TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, tres de febrero de dos mil quince
204º y 155º
ASUNTO: AP31-V-2013-001409
PARTE DEMANDANTE: KEILA JOSEFINA RAMIREZ JOTA, titular de la cédula de identidad Nº V 6.502.056.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadano CARLOS OCHOA RODRIGUEZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 41.085.-
PARTE DEMANDADA: ciudadano ALEXANDRA OTALVARO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 15.131.567.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano ALFONSO MARTIN BUIZA, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 78.345 (defensor ad litem).
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA
SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-
-BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS-
Se inició la presente controversia mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas (U.R.D.D), en fecha 20 de Septiembre del 2013, por el ciudadano CARLOS OCHOA RODRIGUEZ, venezolano, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 41.085, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadana KEILA JOSEFINA RAMIREZ JOTA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 6.502.056, mediante el cual demandó a la ciudadana ALEXANDRA OTALVARO por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.-
Entre otras cosas, señala la parte actora en su escrito libelar que su poderdante es propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda en el construido, distinguida con el Nro. 6-B-9 que forma parte del Sector 6, del Sector 6, situada en la Urbanización Ciudad Residencial la Rosa en jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora del Estado Bolivariana de Miranda, Parroquia Guatire; Que dicho inmueble fue puesto a la venta por la propietaria a finales de 2012 por intermedio de los ciudadanos Pedro Augusto Rivero Fernández y al ciudadano Héctor Fragachan, de quienes se desconoce su dirección de domicilio para ser ubicados, quienes fungieron como Intermediario, sin poseer estos alguna exclusividad o autorización de negociación directa, sus funciones solamente eran encontrar un comprador, ya que su representada vive en la ciudad de Porlamar, Estado Nueva Esparta, Isla Margarita, en el mes de Abril de 2012, se presenta la ciudadana Alexandra Otalvaro, quien manifiesto estar interesada en adquirir el inmueble , y quien ofreció realizar la compra de contado, de una forma inusual y sin ninguna autorización de su representada, el ciudadano Pedro Rivero, antes identificado recibe manos de la presunta compradora la cantidad de treinta Mil Bolívares con Cero céntimos (Bs.30.000,00) en cheque girado a su nombre, siendo estos totalmente ilegal e irregular al no estar este ciudadano autorizado por su mandante para recibir cantidades de dinero y menos a su propio nombre y beneficio, como se evidencia en copia del instrumento cambiario (cheque) que se anexa a la demanda marcado “C” identificado con el Nro. 27595382, girado contra la cuenta corriente Nro. 01340339283393174645, del Banesco, con fecha 03 de mayo de 2013 siendo el cheque endosable y a nombre de Pedro Rivero, el único beneficiario; Que su mandante en fecha 21 de mayo de 2013, su mandante logra trasladarse desde el Estado Nueva Esparta a la cuidad de Caracas según ticket reo Nro. 0523934517581, que se anexa marcada “D”, para firmar la supuesta compra venta directamente ante el Registro del Municipio Zamora del Estado Miranda, ya qe la oferta de la compradora era realizar la negociación como Compra de Contado, siendo la sorpresa para su mandante que fue trasladada por los presuntos intermediarios de la negociación a la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual se encuentra ubicada en la urbanización Bella Vista, Municipio Libertador del Distrito Capital, diagonal al hospital Pérez Carreño, cosa muy extraña en virtud que el inmueble objeto de la negociación esta ubicada en la Parroquia Guatire, Jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, donde supuestamente reside también la presunta compradora y donde se encuentra registrado dicho inmueble, encontrándose en la notaria todas las partes, es cuando la presunta compradora manifiesta que no posee dinero para hacer la compra de contado y le presenta a su representada tres (3) cheques por la cantidad de Trescientos Veinte Mil Bolívares con cero Céntimos (Bs. 320.000,00) identificados de la siguiente forma, uno por la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (BS. 50.000,00) cheque de gerencia Nro. 32016829 girado contra la cuenta corriente del Banco Mercantil Nro. 01050739172739016829, otro por la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares, cheque de gerencia Nro. 33950798 girado contra la cuenta corriente del Banco Banesco Nro.0134339292129210001 y el último pero mal hecho en su monto en letra por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO (BS.50.000,00) cheque personal Nro. 110000311 girado contra la cuenta corriente de la compradora ALEXANDRA ATALVARO, del banco de Venezuela Nro. 01020684760000004802 todos a favor de su representada los que se anexan en copia marcado “E”, sumando al monto recibido por el intermediario Pedro Rivero, de forma ilegal sumaria el 50% del valor acordado para la venta, estos cheques tampoco fueron entregados a la ciudadana Keila Ramírez Jota, la vendedora, ya que al leer el contenido de la Opción de Compra Venta que iban a suscribir en dicha notaría solo hacia referencia a unos Treinta Mil Bolívares Con Cero Céntimos (BS.30.000,00), que ella en esa fecha aun no había recibido, es cuando los presuntos intermediarios, le presentan en fecha 03 de mayo de 2013, estaba en el Estado Nueva Esparta como consta de justificativo autenticado por ante la Notaría Publica Primera de Porlamar del Estado Nueva Esparta de fecha 10 de julio de 2013; Que el cheque de Treinta Mil Bolívares (BS.30.000,00) fue entregado a favor de Pedro Rivero, quien no tenia ninguna autorización o mandato para recibir dinero por la negociación y menos a nombre propio por una presunta venta; que Luego de una fuerte discusión su cliente se ve forzada contra su voluntad de suscribir la opción de compra venta, en la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de mayo de 2013 anotado bajo el nro. 05, tomo 56 de los libros llevados por esa notaria de los libros llevados por esa Notaría, siendo habilitado para tal fin el tiempo necesario para el otorgamiento del documento ya que el mismo no había sido presentado previamente; Que según la cláusula Segunda del contrato de opción de Compra venta la optante compradora se obligó a comprar el inmueble anteriormente identificado mediante el pago del precio convenido que asciende a la suma de setecientos Mil Bolívares (BS.700.000,00) dentro del plazo improrrogable de cuarenta y cinco días, a partir de la autenticación del presente documento, que el pago citado en la cláusula décima segunda será hecho por la optante compradora de la siguiente manera, la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) mediante cheque Nro. 27595382 perteneciente a la cuenta corriente Nro. 01340339283393174645, del banco Banesco de fecha de 03-05-2013 y la suma de Seiscientos Setenta Mil Bolívares (Bs.670.000,00) en la fecha en la cual se otorgará el documento de venta definitivo ante el Registro Inmobiliario Correspondiente; Que luego de la autenticación de la compra venta y en vista de las irregularidades que rodearon dicho otorgamiento se intentó realizar contacto con los intermediarios para que hicieran la entrega del dinero que habían recibido a nombre del ciudadano PEDRO RIVERO en calidad de garantía de la negociación según contenido de la cláusula tercero de dicho documento, y no fue así hasta el 10 de junio de 2013 cuando de forma fraccionada entregaron ambos intermediarios el dinero a su representada como se evidencia de copia de cheque Nro. 12846630 girado contra la cuenta corriente Nro. 01340368613681057543 de Pedro Augusto Rivero Fernández y beneficiaria Keila Ramírez igualmente se intento renegociar con la presunta compradora para invalidar la opción de compra venta por los vicios en su otorgamiento, por haber sido forzada bajo amenaza para que firmara y al ser engañada en la forma de la negociación y toda vez que fue imposible de realizar algún contacto con la presunta compradora, dejando entonces transcurrir el plazo establecido para la protocolización de la venta en espera que se manifestara la ciudadana Alexandra Otalvaro; que desde la fecha de autenticación de la opción de compra venta el 21 de mayo de 2013 debía ser pagado el monto pendiente de la negociación para su protocolización el 05 de julio de 2013, lo que no ocurrió y sin que la presunta compradora se haya comunicado con su representada o hay manifestado su intención en continuar dicha negociación debemos ratificar que hasta el presente han transcurrido mucho mas de 45 días establecido en la cláusula segunda estando evidentemente vencido el plazo de la negociación, que es por lo que procedió a demandar a la ciudadana ALEXANDRA OTALVARO, antes identificada, por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, para que convenga o sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:
Primero: al Otorgamiento del finiquito por RESOLUCION DEL CONTRATRO DE COMPRA VENTA DEL INMUEBLE, antes identicazo: Segundo: a recibir en contraprestación por dicha RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, lo acordado en la Cláusula Séptima del contrato en comento como cláusula penal por incumplimiento por parte de la Optante Compradora la cantidad de Bs. 27.000,00, por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados a su representada en la operación fallida de compra venta;
Tercero: en el pago de las costas y costos del presente juicio, asi como de los honorarios profesionales de abogado.-
Admitida la demanda en fecha 25 de septiembre del 2013, por el procedimiento Oral, presentada por el CARLOS OCHOA RODRIGUEZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 41.085, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana KEILA JOSEFINA RAMIREZ JOTA, titular de la cédula de identidad Nº V 6.502.056, para que comparezca por el Tribunal dentro de los VEINTE (20) días de Despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, previo el transcurso de un (1) día continuo que se le concede como término de la distancia, en virtud de estar domiciliada en Guatire, estado Miranda, a objeto que de contestación a la demanda por Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta interpuesta en su contra por la ciudadana KEILA JOSEFINA RAMIREZ JOTA, u oponga las defensas que crea convenientes dentro de las horas comprendidas por el Tribunal para despachar de 8:30 a.m. a 3:30 p.m., librándose la compulsa junto el exhorto respectivo en fecha 14-10-2013.-
En fecha 26 de febrero del 2014, se recibió Oficio Nº 2860-107, de fecha 5 de febrero de 2014, proveniente del JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, mediante la cual remiten comisión cumplida, constante de veinticuatro (24) folios útiles.-
Cumplidos los trámites de publicación, fijación y consignación de carteles; y, vencido el lapso concedido a la demandada para darse por citada sin que lo hubiere hecho, se le designó Defensor Ad-litem en la persona del Dr. ALFONSO MARTIN BUIZA.-
En fecha 12 de mayo de 2014, se dictó auto mediante el cual, se ordenó la notificación del abogado en ejercicio ALFONSO MARTIN BUIZA, a los fines de que compareciera por ante este Tribunal, a dar aceptación o excusa al cargo de Defensor Ad-Litem, recaído en su persona, y en el primer caso presente el juramento de ley.
En fecha 21 de mayo de 2014, compareció el abogado ALFONSO MARTIN BUIZA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 78.345, y consignó diligencia mediante la cual dio por notificado y dio aceptación al cargo de Defensor Ad Litem recaído en su persona jurando cumplirlo bien y fielmente, renunciando al lapso de comparecencia.
En fecha 04 de junio de 2014, se libró compulsa dirigida al abogado ALFONSO MARTÍN BUIZA, en su carácter de Defensor Ad-Litem de la parte demandada, tal y como fuera solicitado por la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia de fecha 28 de mayo de 2014; siendo la misma entregada por ante la Oficina de Alguacilazgo adscrita a este Circuito Judicial en fecha 09 de junio de 2014.
En fecha 8 de julio de 2014, el ciudadano Felwil Campos, en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, consignó mediante diligencia, Boleta de Notificación debidamente firmada por el abogado ALFONSO MARTÍN BUIZA, dejando expresa constancia de haber citado al abogado Alfonso Martín Buiza, en su carácter de defensor ad litem de la parte demandada.-
En fecha 9 de julio del 2014, se recibió diligencia, constante de un (1) folio útil sin anexos, presentada por el Abogado, Carlos Ochoa Rodríguez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 41.085, actuando en su carácter de apoderado Judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó se libre la compulsa de citación al defensor ad litem.-
En fecha 14 de julio del 2014, se dictó auto mediante el cual se instó al abogado CARLOS OCHOA RODRÍGUEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 41.085, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, a tramitar la citación del Defensor Ad Litem designado a la parte demandada por ante la oficina de alguacilazgo adscrita a este Circuito Judicial, ya que la compulsa respectiva fue librada el día 4 de junio del año en curso.-
En fecha 4 de agosto del 2014, el Alguacil Adscrito al Circuito Judicial, ciudadano OMAR HERNANDEZ, consignó recibo de citación, debidamente firmado por el Abogado Alfonso Martín, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada.-
Siendo la oportunidad legal correspondiente, en fecha 06 de Octubre del 2014, compareció el abogado Alfonso Martín Buiza, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 78.345, y consignó escrito de contestación a la demanda, en donde –entre otras cosas- procedió de manera genérica a negar, rechazar y contradecir la demanda en todas y cada una de sus partes incoada en contra de su defendida, por cuando alega que su representada no incumplido con su obligación que menciona en el libelo de demanda, y al respecto señala que fueron cumplidas todas las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento y el incumplimiento sobreviene por parte de la parte actora ya que el mismo se debió a su incomparecencia al momento de protocolizar el documento por ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Zamora del Estado Miranda. Asimismo negó rechazó y contradijo que deba cancelar las costas procesales del presente juicio. Por ultimo negó que deba pagar a su mandante la cantidad de Veintisiete Mil Bolívares (Bs.27.000,00) por una indemnización de daños y perjuicios que nunca se causaron, ya que como expresó la operación fallida de compra venta se debió a su incomparecencia.-
En fecha 15 de Octubre del 2014, se dictó auto mediante el cual el Tribunal actuando de conformidad con lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente al de hoy, a las 10:00 a.m., con el objeto que tenga lugar la Audiencia Preliminar en la presente causa.
En fecha 22 de Octubre del 2014, siendo las 10:00 a.m., fecha y hora para que tenga lugar la audiencia preliminar fijada por auto de fecha 15/10/2014, compareció a dicho acto el abogado CARLOS E. OCHOA RODRÍGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 41.085, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte Actora, y ratificó las pruebas consignadas junto al escrito libelar, para lo cual consignó escrito constante de dos (02) folios útiles sin anexos, Seguidamente el Tribunal una vez oída la exposición realizada por la parte actora, se reservó el lapso procesal correspondiente a tenor de lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, para establecer por auto razonado la fijación de los hechos y los límites de la presente controversia.-
En fecha 28 de Octubre del 2014, se dictó auto mediante la cual se fijaron los hechos controvertidos en la presente causa de Resolución de Contrato de Opción de compra venta que incoara KEILA RAMIRE JOTA en contra de ALEXANDRA OTALVARO. Asimismo en atención a lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se abrió la causa a pruebas por cinco (05) días de despacho siguientes, a los fines que las partes promuevan sus respectivas pruebas sobre el mérito de la causa.
Abierto el juicio a pruebas la parte actora ejerció dicho derecho, consignando en fecha 5 de Noviembre de 2014, escrito de pruebas en el cual reprodujo el mérito favorable a los autos en todo lo que le favorezca a su representado, y ratifico el escrito presentado en fecha 22 de octubre del 2014, en la audiencia preliminar.-
En fecha 10 de Noviembre del 2014, se dictó auto mediante el cual en virtud de que ambas partes consignaron escritos de pruebas y sus anexos, se admitieron las mismas, salvo su apreciación en la definitiva; de conformidad con lo establecido en el artículo 869 último aparte del Código de Procedimiento Civil, se fijó el trigésimo (30) día de despacho siguiente al de hoy, a las 10:00 a.m., para que tenga lugar la audiencia de juicio.
En echa 19 de Enero del 2015, siendo las 10:00 de la mañana, se celebró la audiencia de juicio. Se dejó constancia que sólo compareció el apoderado judicial de la parte actora. Asimismo se declaro CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Opción de Compra venta intentara la ciudadana KEILA JOSEFINA RAMIREZ JOTA en contra de la ciudadana ALEXANDRA OTALVARO, ya identificados al inicio de este fallo, en consecuencia se Resuelve el contrato de Opción de Compra venta de fecha veintiuno (21) del mes de mayo de dos mil trece (2013) autenticado por la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserta bajo el nro. 05, Tomo 56, en consecuencia se condeno a la parte demandada a pagar la cantidad de Veintisiete Mil Bolívares Exactos (BS.27.000,00) por concepto de ejecución de la cláusula penal. Asimismo se condeno a la parte demandada al pago de las costas por haber resultado vencida en el presente juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento civil. Asimismo se le señaló a la parte actora que el tribunal dispone de un plazo de diez días de despacho para extender por escrito el fallo completo para ser agregado al presente expediente.
Estando dentro del lapso establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a extender por escrito el fallo completo y agregarlo al expediente correspondiente.-
II
DE LAS PRUEBAS
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
1.- Documento de Propiedad a nombre de Keila Josefina Ramírez Jota de una vivienda en el Conjunto Residencial la Campiña debidamente inscrito en el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 10 de noviembre de 2010 bajo el Nro. 2010.1828, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el nro.237.13.11.11.1803 correspondiente al folio real del año 2010 código catastral 49244.-
2.- Copia de Cheque marcado con la letra C a nombre de Pedro Rivas de la cuenta nro. 01340339283393174645 de Banesco de fecha 3 de mayo de 2013.-
3.- Copia marcado “D” de itinerario de vuelo emitido por la Agencia de Viaje Mazzochi Viajes y Turismo, nro ticket 0523934517581 de fecha 16 de mayo de 2013 a nombre de Keila Ramírez, dicha prueba es desechada toda vez que la misma emana de un tercero que no es parte del juicio y debió ser ratificada en mismo de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.-
4.- Copia de Cheque marcado con la letra “E” a nombre de la ciudadana Keila Ramírez.-
5.- Recibo de reserva del inmueble ubicado en el Ciudad Residencial la Rosa Guatire marcada con la letra “F”, entre Pedro Rivero y Héctor Fragachan y Alexandra Otalvaro y Alejandro Trujillo Medina.
6.- Documento marcado con la letra G justificativo de testigo a nombre de Kelia Josefina Ramírez Jota evacuado por la Notaria Pública Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, con respecto a dicha prueba debió ser ratificada en juicio para tener valor de plena prueba por lo que solo debe tener valor de indicio.-
7.- Documental marcada con la letra “H” copia certificada del contrato de opción de compra venta suscrita en fecha 21 de mayo de 2013 por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el Nro. 05, Tomo 56 de fecha 21-05-2013 de los libros de autenticaciones.
8.- Cheque marcado con la letra I a nombre de Keila Ramírez por la cantidad de Bs.15.000,00 de fecha 10 de junio de 2013 de la cuenta 0134-0368613681057543 perteneciente a Pedro Rivero Fernández.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
NO APORTO NINGÚN TIPO DE PRUEBA PARA SER VALORADA POR ESTA SENTENCIADORA.-
III
MOTIVACION PARA DECIDIR
Vistos que en el presente caso quedo controvertido el incumplimiento de la cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compra Venta, y al respecto señala la parte actora que desde la fecha de autenticación de la opción de compra venta el 21 de mayo de 2013 debía ser pagado el monto pendiente de la negociación para su protocolización el 05 de julio de 2013, lo que no ocurrió y sin que la presunta compradora se haya comunicado con su representada o hay manifestado su intención en continuar dicha negociación debemos ratificar que hasta el presente han transcurrido mucho mas de 45 días establecido en la cláusula segunda estando evidentemente vencido el plazo de la negociación, hecho que quedo controvertido al momento que el defensor judicial negó rechazo y contradijo la demanda interpuesta en contra de su defendida señalando que su representada no incumplió las condiciones pactadas en el contrato de opción de compra venta.
ESTE TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:
Que se aprecia que en el presente caso el Defensor designado procedió a contestar la demanda dentro de la oportunidad correspondiente, que se evidencia que el Defensor designado rechazó y contradijo la demanda intentada tanto en los hechos como en el derecho invocado, también es cierto que no esgrimió argumento alguno en el cual basara sus alegatos y desvirtuara lo afirmado por la parte actora.-
Ahora bien, tanto la doctrina como la Jurisprudencia Nacional han sido contestes al señalar que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, en el cual, y de conformidad con lo establecido en el artículo 36l del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio de que se trate. Ahora bien, es doctrina y jurisprudencia que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no solo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el segundo caso del artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba. Ello induce a pensar, como ocurre en el presente caso, que el rechazo puro y simple de la demanda, hecho por el defensor judicial, no representa una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues las excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión del actor, pues quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia. En consecuencia, el rechazo puro y simple a la demanda no constituye una inversión de la carga de la prueba y, por tanto, como se dijo anteriormente, corresponde al actor la demostración de los hechos constitutivos de su pretensión, pues el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. Así lo ha sostenido la Casación Venezolana en fallo del 30 de Junio de l991 al establecer:
(omisis) ".....la razón jurídica que origina tal determinación se centra en la obligación del juez de basar su fallo en hechos que el demandado no invocó en su contestación, aunque los hubiere probado, porque con ello se priva al actor de hacer la contraprueba oportunamente, rigiendo el mismo principio a los hechos que el actor no invocó en el libelo de la demanda, circunstancia que impediría al demandado hacer pruebas contra estos hechos por no haberlos invocado el actor sino en su escrito de promoción de pruebas...." (sic)

Con base al criterio jurisprudencial ya señalado, debe observarse que en el presente caso la parte actora a los fines de demostrar sus alegatos consigna a los autos documento de propiedad del apartamento ubicado en el conjunto residencial La Campiña, distinguido con el Nro.6-B-9 que forma parte del módulo 6-B del sector 6, debidamente inscrito en el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 10 de noviembre de 2010 bajo el Nro. 2010.1828, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro.237.13.11.11.1803 correspondiente al folio real del año 2010 código catastral 49244, documental que es valorada por esta sentenciadora como plena prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con la cual se demuestra que la parte actora es la propietaria del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta. Y Así se decide.-

Con relación al recibo de reserva del inmueble ubicado en el Ciudad Residencial la Rosa Guatire marcada con la letra “F”, entre Pedro Rivero y Héctor Fragachan y Alexandra Otalvaro y Alejandro Trujillo Medina, se evidencia que los ciudadanos actuaron por ordenes de la ciudadana KEILA JOSEFINA RAMÍREZ JOTA, y que en su nombre recibieron la cantidad de treinta mil bolívares, tal y como consta en cheque Nro. 27595382, de banco Banesco, que en este sentido se evidencia marcado documental marcado I, cheque Nro. 12876630 a nombre de Keila Ramírez, donde reconoce que recibió del ciudadano Pedro Rivero la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs.1.500,00), por lo que de debe concluir con dichas pruebas que la parte actora solo recibió por concepto de reserva del inmueble la cantidad de Quince Mil Bolívares (BS.15.000,00).- Y Así se decide.-
Continuando con el análisis del presente caso se aprecia del contrato de opción de compra venta suscrito por las partes ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintiuno (21) del mes de mayo de dos mil trece (2013), inserta bajo el nro. 05, Tomo 56, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, documental que es valorada por esta sentenciadora como plena prueba por no haber sido impugnado por la contraparte de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código civil, el cual establece en su cláusula segunda y tercera lo siguiente:
CLAUSULA SEGUNDA:“LA OPTANTE COMPRADORA”, se obliga a comprar el inmueble identificado anteriormente mediante el pago del precio convenido que asciende a la suma de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (bs.700.000,00), dentro del plazo improrrogable de CUARENTA Y CINCO (45) DÍAS, a partir de la autenticación del presente documento.
CLAUSULA TERCERA: El pago citado en la cláusula segunda del presente contrato será hecho por “LA OPTANTE COMPRADORA” de la siguiente forma:
a) La suma de TREINTA MIL BOLIVARES (BS.30.000,00) mediante cheque Nro. 27595382, perteneciente a la cuenta corriente Nro. 01340339283393174645 del Banco Banesco de fecha 03-05-2013.
b) La suma de SEISCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (BS. 670.000,00) en la fecha en la cual se otorgará el documento de venta definitivo ante el Registro Inmobiliario correspondiente.

Que se evidencia de las cláusulas antes señalada que la que compradora hoy demandada se comprometió a comprar el inmueble por la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (bs.700.000,00) en un plazo de 45 días contados a partir de la autenticación del documento, que se aprecia que la referida documental fue suscrita en fecha 21 de mayo de 2013, es decir que dicho plazo venció en fecha 29 de julio de 2013, que no consta en autos probanza alguno que la parte demandada haya dado cumplimiento al pago establecido en la cláusula tercera del contrato, toda vez que el pago del saldo restante es decir la cantidad de Seiscientos Setenta Mil Bolívares (BS.670.000,00) se debió efectuar al vencerse el plazo de 45 días, y siendo que no existe constancia alguna de que la parte demandada haya cumplido con su obligación para protocolizar el documento, es por lo que se debe establecer que la parte demandada incumplió con la cláusula segunda y tercera del contrato de opción de compra venta y así se establece
Ahora bien, evidenciado el incumplimiento de la parte demandada, dicha situación a lo que da lugar es a la declaratoria con lugar de la presente demanda. Y así se decide.-
III
DISPOSITIVO DEL FALLO
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentara la ciudadana KEILA JOSEFINA RAMIREZ JOTA en contra de la ciudadana ALEXANDRA OTALVARO, ya identificados al inicio de este fallo, en consecuencia:
PRIMERO: se Resuelve el contrato de Opción de Compra venta de fecha veintiuno (21) del mes de mayo de dos mil trece (2013) autenticado por la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserta bajo el nro. 05, Tomo 56.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagar la cantidad de Veintisiete Mil Bolívares Exactos (BS.27.000,00) por concepto de ejecución de la cláusula penal.-
TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas por haber resultado vencida en el presente juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento civil.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas,, a los Tres (3) días del mes de Febrero del año DOS MIL QUINCE(2015). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZ
ABG. ANABEL GONZALEZ GONZALEZ
EL SECRETARIO
ABG. EDWIN ACEVEDO
En la misma fecha se publicó el presente fallo,
El SECRETARIO
ABG. EDWIN ACEVEDO
AGG/EA
ASUNTO: AP31-V-2013-001409