TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP No. AP71-R-2014-001023
PARTE ACTORA ciudadano PEDRO MANUEL MASTRODOMENICO SANCHEZ, venezolano, mayo de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 4.283.831.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CARLOS ASUAJE CRESPO, ADRIANA SORAYA TIRADO IBRAHI, NATALIA IZQUIERDO PESTANA, AUSAI DEL VALLE BERTOLINI MIRABAL y ALOYSIA PEÑA SINCO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 11.608, 65.825, 108.355, 118.223 y 12.860, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadano FLAVIO SALVADOR MAYORGA DIAZ, ecuatoriano, mayor de edad, domiciliado en Caracas, Distrito Capital y titular de la cédula de identidad número E- 818.048.-

DEFESORA PUBLICA DEL DEMANDADO: MARINA ISABEL J. ROMEROA, Defensora Pública Provisoria Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda de4l Area Metropolitana de Caracas, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 123.507.

APODERADA JUDICIAL DEL DEMANDADO: LILI ZUTA PEREDA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 84.576.

MOTIVO: DESALOJO

I.-ANTECEDENTES EN ALZADA.
Suben los autos a esta Alzada, provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 07 de octubre de 2014 (f.100), por la abogada LILI ZUTA PEREDA, en su carácter de apoderada judicial del demandado, contra la sentencia definitiva de fecha 01 de octubre de 2014 ((f. 504-505), proferida por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró: la CONFESION FICTA de la parte demandada y CON LUGAR la demanda que por Desalojo intentara el ciudadano PEDRO MASTRODOMENICO SANCHEZ, contra FLAVIO SALVADOR MAYORGA DIAZ, ordenando la entrega del inmueble de autos a la parte actora, libre de bienes y personas, en el mismo estado en que lo recibió y solvente en los servicios de agua, aseo, electricidad y teléfono, y asimismo, condenó a la parte demandada al pago de las costas y costos del proceso por haber resultado totalmente vencida en dicho juicio.
Por auto de fecha 20 de octubre de 2014 (f. 512), este Juzgado Superior Primero, dio por recibido el presente expediente y fijó el tercer (3º) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de la notificación de las partes, para que tuviese lugar la Audiencia Oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, librándose en ésa misma fecha las respectivas boletas de notificación.
En fecha 28 de noviembre de 2014 ((f. 515), el Alguacil de este Tribunal de Alzada, dejó constancia de haber notificado a la parte demandada, y la parte accionante se dio por notificada en fecha 21 de enero de 2014, quedando ambas partes en conocimiento para la oportunidad en que tenga lugar la Audiencia Oral fijada por éste Juzgado Superior Primero.
El día 26 de enero de 2015 (f. 524-533), tuvo lugar la Audiencia Oral y Pública fijada en el presente juicio. Asimismo, previa exposición de las partes, esta Alzada procedió a dictar el dispositivo de la misma (f. 191-197), declarando lo siguiente: 1) Sin Lugar la apelación ejercida por el demandado; 2) Con Lugar la presente acción de Desalojo interpuesta por la representación judicial del ciudadano PEDRO MANUEL MASTRODOMENICO SANCHEZ, contra el ciudadano FLAVIO SALVADOR MAYORGA DIAZ; 3) Quedó CONFIRMADO el fallo apelado, y; 4) Se Condenó en costas del recurso a la parte demandada; y 5) Este Juzgado Superior Primero, se reservó un lapso de cinco (5) días de Despacho siguientes a esa fecha, para publicar el dicho decisión.
Este Tribunal de Alzada a los fines de dictar el fallo respectivo, procede a hacerlo bajo las siguientes consideraciones:

II. RELACION SUSCINTA DE LOS HECHOS
Se inició el presente proceso mediante libelo de demanda presentada en fecha 22 de febrero de 2011, contentiva del juicio que por Desalojo intentara el ciudadano PEDRO MASTRODOMENICO SANCHEZ, contra FLAVIO SALVADOR MAYORGA DIAZ, fundamentando la misma en los artículos 33 y 34 literales literal “a”, “e” y “g” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, actualmente 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual por Distribución fue asignado al Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, reclamando el demandante la entrega del inmueble arrendado y el pago de las costas del proceso (f. 2-4), la cual fue admitida en fecha 04 de mayo de 2011, de acuerdo a las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos de Vivienda; posteriormente, mediante auto de fecha 19 de noviembre de 2012, el Tribunal A quo, declaró la nulidad de todas las actuaciones posteriores a la constancia en autos de la citación del demandado de fecha 22.10.2012, y ordenó la reposición de la causa al estado de la fijación de la Audiencia de Mediación, de acuerdo al contenido del artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (f. 75-77), continuándose el procedimiento de acuerdo a las disposiciones contenidas en la mencionada Ley (LRCAV).-
Mediante auto dictado el día 20 de noviembre de 2014, el Tribunal de la causa, ordenó librar boleta de notificación a la Defensoría Pública, a los fines de que le sea designado Defensor Público a la parte demandada, dejando constancia en fecha 13.06.2013, el Alguacil designado, de haber entregado la boleta respectiva en la Coordinación de la Defensa Pública, habiendo comparecido el día 14.08.2013, la abogada LEOCARINA MARQUEZ TEJADA, en su carácter de Defensora Pública Auxiliar, dándose por notificada a los efectos de este asunto.
Notificadas como fueron las partes, en fecha 06 de marzo de 2014, tuvo lugar la Audiencia de Mediación, compareciendo sólo la parte actora a dicho acto (f. 135).
El día 20 de marzo de 2014 (f. 140-145), la representación judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda, reconociendo en todas y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento de autos, y negó, rechazó y contradijo todos los argumentos sobre los cuales basa la parte actora su pretensión de Desalojo, por lo que solicitó se declare sin lugar la presente demanda.
Por diligencia de fecha 01 de abril de 2014 (f. 164), la parte actora, por intermedio de su apoderada judicial abogada ALOYSIA PEÑA SINCO, tachó de falsos por vía incidental los escritos de consignación de alquileres de los meses de agosto y septiembre de 2010, la cual fue negada por el A quo mediante auto de fecha 09.04.2014 (f. 225-226).
Mediante escrito de fecha 02 de abril de 2014 (f. 166-169) la parte demandada, promovió sus respectivas pruebas, mientras que la parte actora lo hizo mediante escritos de fechas 07 de abril de 2014 (f. 177-183) y 09 de abril de 2014 (f. 237-239), las cuales fueron admitidas por el Tribunal A quo, por auto de fecha 23 de abril de 2014 (f. 242-243), apelando la parte actora de dicho auto, mediante diligencia de fecha 28 de abril de 2014 (f. 264 y su vuelto), la cual fue oída por el A quo, en un sólo efecto devolutivo por ante el Superior jerárquico respectivo, y decidida por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 04 de junio de 2014 (f. 382-388), declarando sin lugar dicho recurso de apelación.
En fecha 01 de octubre de 2014 (f. 501-502), tuvo lugar la Audiencia de Juicio, compareciendo solamente la parte actora, declarando el Tribunal de la causa, la Confesión Ficta de la parte demandada y Con lugar la presente demanda, se condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio. Y en la misma fecha se publicó el extenso de dicha decisión (f. 504-505).
Por diligencia de fecha 07 de octubre de 2014 (f. 507), la apoderada de la parte demandada apeló de la decisión dictada por el A quo en fecha 01 de octubre de 2014, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 10 de octubre de 2014 (f. 508), siendo asignada la causa por distribución, correspondiéndole a éste Juzgado Superior el conocimiento de dicho recurso de apelación.

III. ALEGATOS DE LAS PARTES
1.- De la parte actora
Alegó la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente:
• Que su representado es propietario del inmueble constituído por la Casa Quinta y el terreno sobre ella está construída distinguida con el nombre MARIJU, situada en el Callejón Pérez Monteverde de la Urbanización El Paraíso, en la ciudad de Caracas; Que dió en arrendamiento al ciudadano FLAVIO SALVADOR MAYORGA DIAZ, el referido inmueble, para ser destinado sólo a vivienda familiar, no pudiendo ocuparlo personas ajenas a su núcleo familiar, ni darle otro uso, ni ceder, ni traspasar el contrato de arrendamiento, ni el inmueble arrendado, ni tampoco subarrendar o darlo en comodato, en forma parcial o total, sin la previa autorización escrita del arrendador, so pena de resolución del contrato o desalojo del inmueble, siendo por cuenta del inquilino el pago de los gastos y costas que ocasionare el juicio, incluyendo los honorarios de abogados; Que dicho contrato, tenía una duración de un (1) año fijo contado a partir del 15 de agosto de 2005, hasta el 14 de agosto de 2006; que el alquiler mensual sería de UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.800,oo), a ser pagados los primeros cinco (5) días de cada mes; Que dicho contrato se tornó a tiempo indeterminado, ya que el inquilino quedó y se le dejó en posesión de la cosa arrendada; Que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de las pensiones arrendaticias, correspondientes a los meses de diciembre de 2009, enero a diciembre de 2010 y enero y febrero de 2011, adeudando por tal concepto la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLIVARES (Bs. 27.000,oo); Que además, el arrendatario cambió el uso del inmueble, de familiar a pensión, ya que alquila habitaciones y subarrienda en parte el inmueble a terceras personas ajenas a la relación arrendaticia; Que ha descuidado el mantenimiento y conservación del inmueble arrendado y ha dejado de hacer las reparaciones a que está obligado para su conservación, y por ello procede a intentar dicha demanda, para que el demandado convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en el desalojo sin plazo alguno del inmueble arrendado, desocupado de personas y cosas, en el mismo perfecto estado de mantenimiento, conservación y aseo en que le fue entregado al inicio de la relación arrendaticia, solvente en el pago de electricidad, aseo, agua, gas y teléfono, así como al pago de las costas y costos de este juicio, fundamentando su acción en los artículos 33 y 34 literal “a”, “e” y “g” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimando la misma en la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLIVARES (Bs. 27.000,oo). Durante la Audiencia Oral celebrada ante ésta Alzada el día 26 de enero de 2014, la representación judicial del demandante alegó, que corresponde a esta alzada conocer de la apelación que interpusiere el demandado arrendatario perdidoso contra la sentencia definitiva dictada por el Juez de causa, que lo declaró en confesión ficta por no haber comparecido a la audiencia de juicio por mandato del artículo 117 de la Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Señaló los alegatos indicados en el libelo de la demanda como el incumplimiento del arrendatario con sus obligaciones legales y contractuales a su cargo. En relación a las consignaciones arrendaticias efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Caracas, indicó que la mismas son extemporáneas, por no corresponder a lo convencionalmente pactado por las partes en el contrato, según el cual los alquileres se pagaría por mes anticipado, y que por ello, las mismas no se consideran legítimamente efectuadas, ya que el arrendatario, no indicó la dirección de la parte arrendadora para que fuera notificado de dichas consignaciones, tal como lo establece el articulo 73 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que solicitó se desestimen dichas consignaciones. En cuanto a las causales de cambio de uso y subarriendo, falta de mantenimiento y conservación del inmueble y deterioro del mismo, señaló, que tales hechos quedaron plenamente demostrados mediante inspección ocular practicada por la Notaría Pública Vigésima Tercera de Caracas en fecha 31.03.2011, que reposan en el expediente, la cual merece fe pública, aunado a que, la misma no fue impugnada por la contraparte durante le proceso. Que la demandada, no evacuó la inspección judicial por no haber comparecido en las tres oportunidades fijadas para ello, así como tampoco comparecieron los testigos promovidos que debieron declarar en la audiencia de juicio del 01.10.2014, y las pruebas instrumentales por ella acompañadas fueron impugnadas por esa representación judicial, sin que la contraparte presentara sus originales, por lo que pidieron al Tribunal se atenga a la confesión ficta del demandado y ratifique la sentencia dictada por el Juez de Causa con base a dicha confesión de la parte demandada y que sea ratificado el fallo apelado. De igual manera, en su derecho a contra réplica señalaron que en relación a lo expuesto por la apoderada del demandado, que la parte actora probó los hechos en que fundamenta su demanda de desalojo incoada contra el demandado arrendatario, quien no probó los hechos alegados en su contestación de demanda, ni desvirtuó los hechos en que se basa la acción de desalojo, y que se le tuvo por confeso por no haber comparecido a la audiencia de juicio fijada para el 01.10.2014, por lo que su no comparecencia, por mandato legal, se sanciona en que se le tenga por confeso en relación a los hechos planteados por la parte actora en su libelo de la acción incoada, y no por que no haya contestado la demanda.

2) De la parte demandada
La representación judicial de la parte demandada en su contestación a la demanda expuso lo siguiente:
• Reconoció el contrato de arrendamiento celebrado entre su representado FLAVIO SALVADOR MAYORGA DIAZ, y el ciudadano PEDRO MANUEL MASTRODOMENICO SANCHEZ; negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora en su escrito libelar, con respecto a que su representado se encuentra insolvente con relación al pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van de diciembre de 2009 a febrero de 2011; Que en vista de la negativa del arrendador en recibirle el pago de los cánones de arrendamiento, y a los fines de no solventarse en la relación contractual, se acogió al beneficio de las consignaciones arrendaticias, consagradas en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que, a partir del mes de septiembre de 2009, procedió a consignar ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, así como los que se fueron venciendo a partir de ése mes, incluyendo los demandados por la parte actora en su escrito libelar, y que por cuanto su representado cumplió cabalmente con su obligación contractual, sino también, con la carga probatoria de ello, por lo que solicitó se declare sin lugar dicha demanda; Asimismo, negó, rechazó y contradijo, que haya cambiado el uso del inmueble y subarrendado el mismo a terceras personas, ya que las personas que habitan el inmueble, son los hijos del demandado, la esposa de uno de ellos y sus nietos; De igual manera, negó, rechazó y contradijo que haya descuidado el mantenimiento y conservación del inmueble arrendado, ya que ha hecho las mejora y reparaciones a que está obligado, ocasionadas por el desgaste que éste ha sufrido por el uso normal del inmueble. Durante la Audiencia Oral y Pública celebrada ante ésta Alzada, expuso que apeló de la sentencia por considerar que la Juez del Tribunal Vigésimo Segundo, dictó sentencia y no se mostró imparcial, ya que su representado si contestó la demanda y en el expediente consta copia certificada donde se puede ver que los cánones de arrendamientos sí fueron cancelados ante el Tribunal Vigésimo Quinto, debido a que la parte actora de mala fe cerró la cuenta donde su mandante consignaba los cánones de arrendamientos, y que el señor MASTRODOMENICO, estaba consciente y sabía de esos depósitos, pero le manifestó a mi representado que no lo iba a recibir, ni a retirar para demandarlo por la falta de pago. Que la demanda es por falta de pago y los pagos sí han sido realizados, y la Juez de la causa ha hecho caso omiso a las resultas del Tribunal Vigésimo Quinto. Que actualmente su representada es una persona de tercera edad, y viven con sus hijos y sus nietos, es una vivienda familiar y no como la parte demandada quiere demostrar. Que en aras de garantizar el derecho a una vivienda digna pidió se declare sin lugar la demanda del Tribunal Vigésimo Segundo. Igualmente, en su derecho a contra réplica, insistió en los alegatos anteriormente indicados.

IV. APORTACIONES PROBATORIAS
De la parte demandante
Trajo a los autos la parte actora con su libelo de la demanda los siguientes documentos:

• Copia fotostática (f. 11-12) y Original del documento Poder (f. 256-258), que otorga el ciudadano PEDRO MANUEL MASTRODOMENICO SANCHEZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.283.831, a los abogados CARLOS ASUAJE CRESPO, ADRIANA SORAYA TIRADO IBRAHIN, NATALIA IZQUIERDO PESTANA Y AUSAI DEL VALLE BERTOLINI MIRABAL, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 11.608, 65.825, 108.355 y 118.223, respectivamente, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 26 de noviembre de 2010, bajo el Nº 32, Tomo 152, de los libros de autenticaciones llevados por ésa Notaría, con éste documento demuestra la parte accionante que se encuentra representada judicialmente por los mencionados apoderados, y por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado, por la parte demandada, ésta Superioridad le otorga todo su valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECLARA.

• Copia simple del documento de propiedad (f. 13-14) del inmueble consistente de una casa quinta denominada “MARIJU” y el terreno sobre ella construida, ubicado en la Parroquia San Juan, Urbanización El Paraíso, con frente al Callejón Pérez Monteverde, Municipio Libertador del Distrito Capital, registrado por ante el Registro Subalterno del Sexto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 05 de noviembre de 1.999, bajo el Nº 40, Tomo 10, Protocolo Primero, con este documento pretende la parte actora demostrar la propiedad que tiene sobre el inmueble antes descrito, y por cuanto dicho documento no fue impugnado, tachado, ni desconocido por la parte demandada, éste Tribunal, lo valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. ASI SE DECLARA.

• Copia simple del Contrato de Arrendamiento celebrado sobre el inmueble de autos (f. 15-17), suscrito entre el ciudadano PEDRO MANUEL MASTRODOMENICO, como arrendador, y el ciudadano FLAVIO SALVADOR MAYORGA DIAZ, como arrendatario, Autenticado en fecha 15 de agosto de 2005, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 29, Tomo 37 de los libros de Autenticaciones llevados por ésa Notaría, desprendiéndose del mismo, la respectiva relación arrendaticia existente entre la parte actora y el demandado, y por cuanto dicho contrato de arrendamiento fue reconocido por la parte demandada, ésta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio conforme lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil. ASI SE DECLARA.

• Copia certificada de la Inspección Ocular (f. 67-72), promovida por el apoderado judicial de la parte actora, abogado CARLOS ASUAJE CRESPO, y practicada por la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31 de marzo de 2011, constituyéndose en el inmueble de autos, la cual fue consignada en original por la parte actora durante el lapso probatorio (F. 192-197), con este documento pretende la parte actora demostrar, que el demandado FLAVIO SALVADOR MAYORGA DIAZ, ha descuidado el mantenimiento y conservación del inmueble arrendado y que ha dejado de hacer las mejoras y reparaciones a que está obligado para su conservación, y que el inquilino, sin consentimiento previo y por escrito de la parte arrendadora, ha cambiado el uso y destino de dicho inmueble, que era únicamente para vivienda familiar, por que ha cedido parcialmente el mismo, a terceras personas ajenas a la relación arrendaticia, ello, en contravención de lo estipulado en el contrato de arrendamiento de autos, específicamente, el incumplimiento de las cláusulas segunda, quinta, séptima y décima cuarta del aludido contrato.

Al respecto observa esta Juzgadora, de la mencionada Inspección Ocular se desprende, que la misma fue practicada sobre el inmueble de autos, en fecha 31 de marzo de 2011, que allí se encontraba presente una persona que se identificó como ARELYS DEL CARMEN CENTENO DE MAYORGA, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.013.566, a quien se le notificó de la práctica de dicha Inspección, manifestando ser cónyuge del ciudadano FLAVIO SALVADOR MAYORGA DIAZ (el cual es el demandado de este proceso), quien posteriormente se hizo presente en dicho acto, y dijo ser el arrendatario del referido bien inmueble. Se observa igualmente, que a través de dicha Inspección Ocular, se dejó constancia que las paredes del inmueble en cuestión, estaban sucias, con manchas de humedad, el friso caído en parte, la pintura desconchada, el piso sucio, el techo con filtraciones, vidrios rotos, grifos y duchas gotean, las pocetas pierden agua, se percibía mal olor, el lavamanos rajado y las puertas descuadradas; Que la notificada informó que dos (2) de las habitaciones estaban alquiladas a terceras personas, las cuales en ése momento no se encontraban por estar en sus trabajos, y que regresaban después de la seis de la tarde.
De las circunstancia anteriores, puede concluir ésta Superioridad, que a través de la mencionada Inspección Ocular, se evidencia el deterioro del inmueble, así como el subarrendamiento parcial del mismo, y por cuanto el referido documento no fue impugnado, tachado, ni desconocido por la parte demandada, este Tribunal considera, que el mismo hace plena fe de su contenido, en consecuencia, se le otorga todo su valor probatorio a los efectos de este juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

• Consignó igualmente la parte actora: 1) Copia simple del expediente identificado con el Nº 20091534, contentivo de las consignaciones arrendaticias que hiciera el ciudadano FLAVIO SALVADOR MAYORGA DIAZ, a favor del ciudadano PEDRO MANUEL MASTRODOMENICO, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas; 2) Copia simple de las consignaciones de alquileres y de las planillas de depósitos bancario del Banco de Venezuela, de los meses que van de diciembre de 2009, enero, marzo, mayo, junio, julio, agosto de 2010, efectuadas por el demandado a favor del demandante ante el mencionado Juzgado 25 de Municipio de Caracas, las cuales alega la parte accionante, no están hechas de acuerdo a lo convencionalmente pactado por las partes; 3) copia simple de la consignación de alquileres, y de la planilla de depósito bancario Nº 75711504 de fecha 14.09.2010, realizada en dicho expediente, la cual alega es falsa la comparecencia de quien aparece como otorgante. (f. 198 al 224) respectivamente.

Al respecto se observa, que las referidas consignaciones tienen incidencia directa sobre lo principal de lo debatido en el presente proceso, por lo que, esta Alzada, de considerarlo necesario, hará el pronunciamiento correspondiente cuando se analice el fondo de la presente controversia.

De la parte demandada
La parte demandada trajo a los autos junto con su contestación a la demanda, los siguientes elementos probatorios:

• Planillas de depósitos bancarios realizadas por el demandado FLAVIO SALVADOR MAYORGA, en la cuenta que lleva el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, ante el BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, por la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.800,oo) cada una, discriminadas así: 1231763, diciembre 2009; 1231770, enero 2010; 1199547 febrero 2010; 1194115 marzo 2010: 1438533 abril 2010;1439786 mayo 2010; 1451055 junio 2010; y las depositadas ante el BANCO DE VENEZUELA identificadas así: 75711487 julio 2010; 75711503 agosto 2010; 75711504 septiembre 2010; 75382735 octubre 2010; 89256534 noviembre 2010; 95091826 diciembre 2010; 96585198 febrero 2010. Con estos elementos probatorios pretende la parte demandada demostrar que se encuentra solvente en relación al pago de los cánones de arrendamiento, demandados por la parte accionante en este proceso, es decir, de septiembre de 2009 a febrero de 2011.

En cuanto a éstos instrumentos puede apreciar esta Superioridad, que la valoración de las mismas incide sobre lo principal de lo debatido en este juicio, en consecuencia, ésta Alzada, se pronunciará respecto a ellas, en el fondo de la presente controversia.
Durante el lapso probatorio, la parte demandada consignó las siguientes pruebas:
• Copias simples de las partidas de nacimiento de los ciudadanos FLAVIO YUTHER MAYORGA GARCIA, DEAN WARREN MAYORGA CENTENO, SHERILYN MAYORGA PEREZ, ANA GABRIELA MAYORGA PEREZ, AVRIL VICTORIA MAYORGA PEREZ y SEBASTIAN DANIEL OJEDA MAYORGA (f. 170-175); con estas pruebas pretende el demandado demostrar los lazos de consanguinidad que lo unen con los ocupantes del inmueble, para desvirtuar lo alegado por la parte actora relativo al subarrendamiento del inmueble de autos.

Se observa de éstas documentales, que la parte demandante hizo oposición a la admisión de dichas pruebas, aún así el Tribunal de la causa las admitió. Puede apreciar igualmente esta Juzgadora, que dichas pruebas fueron promovidas para demostrar los lazos de consanguinidad que unen al demandado con las personas antes mencionadas, y por cuanto en el presente proceso lo que se demanda, es el desalojo del inmueble arrendado con motivo de la falta de pago de los cánones de arrendamiento, así como el cambio de uso, subarrendamiento y deterioro de dicho inmueble, es por lo que ésta Juzgadora, desecha dichas pruebas, por cuanto las mismas no aportan elemento probatorio alguno sobre lo principal de lo debatido y ASI SE DECIDE.

V. MOTIVACIONES PARA DECIDIR

1. Del thema decidendum
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior versa sobre la apelación que hiciera la parte demandada contra la decisión proferida por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 01.10.2014, mediante la cual declaró la CONFESION FICTA del demandado y CON LUGAR la pretensión de DESALOJO interpuesta por el ciudadano PEDRO MANUEL MASTRODOMENICO SANCHEZ, contra FLAVIO SALVADOR MAYORGA DIAZ.
Primeramente, quiere señalar quien aquí sentencia, que se está en presencia de una relación contractual a tiempo indeterminado la cual ha quedado demostrada en autos en virtud del contrato de arrendamiento consignado por la parte actora, reconocido por el demandado y valorado por ésta Alzada.
Bajo esta premisa, se tiene un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado de un inmueble, sobre el cual se está solicitando el Desalojo, porque, según lo alegado por la representación judicial de la parte actora, el demandado ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de que van de septiembre de 2009, enero a diciembre de 2010, y enero y febrero de 2011, así como el cambio de uso, subarrendamiento y deterioro del inmueble en cuestión fundamentando dicha demanda en el artículo 33 y 34 literales “a” “e” y “g” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (hoy 91 numeral 1, 3 y 4 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda).
Así pues, llega a la siguiente conclusión ésta Juzgadora; (i) Que la relación arrendaticia existente entre las partes actuantes en este procedimiento trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el cual ha quedado reconocido en autos por ambas partes; ii) que la actora pretende el desalojo del inmueble de su propiedad en virtud de la falta de pago del canon de arrendamiento por parte del demandado, cambio de uso, subarrendamiento y deterioro del inmueble; y, iii) que habiéndose alegado dicho desalojo con fundamento en el literal “a” del artículo 33 y 34 literales “a” “e” y “g” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (hoy 91 numeral 1, 3 y 4 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda), corresponde al demandado desvirtuar las pretensiones alegadas por la parte actora.

Procedencia De La Acción De Desalojo
El legislador inquilinario ha establecido para las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado dentro de la figura del Desalojo, el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, señalando para su procedencia, cierto número de causales que constituyen un número cerrado.
Dice, el artículo 34 literal “a” de la mencionada ley, que:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendador haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

De igual manera observa esta Superioridad, que establece el artículo 91 numerales 1, 3 y 4 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda:
“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1) En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin”.

3) En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.

4) Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

Ahora bien, se desprende del libelo de la demanda que la acción intentada es la de DESALOJO, fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van de septiembre de 2009, enero a diciembre de 2010 y enero y febrero de 2011, así como en el cambio de uso del inmueble arrendado de familiar a pensión, ya que según lo alega el demandante, el arrendatario alquilaba habitaciones, subarrendaba una parte del inmueble a terceras personas ajenas a la relación arrendaticia, y que también, había descuidado el mantenimiento y conservación del inmueble arrendado, dejando de hacer las mejoras y reparaciones a que estaba obligado para su conservación, fundamentada en los literales “a”, “e” y “g” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hay numerales, 1, 3 y 4 del artículo 91, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Al respecto, comenta el autor José Luís Varela citando a Edgar Nuñez Alcántara, que “Cuando el literal a) del artículo 34 (Desalojo) se refiere a dos mensualidades, deberá interpretarse y entenderse que se refiere a dos cánones insolutos.” Agrega el autor que lógicamente, será la no satisfacción de dos fechas de pago, que no siempre serán mensuales, lo que activará la cualidad del arrendador para exigir el desalojo por cánones vencidos e insolutos, (vid. Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobliarios, p.105).

De las actas procesales
Es pues, fundamentada la acción de Desalojo en la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses que van de septiembre de 2009, enero a diciembre de 2010 y enero y febrero de 2011, así como en el cambio de uso del inmueble arrendado por subarrendamiento, y deterioro causados al referido inmueble, y por cuanto la presente causa fue tramitada por las normas que establece la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la misma será examinará tomando en consideración las disposiciones contenidas en la mencionada Ley
Se puede apreciar, que exige el mencionado artículo 91, literal “a”, de dicha Ley, que para que se pueda dar ésta causal, deben el arrendatario o arrendataria haber dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, en razón de lo cual deberán estar vencidas y ser exigibles.
Ahora bien, en cuanto a la insolvencia en pago de los cánones de arrendamiento, observa esta sentenciadora, que señala la norma en comento, que para hablar de insolvencia inquilinaria deben darse el impago de cuatro mensualidades sin causa justificada, y en consecuencia observa, de la copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticia que cursa en autos a los folios 418 al 498, específicamente promovido por la parte actora, que los cánones de arrendamiento demandadas, fueron pagados como a continuación se describe:
• El mes de Septiembre de 2009, fue consignado el 16 de septiembre de 2009.
• El mes de octubre de 2009, fue consignado el 13 de octubre de 2009.
• El mes de Noviembre de 2009, fue consignado el 10 de noviembre de 2009.
• El mes de Diciembre de 2009, fue consignado el 08 de diciembre de 2009.
• El mes de Enero de 2010, fue consignado el 12 de enero de 2010.
• El mes de Febrero de 2010, fue consignado el 17 de febrero de 2010.
• El mes de Marzo de 2010, fue consignado el 11 de marzo de 2010.
• El mes de Abril de 2010, fue consignado el 15 de abril de 2010.
• El mes de Mayo de 2010, fue consignado el 10 de mayo de 2010.
• El mes de Junio de 2010, fue consignado el 08 de junio de 2010.
• El mes de Julio de 2010, fue consignado el 12 de Julio de 2010.
• El mes de Agosto de 2010, fue consignado el 10 de Agosto de 2010.
• El mes de Septiembre de 2010, fue consignado el 28 de septiembre de 2010.
• El mes de Octubre de 2010, fue consignado el 18 de octubre de 2010.
• El mes de Noviembre de 2010, fue consignado el 16 de noviembre de 2010.
• El mes de diciembre de 2010, fue consignado el 14 de enero de 2011.
• El mes de Enero de 2011, fue consignado el 12 de febrero de 2011.
• El mes de Febrero de 2011, fue consignado el 24 de febrero de 2011.

Ahora bien, de las consignaciones anteriormente indicadas, se puede apreciar, que de ellas no se desprende que el demandado haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, tal como lo contempla el literal “a” del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pero, quiere resaltar ésta Superioridad, que del mencionado expediente no se desprende, que el arrendador haya sido notificado de tales consignaciones a los fines de que éste pudiera disponer de las mismas, tal como lo regula la norma contenida en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual establece:

• “(…) El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario en el cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días contínuos siguientes a la primera consignación.
(…) cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada.
Parágrafo Unico: En caso que el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador y a los sólos fines de cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación y proceder a una sóla publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones” (negrillas y subrayado de ésta Alzada).-

De la norma parcialmente transcrita, entiende ésta Juzgadora, que se hace necesaria y obligatoria la notificación del arrendador de las consignaciones efectuadas por el arrendatario en el Tribunal de consignaciones arrendaticias, y que en caso de que éste último desconozca el domicilio del arrendador, la notificación debe hacerse a través de la publicación de un cartel de notificación, circunstancias éstas, que no cursa en los autos, a los fines de que se puedan considerar legítimamente efectuadas las referidas consignaciones arrendaticias, ya que sólo consta en el expediente de consignaciones emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que el arrendatario manifestó desconocer el domicilio de su arrendador, y que dicho Tribunal, ordenara la publicación del cartel de notificación a que hace referencia la comentada norma, más no consta en dicho expediente, ni en las actas de este proceso, que el referido cartel haya sido publicado y consignado en el expediente respectivo, lo que mantuvo al arrendador en total desconocimiento de las mismas, por lo que a juicio de esta Superioridad, dichas consignaciones no fueron legítimamente efectuadas, y por consiguiente se considera que la parte demandada se encuentra insolvente con respecto a los cánones de arrendamiento demandados, esto es, de septiembre de 2009, enero a diciembre de 2010, y enero y febrero de 2011, ASI SE DECIDE.-

Con respecto al cambio de uso o destino para el que se previó, así como así como el deterioro que se haya podido ocasionar al inmueble, contemplados en los numerales 3 y 4 de la mencionada Ley, se puede apreciar lo siguiente:

Se aprecia de la Inspección Ocular promovida por la representación Judicial de la parte actora, cursante a los folios 192 al 197, de este expediente, que la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, a solicitud del apoderado judicial de la parte demandante, abogado CARLOS ASUJE CRESPO, practicó Inspección Ocular, en el inmueble de autos el día 31 de marzo de 2011, donde se dejó constancia que la cónyuge del demandado, ciudadana que se identificó como ARELYS DEL CARMEN CENTENO DE MAYORGA, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.013.566, le indicó a la mencionada Notaría Pública, que dos (2) de las habitaciones de dicho inmueble estaban alquiladas a terceras personas, las cuales en ése momento no se encontraban allí, por estar en sus trabajos y regresaban después de las seis de la tarde, aunado a ello, se dejó constancia igualmente, que habiéndose recorrido los diferentes ambientes del inmueble tanto en su exterior, como en su interior, las paredes estaban sucias, con manchas de humedad, el friso caído en parte, la pintura esconchada, el piso sucio, en el techo se apreciaban filtraciones, vidrios rotos, los grifos y duchas gotean, los pocetas pierden: agua, con mal olor, el lavamanos rajado, y las puertas descuadradas.

De lo anterior concluye esta Juzgadora, que la Inspección Ocular que trajo a los autos la parte actora, la cual ya fue valorada por ésta Alzada, no fue impugnada en modo alguno por la parte demandada, de allí que la misma surte todos sus efectos legales a los efectos de este juicio, y en consecuencia, de ello, se desprende fehacientemente que se materializó el cambio de uso del inmueble arrendado, el cual en principio fue arrendado para vivienda familiar, y con el subarrendamiento o alquiler parcial que realizó el demandado a terceras personas ajenas a la relación arrendaticia, éste incurrió en el incumplimiento de la causal contenida en el numeral 3 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como al haber ocasionado deterioros al referido bien inmueble, por no haber realizado las mejoras a las cuales estaba obligado contractualmente, incurriendo así en la causal contenida en el numeral 4 del artículo 91, y artículo 44 ejusdem. ASI SE DECIDE.-
Conforme a lo expuesto, resulta procedente el reclamo del actor al exigir el Desalojo del inmueble que ocupa el demandado FLAVIO SALVADOR MAGORGA DIAZ, en su condición de arrendatario de dicho inmueble, al haber éste, dejado de cumplir con sus obligaciones contractuales que contrajo mediante el contrato de arrendamiento que celebró con el demandante PEDRO MANUEL MASTRODOMENICO SANCHEZ, siendo que la actora, se encuentra en todo su derecho de reclamar el Desalojo del referido inmueble, tal como lo faculta la norma consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece lo siguiente:
“ En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
En el caso de autos, la parte demandada, no logró probar durante la secuela del proceso, que haya cumplido con la obligación de pago de los cánones arrendaticios demandados, obligación que tenía en razón de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por estar en presencia de una relación arrendaticia que se convirtió a tiempo indeterminado derivado del contrato de autos, aunado a su incomparecencia a la audiencia de juicio ante el Tribunal de la causa, razón por la cual éste fue declarado CONFESO a los efectos de este proceso, por lo que lo ajustado a derecho es declarar la PROCEDENCIA de la acción interpuesta por la parte accionante, resultando en consecuencia, IMPROCEDENTE el recurso de apelación interpuesto por el demandado FLAVIO SALVADOR MAYORGA DIAZ, en fecha 07.10.2014 (f. 507), contra la Sentencia dictada en fecha 01.10.2014 (f. 504-505), por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

VI. DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada ciudadano FLAVIO SALVADOR MAYORGA DIAZ, en fecha 07 de octubre de 2014, contra la sentencia dictada el día 01 de octubre de 2014, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró la CONFESION FICTA de la parte demandada y CON LUGAR dicha demanda, ordenando la entrega del inmueble constituido por “una casa quinta y el terreno sobre el cual está construida ubicada en el Callejón Pérez Monteverde, que es su frente, distinguida con el nombre MARIJU Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas”, a la parte actora, libre de bienes y personas, en el mismo estado en que lo recibió y solvente en los servicios de agua, aseo, electricidad y teléfono, y condenó a la parte demandada al pago de las costas y costos del proceso por haber resultado totalmente vencida en dicho juicio.
SEGUNDO: CON LUGAR la presente acción de Desalojo, interpuesta por el ciudadano PEDRO MANUEL MASTRODOMENICO SANCHEZ, contra el ciudadano FLAVIO SALVADOR MAYORGA DIAZ, fundada en el ya derogado artículo 34 literales “a”, “e” y “g” del antiguo Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy artículo 91 numerales 1, 3 y 4 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en lo relativo a la falta de pago de cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definitivos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin, deterioros mayores que los provenientes cambio de uso o destino del inmueble, debido al subarrendamiento parcial del mismo, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. En consecuencia, se ordena a la parte demandada hacer entrega del siguiente bien inmueble: “una casa quinta y el terreno sobre el cual está construida ubicada en el Callejón Pérez Monteverde, que es su frente, distinguida con el nombre MARIJU Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas” libre de bienes y personas en el mismo estado en que lo recibió, y solvente en los servicios de agua, aseo, electricidad y teléfono.
TERCERO: Queda CONFIRMADO el fallo apelado.
CUARTO: Se condena en las costas del recurso a la parte demandada, por resultar confirmado el fallo apelado de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA y BAJESE EL EXPEDIENTE EN SU OPORTUNIDAD.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los cuatro (04) días del mes de Febrero del año dos mil quince (2.015). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-
LA JUEZ,

Dra. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.

En la misma fecha siendo las 03:00 de la tarde, se dictó y publicó el presente fallo.-
LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.

IPB/MAP/damaris
Exp. Nº AP71-R-2014-001023
Desalojo/Definitiva
Materia: Civil