TSJ Regiones - Decisión

PARTE DEMANDANTE: MARCOS ALFONSO RODRÍGUEZ RUIZ DE AZUA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 16.563.174.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado JUAN RAFAEL GARCÍA GAGO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 27.398.

PARTE DEMANDADA: ROSA YADIRA CHACÓN GUTIERREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.347.476.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados ALEXIS GARRIDO SOTO, YALIRA AUXILIADORA GRANDA, RAFAEL ALÍ GARRIDO GARCÍA y BETSY TIBISAY ESCOBAR, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.259, 14.920, 59.476 y 43.861, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXPEDIENTE: AP71-R-2014-000965 (485)

CAPITULO I
NARRATIVA

Se inicia la presente causa por libelo de demandada interpuesto por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial en fecha 16 de julio de 2013.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 18 de julio de 2013, mediante el procedimiento oral ordenando la citación de la parte demandada.
En fecha 29 de julio de 2013, la representación judicial de la parte actora consignó copias simples a los fines de que se libre la orden de comparecencia, se abra el cuaderno de medidas y solicita se comisione amplia y suficientemente a los Jugados de Municipio de Guatire Estado Miranda.
Por auto dictado el día 31 de julio de 2013, el Tribunal aquo ordenó comisionar amplia y suficientemente a los Juzgados de Municipio del Municipio Zamora con sede en la ciudad de Guatire, Estado Miranda, a los fines de la practica de la citación de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 26 de septiembre de 2013, la parte demandada, ciudadana ROSA YADIRA CHACÓN GUTIERREZ, debidamente asistida por la abogada ISAAC ENRIQUE YEJAS PRATO, en al cual se dio por citada en la presente causa. Asimismo, le otorgó poder apud-acta.
En fecha 02 de octubre de 2013, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.
En la audiencia preliminar llevada a cabo el día 18 de diciembre de 2013, en la cual oyó los alegatos de ambas partes, dejando constancia de establecer por auto razonado la fijación de los hechos y los limites de la controversia.
Por auto dictado el día 08 de enero de 2014, el tribunal aquo fijó los hechos y los limites de la controversia abriendo la causa a pruebas por cinco (05) días de despacho siguientes a la presente fecha.
En el lapso probatorio, en fecha 13 de enero de 2014, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de pruebas y el día 14 de enero de 2014, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas.
Por auto dictado el día 04 de febrero de 2014, el tribunal aquo admitió las pruebas promovidas por las partes salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
En fecha 24 de marzo de 2014, fue recibido por el aquo el oficio emanado del Banco de Venezuela.
Por auto dictado el día 02 de abril de 2014, el tribunal aquo fijó la oportunidad para el vigésimo quinto día de despacho siguiente a los fines de que se lleve a cabo la audiencia oral.
Por auto dictado el día 19 de mayo de 2014, el tribunal de cognición ordenó ratificar el oficio Nº 5684-2014, de fecha 04 de febrero de 2014, dirigido a la entidad financiera banco mercantil, y una vez conste en autos dichas respuestas, se fijará nuevamente el lapso para la realización del debate oral.
Por auto dictado el día 02 de julio de 2014, dejó sin efecto el auto dictado el día 19 de mayo de 2014 y fijó el quinto día de despacho siguiente al de hoy a los fines de que se llevara a cabo la audiencia oral.
En fecha 07 de julio de 2014, el tribunal aquo recibió el oficio del banco mercantil.
En la audiencia oral y publica del día 10 de julio de 2014, el tribunal aquo oyendo las partes y dictado su dispositivo declaró sin lugar la demanda de cumplimento de contrato con opción a compra-venta, manifestando publicar el texto integro del fallo en el plazo de diez días.
En el día 15 de julio de 2014, llegó en el aquo, la comunicación emanada del Banco de Venezuela.
Publicado como fue el texto integro del fallo en fecha 28 de julio de 2014.
Luego de ello, la parte actora debidamente representada judicialmente, apeló de la misma. Asimismo, el Tribunal aquo oyó la apelación en ambos efectos.
Posteriormente subieron las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dándole el conocimiento a este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante auto de fecha 24 de septiembre de 2014, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho a los fines de presentar informes.
En fecha 29 de septiembre de 2014, la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de informes.
En el término correspondiente para presentar informes, ambas partes debidamente representadas judicialmente en fecha 23.10.2014, consignaron sus respectivos escritos de informes.
En el lapso para presentar escrito de observaciones a los informes de la parte contraria, solo la representación judicial de la parte apelante hizo uso de este derecho.
Por auto dictado el día 06 de noviembre de 2014, este Tribunal Superior fijó el lapso de 60 días continuos a los fines de dictar sentencia definitiva.
Llegada la oportunidad de decidir, este Tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos:

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente demanda es intentada por la parte actora, en virtud de los siguientes hechos:
Alega la representación judicial de la parte accionante que en fecha 11 de enero de 2013, mediante documento autenticado ante la Notaría Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en el Nº 37, Tomo 002, firmó contrato de opción de compra con la parte demandada, ciudadana ROSA YADIRA CHACÓN GUTIERREZ.
Argumenta que el bien inmueble objeto de la presente operación es sobre un apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y numero D2-57, ubicado en el cuarto piso del Cuerpo D2 del Edificio D1D2, el cual forma parte del Conjunto Residencial Las Lomas, etapas I, II y III, constituido sobre los Lotes Etapas I, II y III, el cual a su vez forma parte del Lote B parcela etapa 3 segunda etapa de la parcela Nº 2 de la denominada Hacienda el Ingenio, ubicada en Guatire en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda.
Manifiesta que el promitente comprador realizó todo lo que tenia que hacer para la protocolización y la promitente vendedora presentó todos y cada uno de los recaudos por ante el Registro Publico del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 24 de mayo de 2013, numero de tramite 237.2013.2.4061.
Sostiene que la promitente vendedora incumplió la cláusula séptima por cuanto el inmueble tiene una hipoteca a favor del Banavih y a los fines de subsanar tal error realizó un aserie de diligencias ante el acreedor hipotecario, logrando en fecha 29 de abril de 2013, una comunicación del banavih para retirar el documento de liberación de la hipoteca documento que hasta la fecha no ha sido registrado.
Que la compradora promitente cuenta con el dinero para la protocolización en razón del crédito aprobado a su favor y que le comunicó dicha situación a la promitente vendedora por telegrama con acuse de recibo.
Fundamentó su pretensión conforme en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.271 del Código Civil.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La representación judicial de la parte demandada, en su oportunidad correspondiente procedió a contestar la demanda bajo los siguientes argumentos:
Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como el derecho los argumentos esgrimidos por la parte accionante, en su escrito libelar alegando incumplimiento por parte de su representada.
Es falso que la hipoteca que grava el inmueble constituyera un impedimento para realizar la venta del mismo, ya que tal y como consta en la constancia de recepción que otorga el Registro Público del Municipio Zamora se presentó un documento que contenía lo siguiente: cancelación, venta, subsidio e hipoteca.
Alegaron que es completamente falso el alegato de la parte actora referente al envió de telegrama en espera de la protocolización del documento definitivo de compra venta que no existe comprobante de recepción de ningún tipo de notificación.
Que ambas partes suscribieron el contrato que consta en autos.
En la cláusula primera del contrato establece un plazo a favor de la parte actora de 90 días mas 30 días de prorroga contados a partir de la firma del contrato o sea a partir del día 11 de enero 2013 por días continuos para llevar a cabo la compra-venta en consecuencia de lo anterior, el plazo otorgado mas la prorroga venció el día 11 de mayo de 2013.
Aduce que al no cumplir el promitente comprador con la cláusula quinta del contrato se ejecutó la cláusula penal.
Se ampara en que su representada se abstuvo de accionar judicialmente debido a que en el contrato se establecieron de mutuo y común acuerdo las normas para proceder en caso de incumplimiento del promitente comprador y así se hizo prueba de ello en carta e-mail, telegrama con acuse de recibo que envió su representada a la actora y oferta real que se encuentra consignada por ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, desde el día 26 de julio 2013, expediente Nº AP31-V-2013-001206.

EN EL ACTO DE INFORMES DE ESTA ALZADA:

La representación judicial de la parte demandante-apelante en el escrito de informes presentada en esta alzada informa que, el Tribunal aquo al producir la sentencia no verificó lo alegado y probado en autos porque el presente caso se trata de un contrato de opción de compra venta el cual fue firmado en fecha 11 de enero de 2013, con vigencia de cuatro meses el cual venció en fecha 11 de mayo de 2013, porque para la fecha la parte actora, aún no le habían entregado los documentos de liberación (Banavih) tal como se evidencia de la prueba en la cual valoró el Tribunal de Instancia correo electrónico fechado el 7 de mayo 2013, motivado a una liberación de hipoteca del Banco Mercantil, pero fue el día 15 de mayo 2013 fue retirado el documento de liberación ya estaba vencida la opción de compra y esta demora fue causa imputada a la parte demandada ya que si no hubiese estado hipotecado el inmueble la protocolización hubiese sido antes del 29.05.2013.
Que el día 15 de mayo 2014, solicitó al Tribunal enviar nuevamente prueba de informes al Banco de Venezuela, en virtud de que por error de trascripción en la contestación del oficio GRC-2014-38601, informaron que el crédito del ciudadano Marcos Alfonso Rodríguez Ruiz de Azua había sido aprobado el día 24 de febrero de 2014.
Informa que al día siguiente de haberse producido la sentencia, llegó la prueba de informes del Banco de Venezuela, en la cual hace mención que el crédito hipotecario con subsidio fue aprobado en el mes de febrero de 2013, pero el aquo debió esperar hasta tanto llegara la prueba pendiente y no lo hizo, siendo determínate para el proceso por cuanto es un crédito amparado por la Gaceta Oficial 40.115 de fecha 21.02.2013 y a la letra del artículo º1 del mencionado decreto no se le puede imputar a las partes la tardanza de terceras personas, que actuó su patrocinado diligentemente para que le aprobara el crédito hipotecario en el mes de febrero de 2013 y la tardanza nace del papeleo de la liberación de hipoteca del inmueble que es imputable a la demandada ya que el inmueble que se estaba vendiendo se encontraba hipotecado.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en el acto para presentar informes en este Juzgado Superior, como punto previo solicita debe ser declarado sin lugar la apelación interpuesta por el apoderado de la parte actora por haber sido extemporánea la apelación, en razón de que la apelación debe hacerse después de agregado a los autos, ese fallo completo con la constancia de secretaría y es el caso que la apelación interpuesta por el abogado Juan Rafael García Gago, fue efectuada mediante diligencia fechada el día 22 de julio de 2014, es decir a los días de haber tenido lugar la audiencia o debate oral de fecha 10 de julio de 2014 y con bastante antelación a la sentencia definitiva de fecha 28 de julio de 2014 dictada por el Tribunal de la causa.
Asimismo, otro punto previo a su vez, rechaza el escrito consignado por el apoderado apelante recibido el día 29 de septiembre de 2014, en la cual solicita la nulidad de la sentencia dictada por el Tribunal de la Primera Instancia siendo fijada en esta alzada en el auto dictado el día 24 de septiembre de 2014, el vigésimo día para informes, por ende, dice no ser tomado en cuenta en la definitiva.
Solicita sea ratificada la decisión dictada el día 28 de julio de 2014, por el Juzgado aquo, por encontrarse ajustada a derecho y haber analizado correcta y profusamente lo alegado y probado.

OBSERVACIONES DE LA PARTE ACTORA:

En el lapso para presentar observaciones a los informes, la representación judicial de la parte actora ratificó los argumentos realizados en el escrito de informes.-

DE LAS PRUEBAS

Así las cosas, pretendida la acción de Cumplimiento de Contrato de opción de compra-venta, se puede colegir que el punto controvertido en el presente caso, versa en “en el cumplimiento o no de las cláusulas contractuales”, por lo que, las partes deben traer a los autos pruebas que demuestren o desvirtúen dicha condición, y a los fines de conocer el alcance de sus pretensiones este Juzgador pasa a pronunciarse sobre las pruebas traídas al proceso conforme a lo establecido en el artículo 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto:

La parte actora presentó conjuntamente al escrito libelar:
• Copia certificada del contrato de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 10.01.2013, bajo el Nº 37, Tomo 002 (f. 18 al 21). Dicho medio probatorio fue presentada a la parte demandada la cual no impugnó ni tachó de falso en su oportunidad correspondiente, se tiene por reconocida y es legal conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente al ser el documento fundamental de la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta sobre el bien inmueble, dejando constancia este Juzgado que mas adelante verificará si se cumplió o no con las cláusulas imputadas a la parte demandada, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.
• Original de Constancia de Recepción emanado del Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, de fecha 24 de mayo de 2013 (f. 22). Dicho medio probatorio fue presentada a la parte demandada la cual no impugnó ni tachó de falso en su oportunidad correspondiente, se tiene por reconocida y es legal conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por guardar relación con los hechos controvertidos de la presente causa, en el sentido de que fue fijado la fecha del otorgamiento del acto jurídico en el día 29 de mayo de 2013 y requiriendo documento de identidad, registro de vivienda principal, rif, certificado de solvencia municipal y certificado de solvencia de agua, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.
• Comunicación emanada del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih), (f. 23). Dicho documento administrativo fue presentado a la parte demandada la cual no cuestionó a través de prueba en contrario, teniéndose como fidedigno a su original tal y como lo establece la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Asimismo, es pertinente por cuanto se evidencia que el mencionado banco manifiesta sobre la liberación de hipoteca, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.-
• Copia Certificada de la certificación de gravamen emanado del Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda (f. 24 al 25). Dicho medio probatorio fue presentada a la parte demandada la cual no impugnó ni tachó de falso en su oportunidad correspondiente, se tiene por reconocida y es legal conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por guardar relación con el hecho controvertido en el sentido que se evidencia de la existencia del subsidio directo habitacional y de la hipoteca de primer grado a favor del Banavih, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.
• Original de solicitud de crédito del Banco de Venezuela (f. 26). Dicho documento administrativo fue presentado a la parte demandada la cual no cuestionó a través de prueba en contrario, teniéndose como reconocido tal y como lo establece la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Asimismo, es pertinente por cuanto se evidencia que el mencionado banco deja constancia de que la solicitud de crédito se encontraba aprobada, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.-
• Original de autorización de cargo en cuenta y solicitud de cheque de gerencia de credihipotecario (f. 27). Dicho documento administrativo fue presentado a la parte demandada la cual no cuestionó a través de prueba en contrario, teniéndose como reconocido tal y como lo establece la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Asimismo, es pertinente por cuanto se evidencia los datos del cheque de gerencia y del beneficiario que sería la ciudadana ROSA YADIRA CHACÓN GUTIERREZ, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.-

En el lapso probatorio promovió lo siguiente
• En el capitulo referente de las documentales, comprobante de cheque de gerencia emanado del Banco Fondo Común, el primero por la cantidad de ciento treinta y un mil seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 131.650,00) y el otro por la cantidad de trece mil trescientos cincuenta bolívares (Bs. 13.350.). Dicho medio de prueba es un documento privado emanado de tercero la cual no fue ratificado mediante la prueba testimonial conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual pierde eficacia probatoria y así se establece. En lo que respecta a la copia simple del correo electrónico emanado por el demandante a la demandada, fue presentado a este último, la cual no fue cuestionado de modo alguno, siendo legal conforme a lo establecido en el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas, en la cual establece que “…tendrán la misma eficacia probatoria que los documentos escritos…”; pero guarda relación con lo controvertido del presente asunto relacionado al cumplimiento o no del contrato de opción de compra venta, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece. En cuanto a la copia simple de la comunicación emanada del Banco Mercantil C.A., dicho instrumento es emanado de tercero conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código Adjetivo antes citado, de modo que no fue ratificado a través de la prueba testimonial, perdiendo eficacia probatoria y así se establece. En cuanto al recibo de Ipostel fue presentado a la parte demandada la cual no cuestionó a través de prueba en contrario, teniéndose como reconocido tal y como lo establece la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Asimismo, es impertinente por cuanto no guarda relación con lo controvertido del presente asunto respecto al contrato de opción a compra-venta, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.-
• En cuanto al capitulo de prueba de informes, solicitó información al Banco Mercantil y Banco de Venezuela. Respecto a la respuesta dada por el Banco Mercantil (f. 103), señalando que la demandada es beneficiaria de un crédito hipotecario, entregándole de tal manera un borrador de liberación de hipoteca. En lo que concierne al Banco de Venezuela, la comunicación fue recibido posterior a la sentencia hoy cuestionada (f. 174), informando que el crédito hipotecario le fue aprobado al ciudadano MARCOS ALFONSO RODRÍGUEZ RUIZ DE AZUA, y el monto fue por la cantidad de 181.170,00. de ambas comunicaciones considera esta alzada que es legal conforme a lo pautado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y son pertinentes por guardar relación con lo controvertido del presente asunto relacionado al cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.-
• En lo que respecta al capitulo relacionado de la testimonial, este Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil, es inadmisible el presente medio probatorio por ser una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, razón por la cual se desecha del legajo probatorio y así se establece.-

Por su parte, la parte demandada en la contestación a la demanda promovió las siguientes pruebas:
• Promovió copia simple del documento de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 10.01.2013, bajo el Nº 37, Tomo 002 (f. 65 al 72)). Dicho medio probatorio fue presentado por la parte actora conjuntamente al escrito libelar, de modo que ya se emitió pronunciamiento al respecto. Así se establece.

CAPITULO II
MOTIVA

Consideraciones para decidir:

Consta al folio 178, de las actas que conforman el presente expediente, sentencia proferida por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 28 de julio de 2014, mediante la cual, declaró sin lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, intentara el ciudadano MARCOS ALFONSO RODRÍGUEZ RUIZ DE AZUA, contra el ciudadano ROSA YADIRA CHACÓN GUTIERREZ, bajo los siguientes términos:
….OMISSIS….
“Se evidencia que en el presente caso la parte actora alega no tener conocimiento de la existencia de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble y que esto impidió que se lograra concretar la venta del inmueble en la fecha pautada, ahora bien este tribunal analizando el correo eléctrico presentado a los autos, se evidencia que la parte actora realizó una serie de diligencia por el Departamento Hipotecario del Banco Mercantil y que en efecto dicho documento iba ser llevado a la oficina de Registro ubicada en el Oasis, para firmar la liberación de la misma el mismo día en que se firmara la venta definitiva, con ello se concluye que el actor tenia conocimiento de la existencia de la hipoteca, así mismo se aprecia que en fecha 24 de mayo de 2013 la ciudadana ROSA YADIRA CHACÓN GUTIERREZ presentó por ante el registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, documentación a los fines de celebrar la cancelación, venta subsidio y hipoteca, para el miércoles 29 de mayo de 2013, asimismo se aprecia de la prueba de informe que remite el banco mercantil que el ciudadano MARCOS ALFONSO RODRÍGUEZ DE AZUA parte actora en la presente causa retiro en fecha 15 de mayo de 2013 el documento de liberación de hipoteca previa autorización atorgada por parte demandada, en tal sentido se evidencia de los autos que para la fecha en la cual se presente 24 de mayo de 2013 fecha en la cual te introdujeron los documentos para su otorgamiento, ya el banco mercantil había entregado la liberación de hipoteca que iba ser liberada el mismo día de la venta, asimismo se aprecia de la prueba de informe que remite el banco de Venezuela mediante oficio GRC-2014-38601 de fecha 24 de febrero de 2014 y que riela al folio (142), señala que al ciudadano Rodríguez Ruiz de Azua Marcos Alfonso le fue aprobado un crédito en fecha 15.01.2014, de la información suministrada por la referida entidad financiera se evidencia con meridiana claridad que para el día del otorgamiento del documento aun 29 de mayo de 2013, aun no le habían otorgado el crédito, motivo por el cual se debe establecer que en el presente caso no hubo incumplimiento por parte de la demandada del contrato de opción de compra venta en virtud de que la liberación de la hipoteca no fue impedimento a los fines de que se efectuara la venta definitiva tal y como quedó evidenciado en el expediente. Y así se decide.-
Como consecuencia de lo antes expuesto, no estando los méritos procesales a favor de la parte actora, de conformidad con lo previsto en lo artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, se declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta y así se decide.-

Ahora bien, vistos los términos en los cuales el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, declaró sin lugar la presente acción, pasa esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones:
La sentencia recurrida estableció la inexistencia de incumplimiento por parte de la demandada del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes, ello por cuanto a criterio del aquo la actora no logró demostrar el incumplimiento de las cláusulas quinta y séptima del contrato mencionado.
Ahora bien, de análisis de la recurrida se observa lo siguiente:
Conforme a la audiencia preliminar fijada para el día 18 de diciembre de 2013, el aquo por auto razonado de fecha 08 de enero de 2014, fijó los límites de la controversia, estableciendo que los hechos controvertidos son los siguientes:
a- El incumplimiento por parte de la actora de lo dispuesto en la cláusula quinta del contrato suscrito, al señalar que los trámites ante el Registro Inmobiliario para el otorgamiento del instrumento definitivo de venta debía hacerlos la parte actora, que no concurrió al acto ni cumplió su obligación de pagar la suma acordada en el documento de opción de compra venta de fecha 11 de enero de 2013.
b- El incumplimiento de la cláusula séptima por parte de la demandada, por cuanto se señaló en dicha cláusula que la vendedora (demandada) no podía gravar el inmueble con ningún tipo de hipoteca, cesión, venta o cualquier acto de disposición del inmueble. Pero que el inmueble se encontraba hipotecado a favor del BANAVIH, ente éste que en fecha 29 de abril de 2013 envió comunicación a los fines de retirar el documento de liberación de hipoteca, pero que la demandada no retiró a los fines de su liberación, negando la demandada tal hecho al aducir que dicho gravamen no era impedimento, pues se podía liberar en el mismo acto de otorgamiento del contrato de compra-venta.
Como quedó demostrado de las pruebas aportadas y valoradas, que el 29 de mayo de 2013, era la fecha fijada por el Registro Inmobiliario para el otorgamiento del documento de compra venta. Entregados por la demandada al referido registro en fecha 24 de mayo de 2013. se aprecia que conforme estableció el aquo, la actora señala en el libelo que la demandada consignó en fecha 24 de mayo de 2013, todos los recaudos ante el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, a las 8:42 a.m., número de recepción 2 y número de trámite 237.2013.2.4061, lo cual se considera una aceptación de estos hechos a modo de confesión espontánea conforme lo establece el artículo 1.401 del Código Civil. Siendo que en opinión de quien aquí decide, tal aseveración en el libelo de demanda es pertinente respecto de los hechos controvertidos y por lo tanto debe valorarse como prueba del conocimiento que tenía la actora del cumplimiento por parte de la demandada de las obligaciones contractuales contraídas, específicamente lo dispuesto en la cláusula quinta. Así se decide.
Respecto a lo señalado en la cláusula séptima, se observa que el aquo señala la inexistencia de incumplimiento de ésta cláusula.
La cláusula séptima establece que la vendedora(demandada) no podrá vender, ceder, hipotecar o cualquier otra operación que tenga que ver con el inmueble objeto del contrato de compra-venta, durante la vigencia del mismo.
Es importante señalar que la hipoteca que el actor denuncia como causante de la violación de ésta cláusula, fue constituida mucho tiempo antes de que se suscribiera el contrato, aunado a esto, se puede apreciar que desde por lo menos el 7 de mayo de 2013, el actor sabía de la existencia de dicho gravamen, por haber sido comentado en el correo electrónico de fecha 7 de enero de 2013, pero mas aún, tratándose la acreencia de una garantizada con hipoteca, que la ley manda a registrar, es precisamente ésta circunstancia la que la hace oponible erga omnes, por cuanto su inscripción ante el registro inmobiliario correspondiente al hace pública, de modo que no es posible asumir que una garantía hipoteca que fue dada por la demandada antes de otorgar la opción de compra venta es una información ocultada a la actora quien perfectamente puede comprobar los gravámenes del inmueble sirviéndose de los servicios de publicidad que prestan por Ley los registros inmobiliarios. En consecuencia se debe confirmar lo decidido por el aquo en la recurrida. Así se decide.
CAPITULO III
DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora, Marcos Rodríguez, contra de la decisión dictada por Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 28 de julio de 2014, en consecuencia se confirma el mencionado fallo.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano Marcos Rodríguez contra la ciudadana Rosa Yadira Chacón Gutiérrez, ambos plenamente identificados en el presente fallo.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado completamente vencida en la presente causa, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los nueve (09) días del mes de febrero de 2015. Año 204º y 155º.
EL JUEZ,
VICTOR JOSÉ GONZALEZ JAIMES.
LA SECRETARIA Temporal,

Abg. MARÍA ELVIRA REIS.

En la misma fecha, siendo las 2:15 pm. Se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado, en el expediente Nº AP71-R-2014-000965.-

LA SECRETARIA temporal,

Abg. MARÍA ELVIRA REIS.