República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Inversiones 4HR C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 01.02.1990, bajo el N° 26, Tomo 28-A-Sgdo. ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE ACTORA: Bolívar Martín López Pérez y Andro Restaino, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.418.821 y V-6.482.171, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 33.658 y 179.450, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Rosa Amelia Salazar López, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-12.397.637. MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. En fecha 06.02.2015, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano Fernando Pérez Carvallo, actuando con el carácter de Director de la sociedad mercantil Inversiones 4HR C.A., debidamente asistido por los abogados Bolívar Martín López Pérez y Andro Restaino, contentivo de la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento deducida en contra de la ciudadana Rosa Amelia Salazar López. En tal virtud, procede de seguidas este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: - I - FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN El ciudadano Fernando Pérez Carvallo, actuando con el carácter de Director de la sociedad mercantil Inversiones 4HR C.A., debidamente asistido por los abogados Bolívar Martín López Pérez y Andro Restaino, en el escrito libelar sostuvo lo siguiente: Que, en fecha 22.12.2005, su representada celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Rosa Amelia Salazar López, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 22.12.2005, bajo el N° 06, Tomo 104, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por la oficina N° 4-B, situada en el piso 04 del Edificio Dos, ubicado en la Calle Chacaíto de la Urbanización Bello Monte, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que, la duración del contrato de arrendamiento fue pactada por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.12.2005, hasta el día 01.12.2006, el cual se ha renovado por periodos iguales con ajustes del canon de mutuo acuerdo entre las partes. Que, en fecha 25.10.2012, su representada notificó a la arrendataria acerca de su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, el cual vencía el día 01.12.2012, y que a partir de ese día comenzaría a transcurrir la prórroga legal por el lapso de dos (02) años, a cuyo vencimiento, en fecha 30.11.2014, debía entregar el bien inmueble arrendado, libre de bienes y personas. Que, habiéndose vencido la prórroga legal convenida, la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el bien inmueble libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que lo recibió. Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 33, 38 literal (c) y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por tal motivo, la sociedad mercantil Inversiones 4HR C.A., procedió a demandar a la ciudadana Rosa Amelia Salazar López, para que conviniese o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en primer lugar, en el cumplimiento del contrato de arrendamiento; en segundo lugar, en declarar extinguida la relación arrendaticia; en tercer lugar, en la entrega material del bien inmueble arrendado; y, en cuarto lugar, en el pago de las costas procesales. - II - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la demanda propuesta por la accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes: El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por el órgano de administración de justicia, ya que la acción siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone la autoridad judicial al momento de emitir su dictamen, en cuanto a su reconocimiento o rechazo, la cual se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción. Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996) En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley. En lo que atañe al contenido y alcance del 341 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 333, dictada en fecha 11.10.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, expediente N° 99-191, caso: Helimenas Segundo Prieto Prieto y otro, determinó lo siguiente: “…Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, éllo puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para éllo, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) En consonancia con lo anterior y al deber del Juez de verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso, consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente: “…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) En cuanto a los presupuestos procesales de la demanda, el procesalista Hernando Devis Echandia, en su obra “Compendio de Derecho Procesal”, Tomo I, Teoría General del Proceso, año 1.995, ha considerado, que además de los presupuestos de la acción, los de la demanda se definen como requisitos necesarios para iniciar el proceso o relación jurídica procesal, los cuales debe examinar el juez antes de admitir la demanda, denuncia o querella. Señala, el citado autor: “…Los presupuestos procesales en general tienen características de ser revisables y exigibles de oficio por el juez, en razón de estar vinculados a la validez del proceso. Esto no se aplica a los casos de litis pedentia, cosa juzgada, transacción, prescripción y desistimiento de proceso anterior, que no son verdaderos presupuestos procesales, sino presupuestos materiales de la sentencia de fondo, y que el juez no puede declararlos ni examinarlos de oficio para lo no admisión de la demanda, aun cuando aparezcan en el expediente, sino como excepciones previas si le son propuestas o en la sentencia como excepciones de mérito….” (Devis Echandia, Hernando, Compendio de Derecho Procesal, Tomo I, Teoría General del Proceso, décima edición, Editorial A.B.C., Bogotá, 1985, pág. 288) En virtud de lo anterior, resulta pertinente precisar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso. Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la sociedad mercantil Inversiones 4HR C.A., en contra de la ciudadana Rosa Amelia Salazar López, se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 22.12.2005, bajo el N° 06, Tomo 104, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por la oficina N° 4-B, situada en el piso 04 del Edificio Dos, ubicado en la Calle Chacaíto de la Urbanización Bello Monte, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en la entrega del referido bien inmueble luego de haber acontecido el vencimiento de la prórroga legal, en fecha 30.11.2014. Al respecto, el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, prevé lo siguiente: “Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal) La disposición especial anteriormente citada autoriza al arrendador a solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite. Es por ello, que se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado instrumentados, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, en caso de que a ella tuviese derecho, ya que de lo contrario, si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales para el fenecimiento del término de duración de la convención, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 ejúsdem, por lo cual el arrendador cuenta ante esa circunstancia con cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, para terminar la relación arrendaticia existente. En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año e inferior a cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero inferior a diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y, si ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años. Así las cosas, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis de acuerdo con lo enunciado en la demanda mediante contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 22.12.2005, bajo el N° 06, Tomo 104, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración estipulada en la cláusula quinta fue establecida de la manera que ad peddem litterae se indica a continuación: “…Quinta: La duración del presente contrato de arrendamiento es de un año (1) plazo fijo, contado a partir del día 01 de Diciembre de 2.005, al 01 de Diciembre de 2.006, es decir, que La Arrendataria se compromete a desocupar el inmueble en cuestión, el día 02 de Diciembre de 2.006. Sin embargo, el mismo podrá ser prorrogado de mutuo acuerdo por periodos iguales, dicha(s) prórroga(s) podrá(n) ser modificada(s), bajo nuevas modalidades y condiciones, entre otras, lo referente al monto del canon de arrendamiento y actualización del monto depósito, siempre y cuando una de las partes lo participe por escrito a la otra, por lo menos con treinta (30) días calendarios de antelación a la fecha de expiración del plazo inicial convenido o de la expiración del lapso de la prórroga(s) si fuere la hubiere (sic). En caso de que se produzca la(s) prórroga(s) señalada en este Contrato, el canon de arrendamiento mensual aplicable al periodo de prórroga será ajustado, pudiéndose tomar en cuenta el índice inflacionario, determinado por el índice de precios al consumidor (IPC) del Area Metropolitana de Caracas, para el periodo anual. En todo caso las prórrogas que pudiera sufrir este contrato, se considerarán como término fijo. Al terminar el presente contrato, por cualquiera que sea la causa, La Arrendataria se obliga a entregar el inmueble arrendado debidamente desocupado de personas, cosas y en las mismas condiciones y buen estado de mantenimiento, pintura y funcionamiento, tal como declara recibirlo en este acto. Todo retardo o demora en la entrega del inmueble objeto de este contrato compromete y obliga a La Arrendataria a pagar a El Arrendador la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo) diarios por cada día de retardo en la entrega del inmueble, como estimación por los daños y perjuicios causados en la demora, sin necesidad de tener que ser demostrados los mismos. Igualmente La Arrendataria pagará por intereses moratorios, sobre cánones vencidos y no pagados, el Doce (12%) por ciento de interés anual, esto es, la rata del Uno (1%) por ciento de interés mensual. Este interés será exigible a partir del quinto (5to.) día siguiente a la fecha de vencimiento de pago del canon de arrendamiento, señalada en la cláusula tercera de este contrato. Si el pago del canon de arrendamiento por parte de La Arrendataria, se hiciere mediante cheque y este fuera devuelto, por causas imputables a la misma, esta acepta y conviene en cancelar una penalidad del Diez (10%) por ciento del monto total del cheque devuelto, por el perjuicio y la molestia causada, en beneficio de El Arrendador. Es entendido también, que en caso de devolución del cheque correspondiente al pago de cánones de arrendamiento, los recibos de cancelación que se hubieren generados por La Arrendadora, quedarán sin ningún efecto y valor alguno. Además de las obligaciones que expresamente se asumen en el presente contrato, será por la exclusiva cuenta de La Arrendataria todo lo relativo al pago por servicio de luz eléctrica, teléfonos, agua, aseo urbano, cuota especial fijada por la administración para contribuir con el buen funcionamiento, mantenimiento y vigilancia del edificio. Asimismo, las reparaciones menores o cualquier servicio público o privado que necesite o instale los arrendatarios, para el desarrollo de sus actividades…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal) Conforme a la anterior cláusula contractual, las partes involucradas en la convención locativa accionada convinieron su duración por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.12.2005, hasta el día 01.12.2006, siendo que el mismo podría prorrogarse de mutuo acuerdo por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes lo participe por escrito a la otra, por lo menos con treinta (30) días calendarios de antelación a la fecha de expiración del plazo inicial convenido o de la expiración del lapso de la prórroga si la hubiere. En tal virtud, a juicio de este Tribunal, las partes supeditaron la ocurrencia de la prórroga contractual al hecho de que una de las partes notificara por escrito a la otra su voluntad de prorrogar el contrato, sin que haya acaecido tal supuesto, por cuanto no se desprende de autos documental alguna que demuestre patentemente que una de las partes haya comunicado a la otra su deseo de prorrogar la convención locativa a través del aviso escrito requerido para tal fin, con treinta (30) días calendarios de anticipación, por lo menos, a la fecha del vencimiento del plazo inicial, de manera pues que llegado el día en que finalizó el plazo de duración contractual, en fecha 01.12.2006, de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de seis (06) meses, a tenor de lo previsto en el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que la relación arrendaticia había tenido para ese momento una duración que no excedía de un (01) año, por lo cual la prórroga legal venció el día 01.06.2007. Así pues, luego del vencimiento de la prórroga legal, la arrendataria se quedó y dejó en posesión de la cosa arrendada con la anuencia de su arrendadora demostrada por la inercia en ejercer las acciones legales pertinentes para obtener la entrega de la cosa arrendada, aunado a que percibió el pago del canon de arrendamiento posterior a esa oportunidad, conforme se desprende de la lectura de la demanda, cuando afirma que fue objeto de ajustes anuales, en razón de lo cual, el contrato de arrendamiento se renovó, pero respecto a su temporalidad, se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.614 ejúsdem. Cabe destacar, que en fecha 25.10.2012, la arrendadora notificó a la arrendataria acerca de su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, el cual vencía a su entender el día 01.12.2012, y que a partir de ese día comenzaría a transcurrir la prórroga legal por el lapso de dos (02) años, a cuyo vencimiento, en fecha 30.11.2014, debía entregar el bien inmueble arrendado, libre de bienes y personas, pero en modo alguno tal actuación puede surtir los efectos jurídicos que la demandante pretende hacer valer, puesto que al momento en que efectuó dicha notificación la naturaleza jurídica del contrato era a tiempo indeterminado, en razón de lo cual, dado el orden público que caracteriza a las disposiciones jurídicas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se considera como “nula” toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos que dicha ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios, de conformidad con lo previsto en el artículo 7 ejúsdem. En este contexto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1.391, dictada en fecha 28.06.2005, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasqueño López, expediente N° 04-1845, caso: Gilberto Gerardo Remartini Romero, aseveró lo siguiente: “…es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que se convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) En atención al anterior criterio jurisprudencial, el cumplimiento del contrato de arrendamiento se reclama cuando esté determinado su tiempo de duración, ya que en tal caso sólo se está requiriendo el cumplimiento de la obligación de la manera en que fue contraída (pacta sunt servanda), puesto que la aspiración del arrendador al requerir el cumplimiento o la desocupación no obedece a su voluntad unilateral, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato, de manera pues que el cumplimiento de un contrato de arrendamiento puede demandarse cuando el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga, si el inquilino tiene derecho a ella y por el incumplimiento del arrendatario de alguna de las obligaciones contractuales o legales; por tal razón, no resulta válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y considerar el contrato a tiempo determinado, cuando la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, por lo que mal puede exigir el arrendador el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la admisibilidad de la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, a la cual alude el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para exigir de la arrendataria la entrega del bien inmueble arrendado, ya que siendo la convención locativa accionada a tiempo indeterminado, el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puntualiza lo siguiente: “Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal) De acuerdo con la disposición especial antes citada, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia. Al respecto, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la sentencia Nº 834, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24.04.2002, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, expediente N° 02-0570, caso: Juan José Camacaro Pérez, la cual puntualizó lo siguiente: “…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal) Por lo antes expresado, concluye este Tribunal que la demandante incurrió en un desacierto al ejercer la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal con el objeto de terminar los efectos de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, ya que ante ese supuesto, el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha previsto al desalojo como la vía idónea y eficaz para obtener ese cometido, pero en caso de incurrir la arrendataria en cualesquiera de las causales que dicha norma admite para su procedencia, lo que motiva a este Tribunal a declarar la inadmisibilidad de la demanda sometida a su conocimiento, dada la contrariedad a Derecho de la misma, en atención de lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. - III - DECISIÓN En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, deducida por la sociedad mercantil Inversiones 4HR C.A., en contra de la ciudadana Rosa Amelia Salazar López, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo. Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los trece (13) días del mes de febrero del año dos mil quince (2.015). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación. El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria Titular, Grisel del Valle Sánchez Pérez En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.). La Secretaria Titular, Grisel del Valle Sánchez Pérez CLGP.- Exp. Nº AP31-V-2015-000110