TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, once de febrero de dos mil quince
204º y 155º
PARTE ACTORA EN DESALOJO: ULISES JOSE FARIAS YEGUEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 4.181.490.
REPRESENTACION JUDICIAL: LARIHELI EL JURI, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 48.826.
PARTE DEMANDADA: PAULO ALVES DA SILVA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº E-81.221.349.
REPRESENTACION JUDICIAL: CAROL LIS GRATERON GARRIDO Y MARY SOL GRATERON GARRIDO, Abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 50.427 y 26.741, respectivamente.
PARTE ACTORA EN RETRACTO: PAULO ALVES DA SILVA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº E-81.221.349.
REPRESENTACION JUDICIAL: CAROL LIS GRATERON GARRIDO Y MARY SOL GRATERON GARRIDO, Abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 50.427 y 26.741, respectivamente.
PARTE DEMANDADA EN RETRACTO: ULISES JOSE FARIAS YEGUEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 4.181.490.
REPRESENTACION JUDICIAL: LARIHELI EL JURI, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 48.826.
SENTENCIA DEFINITIVA
En el presente caso, nos encontramos en presencia de dos acciones , una por desalojo incoada por Ulises José Farias Yeguez contra Paulo Alves Da Silva y otra por retracto legal arrendaticio intentada por Paulo Alves Da Silva contra Ulises José Farías Yeguez y KIRPALANI C.A, que discurrían separadamente en este despacho, pero por virtud de la conexión entre ellas, fueron acumuladas y pronunciado el dispositivo del fallo en fecha 6 de febrero de 2.015,de conformidad con lo previsto en el artículo 79 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, siendo la oportunidad prevista en el artículo 121 de la Ley Para la Regularización y el Control de Los Arrendamientos de Vivienda el Tribunal procede a reproducir por escrito el fallo dictado el cual quedó plasmado en los términos que a continuación se expresan:
En primer lugar procede el Tribunal a pronunciarse respecto desalojo del inmueble destinado a vivienda, constituido por un apartamento distinguido con la letras y números B-01-C, que forma parte de la Torre B del Conjunto Habitacional denominado RESIDENCIAS BELLA VISTA situado en la Calle Este Sector Este de la Urbanización Manzanares que de acuerdo con lo afirmado en el libelo de la demanda es propiedad de la parte actora, basada en la necesidad que tiene de ocupar dicho inmueble.
Exponiendo en sustento de la pretensión deducida que el día 24 de diciembre de 2.004, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Paulo Alves Da Silva, cuya duración era de un año fijo contado desde el 15 de enero de 2.005 hasta el 15 de enero de 2.006 y al cual se le decidió poner fin por que ambas partes convinieron en no renovar al contrato y en relación a ello se le otorgó el goce de la prorroga legal, y es por ello que solicita al Tribunal condene a la parte demandada al desalojo del mismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 91 numeral 2 de la Ley Para la Regularización y el Control de los Arrendamientos de Vivienda para al desalojo del inmueble arrendado.
Frente a los hechos expuestos en sustento de la pretensión deducida, la parte demandada negó, rechazó y contradijo los alegatos efectuados por la parte actora y expuso que celebró contrato de arrendamiento con la firma KIRPALANI C.A, representada por Ulises Farias Yeguez.
Añadió que recibió una comunicación de la ex esposa de la parte actora, donde le notificó el inicio de la prorroga legal, pero que su representado seguía depositando el canon en la cuenta de Ulises Farias y este la retiraba hasta que un día se enteró que la cuenta había sido cerrada y es por ello que acudió a depositar los cánones en Tribunales.
Mencionó los juicios que han existido entre las partes, admitió y reconoció que existe una relación arrendaticia con Ulises Farias, en virtud de que aunque inicialmente fue suscrita con KIRPALANI, este continuó recibiendo los cánones de arrendamiento.
De los puntos sometidos al conocimiento de este Tribunal, observa que en el caso de autos, el fundamento fáctico de la pretensión deducida se contrae a la necesidad de ocupar el inmueble que aduce tener el ciudadano Ulises José Farias Yeguez teniéndose por admitidos además la condición de propietario que ostenta sobre el inmueble objeto de la demanda por la adjudicación realizada, así como la existencia de la relación arrendaticia que le vincula a la parte demandada, requisitos indispensables para la declaratoria de procedencia del desalojo accionado.
Al respecto debe señalarse que el parágrafo único de la disposición contenida en el artículo 91 de la Ley Para la Regularización y el Control de los Arrendamientos de Vivienda precisa que cuando el desalojo se base en la causal prevista en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo con prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. De manera que, la procedencia de la causal invocada por la parte actora, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, está estrechamente condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente las razones fundadas que se tienen para obtener esa desocupación, pues, si bien es cierto, que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente, el artículo 2 de nuestra carta fundamental establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de derecho y de justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político, siendo importante además destacar que en lo que se refiere el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, han sido dictadas normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 2 de la Ley Para la Regularización y El Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En tal sentido el artículo 91 de La Ley Para la Regularización y el Control de Arrendamientos de Vivienda precisa: “Sólo Procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento cuando la acción se fundamente en las siguientes causales: 2.- En la necesidad justificada que tenga el propietario o cualquiera de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado”.
En concordancia con lo anterior, el parágrafo único de la citada norma establece que en el caso del desalojo por necesidad, el propietario deberá demostrarlo con prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial, circunstancia fáctica que no fue demostrada por la parte actora, pues las documentales aportadas no hacen surgir en quien aquí sentencia la plena convicción de encontrarse plenamente demostrada la necesidad aducida. Así, es ilógico deducir de una inspección judicial que una determinada persona vive en un inmueble determinado y que los bienes que se encuentran dentro del mismo pertenecen a esa persona, pues evidentemente a través de la inspección judicial el funcionario hace constar por escrito, lo que percibe para el momento de su evacuación, pero resulta ilógico afirmar la ocurrencia de hechos que no pueden ser acreditados a través de la inspección, tales como la constatación de que dicho ciudadano se encuentra viviendo en el inmueble en forma permanente y absoluta, ni es posible determinar por vía de inspección a quien o a quienes pertenecen los bienes que para el momento de practicarse la inspección se encuentren dentro del inmueble y con relación a las testimoniales evacuadas, estas deben ser desechadas por que en opinión de quien aquí decide, han debido ser rendidas con su debido control y contradicción, por tanto, es forzoso desechar el desalojo accionado y así expresamente se decide.
En lo que se refiere al Retracto legal arrendaticio incoado por el ciudadano Paulo Alves Da Silva el Tribunal pasa a pronunciarse en los siguientes términos:
En primer lugar corresponde a este Tribunal pronunciarse previamente respecto a la perención de la instancia que fue solicitada por la representación judicial de la parte demandada, en base al argumento de haber transcurrido mas de treinta días entre diferentes actuaciones realizadas en el expediente:
En este aspecto observa el Tribunal que la presente demanda fue admitida en fecha 19 de mayo de 2.009 y en fecha 25 de mayo la parte actora dio cumplimiento a las formalidades exigidas para gestionar la citación de la parte demandada, desechándose por improcedente la petición realizada en este sentido, pues la actora pago los aranceles y suministró las copias para la compulsa en un plazo menor a 30 días, con lo cual se determina el cumplimiento de sus obligaciones legales tendentes a lograr la citación de la parte demandada.
En ese orden de ideas, debe señalarse que el hecho de comparecer la parte actora al Tribunal de la Causa, gestionar lo pertinente a la expedición de las copias para la elaboración de la compulsa y pagar los aranceles al alguacil para su traslado dentro del lapso de treinta días contados a partir de la admisión de la demanda, es suficiente para interrumpir el lapso de perención breve de la instancia; siendo importante precisar que el hecho que la citación no pueda materializarse dentro de ese lapso, en modo alguno implica el decaimiento de la instancia, pues para ello es necesario que el demandante no haya cumplido con las obligaciones de impulsarla, hecho que no se determina de las actas procesales y respecto a las restantes actuaciones, para que pudiera operar la perención que en este caso sería la anual, era necesario que durante el lapso de un año, la parte actora no hubiera realizado actuación procesal alguna encaminada a lograr efectivamente la citación, hecho que tampoco se constata de las actas procesales de cuyo análisis se puede evidenciar que entre una y otra actuación no llegó a materializarse el lapso señalado, por tanto, es forzoso para quien aquí decide desechar por improcedente la perención solicitada y así se decide.
En lo que se refiere al fondo, pretende la parte actora su derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio basado en su condición de arrendatario del apartamento distinguido con la letras y números B-01-C, que forma parte de la Torre B del Conjunto Habitacional denominado RESIDENCIAS BELLA VISTA situado en la Calle Este, Sector Este de la Urbanización Manzanares, por contrato de arrendamiento suscrito en el año 2.004 con la firma KIRPALANI C.A; representada por el ciudadano Ulises José Farias Yeguez, cuya duración de acuerdo con sus afirmaciones fue pactada inicialmente por el plazo de un año, pero por efectos de la tácita reconducción se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado; pero estando en plena vigencia el contrato, en fecha 15 de mayo de 2.008, la firma KIRPALANI C.A trasladó la propiedad del inmueble al ciudadano Ulises José Farias Yeguez, sin haber agotado la preferencia ofertiva prevista en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tanto, sostiene que al tener mas de dos años como inquilino del inmueble objeto del retracto, encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; haberse transmitido a un tercero la propiedad del inmueble sin haberse agotado la preferencia ofertiva y además haber tenido conocimiento de esa negociación el día 30 de abril de 2.009, está plenamente facultado para ejercer la citada acción y es por ello que en su petitorio señala al Tribunal que acude a demandar a la firma KIRPALANI C.A y a ULISES JOSE FARIAS YEGUEZ, para que convengan o el Tribunal los condene:
A que no cumplieron con el procedimiento de ofertar el inmueble que ocupa en condición de inquilino; Que la firma KIRPALANI C.A, transmitió al ciudadano Ulises José Farias Yeguez mediante documento protocolizado ante el Registro Público en fecha 15 de mayo de 2.008 el citado apartamento.
Que como consecuencia de los hechos anteriores se anule la transmisión que hiciera KIRPALANI C.A, a ULISES JOSE FARIAS y como consecuencia del retracto legal que ejerce se le subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, para lo cual ofrece restituir la suma acordada en la negociación.
Frente a los hechos expuestos, la representación judicial de la parte demandada alegó la perención de la instancia, negó, rechazó y contradijo todas y cada uno de los argumentos expuestos por la actora; admitió expresamente la celebración del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24 de diciembre de 2.004 y admitió que efectivamente el inmueble objeto de la demanda fue adjudicado a la parte demandada, de tal suerte que, estos hechos no pasaron a formar parte de lo controvertido, pero añadió a su excepción que la relación arrendaticia es con Ulises José Farias y no con KIRPALANI, en virtud de haber acordado las partes dar por terminado el contrato en fecha 15 de enero de 2.006, exponiendo además que la parte actora no tiene derecho al retracto por no haber demostrado su solvencia.
De los hechos expuestos por las partes, se determina que el mérito de la controversia se circunscribe a determinar la procedencia en derecho del retracto legal accionado, al pasar a formar parte de lo controvertido la solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles para la fecha de la negociación, requisito indispensable para la procedencia del mismo, así como la procedencia de la norma en virtud del tipo de negociación realizada.
Así se observa en primer lugar que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 42 de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, en concordancia con el 131 de la Ley Para La Regularización y el Control de los Arrendamientos de Vivienda, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario, de que le sea ofrecido en venta el inmueble que ocupa, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y tenga mas de dos años en esa condición.
En ese orden de ideas, debe señalarse que la notificación de enajenación del inmueble al inquilino es una obligación legal del arrendador, de tal manera que, esa falta de notificación hace surgir una consecuencia jurídica sancionatoria, que otorga al arrendatario el derecho de retraer previsto en el 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, norma que se encuentra en sintonía con el 130 de la Ley Para La Regularización y el Control de los Arrendamientos de Vivienda, conforme al cual, ante la falta de notificación de enajenación del inmueble, el arrendatario tiene el derecho de subrogarse en las mismas condiciones que fueron estipuladas en el documento traslativo de la propiedad, siempre y cuando este solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, haya tenido mas de dos años en condición de arrendatario y satisfaga las condiciones del propietario.
Por otro lado, en cuanto a la negociación realizada, observa el Tribunal que el traslado de la propiedad tuvo lugar por adjudicación que del mismo hizo el representante de la propietaria, en virtud del proceso de liquidación al cual fue sometida, situación fáctica perfectamente subsumible en el supuesto de hecho previsto en la norma, pues el derecho de adquirir mediante el retracto no sólo surge por la realización de la venta, sino por cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad, por tanto, es forzoso desechar lo aducido en este sentido.
Siguiendo con los hechos controvertidos y tomando en consideración que los medios de prueba tienen como fin primordial hacer surgir en el Juzgador la plena convicción de ser ciertos los hechos que fueron afirmados, el Tribunal constata que de las probanzas aportadas por las partes, en especial del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24 de diciembre de 2.004, del documento de fecha 15 de mayo de 2.008, de las consignaciones realizadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción judicial, que el arrendatario para la fecha del traspaso de la propiedad tenía más de dos años en esa condición, que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para la fecha de interposición de la demanda, hecho que además fue expresamente admitido por la representación del demandado; siendo importante precisar que ha sido criterio reiterado de la Jurisprudencia Patria, que la solvencia que exige la Ley es para el momento que se ejerce el retracto; por tanto es forzoso desechar lo alegado por la parte demandada en cuanto a que no pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que se hicieron exigibles a partir del año 2.013, de tal modo pues que, en opinión de quien decide, se encuentran cumplidos los supuestos fácticos de procedencia del retracto accionado y en razón de ello es forzoso declarar con lugar la demanda incoada por PAULO ALVES DA SILVA contra KIRPALANI C.A y ULISES JOSE FARIAS YEGUEZ.
En consecuencia, PAULO ALVES DA SILVA., queda subrogado en los derechos del adquirente ciudadano ULISES JOSE FARIAS YEGUEZ, en las mismas condiciones en que éste adquirió el apartamento distinguido con el Nº B-01-C, ubicado en el Planta 1 de la Torre B de Conjunto habitacional denominado Residencias Bella Vista, situado en la Calle Este de la Urbanización Manzanares, el cual tiene un área aproximada de noventa y cuatro con ochenta y un decímetros cuadrados (94,82 Mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos : Norte: Con la fachada norte de la Torre B; SUR: Con el apartamento B-1-D; ESTE: Con la fachada Este de la Torre B y OESTE: Con el apartamento B-1-A, vacíos detrás de los ascensores y hall de circulación, con sus respectivos puestos para estacionamiento de vehículos, identificados con los números 197, 219 y 235, el cual fue adjudicado mediante documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 22, Tomo 12 del Protocolo Primero, previo el pago por parte de la actora de la suma acordada en dicha negociación. Así se decide.
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR EL DESALOJO incoado por ULISES JOSE FARIAS YEGUEZ CONTRA PAULO ALVES DA SILVA y CON LUGAR el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoado por PAULO ALVES DA SILVA contra KIRPALANI C.A Y ULISES JOSE FARIAS YEGUEZ.
Queda condenada la parte perdidosa en ambas acciones, al pago de las costas procesales. Así se establece.
Dado, firmado, sellado y publicado en la Sede de este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once días de febrero de 2.015
LA JUEZ TITULAR
LETICIA BARRIOS RUIZ
LA SECRETARIA
MARINA SANCHEZ GAMBOA,
En esta misma fecha, siendo las se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
MARINA SANCHEZ GAMBOA,