TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 204° y 155°

DEMANDANTE
RECONVINIENTE: SANDRA NATALY ROSAS WONGSON, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.435.747.
APODERADOS
JUDICIALES: JONATHAN OSWALDO ROMAN LAMK, JUANA MARGARITA LAMK ALVAREZ y JOSÉ DE JESÚS BLANCA ARCILA inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 105.069, 41.326 y 74.234, respectivamente.

DEMANDADA
RECONVENIDA: GLORIA INÉS ZAMBRANO FERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.965.168.
APODERADO
JUDICIAL: PEDRO RAMÓN ZAPATA FERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 59.735.

JUICIO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA Y RECONVENCIÓN POR CUMPLIMIENTO CONTRACTUAL

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2014-000405

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 8 de abril de 2014, por el ciudadano PEDRO RAMÓN ZAPATA FERNÁNDEZ, abogado en ejercicio, antes identificado, en su carácter de apoderado judicial de la actora, contra la decisión proferida en fecha 2 de abril de 2014, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por resolución de contrato incoara la ciudadana SANDRA NATALY ROSAS WONGSON y sin lugar la reconvención que por cumplimiento de contrato interpusiera la ciudadana GLORIA INÉS ZAMBRANO FERNÁNDEZ, en el expediente signado con el Nº AP31-V-2013-000580, de la nomenclatura interna del mencionado Juzgado.

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto de fecha 9 de abril de 2014, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas, el día 22 de abril de 2014, fue asignado el conocimiento y decisión de la referida apelación a este Tribunal, recibiendo las actuaciones en fecha 24 de ese mismo mes y año. Por auto dictado el día 25 de abril de 2014, se le dio entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa fecha para que las partes presentaran informes, asimismo, una vez transcurridos, se iniciarían ocho (8) días de despacho para que las partes presentaran las observaciones a los informes, y que una vez transcurrido ese lapso comenzaría a computarse un lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.

En la oportunidad para la presentación de informes, esto es el día 22 de julio 2014, compareció ante esta Alzada el abogado PEDRO RAMON ZAPATA RIVERO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana GLORIA INES ZAMBRANO FERNÁNDEZ, y consignó escrito de informes constante de cuatro (04) folios útiles, en el cual alegó lo siguientes: i) Que: “…en la promoción de pruebas, se solicito la Prueba de informe, la cual se procedió a solicitar información al Banco del Tesoro, a los fines de que informe sobre los siguientes particulares: PRIMERO: si es cierto que la Ciudadana GLORIA INES. ZAMBRANO FERNANDEZ (…) procedió a obtener un crédito habitación (sic), por ser empleada del Ministerio de Finanzas, SEGUNDO: Si la institución Bancaria otorgo el correspondiente crédito. Y TERCERO: Si reconoce como emanados de la Institución Bancaria, el documento que solicito se le anexe una copia al oficio, es emanada de esa institución (sic)…”. ii) Que: “…dicha prueba fue incorporada al expediente un día antes de la audiencia oral, por lo cual se hizo imposible debatirla, ya que el Tribunal y en ella quedo constancia que no [tenían] conocimiento que la prueba fuera incorporada a autos, y por lo tanto no fue materia de debate, violentándose el Principio Constitucional a la revisión, vista y análisis del valor probatorio que las partes le dan a sus argumentos, por lo tanto al no anunciarse que dicha prueba fue consignada a los autos en tiempo hábil y oportuno, hace que la Sentencia recurrida sea revertida por lo antes narrado…” . iii) Que: “…la reiterada jurisprudencia ha dicho y ha sostenido que los Contratos de Opción de Compra venta, se convierten o pasan hacer una venta pura y simple, por cuanto ha quedado demostrado que existe una intención de vender y otra de comprar, por ello cuando se suscribe dicho contrato de Opción de compra venta, las partes demuestran que están de acuerdo en la venta y compra, es decir solo falta para la perfección el documento definitivo de venta, el cual debe ser dado par (sic) el finiquito del mismo…” . iv) Que: “… [su] mandante ha mantenido la firme voluntad de perfeccionar la venta, de la cual la parte demandante reconvenida no ha querido proceder a la misma, manteniendo una conducta contumaz, por ello es que se procedió a reconvenir en la presente acción…”. v) Que: “…es cierto que [su] representada firmó un contrato de Opción de Compra venta…”. vi) Que: “…es cierto que la cláusula segunda del mencionado contrato de opción de compra venta, establece como plazo el lapso de CIENTO VEINTE (120) DIAS continuas (sic)…”. vii) Que: “… es conocidos (sic) por todos, en fecha 5 de marzo de 2.013, fallece el Ciudadano Presidente Constitución (sic) HUGO RAFAEL CHAVEZ FRIAS (…) procediéndose en esa oportunidad a decretar semana de duelo, y por ende los Ministerios públicos así como los Registros Subalternos, por duelo dejaron de prestar servicio, entendiéndose que el caso fortuito o fuerza mayor queda demostrado en esta oportunidad (…) que dicho plazo para la protocolización haya vencido el 09 de marzo del año 2.013…” viii) Que: “… [su] representada en ningún momento ha manifestado su intención de NO comprar el inmueble (…), por lo contrario, siempre ha manifestado la firme intención de seguir y culminar la venta aquí planteada (…) cuyo interés se materializo por documento privado de fecha 25 de febrero de 2013…”. ix) Que: “…en autos quedo demostrado que la parte demandante reconvenida, no suministro los recaudos a tiempo, por ende [su] representada quedo impedida para presentar el respectivo documento por ante el respectivo Registro Inmobiliario…” x) Que: “…por cuanto el Vendedor dejo de hacer o no cumplió con la norma, al no suministrar los documentos necesarios para la presentación y posterior firma del documento ante el Registro Inmobiliario, quedando demostrado, en primer lugar que existía y existe el restante dinero para la cancelación de la venta, monto este que fue aprobado por la Institución Bancaria, y apegado a la Providencia Administrativa del Habita (sic) y vivienda, cuando se establece que (…) la Institución Financiera no entregare a tiempo lo solicitado por el comprador, o aprobado el crédito esta se tardare en la entrega del documento, este hecho no es imputable a las partes, y en segundo lugar se debe tomar en cuenta la negativa del vendedor en la entrega de los recaudos para la presentación del documento en el Registro, esta conducta por parte del vendedor debe ser sancionada y castigada a los fines de crear en el tiempo Jurisprudencia sobre la conducta que tienen algunos vendedores, que dejan pasar el tiempo al no entregar los recaudos necesarios y exigidos por el Registro Inmobiliario…” Por último, solicitó que el recurso de apelación fuese declarado con lugar.

Seguidamente, en la precitada fecha, igualmente compareció el abogado JOSÉ DE JESÚS BLANCA ARCILA, apoderado judicial de la ciudadana SANDRA NATALY ROSAS WONGSON, parte demandante, alegando en su escrito de informes lo siguiente: i) Que: “…Un contrato, es un acuerdo de voluntades, verbal o escrito, manifestando en común entre dos o mas personas con capacidad (partes del contrato), que se obligan en virtud del mismo, regulando sus relaciones relativas a una determinada finalidad o cosa, y a cuyo cumplimiento pueden compelerse de manera recíproca, si el contrato es bilateral, o compelerse una parte a la otra, si el contrato es unilateral…” ii) Que: “…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, tal como lo dispone el artículo 1.160 del Código Civil…” iii) Que: “…resulta lógico, que exista una prohibición para las partes de romper con lo pactado, pues de lo contrario la parte que incurrió en ello deberá necesariamente proceder a indemnizar a la contraria, los daños y perjuicios que esa actitud pueda acarrear…” iv) Que: “…la sentencia del dos (02) abril de dos mil catorce (2014) emanada del JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUSNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS (…) llega a la conclusión, o si se prefiere le confiere lo pedido por [su] representada…” v) Que: “…la mencionada decisión, estableció los limites de la controversia o el asunto a decidir, resolvió todo lo alegado y probado por las partes, admitió, oportunamente las pruebas, analizó y relacionó las mismas, decidió sobre la reconvención y le dio lo que le correspondían a cada una de las partes, lo que denota que su contenido se circunscribe en el principio de legalidad consagrado en el artículo 137 constitucional…” vi) Que: “… [su] representada notificó el cinco (5) de abril de dos mil trece, fecha posterior al limite, estipulado, para la suscripción al contrato de venta definitiva, es decir, vencido completamente el contrato de opción de compra venta (…) el cual era de ciento veinte (120) días contados a partir de su autenticación, que no continuaría con tal negocio jurídico…” vii) Que: “…la sentencia (…) emanada del JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUSNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS (…) con relación al duelo decretado por la muerte del ciudadano Presidente de la República el ciudadano Coronel HUGO RAFAEL HAVEZ FRIAS, concluye que tales días eran inhábiles y que el contrato de opción de compra, ya mencionado, estría (sic) vigente hasta el dieciocho (18) de marzo de dos mil trece (2013)..” viii) Que: “…es claro que al momento de [su] representada de participar su intención de no seguir con el negocio jurídico, lo hace estando el contrato opción de compra completamente vencido…” ix) Que: “…la mencionada sentencia deja establecido que el contrato de compra venta definitivo, al que hacia mención el contrato de opción de compra (…) no se suscribió en la fecha antes indicada (18 de marzo de 2013), por causa imputables a la contraparte de [su] representada (la compradora), pues la parte demandada (hoy apelante) no requirió, oportunamente, los recaudos para la firma del contrato de venta definitiva, en el registro competente, no informó, oportunamente a [su] representada la fecha en que tendría lugar la firma del mismo, no entregó el importe restante, del precio estipulado para la venta…” x) Que: “…la sentencia deja consagrado que el Banco del Tesoro, C.A., entidad financiera en que la contraparte de [su] representada, solicitó el crédito, para pagar el monto estipulado en el contrato de opción de compra, es en fecha dieciocho (18) de abril de dos mil trece (2013), que aprueba la elaboración de un cheque de gerencia (…) tal como se estableció (…) es menor a lo adeudado y se aprueba con posterioridad a la fecha de vencimiento del contrato de opción de compra…” xi) Que: “…la contraparte de [su] representada no comunica ni hace del conocimiento de la vendedora, la forma o los instrumentos financieros con que pagaría, el monto necesario para alcanzar los SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 685.000,00), luego de la aprobación de los CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), por parte Banco del tesoro, C.A., en fecha dieciocho (18) de abril de dos mil trece (2013)…” xii) Que: “…de acuerdo a las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, establece que la ciudadana SANDRA NATALY ROSAS WONGSON (…) tenia toda la documentación necesaria para la firma del contrato de venta definitiva, pero que tales documentos no fueron requeridos por la hoy apelante, lo que denota que no había o no se tenía una fecha cierta para la materialización de la venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción de compra (…)tal como se dice en [esa] decisión, patentiza el incumplimiento de la compradora hoy apelante…” xiii) Que: “…[esa] decisión se pronuncia sobre la reconvención declarando la misma sin lugar, luego del análisis de las actuaciones de las partes y de las pruebas, pues quedo demostrado y establecido el incumplimiento de las obligaciones de la compradora, hoy apelante, lo cual denota que la sentencia objeto de apelación resuelve todo lo plateado (sic) en el curso en el proceso, hace una correcta narración de los hechos, está motivada, no vulnera derechos subjetivos constitucionales, en (sic) congruente, pues su contenido obedece a lo alegado y probado por las partes…” . Por lo expuesto solicitó que se declare sin lugar la apelación y se confirme la recurrida.

La parte actora consignó escrito de observaciones en fecha 28 de julio de 2014, ratificando lo expuesto en su escrito de informes.

Seguidamente, luego de una revisión efectuada a las actas que conforman la presente litis, se dejó constancia por auto dictado el 6 de agosto de 2014, que había precluído la oportunidad procesal de la presentación de observaciones a los informes, puesto que el lapso para dictar la decisión correspondiente comenzó a transcurrir a partir del 5 de agosto de 2014.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inició mediante escrito libelar interpuesto, en fecha 18 de abril de 2013, la abogado GEOVANNY NUÑEZ MAITA, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana SANDRA NATALY ROSAS WONGSON, interpone demanda por resolución de contrato de opción de compra-venta, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (hoy Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas), contra la ciudadana GLORIA INÉS ZAMBRANO FERNÁNDEZ, correspondiendo el conocimiento de la causa al Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, lo cual, la actora sustenta los siguientes alegatos: 1) Que su representada suscribió conjuntamente con la parte demandada documento de compromiso de compra-venta de un bien inmueble constituido por un apartamento de su exclusiva propiedad y el cual se encuentra debidamente autenticado por la Notaria correspondiente. 2) Que en el documento de opción de compra-venta se convino que el precio seria por la cantidad de Novecientos Cincuenta Mil Bolívares exactos (Bs. 950.000,00), de los cuales la demandada entrego a su representada la cantidad de Doscientos Sesenta y Cinco Mil Bolívares exactos (Bs. 265.000,00) y el saldo restante, que completaría el precio total pactado por el inmueble en negociación, la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 685.000,00), se entregarían en un plazo de ciento veinte (120) días contados a partir de la fecha de la opción de compra-venta solvente ante la Notaria Pública. 3) Que el plazo anteriormente mencionado feneció el 9 de marzo de 2013, fecha en la cual se realizaría la firma del documento definitivo de venta y cuyo plazo fue ratificado por addendum de fecha 15 de febrero de 2013. 4) Que la demandada no ejecutó su obligación ni manifestó su interés de comprar o no el inmueble en el plazo acordado en la opción compra venta y por cuanto no se concretó la formalización de la venta, su representada procedió a notificarla por telegrama de fecha 5 de abril de 2013, como se indica en la cláusula décima primera del contrato. 5) Que por lo antes expuesto solicitó la resolución del compromiso de venta con soporte en las disposiciones legales invocadas.

Conjuntamente con el escrito libelar, la representante judicial de la accionante, consignó los siguientes recaudos:

• Original del poder debidamente autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital (f 11).
• Copia certificada del contrato de opción de compra-venta, emitida por la Notaria Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital (f 15 al 21).
• Copia certificada del documento de propiedad del inmueble perteneciente a la ciudadana SANDRA NATALY ROSAS WONGSON, emanada del Registro Publico del Municipio Chacao del estado Miranda (f 22 al 28).
• Addendum en original suscrito por las partes en fecha 15 de febrero de 2013 (F 29)
• Telegrama en original dirigido a la ciudadana GLORIA INES ZAMBRANO FERNANDEZ, de fecha 5 de abril de 2013 (f 30).

Posteriormente, fue admitida la demanda conforme a lo contemplado en el artículo 859 y siguientes de la norma adjetiva civil; ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, mediante auto de fecha 26 de abril de 2013 (f 31).

Consignados como fueron los fotostatos respectivos a los fines de la elaboración de la compulsa y los emolumentos correspondientes, el Juzgado Quinto de Municipio esta misma Circunscripción Judicial Civil, se procedió a ello en fecha 13 de mayo de 2013. (f 35).

En el folio treinta y ocho (38) inclusive, corre inserta constancia de la práctica fallida de la citación de la parte demandada, por parte del ciudadano JOSE FELIX DURAN, alguacil adscrito a los Juzgados de Municipio.

Con vista a la consignación realizada por el precitado alguacil, la apoderada judicial de la actora a través de diligencia de fecha 20 de junio de 2013 ratifico su solicitud de citación mediante carteles, lo que consecuencialmente el a-quo acordó en conformidad (f 51 al 52).

En fecha 12 de julio de 2013, fueron consignadas por la representación judicial de la ciudadana SANDRA NATALY ROSAS WONGSON, parte actora, las publicaciones del cartel de citación y el 22 de julio de 2013, el secretario del precitado Juzgado Quinto de Municipio, mediante nota de secretaria dejó constancia del cumplimiento de las formalidades exigidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (f 57 al 60).

Seguidamente, mediante diligencia de fecha 7 de agosto de 2013, la representación actora solicitó la designación de defensor judicial a la demandada, cuyo pedimento fue sustanciado por auto de fecha 9 de agosto de 2013, designándose al abg. Dario Salazar y el cual se notifico mediante boleta a los fines de su aceptación o excusa del cargo (f 61 al 67).

Ahora bien, el 27 de septiembre de 2013, comparece ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio de este misma Circunscripción, el Abg. PEDRO RAMON ZAPATA RIVERO, y consigna poder con facultad para darse por citado por la ciudadana GLORIA INES ZAMBRANO FERNANDEZ, parte demanda en la litis (f 72 al 75).

Dentro del lapso para la contestación, la demandada reconvino en fecha 28 de octubre de 2013, (f 77 al 87), alegando los siguientes puntos: 1) Que es cierto que su representada suscribió un contrato de opción de compra venta con la ciudadana SANDRA NATALY ROSAS WONGSON. 2) Que es cierto que el precio pactado fue la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,00) de los cuales su representada entregó la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00), tal como lo señala la demandante, quedando un saldo restante de SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 685.000,00), monto que se pactó como entrega para el momento de la firma del documento definitivo de venta, por ante el Registro Inmobiliario respectivo. 3) Que es cierto que la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, establece como plazo el lapso de CIENTO VEINTE (120) DIAS continuos y como fue conocido por todos el hecho publico y notorio del fallecimiento del Presidente Hugo Rafael Chávez Frías, en fecha 5 de marzo de 2013, se decretó una semana de duelo y por ende los ministerios públicos así como los registros subalternos dejaron de prestar servicios, entendiéndose que el caso fortuito o fuerza mayor queda demostrado en esta oportunidad. 4) Que niega que dicho plazo para la protocolización haya vencido el 9 de marzo de 2013. 5) Que su representada en ningún momento ha manifestado su intención de no comprar el inmueble, por el contrario siempre ha manifestado la firme intención de culminar la venta planteada. 6) Que rechaza, niega y contradice tanto el derecho como los hechos esgrimidos por la demandante, en el sentido de declarar resuelto el contrato de opción de compra venta, por no tener interés en la protocolización del mismo, y cuyo interés se materializó por documento privado en fecha 25 de febrero de 2013, donde se notificó a la apoderada judicial de la demandante la intención firme e irrevocable de su cliente de comprar el inmueble.

En esa misma oportunidad, procedió la demandada a reconvenir a la parte actora en los siguientes términos: 1) Que una vez autenticada la opción de compra-venta, la vendedora quedo obligada, quedando exenta de sus obligaciones la compradora, solo en el caso que ésta haya manifestado el derecho a renunciar del contrato de opción de compra. 2) Que su representada ha manifestado su firme voluntad de culminar la compra y protocolización del documento definitivo. 3) Que opone en contenido y firma el documento firmado por la apoderada judicial de la demandante, en cuyo caso quedo demostrado la firme intención de su representada de materializar la compra. 4) Que existiendo el documento de compra, emanado por la institución bancaria Banco del Tesoro y la notificación hecha a la apoderada de la demandante reconvenida y existiendo negativa por parte de la vendedora de la entrega de los recaudos solicitados por el Registro se ha materializado lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil. 5) Que la vendedora demandante reconvenida tenia la carga de entregar los respectivos recaudos para la materialización de la venta, en cuyo acto se estipuló la cancelación del monto restante, por ello que la negativa de la misma de no querer proceder al finiquito de la venta, condujo a la presente reconvención. 6) Que es cierto que el precio pactado fue la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,00) de los cuales su representada entregó la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00), tal como lo señala la demandante, quedando un saldo restante de SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 685.000,00), monto que se pactó como entrega para el momento de la firma del documento definitivo de venta, por ante el Registro Inmobiliario respectivo, el cual se entregaría así: La cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), monto que fue aprobado por el Banco del Tesoro, cuyo documento consignó, y el saldo restante por cheque personal. 7) Que la cláusula segunda del mencionado contrato de opción de compra venta, establece un lapso de ciento veinte (120) días continuos y como ya fue referido por el hecho publico y notorio del fallecimiento del Presidente de la República, el 5 de marzo de 2013, se decretó una semana de duelo y por ende los ministerios públicos así como los registros inmobiliarios dejaron de prestar servicios, entendiéndose que el caso fortuito o fuerza mayor queda demostrado en esa oportunidad y a todo evento el plazo de protocolización no venció el 9 de marzo de 2013 y siendo que el mismo fue un día sábado, por ende día inhábil. 8) Que en vista de la notificación de fecha 25 de febrero de 2013, la opción no venció por culpa de su cliente, por cuanto hizo todo lo que estuvo a su alcance para finiquitar la venta, ratificando antes y hoy la firme intención de comprar el inmueble en venta. 9) Que la vendedora causo graves daños irreparables a su cliente, causándole molestias de índole personal y económica como la contratación de los servicios profesionales para el restablecimiento de sus derechos. 10) Que por este medio demanda el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, manifestando su intención firme e irrevocable de seguir y culminar la venta planteada, de la cual fue notificada a la vendedora a través de su representante legal, abg. EVELYN DOMINGUEZ SIERRAALTA.

Junto al escrito de contestación y reconvención, el apoderado judicial de la accionada, produjo las siguientes probanzas:

• Copia simple del contrato de opción de compra-venta (f 88 al 98).
• Copia simple del documento de propiedad de un bien inmueble constituido por el apartamento objeto de opción de compra-venta (f 99 al 103).
• Copia simple del poder otorgado por la parte vendedora la abg. Evelyn Domínguez Sierraalta (f 104 al 107.)
• Notificación en original dirigida a la abg. Evelyn Domínguez Sierraalta (f 108).
• Copia simple del documento de compra-venta sin protocolizar (f 109 al 120).

En fecha 31 de octubre de 2013, se dictó auto mediante el cual se admite la reconvención propuesta por la demandada y se entendió como citada a la actora para que compareciera al quinto (5to.) día de despacho siguiente a los fines que diera contestación a la reconvención (f 125).

En la oportunidad procesal correspondiente, procedió la parte actora a dar contestación a la reconvención bajo los siguientes términos (f 127 al 132): i) Que hace valer en toda su extensión el contrato de opción de compra venta consignado con la demanda en todas y cada una de sus partes y de manera particular las cláusulas segunda, séptima y octava. ii) Que con base a las cláusulas antes señaladas y en el artículo 1.159 de la norma sustantiva contrarresta los alegatos en que fundamenta la demandada su reconvención, por cuanto el vencimiento de los ciento veinte (120) días continuos produce la caducidad del contrato. iii) Que la no consecución del préstamo por el monto del saldo produce como efecto jurídico el reintegro a la compradora del monto entregado a titulo de arras y las demás estipulaciones señaladas en la cláusula séptima, lo que implica dar termino al contrato por vía de resolución. iv) Que con la cláusula octava le permite a la vendedora dar término al contrato por una causa que inclusive le sea imputable, cumpliendo las estipulaciones y por ende el pago de las indemnizaciones establecidas. v) Que la firme intención de la demandada de comprar es falsa, por cuanto no es la firme intención de comprar el inmueble lo que hace que la optante compradora cumpla con sus obligaciones contractuales, sino que el cumplimiento viene dado por cumplir en el plazo de la cláusula segunda, el pago del saldo que se obliga a pagar en la cláusula tercera, con el préstamo que se compromete a conseguir de manera efectiva, teniendo el dinero a su disponibilidad en cuenta bancaria de manera comprobable. vi) Que aun cuando en ningún momento solicito ni manifestó por escrito la accionada a la demandante en la dirección establecida en el contrato, la necesidad de los requisitos para la debida protocolización del documento definitivo de venta del inmueble objeto de la controversia para presentar el documento definitivo ante el Registro correspondiente, se observa que el supuesto incumplimiento tiene una consecuencia jurídica establecida en la cláusula octava.

Posteriormente, el 1 de noviembre de 2013, se dictó auto en el cual encontrándose el juicio en el lapso establecido en el parágrafo primero del artículo 868 de la norma adjetiva se fijó para el cuarto día de despacho siguiente, a las 10:00 a.m., la audiencia preliminar (f 133).

En fecha 19 de noviembre de 2013, se llevo a cabo el acto de audiencia preliminar, en el cual ambas partes asistieron debidamente representados, expusieron sus alegatos y consignaron los escritos correspondientes (f 138 al 153)

Se evidencia que el 26 de noviembre de 2013, el Juzgado Quinto de Municipio de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil procedió a dictar auto, en el cual fijó los hechos y limites de la controversia plantada y abrió un lapso de cinco (5) días de despacho siguientes a los fines de la promoción de pruebas (f 154 al 166).

El 2 de diciembre de 2013, la representación judicial de la parte demandada procedió a la consignación del escrito de promoción de pruebas y seguidamente el 3 de diciembre de 2013 el Juzgado a-quo dictó auto de admisión de las mismas (f 171 al 175).

Asimismo, el 3 de diciembre de 2013, la abogada Geovanny Nuñez, en su carácter de apoderada actora, consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas por auto de esa mima fecha (f 176 al 190).

Una vez consignados los fotostatos correspondientes a los fines de la evacuación de la prueba de informes promovida por la representación judicial de la parte demandada, el a quo procedió a librar oficio Nº 586, de fecha 12 de diciembre de 2013, al Presidente del Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal, (f 192 al 195), cuya constancia de entrega se hizo mediante consignación del ciudadano Douglas Vejar, alguacil adscrito a los Juzgados de Municipio de esta misma circunscripción, el día 18 de diciembre de 2013 (f 202 al 203).

Luego para la evacuación de la prueba de informes promovida por la demandante, el Tribunal a-quo mediante auto de fecha 19 de diciembre de 2013 acordó librar oficio al Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal, siendo entrega del mismo en fecha 14 de enero de 2014, tal y como se desprende de declaración del ciudadano George Contreras, alguacil adscrito a los Juzgados de Municipio (f 204 al 211).

En virtud de lo anteriormente narrado, en fecha 20 de enero de 2014, el Juzgado Quinto de Municipio, mediante auto fijó para el vigésimo quinto (25) día siguiente el debate oral a las diez de la mañana (f 213) y por auto de fecha 17 de febrero de 2014 es diferida la misma para el 19 de febrero de 2014 a la misma hora fijada (f 218).

Llegado el 19 de febrero de 2014, se levanta acta a los fines de llevar a cabo el respectivo debate oral (f 221 al 222), en la cual se deja constancia que por cuanto aun no consta en autos las resultas de las pruebas de informes promovidas por las partes, se conceden cinco (5) días de despachos siguientes para la celebración del respectivo debate oral.

El 25 de febrero de 2014 se recibió mediante oficio Nº O-CJ-0032-14 con fecha 13 de febrero de 2014, emanado de la Consultaría Jurídica del Banco del Tesoro, resultas de las pruebas de informes promovida por la parte demandada (f 224 al 239).

Subsiguientemente, el 26 de febrero de 2013, se llevo a cabo el debate oral (f 240 al 244) y conforme a lo articulado en la ley adjetiva, específicamente los artículos 875 y 876, el Juez a quo expreso los motivos de hecho y de derecho de la decisión a la cual se acogería en el dispositivo del fallo (f 245 al 253).

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 8 de abril de 2014, por el abogado PEDRO ZAPATA, apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana GLORIA INÉS ZAMBRANO FERNÁNDEZ , ampliamente identificados ut supra, contra la decisión proferida en fecha 2 de abril de 2014, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por resolución de contrato de opción de compra-venta incoara la ciudadana SANDRA NATALY ROSAS WOGSON contra la ciudadana GLORIA INÉS ZAMBRANO FERNÁNDEZ, y sin lugar la reconvención que por cumplimiento de contrato interpusiera la ciudadana GLORIA INÉS ZAMBRANO FERNÁNDEZ contra la ciudadana SANDRA NATALY ROSAS WOGSON. Esa decisión es del siguiente tenor:

“… partiendo de los hechos alegados convenidos y los controvertidos, teniendo como un hecho exento de valoración y prueba, la existencia del vínculo contractual que une a las partes, es decir, se tiene como cierto y aceptado entre las partes el documento de compromiso de Compra venta, suscrito por éstas, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de noviembre de 2012, inserto bajo el Nro. 45, Tomo 51, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; (…)
Como segundo hecho convenido tenemos que las partes aceptan que en el documento de opción compra venta se convino, que el precio de la venta sería por la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 950.000,00), (…).

En conclusión, los hechos antes mencionados, se configuran en la presente acción como los hechos no controvertidos, lo cuales se encuentran exentos de ser demostrados, teniéndose a los efectos de esta decisión como ciertos y aceptados por ambas partes, y así se declara.

Continuando con la estructura sistemática del presente fallo, corresponde analizar los puntos controvertidos en la litis, y como primer punto controvertido, tenemos el incumplimiento alegado por la parte accionante aduciendo que la parte contraria no dio cumplimiento a su obligación de concretar la formalización de la venta, pagando la diferencia restante del precio pactado en el documento que da origen a esta demanda, en el lapso de ciento veinte (120) días calendarios previsto en el contrato, evocando además que dicho lapso venció el día 09 de marzo de 2013; y por su parte la representación judicial de la demandada, manifestó que la demandante no cumplió con su obligación de suministrar los documentos necesarios exigidos por el Registro Público para que pudiera protocolizarse la venta definitiva del bien inmueble en referencia, alegando además que la fecha en que culminó el lapso de ciento veinte (120) días para el otorgamiento no fue el día 09 de marzo de 2013, puesto que manifiesta que es un hecho público y notorio que en fecha 05 de marzo del año 2013, falleció el ciudadano presidente Hugo Rafael Chávez Frías, decretándose como consecuencia de ello, una semana de duelo nacional dejando de prestar servicio al público algunos Ministerios y Registros Subalternos, invocando el caso fortuito y la fuerza mayor.

Con relación al punto anterior, este Tribunal al analizar la cláusula segunda del contrato de compromiso de venta, el cual fue aceptado en todas sus partes, aprecia que ciertamente los contratantes acordaron un plazo de ciento veinte (120) días, contado a partir de la autenticación del mismo, para que tuviera lugar la firma definitiva de la compraventa, de encontrarse lleno todos los extremos legales y documentales para ello, sin embargo, para determinar si hubo cumplimiento o no dentro de dicho lapso, se debe dirimir la fecha exacta en que expiró dicho plazo, el cual debe empezarse a computar desde la fecha en que se autenticó el documento, en fecha 09 de noviembre de 2012, el cual, si se computa de manera continua, el plazo mencionado culminaría en fecha 09 de marzo de 2013, ahora bien, tomando en cuenta, y validando el alegato esgrimido por la parte demandada, relativo a la semana de duelo nacional, decretada como consecuencia del fallecimiento del ciudadano Presidente de la República, Hugo Rafael Chávez Frías, el cual se suscitó en fecha 05 de marzo de 2013, debe entenderse, que desde la fecha mencionada hasta el día 11 de marzo de 2013, ambos inclusive, que corresponde a siete (7) días consecutivos de duelo, no deben ser computados a los efectos del plazo otorgado a la futura compradora para que diera cumplimiento a sus obligaciones, debiendo en tal sentido, extenderse dicho lapso por siete (7) días consecutivos calendarios, culminando en consecuencia de ello, el plazo del contrato objeto de esta acción en fecha 16 de marzo de 2013, sin embargo, siendo que la citada fecha corresponde a un día sábado, indefectiblemente debe entenderse que el plazo in comento, culminó efectivamente en fecha 18 de marzo de 2013, inclusive, como consecuencia del caso fortuito alegado, y así debe entenderse a los efectos de la presente decisión, y así se declara.

(Omissis)

Como segundo punto controvertido, tenemos el incumplimiento alegado por la parte demandada -en que a su decir- incurrió la parte accionante, por aducir que ésta última no cumplió con su obligación de suministrar los documentos y solvencias necesarias exigidos por el Registro para que protocolizara dicha venta; y dado tal argumento, correspondía a la parte actora, demostrar su cumplimiento, a lo que en tal sentido promovió en la oportunidad procesal correspondiente, copias simples de Solvencias de: Derecho de frente, marcado en letra “A”, emitida por la Dirección de Administración Tributaria, Gerencia de Inmuebles y Actividades Temporales, vigente desde 10 de enero de 2013, con fecha de vencimiento de 01 de julio de 2013; Solvencia de Hidrocapital, marcado con la letra “B”, vigente desde 04 de marzo de 2013, identificada con el Nro. 00-48996221; y Cédula Catastral del Inmueble objeto de la presente demanda, marcado con la letra “C”, emitida por la Alcaldía de Chacao Dirección de Catastro, de fecha 07 de enero de 2013; documentos éstos, a los que se le otorgó pleno valor probatorio, de los cuales se desprende, que tal y como lo alegó la parte demandante, para el momento del vencimiento del plazo convenido entre las partes para la protocolización del documento definitivo de venta, tenía en sus manos las solvencias vigentes, expedidas con antelación a la fecha del vencimiento del contrato de opción compra venta; y dado que no consta en autos que la futura compradora haya solicitado a la futura vendedora la entrega de los documentos necesarios para la protocolización de la venta en cuestión, de modo tal, que demuestre certeramente el incumplimiento en que supuestamente incurrió su contraparte, con respecto a las obligaciones derivadas del contrato que da origen a esta acción, se hace forzoso para este Tribunal desechar el argumento planteado tanto en el escrito de contestación a la demanda como en la reconvención hecha por la parte demandada, con relación al incumplimiento de la parte actora, y así se decide.

Como último punto controvertido, tenemos la manera, condición y modo en que sería efectuado el pago total y definitivo de la venta correspondiente al inmueble objeto de esta demanda. Al respecto, este Tribunal considera que resuelto como fueron los dos puntos anteriores, relativos a los hechos controvertidos, resulta inoficioso pronunciarse con respecto a la forma y el modo en que debía efectuarse el pago, aún cuando en el debate oral se hizo énfasis en la existencia o no de un cheque elaborado dentro del plazo que tenía la demandada para cumplir con su obligación, desprendiéndose de las resultas de la prueba de informes, debidamente analizada, la cual, vino acompañada de copia simple de dos cheques girados contra el Banco del Tesoro, Banco Universal, por montos de Bs. 450.000,00 y Bs. 50.000,00, emitidos en fecha 7 de diciembre de 2012, de los cuales se evidencia que fueron anulados, razón por la cual deben ser desechados por no demostrar a los autos que se haya cumplido con la obligación contraída por parte de la demandada; y así se declara.

Así las cosas, esta juzgadora respetando la autonomía de voluntad de las partes, y el contenido del artículo 1159 del Código Civil, el cual prevé que los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, y no puede revocarse o modificarse de mutuo consentimiento, debe declarar que comprobado como fue el incumplimiento de la ciudadana GLORIA INÉS ZAMBRANO FERNÁNDEZ, antes identificada, puesto que no honró su obligación de pagar la totalidad restante del monto fijado para realizar la venta definitiva dentro del plazo convenido para ello, el cual culminó el 18 de marzo de 2013, tal como se señaló anteriormente; mal puede pretender la accionante que con el simple hecho de manifestar su intención de adquirir el inmueble puede relajar las cláusulas contractuales, dado que los compromisos derivados del contrato deben cumplirse exactamente con han sido contraídos, conforme al contenido del artículo 1264 de la norma sustantiva, que rige la materia de obligaciones en el campo del derecho privado, por lo tanto, debe forzosamente declarar este Tribunal que en presencia del incumplimiento de la accionada surge el derecho de la demandante de solicitar conforme al artículo 1167 eiusdem, la resolución del contrato apegado a las efectos contractuales establecidos en el documento de opción compra venta que sirve de fundamento a esta acción, tal y como fue solicitado en el libelo de demanda, debiendo esta sentenciadora declarar en el dispositivo del fallo la procedencia de la presente acción, y así se declara.

Por otra parte, de conformidad con el artículo 369 del Código de Procedimiento Civil, corresponde de igual forma a este Tribunal emitir pronunciamiento con respecto a la reconvención interpuesta por la parte demandada al momento de contestar la demanda, reconvención ésta que fue debidamente admitida y sustanciada conforme a la normativa procesal, la cual tuvo como pretensión principal demandar el incumplimiento de la parte demandante y en consecuencia de ello, solicitar el cumplimiento del contrato de opción compra venta, tantas veces mencionado, para proceder a efectuar la correspondiente venta por ante el respectivo Registro Inmobiliario, concediendo el tiempo necesario para que la institución Bancaria como lo es el Banco del Tesoro, procediera a consignar el respectivo documento y cheque, el cual ya había sido aprobado; al respecto, teniendo la parte demandada como base de su acción el supuesto incumplimiento de la futura vendedora con respecto a la entrega de los documentos y solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo de venta, y siendo que ya en puntos anteriores fue dirimido y decidido lo conducente, llegando este Tribunal a la conclusión que no existió tal incumplimiento por parte de la accionante, no queda otra vía jurídica válida que declarar en el dispositivo del presente fallo sin lugar la reconvención propuesta, y así se decide…”.

Reseñado lo anterior, debe esta superioridad establecer el thema decidendum en este caso, el cual se circunscribe en determinar si la declaratoria con lugar de la demanda por resolución de contrato de opción de compra-venta; y sin lugar de la acción de reconvención por cumplimiento de contrato dictada por el Juzgado a quo se encuentra o no ajustada a derecho.

Ante la pretensión de la parte demandante de resolución del contrato por incumplimiento, la representación judicial de la accionada mediante escrito de contestación de la demanda, expresó: i) Que es cierto que su representada suscribió un contrato de opción de compra venta con la ciudadana SANDRA NATALY ROSAS WONGSON por la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,00) de los cuales su representada entregó la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00), tal como lo señala la demandante, quedando un saldo restante de SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 685.000,00), monto que se pacto como entrega para el momento de la firma del documento definitivo de venta, por ante el Registro Inmobiliario respectivo. ii) Que es cierto que la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, establece como plazo el lapso de CIENTO VEINTE (120) DIAS continuos y como fue conocido por todos, en virtud del hecho publico y notorio del fallecimiento del Presidente de la República, en fecha 5 de marzo de 2013, se decretó una semana de duelo y por ende los ministerios públicos así como los registros subalternos dejaron de prestar servicios, entendiéndose que el caso fortuito o fuerza mayor queda demostrado en esta oportunidad. iii) Rechazando que dicho plazo para la protocolización haya vencido el 9 de marzo de 2013, y que en ningún momento ha manifestado su intención de no comprar el inmueble, por el contrario siempre ha manifestado la firme intención de culminar la venta planteada. iv) Rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho esgrimido por la demandante, en el sentido de declarar resuelto el contrato de opción de compra venta, por no tener interés en la protocolización del mismo, y cuyo interés se materializó por documento privado en fecha 25 de febrero de 2013, donde se notificó a la apoderada judicial de la demandante la intención firme e irrevocable de su cliente de comprar el inmueble.

Asimismo, la accionada reconvino a la parte demandante, fundamentando su pretensión en: i) Que una vez autenticada la opción de compra-venta, la vendedora quedo obligada, quedando exenta de sus obligaciones la compradora, solo en el caso que esta haya manifestado el derecho a renunciar del contrato de opción de compra. ii) Que la vendedora demandante reconvenida tenia la carga de entregar los respectivos recaudos para la materialización de la venta, en cuyo acto se estipuló la cancelación del monto restante, por ello que la negativa de la misma de no querer proceder al finiquito de la venta, condujo a la presente reconvención. iii) Que es cierto que el precio pactado fue la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,00) de los cuales su representada entregó la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00), tal como lo señala la demandante, quedando un saldo restante de SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 685.000,00), monto que se pacto como entrega para el momento de la firma del documento definitivo de venta, por ante el Registro Inmobiliario respectivo, el cual se entregaría así: La cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), monto que fue aprobado por el Banco del Tesoro, cuyo documento consignó, y el saldo restante por cheque personal. iv) Que la cláusula segunda del mencionado contrato de opción de compra venta, establece un lapso de ciento veinte (120) días continuos y como fue conocido por todos por el hecho publico y notorio del fallecimiento del Presidente de la República, el 5 de marzo de 2013, se decretó una semana de duelo y por ende los ministerios públicos, así como los registros inmobiliarios dejaron de prestar servicios, entendiéndose que el caso fortuito o fuerza mayor queda demostrado en esta oportunidad y a todo evento el plazo de protocolización no venció el 9 de marzo de 2013 y siendo que el mismo fue un día sábado, por ende día inhábil. v) Que en vista de la notificación de fecha 25 de febrero de 2013, la presente opción no venció por culpa de su cliente, por cuanto hizo todo lo que estuvo a su alcance para finiquitar la venta, ratificando antes y hoy la firme intención de comprar el inmueble en venta. vi) Que la vendedora causo graves daños irreparables a su cliente, causándole molestias de índole personal, y económicas como la contratación de los servicios profesionales para el restablecimiento de sus derechos. vii) Que por este medio demanda el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, manifestando su intención firme e irrevocable de seguir y culminar la venta planteada, de la cual fue notificada la vendedora a través de su representante legal, abg. EVELYN DOMINGUEZ SIERRAALTA.

Por su parte la oportunidad judicial de la accionante reconvenida rechazo la mutua petición ejercida contra su representada por la parte accionada, en los siguientes términos: i) Que hace valer en toda su extensión el contrato de opción de compra venta consignado con la demanda en todas y cada una de sus partes y de manera particular las cláusulas segunda, séptima y octava. ii) Que con base a las cláusulas antes señaladas y el artículo 1.159 de la norma sustantiva contrarresta los alegatos en que fundamenta la demandada su reconvención, por cuanto el vencimiento de los ciento veinte (120) días continuos produce la caducidad del contrato. iii) Que la no consecución del préstamo por el monto del saldo produce como efecto jurídico el reintegro a la compradora del monto entregado a titulo de arras y las demás estipulaciones señaladas en la cláusula séptima, lo que implica dar término al contrato por vía de resolución. iv) Que con la cláusula octava le permite a la vendedora dar término al contrato por una causa que inclusive le sea imputable, cumpliendo las estipulaciones y por ende el pago de las indemnizaciones establecidas. v) Que la firme intención de la demandada de comprar es falsa, por cuanto no es la firme intención de comprar el inmueble lo que hace que la optante compradora cumpla con sus obligaciones contractuales, sino que el cumplimiento viene dado por cumplir en el plazo de la cláusula segunda, el pago del saldo que se obliga a pagar en la cláusula tercera, con el préstamo que se compromete a conseguir de manera efectiva, teniendo el dinero a su disponibilidad en cuenta bancaria de manera comprobable. vi) Que aun cuando en ningún momento solicito ni manifestó por escrito la accionada a la demandante en la dirección establecida en el contrato, la necesidad de entrega de los requisitos para la debida protocolización del documento definitivo de venta del inmueble objeto de la controversia, para presentar el documento definitivo ante el Registro correspondiente, se observa que el supuesto incumplimiento tiene una consecuencia jurídica establecida en la cláusula octava.

En este sentido, la doctrina venezolana ha señalado que el contrato: “…Es el acto integrado por varias declaraciones de voluntad privada y a las que el derecho objetivo reconoce como base del mismo, cumplidos los requisitos y dentro de los limites que el propio ordenamiento establece…” (Olaso, L., 1997, Pág. 374)

En este orden de ideas, nuestro Código Civil vigente establece varias tipologías de los contratos, en tal sentido se expresan que son mas que un convenio entre una o varias personas por medio del cual se obligan con respecto a una o varias otras a dar, hacer o no hacer una cosa. Se instituye el contrato de venta, permuta, mandato, mutuo, el de obras entre otros, y a tales efectos este Juzgador considera necesario analizar la figura del contrato en la legislación venezolana, indicando el artículo 1.133 del Código Civil, lo siguiente:

“…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”

Es decir, el contrato surge del acuerdo de voluntades entre dos o más personas, y que según nuestra legislación puede ser unilateral, bilateral, aleatorio, a titulo oneroso y que se diferencian por las características propias de cada uno de ellos. Ahora bien, para la existencia de un contrato es necesario que se llenen ciertos requisitos como lo son:

1) El consentimiento de las partes: Donde el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.

2) Que el objeto pueda ser materia del contrato: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.

3) Causa Lícita: La obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.

Como puede observarse, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la ley. En el caso de marras, se trata de un contrato de Opción a Compra, como lo establecieron las partes al momento de su celebración; el cual no obstante su frecuencia en el mundo de los negocios, no está definido por la ley, pero muy acertadamente nuestra jurisprudencia ha establecido en cuanto a ello, que:

“…La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas…” (Negrillas y Subrayado de esta Alzada).

Cabe destacar que el contrato con opción a compra-venta no es un contrato invulnerable, pues está sujeto a las causales establecidas en la ley para su resolución, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, siendo unas de las causales fundamentales de resolución de una convención, el incumplimiento por una de las partes de la obligación que asumió.

En cuanto a la pretensión de resolución deducida, se permite este juzgador traer a colación el criterio expresado por el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra titulada “La Resolución del Contrato”, en cuanto a los requisitos que debe cumplir la misma:

“...A la luz de nuestra legislación es de considerar que cuatro son los requisitos más importantes que deben existir, o deben cumplirse, para el ejercicio de la acción resolutoria, a saber:

a) Que se trate de un contrato
b) Se requiere el incumplimiento
c) Es esencial que el actor haya cumplido u ofrecido cumplir
d) Se requiere la declaración judicial.

...Por consiguiente, la acción por resolución sólo compete al contratante que ha cumplido sus obligaciones. Pero puede darse el caso de que esa parte contractual ha querido cumplir y realizado una actividad orientada a ejecutar su obligación, pero la otra parte incumple. En tal caso, la parte que pretende y desea cumplir no ha cumplido en virtud, suponemos, de que por el efecto retroactivo de la resolución, si cumple, es posible que luego no obtenga la repetición o recuperación de la prestación cumplida.

A fin de proteger sus intereses no es incorrecto sostener que esa parte contratante pueda ofrecer eficazmente cumplir, pero en forma garantizada para así protegerse del otro contratante, en todo caso. Claro que esta forma de “ofrecer cumplir eficazmente”, debe ser solamente en determinados casos, puesto que si no se ha cumplido, mal se puede pretender la obtención de la resolución del contrato...

De modo, pues, que no puede intentar la acción resolutoria quien no ha cumplido u ofrecido eficazmente cumplir, máxime cuando ‘...debe considerarse que una vez impuesta la demanda de resolución, no sea lícito a la parte incumplíente pretender dar todavía ejecución al contrato, obligando a la parte que ha cumplido a sufrirla tardíamente... (Bolafió-Rocco-Vivante. “Derecho Comercial” (estudio sobre la venta), Tomo 2, (TARTUFARI), Pág. 240, sexta edición, 1948)...” .

Asimismo, en esta materia se debe hacer referencia a la normativa del Código Civil que le es aplicable:

“Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

“Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

“Artículo 1.168: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de los contratos.”

En sintonía con las normas y el criterio doctrínal precedentemente transcrito, concluimos que para la procedencia de la acción resolutoria deben concurrir los siguientes requisitos: a) que verse sobre obligaciones correlativas, devenidas de un contrato bilateral, como ocurre en el sub lite, b) que haya un incumplimiento directo imputable al demandado y; c) que el demandante de la resolución haya cumplido cabalmente con su obligación, debiendo resaltarse que uno de los contratantes puede negarse a cumplir su obligación sí el otro no ejecuta la suya.

Analizado la anterior y a los fines de la resolución de la apelación interpuesta, es necesario traer a colación lo que prevén los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que son del siguiente tenor:

“…Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho de la obligación. Los hechos notorios no son objetos de prueba…”

“…Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación…”

Las referidas normas, establecen las cargas y obligaciones de cada parte dentro del proceso, y de acuerdo a la posición que asuma el accionado en la contestación a la demanda, varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.

En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar, en cambio, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice o distinto al sostenido por el actor. Por consiguiente, mediante auto de fecha 26.11.2013 (f. 54 al 166) el Tribunal a quo procedió a la fijación de los hechos en el presente juicio, indicando: “…quedando aceptado que existe un contrato de opción de compra venta que da origen a la presente causa y que se hace valer para ello, el contenido de la cláusula segunda del referido contrato, específicamente al lapso de ciento veinte (120) días para que procediera a la protocolización de la venta definitiva del inmueble de marras, por parte de la actora para que a demás, del plazo para el cumplimiento del contrato y por parte de la demandada para que se de cumplimiento a éste.

Además, del plazo para que el cumplimiento del contrato de opción compra venta antes señalado, quedó controvertido que la parte actora no cumplió con su parte el suministro de los documentos necesarios exigidos por el Registro para que se protocolizara dicha venta, como lo son la solvencia del derecho de frente, solvencia de Hidrocapital, original de la cédula catrastal, Registro de Identificación Fiscal (R.I.F.), y por último el correspondiente pago del impuesto por enajenación de inmueble, conocida como planilla Nro. 33, el cual equivale al cero coma cinco por ciento (0,5 %) del monto de la venta, impuesto que debió cancelarlo la vendedora, por ser éste un impuesto de obligatorio cumplimiento para la protocolización de la venta.

Asimismo, quedó controvertido la manera, modo y condición como sería efectuado el pago total o definitivo del inmueble objeto de la presente demanda, para su protocolización.”.

Pruebas aportadas por la parte actora junto con su escrito libelar:

• Luego de acreditar su representación promovió copia certificada del contrato de opción de compra-venta, emitida por la Notaria Décima Novena Pública del Municipio Libertador del Distrito Capital (f 15 al 21). Por cuanto se evidencia de autos que corresponde a un instrumento autenticado el cual no fue ni tachado o impugnado, además reconocido por la contraparte conforme al artículo 1.359 y 1.384 del Código Civil y 444 Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio, quedando así demostrada la relación contractual entre las partes. Y así se declara.
• Copia certificada del documento de propiedad del inmueble identificado con el Nro. 27, situado en el Piso 5, que forma parte del Edificio “Residencias DON PEPE”, ubicado en la Avenida José Félix Sosa, entre Avenida Santa Ana y Avenida Principal de Bello Campo, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, Estado Miranda, Caracas, con un área aproximada de CINCUENTA METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMETROS CUADRADOS (50.42 Mt2), perteneciente a la ciudadana SANDRA NATALY ROSAS WONGSON, debidamente por protocolización por ante del Registro Publico del Municipio Chacao del estado Miranda (f 22 al 28). Se evidencia de dicho documento que la parte actora es la propietaria de dicho inmueble por cuanto dicho documento no fue tachado ni impugnado por la accionada, se le otorga valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 eiusdem. Y así se declara.
• Anexo addendum para el contrato de opción en original suscrito por las partes en fecha 15 de febrero de 2013 (f 29), mediante el cual se deja constancia de la entrega de Bs. 50.000, 00, adicionales como reserva, para un total de Bs. 265.000,00, quedando pendiente un saldo de Bs. 685.000,00, el cual sería devuelto o imputado al monto de garantía al otorgar el documento definitivo de venta en el lapso estipulado y en razón de que no fue impugnado por la accionada, se le otorga pleno valor conforme el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se declara.
• Telegrama en original dirigido a la ciudadana GLORIA INES ZAMBRANO FERNANDEZ, de fecha 5 de abril de 2013 (F 30). No siendo este objeto de impugnación por la accionada a tenor del artículo 1.375 eiusdem, tiene pleno valor probatorio, notificándole a la parte actora a la demandada su intención de dar por resulto el contrato de opción de compra, en virtud de que en el lapso de su vigencia no se cumplió con la misma. Y así se declara.

En el lapso de promoción de pruebas:

• Reprodujo el merito favorable que se desprenden de los autos. En relación a la promoción del mérito favorable de los autos es oportuno efectuar algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios, entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado “Principio de Adquisición Procesal”, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que debe apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que consagra igualmente el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la contienda, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, este Tribunal considera inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente, ni tipo probatorio alguno susceptible de apreciación particular. Y así se declara.
• Ratificó contrato de opción de compra venta, antes señalado. Al respecto, dicho instrumento ya fue valorado anteriormente, por lo que sería innecesario un nuevo pronunciamiento. Y así se declara.
• Con relación a la comunicación que riela en el folio 108 del presente expediente consignado por la parte demandada y al documento emanado por la sociedad mercantil Banco del Tesoro C.A. (f. 109 al 120), este Tribunal pasará a realizar su valoración en la oportunidad en que deba analizar las pruebas de la contraparte. Y así se declara.
• Instrumentales que rielan en los folios 186 al 188, correspondientes a copias simples de solvencias de Derecho de frente (letra A) del inmueble objeto de opción, emitida por la Dirección de Administración Tributaria, vigente desde 10 de enero de 2013, con fecha de vencimiento de 1 de julio de 2013; solvencia de Hidrocapital C.A., (letra B), vigente desde 4 de marzo de 2013 hasta el 4 de abril de 2013, identificada con el Nº 00-48996221l, y Cédula Catastral del inmueble objeto de la controversia (letra C), emitida por la Alcaldía de Chacao, Dirección de Catastro, de fecha 7 de enero de 2013. Con vigencia para el primer trimestre de 2013 Se evidencia que los citados instrumentos que no fueron impugnados y por constituir documentos administrativos emanados de entes públicos, se le otorga valor probatorio, a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, queda demostrado que durante el lapso de vigencia del instrumento de opción compra-venta que une a las partes, en este caso la actora tenía en posesión y vigentes las solvencias necesarias para la protocolización del documento de venta, con lo cual se verifica su cumplimiento contractual. Y así se declara.
• En cuanto a la prueba de informes, requerida a la sociedad mercantil Banco del Tesoro, C.A., se constata que dichas resultas no fueron evacuadas, por ello, no tiene esta Alzada nada que analizar al respecto. Y así se declara.

Pruebas aportadas por la parte accionada con su escrito de contestación:

• Contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 9 de noviembre de 2012, bajo el Nº 45, Tomo 51 de los Libros de Autenticaciones documento de venta, protocolizado ante el la Oficina de Registro del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 13 de junio de 2011, bajo el Nº 2011.4007, Asiento Registral Nº 1, del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.6439. Al respecto quien aquí decide ratifica la valoración ya efectuada ut supra. Y así se declara.
• Instrumento poder conferido por la propietaria del inmueble objeto de opción de compra a la ciudadana EVELYN DE JESÚS DOMÍNGUEZ SIERRAALTA, en fecha 4 de septiembre de 2012, bajo el Nº 58, Tomo 171, de los Libros de Autenticaciones, quien suscribió en su nombre el contrato cuya resolución se demanda. Dicho documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha, por lo que surte pleno valor probatorio a los efectos decisorios. Y así se declara.
• Misiva de fecha 25.2013 dirigida a la ciudadana EVELYN DE JESÚS DOMÍNGUEZ SIERRAALTA por la ciudadana GLORIA INES ZAMBRANO, ambas ya identificadas. La misma no fue impugnada ni tachado por la parte actora, surtiendo pleno valor probatorio a tenor del artículo 1.371 del Código Civil, en consecuencia, se desprende de su contenido, que le fue notificado a la representante de SANDRA NATALY ROSAS WONGSON, que le fue entregado el documento por el comité de Plan Vivienda, y a través del cual podían protocolizar la compra del inmueble ante el Registro respectivo, sin que especifique en que fecha sería el otorgamiento, sin requerir las solvencias respectivas para ello. Y así se declara.
• Copia simple del documento de venta redactado por el Banco del Tesoro, C.A., de cuyo contenido se desprende que el referido Banco, dio en calidad de préstamo la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares sin céntimos (Bs. 450.000,00), a la ciudadana Gloria I. Zambrano Fernández, para la compra del referido inmueble, instituyendo al efecto garantía hipotecaria. Dicho instrumento apócrifo constituye un indicio conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al otorgamiento del crédito y la redacción del documento para su protocolización y el cual será analizado conjuntamente con la prueba de informes que se valora mas adelante. Y así se declara.
• La testimonial de la ciudadana EVELYN DOMÍNGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.767.457, promovida por la demandada, el tribunal de la causa la declaro inadmisible, por lo cual esta Alzada no tiene nada que analizar al respecto. Y así se declara.
• Prueba de informes dirigida a la sociedad mercantil Banco del Tesoro, C.A., la cual fue admitida por el a quo el 3 de diciembre de 2013, conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, ordenando librar oficio a la referida entidad financiera, siendo agregadas sus resultas el 25 de febrero de 2014. En razón a dicha prueba, que se valora conforme al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil se evidencia la información arrojada por el Banco del Tesoro, la aprobación de un crédito a nombre de la ciudadana GLORIA INES ZAMBRANO FERNÁNDEZ, según se observa de ficha técnica firmada por los integrantes del comité del Ministerio del Poder Popular de Economía, Finanzas y Banca Pública, de fecha 4 de diciembre de 2012, Nº ACV-UPV-00490-2012, inserta al folio 235. En virtud de se aprobación por parte del mencionado organismo, fue solicitado a la entidad bancaria la elaboración de un cheque de gerencia a favor de la ciudadana Sandra Nataly Rosas Wongson, por el monto del crédito otorgado, mediante oficio signado con el Nº ONT.DST-Nro001089, de fecha 18 de abril de 2013, luego del vencimiento del lapso de vigencia de la opción de compra y que fue redactado documento de compra-venta para ser suscrito entre las ciudadanas SANDRA NATALY ROSAS WONGSON y GLORIA INES ZAMBRANO, ante el Registro Inmobiliario correspondiente que es similar al apócrifo ya analizado que demuestra la redacción del referido documento. Y así se declara.

Pues bien, en el caso bajo análisis quedó admitido en juicio las suscripción del referido contrato de opción que el saldo del precio de venta era la cantidad de seiscientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 685.000, 00), el cual sería tramitado mediante un crédito hipotecario a los fines del otorgamiento del documento definitivo de venta, teniendo la referida negociación un lapso de duración de ciento veinte (120) días calendarios contados a partir de la fecha de autenticación del contrato de opción el cual se suscribió en fecha nueve (9) de noviembre de 2012, con vencimiento inicial para el día 9.3.2013, constituyendo los aspectos controvertidos en juicio, el incumplimiento de la parte demandada en otorgar el documento definitivo de venta dentro de el lapso de vigencia del contrato de opción como fundamento para demandar la resolución contractual. Por su parte la accionada alegó que el incumplimiento era imputable a la parte actora quien no entregó las solvencias necesarias para la presentación del documento de venta definitivo dentro del lapso correspondiente, el cual se prorrogó debido al hecho público y notorio de la muerte del Presidente de la República, mas allá del día 9.3.2013, producto de un caso fortuito o de fuerza mayor, lapso en el cual se podría haber materializado la operación de venta, y lo cual manifestó mediante la comunicación de fecha 25.2.2013 en cuanto su intención de comprar, motivo por el cual reconvino a la parte actora con el objeto de que cumpla con el contrato de opción, otorgando del documento definitivo de venta.

Al respecto, efectivamente a los fines de analizar el incumplimiento alegado, en primer lugar, se debe determinar la vigencia exacta del contrato de opción autenticado en fecha 9.11.2012, con su vigencia por un lapso de ciento veinte (120) días continuos, no obstante, siendo un hecho público notorio la semana de Duelo Nacional decretada por el Ejecutivo Nacional por la muerte del ciudadano Presidente de la República en fecha 5 de marzo del referido año, los siete (7) días consecutivos de la semana de duelo que constituye un caso de fuerza mayor, extiende la vigencia del contrato hasta el día hábil siguiente, el cual culminó en fecha 18.3.2013 como correctamente lo determinó el juzgado a quo, y así se establece.

Por otra parte, del análisis probatorio realizado en el caso que nos ocupa se desprende que la parte actora probó el hecho constitutivo de su pretensión y demostró que al momento de suscribir el contrato cuya resolución demanda, entregó los recaudos y solvencias necesarias para la tramitación inicial del crédito y que para la fecha previa al vencimiento del contrato, inclusive luego del 18.3.2013 tenía a disposición y vigentes la solvencias necesarias para la presentación ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente del documento definitivo de venta, sin que la parte demandada haya demostrado que requirió la entrega de las mismas y que el documento necesario para la protocolización se podía presentar durante la vigencia del contrato, ni que se hubiese solicitado cálculo alguno en forma oportuna sin que se aportará la planilla correspondiente emitida por la referida Oficina debiendo resaltarse que el cheque librado por el crédito otorgado se mando a elaborar con fecha 18.4.2013 (f. 237) esto es, luego del vencimiento contractual ut supra señalado, lo que determina el incumplimiento de la ciudadana GLORIA INÉS ZAMBRANO FERNÁNDEZ, antes identificada como parte demandada, en razón de que efectivamente como lo señaló el a quo “…no honró su obligación de pagar la totalidad restante del monto fijado para realizar la venta definitiva dentro del plazo convenido para ello, el cual culminó el 18 de marzo de 2013…”. Motivo por el cual, al haber demostrado la actora que cumplió con las obligaciones asumidas en el contrato bilateral y el incumplimiento atribuido a la parte demandada resulta forzoso para este ad quem confirmar lo decidido por el juzgado de cognición al resultar procedente la pretensión de resolución del contrato de opción de venta autenticado en fecha 9.11.2012, debiendo la actora reintegrar a la parte demandada la cantidad de doscientos doce mil bolívares (Bs. 212.000,00) conforme a lo previsto en las cláusulas séptima y octava del contrato de marras y procedente la indemnización por daños y perjuicios equivalente al veinte por ciento 20% por la cantidad de cincuenta y tres mil bolívares (Bs. 53.000,00) que se deduce de la suma entregada en garantía por doscientos sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 265.000,00). Así se declara.

Asimismo, debe esta Alzada emitir pronunciamiento en cuanto a la reconvención impetrada por la demandada al momento de contestar la demanda incoada en su contra por la parte actora, cuya pretensión era el cumplimiento del contrato de opción a compra-venta, y por consiguiente el otorgamiento del documento definitivo de venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, y concediendo un lapso de tiempo necesario para que la institución bancaria encargada de otorgar el crédito procediera a actualizar los trámites correspondientes por cuanto el crédito ya había sido otorgado.

Ello así, resulta comprobado en autos al dirimir la pretensión principal que el incumplimiento contractual lo fue de la parte demandada habiendo quedado demostrado que la parte actora cumplió con la obligación asumida de entregar los documentos necesarios para la tramitación del crédito y de mantener vigentes las solvencias necesarias para la presentación y otorgamiento del documento definitivo de venta, al no existir incumplimiento por parte de la parte actora reconvenida, resulta forzoso para este Tribunal declarar improcedente la mutua petición ejercida, confirmándose de este forma lo decidido en la recurrida. Y así se decide.

En congruencia con todo lo antes explanado, este Tribunal debe declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada reconviniente, y declarar ha lugar la demanda que por resolución del contrato de opción de compra-venta fuera ejercida por la parte actora y sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato impetrada, quedando de esta forma confirmando el fallo dictado en fecha 2 de abril de 2014, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lo cual, debe establecerse en forma positiva y precisa en la sección dispositiva de este fallo judicial. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO

En mérito de las anteriores razonamientos expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha 8 de abril de 2014, por el abogado PEDRO RAMÓN ZAPATA FERNÁNDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida en fecha 2 de abril de 2014, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato de opción de compra-venta incoada por la ciudadana SANDRA NATALY ROSAS WONGSON contra la ciudadana GLORIA INÉS ZAMBRANO FERNÁNDEZ, antes identificada. En consecuencia, queda resuelto y sin ningún efecto jurídico el contrato autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 9 de noviembre de 2012, inserto bajo el Nro. 45, Tomo 51, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, de opción a compra del inmueble identificado con el Nro. 27, situado en el Piso 5, que forma parte del Edificio “Residencias DON PEPE”, ubicado en la Avenida José Félix Sosa, entre Avenida Santa Ana y Avenida Principal de Bello Campo, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao, estado Miranda, Caracas. Igualmente, resulta procedente la indemnización por daños y perjuicios solicitada por la parte actora la cual deberá reintegrar a la demandada quien deberá recibir la cantidad de DOSCIENTOS DOCE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 212.000,00), que se deducen de la suma entregada por la parte accionada como garantía por DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00) pactada en el contrato de opción cuya resolución se declara, la cual asciende al veinte por ciento (20%) de la suma referida siendo esta la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 53.000,00) conforme las cláusulas contractuales, y que deberá consignar la demandante mediante cheque de gerencia a nombre del Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dentro del lapso de ejecución voluntaria de la presente decisión.

TERCERO: SIN LUGAR la reconvención que por cumplimiento de contrato interpusiera la ciudadana GLORIA INÉS ZAMBRANO FERNÁNDEZ contra la ciudadana SANDRA NATALY ROSAS WONGSON, ut supra identificadas.

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada reconviniente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto esta decisión se dicta fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes según lo establecido en los artículos 233 y 251 eiusdem.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 204º de la Independencia y 155° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de febrero de dos mil quince (2015).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

ABG. MARICEL CARRERO PÉREZ

En esta misma data, tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.) se publicó, se registró y se agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de veintiún (21) folios útiles.

LA SECRETARIA,

ABG. MARICEL CARRERO PÉREZ

Expediente Nº AP71-R-2014-000405
AMJ/MCP/Bph.-