TSJ Regiones - Decisión

Vista la diligencia presentada el 22 de julio de 2014, por las abogadas PETRICA LÓPEZ y BLANCA PRINCE, apoderadas judiciales de la parte actora en el presente proceso, mediante la cual señalan que en cumplimiento de la sentencia dictada por este juzgado el 11 de agosto de 2011, consignan las copias certificadas de las sentencias dictadas en los procesos seguidos entre las partes y que dieron origen a la declaratoria con lugar de la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En base a ello solicitó que este juzgado se pronunciara sobre los procedimientos calificados como prejudicial, sobre las defensas de fondo invocadas por el demandado EDGAR MOLERO y sobre la reconvención.
Ahora bien, el presente proceso estaba suspendido en estado de dictar sentencia definitiva, por cuanto el 11 de agosto de 2011, este juzgado dictó decisión mediante la cual declaró procedente la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la pendencia de los siguientes procesos, considerados como cuestión prejudicial al presente:
1. Ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, bajo el expediente N° AP11-V-2009-000302, que perseguía la misma finalidad de éste, que es la resolución del contrato de arrendamiento.
2. Ante el Juzgado Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, con sede en Caracas, formado con motivo del Recurso Contencioso Administrativo Especial Inquilinario conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos, interpuesto por el ciudadano EDGAR MOLERO contra el acto administrativo de efectos particulares contenido en la Resolución N° 00014237, dictado el 10/6/2010, expediente N° 1633.
Respecto al primero, de las copias certificadas anexas se observa que el Juzgado de Primera Instancia declinó la competencia en los Juzgados de Municipio y correspondió su conocimiento al Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien dictó sentencia definitiva el 3 de junio de 2004 y por auto dictado el 16 de junio de 2014 decretó su ejecución forzosa, la cual fue practicada por el mismo tribunal el 2 de octubre de 2014, tal como se evidencia de acta anexa en copia certificada. Se constata así que el primero proceso prejudicial por el cual fue suspendido éste, ya fue decidido y ejecutado.
Con relación al segundo, también fue decidido mediante sentencia definitiva dictada el 20 de diciembre de 2012, declarada firme por auto dictado el 17 de enero de 2013. Entonces, al no existir ningún proceso prejudicial pendiente, corresponde a este juzgado dictar la sentencia definitiva correspondiente a este proceso.
DEL JUICIO PRINCIPAL:
El presente procedimiento fue iniciado por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesto por las abogadas Petrica López y Blanca Prince, apoderados judiciales del arrendador, ciudadano RODOLFO PATIÑO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 6.117.743; contra el ciudadano EDGAR MOLERO, identificado en el folio 4 del libelo, como venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 12.912.910, fundamentada en los siguientes hechos:
Que el 3/6/2004, el ciudadano RODOLFO PATIÑO celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano EDGAR MOLERO, sobre un local de veintiocho metros cuadrados (28 m2), ubicado en la segunda transversal de Maripérez, entre avenida principal y Trujillo, planta baja, Quinta Popy, N° 11-08, Caracas, según documento autenticado en la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el N° 63, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; que de mutuo acuerdo, las partes ajustaron en varias ocasiones el alquiler mensual fijado en la cláusula quinta del contrato hasta llegar a dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00), cuya cantidad está consignando el arrendatario desde el 14/3/2008, a favor del arrendador, en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Que el 12/1/2010, el actor retiró los alquileres consignados hasta el 15/11/2009.
Que cursa ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, asunto AP11-V-2009-000302, un proceso judicial por causa derivada directamente de la relación arrendaticia. Que dicha demanda, por resolución de contrato de arrendamiento, no está fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento y por lo tanto su representado tiene el derecho de demandar nuevamente la resolución del contrato, por haber violado el arrendatario una de las obligaciones principales consagradas en el artículo 1.592 del Código Civil.
Que el 25/11/2009, el ciudadano RODOLFO PATIÑO solicitó a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, la regulación del inmueble arrendado, el cual fue fijado en la cantidad de OCHO MIL TRESCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 8.314,15), por Resolución N° 00014237, del 10/6/2010; que el 11/8/2010, el arrendatario recurrió de dicha decisión ante la jurisdicción contencioso administrativa y el Juzgado Superior Quinto en lo Civil y Contencioso Administrativo, a quien le correspondió conocer del recurso, declaró desistido el procedimiento, por la incomparecencia del demandante a la audiencia de juicio celebrada el 15 de diciembre de 2010, quedando en consecuencia firme la Resolución.
Que a pesar de haber quedado firme la regulación del canon de arrendamiento en la cantidad de OCHO MIL TRESCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 8.314,15), el arrendatario continúa depositando DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00), violando el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil, al dejar de consignar la cantidad de CINCO MIL OCHOCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 5.814,15); por lo que desde el mes de agosto 2010 hasta el enero 2011, el arrendatario ha dejado de pagar cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 34.994,90).
Que igualmente, tal como se evidencia de las copias certificadas que consignan marcadas “F” y “G”, el arrendatario consignó extemporáneamente los alquileres vencidos el 1° de octubre de 2010 y el 1° de enero de 2011, consignados los días 18/10/2010 y 19/1/2011.
Que por las razones expuestas y siguiendo instrucciones de su mandante, ciudadano RODOLFO PATIÑO, demandan al ciudadano EDGAR MOLERO, para que: PRIMERO: Convenga en la resolución del contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble antes identificado, o en su defecto así lo declare el Tribunal; SEGUNDO: Convenga en entregar el inmueble al arrendador, libre desocupado de bienes y personas, en las mismas condiciones establecidas en la cláusula sexta del contrato, o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal. TERCERO: Convenga en pagarle al ciudadano RODOLFO PATIÑO, la suma de (Bs. 34.994,90), por concepto de la diferencia dejada de pagar desde el mes de agosto de 2010 hasta el mes de enero de 2011, o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal; CUARTO: Convenga en indemnizar al arrendador por los daños y perjuicios causados por la ocupación indebida del local, desde el mes de febrero 2011 hasta la entrega definitiva del inmueble, estimados en OCHO MIL TRESCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 8.314,15) mensuales, o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal.
Posteriormente reformaron la demanda y afirmaron que la cantidad adeudada, desde el mes de agosto 2010 hasta febrero 2011, ascendía a CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 40.699,05), que es el resultado de multiplicar la cantidad que el arrendatario dejó de consignar mensualmente, es decir, CINCO MIL OCHOCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 5.814,15), por siete (7); en base a lo cual reformaron a su vez el petitorio y demandaron al ciudadano EDGAR MOLERO, para que: PRIMERO: Convenga en la resolución del contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble antes identificado, o en su defecto así lo declare el Tribunal; SEGUNDO: Convenga en entregar el inmueble al arrendador, libre desocupado de bienes y personas, en las mismas condiciones establecidas en la cláusula sexta del contrato, o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal. TERCERO: Convenga en pagarle al ciudadano RODOLFO PATIÑO, la suma de CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 40.699,05), por concepto de la diferencia dejada de pagar desde el mes de agosto de 2010 hasta el mes de febrero de 2011, o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal; CUARTO: Convenga en indemnizar al arrendador por los daños y perjuicios causados por la ocupación indebida del local, desde el mes de marzo de 2011 hasta la entrega definitiva del inmueble, estimados en OCHO MIL TRESCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 8.314,15) mensuales, o en su defecto a ello sea condenado por el tribunal.
Por su parte, el apoderado judicial del demandado rechazó la demanda, fundamentado en que contra el acto administrativo invocado por la parte actora, su representado ejerció un Recurso Contencioso Administrativo Especial Inquilinario, que estaba en curso legal ante el Tribunal Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, expediente Nº 1633, y expuso las razones por las cuales fue accionada su nulidad. Posteriormente rechazó, negó y contradijo todas y cada una de las afirmaciones expresadas en el libelo, relacionadas con el canon de arrendamiento, así como cada punto del petitorio.
La existencia del contrato de arrendamiento que vincula a las partes no fue un hecho controvertido. Para probar sus afirmaciones respecto al canon de arrendamiento, la parte actora había consignado con el libelo, los siguientes medios probatorios:
1.- Una copia certificada de la indicada Resolución, Nº 00014237, dictada por la Dirección General de Inquilinato, el 10 de junio de 2010, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual a la parte que regula para comercio, al local PB-TALLER, del Edificio POPY, antes Quinta, ubicado en la segunda transversal de Maripérez, urbanización Maripérez, Parroquia El Recreo, en la cantidad de OCHO MIL TRESCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 8.314,15) y fue ordenada su notificación.
2.- Copia certificada de actuaciones contenidas en el expediente Nº 10-2757, expedidas por el Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, de la cual se evidencia que el 17 de septiembre de 2010 dicho juzgado dictó decisión mediante la cual declaró la inadmisibilidad del Recurso de Nulidad interpuesto por el ciudadano EDGAR MOLERO contra la Resolución anterior, el 11 de agosto de 2010.
3.- Copia certificada de actuaciones contenidas en el Expediente Nº 2008-0555, formado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por las consignaciones arrendaticias realizadas por el ciudadano EDGAR ABRAHAM MOLERO TOVAR, como arrendatario; en beneficio del ciudadano RODOLFO PATIÑO, como arrendador del mismo local comercial antes identificado, a partir del 14 de marzo de 2008, por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) mensuales hasta la mensualidad del 15-09-10 al 15-10-10. Contiene diligencia presentada el 28 de octubre de 2010, por el ciudadano RODOLFO PATIÑO, asistido de abogado, mediante la cual consigna copia de la Resolución Nº 00014237, antes identificada, para que fuese agregada al expediente y quedase notificado el arrendatario, del monto en el cual fue regulado el canon de arrendamiento. Anexo se encuentra la indicada Resolución.
4.- Copia certificada de actuaciones contenidas en el mismo Expediente Nº 2008-0555, formado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de las cuales se evidencia que posteriormente a la indicada consignación de la Resolución, compareció el ciudadano EDWARD MANRIQUE, autorizado por EDGAR MOLERO, y consignó el canon de arrendamiento de la mensualidades del 15-12-10 al 15-01-11, a razón de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00).
Ahora bien, el demandado en este caso pretendió excepcionarse del pago del monto regulado, en que había interpuesto Recurso Contencioso Administrativo Especial Inquilinario, que estaba en curso legal ante el Tribunal Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, expediente Nº 1633, recurso éste que había sido declarado como prejudicial al presente proceso, el cual ya fue resuelto, tal como ya quedó asentado anteriormente. Se evidencia así que en la sentencia dictada por aquel Juzgado dejó asentado que el recurrente quedó notificado de la Resolución Administrativa el 21 de junio de 2010 y el lapso de caducidad para interponer el recurso de nulidad feneció el 21 de agosto de 2010 y en consecuencia, declaró INADMISIBLE POR CADUCIDAD DE LA ACCIÒN, el recurso interpuesto contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00014237, dictada el 10 de junio de 2010 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Viviendas, cuya decisión quedó firme y así fue declarada por el mismo tribunal, por auto dictado el 17 de enero de 2013.
Ello significa que la indicada Resolución por la cual fue regulado el canon de arrendamiento del local comercial arrendado, quedó firme; aunado al hecho de que el arrendatario estaba obligado a pagar el monto regulado inmediatamente después de haber sido notificado de su contenido, independientemente de que hubiese recurrido de dicho acta administrativo. Entonces, a partir de la mensualidad que comenzó a correr el 15-07-2010 al 15-08-2010, el arrendatario estaba obligado a pagar el canon de arrendamiento por el monto regulado, más aun cuando el propio arrendador así lo exigió expresamente a través de la diligencia presentada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentivo del expediente de consignaciones arrendaticias, por diligencia presentada el 28 de octubre de 2010, oportunidad en la que consignó la copia del indicado acto administrativo.
Por cuanto el demandado consideró que no estaba obligado a pagar dicho monto, sino que continuó pagando la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00), resulta obvio que incumplió sus obligaciones arrendaticias, incurriendo así en causal de resolución del contrato de arrendamiento, por no pagar debidamente el canon por el monto que correspondía.
No obstante ello, este juzgado observa que a través del primer proceso declarado como prejudicial al presente, el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, decidió la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO había interpuesto previamente el ciudadano RODOLFO PATIÑO contra el ciudadano EDGAR ABRAHAM MOLERO TOVAR (C.I. 12.912.910) y declaró resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 3 de junio de 2004, autenticado ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30 de junio de 2004, inserto bajo el Nº 63, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones, por violación de las cláusulas sexta (deterioro) y cuarta (cesión ilegal del inmueble arrendado) y a tales efectos ordenó su entrega a la parte actora, cuya sentencia fue ejecutada forzosamente, tal como ya fue indicado, y se trata del mismo contrato que nos ocupa. En razón a ello, es innecesario para este juzgado declarar nuevamente resuelto dicho contrato y por vía de consecuencia condenar al demandado a la entrega del inmueble, por cuanto ya ésta fue llevada a cabo forzosamente. Así se declara.
En cuanto a lo solicitado en el punto tercero del petitorio, este juzgado lo declara procedente, pues el demandado quedó adeudando una diferencia del canon de arrendamiento desde el mes de agosto de 2010 hasta el mes de febrero de 2011, a razón de CINCO MIL OCHOCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 5.814,15), que totaliza por siete (7) meses la suma de CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 40.699,05).
En relación a lo solicitado en el punto cuarto, este juzgado igualmente lo declara procedente, toda vez que quedó expresamente admitido por el demandado que no estaba pagando el canon de arrendamiento en el monto regulado, fundamentado en que había interpuesto recurso de nulidad contra el acto administrativo que acordó dicha regulación. Pero como quiera que quedó plenamente probado en autos que el demandado estaba consignando el canon de arrendamiento por el monto convenido de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00), este juzgado acuerda la indemnización solicitada, pero no por el monto total requerido por la parte actora, sino por la diferencia dejada de pagar, durante las mensualidades comprendidos desde el 15 de marzo 2011 hasta el 15 de septiembre de 2014, última mensualidad vencida a la fecha en que fue ejecutada forzosamente la entrega material del bien inmueble arrendado, lo cual comprende cincuenta y cuatro (54) meses, que a razón de CINCO MIL OCHOCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 5.814,15) por cada mes arroja la cantidad de TRESCIENTOS TRECE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 313.964,10).
DE LA RECONVENCIÓN:
El ciudadano EDGAR MOLERO fundamentó la demanda reconvencional que el canon de arrendamiento inicialmente fue pactado en (Bs. 400.000,00) y fue aumentado en varias ocasiones, siendo el último alquiler la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00), equivalentes actualmente a (Bs. 2.500,00); que el arrendador ha venido incrementando el canon de arrendamiento, sin haber tenido a la mano una regulación de alquileres vigente hasta llegar al monto indicado de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00), cuya cantidad ha tenido que pagar ante los tribunales de consignaciones; que el demandante no acompañó a la demanda la regulación de alquileres anterior a la regulación de la cual se exige el cumplimiento en la presente causa y en la cual se fundamenta para exigir los aumentos distintos a los montos especificados en el contrato de arrendamiento, viciando de ilegalidad el presente proceso; por lo que procede a reconvenir al demandante y que este tribunal declare que existe incumplimiento por parte de “los demandantes” y desestime los pedimentos de la demanda principal y sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de los cánones de arrendamiento, pago de daños y perjuicios; y declare con lugar la reconvención y ordene al demandado reconvenido devolver los cánones de arrendamiento cobrados en exceso, con su correspondiente indexación monetaria, tomando en cuenta para ello los índices de precios al consumidor, publicados por el Banco Central de Venezuela, desde la celebración del contrato de arrendamiento hasta que se haga efectiva la sentencia definitiva, para lo cual solicita una experticia complementaria del fallo.
Al contestar la reconvención, la apoderada judicial de la parte actora reconvenida afirmó que rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho alegados en la reconvención. Que es cierto que no se acompañó al libelo la regulación anterior a la establecida en la Resolución Nº 00014237, del 10 de junio de 2010, pero también es cierto que los aumentos de alquiler fueron establecidos de mutuo acuerdo, lo cual se evidencia mediante los pagos mensuales del alquiler efectuados por el demandado.
Para decidir al respecto este juzgado observa que el reconviniente no afirmó que existiese una regulación previa del canon de arrendamiento y mientras ello no exista son válidos los aumentos convenidos por las partes. En el presente caso se evidencia que ambas partes admitieron que el canon de arrendamiento fue pactado inicialmente en la cantidad estipulada en el contrato suscrito el 28 de mayo de 2004, esto es, CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) y fue aumentado progresivamente hasta alcanzar la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00). En consecuencia, se declara que es improcedente la demanda reconvencional interpuesta, por cuanto no existen sobrealquileres que reintegrar. Así se decide.
Con fundamento en las precedentes consideraciones este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y de Ejecución de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuso el ciudadano RODOLFO PATIÑO contra el ciudadano EDGAR MOLERO, a quien se condena a lo siguiente:
1.1.: PAGAR a la parte actora, ciudadano RODOLFO PATIÑO la cantidad de CUARENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 40.699,05), por diferencia adeudada de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de agosto de 2010 hasta febrero de 2011, a razón de CINCO MIL OCHOCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 5.814,15) por cada mes.
1.2.: PAGAR a la parte actora, la cantidad de TRESCIENTOS TRECE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 313.964,10), por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados al arrendador, por estar ocupando el inmueble arrendado sin pagar debidamente los cánones de arrendamiento, durante las mensualidades comprendidos desde el 15 de marzo 2011 hasta el 15 de septiembre de 2014, última mensualidad vencida a la fecha en que fue ejecutada forzosamente la entrega material del bien inmueble.
No se condena en costas a la parte demandada en el juicio principal, por cuanto a la parte actora no le fue concedido todo lo solicitado en el petitorio, en interpretación del contenido del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda reconvencional que por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES interpuso el ciudadano EDGAR MOLERO contra el ciudadano RODOLFO PATIÑO.
Por cuanto la parte demandada resultó totalmente vencida en la demanda reconvencional, se le condena en costas procesales, en aplicación del artículo 274 eiusdem.
Visto que el presente fallo es dictado fuera del lapso legalmente previsto para hacerlo, se ordena su notificación a las partes.
Regístrese y publíquese, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada a los diecinueve (19) días del mes de febrero de dos mil quince (2015), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 204º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO

LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, fue registrada y publicada la anterior decisión, siendo las 3:25 p.m.
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

EXPEDIENTE Nº AP31-V-2011-000575.