TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

ASUNTO: AP31-V-2013-000903

En el juicio por resolución de contrato de arrendamiento seguido por el ciudadano ENRIQUE MAIMONE PRIETO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.937.857, actuando en su propio nombre y en representación de las ciudadanas Raquel Maimone de Croce y Gisela Maimone de Méndez, representados judicialmente por los abogados Yaritza Aguilar y Ángel Hernández, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 118.964 y 81.467, en ese orden, contra el ciudadano ANTONIO CRESTELO MÉNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.152.621, representado judicialmente por la abogada Veriuska Almeida, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 90.966, que se tramita por las disposiciones relativas al procedimiento oral, conforme a las previsiones del artículo 43 del Decreto Con Fuerza y Rango de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. El 23 de febrero de 2015, se celebró la audiencia de juicio con la presencia de la parte actora reconvenida y su apoderado judicial.
PRIMERO
La sentencia en el procedimiento oral debe redactarse en términos claros, precisos y lacónicos, sin necesidad de narrativa ni de trascripción del contenido de los documentos que consten en el expediente, según lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
La parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado pactado con el demandado sobre un local comercial, destinado al ramo de ferretería. Alegó que el arrendatario vendió el fondo de comercio. Que se han realizado reformas al local sin autorización del arrendador y que se ha cedido el contrato sin el consentimiento previo por escrito del demandado.
Por su lado, el demandado admitió la existencia del contrato desde el año 1978; negó la venta del fondo de comercio; negó la presencia de nuevos ocupantes e indicó que las reparaciones se encuentran autorizadas en la cláusula séptima del contrato. Alegó la falta de cualidad del actor para intentar el juicio. Que la única propietaria del inmueble arrendado era la ciudadana Margarita Prieto de Maimones. Que en el contrato contenido en documento privado firmado el 01-01-2012, el ciudadano Enrique Maimone Prieto, actuó mediante poder otorgado por la propietaria y al ésta fallecer el 15-09-2012, el mismo se extinguió, por lo que carece de cualidad.
Asimismo, reconvino a la parte actora a los fines que convenga o sea condenada al cumplimiento del contrato, respecto a que se le reconozca el derecho a la prórroga legal de tres (3) años, de acuerdo a lo dispuesto en el literal “d” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Mientras tanto la parte actora alegó que no tenía derecho a la prórroga legal en razón de lo dispuesto en el artículo 40 eiusdem, dado que se encontraba incurso en el incumplimiento de sus obligaciones como arrendatario.
SEGUNDO
En cuanto a la falta de cualidad, tenemos que la misma se define como la necesaria relación lógica entre la persona que la ley autoriza para actuar en casos determinados y contra quien se ejerce y aquella que la ejercita en el caso concreto y contra quien se hace. En este caso, de lo dicho por la propia parte, se cuestiona dicha cualidad dado que el poder con el que el actor actuó se extinguió por causa de la muerte de su otorgante, que ciertamente es una causal de extinción del mandato.
Sin embargo, a la extinción de los mandatos por muerte de su otorgante tiene efectos hacia el futuro y no para los negocios o actos ya cumplidos, como en el caso de autos. Además, consta tanto en Certificación de Solvencia de Sucesiones como de Declaración de Únicos y Universales Herederos, que el actor es sucesor de su señora madre Margarita Prieto de Maimones junto con otras dos hermanas, quienes le otorgaron poder para actuar en este juicio. Además, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1163 del Código Civil, se presume que una persona contrata para sí y para sus herederos y causahabientes, a menos que se haya convenido en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato. Siendo así, el actor tiene cualidad para actuar en este juicio.
TERCERO
En cuanto al mérito, tenemos que la parte actora alegó que el arrendatario hizo reformas no autorizadas y cedió o subarrendado el inmueble sin su consentimiento.
En este sentido se advierte que el arrendatario tiene dos obligaciones principales: pagar la pensión convenida y servirse de la cosa como un buen padre de familia, según lo dispuesto en el artículo 1592 del Código Civil.
De acuerdo a lo pactado en la cláusula séptima del contrato, el arrendatario debía realizar las reparaciones menores que requiriese el inmueble, como pinturas interiores, reposición de vidrios, reparaciones de paredes, acondicionamiento de los servicios sanitarios, tuberías, llaves e instalaciones eléctricas y cualquier otro cuyo costo no implique un costo equivalente al 60 % de la pensión pactada. Estas reparaciones menores se hacen a objeto del buen funcionamiento del inmueble a los fines contratados.
No obstante ello, si las actividades tienden a la modificación de la estructura del inmueble, ya no hablamos de una reparación sino de una reforma, pues cuando se repara, se restablece las condiciones de funcionalidad de la misma estructura existente sin que cambien su esencia.
Consta inspección hecha al inmueble el 28 de diciembre de 2012, por la Notaría Pública Vigésimo Quinto del Municipio Libertador, donde dejó constancia que se trataba de un local de un solo ambiente, con un cuarto de baño sin piezas, piso rústico, obreros rompiendo el piso, techo cielo raso y puerta metálica plegable; la existencia de cuatro mostradores; no existencia de bienes muebles que indicasen el funcionamiento de una ferretería; existencia de materiales como cerámica, pego y vidrios; que se encontraba presente el ciudadano Juan Carlos Campos, persona que efectuaba las remodelaciones del inmueble.
Consta informe del 11 de enero de 2013, del Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital sobre el inmueble arrendado donde, entre otras cosas, se indicó que en la planta baja del mismo y sobre el techo se colocó una capa de cemento recubierta con un manto asfáltico, constatándose el pandeo y su desnivel así como la colocación de una malla de cabilla que pudiese causar el colapso del techo y que para el momento de la inspección, se observó un proceso de remodelación.
Consta acta relativo a inspección judicial efectuada por el Juzgado Décimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 10 de enero de 2013 donde, entre otros hechos, señaló que el inmueble se encontraba en remodelación, destacando la existencia en su interior de materiales de construcción como pego, cemento, dry wall, cerámica, luminarias y cielo raso en elaboración.
Consta asimismo, informe rendido el 01 de diciembre de 2014, por el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, Subdelegación Simón Rodríguez, donde indicó que el 28 de diciembre de 2012, se hicieron presentes en su sede, la parte actora y el ciudadano Juan Carlos Campos (junto a su abogada Veriuska Almeida), donde se les atendió en el Departamento de Asesoría Jurídica y se dejó constancia en el Libro de Consultas, que el Sr. Campos compró 80% de las acciones de la Ferretería Pedroza al Sr. Crestelo.
De las pruebas aportadas, se evidencia que efectivamente en el inmueble se estaban realizando reformas o remodelaciones, sin que conste en autos el consentimiento de la parte arrendadora. Ello no puede ser considerado como las reparaciones menores para lo cual se había autorizado al arrendatario, pues las mismas habían sido calificadas y son aquellas tendentes a mantener el efectivo funcionamiento del inmueble a los fines del desarrollo de la actividad comercial para lo cual se contrató, pero que en modo alguno pudiesen modificar su estructura, como en el caso de autos, por lo que tales hechos se subsumen dentro de la causal alegada como motivo de la resolución.
Además, se evidencia a través de la inspección efectuada por la Notaría Vigésima Quinta del Municipio Libertador al inmueble y del informe rendido por el CICPC, que frente a los trabajos de remodelación se encontraba el ciudadano Juan Carlos Campos, por haber comprado el 80” de las acciones de la ferretería que funcionaba en el inmueble arrendado, con lo cual se tiene que el ciudadano Antonio Crestelo Méndez, le cedió los derechos derivados del contrato de arrendamiento, muy a pesar que según lo pactado en el último de los contratos y vencido el 01 de enero de 2013, era intuito personae, por lo que el arrendatario no podía cederlo ni traspasar los derecho derivados del citado contrato, sin la autorización previa del arrendador, por lo que al haberlo hecho así violentó una disposición contractual que se subsume como causal alegada para la resolución del contrato.
Se reitera que el arrendatario tiene dos obligaciones principales: pagar la pensión convenida y servirse de la cosa como un buen padre de familia, según lo dispuesto en el artículo 1592 del Código Civil, de allí que debe usar la cosa arrendada en la forma pactada sin excederse de lo convenido con el arrendador, caso contrario ante el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales, debe soportar las consecuencias, puesto que en los contratos bilaterales si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede solicitar judicialmente su resolución con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos, tal como lo prevé el artículo 1167 del Código Civil.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1133 eiusdem, “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado y en caso de no ejecutar sus obligaciones debe correr con las consecuencias contractuales y legales, que en este caso viene dado por la resolución del contrato de arrendamiento.
CUARTO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, en la oportunidad de la audiencia de juicio declaró: PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad alegada por la parte demandada reconviniente. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento del local comercial, intentado por el ciudadano ENRIQUE MAIMONE PRIETO, contra el ciudadano ANTONIO CRESTELO MENDEZ. TERCERO: RESUELTO el contrato de arrendamiento pactado entre las partes, y en consecuencia, Se CONDENA a la parte demandada reconviniente a hacerle entrega a la parte actora reconvenida, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por el local comercial distinguido con el Nº 1, que forma parte de la casa Quinta denominada Choroní, ubicada en la calle Pedroza de la Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital. CUARTO: SIN LUGAR la reconvención formulada por la parte demandada reconviniente. QUINTO: SE CONDENA en costas tanto de lo principal como de la reconvención a la parte demandada reconviniente, de conformidad con lo previsto el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
Publíquese, regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de febrero de 2015. Años: 204º de la Independencia y 156º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSE GUERRA,
LA SECRETARIA,

TABATA GUTIERREZ.
En la misma fecha, siendo las, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

TABATA GUTIERREZ.