el 13.10.2010, por la ciudadana VANESA DE MARCHI ALVES, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO: Queda así revocada la sentencia apelada.
CUARTO: Se condena en las costas del recurso a la parte actora-apelante, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, y NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de Febrero de dos mil catorce (2.014). Años: 204° y 155°.-
LA JUEZ,

Dra. INDIRA PARIS BRUNI,
LA SECRETARIA,

Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA,

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las tres de la tarde.

LA SECRETARIA

Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA

Exp. Nº AP71-R-2012-000620
Cumplimiento de Contrato/Def.
Materia: Civil
IPB/MAP/Miguel