TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: MARIA ESTELA PENSO LANDER, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Número V-4.219.980, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 18.869, quien actúa en ejercicio de sus propios derechos e intereses en el presente juicio.

PARTE DEMANDADA: MARIELA TRINIDAD FLORES NIETO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número V- 10.794.335.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MIGUEL RODRIGUEZ SILVA y MIGUEL EDUARDO ROMERO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 23.146 y 110.620, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXPEDIENTE Nº: AH1C-R-2006-000025 (Tribunal de la causa).
EXPEDIENTE Nº: 12-0693 (Tribunal Itinerante).
SENTENCIA: DEFINITIVA. (APELACIÓN).

NARRATIVA
Previa distribución, el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha seis (06) de Junio de dos mil seis (2006) dictó auto, mediante el cual admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte accionada a los fines de que compareciere al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de dar contestación a la demanda.
Una vez agotadas todas las vías para la citación de la parte demandada, en fecha seis (06) de Julio de dos mil seis (2006) la representación judicial de la parte accionada dio contestación a la demanda.
Siendo la oportunidad procesal para promover pruebas, la representación judicial de la parte demandada presentó escritos de promoción de pruebas en fechas trece (13) y diecisiete (17) de Julio de dos mil seis (2006); la parte actora presentó su respectivo escrito de promoción de pruebas en fecha veinte (20) de Julio de dos mil seis (2006); el Tribunal de la causa en esa misma fecha dictó auto, mediante el cual emitió pronunciamiento sobre las pruebas promovidas.
En fecha dos (02) de Agosto de dos mil seis (2006) el Juzgado de la causa dictó Sentencia, mediante la cual declaró improcedente la pretensión de cumplimiento de contrato.
En fecha siete (07) de Agosto de dos milo seis (2006), la parte actora apeló de la sentencia dictada.
Mediante auto de fecha nueve (09) de Agosto de dos mil seis (2006) el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación interpuesta y ordenó remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Previa distribución, en fecha ocho (08) de Febrero de dos mil siete (2007) el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto mediante el cual le dio entrada a la presente causa y a tenor de lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar Sentencia.
En fecha trece (13) de Febrero de dos mil doce (2012) el Juzgado de Alzada, a fin de que se diera cumplimiento a la Resolución Número 0062-2011 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha treinta (30) de Noviembre de dos mil once (2011), remitió bajo oficio Número 213-2012 este expediente para su distribución a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U. R. D. D.) del Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha diecisiete (17) de Abril de dos mil doce (2012) este Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada a las presentes actuaciones y le asignó el Número 12-0693, previa distribución.
Quien suscribe la presente decisión se avocó al conocimiento de la presente causa en fecha diecisiete (17) de Octubre de dos mil trece (2013), cumpliéndose con el último de los requisitos a que se contrae el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a la publicación en prensa, página Web del Tribunal Supremo de Justicia y cartelera del Tribunal del cartel único y general de avocamiento, según consta en nota dejada por la Secretaria del Tribunal en fecha treinta (30) del mismo mes y año.

TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alegó la parte actora que en fecha 26 de Febrero de 2005, celebró contrato de arrendamiento con la parte demandada, sobre un inmueble constituido por la Planta Alta del inmueble Número 21, ubicado en Caracas, Parroquia Catedral, en la calle Oeste 1 (hoy, Avenida Urdaneta) entre las Esquinas de Llaguno y Bolero, con seis metros y sesenta ocho centímetros (6,68 Mts) de frente por dieciocho metros con veinticinco centímetros (18,25MTs) de fondo, con la ciudadana MARIELA TRINIDAD FLORES NIETO.
Que dicha relación arrendaticia fue establecida a plazo fijo y en que en las estipulaciones contractuales contenidas en el contrato que regula la relación de arrendamiento, firmado el 26 de Febrero de 2005, se contempla en la cláusula segunda del mismo que el arrendatario debía pagar como canon de arrendamiento mensual durante los primeros seis (06) meses del contrato la cantidad de SETECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 720.000,00) dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, pero es el caso de que la inquilina ha dejado de pagar los tres últimos meses correspondientes al 26 Marzo, 26 de Abril y 26 de Mayo de 2006, a razón de DOS MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.2.160.000).
Que ha incumplido con las obligaciones contenidas en la cláusula séptima del contrato como lo es pagar todos los servicios públicos y privados de que haga uso el inmueble, tales como agua, teléfono, gas, aseo urbano hasta la entrega de dicho bien totalmente desocupado. La violación de esta cláusula está configurada por la siguiente: La arrendataria no pagó el servicio de aseo urbano debiendo la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 1.898.687,71).
Que dejó de cumplir con su obligación de hacer reparaciones menores, de acuerdo a las que está obligada según la cláusula octava del contrato de arrendamiento, por lo que al haber incumplido con las referidas obligaciones no procede la prórroga legal establecida, por razones obvias dada por el incumplimiento por parte de la inquilina de las disposiciones contractuales legales que le corresponden observar, en tal virtud debe entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado de personas y bienes, con todos los servicios que utilizó pagados y en las mismas perfectas condiciones físicas de funcionamiento en que lo recibió.
Que por las razones de hecho y de derecho anteriormente alegadas es por lo que demandó a la ciudadana MARIELA TRINIDAD FLORES NIETO por cumplimiento de contrato, pretendiendo le sea entregado el inmueble objeto de la demanda en las mismas condiciones en que lo recibió al contratar; el pago de la cantidad de DOS MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.160.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos; así como también reclama el pago de la suma de UN MILLÓN OCHOCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 1.898.687,71), por concepto de servicios públicos y privados no pagados. Por último, pretendió las costas procesales.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil, así como el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES CINCUENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 4.058.687,71).
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Estando dentro de la oportunidad legal pertinente la representación judicial de la parte demandada alegó que en fecha 26 de Febrero de 2005 su representada celebró contrato de arrendamiento, cuyo objeto fue un inmueble, constituido por la planta alta de la casa Nº 21, ubicada en la Ciudad de Caracas, en la Parroquia Catedral, Calle Oeste 1, hoy Avenida Urdaneta, entre las Esquinas de Llaguno y Bolero.
Que dicho contrato fue establecido en un principio a tiempo determinado cuyo plazo a vencerse era el día 26 de Febrero del año en curso pero negó, rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes los alegatos expuestos por la demandante en su libelo de demanda, ya que el contrato mencionado no es el UNICO que se ha establecido entre las partes por la misma causa, ya que éste es el Segundo Contrato que acuerdan demostrándose que la relación arrendaticia tiene más de un (o1) año de duración. Ahora bien, del caso que nos ocupa en el contrato vigente la estipulación tercera y cuarta del contrato de arrendamiento son totalmente contrarias a lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en virtud del artículo 1.157 y 1.160 del Código Civil Vigente, estas cláusulas se sobreentienden como no pactadas entre las partes que por ser contrarias a la Ley se sobreentienden como no establecidas en el contrato.
Que en atención a lo anteriormente expuesto, negó y rechazó que su representada tenga que notificar de la prórroga legal a la demandante ya que el derecho adquirido es potestativo su uso o no.
Negó, rechazó y contradigo que su representada haya dejado de pagar los tres (03) últimos meses correspondientes a Marzo, Abril y Mayo de 2006, ya que en la atribución que le confiere el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, su poderdante MARIELA TRINIDAD FLORES NIETO consignó a favor de la demandante MARIA PENSO LANDER ante el Juzgado 25 de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los cánones correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo y Junio del año 2006, con las formalidades de Ley respectivamente y cuyo expediente en copia certificada acordada por el Juez Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 21 de Junio de 2006, consignó con la contestación a la demanda. Queda sin efecto alguna violación de las cláusulas contractuales establecidas, ya que quedó demostrado que la hoy demandante se ha rehusado tácitamente a recibir el pago de pensiones de arrendamientos vencidas.
Negó, rechazo y contradijo que su defendida haya incumplido totalmente algunas de las obligaciones contenidas en la cláusula séptima del contrato que las rige, ya que la hoy demandada ha cumplido con el pago de todos los servicios públicos privados de que hace uso la alícuota parte del inmueble objeto del contrato, ya que como se especifica en un principio el inmueble está constituido por la parte alta de la casa Nº 21 y como es de entender el inmueble en su totalidad lo constituyen varios locales, siendo totalmente injusto exigirle a un solo arrendatario el pago total de los servicios. Ahora bien, se demostrará en su debida oportunidad que los servicios que van por cargo de la arrendataria están totalmente al día, existiendo inconformidad con el pago de algunos servicios (aseo) ya que su defendida no puede sufragar gastos que deberían ser cubiertos de común acuerdo con los otros arrendatarios del inmueble en cuestión, en virtud de existir deudas por este concepto con anterioridad al establecimiento de la relación arrendaticia.
Negó, rechazo y contradijo que su defendida haya incumplido de manera flagrante con las obligaciones derivadas del contrato estipulado y suscrito entre las partes, ya que con lo anteriormente explanado se demuestra la falsedad malintencionada, aseveraciones realizadas por la quejosa en su libelo de demanda.
Fundamentó la contestación de la demanda en los artículos 1.140, 1.141 y 1.160 del Código Civil Vigente en concordancia con los artículos 38 literal B, 39 y 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por todas las circunstancias de hechos y de derecho anteriormente explanadas solicitó al Tribunal deje sin efecto y declare SIN LUGAR todas y cada una de las pretensiones establecidas por la ciudadana MARIA ESTELA PENSO LANDER, ya que se ha demostrado el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2006.
MOTIVA
Se inició el presente procedimiento mediante demanda incoada por la ciudadana MARÍA ESTELA PENSO LANDER contra la ciudadana MARIELA TRINIDAD FLORES NIETO, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; y del cual la parte actora pretende que la demandada sea condenada PRIMERO: Que cumpla la obligación de entregar el inmueble arrendado en las mismas condiciones físicas y de funcionamiento en que lo recibió; SEGUNDO: Pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2006 a razón de SETECIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 720.000,00) cada uno; TERCERO: A pagar por concepto del servicio de aseo urbano domiciliario la suma de UN MILLON OCHOCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 1.898.687,71).
En virtud de lo antes expuesto y de conformidad con el compendio de pruebas aportadas por las partes litigantes a los autos y a las cuales este Juzgado le concede el mismo valor probatorio que el Tribunal A-quo, se evidencia claramente la existencia de la relación arrendaticia desde el veintinueve (29) de Septiembre de dos mil tres (2003) fecha en la cual suscribieron un primer contrato y un segundo contrato que fue suscrito en fecha veintiséis (26) de Febrero de dos mil cinco (2005), ambos por un (01) año fijo todo según la cláusula tercera, es decir son dos años consecutivos de relación arrendaticia, por lo que el plazo de prórroga legal empezaría a correr a partir del día veintiséis (26) de Febrero de dos mil seis (2006) y según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el articulo 38 en su literal B, que a la letra dice lo que sigue: “…Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año…”, concluyéndose así que la fecha en la que culminaría sería el veintiséis (26) de Febrero de dos mil siete (2007), por lo que el lapso legal se encontraba todavía en transcurso al momento de intentar la presente acción, permaneciendo aún vigente las condiciones convenidas en el contrato original.
Así mismo, para la fecha en que empezaría a transcurrir la prórroga legal, la parte demandada no se encontraba incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, como lo era el pago de los cánones de arrendamiento, ya que los meses demandados corresponden a Marzo, Abril y Mayo de dos mil seis (2006), los cuales se evidencia en autos fueron depositados a favor de la parte actora en el expediente Número 2006-0888, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y del cual se hace la observación que la parte actora en su escrito libelar pretende el cumplimiento de contrato y no la resolución del mismo y que como consecuencia de ello se condene a la parte demanda a la entrega material de dicho inmueble y el pago de los cánones insolutos a título de indemnización de daños y perjuicios, por lo que la parte actora erró al calificar su pretensión por cuanto no tiene aplicación las consecuencias jurídicas de los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil en los cuales basó su pretensión, por lo que siendo esto así se declara improcedente la presente demanda de Cumplimiento de Contrato propuesta por la ciudadana MARIA ESTELA PENSO LANDER contra la ciudadana MARIELA TRINIDAD FLORES NIETO y en consecuencia de ello se CONFIRMA en toda y cada una de sus partes la sentencia de fecha dos (02) de Agosto de dos mil seis (2006), dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y así se decide.
DISPOSITIVA
En mérito a todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada MARIA ESTELA PENSO LANDER contra la Sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha dos (02) de Agosto de dos mil seis (2006), hoy Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de las Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes a que se hace referencia en el particular Primero
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora-recurrente por haber resultado totalmente vencida en el presente recurso.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.
Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los tres (03) días del mes de Julio del año dos mil quince (2015). Años: 204º de la independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ,

CELSA DÍAZ VILLARROEL.
LA SECRETARIA,

MARIA ELIZABETH NAVAS.
En la misma fecha siendo las once de la mañana (11:00 a. m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó, agregó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

MARIA ELIZABETH NAVAS.

EXP. Nº 12-0693 (Tribunal Itinerante).
CDV/men/dpt.