TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 204° y 155°

DEMANDANTE: ADMINISTRADORA IBIZA, C.A., sociedad mercantil, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 24 de agosto de 1990, bajo el No. 37, Tomo 78-A-Sgdo.

APODERADOS
JUDICIALES: LEOPOLDO MICETT CABELLO y JOSE ALEJANDRO PÉREZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 50.974 y 115.651, respectivamente.

DEMANDADOS: MANUEL DE OLIVEIRA MAIO y ARMANDA MONTEIRO DE OLIVEIRA, el primero venezolano y la segunda de nacionalidad portuguesa, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.812.340 y E-523.996, en ese mismo orden.

APODERADOS
JUDICIALES: JOHAN M. PERNIA RODRIGUEZ y JEANETTE JULIETA PRIETO CORDERO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 195.284 y 70.864, respectivamente.

MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES (VÍA EJECUTIVA)

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2013-000514

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 6 de mayo de 2013, por el abogado JOHAN M. PERNIA RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de los co-demandados ciudadanos MANUEL DE OLIVEIRA MAIO y ARMANDA MONTEIRO DE OLIVEIRA, contra la decisión proferida en fecha 12 de abril de 2013, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda que por cobro de bolívares incoara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA IBIZA, C.A. contra los ciudadanos MANUEL DE OLIVEIRA MAIO y ARMANDA MONTEIRO DE OLIVEIRA, expediente signado con el No. AP31-V-2012-000300 de la nomenclatura del aludido juzgado.

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto de fecha 15 de mayo de 2013, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas, el día 21 de mayo de 2013, fue asignado el conocimiento y decisión del preindicado recurso al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, recibiendo las actuaciones en esa misma fecha. Por auto dictado el día 27 de mayo de ese mismo año, se le dio entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa fecha para que las partes presentaran informes, asimismo, una vez transcurridos, se iniciarían ocho (8) días de despacho para que las partes presentaran las observaciones a los informes, y que una vez transcurrido ese lapso comenzaría a computarse un lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 1 de agosto de 2013, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de informes, constante de ocho (8) folios útiles, en el cual realizó una reseña del iter procesal en primera instancia, así como resumió brevemente el contenido del fallo apelado, exponiendo igualmente lo siguiente: i) Que “LA DEMANDANTE alegó que se le adeuda la cantidad de TREINTA Y DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 32.934,14) por tal concepto. En este sentido, [esa] representación demostró que [su] REPRESENTADO ha cumplido cabal y oportunamente con el pago de los honorarios de condominio pertenecientes al apartamento Nro. 67n y no obstante, LA ADMINISTRADORA ha pechado (sic) todos los recibos por ella emanados con una cantidad de UNO POR CIENTO (1%) sobre el monto a pagar por concepto de Gastos de Cobranzas, lo cual se desprende de cada recibo”; ii) Que “Este UNO POR CIENTO (1%) ha sido recargado injusta constantemente en los recibos de condominio de [su] REPRESENTADO por concepto de Gastos de Cobranza, concepto que como tal nunca se ha generado, pues tal y como se demostró, LOS DEMANDADOS jamás incurrieron en una mora o incumplimiento que ameritara recargar a su recibo de condominio dicho concepto, aduciendo erróneamente el tribunal a quo que el concepto reclamado por LA DEMANDANTE corresponde únicamente al pago íntegro de las cuotas de condominio, no incluyendo ningún tipo de recargo.”; iii) Que “El monto reflejado en las planillas de depósito se computó de la siguiente manera: Monto a cobrar en recibo-Gastos de Cobranza= Monto depositado. En este sentido, quedó meridianamente demostrado que [su] REPRESENTADO ha cumplido cabalmente con sus deberes y obligaciones como propietario del inmueble antes descrito, al pagar todos los recibos de condominio que le han sido presentados al cobro; iv) Que “la sentencia motivo de la presente apelación infringe el artículo 509 del Código de procedimiento Civil, por silencio de pruebas, al no haber el A-quo valorado la prueba de (sic) promovida por [esa] representación y admitida por ese Juzgado, donde se observa que en los recibos de pago, adjunto a cada planilla de depósito, LA DEMANDANTE recarga la cantidad de UNO POR CIENTO (1%) por concepto de Gastos de Cobranza. En consecuencia, al momento del Juez no valorar una prueba acarrea una violación al deber de pronunciamiento del Juez, ya que de ello va a depender de si tal omisión es determinante para las resultas del proceso. Es por estas razones ciudadano Juez, que la omisión de pruebas, constituye un error en el juzgamiento, ya que la valoración o no de una prueba puede influir en las resultas de una controversia y la omisión de la misma, como ocurre en el presente caso, trae consigo la nulidad de la sentencia apelada, y así solicitamos sea decidido.”

Asimismo, en su oportunidad procesal, esto es, el día 13 de agosto del 2013, el apoderado judicial de la parte actora, abogado en ejercicio JOSÉ ALEJANDRO PÉREZ, consignó escrito de observaciones a los informes de su contraparte, constante de seis (6) folios útiles, en el cual adujo lo siguiente: i) Que “el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del ÁREA Metropolitana de Caracas, no dio (sic) estricto cumplimiento a la Resolución emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, que modifico (sic) la competencia de los Juzgados de Municipio, antes referida, y en particular no tomo (sic) en cuenta que en su Artículo 2 se establece con claridad que la cuantía que aparece en el artículo 891 del mismo código de procedimiento civil, respecto al procedimiento breve, expresada en bolívares se fijaria (sic) en 500 UT. Por consiguiente, ciudadano juez, para la fecha del 27 de febrero del 2011, fecha en que se interpuso la presente demanda, el valor de la unidad tributaria estaba fijada en la cantidad de setenta y seis bolívares (Bs.76) por consiguiente, de una simple operación aritmética determina que en los juicios tramitados por el procedimiento breve durante el periodo (sic) de vigencia de la unidad tributaria, el monto de la cuantía del asunto para oír el recurso de apelación interpuesto por los representantes judiciales de la parte demandada, en la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, es la suma de TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES. En virtud de lo cual solicitaron se declarara IMPROCEDENTE el recurso de apelación”; ii) Que el apoderado judicial de la parte demandada no desconoció, ni tacho (sic), ni impugno (sic)los recibos de condominio presentados por [su] persona en su oportunidad legal, los cuales hicieron plena prueba de la pretensión solicitada en la presente demanda, siendo evidente la responsabilidad que posee esta con [su] representada de cancelarle lo adeudado, recordándole que los recibos de condominio tienen carácter ejecutivos, tal como lo indica el único aparte del articulo (sic) 14 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por consiguiente, a la luz de nuestro ordenamiento jurídico vigente, las planillas pasadas por nuestra representada al demandado constituyen TITULOS EJECUTIVOS que pueden ser exigidos compulsivamente, tanto por la vía ejecutiva, como por cualquier otro procedimiento, a escogencia del acreedor, y así ha sido asentado por la más calificada doctrina”; iii) Que “por todo lo expuesto es que solicitan a esta Alzada se declare con lugar la demanda, así como solicitó que no se tomara en cuenta el escrito de informes consignado por la parte demandada”

En fecha 28 de octubre de 2013, la Juez Indira Paris Bruni, en su carácter de Jueza Provisoria del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se inhibió de seguir conociendo sobre la presente causa, signada con el No. AP71-R-2013-000514, conforme lo establece el ordinal 18° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil. Así pues, en fecha 12 de noviembre de 2013, la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas asignó la presente causa al conocimiento de este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones en esa misma data, dándosele entrada al expediente mediante auto de fecha 13 de noviembre del 2013, dejándose, a su vez, constancia por secretaría de que el lapso para dictar sentencia continuaría a partir de esa fecha sin interrupción alguna, habiendo transcurrido ya cuarenta y tres (43) días continuos del mismo.

De esta manera quedó cumplido el trámite procesal conforme al procedimiento de segunda instancia para sentencias definitivas, por lo que se entró en la fase decisoria que nos ocupa.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

27 de febrero de 2012 por el abogado LEOPOLDO MICETT CABELLO, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, sociedad mercantil ADMINISTRADORA IBIZA, C.A., en el cual expuso los siguientes alegatos: i) Que “[su] representada es Administradora del Condominio del Edificio “METROPOL”, Ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización La California, Municipio Sucre del Estado Miranda, edificio este en el cual los ciudadanos MANUEL DE OLIVEIRA MAIO y ARMANDA MONTEIRO DE OLIVEIRA son propietarios de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el pent-house, distinguido con el No. 67, al cual le corresponde un DOS ENTEROS CON CIENTO TRECE MILÉSIMAS POR CIENTO (2,113% sobre las cargas de la comunidad de propietarios , según consta de documento de condominio Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 02 de Junio de 1961, bajo el No. 44, Tomo 21, del Protocolo Primero”; ii) Que “consta de recibos de condominio, liquidaciones o planillas, que [su] representada realizó una serie de erogaciones para mantenimiento y mejoramiento de las cosas comunes del Edificio “METROPOL” , así como la satisfacción de los gastos que son inherentes a la comunidad, los cuales se encuentran detallados en los mencionados recibos. Es el caso, que no obstante haber tratado amistosamente de recibir el pago de las cuotas de condominio por parte de los ciudadanos MANUEL DE OLIVEIRA MAIO y ARMANDA MONTEIRO DE OLIVEIRA, antes identificados, quienes adeudan a [su] representada por tales conceptos y por el inmueble de su propiedad , la cantidad de TREINTA Y DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 32.934, 14), correspondientes a los años, meses y montos que se especifican a continuación:

AÑO 2008

JUNIO 258,00
JULIO 283,00
AGOSTO 192,00
SEPTIEMBRE 225,00
OCTUBRE 298,00
NOVIEMBRE 350,00
DICIEMBRE 420,00

AÑO 2009

ENERO 428,00
FEBRERO 495,00
MARZO 531,00
ABRIL 546,00
MAYO 423,00
JUNIO 500,00
JULIO 536,00
AGOSTO 588,00
SEPTIEMBRE 590,00
OCTUBRE 481,00
NOVIEMBRE 642,00
DICIEMBRE 490,00

AÑO 2010

ENERO 502,00
FEBRERO 685,00
MARZO 762,00
ABRIL 887,00
MAYO 781,00
JUNIO 1.003,00
JULIO 558,00
AGOSTO 668,00
SEPTIEMBRE 940,00
OCTUBRE 785,00
NOVIEMBRE 836,00
DICIEMBRE 1.023,00

AÑO 2011

ENERO 989,00
FEBRERO 924,00
MARZO 857,00
ABRIL 824,00
MAYO 874,00
JUNIO 807,00
JULIO 818,00
AGOSTO 1.049,00
SEPTIEMBRE 958,00
OCTUBRE 2.701,00
NOVIEMBRE 1.316,00
DICIEMBRE 1.537,00

AÑO 2012

ENERO 1.664,00
iii) Que “por haber resultado inútiles e infructuosas las gestiones extrajudiciales tendientes a obtener el pago de las cantidades adeudadas, es por lo que solicitan se condene a los demandados a pagar la cantidad de TREINTA Y DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 32.934,14) y que se sirviera realizar la corrección monetaria a la que hubiera lugar”.

Conjuntamente con el escrito libelar, la parte actora acompañó los siguientes documentos:

• Copia simple de autorización otorgada mediante Asamblea a la sociedad mercantil Administradora Ibiza, C.A. por parte de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial “Metropol”, ello a los fines de que la misma llevara a cabo las gestiones de cobranza necesarias sobre las alícuotas de condominio insolutas (f. 9 y 10).

• Originales de recibos de condominio desde el mes de junio del año 2008 hasta el mes de enero del año 2012, emitidos por la sociedad mercantil Administradora Ibiza, C.A. y dirigidos al ciudadano Manuel De Oliveira M., en su calidad de propietario del apartamento No. 67 ubicado en el Edificio “Metropol”, antes identificado plenamente el inmueble (f. 11-55).

La demanda in comento quedó admitida mediante el procedimiento ejecutivo, por auto de fecha 5 de marzo de 2012 por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenándose así el emplazamiento de la parte demandada, ciudadanos MANUEL DE OLIVEIRA MAIO y ARMANDA MONTEIRO DE OLIVEIRA, venezolano el primero y portuguesa la segunda, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.812.340 y E-523.996, para que comparecieran ante el tribunal de la causa dentro de los veinte (20) días siguientes a la constancia en autos de la última de las citaciones que se hiciere, esto a los fines de que dieran contestación a la demanda incoada en su contra.

Realizadas todas las diligencias necesarias a los fines de llevar a cabo la citación de la parte demandada, en fecha 6 de junio del 2012, compareció ante el tribunal de la causa el abogado en ejercicio JOSÉ IGNACIO MARCANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 154.788, en su carácter de abogado asistente del ciudadano FERNANDO MANUEL DE OLIVEIRA, quien actúa como apoderado de los ciudadanos demandados, tal y como se desprende de instrumentos poder autenticados ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 11 de marzo de 1996, bajo el No. 46, Tomo 17 del libro de autenticaciones de dicha Notaría, y ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 30 de abril de 1998, bajo el No. 36, Tomo 43 del libro de autenticaciones llevado por dicha Notaría, procediendo de esta manera a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: i) Que “LOS DEMANDADOS son propietarios de un Pent-House identificado bajo el No. 67 del Edificio “METROPOL”; ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización La California, Municipio Sucre del estado Miranda, tal y como consta de documento debidamente Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Sucre, en fecha 12 de septiembre de 1984, bajo Nro 14; Tomo 27, Protocolo Primero. A dicho Apartamento le corresponde un porcentaje sobre los derechos y cargas de la comunidad de DOS POR CIENTO TRECE MILÉSIMAS POR CIENTO (2,113%); según consta de documento de Condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 02 de Junio de 1961, bajo el Nro 42, Tomo 21, del Protocolo Primero”; ii) Que “[niegan], [rechazan] y [contradicen] tanto en los hechos como en el derecho, que los ciudadanos MANUEL DE OLIVEIRA y ARMANDA MONTEIRO hayan incumplido en sus obligaciones derivadas del pago de condominio correspondiente al apartamento Nro. 67 del Edificio “METROPOL” en el periodo (sic) comprendido entre Junio de 2008 a Enero de 2012. La anterior negativa la [alegan] en virtud de que los ciudadanos MANUEL DE OLIVEIRA y ARMANDA MONTEIRO han cumplido cabal y oportunamente con la cancelación de los honorarios de condominio pertenecientes al apartamento Nro. 67 y no obstante, LA DEMANDANTE ha incluido en todos los recibos por ella emanados con una cantidad del UNO POR CIENTO (1%) sobre el monto a cancelar por concepto de Gastos de Cobranza. Este UNO POR CIENTO (1%) ha sido recargado injusta y constantemente en los recibos de condominio de los ciudadanos MANUEL DE OLIVEIRA y ARMANDA MONTEIRO por concepto de Gastos y Cobranza, concepto que como tal, nunca se ha generado, pues tal y como procederemos a demostrar, los mismos jamás cayeron en mora o incumplimiento que ameritara recargar a su recibo de condominio dicho concepto”; iii) Que “[niegan], [rechazan] y [contradicen] tanto en los hechos como en el derecho que los ciudadanos MANUEL DE OLIVEIRA y ARMANDA MONTEIRO adeuden la cantidad de TREINTA Y DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES VON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 32.934,14) por concepto de alícuotas de condominio inherentes al periodo (sic) que comprende desde Junio de 2008 a Enero de 2012 (ambos inclusive). Se evidencia que los ciudadanos MANUEL DE OLIVEIRA y ARMANDA MONTEIRO han cancelado oportunamente todos los cánones de condominio desde el año 2008 hasta el presente año, sin que se observe incumplimiento alguno de esta obligación, por lo que mal pudiera ADMINISTRADORA IBIZA, C.A. imputarles un recargo de UNO POR CIENTO (1%) por gastos de cobranza cuando esta gestión jamás se realizó al resultar completamente innecesaria”; iv) Que “ADMINISTRADORA IBIZA, C.A. se ha negado a entregar los respectivos comprobantes de pago de los recibos de condominio a los ciudadanos MANUEL DE OLIVEIRA y ARMANDA MONTEIRO. A los fines de demostrar lo alegado, me permito anexar al presente escrito marcado con el número “48”, denuncia presentada ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) en la cual se señaló entre otras irregularidades, la arriba indicada. Es importante destacar, que los montos expresados en la tabla anterior, se corresponden únicamente al monto a ser cobrado por concepto de Condominio, mas no incluyen los Gastos infundados e ilegales de Cobranza, es por ello, que existe una diferencia entre el monto cobrado en los recibos y los montos reflejados en las planillas de depósito”; v) Finalmente, solicita sea declarada Sin Lugar la demanda en virtud de todos los razonamientos anteriormente explanados.

Conjuntamente con dicho escrito, fueron consignados los siguientes instrumentos:

• Copia simple de autorización otorgada mediante Asamblea por la Junta de Condominio del Edificio “Metropol”, a la sociedad mercantil Administradora Ibiza, C.A., ello a los fines de llevar a cabo las gestiones de cobranza necesarias con el objeto de cobrar las cuotas de condominio insolutas, marcado “3”.

• Original de planillas de depósitos, marcadas desde el “4” hasta el “47”, realizados por el ciudadano Fernando De Oliveira en la institución financiera Banesco, Banco Universal, C.A., por concepto de cuotas condominiales, los cuales se identifican de la siguiente manera:

ANEXO FECHA PLANILLA No. MONTO Bs. MES CANCELADO

4
12/08/2008
335472833
2.425,90 Diciembre del 2007 y desde Enero hasta Julio del 2008

5
11/11/2008
361611028
715,00 Agosto, Septiembre y Octubre del 2008
6 28/01/2009 367775512 268,00 Noviembre del 2008
7 28/01/2009 361523660 330,76 Diciembre del 2008
8 12/03/2009 360259139 377,26 Enero del 2009
9 20/04/2009 360259140 429,06 Febrero del 2009
10 21/05/2009 360259141 452,09 Marzo del 2009
11 26/06/2009 354402943 454,00 Abril del 2009
12 26/06/2009 354402941 316,57 Mayo del 2009
13 22/07/2009 438869612 384,02 Junio del 2009
14 30/09/2009 403003325 412,63 Julio del 2009
15 30/09/2009 403003327 451,50 Agosto del 2009
16 31/12/2009 367775514 440,30 Septiembre del 2009
17 31/12/2009 415218376 326,16 Octubre del 2009
18 31/12/2009 367775513 469,63 Noviembre del 2009
19 25/02/2010 396060174 299,47 Diciembre del 2009
20 25/02/2010 396060176 306,22 Enero del 2010
21 24/03/2010 502512777 329,22 Febrero del 2010
22 24/08/2010 484130639 391,73 Marzo del 2010
23 24/08/2010 484130641 500,00 Abril del 2010
24 24/08/2010 484130640 434,03 Mayo del 2010
25 24/08/2010 484130642 640,45 Junio del 2010
26 24/08/2010 025717307 265,34 Julio del 2010
27 13/10/2011 73625946 367,53 Agosto del 2010
28 13/10/2011 73625953 628,46 Septiembre del 2010
29 13/10/2011 73625956 454,10 Octubre del 2010
30 13/10/2011 73625955 491,46 Noviembre del 2010
31 13/10/2011 73625947 664,02 Diciembre del 2010
32 13/10/2011 73625958 610,61 Enero del 2011
33 13/10/2011 73625957 526,56 Febrero del 2011
34 13/10/2011 73625951 444,26 Marzo del 2011
35 13/10/2011 73625949 397,68 Abril del 2011
36 13/10/2011 73625948 435,97 Mayo del 2011
37 13/10/2011 100169942 355,37 Junio del 2011
38 13/10/2011 87948017 355,96 Julio del 2011
39 13/10/2011 100169941 576,58 Agosto del 2011
40 28/11/2011 87948019 467,55 Septiembre del 2011
41 28/11/2011 87948020 396,66 Octubre del 2011
42 28/11/2011 87948021 745,71 Noviembre del 2011
43 27/02/2012 146245059 944,28 Diciembre del 2011
44 27/02/2012 146245061 1.043,35 Enero del 2012
45 14/03/2012 31083487 815,10 Febrero del 2012
46 20/04/2012 146661631 721,59 Marzo del 2012
47 14/05/2012 007011951 1.847,87 Abril del 2012

Dentro de la oportunidad legal prevista, ambas partes ejercieron el derecho de promover pruebas en fechas 6 de julio y 3 de agosto del 2012, en los cuales trajeron al juicio primigenio los siguientes medios:

PARTE DEMANDADA:

• Reprodujo el valor probatorio de las planillas de depósitos realizados en la institución financiera Banesco, Banco Universal, C.A., consignados conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, marcados desde el “4” hasta el “47”.

• Prueba de Informes dirigida a la entidad financiera Banesco Banco Universal, C.A. a los fines de que la misma informara al tribunal sobre los siguientes particulares: a. Si la cuenta No. 013403350073351003951 pertenece a la sociedad mercantil Administradora Ibiza, C.A.; b. Si efectivamente se realizaron los depósitos bancarios bajo las planillas anteriormente identificadas en la cuenta corriente No. 01340335007335100395 a favor de la sociedad mercantil Administradora Ibiza, C.A.

PARTE ACTORA:

• Impugnó y desconoció en todas y cada una de sus partes los supuestos depósitos realizados por la demandada.

• Reprodujo el valor probatorio de los Recibos de Condominio consignados conjuntamente con el escrito libelar.

• Promovió el Documento de Condominio del Conjunto Residencial “Metropol”, en el cual consta la obligación contraída por todos los propietarios, marcado “A”.

• Reprodujo el valor probatorio de la Autorización otorgada por la Junta de Condominio del Conjunto Residencial “Metropol” a la sociedad mercantil Administradora Ibiza, C.A. para realizar todas las gestiones de cobranza que fueran necesarias.

• Promovió Contrato de Administración suscrito entre la Junta de Condominio del Conjunto Residencial “Metropol” con la sociedad mercantil Administradora Ibiza, C.A., a los fines de demostrar que cada recibo no cancelado dentro de los primeros veinte días siguientes a la fecha de facturación generará intereses de mora y gastos de cobranza, marcado “B”

Respecto a los medios probatorios anteriormente señalados, se evidencia a los folios 266 al 280 que conforman el presente expediente, que el tribunal de origen se pronunció sobre ellas mediante auto de fecha 26 de septiembre del 2012.

En la oportunidad legal establecida para ello, esto es, el 10 de diciembre del año 2012, compareció ante el juzgado de la causa el abogado en ejercicio JOSÉ ALEJANDRO PÉREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consignó escrito de Informes, constante de catorce (14) folios útiles, en el cual realizó una breve reseña del iter procesal en primera instancia y expuso lo siguiente: i) Que: “…debido a que la parte demandada no desconoció, ni tacho (sic), ni impugno (sic) los recibos de condominio presentados por [su] persona en su oportunidad legal, los mismos hacen plena prueba de la pretensión solicitada en la presente demanda, siendo evidente la responsabilidad que posee esta con [su] representada de cancelarle lo adeudado, recordándole que los recibos de condominio tienen carácter ejecutivos, tal como lo indica el único aparte del articulo (sic) 14 de la Ley de Propiedad Horizontal” ii) Que: “…Por consiguiente, a la luz de nuestro ordenamiento jurídico vigente, las planillas pasadas por [su] representada al demandado constituyen TITULOS EJECUTIVOS que pueden ser exigidos compulsivamente, tanto por la vía ejecutiva, como por cualquier otro procedimiento, a escogencia del acreedor.” iii) …Por consiguiente, persiste y se mantiene la presunción a favor de [su] representada, por cuanto son títulos ejecutivos que bastan por sí solos para probar íntegramente [su] pretensión. Otro alegato que [pueden] hacer a [su] favor, es que la parte demandada NO DEMOSTRO LO ALEGADO EN SU CONTESTACION, NI LA SOLVENCIA DE LA DEUDA DE CONDOMINIO OBJETO DE LA PRESENTE RECLAMACIÓN, tal como se evidencia en las etapas del proceso, quedando evidenciado el incumplimiento de su obligación.” iv) …En este caso que nos atañe, la parte demandada no demostró ni el pago ni el hecho que haya producido la extinción de su obligación, cosa contraria a lo [suyo] que si (sic) [demostraron] la pretensión reclamada. Es por todo lo anteriormente expuesto, que [pueden] indicar, que se mantiene la deuda total que posee el apartamento 67 del Edificio METROPOL con [su] representada, y en consecuencia [solicitó] a este digno despacho DECLARE CON LUGAR LA PRESENTE DEMANDA…”

Posteriormente, en fecha 22 de enero del 2013, fue recibido en el juzgado de origen comunicación emitida por la institución financiera Banesco, Banco Universal, C.A., mediante la cual remitió al a quo los movimientos realizados en la Cuenta Corriente No. 01340335007335100395, correspondiente a dicha entidad (f. 313 y 314).

Concluido el procedimiento de sustanciación del presente juicio conforme al procedimiento de segunda instancia para sentencias definitivas, se entró en la fase de sentencia.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Se defieren al conocimiento de esta Alzada las presentes actuaciones, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 6 de mayo de 2013, por el abogado JOHAN M. PERNIA RODRIGUEZ en su condición de apoderado judicial de los co-demandados ciudadanos MANUEL DE OLIVEIRA MAIO y ARMANDA MONTEIRO DE OLIVEIRA contra la decisión proferida en fecha 12 de abril de 2013, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda por cobro de bolívares impetrada por la ADMINISTRADORA IBIZA, C.A. contra los ciudadanos MANUEL DE OLIVEIRA MAIO y ARMANDA MONTEIRO DE OLIVEIRA. La decisión judicial recurrida es del siguiente tenor:

“… En tal sentido, reitera este órgano que la suma que representa el condominio por los meses transcurridos desde JUNIO de 2008 a ENERO de 2012, es la cantidad de Treinta y Tres Mil Veinticuatro Bolívares (Bs. 33.024), habiendo reclamado la actora por tal concepto, la suma de Treinta y Dos Mil Novecientos Treinta y Cuatro Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 32.924,14).

Ahora bien, de las documentales producidas en juicio, y de las resultas de la información peticionada en pruebas a Banesco, Banco Universal, quedó demostrado en juicio, que la parte demandada procedió a consignar a favor de la demandante en su condición de administradora del edificio en el cual se encuentra situado su inmueble, una suma total de Veintidós Mil Ciento Tres Bolívares con Cuarenta y Nueve Céntimos (Bs. 22.103,49). Con lo cual se evidencia que la parte demandada no ha cumplido con el pago íntegro y total de la obligación reclamada, por cuanto adeuda la suma de Diez Mil Novecientos Veinte Bolívares con Cincuenta y Un Céntimos (Bs. 10.920,51), que constituye la diferencia dejada de pagar, entre la suma total de la deuda y los pagos efectuados en ese sentido, y así se establece.

En consecuencia, no habiendo demostrado la parte demandada su total y cabal cumplimiento con la obligación reclamada en juicio, resulta procedente en derecho, declarar a través del presente fallo que la parte demandada debe pagar a la actora, la suma de Diez Mil Novecientos Veinte Bolívares con Cincuenta y Un Céntimos (Bs. 10.920,51), que constituye la diferencia dejada de pagar, entre la suma total de la deuda y los pagos efectuados en ese sentido, con su correspondiente indexación, para lo cual se ordena como complemento del fallo, una experticia de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como tiempo para su cálculo la fecha de vencimiento de cada suma dejada de pagar hasta la fecha en que quede firme el presente fallo, y como base el Índice de Precios al Consumidor fijado en dichas fechas, por el Banco Central de Venezuela, y así se establece.-

Dilucidado lo anterior, correspondiendo a este juzgador determinar el thema decidendum en la presente controversia, se observa que este viene enmarcado en los hechos alegados en el escrito libelar, es decir, que los ciudadanos Manuel De Oliveira y Armanda Monteiro no han cumplido con la obligación establecida en el documento de condominio referido al pago oportuno de las cuotas correspondientes, adeudando a la fecha la cantidad de TREINTA Y DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 32.934,14), correspondiente a las alícuotas que van desde el mes de desde junio del 2008 hasta enero del 2012. Por su lado, la parte demandada alegó que la demandante afirmó de manera injustificada que sus mandantes le adeudan la cantidad de TREINTA Y DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLIVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 32.934,14), por concepto de alícuotas de condominio inherentes al período que comprende desde junio de 2008 hasta enero de 2012 (ambos inclusive); asimismo, negaron la demanda in comento en virtud de que sus mandantes se encuentran solventes en el pago del condominio, siendo el caso que se rehusaron a pagar la cantidad inquirida por gastos de cobranza en virtud de que dichas diligencias no fueron realizadas por no resultar necesarias.

Determinado lo anterior, procede este sentenciador a fijar el orden decisorio en este proceso, debiendo pronunciarse como punto previo respecto a la admisibilidad del recurso de apelación ejercido, que de ser declarada improcedente, permitirá a este sentenciador dirimir todos y cada uno de los asuntos de fondo que han quedado controvertidos y sean objeto de revisión por esta superioridad.

PUNTO PREVIO: Pasa este ad quem a pronunciarse en torno a la admisibilidad del recurso ejercido, en atención a la facultad que ostenta para revisar lo decidido por el juzgado de cognición, aún cuando las partes nada alegaren al respecto, pudiendo declarar de oficio la inadmisibilidad del recurso por ilegitimidad del recurrente, intempestividad o informalidad, o por resultar la decisión inapelable por disposición especial de la ley, toda vez que se trata de una cuestión de derecho que tiene influencia sobre el mérito del proceso. Nuestro sistema del doble grado de conocimiento está regido por el principio dispositivo, el cual domina nuestro proceso civil y por el principio de la personalidad del recurso de apelación, según los cuales el juez superior sólo puede conocer de aquéllas cuestiones que le sean sometidas por las partes mediante la apelación, siempre y cuando con la admisión del recurso no se hayan violando los preceptos legales que regulen la materia.

En cuanto a la facultad de reexaminar la admisibilidad de la apelación, por el juzgado que en definitiva habrá de conocer del recurso, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en atención a pacíficos y consolidados criterios doctrinales y jurisprudenciales, dejó asentado lo siguiente:

“...Constituye una consolidada tesis procesal en materia recursoria, la que establece que el tribunal ad quem tiene plena e ilimitada facultad para de oficio reexaminar si, respecto al recurso de apelación del cual conoce, se han cumplido o no los requisitos o extremos que condicionan su admisibilidad, con independencia de lo que al efecto haya establecido el juzgado a quo.
Es pertinente traer a colación el conjunto de citas doctrinales que a continuación se transcriben:
En virtud del principio de reserva legal y de la regla de orden público que preside la regulación de este tema, debe entenderse que el tribunal superior tiene el poder (y el deber) de reexaminar la cuestión de admisibilidad de los recursos; en consecuencia, y a pesar del examen por el juez a quo, si entiende que está mal concedido, lo debe rechazar…
…omissis…
Por supuesto que, según lo dicho, se supone que tal reexamen puede (y debe) hacerse de oficio, aun cuando las partes no lo planteen’ (Vescovi, Enrique: Los recursos judiciales y demás medios impugnativos en Iberoamérica, Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1988, p. 148 y 149).
El juez ad quem en su sentencia puede volver a reexaminar la admisibilidad de la apelación aunque las partes no lo soliciten, porque la decisión del juez a quo no lo compromete. Es de la esencia de su competencia la cuestión de la admisibilidad de su apelación…”.

En este sentido, se observa que las presentes actuaciones fueron remitidas a esta superioridad en razón del recurso de apelación ejercido contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con base a la Resolución Nº 2009-0006 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, vigente desde el 2 de abril de 2009 y al criterio atributivo de la competencia asentado en sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada Yris Peña Espinoza en fecha 10 de marzo de 2010, que determinó que la competencia para conocer de los recursos ordinarios de apelación interpuestos contra los fallos dictados por los Juzgados de Municipio cuando estos actúen como primera instancia, correspondería a los Juzgados Superiores de la Circunscripción, así:

“….Artículo 2.- se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualquier otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (1500 U.T.); asimismo, las cuantías que aparecen en los artículos 882 y 891 del mismo Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve, expresadas en bolívares, se fijan en quinientas unidades tributarias (500 U.T.)….”

De tal manera, estamos frente de una decisión definitiva dictada en Municipio, en un proceso regido por los trámites del procedimiento ordinario civil, oyéndose la apelación tras la consideración de dos supuestos, a saber: el primero, que el recurso se ejerza o se proponga dentro de los tres días siguientes a que fuera dictada la sentencia; el segundo, que la cuantía de lo demandado, de acuerdo al régimen especial de competencia en apelación establecido en el artículo 2 de la Resolución parcialmente transcrita supra, sea superior a Quinientas Unidades Tributarias (500 U.T.), limitación esta, referente a la estimación de la demanda, que entró en vigencia a partir del 2 de abril de 2009, por así prescribirlo el artículo 5 eiusdem, el cual establece que: “(…) la presente Resolución entrará en vigencia a partir de la fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela”.

Por lo que este juzgador, observa que la presente causa fue tramitada por el procedimiento ordinario tal como consta al folio 56 y 57 de la presente pieza desde su inicio hasta su fin, motivo por el cual al no haberse seguido el proceso por el procedimiento breve, no resulta aplicable la resolución antes citada, mal podría negarse la apelación en el sub iudice, y así se decide.

Dilucidado lo anterior, pasa este sentenciador a resolver el fondo de la presente causa y lo hace, previo análisis de las pruebas aportadas por las partes en el proceso.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

• Copia simple de autorización otorgada mediante Asamblea por la Junta de Condominio dl Conjunto Residencial “Metropol” a la Administradora Ibiza, C.A.; por cuanto se observa de autos que dicho instrumento también fue hecho valer por la parte demandada, siendo así, el mismo posee pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

• Originales de los recibos de condominio emitidos por la sociedad mercantil Administradora Ibiza, C.A., correspondientes al período comprendido entre el mes de junio de 2008, hasta el mes de enero del 2012; respecto a dichos instrumentos, no se evidencia que la parte demandada los desconociera objetando únicamente, lo referente al recargo a su decir injustificado del uno por ciento (1%) por concepto de gastos de cobranza, por lo cual los mismos poseen pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil, 444 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y así establece.

• Copias simples del documento de condominio del Conjunto Residencial “Metropol”; respecto a este instrumento, no se desprende de las actas que conforman el expediente que se realizara impugnación o desconocimiento alguno sobre el mismo, motivo por el cual este posee pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, y así establecido.

• Original del contrato de administración suscrito entre la Junta de Condominio del Conjunto Residencial “Metropol” con la sociedad mercantil Administradora Ibiza, C.A.; no se desprende de autos que dicho documento fuera impugnado o desconocido en forma alguna, en virtud de lo cual posee pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

• Copia simple de autorización otorgada mediante Asamblea por la Junta de Condominio del Edificio “Metropol”, a la sociedad mercantil Administradora Ibiza, C.A.; en relación a este instrumento ya este Juzgado emitió pronunciamiento por lo que nada hay que agregar sobre la misma, y así se establece.

• Original de cuarenta y tres planillas de depósitos, realizados por el ciudadano Fernando De Oliveira en la institución financiera Banesco, Banco Universal, C.A., en su condición de mandatario de los aquí demandados; en este sentido se evidencia que las mismas constituyen las denominadas Tarjas, previstas en el artículo 1.383 de nuestra Ley Sustantiva, medio probatorio este que fue adminiculado con las resultas de la prueba de Informes dirigida a la entidad financiera Banesco Banco Universal, C.A., observándose a su vez que la parte actora realizó una impugnación genérica sobre dichas planillas, la cual es insuficiente para desprender a dichos instrumentos del valor probatorio que conllevan; en virtud de lo anterior es por lo que dichas planillas, adminiculadas con las resultas de la prueba de Informes, poseen pleno valor probatorio, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, concatenado con los artículos 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil, los cuales demuestran los pagos realizados por la parte demandada y sus efectos frente a la pretensión serán analizados más adelante y así se establece.

Realizado el análisis probatorio de rigor, corresponde dilucidar el fondo de la presente controversia por lo que esta Alzada considera necesario indicar que el presente asunto, trata de una acción de cobro de bolívares a través de unas planillas de condominio adeudadas –a decir de la demandada- por los demandados ya identificados ut supra, que deriva del inmueble in comento, en razón de que el mismo se rige por una legislación especial como lo es la Ley de Propiedad Horizontal.

Al respecto, considera necesario este juzgador traer a colación el contenido de los artículos 11 y 12 de la mencionada ley, el cual prevé lo siguiente:

“Artículo 11. Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de los ellos, según el caso:

a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes;
b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.”

“Artículo 12. Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7° le hayan sido atribuidos…”.

De los preceptos normativos antes transcritos se desprende claramente que los propietarios de inmuebles en un edificio se encuentran obligados a contribuir de forma equitativa con los gastos que acarrea el propio mantenimiento del edificio, así como para la inversión en cosas que son o serán de uso común, esto es, que toda la comunidad del conjunto residencial podrá disfrutar del uso de dichas cosas, siendo el caso que la suma total de esta cantidad requerida se hace saber de forma mensual en el recibo de condominio, formando parte en consecuencia de la alícuota condominal correspondiente.

Ahora bien, de los recibos de condominio consignados se observa que las cantidades especificadas se refieren a gastos de mantenimiento del edificio, como lo serían el sueldo del trabajador residencial, mantenimiento de ascensores, bombas de agua, puertas de estacionamiento, entre otros.

De esta manera, de la parte in fine de los mismos recibos se aclara que a la cantidad total adeudada se suma un uno por ciento (1%) de interés de mora, más los gastos de cobranza del condominio.

En este sentido, debe transcribirse lo acordado por la parte demandante y la Junta de Condominio del inmueble ampliamente identificado en el contrato de administración de condominio, en su cláusula décimo cuarta, la cual establece lo siguiente:

“DÉCIMA CUARTA: Cada Recibo de condominio no cancelado dentro de los primeros veinte (20) días siguientes a la fecha de facturación, LA ADMINISTRADORA cargará y cobrará al apartamento en demora en su recibo de condominio, como gasto no común por interés de dicha mora, el uno por ciento (1%), más el dos por ciento (2%) de gestiones administrativas y manejo de la morosidad…”

De lo ut supra señalado se desprende con claridad que en todos los casos en los cuales se realice el pago de las cuotas de condominio con un retraso mayor de veinte (20) días, entonces se cobrará en cada recibo un total del tres por ciento (3%) sumado al monto mensual, ello en virtud del gasto que genera el retraso en el pago respectivo, entre los que se encuentran los gastos por gestiones administrativas de cobranza.

Así, puede evidenciarse de cada uno de los recibos aportados por la parte actora y de los depósitos traídos a los autos por la parte accionada que hay un evidente atraso en la cancelación de las alícuotas de condominio. A los fines de la efectiva visualización de la afirmación anterior, pasa este juzgador a graficar una relación de los recibos de condominio con los depósitos respectivos a continuación:

FECHA RECIBO
PLANILLA DEPÓSITO No.
FECHA DEPÓSITO VENCIMIENTO SEGÚN CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN

Agosto, septiembre y octubre del 2008

361611028

11/11/2008 20/09/2008 respecto a agosto.
20/10/2008 respecto a septiembre.
20/11/2008 respecto a octubre.
Noviembre del 2008 367775512 28/01/2009 20/12/2008
Diciembre del 2008 361523660 28/01/2009 20/01/2009
Enero del 2009 360259139 12/03/2009 20/02/2009
Febrero del 2009 360259140 20/04/2009 20/03/2009
Marzo del 2009 360259141 21/05/2009 20/04/2009
Abril del 2009 354402943 26/06/2009 20/05/2009
Mayo del 2009 354402941 26/06/2009 20/06/2009
Junio del 2009 438869612 22/07/2009 20/07/2009
Julio del 2009 403003325 30/09/2009 20/08/2009
Agosto del 2009 403003327 30/09/2009 20/09/2009
Septiembre del 2009 367775514 31/12/2009 20/10/2009
Octubre del 2009 415218376 31/12/2009 20/11/2009
Noviembre del 2009 367775513 31/12/2009 20/12/2009
Diciembre del 2009 396060174 25/02/2010 20/01/2010
Enero del 2010 396060176 25/02/2010 20/02/2010
Febrero del 2010 502512777 24/03/2010 20/03/2010
Marzo del 2010 484130639 24/08/2010 20/04/2010
Abril del 2010 484130641 24/08/2010 20/05/2010
Mayo del 2010 484130640 24/08/2010 20/06/2010
Junio del 2010 484130642 24/08/2010 20/07/2010
Julio del 2010 025717307 24/08/2010 20/08/2010
Agosto del 2010 73625946 13/10/2011 20/09/2010
Septiembre del 2010 73625953 13/10/2011 20/10/2010
Octubre del 2010 73625956 13/10/2011 20/11/2010
Noviembre del 2010 73625955 13/10/2011 20/12/2010
Diciembre del 2010 73625947 13/10/2011 20/01/2011
Enero del 2011 73625958 13/10/2011 20/02/2011
Febrero del 2011 NO EXISTE NO EXISTE NO EXISTE
Marzo del 2011 73625951 13/10/2011 20/04/2011
Abril del 2011 73625949 13/10/2011 20/05/2011
Mayo del 2011 73625948 13/10/2011 20/06/2011
Junio del 2011 100169942 13/10/2011 20/07/2011
Julio del 2011 87948017 13/10/2011 20/08/2011
Agosto del 2011 100169941 13/10/2011 20/09/2011
Septiembre del 2011 87948019 28/11/2011 20/10/2011
Octubre del 2011 87948020 28/11/2011 20/11/2011
Noviembre del 2011 87948021 28/11/2011 20/12/2011
Diciembre del 2011 146245059 27/02/2012 20/01/2012
Enero del 2012 146245061 27/02/2012 20/02/2012

Referente a lo anterior, se observa que la demandada apeló de la decisión del a quo por cuanto –a su decir- fue diligente con el pago de las cuotas de condominio, en virtud de lo cual no podrían generarse gastos de cobranza, situación esta que pasa este sentenciador a analizar de conformidad con los alegatos y el acervo probatorio traído a autos por las partes interesadas.

Así, al folio 313 del expediente se observa que la entidad financiera Banesco Banco Universal, C.A. hizo la observación en la presente causa respecto a la inexistencia de un depósito supuestamente realizado con la planilla identificada bajo el No. 73625957 que correspondería al mes de febrero del 2011, siendo el caso que en virtud de la ausencia de pago para este mes, es por lo que el mismo resulta totalmente adeudado por los propietarios del inmueble en cuestión, y así se declara.

Por su parte, se desprende del cuadro anteriormente plasmado que hay un evidente atraso en el pago de las mensualidades correspondiente al condominio del Conjunto Residencial tantas veces mencionado, siendo el lapso para pagar las mismas dentro de los veinte (20) días siguientes a la fecha en la que se expidió el recibo respectivo, tal y como fue mencionado ut supra; ahora bien, es menester resaltar que en los recibos de condominio correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre del año 2008 no fueron generados ni los gastos de cobranza ni los intereses de mora, por lo que nada hay que mencionar hasta este punto.

No obstante lo anterior, debe realizarse un estudio detallado de los recibos de condominio correspondientes al periodo comprendido entre el mes de octubre del 2008, hasta el mes de enero del 2012. En cada uno de los recibos de condominio se observa que en las sumas correspondientes al condominio del mes, se encuentra agregada una cantidad generada por interés de mora y gastos de cobranza y no como consideró el a quo que no se habían incluido, cantidades estas que fueron descontadas de forma arbitraria por los demandados; como ejemplo de lo anterior se tiene el mes de octubre del 2008, en el cual se cobró la cantidad de Doscientos Noventa y Ocho Bolívares (Bs. 298,00) por concepto del condominio de dicho mes, de los cuales Setenta y Cuatro Bolívares con Cuarenta y Siete Céntimos (Bs. 74,47) correspondían al uno por ciento (1%) pactado como interés de mora y gastos de cobranza.

Pues bien, en el mencionado cuadro se observa, que las mensualidades canceladas con atraso son las siguientes: noviembre y diciembre del 2008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2010, enero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y diciembre del 2011 y enero del 2012, a lo cual se suma el mes de febrero del 2011 que no fue cancelado en forma alguna; igualmente, se observa de los recibos de condominio adminiculados con las planillas de depósito que de cada uno de los pagos que debían ser realizados por los propietarios aquí demandados, éstos descontaron arbitrariamente las cantidades correspondientes al interés de mora y gastos de cobranza, ello sin haberse dirigido directamente a la administradora accionante a fin de realizar un reclamo sobre las cantidades cobradas. De lo anterior, se puede desprender que las cantidades adeudadas son las siguientes:

MES POR CANCELAR MONTO DESCONTADO
NOVIEMBRE 2008 Bs. 82
DICIEMBRE 2008 Bs. 89,24
ENERO 2009 Bs. 50,74
FEBRERO 2009 Bs. 62,02
MARZO 2009 Bs. 75,04
ABRIL 2009 Bs. 88,72
MAYO 2009 Bs. 102,44
JUNIO 2009 Bs.112,06
JULIO 2009 Bs. 123,69
AGOSTO 2009 Bs. 136,07
SEPTIEMBRE 2009 Bs. 149,62
OCTUBRE 2009 Bs. 162,84
NOVIEMBRE 2009 Bs. 172,38
DICIEMBRE 2009 Bs. 186,47
ENERO 2010 Bs. 195, 57
FEBRERO 2010 Bs. 204,77
MARZO 2010 Bs. 219,18
ABRIL 2010 Bs. 235,46
MAYO 2010 Bs. 255
JUNIO 2010 Bs. 270,78
JULIO 2010 Bs. 292,75
AGOSTO 2010 Bs. 300,71
SEPTIEMBRE 2010 Bs. 311, 73
OCTUBRE 2010 Bs. 330,57
NOVIEMBRE 2010 Bs. 344, 21
DICIEMBRE 2010 Bs. 358, 96
ENERO 2011 Bs. 378, 88
FEBRERO 2011 Bs. 924
MARZO 2011 Bs. 412, 99
ABRIL 2011 Bs. 426, 31
MAYO 2011 Bs. 438, 24
JUNIO 2011 Bs. 451,32
JULIO 2011 Bs. 461,99
AGOSTO 2011 Bs. 472,67
SEPTIEMBRE 2011 Bs. 489,96
OCTUBRE 2011 Bs. 504
DICIEMBRE 2011 Bs. 592,29
ENERO 2012 Bs.592,29

De las razones esgrimidas por este juzgador se demuestra –tal y como explanó la jueza a quo- que la parte demandada efectivamente canceló los meses reclamados, sin embargo, se observa un pago parcial de las planillas de depósito consignadas, ello en virtud del descuento arbitrario que los mismos propietarios del inmueble realizaron, fundándolo en la errónea concepción que por el simple hecho de haber cancelado mediante depósito las mensualidades correspondientes no serían generados ni el interés de mora ni los gastos de cobranza, siendo el caso que esto fue pautado en el contrato de administración suscrito entre la administradora demandante y la Junta de Condominio del Edificio “Metropol”, ello para los casos en los que el depósito se realice de forma extemporánea al tiempo pautado, y así se declara.

Ahora bien, no corresponde a este sentenciador modificar la condena en perjuicio de los demandados, ello conforme al principio de la no reformatio in peius que rige nuestro proceso civil, siendo el caso que la parte beneficiada con la condena –parte actora- no atacó con el recurso procedente dicha cifra, en virtud de lo cual nada hay sobre lo cual pronunciarse, y así se establece.

En concordancia con los razonamientos que se han venido explanando, establecen los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, lo siguiente:

“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” (Resaltado de esta Alzada).

Respecto a los preceptos normativos transcritos, es ineludible hacer mención aquí a lo expuesto por el maestro patrio José Mélich-Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, Cuarta Edición, páginas 422-424 y 496 (62), en lo tocante al principio de la buena fe contractual, lo cual se plasma a continuación:

“…El artículo 1.160 C.C., no trae tan sólo las pautas para la integración del contrato que acabamos de ver, sino que también se refiere en su primera parte a la buena fe en la ejecución del contrato. Aunque la correcta ejecución de un contrato alude a un momento diferente al de la interpretación e integración del contrato, lo cierto es que con la idea de “buena fe” se hace alusión a un patrón de conducta que debe presidir no sólo la ejecución, sino la formación y la interpretación del contrato…

…omissis…

…Esta utilización del principio de la ejecución del contrato según ese concepto indeterminado a que alude la idea de “buena fe”, subordina en definitiva el poder de los particulares a darse un ordenamiento según sus intereses particulares a la “justicia” de tal ordenamiento privado apreciado en su función social…

…omissis…

…Un “comportamiento” del deudor (…) está siempre in obligatione, así como lo está también un “resultado” (…) ya que toda obligación busca la satisfacción de una utilidad para el acreedor…” (Resaltado de este juzgador).

Asimismo, afirmó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, respecto a este principio, en sentencias Nros. 683 (22/10/2008) y 784 (04/12/2014), con ponencias de los Magistrados Carlos Oberto Vélez e Isbelia Pérez Velásquez. Respectivamente; fallos estos que asentaron lo siguiente:

“…Sentencia 683: “…Las anteriores consideraciones conllevan a evidenciar que el ad quem, estableció un hecho falso sin respaldo en las actas del expediente ya que, no resultaba procedente considerar liberadas las acciones con base a que el Banco había recibido aquellos inmuebles como parte de pago por concepto de la cesión de créditos celebrada con Empresas Collesan, C.A., conducta que lo convierte en infractor del artículo 1.160 del Código Civil, ya que este prevé que los contratos deben ejecutarse de buena fe y por ende obligan no solamente a cumplir lo expresado en el documento que los formaliza, sino también lo que estuvo en la intención de los suscritores (Infine del art. 12 c.p.c.). En este orden de ideas, resulta palmario concluir que el contrato de dación en pago de las acciones establecía que el pago, a los fines de que el retracto se perfeccionara, debía realizarse con los locales identificados en dicho convenio y no con otros, todo lo cual patentiza la infracción por falta de aplicación del artículo 1.160 del Código Civil. Razón por la cual se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se establece…” (Resaltado de este Juzgado).

Sentencia 784: “…Visto los fundamentos de derecho plasmados precedentemente, es oportuno advertir que los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, establecen los efectos de los contratos en los siguientes términos:

Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Las disposiciones ut supra señaladas consagran el principio de la intangibilidad de los contratos al establecer entre las partes un vínculo de obligatorio cumplimiento que deberán respetar la permanencia de las voluntades tal y como fueron contraídas, salvo a que las partes por mutuo consentimiento decidan revocarlos o por alguna causa estipulada en la ley.

De allí que la enunciación “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes” implica una interpretación y apreciación al sometimiento de lo expresado, las voluntades de los otorgantes, y las consecuencias que derivan del mismo…” (Resaltado de este juzgador).”

Vistos los criterios explanados, se desprende que al momento de ejecutar un contrato, esto es, cumplir con la obligación adquirida, es menester tomar determinadas conductas que, aunque no conlleven la extinción definitiva de la misma, al menos otorguen una presunción de que se actuó como un buen padre de familia, no obstante, por razones ajenas no se cumplió cabalmente con lo pactado.

Ahora bien, no se evidencia de los medios traídos a autos, en ninguna forma, algún elemento que diera la convicción a este juzgador de una actitud o un comportamiento acorde contractualmente por parte de los propietarios del inmueble en cuestión, ello en virtud que no sólo se observó un evidente y exacerbado retraso al momento de cancelar las alícuotas de condominio, sino que además, de los recibos de condominio, se evidencia que dichos ciudadanos adeudan sumas importantes por ese concepto y, aún así, afirman haber sido diligentes y puntuales con el cumplimiento de sus obligaciones, ello en un improcedente intento para no cancelar el uno por ciento (1%) de interés y los gastos de cobranza que sí operan en el presente caso, y así se establece.

En consecuencia, luego de analizados todos los argumentos de hecho y derecho manifestados por las partes, es deber de este Juzgado declarar sin lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada y, en consecuencia, se confirma la sentencia dictada por el juzgado de la causa, la cual declaró parcialmente con lugar la demanda que por cobro de bolívares intentara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA IBIZA, C.A., y así se dispondrá en forma positiva y precisa en la sección dispositiva del presente fallo. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado JOHAN M. PERNIA RODRIGUEZ en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos MANUEL DE OLIVEIRA MAIO y ARMANDA MONTEIRO DE OLIVEIRA, contra la decisión proferida en fecha 12 de abril de 2013 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada con la motivación antes expuesta.

SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cobro de bolívares vía ejecutiva incoada incoara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA IBIZA, C.A. contra los ciudadanos MANUEL DE OLIVEIRA MAIO y ARMANDA MONTEIRO DE OLIVEIRA. En consecuencia, se condena a la parte demandada al pago de la suma total de DIEZ MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 10.920,51), cantidad esta que constituye la diferencia dejada de pagar por los propietarios del inmueble distinguido con el No. 67, Edificio “Metropol”, ubicado en la avenida Francisco de Miranda, Urbanización La California, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, por concepto de cuotas de condominios.

TERCERO: Por la naturaleza de lo decidido no hay condenatoria en costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena la notificación de las partes.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 ibídem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los trece (13) días del mes de febrero de dos mil quince (2015).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

En la misma data, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.) se publicó, se registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de diecinueve (19) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

Expediente No. AP71-R-2013-000514
AMJ/MCP/mil