TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, seis de febrero de dos mil quince
204º y 155º

ASUNTO : AP31-V-2010-004716
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA PATNOS C.A, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 12 de Marzo de 2002, bajo el Nro 63, Tomo 640A-Quinto.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: GASTON IRAZABAL, abogado en ejercicio, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 2.658.

PARTE DEMANDADA: ciudadana SENAIDA MEJÍAS CHANCHAMIRE, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-8.270.943.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CESAR ALFREDO FERRER LÓPEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 53.836.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS
Se inició la presente controversia mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas (U.R.D.D), en fecha 02 de Diciembre de 2010, por el abogado GASTÓN IRAZABAL, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 2.658, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA PATNOS C.A., antes identificada, mediante el cual demanda a la ciudadana SENAIDA MEJÍAS CHANCHAMIRE, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Entre otras cosas, señala la parte actora en su escrito libelar que es la actual arrendadora del apartamento Nro 24, situado en el piso 2, del Edificio denominado Concordia, el cual está constituido sobre la parcela Nro 1-A del parcelamiento Don Bosco, con frente a la Avenida Francisco de Miranda, Parroquia Leoncio Martínez del Municipio Sucre del Estado Miranda, según consta en documento inscrito en la Notaria Publica Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 28 de Mayo de 2004 bajo el Nro 33, Tomo 40 de los libros de autenticaciones, que la arrendadora, representada por la ciudadana ALICIA DE LANDAETA, dio en arrendamiento a la ciudadana SENAIDA MEJÍAS CHANCHAMIRE, el inmueble antes señalado, por un canon mensual de bolívares quinientos, establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que consigna junto con el escrito libelar.
Que el contrato de arrendamiento fue pactado por el plazo de un año fijo contado a partir del día 23 de Agosto de 2007, de acuerdo a los dispuesto en la cláusula tercera, no prorrogable y que a su vencimiento se consideraría extinguido sin necesidad de desahucio, ni notificación alguna y que en ningún caso operaria la tácita reconducción. Que operaria la prorroga legal por un lapso de dos años, una vez llegado el vencimiento del contrato en fecha 23 de agosto de 2008, de igual forma fue convenido que el canon de arrendamiento que debería pagar el arrendatario seria la suma de Bolívares Seiscientos (Bs. 600) mensuales durante los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008, y Bolívares Setecientos Ochenta (Bs. 780,00) a partir del mes de Enero del siguiente año.
Que vencida la prorroga legal, debía la inquilina entregar el inmueble en óptimas condiciones y según lo pactado en el contrato de arrendamiento, siendo que de la no entrega puntual de dicho inmueble, se aplicarían las penalidades convenidas por las partes al momento de suscribir el contrato en la cláusula décima segunda, por tal el arrendatario indemnizara a la arrendadora los daños y perjuicios que su incumplimiento le ocasionare, con la suma de Bolívares Quinientos (Bs. 500,00) por cada día que demore la entrega del inmueble.
Que habiendo vencido el lapso previsto por las partes contratantes como prorroga legal, vencimiento que operó el 22 de agosto de 2010, la arrendataria no ha procedido a entregar el inmueble arrendado y continúa ocupándolo, incumpliendo el acuerdo suscrito entre las partes.
Que por las razones antes expuestas, acuden a demandar como en efecto lo hacen, a la ciudadana SENAIDA MEJÍAS CHANCHAMIRE, para que convenga o sea en su defecto condenada por este Tribunal en la entrega del inmueble ya identificado.
Admitida la demanda en fecha 03 de Diciembre de 2010, por los trámites del juicio breve, se ordenó emplazar a la demandada, ciudadana SENAIDA MEJÍAS CHANCHAMIRE, librándose exhorto al Juzgado Distribuidor de Municipio con competencia en el Municipio Los Salías del Estado Miranda, para que compareciera al segundo (2) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin de que diera contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 13 de Diciembre de 2010, se dictó auto mediante el cual se ordena dejar sin efecto lo ordenado en el auto de admisión con respeto a la comisión librada al Juzgado Distribuidor de Municipio con competencia en el Municipio Los Salías del Estado Miranda, por cuanto la parte demandada se encontraba domicilia en la ciudad de Caracas, ordenándose librar compulsa de citación, librándose la misma en fecha 12 de Enero de 2011.
Mediante diligencia de fecha 10 de Febrero de 2011, el abogado Gaston Irazabal, actuando como apoderado judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal se sirva ordenar la Citación por Carteles a la parte demandada. Librándose en fecha 16 de Febrero de 2011m, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 24 de Febrero de 2011, compareció la ciudadana Senaida Antonia Mejias Chanchamire, asistida por el Abogado Cesar Alfredo Ferrer López, mediante la cual se dio por citada en la presente causa e impugno los documentos presentados por la parte demandada, en virtud de ser consignados en copias simples, y a su vez otorgó Poder Apud-Acta al Abogado al Abogado Cesar Alfredo Ferrer López, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 53.836.-
En fecha 01 de Marzo de 2011, compareció el Abogado Cesar Alfredo Ferrer López, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte Demandada y presento escrito de contestación a la demanda rechazando, negando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes, ya que estos, y le derecho invocado, no se adecuan a la verdad, debido a que la demandada alega haber cancelado a la administradora regularmente. Asimismo, promovió a su vez las cuestiones previas contenidas en los numerales 2do, por cuanto el actor no tiene capacidad necesaria para comparecer en juicio, en vista de que el o los propietarios del inmueble no le han facultado para ello. 3ro, 4to, 6to, 8vo, ya que el demandante no tiene cualidad jurídica para ejercer la acción en juicio, pues no es propietario y tampoco tiene poder en representación, entonces el apoderado actor tampoco tiene la capacidad necesaria y es ilegitima la representación que se le atribuye; manifiesto que el escrito libelar adolece de errores referentes a los requisitos exigidos por el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en especial los contenidos en el numeral 2, 3, 4, 5, 6, 8 y 9. Además no fue indicado en domicilio procesal, violando de este modo lo estipulado en el artículo 174 ejusdem.
Y por ultimo la cuestión previo del numeral 11, por tanto la demanda atenta contra normas de orden publico, las buenas costumbres y las disposiciones de la ley.
Asimismo, rechaza, niega y contradice, tanto los hechos como el derecho señalado en la demanda ya que mi representada nunca a contratado con la INMOBILIARIA PATNOS C.A., ni a firmado contrato de arrendamiento con ninguna, y actualmente le cancela a la ADMINISTRADORA ENCOBAR, C.A., y no tiene ningún tipo de relación jurídica con la Inmobiliaria Patnos C.A., ni tampoco se ha cumplido la prorroga legal, correspondiente a los años que mantiene en forma ininterrumpida y su arrendador es la Administradora Encobar, C.A., quien no le ha demandado por los momentos.
Asimismo, Rechazo, niego y contradigo lo señalado en la demanda por la parte actora por cuanto fue prorrogado el contrato de arrendamiento por el arrendador en formal verbal, por consecuencia lo dicho no ha sido verdad y se miente descaradamente. Señala la parte demandada que lleva en el inmueble desde el año 2002, y todos los años se ha prorrogado el contrato, destinando el mismo como vivienda suya y de su grupo familiar desde hace nueve años, y en por consiguiente el contrato presentado como firmado por su persona, estableciéndose que la propiedad seria destinado a oficina es falso totalmente.
Asimismo, la parte demandada, conforme a los artículos 438 y 440 del Código de Procedimiento Civil, tacha de falsos los documentos presentados junto con el libelo de la demanda
En fecha 17 de Marzo de 2011, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
Posteriormente, en fecha 18 de Marzo de 2011, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 10 de mayo de 2011, mediante el cual este Tribunal con vista al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, N° 8.190 publicado en Gaceta Oficial de fecha 06 de mayo de 2011, acordó SUSPENDER LA CAUSA, en el estado en que se encontraba, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en el Decreto-Ley mencionado, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, el proceso continuará su curso.
En fecha 18 de mayo de 2014, comparece el abogado Gaston Irazabal, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 2658, apoderado judicial de la parte actora, y apela el auto de fecha 10 de mayo de 2011 mediante el cual se suspende la causa.
Se dictó auto en fecha 25 de mayo de 2011, mediante el cual se oyó la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora en contra del auto dictado en fecha 10/05/2011, en solo el efecto devolutivo, ordenándose expedir por Secretaría las copias que a bien tenga a señalar la parte recurrente y las que este Juzgado estime pertinentes y remitir las mismas al Juzgado Distribuidor Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a fin de que decida sobre la apelación interpuesta. Remitiéndose las copias certificadas por oficio Nro 3514-2011 al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 05 de Octubre de 2011, se recibió oficio Nro 2011-337 de fecha 26 de Septiembre de 2011 proveniente del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el que remite el expediente en el que se dictó sentencia en fecha 25 de Julio de 2011, contentivo de la resultas de apelación a un solo efecto formulada por la parte actora en el presente juicio, mediante el cual declaro Con Lugar el recurso de apelación contra el auto dictado el 10 de mayo de 2011 por este Juzgado, agregándolo a autos en fecha 17 de Octubre de 2010.-
Por auto de fecha 09 de marzo de 2012, se ordeno reanudar la causa, ordenando la notificación de las partes, para que una vez consten a los folios las mismas se proceda a fijar la audiencia de juicio, tal y como lo establece el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Posteriormente, en fecha 26 de marzo de 2013, comparece el Abogado GASTON IRAZABAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y apelo el auto donde se ordenaba reanudar la causa, y en vista de dicha apelación este Órgano Jurisdiccional dictó auto mediante el cual negó la apelación ejercida por la parte actora en contra el mencionado auto, haciéndole saber al profesional del derecho que una vez verificada la audiencia establecida en el artículo 114 de la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se procederá a dictar el fallo definitivo de conformidad con el artículo 120 eiusdem.-
Vista la decisión de este Juzgado, comparece el Abogado GASTON IRAZABAL, en fecha 20 de abril de 2012, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y Ejerció Recurso de Hecho en virtud que fue negada la Apelación, seguida de esta actuación, el mismo abogado comparece ante este despacho judicial y por diligencia solicita se deje sin efecto la solicitud del recurso de hecho solicitado.
En virtud de las actuaciones que constan en el presente expediente, se dictó auto mediante el cual se revocó por contrario imperio de conformidad con el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, los autos de fechas 9 de marzo y 16 abril de año 2012, así mismo dando cumplimento a la sentencia dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 25 de julio de 2011, mediante la cual declaró con lugar el recurso de apelación, revocando el auto apelado de fecha 10 de mayo de 2011, y toda vez que el objeto del contrato de arrendamiento que aquí demandan es una oficina, no siendo aplicable a éste caso la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se ordenó la reanudación la presente causa al estado de dictar sentencia definitiva aplicando el procedimiento por el cual fue admitido, ordenando notificar a las partes.
Comparece el día 28 de Junio de 2012 el abogado CESAR ALFREDO FERRER LÓPEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y consigno Escrito de Alegatos, en el cual solicito a este Tribunal la suspensión de la causa por cuanto no se ha agotado la vía administrativa, recibiendo respuesta a dicha solicitud en fecha 10 de Julio de 2012, mediante auto que negó la solicitud de suspensión de la causa, todo de conformidad con la ponencia conjunta por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 01/11/2011, que interpretó el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley Contra los Desalojos y Desocupaciones Arbitrarias, ordenando la continuación del presente procedimiento en la etapa procesal en que se encuentra.-

II
DE LAS PRUEBAS
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
1.- Original de Contrato de arrendamiento privado suscrito entre Administradora 924, C.A representada por la ciudadana Alicia Landaeta con la ciudadana Senaida Mejias de Chanchamire de fecha 23 de agosto de 2004

2.-Original de Contrato de arrendamiento privado suscrito entre Administradora 924, C.A representada por la ciudadana Alicia Landaeta con la ciudadana Senaida Mejias de Chanchamire de fecha 23 de agosto de 2005

3.-Original de Contrato de arrendamiento privado suscrito entre Administradora 924, C.A representada por la ciudadana Alicia Landaeta con la ciudadana Senaida Mejias de Chanchamire de fecha 23 de agosto de 2007, con la cesión de derechos que derivan del contrato de arrendamiento, que le efectúa el representante legal de Administradora 924, C.A a la Administradora Patnos, C.A.-

4.- Original de Contrato de arrendamiento privado suscrito entre Administradora 924, C.A representada por la ciudadana Alicia Landaeta con la ciudadana Senaida Mejias de Chanchamire de fecha 23 de agosto de 2008 con la cesión de derechos que derivan del contrato de arrendamiento, que le efectúa el representante legal de Administradora 924, C.A a la Administradora Patnos, C.A.-

5.- Copia simple del documento en curso ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial distinguido con el Nro. 2010-1997 donde se evidencia de las consignaciones efectuadas por la parte demandada constando dentro del expediente un justificativo de testigo evacuadas por el Ciudadano Notario Público del Municipio sucre del Estado Miranda donde señala su condición de arrendataria de la Inmobiliaria 924, C.A

6.- La testimonial de la ciudadana ALICIA LANDAETA, en su condición de representante de la Administradora 924, C.A.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1.-Copia de baucher de Depósitos bancarios Nro. 7535288, 95785316, 95705216, 91443334 marcado con la letra “A”
III
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
La parte demandada al momento de contestar la demanda opone la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 2 del código de Procedimiento Civil, relativa a la capacidad necesaria que debe tener la actora para comparecer en juicio, en vista de que primero el o los dueños del inmueble no le han otorgado facultad alguna para realizar juicio alguno, adicionalmente la Inmobiliaria Patnos, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado miranda, en fecha 12 de marzo de 2002, bajo el nro. 63, tomo 640-A Quinto, no presenta poder otorgado por los propietarios del inmueble del apartamento nro. 24, situado en el segundo piso del edificio denominado concordia, además es otra persona jurídica la que la administra, la cual es Administradora Encobar, C.A y no Inmobiliaria Patnos la demandante.-
Asimismo promueve la cuestión previa contenidas en el artículo 346 ordinales 3,4,6 8, del Código de Procedimiento Civil, y al respecto señala que el demandante no tiene cualidad jurídica para ejercer la acción en juicio, ya que no es propietario y tampoco tiene poder de representación, entonces el apoderado actor tampoco tiene la capacidad necesaria y es ilegitima la representación que se le atribuye.
Igualmente existe defecto de forma en la demanda por no estar llenos los requisitos indicados en el libelo de demanda, es decir, no cumple con los extremos exigidos en el artículo 340 del Código del Procedimiento Civil en sus ordinales 2,3,4,5,6,8 Y 9 por lo tanto en el libelo de demanda no esta lleno ni claro el carácter con que se actúa ni esta clara la narración de los hechos ni los fundamentos de derecho que le asiste y no acompañan al libelo los instrumentos fundamentales de la acción, sino copias que no tienen ningún valor.
No tiene domicilio procesal viola el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, no se ha determinado con precisión la situación en los cuales se está en presencia inmediata del derecho deducido, no está determinado el derecho que le asiste, esta inconcluso los hechos y el derecho, no especifica ni determina el motivo no hace una relación sucinta ni conclusiones, igualmente en el libelo o escrito de demanda presentan un contrato de arrendamiento firmado por la Arrendataria, donde ella no firmó contrato y en la cláusula segunda del contrato se establece el uso como oficina, donde la arrendataria desde el año 2002, lo usa como vivienda familiar y su representada actualmente no adeuda nada y se encuentra al día con sus cánones de arrendamiento, que el procedimiento a seguir debe ser el desalojo y no el cumplimiento en virtud de que estamos en presencia de una contrato a tiempo determinado.-
Asimismo promueve la cuestión previa previstas en el ordinal 11 del artículo 346 por lo tanto la demanda atenta contra las normas de orden público, las buenas costumbre y a las disposiciones de la ley, ya que la ley establece que si el contrato es a tiempo indeterminado la acción es el desalojo.-
La parte actora Manifiesto a este Tribunal que la cuestión previa opuesta por la parte demandada referida al ordinal segundo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil se refiere a la legitimidad de la persona del actor por carecer de capacidad necesaria para comparecer en juicio, la cual se subsana (ordinal 2 del Artículo 350) mediante la comparencia del demandante incapaz, legalmente asistido o representado de tal manera que la cuestión previa opuesta por el apoderado de la demandada nada tiene que ver con los alegatos en los cuales pretende basarla ya que los razonamientos de la demandada se refieren mas bien a la representación de la parte actora que alegó tener y no a la incapacidad para comparecer en juicio.
Asimismo rechazo la cuestión previa basada en el ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que el único razonamiento que aduce es que la ley de arrendamiento inmobiliarios señala que cuando el contrato de arrendamiento paso a ser una contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la acción es por desalojo. Que el contrato fue objetado porque en el se establece el uso del inmueble arrendado para oficina en su cláusula segunda y alegan que paso a ser a tiempo indeterminado. No se entiende como un convenio verbal pasa a ser a tiempo indeterminado y esto lo afirma en virtud de que han firmado que el contrato es una fotocopia y sin embargo invocan sus cláusulas y sostienen que se convirtió en convenio de duración indeterminado.-

ESTE TRIBUNAL PARA DECIDIR APRECIA:
La parte demandada al momento de contestar la demanda opuso la cuestión previa del ordinal 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y al respecto señaló que el actor no tiene capacidad necesaria para comparecer en juicio en vista de que primero el o los dueños del inmueble no le han otorgado facultad alguna para realizar juicio alguno, que Inmobiliaria Patnos, C.A por cuanto no presenta poder otorgado por los propietarios del inmueble apartamento Nro.24 para que los represente en juicio, además es otra persona jurídica la que la administra la cual es administradora Encobar, C.A y no Inmobiliaria Patnos, C.A la demandante.
Esta juzgadora a los fines de decidir la cuestión previa observa que el ordinal 2do del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil establece: “la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, es decir si el demandante tiene o no la capacidad procesal, para iniciar o no un proceso judicial”.
Entonces el artículo 136 del Código de procedimiento Civil lo siguiente:
“Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por si mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la Ley”
Ahora bien la sentencia Nº 1454 de septiembre de 2003, de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, se refirió al tema en el siguiente termino.
“(…omissis…)Al respecto observa la Sala que el ordinal 2º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, contempla la denominada cuestión previa de ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en el juicio.
Esta cuestión previa se refiere al problema de la capacidad procesal de la parte actora, específicamente, a la legitimatio ad processum, es decir el problema de si la persona natural o jurídica, que se presente al proceso tiene libre ejercicio de sus derechos para actuar en él, por si misma o por medio de apoderados validamente constituidos.
Es decir, esta cuestión previa se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio, esto es, un requisito indispensable para la constitución valida de toda relación procesal, conforme lo disponen los artículos 136 y siguientes del Código de Procedimiento Civil que se establecen…
Ahora bien de los argumentos, aportados por la parte demandada, esta sala considera que los mismos están dirigidos a cuestionar la legitimatio ad causam, es decir la cualidad de la parte actora para sostener en juicio, la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender- siguiendo las enseñanzas del Dr. Luís Loreto- como aquella “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Ensayos Jurídicos “Contribución al Estudio de la Excepción de inadmisibilidad por Falta de Cualidad”. Fundación Roberto Goldshmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p-183.).-
De allí pues, que la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir pronunciamiento de merito a favor o en contra; la cual, conforme al Código de Procedimiento Civil, no puede ser opuesta como cuestión previa…
Ahora bien, al estar referido el segundo punto a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, se concluye la cuestión previa opuesta con el referido fundamento legal, no debe prosperar y así se decide.(…omissis…)
Ahora bien, observa este sentenciador que no existe en autos elementos de convicción que lleve a apreciar la existencia de una falta de capacidad por parte de la persona quien endosa el cheque en procuración al profesional del derecho, que actúa como accionante en la presente causa, toda vez que con la cuestión previa propuesta que pretende la parte accionada a través de sus alegatos que se verifique mas bien, elementos de cualidad que pudiera o no tener el ciudadano ROBERTO SLIMAK, como representante legal de la firma mercantil Importadora slimak T, C.A. y así se declara…..” Fin de la Cita

Por todo lo expuesto anteriormente y en apego al criterio jurisprudencial de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en cuanto al legitimatio ad processum, es la capacidad procesal del demandante, lo cual es un asunto meramente formal, solo constituye un presupuesto procesal del derecho de acción para asegurar la relación jurídico procesal, sin que tenga que ver la relación jurídico material, que es lo que se pretende valer en juicio. En este orden de ideas y visto que la parte demandada en su escrito de oposición de la cuestión previa confunde la legitimatio ad processun (capacidad procesal de la parte actora) previsto en el ordinal 2do del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, con la legitimatio ad causan (cualidad de la parte actora para sostener en juicio), y visto que sus alegatos no encuadran en la norma in comento ya que no se refieren a la falta de capacidad procesal del demandante para actuar en juicio, aunado al hecho que no se logro verificar que el demandante se encuentre incapacitado legalmente o físicamente para comparecer al mismo, ya que se evidencia que no existe inhabilitación alguna, es forzoso declarar SIN LUGAR la cuestión previa opuesta y así se decide.-

Asimismo opuso la cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y al respecto señaló que el demandante no tiene cualidad jurídica para ejercer la acción en juicio, ya que no es propietario y tampoco tiene poder de representación, entonces el apoderado actor tampoco tiene capacidad necesaria y es ilegitima la representación que se le atribuye.
Esta juzgadora a los fines de decidir la presente cuestión previa observa que el ordinal 3ero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que señala:
“la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor; por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuye, o porque el poder no este otorgado en forma legal o sea insuficiente.”
Con relación a la cuestión previa que antecede, se aprecia que el poder que le otorga la Inmobiliaria Patnos, C.A al abogado Gastón Irazábal, inscrito en el IPSA bajo el Nº 2658 es un poder amplio de representación para que actué en su nombre y representación, alternativamente extrajudicial o judicialmente ante los Tribunales de la República; y otorga las siguientes facultades: la Demandar y contestar demandas, reconvenir y contestar reconvenciones, darse por citados y/o notificados, oponer y contestar excepciones, convenir, desistir, transigir,, comprometer en árbitros o arbitradores de derecho, y nombrarlos si fuere el caso, iniciar y continuar los juicio en todos sus grados trámites e incidencias, ejercer los recursos extraordinario a que haya lugar, recibir cantidades de dinero.
De lo antes señalado se evidencia que en el poder consignado al efecto se le otorga al abogado las facultades para demandar y contestar demandas, reconvenir y contestar reconvenciones, darse por citados y/o notificados, oponer y contestar excepciones, convenir, desistir, transigir, que dichas facultades son otorgadas para realizarlas ante los Tribunales de la República, y que a criterio de esta juzgadora es un poder suficiente para actuar en el presente juicio. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, Así se decide.

Ahora esta sentenciadora pasa a resolver la cuestión previa planteada y al respecto cita el dispositivo del artículo 346 ordinal 4 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente:
“Artículo 346….Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
Omissis (….)
4° La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye. La ilegitimidad podrá proponerla tanto la persona citada como el demandado mismo, o su apoderado….”
Cabe señalar que el referido dispositivo tiene lugar cuando la persona citada como representante del demandado no tiene el carácter que se le atribuye.
Solo podrá oponerse esta cuestión previa: a) cuando el demandado sea una persona natural, que requiere de la representación de otra persona para obrar en juicio, por ejemplo un menor de edad; b) cuando se trate de personas jurídicas las cuales siempre obran a través de personas naturales que según la ley, sus estatutos o sus contratos, ejercen su representación legal, y c) en los casos que la ley legitima procesalmente a entidades que carecen de personalidad jurídica, para que obren en juicio a través de personas determinadas, por ejemplo, el Administrador de un Condominio, según la Ley de Propiedad Horizontal.
En estos casos, cuando la persona citada como representante del demandado, no tiene ese carácter, por ejemplo, se cita al padre en representación del menor de edad, pero aquél no ejerce la patria potestad sobre el menor, o se cita al Estado Venezolano en persona distinta al Procurador General de la República; prosperaría está cuestión previa.
En el presente caso, quien juzga considera que la cuestión previa opuesta, no guarda relación con el hecho que alega la parte demandada, ya que ella señala que la demandante no tiene cualidad jurídica para ejercer la acción, de lo antes señalado se evidencia, que dicha cuestión previa tiene lugar cuando la persona citada como representante del demandado no tiene el carácter que se le atribuye, que en el presente caso es evidente que la parte actora confunde la cuestión previa, ya que se evidencia que el demandado en ningún momento fue citada como representante de persona alguna, ya que ella es la propia demandada por ser arrendataria del inmueble de marras; razón por la cual la defensa propuesta por el demandado no encuadra en la cuestión previa a la que se refiere el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo que es forzoso para quien juzga declarar sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada. y así se decide
Asimismo el apoderado judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el numeral 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el numeral 2,3,4,5,6,8,9 del artículo 340, y al respecto señaló en el libelo de la demanda no esta claro la narración de los hechos no los fundamentos del derecho que le asisten y muchos menos tienen ni acompañan al libelo los instrumentos fundamentales de la acción, sino copias que no tienen ningún valor
Artículo 346: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(…) 6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340,…”
Artículo 340: “El libelo de la demanda deberá expresar:
(…) 2° El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tienen.
(..) 3º Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro.-
4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble, las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.
5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión con las pertinentes conclusiones.-
6° Los Instrumentos en que se fundamenta la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.-
8º El nombre y apellido del mandatario y la consignación del Poder.-
9º La sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174.-
El Tribunal pasa seguidamente pasa a revisar si el libelo de demanda cumple con los requisitos de forma previstos en los numerales 2,3,4, 5, 6, 8 y 9 del artículo 340 Ibidem, para determinar la procedencia o no de la cuestión previa invocada; sobre lo cual se observa:
Respecto al numeral 2° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, referido al “…El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tienen…” revisando el libelo de demanda, se aprecia que el apoderado judicial de la parte actora señala: “Yo, Gastón Irazabal, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 2658 e identificado con la cédula de identidad Nro. 980.998, actuando en su carácter de apoderado judicial Inmobiliaria Patnos, C.A, sociedad inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha, en fecha 12 de marzo de 2002 bajo el nro. 63 Tomo 640-A Quinto…”
Asimismo señaló: Que según consta en documento suscrito entre la referida Administradora 924, C.A identificada como la Arrendadora, representada por la ya identificada Alicia Landaeta por una parte y por la otra, la inquilina Senaida Mejías Chanchamire”, asimismo se señala en el Libelo: Mi mandante es la actual arrendadora del inmueble apartamento Nro. 24 situado en el piso segundo del edificio denominado Concordia, el cual está construido sobre la Parcela nro.1-A del Parcelamiento Don Bosco, con frente a la avenida Francisco de Miranda Parroquia Leoncio Martínez del Municipio Sucre del Estado Miranda.” Fin de cita.
Se evidencia del libelo de demanda que la parte actora cumplió con los requisitos de forma al indicar la persona jurídica y sus datos de inscripción, así como su domicilio procesal, también se evidencia que señaló el nombre y apellido de la parte demandada, y por tratarse de un juicio de arrendamiento de vivienda la dirección del inquilino demandado se sobreentiende que es la dirección del inmueble que se encuentra alquilado cumpliendo con ello las exigencias establecidas en el artículo 340 numeral 2 y 3 ejusdem. Así se decide expresamente
Respecto al numeral 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, señala: “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble, las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.
En este sentido el apoderado judicial de la parte actora señala que su mandante es la actual arrendadora del inmueble apartamento Nro.24, situado en el piso segundo del edificio denominado concordia el cual esta construido sobre la parcela Nro.1-A del parcelamiento Don Bosco, con frente a la avenida francisco de Miranda Parroquia Leoncio Martínez del Municipio Sucre del Estado Miranda.
De lo antes señalado se aprecia que en materia de arrendamiento, lo que se discute es una acción personal derivada de un vinculo contractual arrendaticio, que tiene por objeto un inmueble dado en arrendamiento, que en efecto la parte demandada conocen con precisión ya que es el inmueble que ocupa en calidad de inquilina, y siendo que en el presente caso, no hubo contradicción por parte de la demandada del bien inmueble arrendado, es decir, que la relación arrendaticia recayera sobre otro inmueble, es evidente que ello por sí sólo resulta suficiente para identificar el bien inmueble sobre el cual recaerá el presente fallo, como consecuencia de lo anterior, se debe señalar que la parte actora cumplió con el requisito de forma que indica el ordinal 4 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.
En relación al defecto de forma previsto en el Numeral 5º del artículo 340 del código de Procedimiento Civil el cual establece la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión con las pertinentes conclusiones, este Tribunal observa la parte actora alega que habiendo vencido el lapso previsto por las partes contratante como prórroga legal, vencimiento este que opero 22 de agosto de 2010, la arrendataria no ha procedido a entregar el inmueble arrendado y continua ocupándolo con lo cual ha incumplido el acuerdo que suscribió con la anterior arrendadora Administradora 924, C.A acuerdo este cuya ejecución corre a cargo de su poderdante en razón de que tanto este convenio como el contrato de arrendamiento entre ambas partes fueron cedidos a su representada, Inmobiliarias Patnos, C. A quien por lo consiguiente se ha convertido en la actual administradora del inmueble, que las razones expuestas demanda a la ciudadana SENAIDA MEJÍAS CHANCHAMIRE para que convenga o sea en su defecto sea condenado por el Tribunal a la entrega el inmueble ya identificado.
Asimismo el apoderado judicial de la parte actora fundamentó su demanda en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Concluyendo que si una de las partes no cumple con su obligación de la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la Resolución del mismo todo lo cual da facultad a su mandante para intentar la presente acción de cumplimiento de contrato.-
Se evidencia de lo antes señalado que el apoderado judicial de la parte actora cumplió con tal requisito de forma previsto en el ordinal 5 del artículo 340 en consecuencia se declara improcedente dicho alegato. Y Así decide.-
En relación a la numeral 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil referido que el actor debe acompañar los Instrumentos en que se fundamenta la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo. Esta sentenciadora aprecia que dicho alegato no puede ser opuesto como cuestión previa ya que la consecuencia jurídica de dicho cuestionamiento se encuentra dispuesta en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido el maestro Ricardo Henríquez La Roche en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil en la página 61 del Tomo III señala: “Si el actor no cumple con el ord. 6º del artículo 340 –consignación de los documentos fundamentales-, no procede la cuestión previa del ordinal 6ª, pues la sanción legal será el no admitirlos posteriormente de acuerdo al artículo 434 de este Código, y no la de tener por incompleto el libelo de demanda.” En consecuencia esta sentenciadora desecha dicha cuestión previa Y así se decide.-
Con relación a la cuestión previa prevista en el ordinal 8º relativa al nombre y apellido del mandatario y la consignación del Poder, este Tribunal aprecia que el abogado Gastón Irazabal encabeza el escrito de la demanda y señala sus datos de inscripción en el Inpreabogado bajo el Nro. 2658 e identificado con la cédula Nro. 980.998, actuando en su carácter de apoderado judicial de la Inmobiliaria Patnos, C.A.
Asimismo se evidencia poder que riela a los autos al folio 05 y 06 en el cual el ciudadano Pericle Douzoglou Olaresco, actuando en su carácter de Vicepresidente de Inmobiliaria Patnos, C.A entidad inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el Nro. 63, Tomo 640-Quinto en fecha 12 de marzo de 2002, debidamente autorizado por los estatutos de dicha entidad de conformidad a lo dispuesto en su cláusula cuarta, le otorgó poder amplio al Ciudadano Gastón Irazábal, identificado con la CI 980.998 e inscrito en el Inpreabogado bajo el nro. 2658, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda. Abg. Pedro Rafael Ochoa Méndez en fecha 25 de noviembre de 2000, inserto bajo el nro. 02, folio 08 al 11 tomo 375.- Asimismo el notario dejo constancia que tuvo a la vista de los estatutos sociales de la empresa antes mencionada e inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado miranda en fecha 12-03-202 bajo el nro. 63 Tomo 640-A suficientemente facultado para ese acto conforme lo establece la cláusula cuarta de los estatutos Sociales de dicha Empresa.-
Que en virtud de lo anterior esta sentenciadora aprecia que se cumple el requisito de forma previsto en el ordinal 8 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual se declara improcedente dicho alegato y así se decide.-
Con relación al Defecto de forma previsto en el ordinal 9 del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal aprecia que la parte demandada señala que el apoderado actor no señaló el domicilio procesal violando el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.
Este tribunal luego de la revisión del escrito libelar aprecia que el apoderado judicial señala que a los fines de las notificaciones que hubieren de ser efectuadas en razón de este juicio, la siguiente dirección Edificio Donald Planta baja calle Pedro Emilio coll Urbanización Santa Mónica, Parroquia San Pedro del Municipio Libertador del Distrito Capital.-
Que en virtud de lo anteriormente señalado se aprecia que en el presente caso el apoderado judicial de la parte actora señaló la sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, cumpliendo el libelo con el requisito de forma antes aludido, es por ello que resulta forzoso para este Tribunal declarar sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se decide.-
Asimismo opone la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y al respecto señala que la demanda atenta contra las normas de orden público, las buenas costumbre y a las disposiciones de la ley, ya que la ley establece que si el contrato es a tiempo indeterminado la acción es el desalojo.-
En tal sentido a los fines de decidir la Cuestión Previa opuesta, se cita el ordinal 11 del artículo 346, que señala textualmente lo siguiente: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
Omissis…
11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.” Fin de la Cita
Al respecto la Sala Político Administrativa, Sentencia Nro. 02597 del 13/11/2001, asentó lo siguiente en cuanto a la prohibición de admitir la acción:
"…entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas”.
En el caso de autos, no existe una norma expresa que prohíba la admisión del juicio de Cumplimiento de Contrato por vencimiento de la Prórroga Legal, con fundamento en que la misma se encuentra vencida; por lo que la pretensión deducida obedece a un interés jurídicamente tutelado y en consecuencia la cuestión previa propuesta debe quedar desechada. Y ASÍ SE DECLARA.

IV
TACHA DE INTRUMENTOS
La parte demandada al momento de contestar la demanda, tacho de falso los documentos presentados en el libelo de la demanda y que sirven de instrumento fundamentales de la acción. Al respecto alega que el demandante no ha probado tener la cualidad jurídica para demandar en juicio, ya que no ha presentado el documento de propiedad que acredite tal derecho y poder otorgado por el propietario del inmueble.
Asimismo fundamenta la tacha en los artículo 438, 440 del Código de Procedimiento Civil, por tal motivo impugno todos los documentos presentados por el demandante en su libelo y en copia simple.
La copia simple en fotostática de un documento privado simple no tiene valor según sentencia Nro. RC-00638 dictada por la sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia el día 10 de octubre de 2.003, con ponencia del magistrado Conjuez Luís Rondón, expediente Nro.99068 parcialmente publicada en la Obra del Dr. Perre Tapia jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia.

Ahora bien planteada la Tacha incidental, este Tribunal trae a colación el segundo aparte del artículo 440 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
Omissis….(…)
“Si presentado el instrumento en cualquier estado y grado de la causa fuere tachado incidentalmente, el tachante, en el quinto día siguiente, presentará escrito formalizando la tacha, con explanación de los motivos y exposición de los hechos circunstanciados que quedan expresados; y el preséntate del instrumento contestará en el quinto día siguiente, declarando asimismo expresamente si insiste o no en hacer valer el instrumento y los ,motivos de hecho circunstanciados con que se propongan combatir la tacha.” Fin de la cita.-
Ahora bien este Tribunal para decidir aprecia que la ley adjetiva señala que una vez anunciada la tacha incidental debe ser formalizada al quinto (5 ) día de su anunció y el presentante del documento deberá contestara al quinto día siguiente declarando expresamente si insiste o no en hacer valer el instrumento y los motivos y hechos con que se proponga combatir la tacha, de lo anterior se aprecia que en el presente caso la parte demandada no formalizó la tacha al quinto (5) día de Despacho, motivo por cual se establece dicha tacha fue desistida al no formalizar el tachante en el termino antes señalado a los fines de proseguir con la incidencia. Y así se decide.-
Conforme a la argumentación antes señalada, este Tribunal declara improcedente la tacha propuesta de forma incidental por las razones que se dejaron claramente establecidas. Y ASI SE DECIDE
V
PUNTO PREVIO FALTA DE CUALIDAD
Asimismo la parte demandada alega como punto previo la falta de cualidad de la parte actora para intentar la demanda y al respecto señala, que la administradora a la que el le cancelaba regularmente sin faltar es a la administradora 924, C.A, y quien demanda es otra distinta, que su representada nunca a contratado con la Inmobiliaria Patnos, C.A ni a firmado contrato de arrendamiento con ninguna, que no se ha cumplido la prórroga legal correspondiente a los años que mantiene en forma ininterrumpida y su arrendador es la Administradora 924, C.A quien no es la parte demandante.-
Con respecto a la defensa de fondo de Falta de cualidad del demandante para intentar el presente juicio, señala al respecto que desconoce haber celebrado contrato de arrendamiento alguno con la demandante, sino que su representada celebró un contrato de arrendamiento Administradora 924, C.A, que el no es arrendatario de administradora Patnos. C.A.
Esta Tribunal observa:
Que cursa a los folios 08 al 14, Original de contrato privado de arrendamiento, el cual fue tachado pero en virtud de que el tachante del documento no formalizó dicha tacha en el termino establecido para ello, ni fundamentó su tacha en ninguna de las causales prevista en la ley sustantiva, es por ello que dichas documentales se tiene como reconocidas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que se aprecia de la referida documental, que el contrato fue suscrito entre Administradora 924, C.A representada por la ciudadana ALICIA DE LANDAETA y la ciudadana Senaida Mejias Chanchamire con vigencia desde el 23 de agosto de 2007, con dicho documento se da inicio a las obligaciones de carácter contractual para las partes involucradas, reguladas en primer lugar por los términos y condiciones establecidos en el citado contrato de arrendamiento, y en segundo lugar, por lo previsto en la Ley.-
Que se evidencia que dicho contrato de arrendamiento fue cedido a Inmobiliaria Patnos, C.A según contrato de cesión de fecha 30 de noviembre de 2010, C.A, que la cesión del contrato no sólo se cede la parte activa de una relación obligacional, sino igualmente la pasiva y en definitiva se cede la posición contractual, con lo cual se le confiere al tercero los derechos de todo contratante, que la cláusula Décima Sexta del contrato que las partes pactaron que La Arrendadora podía ceder, traspasar este contrato a cualquier persona y así lo notificará a el Arrendatario, en cuyo caso, el cesionario, gozará también de los deberes, derechos y acciones que aquí se conceden a la arrendadora.
En el caso bajo examen, resulta evidente para este juzgadora, que el demandado alega que el actor no tiene la legitimación a la causa que se atribuye porque –no es el arrendadora y que no actúa en nombre del propietario.
Ahora bien se evidencia de los autos que la parte actora actúa como cesionaria del contrato de arrendamiento, y toda vez que dicha cesión estaba permitida conforme la cláusula décima sexta de dicho contrato, este Tribunal estima que el actor si tiene cualidad para demandar porque a el le cedieron la posición contractual, y toda vez que en el presente caso lo que se discute es el derecho a poseer la cosa y no titularidad del mismo, entonces se debe concluir que el contrato de arrendamiento fue cedido a Inmobiliarias Patnos, C.A, y en ese acto de cesión, el actor asumió la misma posición del arrendador, motivo por el cual se debe determinar que el actor si tiene cualidad para ejercer la acción de Cumplimiento de Contrato por vencimiento del termino, pues no puede la parte demandada desconocer obligaciones derivadas del contrato suscrito por ella, lo que a la luz de la Ley, son de carácter vinculante y de estricto cumplimiento, de manera que, la defensa opuesta por la parte demandada bajo análisis es IMPROCEDENTE y ASI SE DECIDE.-

III
MOTIVACION PARA DECIDIR
En la presente demanda, la parte actora, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana SENAIDA MEJÍAS CHACHAMIRE, toda vez que según señala, dicho contrato fue pactado por un plazo de un año fijo contado a partir del 23 de agosto de 2007, de acuerdo a lo dispuesto en la cláusula tercera, estableciéndose que no sería prorrogado y que a su vencimiento se consideraría extinguido sin necesidad de desahucio, ni notificación alguna y que en ningún caso operaría la tácita reconducción.-
Que en el presente caso venció la prórroga legal en fecha 22 de agosto de 2010 la arrendataria no ha procedido a entregar el inmueble arrendado y continua ocupándolo incumplimiento con lo pactado en el contrato de arrendamiento, que este contrato fue cedido a su representada, quien es la actual administradora del inmueble arrendado.-
Asimismo se aprecia que el apoderado Judicial de la parte demandada, en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, procedió a rechazar, negar y contradecir: La demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado y al respecto señaló que su representada nunca a contratado con la Inmobiliaria Patnot, C.A ni a firmado contrato de arrendamiento con ninguna y actualmente le cancela a la Administradora Encobar, C.A y no tiene ningún tipo de relación jurídica con la inmobiliaria Patnos, C.A ni tampoco se ha cumplido la prórroga legal, correspondiente a los años que se mantenido en forma ininterrumpida y su arrendador es la Administradora Encobar, C.A quien no ha demandado hasta los momentos.-
Negó, rechazo y contradijo que lo señalado en la demanda por la parte demandante en este juicio de cumplimiento de contrato por cuanto me fue prorrogado el contrato de arrendamiento por el arrendador en forma verbal
Negó rechazo y contradijo lo dicho por la parte actora ya que no han dicho la verdad y mienten descaradamente, ya que su representada ocupa el inmueble desde el año 2002 y todos los años se le ha prorrogado el contrato. Es falso cuando señalan que el contrato de arrendamiento fue pactado por un plazo de un año fijo y que no sería prorrogable, ya que su vencimiento se consideraría extinguido, ya que se lo arrendaron en forma verbal desde hace nueve años, es falso que el contrato que presentan haya sido firmado por su persona, es falso que utilizaría el inmueble como oficina como lo señala la cláusula segunda de ese contrato falso que presentan, ya que vengo utilizando el inmueble desde hace nueve (9) años, únicamente para vivienda familiar con mis menores hijos.-
Que el contrato paso a ser indeterminado y como es de orden público la acción es distinta y no esta acción de cumplimiento.
La manifestación verbal por parte del arrendador donde se comunico que se aumentaría y le prorrogo contrato.
Que esta acción de cumplimiento no debe prosperar por cuanto así el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (54) días contados a partir del vencimiento de la prorroga legal, ya que si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prorroga legal y el arrendatario o cualquiera otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos 1600 y 1614 del Código Civil, por lo que se considera prorrogado el contrato de arrendamiento en forma verbal como manifestó el arrendador y por este supuesto sigue aceptando los cánones de arrendamiento en forma normal y periódica como se esta cumpliendo.-
ESTE TRIBUNAL PARA DECIDIR PASA A EFECTUAR UNA SERIE DE CONSIDERACIONES:
Que la parte actora a los fines de demostrar sus alegatos consigna a los autos contratos de arrendamiento suscrito entre Administradora 924, C.A representada por la ciudadana Alicia Landaeta con la ciudadana Senaida Mejias de Chanchamire en fecha 23 de agosto de 2004, asimismo consignó contrato de arrendamiento de fecha 23 de agosto de 2005, que posteriormente en fecha 23 de agosto de 2007 vuelven a suscribir contrato de arrendamiento, que se aprecia que las partes suscriben un ultimo contrato en fecha 23 de agosto de 2008, que los derechos de los dos último contratos de arrendamiento fueron cedidos por la Administradora 924, C.A a la Administradora Patnos, C.A, en fecha 30 de noviembre de 2010, que se evidencia que dichas documentales fueron desconocidas por la parte demandada ciudadana Senaida Mejias Chachamire al momento de contestar la demanda al señalar textual:“es falso que el contrato que presenta haya sido firmado por mi persona”, en tal sentido el artículo 444 del Código de Procedimiento civil establece que si la parte actora produce en juicio un instrumento privado como emanado de ella la parte demandada debe manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, que en este caso la parte demandada niega la firma, debiendo aplicarse la consecuencia establecida en el artículo 445 y al efecto el apoderado actor para demostrar la autenticidad del referido documental promueve la testimonial de la ciudadana ALICIA LANDAETA, en su condición de representante de la Administradora 924, C.A. Donde manifiesta que conoce a la ciudadana Senaida Mejias, que los contratos de arrendamiento antes señalados y sus cesiones de derecho fueron firmados por ella, y que la ciudadana Alicia Landaeta autorizó a Senaida Mejias Chanchamire a efectuar los depósitos a nombre de Administradora Cencobar, C.A, en virtud de lo anterior este tribunal le otorga autenticidad a los contratos de arrendamiento. Y así se establece-

De lo antes señalado se aprecia que quedo evidenciado que el primero contratos suscrito por las partes fue en fecha 23 de agosto de 2004, entre Administradora 924, C.A y la ciudadana Senaida Mejias Chanchamire, que posteriormente las partes suscriben un segundo contrato de arrendamiento en fecha 23 de agosto de 2005, que las partes suscriben un ultimo contrato de arrendamiento en fecha 23 de agosto de 2007, el cual tuvo duración de un año fijo contados a partir del 23 de agosto de 2007, en fecha 23 de agosto de 2008, en esa misma fecha le notifican a la arrendataria que la arrendadora ha decidido no renovar el contrato de arrendamiento y en virtud de que la relación contractual data del año 2002 cumpliendo lo establecido en el Decreto Con Rangoo y Fuerza de Ley Nro.427 de Arrendamiento Inmobiliario en su artículo 38 Ordinal C establecieron que partir del vencimiento del contrato comenzaba a correr la prorroga legal.
Continuando con el análisis del presente caso se aprecia que en fecha 23 de agosto de 2007 las partes suscriben el último contrato de arrendamiento el cual establecido en su cláusula Tercera lo siguiente:

“TERCERA: La duración de este contrato será de un año fijo contado a partir del día 23 de agosto de 2.007. A su vencimiento se considerará extinguido sin necesidad de desahucio, ni notificación alguna, en ningún caso operará la tácita reconducción del contrato.”

Ahora bien se aprecia que el ultimo de los contratos suscritos por las partes tuvo una duración del un año fijo, contados a partir del 23 de agosto de 2007, que vencido dicho contrato en fecha 23 de agosto de 2008, por ser un contrato a tiempo fijo no era necesario el desahucio, pero se aprecia que el arrendador igualmente le notificó a la arrendataria que no le iba a renovar el contrato y que cumpliendo lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario se le otorgaba la prorroga legal de dos (2) años.

Así las cosas, se aprecia que el contrato de arrendamiento que une a las partes tuvo su ultima prorroga hasta 23 de agosto de 2007, por cuanto la parte arrendadora notificó al arrendatario de la no prorroga del contrato de arrendamiento, en fecha 23 de agosto de 2008, que vencida esta ultima prorroga contractual, en fecha 23 de agosto de 2008, comenzó a computarse la prórroga legal a que se refiere el literal C del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la relación arrendaticia tuvo una duración de cinco años la cual venció el 23 de agosto de 2010. Y así se decide.-
En consecuencia resulta forzoso para sentenciadora declarar CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal interpuso LA SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA PATNOS, C.A en contra de SENAIDA MEJIAS CHANCHAMIRE identificadas al inicio del fallo. Así se decide.
-IV-
-DISPOSITIVA-
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA PATNOS, C.A en contra de SENAIDA MEJIAS CHANCHAMIRE identificadas al inicio del fallo, en consecuencia, se declara terminada la relación arrendaticia y se CONDENA a la parte demandada en lo siguiente:
PRIMERO: El apartamento Nro 24, situado en el piso 2, del Edificio denominado Concordia, el cual está constituido sobre la parcela Nro 1-A del parcelamiento Don Bosco, con frente a la Avenida Francisco de Miranda, Parroquia Leoncio Martínez del Municipio Sucre del Estado Miranda, libre de personas y de bienes y en el mismo buen estado como lo recibió.
SEGUNDO: Pagar las costas procesales de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que la demandada resultó totalmente vencida en la presente instancia.
TERCERO: Por cuanto la presente decisión, es dictada fuera de sus lapsos naturales, se ordena notificar a las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, Firmada y Sellada en el Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. A los Seis (06) días del mes de Febrero del año Dos Mil Quince (2015). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZ,

ABG. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ
EL SECRETARIO
EDWIN DIAZ ACEVEDO
En la misma fecha se publicó el presente fallo.-
EL SECRETARIO
EDWIN DIAZ ACEVEDO