TSJ Regiones - Decisión

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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 205° y 156°

DEMANDANTE: JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.911.031.
APODERADOS
JUDICIALES: ANDRO RESTAINO RODRÍGUEZ y FLOR CARVAJAL de PATIÑO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 179.450 y 52.626, respectivamente.

DEMANDADA: MULTISEVICIOS SALVA 32, C.A., sociedad mercantil, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 16 de julio de 2003, bajo el Nº 5, Tomo 93 A-Pro.
APODERADOS
JUDICIALES: HENRY FRANCO HERNÁNDEZ y RITA AMADA FRANCO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 120.186 y 33.393, en el mismo orden de mención.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2015-000075

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 9 de enero de 2015, por el abogado HENRY FRANCO HERNÁNDEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A., contra la decisión proferida en fecha 17 de diciembre de 2014, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato y daños morales, incoara el ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER en su contra, condenando a la demandada a protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto de la demanda. Asimismo, la condenó a la disminución proporcional del precio de venta; al pago de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) por concepto de indemnización de daño moral. A su vez, condenó a la demandada a publicar un comunicado de desagravio al ciudadano demandante, en la puerta principal de entrada de acceso al Edificio Residencias Villa Salva, y en la caseta de vigilancia, durante un período de siete (7) días continuos. Declaró sin lugar la acción resolutoria intentada por la demandada contra el actor, vía reconvención y por último, condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, expediente signado con el Nº AP11-V-2013-001457, de la nomenclatura del aludido Juzgado.

El preindicado medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto fechado 20 de enero de 2015, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) correspondiente a los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas el día 26 de enero de 2015, fue asignado el conocimiento y decisión de la referida apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 28 de ese mismo mes y año. Por auto dictado en fecha 29 de enero de 2015, se le dió entrada al expediente y fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa data, exclusive, para que las partes presenten informes, advirtiéndose que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes, se abriría un lapso de ocho (8) días de despacho para la presentación de observaciones, para que, luego de vencido el mismo, dictar sentencia en el presente asunto dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes.

El día 4 de marzo de 2015, compareció el abogado ANDRO RESTAINO RODRÍGUEZ en su condición de apoderado judicial de la parte actora y procedió a consignar escrito de informes constante de treinta (30) folios útiles donde alegó lo siguiente: 1) Que esa representación judicial demostró el incumplimiento contractual de la demandada, al construir un penthouse de una cabida inferior a la acordada en el contrato y al pretender cambiar el precio de la venta acordado por las partes en el contrato; quedando demostrado a su vez que la demandada le permitió al actor efectuar reformas en el inmueble objeto de la venta, antes de la protocolización del documento definitivo de venta, que intempestivamente, luego que su representada se negó a protocolizar la venta del inmueble de una cabida inferior y por un precio superior, impidió el acceso al edificio a los trabajadores que efectuaban las obras en el penthouse, y que además, la demandada fijó en áreas comunes del edificio un cartel donde sometía al escarnio público a su representado, afectando su honor y reputación ante la comunidad de propietarios del edificio, donde se encuentra el inmueble que compró para vivir con su familia. 2) Señaló que la parte demandada reconviniente no logró demostrar ni sus excepciones, ni los hechos en los que fundamenta su reconvención, pues nunca demostró que le hubiera solicitado a su representado los pretendidos gastos de redacción de escritura y demás gastos de registro, ni el monto de los mismos. Asimismo, señaló que la demandada no probó que la actora hubiera ingresado clandestinamente al inmueble a ejecutar obras ilegales, ni la alegada ruina del inmueble; tampoco demostró que la cabida inferior del penthouse, que construyó en contravención al contrato, se debiera a órdenes de autoridad alguna, por lo que el incumplimiento en su obligación de construir un penthouse de 500 m2 de cabida, no se ha justificado de modo alguno, tampoco demostró que las partes hubieren acordado modificar el precio, o que las reformas efectuadas, debieran incluirse al precio de venta.

En fecha 4 de marzo de 2015, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de informes constante de veintiún (21) folios útiles donde alegó lo siguiente: 1) Que el juez de la recurrida infringió el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil al suplir elementos de hecho no alegados ni probados en autos y consecuencialmente incurrió en errónea aplicación del artículo 1.496 del Código Civil y falta de aplicación por errónea interpretación del artículo 1.497 eiusdem. 2) Señaló que el juez de la recurrida infringió por errónea interpretación que consecuencialmente condujo a su indebida falta de aplicación, lo dispuesto, en materia de daño moral, por los artículos 1.185 y 1.196 del Código Civil. Indicó que no se evidencia de ningún elemento probatorio que los carteles visibles en las áreas del edificio, hayan sido colocados por su representante legal, como autor material de dicha actuación, siendo que los mismos están dirigidos específicamente a la Junta de Condominio del Edificio Villa Salva. Señaló que Multiservicios Salva 32, C.A., entregó en manos del representante de la referida junta, dos (2) comunicaciones privadas, de carácter personalísimo, dirigidas única y exclusivamente a la “Junta de Condominio del Edificio Residencias Villa Salva”, en atención a la competencia que le confiere la Ley de Propiedad Horizontal, a los fines de hacer de su conocimiento la situación que ocurría con el ciudadano Julio Cesar Marquez Gasnier. Indicó que en el presente caso el juez de la recurrida dio por probado el hecho ilícito con pruebas que no cursan en autos, tales como la ausencia de elementos que den por probado la acción o la responsabilidad material de la parte demandada reconviniente, como autor en la colocación o fijación de la precita comunicación en lugares visibles, por lo que no existen los extremos para que se configure el daño moral. Arguyó que el simple ejercicio legítimo del Derecho de Propiedad Privada sobre el PH, no puede ser considerada como una actividad generadora de daños, y ante la ausencia de conductas que puedan ser consideradas como representativas de abuso de derecho o mala fe por parte del agente del daño o subsumibles en los supuestos fácticos de los artículos 1.185 y 1.196 del Código Civil, siendo entonces inexistente el hecho ilícito. 3) Alegó la inhabilitación de los testigos Rafael Cipriano Martínez y Yorlin José Castillo Romero, titulares de las cédulas de identidades Nros V-4.164.524 y V-21.438.673, por cuanto en sus declaraciones surgen plurales concordantes elementos que demuestran la existencia de un desagrado, una enemistad manifiesta del testigo en contra del represéntate de la parte demandada, Felipe Dente, lo cual encuadra en la prohibición contenida en la parte final del artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. Señaló que tampoco es admisible el precitado testigo por contravención del artículo 1.384 del Código Civil. 4) Alegó la inhabilitación del testigo Jonathan Jesús Rivero Vivas, titular de la cédula de identidad Nº V-16.658.176, por cuanto de su declaración surgen plurales y concordantes elementos que demuestran la nulidad de su declaración, en razón de la prohibición contenida en el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil. 5) Que la recurrida infringió flagrantemente el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, al omitir las graves contradicciones en que incurrió el testigo Hector Orlando Deudor Yarasca, titular de la cédula de identidad Nº E-82.132.055, al momento de rendir su deposición. 6) Alegó que la recurrida infringió flagrantemente el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, al omitir las vaguedades e imprecisiones en que incurrió el testigo Joel Antonio Mendez Palmar, titular de la cédula de identidad Nº V-15.624.975, al momento de rendir su deposición. 7) Que la recurrida trasgredió de manera flagrante el principio dispositivo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya que en su desición no se apegó a las normas del derecho preceptuadas en los artículos 1.167, 1.264, 1.269 y 1.491 del Código Civil. 8) Alegó la violación flagrante del principio dispositivo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5º del artículo 243 eiusdem, ya que a su decir, el juez de la recurrida no decidió conforme a lo alegado y probado en autos, en razón de lo cual la sentencia recurrida no contiene decisión, expresa positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las defensas opuestas; tomando en cuenta una prueba de experticia promovida por la demandada reconviniente para demostrar la ruina del inmueble. 9) Alegó la violación flagrante del principio dispositivo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya que a su decir, el juez de la recurrida no se ciñó a las normas del derecho en contravención con el derecho a la tutela judicial efectiva y el principio de exhaustividad.

Posteriormente, en fecha 16 de marzo de 2015 compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito de observaciones constante de ocho (8) folios útiles, donde ratificó los alegatos expuestos en su escrito de informes. Igualmente, en esa misma fecha, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de observaciones constante de quince (15) folios útiles, donde alegó lo siguiente: 1) Que es absolutamente falso que el juez de la causa, haya violentado el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por haber suplido elementos no alegados ni probados en autos. 2) Rechazó la denuncia de la parte recurrente, de errónea aplicación del artículo 1.496 del Código Civil, pues esa norma fue alegada como fundamento de la pretensión de disminución del precio, siendo aplicable la misma, por cuánto la demandada se comprometió a construir y vender a su representado un penthouse de quinientos metros cuadrados (500 mts2), siendo el caso que construyó uno de cuatrocientos ochenta y nueve metros cuadrados (489 mts2), por lo que la norma está bien aplicada al caso en concreto. 3) Negó que la recurrida haya incurrido en falta de aplicación por errónea interpretación del artículo 1.497 del Código Civil. 4) Contradijo el alegato de la parte recurrente, donde señala que la disminución del precio ordenada en la recurrida es improcedente, en razón de haber sido objeto de la opción de compra venta un cuerpo indeterminado y exceder de una veinteava parte la diferencia; donde además se contradice la parte apelante, pues indica que para el momento de la contratación se trataba de un inmueble por construir en el noveno piso del edificio, siendo que el mismo, se encontraba perfectamente determinado en el contrato. 5) Indicó que la parte demandada en la contestación a la demanda se limitó a rechazar la indemnización de daño moral, señalando que se trata de una relación contractual y que en las relaciones contractuales no puede hablarse de daño moral, por lo que este alegato de que la demandada, estaba ejerciendo un derecho cuando causó un daño, no debe ser tomado en consideración en segunda instancia y mucho menos señalarse como fundamento de la apelación, por lo que es un hecho nuevo y solicitó sea desechado por esta Alzada. 6) Indicó que su escrito de informes, la parte demandada alega que si bien es cierto que de la inspección judicial extralitem, practicada en fecha 29 de noviembre de 2013, demuestra la existencia de la comunicación alegada, no se desprende ningún elemento que haga responsable a Multiservicios Salva 32, C.A., en la persona de su representante legal como autor material de la colocación de tal comunicación en los sitios visibles a los que se hace referencia; siendo que este hecho, no fue negado en la contestación a la demanda, además que el escrito aparece firmado por el presidente de la demandada, y el cual no fue desconocido en su oportunidad legal; siendo entonces que en cuanto a la serie de hechos nuevos no alegados en la contestación a la demanda, todos son hechos nuevos y no pueden ser considerados en segunda instancia. 7) Que respecto a las supuestas inhabilidades en la que se encuentran los testigos promovidos y evacuados, el Código de Procedimiento Civil establece que la prueba de testigos tiene sus medios de impugnación y control, tales como son la oposición y la tacha, los cuales se ejercen en su oportunidad legal, siendo que venir ahora a alegar estas inhabilidades conociéndolas de antemano, resulta violatorio del derecho a la defensa de su representado.

Por auto de fecha 17 de marzo de 2015, este Juzgado dejó constancia que el lapso para dictar sentencia en el presente asunto comenzó a transcurrir a partir de esa data, inclusive.

Posteriormente, en fecha 18 de mayo de 2015 este Juzgado difirió la oportunidad para dictar sentencia, dentro de los treinta (30) días consecutivos siguientes a esa data exclusive, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inició mediante escrito libelar constante de veintidós (22) folios útiles, presentado en fecha 10 de diciembre de 2013, por el abogado ANDRO RESTAINO RODRÍGUEZ, apoderado judicial del ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ, ambos ya identificados, con fundamento en los hechos siguientes: 1) Que en fecha 17 de Marzo de 2011, su representado celebró un contrato, denominado “Compromiso de Inversión Inmobiliaria”, el cual consta de instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 34, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en donde la sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A, en su carácter de propietaria y constructora de un inmueble constituido por una parcela de terreno, ubicada en la Urbanización Las Acacias, Avenida Málaga con Calles Guayana y Gran Colombia, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital y el edificio construido sobre la mencionada parcela de terreno, denominado Edificio Villa Salva, se comprometió a vender al actor el apartamento distinguido como PH, ubicado en el Piso 9, y el cual tendría un área de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500 mts2), de los cuales TRESCIENTOS DIEZ METROS CUADRADOS (310 mts2) de área techada y CIENTO NOVENTA METROS CUADRADOS (190 mts2) de área destechada, correspondiéndole al apartamento cuatro (4) puestos de estacionamiento, que serían determinados en el documento de condominio. 2) Que las partes en el referido contrato, convinieron que el precio de la venta sería de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 6.220.000,00) a precio fijo sin intereses, los cuales serían pagados por el actor según el siguiente esquema: a) el treinta por ciento (30%) a la autenticación del contrato cuyo cumplimiento demanda el actor, es decir la suma de UN MILLON OCHOCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 1.866.000,00), suma esta que alega el actor fue pagada de la siguiente forma: DOSCIENTOS VEINTIDOS MIL BOLIVARES (Bs. 222.000,00), pagada antes de la fecha de autenticación del documento, según consta del mismo; la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) también pagados antes de la celebración del contrato, mediante el cheque Nº 14855336 del Banco Banesco, quedando un remanente de UN MILLON DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 1.244.000,00), los cuales serían pagados a los cuarenta y cinco (45) días siguientes a la autenticación de dicho instrumento, pagándose mediante dos cuotas iguales de SEISCIENTOS VEINTIDOS MIL BOLIVARES (Bs. 622.000,00); b) El treinta y cinco por ciento (35%) del precio del inmueble, es decir, la suma de DOS MILLONES CIENTO SETENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 2.177.000,00), mediante el pago de cuatro (4) cuotas, iguales y consecutivas, cada una por un monto de QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 544.250,00), siendo exigibles a los ciento veinte (120) días continuos siguientes a la fecha de autenticación de dicho instrumento, las cuáles declara haber pagado oportunamente en su oportunidad. Adicionalmente, abonó el cincuenta (50%) de un puesto adicional, por la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,00); c) Quedando por pagar el treinta y cinco por ciento (35%) restante del precio del inmueble, es decir la suma de DOS MILLONES CIENTO SETENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 2.177.000,00) sería pagado por el comprador al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. 3) Alega el actor, que en la Cláusula Cuarta del contrato cuyo cumplimiento demanda, la vendedora, estimo concluir la obra en un plazo aproximado de VEINTICUATRO (24) meses y una prórroga opcional de seis (6) meses contados a partir de la autenticación de dicho contrato, es decir que para el mes de Marzo de 2013, debería estar concluida la obra. Asimismo, señala el actor, que en la Cláusula Décima Tercera del contrato, las partes convinieron que la protocolización del documento definitivo de venta, se efectuaría dentro de los treinta (30) días siguientes a la protocolización del documento de condominio y obtenida la constancia de habitabilidad o culminación de la obra, estipulándose en la Cláusula Décima Cuarta, que la vendedora notificaría al comprador por escrito y con al menos quince días de anticipación la fecha del otorgamiento. 4) Alega el actor, que en fecha 27 de Agosto de 2013, se protocolizó el documento de condominio, por ante el Registro Público Cuarto del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando registrado bajo el No 49, Folio 277 del Tomo 27, señalando además la parte actora que en la nota de registro se dejó constancia de que se presentó la constancia de terminación de obra, por lo que en fecha 27 de Septiembre de 2013, debía efectuarse la protocolización del documento de compra venta definitiva del inmueble. 5) Arguye el actor, que dando cumplimiento a sus obligaciones contractuales, en fecha 19 de Septiembre de 2013, hizo emitir un cheque de gerencia distinguido con el No 00031356, por el Banco Caroní, a nombre de MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A, por la suma de SEISCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 660.000,00); y cheque de gerencia Nº 00016265, de fecha 20 de septiembre de 2013, por BANESCO, por la suma de UN MILLON QUINIENTOS DIECISIETE MIL BOLIVARES (Bs. 1.517.000,00), para un total de DOS MILLONES CIENTO SESENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 2.177.000,00) que era el saldo del precio de venta, que pagaría el comprador para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta. 6) Alega el actor, que en fecha 5 de septiembre de 2013, recibió un correo electrónico remitido por la ciudadana ELIZABETH PEREZ LEON, a su correo electrónico, donde se le solicita con carácter de urgencia, copia de la cédula de identidad, Registro de Información Fiscal (R.I.F), y el cheque de gerencia por el monto restante del precio, el cual en fecha 13 de septiembre de 2013, respondió el actor, anexando la documentación requerida. 7) Indica el actor, que en fecha 20 de septiembre de 2013, la licenciada ELIZABETH PÉREZ LEÓN, le remitió correo electrónico señalando que le está remitiendo el documento definitivo de venta para su revisión así como permisos del edificio, y en fecha 6 de noviembre de 2013, el actor, remitió correspondencia a la vendedora, advirtiendo que el documento que le fue enviado para su revisión tenía un error porque en el mismo se indicaba, que superficie del apartamento objeto de la venta era de CUATROCIENTOS DIECISIETE METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (417,35 mts2), cuando que lo acordado en el contrato fue que el apartamento tendría un área de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500,00 mts2), de acuerdo con la Cláusula Quinta del contrato cuyo cumplimiento demanda el actor. 8) Arguye el actor, que en fecha 20 de noviembre de 2013, se había acordado la protocolización del documento definitivo de venta del penthouse, del Edificio Villa Salva, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), y que el comprador, se presentó a la hora convenida, con los dos cheques de gerencia por el saldo del precio de venta que debía pagar ese día, a saber, por la cantidad de DOS MILLONES CIENTO SETENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 2.177.000,00), según la Cláusula Séptima del contrato, pero que le fue presentado para su otorgamiento un documento donde se indica que el área del inmueble objeto de la venta es de CUATROCIENTOS DIECISIETE METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (417,35 mts2) y que el precio de la venta era de SIETE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 7.238.035,00), cuando el área que las partes acordaron era de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500,00 mts2) y el precio pactado fue la suma de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 6.220.000,00), por lo que el actor, se negó a firmar el documento de compra venta definitiva bajo estas condiciones. 9) Alega el actor que la demandada, ha incumplido con sus obligaciones contractuales, al presentarle para su protocolización un documento, donde se le daba en venta una cabida menor y un precio superior al precio pactado por las partes en el contrato; que además el documento de condominio fue protocolizado el 27 de agosto de 2013, y existía el permiso de habitabilidad y la constancia de terminación de la obra y fue en fecha 20 de noviembre de 2013, cuando se iba a efectuar la venta definitiva, la cual no se ha efectuado por lo anterior indicado, hasta la fecha de interposición de la presente demanda. 10) Señala el actor que el incumplimiento de la demandada, queda demostrado del documento de condominio, el cual produjo el actor acompañando el libelo, marcado “I”, y su corrección, la cual fue producida acompañada al libelo, marcada “P”, donde se señala que el apartamento Pent House, tiene un área de CUATROCIENTOS DIECISIETE METROS CUADRADOS CON TREINTA CINCO DECIMETROS CUADRADOS (417,35 mts2). 11) Alega además la actora, que no obstante que en el contrato, se convino que la tradición del inmueble sería al momento de la protocolización de la venta definitiva, convinieron que al comprador se le permitiría efectuar reformas en el inmueble, en virtud de que acordaron que el mismo sería entregado en obra gris, por lo que al comprador, hoy demandante, se le permitió llevar personal y materiales al apartamento, para realizar una serie de trabajos para tener el mismo listo para habitarlo al momento de la venta definitiva; siendo que de manera intempestiva el día 22 de noviembre de 2013, no se les permitió la entrada a los obreros que realizaban los trabajos en el Pent House del Edificio Villa Salva, emitiendo la demandada una misiva dirigida a la Junta de Condominio de Residencias Villa Salva, y suscrita por FELICE DENTE, en su carácter de Presidente de Multiservicios Salva 32, C.A. 12) Que además de impedir que los trabajadores ingresaran al edificio, el ciudadano FELICE DENTE DI PAOLO, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A, publicó en la puerta del edificio Villa Salva y otros lugares visibles un anuncio, dirigido a la Junta de Condominio, la cual permaneció durante varios días pegada en la caseta de vigilancia que da acceso al Edificio Villa Salva, también en la puerta de vidrio de acceso principal al Edificio Villa Salva, y en la puerta de acceso al Pent house, que de esto de se dejó constancia mediante inspección judicial extra litem, practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de Noviembre de 2013. Señala la actora que con esta comunicación publicada en áreas comunes del edificio, han expuesto al ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, al escarnio público ante la comunidad de propietarios del Edifico Villa Salva, quienes al entrar o salir del edificio vieron la comunicación, donde se le atribuyen al actor, actos de violencia, incluso la comisión de un hecho punible, que todo esto es un ataque al honor y reputación del actor, lo cual le ha causado una situación de disgusto, incomodidad y vergüenza ante sus vecinos al ser señalado como una persona violenta, invasora y que comete delitos. 13) La parte actora fundamentó su acción en los artículos 1159, 1160, 1161, 1167, 1474, 1496, 1185 y 1196 del Código Civil, y estimó la misma en la cantidad de SEIS MILLONES CIENTO NOVENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 6.191.834,00), equivalentes a CINCUENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTAS SESENTA Y SIETE (57.867) Unidades Tributarias. 14) Que el contrato cumple con todos los elementos de un contrato de venta, pues la vendedora, propietaria del inmueble, es quien celebra el contrato, por lo que está presente el consentimiento, el objeto está determinado, pues estaba en construcción pero perfectamente determinado, y un precio que fue determinado en el contrato y siendo que la demandada incumplió su obligación contractual al construir un Pent House con una cabida inferior y que simultáneamente a la relación contractual incurrió en el hecho ilícito de publicar en la caseta de vigilancia, puerta de vidrio de acceso principal al edificio una comunicación donde le expone al escarnio de la comunidad de propietarios, por lo que alega la parte actora que la demandada, debe responder por el daño moral que le causado al atentar contra su honor y reputación; deduciendo como pretensión, la parte actora, además del cumplimiento de contrato, la disminución proporcional del precio de venta del inmueble, por tener el inmueble construido una cabida menor a la acordada en el contrato, debiendo además pagar los derechos de registro, que se haya que pagar nuevamente, y la indemnización del daño moral que estimo la parte actora en la suma de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), además de la publicación de una misiva de similar tamaño a la colocada por la demanda, en iguales área comunes del edificio a modo de desagravio al ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER. 15) Solicitó de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar el inmueble objeto de la demanda.

La demanda in comento aparece admitida mediante auto fechado 13 de diciembre de 2013, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 105), ordenándose el emplazamiento de la sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A., en la persona de su Presidente ciudadano FELICE ANTONIO DENTE DI PAOLO, ya identificado, a los fines de dar contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la citación que se realice.

Cumplidos los tramites de citación personal de la parte demandada, en fecha 3 de abril de 2014, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito constante de dieciséis (16) folios útiles dando contestación a la presente demanda en la siguiente forma: 1) Impugnó el valor probatorio de la Inspección Judicial practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 29 de noviembre de 2013 en el inmueble antes descrito por cuanto -a su decir-, la misma fue obtenida con violencia por parte del hoy demandante, ingresando al edificio con un juego de llaves obtenidas con maquinaciones y artificio, procediendo a fracturar cerraduras del PH para poder acceder a su interior. Asimismo, advirtió al Tribunal que el Compromiso de Inversión Inmobiliaria solo garantiza al accionante una expectativa de compra venta del inmueble y que en ningún caso trasmite derecho de propiedad y posesión como pretende. 2) Convino con limitaciones, que su mandante suscribió con el hoy demandante JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, documento denominado Contrato de Inversión Inmobiliaria, autenticado por ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, el 17 de marzo de 2011, anotado bajo el Nº 34, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Igualmente, convino con limitaciones que en la Cláusula Quinta de dicho contrato que el interesado (JULIO CESAR MARQUEZ) se compromete a comprar y "la promotora" (MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A.) se compromete a venderle el inmueble constituido por un Pent House de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500 mts2); pero es el caso, que se observa de la Cláusula Tercera del mismo, que la partes convinieron que durante la construcción del Conjunto Residencial Villa Salva, la obra podría sufrir modificaciones ordenadas por las autoridades competentes y las que "La Promotora" estime necesarias, por exigencias de la Ingeniería y Arquitectura de la obra, previo permiso de las Autoridades Competentes. Y que en la Cláusula Sexta "El interesado" declara que conoce suficientemente el proyecto y sus características de arquitectura, distribución y usos permitidos por la zonificación, igualmente aceptó que durante la ejecución pueden surgir modificaciones para adaptarlo a las exigencias de los Organismos Públicos competentes, así como por causas de interés para las partes. Por último, convino con limitaciones, que su mandante recibió del hoy actor la suma de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS DIECISEIS MIL QUINIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 4.816.560,00), discriminados de la siguiente manera: por concepto de Cuota Inicial (Bs. 1.866.000,00); 35% Financiado (2.177.000,00); Abono Área techada 56,2 mts2 (623.560,00) y compra de un puesto de estacionamiento adicional Nº 10 PB (Bs. 150.000,00). Por lo que a la fecha presenta un saldo deudor de DOS MILLONES CUATROCIENTOS VEINTIUN MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 2.421.475,00), de los cuales son: por el Área Techada (Bs. 244.475,00) y el 35% restante (Bs. 2.177.000,00). 3) Negó y rechazó que su representada haya incumplido el contrato compromisorio alegando que por tratarse de una edificación en fase de construcción, durante la ejecución de la obra se produjeron una serie de modificaciones, ordenadas por las autoridades competentes, y las que La Promotora estimó necesarias por exigencia de la Ingeniería y Arquitectura de la obra, previo permiso de las autoridades, modificaciones que además se cumplieron en ejecución de las disposiciones contenidas en las Cláusulas Tercera y Sexta del mencionado documento, motivo por el cual se modificó parcialmente el documento de condominio en relación al Pent house. 4) Que por error material del documento de condominio en el que se indicó que la cabida del Pent house era de 357,34 m², en fecha 3 de octubre de 2013 se protocolizó documento de aclaratoria del documento de condominio de Residencia Villa Salva, ante el registro público del cuarto circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 45, folio 257, Tomo 31 protocolo de transcripción, mediante el cual se corrigió el error voluntario determinando entonces que la cabida del Penthouse es de 417,35 m².; siendo que en fecha 6 de noviembre de 2013 la parte actora dirigió a su mandante comunicación en la cual manifestó que había detectado un error en el documento definitivo de compra venta, y el cuál debería ser subsanados previo a la firma definitiva ante el registro correspondiente. 5) Que en fecha 20 de noviembre de 2013 el hoy demandante se presentó en el Registro Inmobiliario del Cuarto Circuito del Municipio Libertador en compañía de un funcionario adscrito a la Notaría Pública 37 del Municipio Libertador, a los fines de practicar inspección extra judicial, dejando constancia de su inconformidad con el precio fijado y con la cabida expresada en el documento definitivo de compraventa y que esta actuación, lo hizo a sabiendas de que estaba tramitando la corrección del error material referido a la cabida expresada, aclaratoria que quedó registrada en la mencionada oficina de registro el 4 de diciembre de 2013, bajo el número 47, del Tomo 38 Protocolo de Transcripción. 6) Que a pesar de haber cumplido su mandante con la Cláusula Décima Tercera del Compromiso de Inversión Inmobiliaria, en fecha 4 de diciembre de 2013, el actor se ha negado reiteradamente a cumplir con la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble PH, alegando su inconformidad con la cabida determinada en el documento definitivo en relación a la cabida expresada en el Compromiso de Inversión Inmobiliaria, además de la inconformidad con el precio del mueble fijado en el documento definitivo de compraventa en relación al expresado en el contrato preparatorio. Situación que, según su decir, ha causado daños a su mandante por cuanto el comprador ha incumplido mediante artificios la obligación de protocolizar la compra y consecuencialmente se abstiene que pagar a la promotora la suma adeudada. 7) Arguyó que respecto a la inconformidad con la cabida, alegada por el actor, se evidencia de la aclaratoria del documento de condominio que la cabida del inmueble quedó determinada en cuatrocientos ochenta y nueve metros cuadrados con dos decímetros cuadrados (489,02 m2), medida que, en relación a la ofrecida en el Contrato de Inversión Inmobiliaria, representa una disminución menor a la veinteava parte de la medida real y la indicada en el contrato; las cuales fueron causadas por las modificaciones ordenadas por las autoridades competentes y las que La Promotora, estimó necesarias por exigencia de la Ingeniería y Arquitectura de la obra, previo permiso de las autoridades, de conformidad con las Cláusulas Tercera y Sexta del contrato. 8) Alegó que en cuanto a la inconformidad con respecto al precio del inmueble, fijado en el contrato definitivo de compra venta en la cantidad SIETE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs 7.238.035,00), deviene del incremento en el precio de venta, equivalente a la suma de UN MILLON DIECIOCHO MIL TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 1.018.035,00), aceptado por el comprador, por la compra de uno (1) puesto de estacionamiento adicional, marcado Nº 10 PB, a un costo de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), la cual el comprador ha pagado en su totalidad; y por la contratación y ejecución de obras adicionales consistentes en el techado de un área descubierta de cincuenta y seis con cincuenta y dos metros cuadrados (56,52 m2) a razón de quince mil trescientos cincuenta y ocho Bolívares con dos (Bs. 15.358,02) por metro cuadrado; obras las cuales fueron ejecutadas por la demandada a un costo de OCHOCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 868.035,00), monto aceptado por la parte actora y el cual ha venido pagando de la forma siguiente: a) La suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL QUINIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 283.560,00), en fecha 16/06/2013, por concepto de abono en efectivo a diferencia área techada; b) La suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), en fecha 16/06/2013, mediante cheque Nº 18652552; c) La suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), en fecha 11/07/2013, mediante cheque Nº 18287250; d) La suma de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), en fecha 31/07/2013, mediante cheque Nº 48321046; e) La suma de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), en fecha 01/10/2013, mediante cheque Nº 58956325; pagos estos que totalizan por este concepto la cantidad de SEISCIENTOS VEINTITRES MIL QUINIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 623.560,00), quedado a deber, la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 244.475,00). 9) Señaló que habiendo sido aceptados y reconocidos por la actora los compromisos contraídos por su cuenta, resulta imperativo reflejar en el documento, el precio de venta real del inmueble, con todos sus accesorios; siendo el caso que el actor, no acepta incluir en el precio de venta del inmueble, las mejoras realizadas por su orden y cuenta, en relación al área techada y a la compra del puesto de estacionamiento adicional, siendo que tales accesorios por imperativo de la Ley, pasan a formar parte integrante e inseparable del inmueble, conducta impropia que afectaría los derechos a determinar por el Registro Inmobiliario, en perjuicio del patrimonio público, por cuanto sería menor. 10) Alegó que el actor, al negarse a la protocolización del documento definitivo de compraventa, sin justa causa, ha incurrido en la violación flagrante de la Cláusula Décima Tercera del Compromiso de Inversión Inmobiliaria, referente a perfeccionar la protocolización del documento definitivo, dentro de los treinta (30) días siguientes a la protocolización del documento de condominio. 11) También rechazó, negó y contradijo el alegato del actor relacionado a que su mandante le permitió llevar personal y materiales al apartamento para acometer una serie de trabajos, arguyendo ser una situación arbitraria que ha ejecutado el actor con sigilo y maquinación, causando la ruina del inmueble, así como que su representada haya entregado las llaves al actor para tener acceso a las áreas del edificio y del Pent house. 12) Negó, rechazó y contradijo que su mandante haya encerrado en el Pent house con una cadena con candado, al maestro de obras con tres albañiles por tres horas, hasta que lograron salir usando sus herramientas. 13) Negó, rechazó y contradijo, que el contrato de compromiso de inversión inmobiliaria, suscrito por la actora, sea un verdadero contrato de compraventa. 14) Hizo un rechazo genérico de varias afirmaciones realizadas por el accionante en su escrito libelar así como del petitorio contentivo en la misma; así como la pretendida indemnización por daño moral, alegando su improcedencia ya que según su decir, éste no procede por causa contractual. 15) Planteó reconvención en la presente causa en contra del ciudadano Julio César Márquez Gasnier por resolución del contrato denominado Compromiso de Inversión Inmobiliaria, en razón del incumplimiento de las Cláusulas Tercera, Sexta, Décima Segunda, Décima Tercera y Décima Cuarta del mismo; por cuanto el actor se ha negado a pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, dentro del lapso de 10 días a partir de la notificación realizada vía e-mail en fecha 5 de septiembre de 2013; y por encontrarse el actor reconvenido inconforme tanto con la cabida del inmueble, asignada por la promotora por consideraciones tomadas por la ingeniería de la misma y por autoridades competentes, así como inconformidad por el precio, el cual fue aceptado por el actor, y devienen de trabajos adicionales ejecutados por la promotora. Asimismo, señaló que el actor reconvenido comenzó a participar en las reuniones de Condominio en calidad de propietario, procurándose con sigilo de un juego de llaves, e introdujo obreros extraños a la obra, quienes comenzaron a ejecutar trabajos de modificación en las área internas del inmueble, sin el consentimiento de la demandada reconviniente, y causando la ruina del inmueble. Fundamentó su pretensión reconvencional en los artículos 1167, 1269 y 1271 del Código Civil y la estimó en SIETE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 7.238.035,00).

Por auto de fecha 14 de abril de 2014, el juzgado de la causa admitió la reconvención propuesta, por lo que fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a esa fecha, para que la parte demandante reconvenida diera contestación a la misma.

Mediante escrito interpuesto en fecha 25 de abril de 2014, constante de doce (12) folios útiles, la representación judicial de la parte actora procedió a dar contestación a la reconvención, en donde alegó lo siguiente: 1) Que la reconvención es inadmisible, por cuanto la parte demandada no señaló cual es el monto de los supuestos gastos de escritura, honorarios profesionales y gastos de tradición, ni produjo instrumento alguno que acredite su existencia, ni sus montos, los cuáles supuestamente se les solicitó para la protocolización del documento definitivo de compraventa; por lo que la reconvención no cumple con los requisitos previstos en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil. 2) Luego de admitir la suscripción del contrato para la adquisición de un PH de 500 m2, negó, rechazó y contradijo que en fecha 5 de septiembre de 2013, se le haya solicitado a su representado, gastos de escritura y demás accesorios de la venta, causados por la redacción y autenticación del compromiso de inversión inmobiliaria y los gastos correspondientes a la redacción del documento definitivo de compra venta y de protocolización, siendo que solo se le solicitó en esa ocasión copia de la cédula y del (RIF), y el saldo restante del precio del inmueble. 3) Negó, rechazó y contradijo que su representado se haya negado a pagar el saldo restante del preció, ya que en fecha 19 de septiembre de 2013, hizo emitir un cheque de gerencia por el Banco Caroní, distinguido con el Nº 00031356, por la suma de seiscientos sesenta mil bolívares (Bs. 660.000,00) a favor de Multiservicios Salva 32, C.A., y cheque de gerencia emitido por Banesco, bajo el Nº 00016265, por la suma de un millón quinientos diecisiete mil bolívares (Bs. 1.517.000,00) sumando un total de dos millones ciento setenta y siete mil bolívares (Bs. 2.177.000,00), que era el saldo de precio que debía pagar su representado al momento de la protocolización. 4) Negó, rechazó y contradijo que a partir del día 5 de septiembre de 2013, su representado tuviera un plazo de diez (10) días para pagar los derechos de registro, habilitación, traslado y honorarios de abogados, de conformidad con la Cláusula Décima Cuarta del compromiso de inversión inmobiliaria. 5) Negó, rechazó y contradijo que la protocolización del documento de venta definitiva, no se haya efectuado por contumacia de su representado a firmar, y que lo ocurrido fue que en fecha 20 de noviembre de 2913 (fecha fijada para la firma del registro), su representado se presentó en el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, llevando consigo los dos cheques de gerencia tramitados para el pago del precio definitivo de la venta del inmueble, pero le fue presentado un documento de venta definitiva vendiéndole un apartamento con un área de cuatrocientos diecisiete metros cuadrados con diecinueve centímetros cuadrados (417,19 Mts2) a un precio total de siete millones doscientos treinta y ocho mil treinta y cinco bolívares (Bs. 7.238.035,00), es decir, menor cabida y mayos precio, que del convenido en el contrato denominado compromiso de inversión inmobiliaria. 6) Negó, rechazó que contradijo que el contenido de las Cláusulas Tercera y Sexta del contrato, impliquen que la vendedora, pudiera arbitrariamente modificar la cabida del inmueble objeto de la negociación, siendo que en el presente asunto, las modificaciones realizadas no fueron ordenadas por ninguna autoridad competente, sino de manera arbitraria, intentado sorprender a su representado en su buena fe. 7) Negó, rechazó y contradijo que el inmueble objeto del contrato de compra venta definitiva que se presentó para ser protocolizado en la Oficina de Registro Cuarto del Municipio Libertador del Distrito Capital, haya sido con una cabida de cuatrocientos ochenta y nueve metros cuadrados con dos centímetros cuadrados (489,02 Mts2), siendo el caso que a su representado se le presentó un documento donde el inmueble objeto de la venta era por la cabida de cuatrocientos diecisiete metros cuadrados con treinta y cinco centímetros cuadrados (417,35 Mts2). 8) Negó, rechazó y contradijo que el precio del inmueble colocado en el documento definitivo de venta por la cantidad de SIETE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 7.238.035,00), obedezca a un incremento del precio ordenado por su representado en razón a la compra de un puesto de estacionamiento adicional por un precio de ciento cincuenta mil (Bs. 150.000,00), y por la contratación y ejecución de obras adicionales por un monto de ochocientos sesenta y ocho mil treinta y cinco bolívares (Bs. 868.035,00), siendo que dichas obras no deben ser incluidas en el precio de venta del inmueble, ya que es un negocio jurídico aparte y la compra del puesto adicional también es un negocio jurídico aparte, que tampoco podía incluirse en el precio del Pent House. 9) Negó, rechazó y contradijo que la fecha de protocolización del documento de venta definitiva del inmueble comenzara a computarse a partir del día 4 de diciembre de 2013, fecha de protocolización de la posterior aclaratoria del documento condominio de Residencias Villa Salva; siendo que la fecha de protocolización era el día 20 de noviembre de 2013, según notificación que le hiciera la demandada reconviniente a su persona, y según consta de inspección ocular extra litem. 10) Negó, rechazó y contradijo que su representado haya incumplido alguna de sus obligaciones contractuales, ni que se encuentre en mora, ni haberle causado daños patrimoniales a la demandada reconviniente, al no hacerse efectivo el pago del precio definitivo del inmueble; siendo que al contrario, su representado se presentó al registro correspondiente en la fecha convenida a otorgar el documento definitivo de compra venta, con los cheques de gerencia, pero el documento no se otorgó porque la demandada reconvenida, cambió el precio de venta y pretendía vender una cabida inferior a la pactada por un precio mayor, por lo que su representado no otorgó el documento en tales condiciones, de conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil. 11) Negó, rechazó y contradijo que su representado sigilosamente se haya procurado un juego de llaves del Pent House del edificio Villa Salva y que haya introducido materiales de construcción y obreros extraños a la obra, ni que haya efectuado trabajos clandestinos; siendo que las llaves del Pent House, le fueron entregadas por la demandada a su representado, para que ejecutara las obras en el inmueble, siendo esta afirmación calumniosa. 12) Impugnó el informe acompañado a la reconvención emanado de GUINSECOS, marcado con la letra “B”, pues el mismo es un documento privado emanado de un tercero, y por último, solicitó que la reconvención fuera declarada sin lugar y la demandada condenada en costas.

En fecha 27 de mayo de 2014, la representación judicial de la parte demandada reconviniente procedió a promover pruebas en el presente asunto mediante escrito constante de cinco (5) folios útiles, haciendo lo propio la representación judicial de la parte actora reconvenida, en fecha 28 de mayo de 2014, mediante escrito constante de veinte (20) folios útiles.

Por autos de fecha 6 de junio de 2014, el a quo admitió las pruebas promovidas por la parte actora reconvenida, salvo la inspección judicial contenida en el Capítulo IV del escrito de promoción de pruebas, la cual fue desechada. Respecto a las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, el a quo las admitió, salvo la inspección judicial contenida en el Capítulo IX del escrito de promoción de pruebas, la cual fue desechada.

Mediante desición de fecha 20 de octubre del año 2014, el a quo negó las solicitudes realizadas en fecha 8 de octubre de 2014, por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, concernientes a que se libre nuevamente boletas de citación dirigidas a los testigos Jefferson Adrian Berroteran Gaspar y al Grupo de Integral de Servicios a la Comunidad (GRUINSECOS), y se ratifique el oficio dirigido al Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, por considerar que sería reabrir el lapso probatorio el cual se encontraba totalmente vencido.

En fecha 17 de diciembre de 2014, el juzgado de la causa dictó sentencia definitiva en el presente asunto, declarando con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano Julio Cesar Márquez Gasnier, en contra de la sociedad mercantil Multiservicios Salva 32, C.A.

Mediante diligencia interpuesta en fecha 9 de enero de 2015 y ratificada en fecha 15 de enero de 2015, la representación judicial de la parte demandada apeló de la sentencia definitiva dictada por el a quo en fecha 17 de diciembre de 2014; apelación la cual fue oída en ambos efectos de conformidad con lo previsto en los artículos 290 y 294 del Código de Procedimiento Civil.

Quedó de esta manera concluido el trámite en segunda instancia conforme al procedimiento ordinario.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Encontrándonos dentro de la oportunidad legal para fallar, procede a ello este Juzgado Superior Segundo, con sujeción en los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

Fueron remitidas las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 9 de enero de 2015 y su ratificación de fecha 15 de ese mismo mes y año, por el abogado HENRY FRANCO HERNÁNDEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 23, C.A., contra la decisión proferida en fecha 17 de diciembre de 2014, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato y daño moral y declaró sin lugar la reconvención propuesta, en contra del ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, y en consecuencia, condenó en costas a la parte demandada a tenor de lo contemplado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Ese fallo es, en su parte pertinente, como sigue:

“…En el contrato cuya ejecución demanda el actor, las partes definieron que el objeto de la venta seria el penthouse del edificio Villa Salva, con un área de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500mts2) y cuatro puestos de estacionamiento, según lo establece la cláusula quinta del contrato, en la misma no se indica que la cabida del inmueble objeto de la negociación podría ser modificada; de la lectura de las cláusulas tercera y sexta del contrato, a criterio de quien suscribe y dándole una recta interpretación al contrato, conforme la intención de las partes y de la buena fe, como lo ordena el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, estas cláusulas no deben interpretarse como que la promotora vendedora podía modificar unilateralmente la cabida del penthouse y estar obligado el comprador a aceptar la modificación, estas modificaciones según la recta interpretación deben entenderse como modificaciones de la obra en general, al Edificio Villa Salva, y las cuales fueran justificadas, no alegó la parte demandada reconvenida cuales fueron las modificaciones ordenadas por las autoridades competentes que causaron la disminución de la cabida acordada por las partes contratantes tendría el penthouse y que fue expresada en las modificaciones del documento de condominio, ni tampoco probó que estas modificaciones que resultaron en la disminución de la cabida del penthouse, fueran ordenadas por la autoridad o que fueran necesarias para la ingeniería y la arquitectura de la obra y además permisadas por las autoridades competentes, hechos que tenía la carga de probar la accionada, pues son los hechos constitutivos de su excepción, por lo que en criterio de quien suscribe, la modificación de la cabida del penthouse objeto de la negociación no puede calificarse como justificada y eximir a la demanda de sus obligaciones contractuales, más aún cuando ha quedado plenamente demostrado que al momento de la protocolización de la venta, se le presentó para su otorgamiento al comprador un documento donde el área del inmueble era de CUATROCIENTOS DIECISIETE METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CINCO DECIMETROS (417,35mts2), tal y como consta de la Inspección practicada por el Notario Público al momento de la protocolización ante el Registro, donde dejó constancia de que esa fue el área expresada en el documento que se le presento al comprador para su otorgamiento, por lo que esta excepción alegada por la parte demandada no puede prosperar en derecho. Así se establece.
La parte demandada, se excepciona además señalando que el precio convenido de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 6.220.000,00) se incrementó a la suma de SIETE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 7.238.035,00), porque se adiciona el precio de un puesto de estacionamiento adicional comprado por el demandante por la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) señalando que el mismo pasaba a formar parte del inmueble objeto de la venta y que debía incluirse en la venta; observa este sentenciador, que la actora alegó y la demanda acepto que el actor, además compró un puesto adicional de estacionamiento, por el antes mencionado precio, también es un hecho admitido que pagó dicho precio, por lo que mal podía agregarse dicho precio al de la venta del penthouse, además consta del documento público constituido por la inspección notarial que el inmueble objeto de la venta que no se protocolizó el 20 de Noviembre de 2013, tenía cuatro puestos de estacionamiento, que es lo expresado en el contrato, y en las reformas al documento de condominio, siempre se indica que el penthouse, tiene cuatro y no cinco puestos de estacionamiento, por lo que la adquisición de este puesto adicional, es un negocio jurídico aparte que no puede incrementar el precio del penthouse, por no formar parte integrante del mismo, así se establece.
Se excepciona además la parte demandada, alegando que el actor contrato la ejecución de obras adicionales en el penthouse, consistentes en techado de un área descubierta por un precio de OCHOCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 868.035,00), que el monto de esta negociación debió incluirse en el precio de venta del inmueble por ser mejoras, por formar parte integrante e inseparable del inmueble, incrementándose por ello el precio de venta del inmueble en el contrato de compra venta, señalando que tales mejoras constan de unos planos arquitectónicos que produjo acompañando la Litis contestación marcados “G” y “H”, y que promovió durante el lapso probatorio, los cuales no fueron desconocidos por el demandante, por lo que se le tienen por reconocidos, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, pero observa quien suscribe que tales planos por si solos no son capaces de demostrar la existencia de un contrato de obra, ni mucho menos su costo, pues son la expresión gráfica de una obra de ingeniería, pero no la prueba de un contrato de obra. Por su parte el actor produjo documento marcado “A”, el cual produjo acompañando el escrito de promoción de pruebas y le fue opuesto al representante legal de la demandada, en su contenido y firma y no fue desconocido, en el cual las partes acordaron que en el penthose del edificio Villa Salva, se hicieran unas bienhechurías cuyo monto se estimó en la suma de TRESCIENTOS CUATRO MIL TRESCIENTOS NOVENTA BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 304,390,05) donde se indica que las mismas se efectuarían por cuenta del comprador, y produjo además el actor correo electrónico emanado de Felice Dante, en representación de constructora 2066, C.A, donde solicita información sobre el pago de las obras por el mismo monto mencionado en el documento, prueba libre de carácter electrónico documental, que adminiculada al documento privado suscrito entre las partes, con lo cual queda desvirtuado el alegato de la demandada de que las obras adicionales ejecutadas en el penthouse, deben incluirse en el precio de venta del inmueble, el cual no indican las partes en el contrato que pudiera sufrir modificaciones y al no haber probado la demandada, que las partes hubieran celebrado un acuerdo en contrario en cuanto al precio del penthouse, esta excepción, no puede prosperar en derecho. Así se decide.
Demostrado como ha sido que las partes contrataron la construcción y futura venta de un penthouse de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500mts2) por un precio de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 6.220.000,00), que el actor cumplió con todas sus obligaciones contractuales y que el día de la protocolización de la venta definitiva le fue presentado un documento donde se le vende un inmueble con una cabida inferior a la pactada y por un precio mayor, es evidente que el actor, tenía derecho de abstenerse de protocolizar la venta en condiciones contrarias al contrato celebrado entre las partes, demostrado como ha sido que el área final de penthouse objeto de la negociación quedó en CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CON DOS DECIMETROS CUADRADOS (489,02mts2), que el comprador demandante, para la fecha de la protocolización tenía los cheques por el saldo del precio adeudado, los cuales además constan de autos, y que la demandada no ha cumplido con su obligación de efectuar la tradición legal del inmueble por el precio acordado en el contrato, debe prosperar en derecho la acción de cumplimiento de contrato con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil. Así se establece.
Dedujo como pretensión la actora, la disminución proporcional del precio de venta del inmueble, en virtud de la disminución de la cabida, de conformidad con lo previsto en el artículo 1496 del Código Civil, norma que establece:
“El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo las modificaciones siguientes:
Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de tanto por medida, en vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresadas en el contrato.
cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor está obligado a sufrir una disminución proporcional del precio”.
La parte accionada, rechazó esta pretensión alegando que la diferencia entre la cabida pactada y la definitiva del inmueble, es de menos de un veinteavo de la cabida originalmente pactada, y por aplicación del artículo 1497 del Código Civil, no debe aplicarse la disminución proporcional del precio, dice esta norma:
“En todos los demás casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y limitado, o de fundos distintos y separados, sea que el contrato comience con la medida , sea que comience por la indicación del cuerpo vendido seguida de la medida, la expresión de la medida no ha lugar a ningún aumento del precio en favor del vendedor por exceso de la misma, ni a ninguna disminución del precio en favor del comprador por menor medida, sino cuando la diferencia entre la medida real y la indicada en el contrato sea de una veinteava parte en mas o en menos, habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos, si no hubiere estipulación en contrario”
Observa quien suscribe que el contrato celebrado entre las partes no es solo un contrato de opción de compra venta de un inmueble, sino un contrato de obra, donde la constructora es la promotora, vendedora, proyectista y ejecutante de la obra civil, en dicho contrato, se comprometió a construir y a venderle el penthouse, de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500mts2) ubicado en el piso nueve (9) del Edificio Villa Salva, con cuatro puestos de estacionamiento y dos maleteros, por el precio de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 6.220.000,00), establece el artículo 1496 del Código Civil, que cuando no sea posible vender la cabida expresada en el contrato, el vendedor sufrirá la disminución proporcional del precio, en este caso no es posible, pues según la última modificación del documento de condominio, protocolizada en fecha 4 de diciembre de 2013, el área del penthouse y según la experticia, es de CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON DOS DECIMETROS CUADRADOS (489, 02mts2), esta situación encuadra dentro del supuesto de hecho de la norma, no así en el artículo 1497, pues dice la norma: “En todos los demás casos”, y es una norma que se encuentra inmediatamente a la anterior, por lo que está esta para prever los casos no previstos en la anterior, el caso de marras está previsto en la anterior, por lo que la demandada, debe experimentar la disminución proporcional del precio. Así se establece.
Deduce como pretensión el demandante, que se le indemnice el daño moral causado por el hecho ilícito de la demandada, consistente en la colocación en área comunes del edificio de un comunicado dirigido a la Junta de Condominio, donde se señala que el ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, ha incurrido en actos de violencia, de usurpación de derechos de propiedad, que efectuó actos arbitrarios de ocupación, incluso se señala que pudiera estar incurso en hechos delictivos como el tipo penal de hacerse justicia por su propia mano, la colocación de dicha publicación quedo plenamente probada con la inspección judicial, efectuada en fecha 29 de Noviembre de 2013, además de las testimoniales que fueron contestes en afirmar que vieron la comunicación, la cual es de fecha 22 de Noviembre de 2013, según lo admite la misma accionada, resulta palmario para quien suscribe el presente fallo, que un comunicado de tal tenor en las área comunes de acceso principal al edificio, afectan el honor y la reputación del actor ante la comunidad de propietarios del edificio donde compró un apartamento para vivir con su grupo familiar, conducta que sin duda alguna constituye un hecho ilícito de conformidad con lo previsto en el artículo 1185 del Código Civil, pues la sola colocación de tales carteles en áreas comunes del edificio y su texto, son prueba en sí mismo de las expresiones injuriosas de las que fue sujeto el actor en el Edificio Villa Salva, donde es conocido por los demás propietarios de los apartamentos, siendo que el artículo 1196 Ejusdem, señala que la obligación se extiende a todo daño material o moral la cual puede acordar el juez en casos de atentados al honor y reputación, hechos plenamente probados, frente a los cuales la parte accionada, solamente alegó que al existir una relación de índole contractual, no puede proponerse indemnización de daño moral, lo cual es índole extracontractual, ciertamente, cuando se habla de incumplimiento de contrato, el artículo 1167, establece que el contratante que ha cumplido con sus obligaciones en el contrato bilateral, puede a su elección, demandar la resolución o el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos, se trata de los daños derivados de la inejecución del contrato, pero cuando existiendo una relación contractual, alguna de las partes incurre en un hecho ilícito y causa un daño, debe repararlo, esta tesis de la exclusión del daño moral en las relaciones contractuales ha sido superada, debiendo el contratante que ha incurrido en un hecho ilícito reparar el daño causado, sea material o moral. En el presente asunto, está plenamente demostrada la conducta dañosa de la demandada, el texto en sí mismo, y su ubicación en los lugares de acceso público al edificio, constituyen el daño moral, consistente en la afectación a su honor y reputación delante de los vecinos del Edificio Villa Salva, donde adquirió un inmueble para vivir, por lo que debe prosperar en derecho la indemnización solicitada por el actor por los daños y perjuicios causados por la actora, así como la reparación del daño consistente en colocar una carta de desagravio en la mismas áreas comunes del Edificio Villa Salva, donde se colocaron los avisos dañosos a la reputación del actor. Así se decide.
La demandada planteo reconvención, siendo la pretensión reconvencional, la resolución del mismo contrato, alegando incumplimientos al mismo por parte del demandado, la accionada, en su reconvención, solicita se declare resuelto el contrato por los incumplimientos del actor reconvenido de sus obligaciones contractuales, alegando los siguientes incumplimientos: a) que el actor reconvenido no cumplió con la cláusula Décima Cuarta del Contrato de Compromiso de Inversión Inmobiliaria, dice la cláusula Décima Cuarta del Contrato:
…omissis…
Alega la reconviniente que el actor reconvenido no cumplió con la obligación de pagar los gastos necesarios para la protocolización de la venta, que los mismos le fueron requeridos en la misiva promovida por ambas partes, de fecha 5 de Septiembre de 2013, por su parte el accionado rechazó este alegato señalando que se trata de una reconvención inadmisible porque no expresa ni los conceptos ni las cantidades de los gastos dejados de pagar por el reconvenido; al respecto observa quien suscribe, que efectivamente, en la reconvención, se alega que el actor dejó de pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, dentro del plazo de diez días contados a partir del 5 de Septiembre de 2013, sin indicar de cuales conceptos se trata ni sus montos, y se observa igualmente, que en la misiva del 5 de Septiembre de 2013, se le solicita solo copia de la cédula, Registro de Información Fiscal y cheque de gerencia por el monto restante para la elaboración de documentos de venta, por lo que mal puede pretender la reconviniente que el reconvenido pagara sumas que nunca le fueron solicitadas, pues no produjo acompañando a la reconvención tales erogaciones, las cuales además no indicó en el libelo, por lo que la reconvención sustentada en lo que a este incumplimiento de la citada cláusula contractual no puede prosperar en derecho. Así se establece.
Fundamenta además la reconviniente, su acción resolutoria, en que las cláusulas Tercera y Sexta del Contrato establecen:
…omissis…
Que por tratarse de una obra en ejecución, se produjeron modificaciones ordenadas por las Autoridades competentes y las que la promotora estimó necesarias por exigencia de la ingeniería y arquitectura de la obra, previo permiso de las autoridades, lo cual produjo dos modificaciones del documento de condominio, la primera protocolizada en fecha 3 de Octubre de 2013, donde se corrigió el Área del Penthouse, señalando que tiene un área de CUATROCIENTOS DIECISIETE METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (417,35mts2), que luego se efectuó una segunda modificación al documento de condominio de Residencias Villa Salva, protocolizada en fecha 4 de Diciembre de 2013, donde se expresa que la cabida del penthouse es de CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON DOS DECIMETROS CUADRADOS (489,02mts2) y que la venta definitiva no se ha efectuado por la contumacia del actor reconvenido a cumplir con su compromiso de protocolizar la compra venta y pagar el saldo del precio, este alegato fundamento de la pretensión reconvencional, fue formulado como excepción al incumplimiento de la demandada reconviniente en cuanto a la cabida del inmueble y fue declarado improcedente, se dan por reproducidos los argumentos que sustentaron el rechazo de este alegato, por lo que la resolución del contrato, fundamentada en este alegato no puede prosperar en derecho, así se decide.
Como tercera causa alegada por la reconviniente como fundamento de la resolución planteada en la reconvención alega la accionada, que el ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, comenzó a participar en reuniones de condominio en calidad de propietario, que se procuró con sigilo un juego de llaves del penthouse, introdujo materiales de construcción y un grupo de obreros extraños a la obra comenzó a ejecutar trabajos de modificación de las áreas internas del penthouse en forma clandestina, en contravención del permiso de construcción y de los planos arquitectónicos, violando la Ordenanza sobre Arquitectura y Urbanismo del Municipio Libertador y causando la ruina del inmueble, que ante tal abuso en fecha 22 de Noviembre de 2013, se vio en la necesidad de dirigir una comunicación a la Junta de Condominio prohibiendo a JULIO CESAR MARQUEZ el acceso al Edificio y a las reuniones de condominio, que estas actuaciones del actor reconvenido son una violación a la cláusula décima séptima del contrato, según la cual el comprador entraría en posesión del inmueble una vez que se protocolizara el documento definitivo de venta, estos hechos fueron negados por la parte reconvenida, quien expresó que las reformas fueron hechas con anuencia de la vendedora, quien le entregó un juego de llaves, para que ejecutara las remodelaciones para que el inmueble estuviera listo para ser habitado cuando se protocolizara la venta, teniendo cada parte la carga probatoria de sus respectivas alegaciones, la parte reconviniente, promovió la experticia para probar la ruina del inmueble por las remodelaciones en el penthouse, evacuada la prueba los expertos concluyeron en su informe que no hay tal ruina, ni daños perceptibles al Edificio, quedando demostrado que se acometieron obras de remodelación de la totalidad del penthouse, las cuales están inconclusas, observa quien suscribe que dada la magnitud de las obras, por máximas de experiencia común no es posible que se hayan efectuado de forma clandestina, pues como se subieron los materiales de construcción, las paredes demolidas, como pudo la contratista vendedora no darse cuenta de esto?; promovió y evacuó la parte reconvenida las testimoniales de cinco (5) ciudadanos, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, quienes dieron razones de credibilidad para sus dichos, tres de ellos que fueron obreros contratados para las refacciones en el penthouse quienes expresaron que entraban con una llave que tenía el maestro de obra, que le fue entregada por Felice Dente, representante legal de la vendedora, que conocían a este ciudadano porque estuvo en el Penthouse mientras trabajaban y los apuraba para que terminaran los trabajos, la declaración del ciudadano RAFAEL CIPRIANO MARTINEZ, propietario de un apartamento en el Edificio Villa Salva, y el ciudadano YORLIN NOSE CASTILLO, quien se desempeñaba como vigilante del edificio, quienes además manifestaron que nunca vieron actos de violencia para ingresar al edificio o al penthouse, siendo que la reconviniente, no logró demostrar los hechos en los que fundamenta su pretensión resolutoria, tales como la ruina del edificio, la violación de ordenanzas las cuales además ni siquiera indica en qué consisten ni cuáles son las violaciones, y la entrada sigilosa y clandestina del actor reconvenido a efectuar remodelaciones no acordadas, las cuales además constan de acuerdo contenido en documento privado suscrito por las partes, que produjo el reconvenido y no fue desconocido, no puede prosperar en derecho la acción resolutoria, pues la reconviniente no demostró ninguno de los hechos alegados como incumplimientos contractuales por parte del reconvenido.
Por fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgador considera procedente la pretensión de cumplimiento de contrato formulada por la actora, disminución proporcional del precio de venta y su pretensión de indemnización por daño moral de conformidad con lo previsto en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1496, 1185 y 1196 del Código Civil, por lo que se declara ha lugar. Y ASÍ SE DECIDE. Así mismo, considera improcedente la reconvención cuya pretensión es la resolución del contrato cuyo cumplimiento demandó el actor…”.

Fijado lo anterior, debe este Jurisdicente establecer el thema decidendum en el presente caso, el cual se circunscribe a la pretensión de la accionante, quien demandó el cumplimiento del contrato celebrado en fecha 17 de marzo de 2011, denominado “Compromiso de Inversión Inmobiliaria”, donde la sociedad mercantil Multiservicios Salva 32, C.A., en su carácter de propietaria y constructora, se comprometió a vender al actor, un apartamento distinguido como PH, del denominado Edificio Villa Salva, ubicado en el piso 9, con una cabida de quinientos metros cuadrados (500 m2), y correspondiéndole cuatro (4) puestos de estacionamiento, determinados en el documento de condominio, por un precio de seis millones doscientos veinte mil bolívares (Bs. 6.220.000,00), para ser cancelados mediante un cronograma de pagos, y quedando solo por pagar la suma de dos millones ciento setenta y siete mil bolívares (Bs. 2.177.000,00) monto el cual sería pagado por el comprador al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.

Arguyó el actor, que la protocolización del documento definitivo de compra venta se fijó para el día 20 de noviembre de 2013, siendo que este compareció al Registro correspondiente, con los cheques de gerencia por la cantidad faltante del precio del inmueble, empero, le fue presentado un documento que expresaba una cabida del PH de cuatrocientos diecisiete metros con treinta y cinco decímetros cuadrados (417,35 m2) y por un precio de siete millones doscientos treinta y ocho mil treinta y cinco bolívares (Bs. 7.238.035,00); contrario a lo pactado en el contrato denominado “Compromiso de Inversión Inmobiliaria”, incumpliendo así la demandada con sus obligaciones contractuales, además que el documento definitivo de condominio fue protocolizado el 27 de agosto de 2013, existiendo para el momento permiso de habitabilidad y constancia de terminación de la obra. Alegó a su vez el accionante que no obstante que en el contrato se convino que la tradición del inmueble sería al momento de la protocolización de la venta definitiva, convinieron que al comprador se le permitiría efectuar reformas en el inmueble, por lo que el comprador llevó personal y material al inmueble, a fin re realizar trabajos diversos y tenerlo listo para habitarlo con su familia, a lo que de manera sorpresiva el día 22 de noviembre de 2013, no se les permitió la entrada a los obreros al inmueble, emitiendo la demandada una misiva suscrita por Felice Dente en su carácter de Presidente de Multiservicios Salva 32, C.A., la cual fue publicada en la puerta del Edificio, en la caseta y en la puerta del inmueble, la cual permaneció durante varios días, exponiendo al actor al escarnio público ante la comunidad que vive en el Edificio, quienes al entrar y salir vieron la comunicación, donde se le atribuyen al actor actos de violencia, incluso –a su decir-, la comisión de un hecho punible, atacando el honor y reputación del actor, causándole un disgusto, incomodidad y vergüenza ante sus vecinos al ser señalado como una persona violenta, invasora y que comete delitos. Por último, solicitó el cumplimiento del contrato vinculante entre las partes, la disminución proporcional del precio de venta del inmueble, el pago de los derechos de registro que se hayan que pagar nuevamente; la indemnización del daño moral estimada en la cantidad de Un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00); además de la publicación de una misiva de similar tamaño a modo de desagravio dirigida al actor.

En la litis contestatio, la demandada admitió con limitaciones haber suscrito el “Contrato de Inversión Inmobiliarias”, empero, que el contrato vinculante entre las partes solo garantiza al accionante una expectativa de compra venta del inmueble y que en ningún caso transmite la propiedad y posesión como pretende. Alegó que la Cláusula Tercera del contrato, se convino que durante la construcción del inmueble, la obra podrá sufrir modificaciones ordenadas por las autoridades competentes y las que “La Promotora” estime necesarias, por exigencias de la Ingeniería y Arquitectura de la obra, previo permiso de las autoridades competentes, por lo que negó, rechazó y contradijo que su representada haya incumplido el contrato compromisorio alegando que por tratarse de una edificación en fase de construcción, durante la ejecución de la obra se produjeron una serie de modificaciones, ordenadas por las autoridades competentes, y las que la promotora estimó necesarias por exigencia de la Ingeniería y Arquitectura de la obra. Alegó que la Cláusula Sexta señala que el interesado declara que conoce suficientemente el proyecto y sus características de Arquitectura, distribución y usos permitidos por la Zonificación, y aceptó que durante la ejecución pueden surgir modificaciones para adaptarlo a las exigencias de los organismos públicos competentes y por interés de las partes. Convino con limitaciones, que su mandante recibió del hoy actor la suma de cuatro millones ochocientos dieciséis mil quinientos sesenta bolívares (Bs. 4.816.560,00), discriminados de la siguiente manera: por concepto de Cuota Inicial (Bs. 1.866.000,00); 35% Financiado (2.177.000,00); Abono Área techada 56,2 mts2 (623.560,00) y compra de un puesto de estacionamiento adicional Nº 10 PB (Bs. 150.000,00), quedando un saldo deudor de dos millones cuatrocientos veintiún mil cuatrocientos setenta y cinco bolívares (Bs. 2.421.475,00) de los cuales son: por el Área Techada (Bs. 244.475,00) y el 35% restante (Bs. 2.177.000,00).

Arguyó que por error material del documento de condominio en el que se indicó que la cabida del inmueble era de 357,34 m2, en fecha 3 de octubre de 2013 se protocolizó documento de aclaratoria del documento de condominio de Residencia Villa Salva, ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 45, folio 257, Tomo 31 Protocolo de transcripción, mediante el cuál se corrigió el error voluntario determinando entonces que la cabida del inmueble es de 417,35 m2.; siendo que en fecha 6 de noviembre de 2013, la parte actora dirigió a su mandante comunicación en la cual manifestó que había detectado un error en el documento definitivo de compra venta, el cual debía ser subsanado previo a la firma definitiva ante le registro correspondiente; siendo que en fecha 20 de noviembre de 2013, el actor se presentó ante el Registro Inmobiliario del Cuarto Circuito del Municipio Libertador, en compañía de un funcionario adscrito a la Notaría Pública 37 del Municipio Libertador, a los fines de practicar una inspección extra judicial, dejando constancia de su inconformidad con el precio y cabida fijado, y que esta actuación, lo hizo a sabiendas que se estaba tramitando la corrección referida a la cabida expresada, aclaratoria que quedó registrada en la mencionada oficina de registro, en fecha 4 de diciembre de 2013, anotada bajo el Nº 47, Tomo 38, Protocolo de transcripción, cumpliendo así, con la Cláusula Décima Tercera del Compromiso de Inversión Inmobiliaria; siendo el caso que es el actor quien se ha negado reiteradamente a cumplir con la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble, alegando su inconformidad con la cabida determinada en el documento definitivo, además de su inconformidad con el precio fijado, situación esta que, ha causado daños a su mandante por cuánto el comprador ha incumplido mediante artificios su obligación de protocolizar la compra y de pagar el precio establecido.

Alegó respecto a la cabida, que se evidencia de la aclaratoria del documento de condominio que la misma quedó determinada en (489,02 m2), la cual, en relación a la ofrecida en el contrato de Inversión Inmobiliaria, representa una disminución menor a la veinteava parte de la medida real, y fue causada por las modificaciones ordenadas por las autoridades competentes y las que “La Promotora”, estimó necesarias por exigencia de la Ingeniería y Arquitectura de la obra, previo permiso de las autoridades. Arguyó que respecto a la inconformidad del precio, establecido en la cantidad de siete millones doscientos treinta y ocho mil treinta y cinco bolívares (Bs. 7.238.935,00), deviene del incremento en el precio de venta, equivalente a la suma de un millón dieciocho mil treinta y cinco bolívares (Bs. 1.018.935,00), aceptado por el comprador, por la compra de un (1) puesto de estacionamiento adicional, marcado Nº 10 PB, a un costo de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), ya pagados en su totalidad; y por la contratación y ejecución de obras adicionales consistentes en el techado de un área descubierta de (56,52 m2) a razón de quince mil trescientos cincuenta y ocho bolívares (15.358,02) por m2, obras las cuales –alega la parte demandada-, fueron ejecutados por ella a un costo de ochocientos sesenta y ocho mil treinta y cinco bolívares (Bs. 868.035,00), monto aceptado por la actora, quien ha venido pagando de la forma siguiente: a) La cantidad de doscientos ochenta y tres mil quinientos setenta bolívares (Bs. 283.560,00), en fecha 16/06/2013, por concepto de abono en efectivo a diferencia área techada; b) La suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), en fecha 16/06/2013, mediante cheque Nº 18652552; c) La suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), en fecha 11/07/2013, mediante cheque Nº 18287250; d) La suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), en fecha 31/07/2013, mediante cheque Nº 48321046; e) La suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), en fecha 01/10/2013, mediante cheque Nº 58956325; pagos en total suman la cantidad de seiscientos veintitrés mil quinientos setenta bolívares (Bs. 623.560,00), quedando a deber, la cantidad de doscientos cuarenta y cuatro mil cuatrocientos setenta y cinco bolívares (Bs. 244.475,00).

Señaló que resultaba imperativo reflejar en el documento de compra venta, el precio de venta real del inmueble, con todos sus accesorios, siendo que el actor, no acepta incluir en el precio de venta del inmueble, las mejoras realizadas por su orden y cuenta, en relación al área techada y a la compra del puesto de estacionamiento adicional, siendo que tales accesorios por imperativo legal, pasan a formar parte integrante e inseparable del inmueble. Alegó a su vez, que al negarse el actor a la protocolización del documento definitivo de venta, ha incurrido en la violación de la Cláusula Décima Tercera del contrato denominado “Compromiso de Inversión Inmobiliaria”, ya que no perfeccionaron su protocolización dentro de los treinta (30) días siguientes a la protocolización del documento de condominio. Adujo que nunca permitió al actor llevar materiales al apartamento para acometer una serie de trabajos, ni tampoco se le han entregado llaves del inmueble, siendo que esta actuación las realizó con argucias y maquinación, causando la ruina al inmueble.

Asimismo, reconvino la resolución del contrato denominado “Compromiso de Inversión Inmobiliaria”, por incumplir la actora con las Cláusulas Tercera, Sexta, Décima Segunda y Décima Cuarta; por cuanto el actor se ha negado a pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, dentro del lapso de 10 días a partir de la notificación realizada vía e-mail en fecha 5 de septiembre de 2013; y por inconformidad por parte del actor respecto al precio y cabida del inmueble, negándose a su protocolización.

Respecto a la reconvención propuesta, la actora alegó que la demandada en su reconvención no señaló cual es el monto de los supuestos gastos de escritura, honorarios profesionales y gastos de tradición ni produjo instrumento alguno que acredite su existencia, ni sus montos, los cuáles supuestamente se les solicitó para la protocolización del documento definitivo de compraventa; por lo que la reconvención no cumple con los requisitos previstos en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil; ni que dichos gastos se le hayan solicitado en fecha 5 de septiembre de 2013, siendo que solo se le solicitó en esa ocasión copia de la cédula, del Rif y el saldo restante del precio del inmueble. Alegó que su mandante no se ha negado a pagar el saldo del precio, ya que para el momento fijado para la protocolización del documento de venta del inmueble, ya tenía dos cheques de gerencia, por un total de dos millones ciento setenta y siete mil bolívares (Bs. 2.177.000,00), saldo del precio. Negó, Rechazó y contradijo que a partir del 05/09/13, tuviera un plazo de 10 días para pagar los gastos ya señalados, de conformidad con la Cláusula Décima Cuarta del Compromiso de Inversión Inmobiliaria; ni que la protocolización del documento definitivo no se haya efectuado por contumacia a firmar, siendo lo ocurrido, que se le presentó un documento con una cabida inferior (417,35 m2) y un precio mayor. Negó que el contenido de las Cláusulas Tercera y Sexta del contrato, impliquen que la vendedora, pueda arbitrariamente modificar la cabida del inmueble, ya que las mismas no fueron autorizadas por ninguna autoridad competente. Respecto al precio, negó, rechazó y contradijo que el incremento del mismo obedezca en razón de la compra de un puesto de estacionamiento y por la contratación y ejecución de obras adicionales, siendo que dichas obras y compra del puesto de estacionamiento, son negocios jurídicos separados, los cuales no deben incluirse en el precio del inmueble. Negó, rechazó y contradijo que la fecha de protocolización del documento de venta definitiva del inmueble comenzara a computarse a partir del día 4 de diciembre de 2013, fecha de protocolización de la posterior aclaratoria del documento de condominio de Residencias Villa Salva; siendo que la fecha de protocolización era el día 20 de noviembre de 2013, según notificación que le hiciera la demandada reconviniente a su persona, y según consta de inspección ocular extralitem.

En los informes presentados en Alzada, la representación judicial de la parte demanda, alegó la violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5º del artículo 243 eiusdem, por cuanto el juez de la recurrida no se atuvo a lo alegado y probado en autos, en rezón a ello, la sentencia recurrida no contiene decisión, expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las defensas opuestas, alegato este, devenido de una prueba de experticia promovida por la demandada para demostrar la ruina del inmueble. Asimismo, alegó la transgresión del artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, ya que a su decir, el juez de la recurrida no se ciñó a las normas de derecho, en contravención con el derecho a la Tutela Judicial Efectiva y el Principio de Exhaustividad, y en definitiva, ratificó los alegatos esgrimidos en el transcurso del proceso, así como alegatos contra los testigos ya promovidos y evacuados.

Fijados los hechos controvertidos, a continuación corresponde a esta Alzada establecer el orden decisorio, que en el caso particular está referido en dilucidar como punto previo, pese a no haber solicitado el recurrente expresamente la nulidad del fallo, referido al alegato que la recurrida transgredió lo establecido en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al no decidir conforme a lo alegado y probado en autos incurriendo en incongruencia positiva, por lo cual se emitirá pronunciamiento al respecto; para luego, resolver el fondo del presente asunto.

PUNTO PREVIO: Pues bien, esta Alzada pasa a pronunciarse con respecto a la denuncia del vicio de incongruencia positiva, aduciendo la parte recurrente que en el fallo del a quo se apreció la prueba de experticia consignada en autos en fecha 4 de diciembre de 2014 (f. 431 y ss.), y extrajo elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos, supliendo excepciones y argumentos de hecho, en beneficio de la parte actora reconvenida, al no atenerse a las normas consagradas en los artículos 1.167, 1.264, 1.269 y 1.491 del Código Civil.

En este orden de ideas, se debe precisar que dentro de los requisitos de forma que toda sentencia debe contener se encuentra el contemplado en el ordinal 5º de artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que ordena al juez pronunciar “...decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas...”, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia. La infracción del referido ordinal origina el vicio de incongruencia, el cual se configura cuando el sentenciador no decide todo lo alegado o no decide sólo sobre lo alegado por las partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello, en principio, en el libelo de la demanda y en la contestación, o en los informes cuando en éstos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como serían las relacionadas con la confesión ficta y otras similares que de acuerdo con reiterada jurisprudencia, el sentenciador está en el deber de resolver en forma expresa, positiva y precisa.

En tal sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia Nº 348, de fecha 31 de octubre de 2000, expediente Nº 99-987, en el caso de Luís Juan Dieguez Urbina contra Linda Nassour Homsy, estableció:

“...Lo precedentemente expuesto, evidencia que la sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, presupuestos que según el procesalista patrio Dr. Humberto Cuenca, significan: que la sentencia no debe contener implícitos ni sobreentendidos (expresa), ser cierta, efectiva y verdadera, sin dejar cuestiones pendientes (positiva) y sin lugar a dudas, incertidumbres, insuficiencias, oscuridades o ambigüedades (precisa). En los casos en que el sentenciador desobedece estos preceptos en la estructuración de su fallo, incurre en el vicio de incongruencia, el cual puede patentizarse de tres formas, a saber: a) positiva, cuando el juez otorga mas de lo pedido; b) negativa o citrapetita, cuando se da menos de lo que se ha pedido y c) mixta, combinación de las anteriores que se produce cuando se falla sobre objeto diferente al pretendido.
(Omissis)
‘El Dr. Leopoldo Márquez Áñez, en su obra Motivos y Efectos del Recurso de Forma en la Casación Venezolana, pág. 28, sobre esta materia, expresa lo siguiente:
‘El principio de exhaustividad de la sentencia impone a los jueces el deber de considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones que constituyen el problema judicial debatido entre las partes, cuya violación se traduce en una omisión de pronunciamiento’.
Por tanto hay omisión de pronunciamiento cuando en la sentencia se deja de otorgar o negar el amparo jurídico solicitado sobre algunas de las alegaciones o peticiones de las partes, a menos que por alguna razón legal el juez esté eximido de esa obligación.
La omisión o falta de pronunciamiento, así entendida, se produce cuando el juez silencia totalmente una defensa fundamentada, pues su falta de consideración es un vicio que afecta al fallo, a tenor del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que el juez debe dictar su decisión con arreglo a las acciones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas.
La omisión de pronunciamiento tiene relación con la congruencia que debe existir en al sentencia, la cual puede ser definida como la conformidad que debe existir entre la sentencia y la pretensión o pretensiones que constituyen el objeto del proceso.
Ahora bien, en relación con los informes de las partes, la Sala tiene establecida doctrina constante y pacífica, en la cual ha expresado que:
‘Sobre este particular, ha sido el criterio imperante en la Sala, el de que los alegatos esenciales y determinantes, esgrimidos en los informes, deben ser analizados por el sentenciador, a los fines de cumplir con el principio de exhaustividad de la sentencia que constriñe al juez a pronunciarse sobre todo lo alegado y solamente sobre lo alegado, so pena de incurrir en la infracción de los artículos 12, 15 y 243 del Código de Procedimiento Civil.
(Omissis)
Aun cuando la Sala ha sostenido, posteriormente, que el sentenciador no está obligado a revisar cuestiones planteadas en los informes que presenten las partes para desecharlas o apoyarse en ellas, salvo que en los mismos se hayan formulado peticiones relacionadas con la confesión ficta, reposición de la causa u otras similares, no ha querido con ella la Sala descalificar tal acto procesal, sino simplemente dejar sentado que cuando en tales escritos sólo se sinteticen los hechos acaecidos en el proceso y se apoye la posición de la parte informante en doctrina y jurisprudencia que, a su juicio, sea aplicable al caso controvertido, tales alegatos no son vinculantes para el juez. En cambio, cuando en estos escritos, se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso como serían los relacionados con la confesión ficta, reposición de la causa u otras similares, en estos casos sí debe el sentenciador pronunciarse expresamente sobre los mismos en la decisión que dicte, so pena de incurrir en la violación de los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil, por no atenerse a los alegado y probado en autos, 15 ejusdem, porque la referida abstención de examinar los informes configura un menoscabo del derecho de defensa; y 243 y 244 de la Ley Procesal, contentivos del principio de la exhaustividad de la sentencia que obliga a los jueces a examinar y resolver todos y cada uno de los alegatos que las partes hayan sometido a su consideración, a riesgo de incurrir en omisión de pronunciamiento que se considera como incongruencia del fallo.
De las transcripciones efectuadas, se denota la obligatoriedad que tienen los jueces, so pena de incurrir en el denunciado vicio de incongruencia, de pronunciarse sobre los alegatos planteados en los informes cuando éstos pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso’. (Sent. de fecha 14-2-90)...”.

Al respecto se puede apreciar, que la denuncia de incongruencia esbozada por el recurrente demandado está referida especialmente, a la prueba de experticia consignada en autos en fecha 4 de diciembre de 2014, por los expertos designados: Ing. Constanza Sevilla; Ing. Hayxa Bastardo e Ing. Cesar Rodríguez, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 13.455.008, V- 18.476.580 y V-5.423.698, respectivamente, valorada y apreciada por el a quo, alegando el demandado, que de la misma, el juez sacó elementos de convicción fuera de lo alegado y probado, supliendo excepciones y argumentos de hecho, en beneficio de la parte actora. Así, aprecia quien aquí sentencia, que cuando el juzgador de primera instancia procede a motivar su fallo hace referencia a la experticia ya indicada, apreciando que: “…la parte reconviniente, promovió la experticia para probar la ruina del inmueble por las remodelaciones en el pent-house, evacuada la prueba los expertos concluyeron en su informe que no hay tal ruina, ni daños perceptibles en el edificio, quedando demostrado que se acometieron obras de remodelación de la totalidad del pent-house, las cuales están inconclusas, observa quien suscribe que dada la magnitud de las obras, por máxima de experiencia común, no es posible que se hayan efectuado en forma clandestina, pues como se subieron materiales de construcción, las partes demolidas, como pudo la contratista no darse cuenta de esto? Promovió y evacuó la parte reconvenida las testimoniales de cinco ciudadanos venezolanos, (…), quienes dieron razones de credibilidad para sus dichos…”.

Así, partiendo de la motivación ya transcrita, no observa este Juzgado que el juez de la recurrida haya extraído elementos de convicción fuera de lo alegado y probado por las partes, ni suplió excepciones y argumentos de hecho, ya que el mismo, realizó su labor al analizar y apreciar la prueba en cuestión, adminiculándola con las testimoniales promovidas, y considerando que en el inmueble objeto de la demanda, no existe tal ruina, sino una remodelación inconclusa. Asimismo, en lo que respecta al supuesto error en cuanto a la interpretación y aplicación que de las normas jurídicas aplicables al caso, realizó el juez a quo en la sentencia recurrida, se debe precisar que ello no implica violación a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, simplemente en la sentencia dictada, se recoge el criterio del juzgador y las conclusiones emitidas por el mismo, en la resolución de los puntos controvertidos, aspectos estos que son deferidos a la Alzada con el recurso ordinario de apelación que deberán ser analizados al dirimir el fondo de la controversia. Es por ello que esta Alzada, al no observar de manera clara que efectivamente la recurrida haya incurrido en la violación de lo previsto en el ordinal 5 del artículo 243 eiusdem, le resulta imperioso desestimar dicho alegato por improcedente, y Así se decide.

Decido lo anterior, pasa este Juzgado a valorar y analizar las pruebas aportadas por ambas partes, a fin de resolver el fondo del presente asunto.

Pruebas aportadas por la parte actora:

Junto con el escrito libelar:

• Marcado con la letra “B”, constante de diez (10) folios útiles original del contrato denominado “Compromiso de Inversión Inmobiliaria”, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 17 de marzo de 2011, anotado bajo el Nº 34, Tomo 31 del los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría. A dicha documental se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo y 1.363 del Código Civil, evidenciando la relación contractual que vincula a las partes intervinientes y admitida en juicio. Así se establece.

• Marcadas con las letras “C”, “D”, “E”, “F”, “G” y “H”, recibos de pago efectuados por el ciudadano Julio Cesar Márquez Gasnier, a la sociedad mercantil Multiservicios Salva 32, C.A. Respecto a los referidos recibos de pago, este Juzgador les otorga valor probatorio por ser un hecho no controvertido y admitido en juicio, evidenciando los pagos realizados por la parte actora a la accionada, en virtud de la compra del inmueble objeto del contrato antes descrito. Así se establece.

• Marcado con la letra “I”, constante de diez (10) folios útiles, copia del documento de condominio de Residencias Villa Salva, registrado ante el Registro Público del Cuarto Circuito Municipio Libertador Distrito Capital, en fecha 27 de agosto de 2013, inscrito bajo el Nº 49, folio 277 del Tomo 27 Protocolo de Transcripción del presenta año. Dicha documental se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, evidenciando que el inmueble objeto de la demanda, le fue calculada la cabida en 417,35 m2. Así se establece.

• Marcados con las letras “J” y “K”, copia simple constante de uno (1) folio útil, cheques de gerencia el primero emitido por el Banco Caroní, Banco Universal, a orden de Multiservicios Salva 32, C.A., de fecha 19/09/2013, por la cantidad de seiscientos sesenta mil bolívares (Bs. 660.000,00); y el segundo, emitido por el Banco Banesco, Banco Universal, a la orden también de Multiservicios Salva 32, C.A., de fecha 20 de septiembre de 2013, por la cantidad de un millón quinientos diecisiete mil bolívares (Bs. 1.517.000,00). Este Juzgador por cuanto no fueron impugnados, las aprecia de conformidad con los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, sirviendo de soporte respecto al alegato esgrimido por la actora, concerniente a que para la fecha de protocolización del documento definitivo (27/09/2013), tenía en su poder disponible la cantidad de dos millones ciento setenta y siete mil bolívares (Bs. 2.177.000,00). Así se establece.

• Marcados con las letras “L”, “M” y “N”, correos electrónicos emitidos desde los links juliocesarm3@hotmail.com; admfede@gmail.com y elizabethperezleon@hotmail.com, entre las fechas 05/09/13 al 20/09/13. Por cuanto no fueron impugnados, tachados ni desconocidos y admitidos por la demandada, este Juzgador los aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 4 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y 444 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnado de manera alguna por la parte contraria. Las mismas, evidencian la interacción por parte del ciudadano Julio Márquez y la sociedad mercantil Multiservicios Salva 32, C.A., respecto a la protocolización del documento definitivo del inmueble objeto de la demanda, y donde le solicitan al ciudadano Julio Márquez, copias de la cédula de identidad, el Registro de Información Fiscal (Rif) y el cheque de gerencia por el monto restante del precio del inmueble. Así se establece.

• Marcado con la letra “N”, original de la misiva fechada 06/11/13 suscrita por el ciudadano Julio César Márquez Gasnier dirigida a la parte demandada, indicando su inconformidad respecto a la cabida del inmueble (417,35 m2) y solicitando su corrección. Dicha misiva aparece recibida por la demandada en esa misma fecha. Este Juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.374 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que no aparece impugnada por la parte contraria. Así se establece.

• Marcado con la letra “O”, copia simple inspección practicada por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador en fecha 20 de noviembre de 2013, ante la Oficina de Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador Distrito Capital, respecto a los particulares contenidos en la solicitud hecha por el ciudadano Julio Cesar Márquez Gasnier. A dicha documental que no fue impugnada, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 507 del Código de Procedimiento Civil y del artículo 1.430 del Código Civil, así como del criterio establecido por la Sala de Casación Civil en fecha 9 de mayo de 2013, sentencia Nº 221, caso: Conelbehen, S.A., contra César Enrique Díaz Peinado; evidenciando que a la parte actora, se le presentó un documento de venta, con una cabida de 417,35 m2, por un precio de siete millones doscientos treinta y ocho mil treinta y cinco bolívares exactos (Bs. 7.238.035,00); y que para el momento de la protocolización, la parte actora poseía cheques de gerencia por un monto de dos millones ciento setenta y siete mil bolívares exactos (Bs. 2.177.000,00). Así se establece.

• Marcado con la letra “P”, copia simple de aclaratoria del documento de condominio registrado en fecha 3 de octubre de 2013, ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital. A la misma, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y evidencia que la parte demandada corrigió para esa fecha, la cabida del inmueble objeto de la demanda y fijándola en 417,35 m2. Así se establece.

• Marcado con la letra “Q”, copia simple por parte del ciudadano Felice Dente dirigido a los propietarios de Residencias Villa Salva, de fecha 22 de noviembre de 2013, donde indica que el ciudadano Julio Cesar Márquez no es propietario del apartamento PH, y que no está permitida la entrada a dicho apartamento a otra persona que no esté debidamente autorizada e identificada por ellos. Dicha documental se aprecia como un indicio de conformidad con lo establecido en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil y sus efectos serán analizados mas adelante. Así se establece.

• Marcado con la letra “R”, constante de treinta y tres (33) folios útiles original de inspección extra judicial, practicada sobre el inmueble objeto de la demanda en fecha 29 de noviembre de 2013, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dicha documental fue impugnada por la representación judicial de la parte demandada, alegando que la misma se realizó mediante actos de violencia, empero, debió el demandado promover la tacha instrumental, a fin de desvirtuar el referido documento, por lo que este Juzgador la tiene como válida y se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y de conformidad con el criterio establecido por la Sala de Casación Civil, en fecha 9 de mayo de 2013, sentencia Nº 221, caso: Conelbehen, S.A., contra César Enrique Díaz Peinado; evidenciando que en la caseta de vigilancia, en la puerta de acceso al edificio y en la puerta del inmueble objeto de la demanda, aparecían pegados una comunicación donde se le prohíbe a la parte actora ejecutar remodelaciones, así como la prohibición de acceder al inmueble, entre otros aspectos, los cuáles se analizarán mas adelante. Así se establece.

En la fase probatoria.

• Promovió documentales marcadas con las letras “B” a la “P”, adjuntos al libelo de demanda. Dichas documentales ya fueron apreciadas y valoradas por este Juzgador por lo que nada adicional debe pronunciar al respecto. Así se declara.

• Promovió la Cláusula Cuarta, Séptima, Décima Tercera y Décima Cuarta del contrato denominado “Compromiso de Inversión Inmobiliaria”. Al respecto, este Juzgador desecha dicha promoción por cuánto la misma no es un medio de prueba, aunado a que ya fue apreciado el referido contrato en su totalidad, y sus efectos en el proceso serán indicados mas adelante. Así se establece.

• Promovió documento marcado con la letra “A”, original documento privado suscrito entre los ciudadanos Felice Antoni Dente Di Paolo, actuando en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil Multiservicios Salva 32, C.A., y el ciudadano Julio Cesar Márquez Gasnier (f. 270). Dicha documental, en virtud de no haber sido desconocida por la parte demandada, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil; evidenciando que las partes suscribientes convinieron la construcción de bienechurías en el inmueble, las cuáles haría el comprador por su cuenta, por la cantidad de trescientos cuatro mil trescientos noventa bolívares con cero cinco céntimos (Bs. 304.390,05). Así se establece.

• Promovió documental marcado con la letra “B”, correo electrónico dirigido por el ciudadano Felice Dente al ciudadano Julio César Márquez, en fecha 12 de septiembre de 2012, enviado desde el correo constructora_2066@yahoo.es al correo juliocesarm3@hotmail.com. Dicho aporte probatorio la valora este Juzgado adminiculado al documento anterior cursante al folio doscientos setenta (f. 270), de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, evidenciando que el ciudadano Felice Dente, estaba en conocimiento de las labores de que ejecutaría el ciudadano Julio Cesar Márquez, en lo que respecta a la colocación de los acabados de piso (mármol y porcelanato). Así se establece.

• Promovió marcado con la letra “C”, correo electrónico dirigido por Julio cesar Márquez desde su correo juliocesarm3@hotmail.com, a Elizabeth Coromoto Pérez, en representación de la demandada, de fecha 1 de octubre de 2013, señalado que el personal contratado para realizar trabajos en el inmueble, ingresaron tarde porque no había quién abriera el edificio y que el control del estacionamiento estaba desactivado, siendo que la ciudadana Elizabeth Coromoto Pérez, indica no estar informada del bloqueo del control y que al día siguiente llamaría para que la activen. Dicho aporte probatorio, este Juzgador la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; evidenciando que la parte demandada, en efecto, sabía que el actor ingresaba con su personal a realizar labores de construcción dentro del inmueble. Así se establece.

• Promovió documental adjunta al libelo de demanda marcada con la letra “Q”, comunicado por parte del ciudadano Felice Dente dirigido a los propietarios de Residencias Villa Salva, de fecha 22 de noviembre de 2013, donde indica que el ciudadano Julio Cesar Márquez no es propietario del apartamento PH, y que no está permitida la entrada a dicho apartamento a otra persona que no esté debidamente autorizada e identificada por ellos. Este Juzgador observa, que la misma ya fue apreciada y valorada por lo que nada se debe pronunciar al respecto. Así se declara.

• Promovió documental adjunto al libelo de demanda marcada con la letra “R”, constante de treinta y tres (33) folios útiles inspección extra judicial, practicada sobre el inmueble objeto de la demanda en fecha 29 de noviembre de 2013, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Este Juzgador observa, que la misma ya fue apreciada y valorada por lo que nada se debe pronunciar al respecto. Así se establece.

• Promovió marcada con la letra “D”, recibo de pago emanado por Multisevicios Salva 32, C.A., de fecha 18 de junio de 2012, donde indica que han recibido por parte del ciudadano Julio Cesar Márquez Gasnier, la cantidad de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00), mediante cheque Nº 44166162, Banco Banesco, por concepto de pago total del puesto de estacionamiento Nº 10. dicha documental del aprecia de conformidad con los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil; evidenciando el pago del puesto adicional de estacionamiento por parte del actor. Así se establece.

• Promovió marcado con la letra “E”, original misiva de fecha 23 de septiembre de 2013, suscrita por el ciudadano Julio Cesar Márquez, dirigida a la sociedad mercantil Multiservicios Salva 32, C.A. (f. 274), la cual fue recibida, firmada y sellada, donde remite su Rif y copia de la cédula de identidad, y solicita que le informen de manera discriminada cuales son los montos a pagar por concepto de derecho de registro, habilitación, traslado y honorarios profesionales de abogado. A la misma, este Juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.371 del Código Civil; evidenciando que efectivamente, el ciudadano Julio Cesar Márquez Gasnier, solicitó se le detallaran los montos a pagar por concepto de derecho de registro. Así se establece.

• Promovió documental marcado con la letra “F”, correo electrónico emitida del correo constructora_2066@yahoo.es, de fecha 25 de septiembre de 2012, donde se le solicita al actor, un adelanto de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), para la ejecución de las obras convenidas en el inmueble. A dicha prueba documental, este Juzgador la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, y el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; evidenciando que, según el contenido del mismo, los trabajos de bienechurías convenidos por las partes para ser realizados en el inmueble, tendría un costo de trescientos cuatro mil trescientos noventa bolívares con cinco céntimos (Bs. 304.390,05). Así se establece.

• Promovió documental marcado con la letra “G”, original recibo de pago, emanado por Multiservicios fede 6140, C.A., empresa relacionada con la demandada fechado 31/08/12, el cuál indica que han recibido de parte del ciudadano Julio Cesar Márquez, la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) por concepto de pago correspondiente al tercer aporte de bienechurías ejecutadas en el inmueble. Dicha documental, en virtud de no haber sido impugnada por la parte demandada y por tratarse de un hecho admitido en juicio, se le tiene por reconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; evidenciando el pago ahí discriminado. Así se establece.

• Promovió documental marcado con la letra “H”, copia recibo de pago, emanado por Multiservicios Salva 32, C.A., fechado 11/07/13, el cuál indica que han recibido de parte del ciudadano Julio Cesar Márquez, la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) por concepto de pago correspondiente al segundo aporte de bienechurías ejecutadas en el inmueble. Dicha documental, se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.

• Promovió documental marcado con la letra “I”, recibo de pago emanado por Multiservicios Salva 32, C.A., fechado 01/10/13, por la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) por concepto de pago correspondiente al tercer aporte de bienechurías ejecutadas en el inmueble. Dicha documental, en virtud de no haber sido impugnada por la parte demandada, se le tiene por reconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; evidenciando el pago ahí discriminado. Así se establece.

• Promovió las testimoniales de los ciudadanos Rafael Cipriano Martínez Morales, Yorlin José Castillo Romero, Jonathan Jesús Rivero, Héctor Orlando Deudor Yarasca, Wilmer Alberto Pereira González, Joel Antonio Méndez Palmar, José Pablo Gotz, William José Velásquez, José Gregorio Vílchez, Beltrán Enrique Díaz López, Pablo Antonio Ávila Rodríguez, Alexander Domínguez y Humberto José Giordano García, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.164.524, V-21.438.673, V-16.658.176, 82.132.055, V-5.973.535, V-15.624.975, V-13.801.132, V-5.002.984, V-6.960.208, V-6.902.094, V-4.266.737, 81.344.508 y V-19.086.084, respectivamente. En relación a este medio de prueba, compareció en fecha 7 de julio de 2014 a rendir su testimonial el ciudadano RAFAEL CIPRIANO MARTÍNEZ MORALES, titular de la cédula de identidad Nº 4.164.524; indicando que formaba parte del equipo provisional de la junta de condominio del edificio, y que conocía al actor ya que eran vecinos, y que le constaba que se encontraba el actor autorizado para realizar trabajos de remodelación en el inmueble. Acotó que su caso fue similar al del actor, agregando que para el momento de protocolización de la venta de su inmueble, se le presentó un documento con una cabida inferior, lo que retrazó la firma del mismo, hasta que la empresa promotora cumpliera con lo ofrecido. Señaló que en ningún momento observó una conducta agresiva por parte del hoy actor, y que fue la demandada quien le prohibió la entrada al inmueble, colocando comunicados en la puerta de acceso del mismo. Luego en esa misma fecha compareció el ciudadano YORLIN JOSÉ CASTILLO ROMERO, titular de la cédula de identidad Nº 21.438.673; indicando que se desempeñaba como vigilante de ese conjunto residencial, y que conocía al actor. Señaló que se encontraba autorizado, en esa oportunidad, por parte del ciudadano Felice Dente, en permitir el acceso al edificio a las personas que estaba realizado mejoras en el inmueble y que respecto al actor, nunca observó alguna actitud agresiva. Luego, y en esa misma oportunidad, compareció el ciudadano JONATHAN JESÚS RIVERO VIVAS, titular de la cédula de identidad Nº 16.658.176; indicando que realizaba labores de albañilería y contratado por el actor, en el inmueble objeto de la demanda al cual ingresaba con unas llaves que le había asignado el ciudadano Felice Dente, y que cuando realizaba sus labores, las cuales no fueron nada sigilosas, se encontraba en el inmueble el ciudadano Felice Dente. Asimismo, compareció en esa misma fecha el ciudadano HÉCTOR ORLANDO DEUDOR YARASCA, titular de la cédula de identidad Nº E-82.132.055; indicando que realizaba trabajos de remodelación en el inmueble objeto de la demanda, siendo que los vigilantes le permitían del acceso al referido inmueble, y que el ciudadano Felice Dente hacía acto de presencia mientras realizaba sus labores, quien los apuraba. Señaló que no observó actos de violencia por parte del actor, y que en una oportunidad al ir nuevamente al inmueble, observaron 3 candados puestos y no podían entrar. Posteriormente, en fecha 8 de julio de 2014, compareció el ciudadano JOEL ANTONIO MENDEZ PALMAR, titular de la cédula de identidad Nº 15.624.975; indicando que realizaba labores dentro del inmueble objeto de la demanda, y que a través de esas labores, es que conoció al actor y que los vigilantes le permitían el acceso al referido inmueble. Señaló que el ciudadano Felice Dente, hacía acto de presencia en el inmueble cuando ellos estaban trabajando, y los apuraba, y que nunca observó actos de violencia por parte del actor. Indicó a su vez que dejó de trabajar en el inmueble en virtud de los dos candados adicionales que no le permitió el acceso al mismo. Ahora bien, examinada las anteriores testimoniales, se observa que las declaraciones rendidas concuerdan entre si, sin incurrir en contradicciones, por lo que este sentenciador las aprecia y les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Respecto a los demás ciudadanos que no comparecieron a rendir sus respectivas testimoniales, este Juzgado nada tiene que apreciar, por cuanto no aparecen evacuadas. Así se establece.

• Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, exhibición del recibo original fechado 18 de junio de 2012, por la cantidad de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00), por concepto de pago total del puesto de estacionamiento Nº 10, producido en el presente expediente marcada con la letra “D”, indicando que se encuentra en poder de la demandada y solicitando que se exhiba su original, por lo que pide su intimación. Este Juzgador observa que dicha promoción no aparece efectivamente evacuada por lo cual, no hay nada que pronunciar al respecto. Así se declara.

• Promovió inspección judicial a los fines de dejar constancia de los equipos, materiales, muebles, que se encuentran dentro del inmueble a los fines de sustentar la medida peticionada, por lo que solicitó que el tribunal se constituya en el inmueble objeto de la demanda. Respecto a dicha promoción, este Juzgado nada tiene que apreciar al respecto, por cuánto la misma fue desechada por el a quo, mediante auto de fecha 6 de junio de 2014 (f. 282).

Pruebas aportadas por la parte demandada:

Junto con la contestación de la demanda:

• Marcada con la letra “B”, en original informe emitido por la compañía de vigilancia GRUINSECOS, en fecha 2 de diciembre de 2013, el cual indica que en fecha 29/11/2013, el oficial de seguridad Jeferson Berroteran, titular de la cédula de identidad Nº 20.912.601, recibió a la ciudadana Leticia Barrios, Juez Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, y practicó una inspección en el inmueble objeto de la demanda, violentando un candado del cual no poseían llave, por una (1) hora aproximadamente. Dicho medio probatorio aparece impugnado por la representación judicial de la parte actora en fecha 25 de abril de 2014, aunado de que no fue evacuada la ratificación mediante testimonial promovida por la parte demandada reconviniente, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha de la presente causa. Así se establece.

• Marcada con la letra “C”, copia certificada del documento de condominio de Residencias Villa Salva, registrado ante el Registro Público del Cuarto Circuito Municipio Libertador Distrito Capital, en fecha 27 de agosto de 2013, bajo el Nº 49, folio 277 del Tomo 27 Protocolo de Transcripción del referido año. Respecto a dicho medio probatorio, este Juzgador ya se pronunció al valorar las pruebas aportadas por el actor.

• Marcada con la letra “D”, constante de cinco (5) folios útiles aclaratoria del documento de condominio registrado en fecha 3 de octubre de 2013, ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital. Este Juzgador observa, que dicha prueba instrumental ya fue apreciada y valorada por lo que nada se debe analizar al respecto.

• Marcada con la letra “E”, constante de cuatro (4) folios útiles en original aclaratoria del documento de condominio registrado en fecha 4 de diciembre de 2013, ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el Nº 47, folio 281 del Tomo 38 del Protocolo de Trascripción. Este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, evidenciando que en esa oportunidad, la parte demandada corrigió la cabida del inmueble objeto de la demanda estableciendo que su área es de 489,02 m2, y que le corresponde a ese inmueble, un total de cuatro (4) puestos de estacionamiento. Así se establece.

• Marcado con la letra “F”, constante de diez (10) folios útiles original del contrato denominado “Compromiso de Inversión Inmobiliaria”, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 17 de marzo de 2011, anotado bajo el Nº 34, Tomo 31 del los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría. Respecto a dicho medio probatorio, este Juzgador ya se pronunció en la valoración de las pruebas aportadas por el actor.

• Marcados con las letras “G” y “H”, planos arquitectónicos pertenecientes al inmueble objeto de la demanda. Dichos medios probatorios se aprecian de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnado por la parte actora; evidenciando de manera gráfica la conformación del PH, y la modificación que podría ejecutarse en la misma. Así se establece.

En la fase probatoria.

• Promovió marcada con la letra “A”, constante de tres (3) folios útiles copia certificada de la notificación practicada por la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de noviembre de 2013. Respecto a dicha prueba instrumental, este Juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; evidenciando la notificación realizada por la demandada al actor, a fin de protocolizar el documento definitivo para el 20 de noviembre de 2013 a las 10 a.m. Así se establece.

• Promovió marcado con la letra “B”, constante de veinte (20) folios útiles, copia certificada de la inspección extrajudicial practicada por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en la sede del Registro Público Cuarto del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de noviembre de 2013. Respecto a dicho medio probatorio, este Juzgador ya se pronunció al valorar las pruebas aportadas por el actor.

• Marcados con las letras “C”, “D”, “E”, “F”, “G” y “H”, copia de la constancia de variables urbanas Nº 0017-H, de fecha 23 de febrero de 2011, constancia de variables urbanas Nº 4837-M, de fecha 15 de marzo de 2012, expedidas por la Oficina de Gestión General de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía de Caracas; copia certificada de la solvencia impuestos inmuebles urbanos Nº 167516 constancia de solvencia Nº 10-204159, perteneciente al inmueble identificado con la cédula catastral Nº 010118u01002014001PH0PH, expedida en fecha 31 de diciembre de 2013; original de la planilla (SENIAT) de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, Nº 00077170; original planilla de autoliquidación y pago de tributos municipales, Nº 6705385 de fecha 23 de octubre de 2013; copia simple planilla Nº 21700051919, expedida por el Servicio Autónomo de Registros y Notarías, del Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de noviembre de 2011 en relación con el trámite 217.2013.4.3560P, por la suma de (Bs. 49.195,94), por concepto de derechos de registro. Respecto a los ya indicados aportes probatorios, este sentenciador las valora como documentos públicos administrativos, ex artículo 1.363 del Código Civil, que prueban que la demandada había cumplido con todos los trámites administrativos y fiscales para la enajenación del inmueble. No obstante, por cuanto la demanda versa, en cualquiera de sus motivos (demanda principal y reconvención), sobre la negativa por parte del actor en protocolizar el documento definitivo de venta, señalando que la cabida del mismo era menor a la pactada, y el precio mayor al convenido, no existe controversia al respecto. Así se establece.

• Marcados con las letras “I” y “J”, correos electrónicos enviados en fechas 5 de septiembre de 2013 y 13 de septiembre de 2013, desde los links elizabethperez@hotmail.com y juliocesarm3@hotmail.com. Dichos aportes probatorios ya fueron analizados por este Juzgador, en la valoración de las pruebas aportadas por el actor, y adminiculados por las partes.

• Marcados con las letras “K” y “L”, copias simples de recibos de pago librados por la sociedad mercantil Multiservicios Salva 32, C.A., en fechas 18 de junio de 2012, en las cuales se hace constar que el ciudadano Julio Cesar Márquez Gasnier, pagó el saldo total por concepto de la compra del puesto de estacionamiento Nº 10, ubicado en la planta baja de Residencias Villa Salva. Dichas documentales, al no haber sido impugnadas y en virtud de haber sido aportadas por ambas partes, se valoran a los efectos decisorios. Así de establece.

• Promovió las documentales adjuntas al escrito de contestación a la demanda marcadas con las letras “G” y “H”, planos arquitectónicos del inmueble PH de Residencias Villa Salva. Dichos aportes probatorios ya fueron analizados por este Juzgador, por lo que nada mas se debe pronunciar al respecto.

• Promovió documental adjunto al libelo de demanda marcada con la letra “Q”, comunicado por parte del ciudadano Felice Dente dirigido a los propietarios de Residencias Villa Salva, de fecha 22 de noviembre de 2013, donde indica que el ciudadano Julio Cesar Márquez no es propietario del apartamento PH, y que no está permitida la entrada a dicho apartamento a otra persona que no esté debidamente autorizada e identificada por ellos (f.70). Este Juzgador observa, que la misma ya fue apreciada y valorada por lo que nada se debe pronunciar al respecto.

• Promovió copia certificada del expediente Nº 000807, que cursa ante la Oficina de Gestión General de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Libertador del Distrito Capital. Respecto a la referida promoción probatoria, este sentenciador nada tiene que apreciar al respecto por cuanto no consta a los autos la misma.

• Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes para ser requerida a la Oficina de Registro Público Cuarto del Municipio Libertador del Distrito Capital, para que informara: 1) Si en fecha 20/11/2013, estaba fijado el acto de protocolización del documento de compra venta, identificado con el Nº de trámite 217.2013.4.3560P, de fecha 19/11/2013, a otorgarse entre la sociedad mercantil Multiservicios Salva 32, C.A., y el ciudadano Julio Cesar Márquez Gasnier, y en caso afirmativo informar si efectivamente se llevó a efecto dicho acto. 2) Igualmente, se sirva certificar la legalidad y autenticidad de la Planilla Nº 21700051919, Nº control 170-7236-7774 (8), expedida por el Servicio Autónomo de Registros y Notarías, Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19/11/2011, en relación al trámite Nº 217.2013.4.3560P, por la suma de (Bs. 49.195,94), por concepto de derechos de registro-enajenación de inmueble. Respecto al ya mencionado requerimiento, aparece consignado al (f. 424), oficio Nº 14-03-075, de fecha 11 de julio de 2014, emanado de la Oficina de Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y el cual indica que en fecha 19/11/2013 emitieron planilla única bancaria Nº 21700051919, por un monto de (Bs. 49.195,94), y que fue pagada en el Banco Bicentenario el 20/11/2013; también agrega que el referido trámite fue anulado debido a que los otorgantes no firmaron el documento por razones ajenas al registro, de conformidad con el artículo 38 del la Ley de Registro Público y del Notariado. Así se establece.

• Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, prueba de experticia para ser practicada en el inmueble objeto de la demanda, a fin de determinar los puntos siguientes: 1) Los linderos particulares del inmueble; 2) la cabida; 3) El área efectivamente techada de la terraza; 4) El área destechada de la terraza; 5) Las condiciones de habitabilidad que presenta el inmueble; 6) Determinar si en el interior del inmueble se realizaron remodelaciones que no aparecen en los planos aprobados; 7) Determinar las condiciones en que se encuentran los pisos, paredes, techo, piezas sanitarias, instalaciones eléctricas, tubería de aguas blancas y aguas negras; 8) La medición del área de terraza destechada, aprobada en los planos del proyecto original, con relación al área de terraza techada en los planos de la reforma; 9) Determinar filtraciones de agua de lluvia, que afectan la estructura y la de los inmuebles contiguos; 10) Determinar los daños que presenta el inmueble, su efecto en la estructura y costo estimado de reparación; 11) El estado en que se encuentran las paredes del perímetro del inmueble y si se han producido daños que afecten la pared del lindero este con el apartamento Nº 9-1 y la pared del lindero oeste con apartamento Nº 9-3 y 9-2. Pues bien, respecto a la referida promoción probatoria, se evidencia constante de doce (12) folios útiles, informe pericial practicado por los ingenieros César Rodríguez, Constanza Sevilla y Hayxa Bastardo, al cual, se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 451 y 507 del Código de Procedimiento Civil; y en donde se dejó constancia que el área efectiva del inmueble es de 489,02 m2, siendo que para el momento de la experticia, el inmueble presenta condiciones de habitabilidad, observándose demoliciones, escombros, pisos sin acabados, reubicación de instalaciones eléctricas y sanitarias, entre otras, que son propios de una remodelación, sin que se evidencie la existencia de filtraciones, y sin poder determinar si los trabajos efectuados, afectan la estructura del inmueble o del edificio en general. Así se establece.

• Promovió de conformidad con lo establecido 472 del Código de Procedimiento Civil, inspección judicial para ser practicada en el inmueble objeto de la demanda, inspección la cual aparece desechada por impertinente, mediante auto fechado 6 de junio de 2014, por lo que nada debe analizar esta Alzada al respecto.

• Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, a fin de ratificar informe de fecha 2 de diciembre de 2013, suscrito por GRUINSECOS, el cual cursa anexo al libelo de la contestación marcada con la letra “B”, testimonial al representante legal de dicho grupo (GRUINSECOS), y al ciudadano Jefferson Adrian Berroteran Gaspar, titular de la cédula de identidad Nº 20.912.601. Respecto a dicha promoción probatoria, nada debe esta Alzada analizar al respecto, por cuanto la misma no aparece efectivamente evacuada. Así se establece.

• Promovió como prueba confesión espontánea realizada por la representación judicial de la parte actora, de la siguiente manera: 1) Confesión espontánea: “…pues si bien en cierto que mi representada tenía obreros trabajado en el inmueble…”. Considera este Juzgador de que tal afirmación no constituye una confesión espontánea que contenga el “animus confitendi”, sino más bien, contribuye a la delimitación del thema decidendum. Así se establece. 2) Confesión espontánea: “…todas estas cantidades fueron pagadas oportunamente por mi representado, según consta de,…más la suma de SETENTA Y CONCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00), por concepto del cincuenta por ciento del precio del un puesto de estacionamiento ubicado en la Planta Baja y distinguido con el Nº 10, el cual se acompaña en original al libelo, marcado “H”, y se opone formalmente a la demandada en su contenido y firma…”. Considera este Juzgador, de que tal afirmación no constituye una confesión espontánea que contenga el “animus confitendi”, sino más bien, contribuye a la delimitación del thema decidendum. Así se establece. 3) Confesión espontánea: “…la compra del puesto de estacionamiento adicional es un negocio jurídico aparte, el cual además ya fue pagado y por consiguiente, no podía incluirse en el precio del pent house; y lo otro fue un contrato de obras celebrado entre las pares y que fue pagado por mi representado en su totalidad, el cual también es un negocio jurídico diferente de la compra venta del Pent House…”. Considera este Juzgado de que tal afirmación no constituye una confesión espontánea que contenga el “animus confitendi”, sino más bien, contribuye a la delimitación del thema decidendum, siendo que los hechos alegados en la demanda y en la contestación por las partes, en caso de ser admitidos, dejan de ser hechos controvertidos que no implican confesión, tal como lo tiene asentado Jurisprudencia reiterada de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal. Así se establece.

Realizado el análisis probatorio de rigor y trabada la litis en los términos ya expuestos, se evidencia que el punto principal de discusión esgrimido por el actor ciudadano Julio Cesar Márquez, gira en torno al cumplimiento de un contrato denominado “Compromiso de Inversión Inmobiliaria”, celebrado en fecha 17 de marzo de 2011, donde la sociedad mercantil Multiservicios Salva 32, C.A., en su carácter de propietaria constructora, se comprometió a venderle, un apartamento distinguido como PH, en el edificio denominado Villa Salva, con una cabida de quinientos metros cuadrados (500 m2), y correspondiéndole cuatro (4) puestos de estacionamiento, determinados en el documento de condominio, por un precio de seis millones doscientos veinte mil bolívares (Bs. 6.220.000,00), quedando solo por pagar de dicho monto, la cantidad de dos millones ciento setenta y siete mil bolívares (Bs. 2.177.000,00), el cual sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, previa protocolización del documento de condominio, el cual tuvo lugar, el día 27 de agosto de 2013 ante el Registro Público Cuarto del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 49, folio 277 del Tomo 27.

En ese sentido, considera pertinente este Juzgador invocar el contenido del los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, donde se explana lo siguiente:

“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

De las normas anteriormente transcritas, se infieren las reglas principales que deben seguir los participantes en las convenciones contractuales suscritos entre ellos, y ceñirse de manera obligatoria a las estipulaciones contenidas en los mismos, siendo que en el presente caso, según alegato del actor, la protocolización del documento definitivo debió efectuarse en fecha 27 de septiembre de 2013, según lo establecido en la Cláusula Décima Tercera del contrato, donde se establece:

“…DECIMA TERCERA: La Protocolización del Documento definitivo de Compra Venta por ante la Oficina del Registro Inmobiliario competente, se perfeccionará dentro del plazo de treinta (30) días siguientes a la Protocolización del Documento de Condominio del Conjunto Residencial Villa Salva y, una vez obtenida la Constancia de Habitabilidad o culminación de obra correspondiente…” (Énfasis y subrayado de la cita)

Pues bien, señala el actor que en fecha 5 de septiembre de 2013 recibió un correo electrónico de la ciudadana Elizabeth Pérez León, donde le solicitaba con carácter de urgencia, copia de la cédula de identidad, el Registro de Información Fiscal y el cheque de gerencia por el monto restante del precio (Bs. 2.177.000,00), y el cuál respondió el actor en fecha 13 de septiembre de 2013, anexando la documentación requerida, para luego, recibir por parte de la misma ciudadana en fecha 20 de septiembre de 2013, correo electrónico con el documento definitivo de compra venta para su revisión, encontrando el actor un error en el mismo, y notificándolo en fecha 6 de noviembre de ese mismo año a la parte demandada. En dicha notificación, se le indica a la demandada que la cabida del inmueble era de (417,35 m2), siendo que lo acordado era una cabida de (500 m2).

A pesar de lo anterior, alega el actor que la protocolización del documento definitivo de compra venta quedó fijado para el día 20 de septiembre de 2013, por lo que se presentó en el registro correspondiente, con los cheques de gerencia por la cantidad faltante del precio del inmueble (Bs. 2.177.000,00), empero, le fue presentado un documento que expresaba una cabida del inmueble de (417,35 m2) y por un precio de siete millones doscientos treinta y ocho mil treinta y cinco bolívares (Bs. 7.238.035,00), lo cual es contrario al contrato vinculante entre las partes denominado “Compromiso de Inversión Inmobiliaria”, por lo que se negó a firmar el mismo. En atención a lo anterior, resulta necesario citar lo convenido en las Cláusulas Quinta y Séptima del referido contrato:

“…QUINTA: “EL INTERESADO”, declara expresamente que se compromete a comprar y “LA PROMOTORA”, se compromete a venderle el inmueble constituido por un Pent House de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500 m2)…” (Énfasis y subrayado de la cita)

SEPTIMA: Es convenido expresamente por las partes, que el Precio de venta del Apartamento a que se contrae el presente Compromiso de inversión inmobiliaria, es la suma de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 6.220.000.00); a precio fijo sin intereses los cuales serán pagados por “EL INTERESADO”…” (Énfasis y subrayado de la cita)

Por otro lado, encontramos que la representación judicial de la parte demandada, alegó que en la Cláusula Tercera del referido contrato, se convino que durante la construcción del inmueble, la obra podría sufrir modificaciones, las cuales serían ordenadas por las autoridades competentes y las que “la Promotora” estime necesarias, por exigencias de la Ingeniería y Arquitectura de la obra, previo permiso de las autoridades competentes, y que por ello, en nada incumplió con el contrato vinculante entre las partes, ya que por tratarse de una edificación en fase de construcción, en la misma se produjeron modificaciones, de conformidad con la referida Cláusula Tercera que establece:

“…TERCERA: Durante la construcción del conjunto Residencial Villa Salva, la obra podrá sufrir modificaciones ordenadas por las Autoridades competentes y las que “LA PROMOTORA”, estime necesarias, por exigencia de la Ingeniería y Arquitectura de la obra, previo permiso de las Autoridades competentes…” (Énfasis y subrayado de la cita)

Asimismo, señaló que en la Cláusula Sexta el actor convino que conoce suficientemente el proyecto y sus características de arquitectura, distribución y usos permitidos por la Zonificación, y aceptó que durante la ejecución pueden surgir modificaciones para adaptarlo a las exigencias de los organismos públicos competentes y por interés de las partes. En efecto, la referida Cláusula Sexta establece que:

“…SEXTA: “EL INTERESADO”, declara que conoce suficientemente el PROYECTO y sus características de Arquitectura, distribución y usos permitidos por la Zonificación, igualmente acepta que durante la ejecución pueden surgir modificaciones para adaptarlo a las exigencias de los Organismos Públicos competentes, así como por causas de mejor interés para las partes, y admite que “LA PROMOTORA”, podrá recurrir a diferentes fuentes de financiamiento lícito con el objeto de ejecutar la construcción del proyecto a que se contrae el presente compromiso, en cuyo caso podrá otorgar las garantías reales o personales que estime convenientes…” (Énfasis y subrayado de la cita)

Al respecto, este Juzgador observa que según el contrato denominado “Compromiso de Inversión Inmobiliaria”, la parte demandada ofreció en venta un inmueble con una cabida de (500 m2), siendo que para el momento de protocolización del documento definitivo de venta, le presentó al actor un documento que señala una cabida de (417,35 m2), tal como hizo constar el actor mediante inspección practicada por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de noviembre de 2013; excepcionándose el demandado en base a que la obra puede sufrir modificaciones, previa exigencia de la ingeniería y arquitectura de la obra, y exigencias de los Organismos Públicos, de conformidad con las Cláusulas Tercera y Sexta del contrato. En ese sentido, observa este Juzgador que de los aportes probatorios que cursan en el presente expediente, no consta ningún elemento que haga presumir al menos, la exigencia de algún organismo público, o de la ingeniería y arquitectura de la obra, que de manera imperante, obligue al actor aceptar la disminución de la cabida del inmueble, encontrándose entonces que dicha disminución se realizó de manera arbitraria, por lo que resulta improcedente para este Juzgador, el referido alegato esgrimido por la parte demandada en este aspecto. Así se decide.

Por otra parte, la demandada alegó que respecto a la inconformidad que presenta el actor con el precio establecido en el contrato de venta (Bs. 7.238.935,00), el mismo deviene de un incremento equivalente a un millón dieciocho mil treinta y cinco bolívares (Bs. 1.018.935,00), aceptado por el comprador, y que surge por la compra de un puesto de estacionamiento adicional, marcado Nº 10 PB, a un costo de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), ya pagado en su totalidad; y por la contratación y ejecución de obras adicionales consistentes en el techado de un área descubierta de (56,52 m2) a razón de quince mil trescientos cincuenta y ocho bolívares (Bs. 15.358,02) por m2, las cuales, fueron ejecutadas por su parte a un costo de ochocientos sesenta y ocho mil treinta y cinco bolívares (Bs. 868.035,00), siendo pagada por la actora, la suma de seiscientos veintitrés mil quinientos setenta bolívares (Bs. 623.560,00), quedando a deber por este concepto, la cantidad de doscientos cuarenta y cuatro mil cuatrocientos setenta y cinco bolívares (Bs. 244.475,00), más el (35%) faltante del precio del inmueble (Bs. 2.177.000,00), y que suman en total, la cantidad de dos millones cuatrocientos veintiún mil cuatrocientos setenta y cinco bolívares (Bs. 2.421.475,00).

Ahora bien, para demostrar la demandada que contrató con el actor las referidas obras adicionales, promovió marcados con las letras “G” y “H”, planos arquitectónicos donde se observan algunas reformas a realizar en el inmueble, siendo que el actor en la fase probatoria promovió marcado con la letra “A”, un contrato de obra suscrito entre las partes, en el cual se acordó la ejecución de unas bienechurías cuyo monto se estimó en la suma de trescientos cuatro mil trescientos noventa bolívares con cinco céntimos (Bs. 304.390,05), y asimismo, promovió documental marcada con la letra “F”, correo electrónico emanado por la demandada en fecha 25 de septiembre de 2012, donde le solicita al actor un adelanto para la ejecución de las obras convenidas en el inmueble, y que el costo total sería por (Bs. 304.390,05), aunado a los recibos de pagos marcados con las letras “G”, “H”, “I”, donde se aprecian los pagos realizados por estos conceptos. Sin embargo, de los aportes probatorios antes indicados, no se observa que se haya convenido que en virtud de dichos trabajos, que el inmueble objeto de la demanda deba sufrir modificación en cuanto al precio total (Bs. 6.220.000,00), ni que la compra del puesto adicional del estacionamiento, ya pagado por el actor, deba también incluirse en el mismo, en virtud de que en la última modificación del documento de condominio que se realizó en fecha 4 de diciembre de 2013, el cual se encuentra marcado con la letra “E” adjunto a la contestación, se evidencia que le corresponde a dicho inmueble un total de cuatro (4) puestos de estacionamiento, no siendo agregado por la demandada el puesto adicional, encontrando entonces este sentenciador que dichos negocios jurídicos son separados del negocio principal convenido en el contrato denominado “Compromiso de Inversión Inmobiliaria”, siendo entonces forzoso por esta Alzada, declarar improcedente el alegato que en este aspecto, esgrimiera la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.

Paralelamente a lo anterior, la representación judicial de la parte demandada alegó que el actor se presentó ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en compañía de un funcionario adscrito a la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, a fin de practicar inspección extra judicial, dejando constancia de su inconformidad en cuanto a la cabida y el precio fijado en el documento de compra venta, y lo hizo, a sabiendas que se estaba tramitando la corrección referida a la cabida expresada (417,35 m2) mediante aclaratoria, la cual, quedó registrada ante la misma oficina de registro en fecha 4 de diciembre de 2013, anotada bajo el Nº 47, Tomo 38, Protocolo de Transcripción; cumpliendo así el demandado con la Cláusula Décima Tercera del Compromiso de Inversión Inmobiliaria, que expresa: “…La protocolización del Documento definitivo de Compra Venta (…), se perfeccionará dentro del plazo de treinta (30) días siguientes a la Protocolización del Documento de Condominio…” ; siendo el caso que el actor, es quien se ha negado reiteradamente a cumplir con la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble, manifestando inconformidad con la cabida y el precio determinado en el documento definitivo, situación la cual, ha causado daños a la demandada.

En ese sentido, observa este Juzgador que el Documento de Condominio de Residencias Villa Salva, fue registrado en fecha 27 de agosto de 2013, ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inscrito bajo el Nº 49, folio 277 del Tomo 27 del Protocolo de Transcripción de ese mismo año, y en donde se indicaba que la cabida del inmueble objeto de la demanda, era de (357,34 m2), siendo posteriormente corregido por la demandada, mediante aclaratoria interpuesta ante el mencionado registro, en fecha 3 de octubre de 2013 anotado bajo el Nº 45, folio 257 del Protocolo de Transcripción, estableciendo de manera definitiva la cabida del inmueble, en (417,35 m2).

Posteriormente, la parte demandada procedió a remitir el modelo del documento de compra venta del inmueble, para la revisión del mismo por parte del actor, quien manifestó haberle encontrado un error en la cabida (417,35 m2), a diferencia del documento denominado “Compromiso de Inversión Inmobiliaria” (500 m2), y notificándolo a la actora mediante una misiva enviada en fecha 6 de noviembre de 2013 (f.60). Sin embargo la demandada, posterior a la recepción de la misiva ya indicada, practicó notificación extra judicial al actor, en fecha 18 de noviembre de 2013, por medio de la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital (f. 216), a fin de hacer de su conocimiento, que en fecha 20 de noviembre de 2013 a la diez (10:00 a.m.), se celebraría el acto de protocolización del documento definitivo de compra venta, ante el registro correspondiente.

Llegado el día fijado para la protocolización del documento definitivo de compra venta (20/11/2013), a tres (3) meses de la protocolización del documento de condominio, el actor se presentó en el registro respectivo, negándose a firmar el documento por inconformidad con la cabida y el precio, y practicando inspección extra judicial donde se dejó constancia que poseía dos cheques de gerencia, los cuales sumaban la cantidad de (Bs. 2.177.000,00), monto correspondiente al 35% faltante del precio total del inmueble, convenido en las Cláusulas Quinta y Séptima del “Compromiso de Inversión Inmobiliaria”, y no por la cantidad que según la demandada, el actor le adeudaba. Ahora bien, este Juzgador considera que el actor en efecto, se ha negado a protocolizar el documento de compra venta, pero es en virtud de que la demandada no cumplió de conformidad con lo convencionalmente establecido, ya que le presentó en esa oportunidad un documento donde se le vende un inmueble con una cabida menor (417,35 m2) y por un precio mayor al convenido, por lo que el alegato esgrimido por la demandada respecto al supuesto daño sufrido, devenido de la negatividad por parte del actor en protocolizar el documento de compra venta, debe ser declarado improcedente, siendo que es la propia demandada quien incumple con las Cláusulas Quinta, Séptima y Décima Tercera del Compromiso de Inversión Inmobiliaria. Así se decide.

Por otra parte, la representación judicial de la parte actora alega que no obstante que en el contrato se convino que la tradición del inmueble sería al momento de la protocolización de la venta definitiva, convinieron las partes que el comprador se le permitiría efectuar reformas en el inmueble, por lo que el comprador llevó personal y materiales de construcción al inmueble, a fin de realizar trabajos diversos y tenerlo listo para habitarlo con su familia, siendo que en fecha 22 de noviembre de 2013 (posterior a la protocolización fallida), no se les permitió la entrada a los obreros al inmueble. Ante este alegato, la representación judicial de la parte demandada arguyó que nunca permitió al actor llevar materiales al apartamento para acometer ningún tipo de trabajos, ni tampoco se le han entregado llaves del inmueble, siendo que se las procuró con sigilo y maquinación, causando la ruina del inmueble.

Pues bien, sobre este aspecto consta la testimonial del ciudadano Rafael Cipriano Martínez Morales, ya identificado, quien indicó que formaba parte de la Junta de Condominio del Edificio Villa Salva, que conocía al actor por ser vecinos, que le constaba que se encontraba autorizado por la demandada para realizar trabajos de remodelación en el inmueble, y que fue la demandada quién le prohibió el acceso al mismo. Asimismo, consta la testimonial del ciudadano Yorlin José Castillo Romero, ya identificado, quien se desempeñaba como vigilante del referido conjunto residencial, indicando que se encontraba autorizado para permitirle el acceso a los obreros que realizaban obras en el inmueble. Consta la testimonial del ciudadano Jonathan Jesús Rivero Vivas, ya identificado, quien se dedica a la albañilería, indicando que fue contratado por el actor, que ingresaba con llaves asignadas por Felice Dente, quien se encontraba presente cuando ejercía sus labores, las cuales no eran sigilosas. Consta la testimonial del ciudadano Héctor Orlando Deudor Yaraska, ya identificado, quien se desempeñaba como albañil, indicando que los vigilantes le permitían el acceso al inmueble, que el ciudadano Felice Dente se encontraba en el inmueble cuando realzaba sus labores, y los apuraba, y que en una oportunidad encontraron unos candados que no les permitió el acceso. Costa la testimonial del ciudadano Joel Antonio Méndez Palmar, ya identificado, quien indicó que realizaba trabajos en el inmueble, que los vigilantes les permitían el acceso al mismo, que el ciudadano Felice Dente se encontraba en el inmueble cuando trabajaban y los apuraba, para dejar de trabajar en el mismo posterior a la colocación de unos candados que le impedía el acceso al inmueble.

Asimismo, consta en el expediente correos electrónicos marcados con las letras “B” y “C” (f. 271 y ss.), donde la parte demandada parece estar en conocimiento del ingreso por parte del actor al inmueble, y que estaba en conocimiento que tenía un control activo para permitir el ingreso de obreros al mismo, hecho este que, adminiculado con las testimoniales antes mencionadas, generan la convicción a este Juzgador de que en efecto, la parte demandada si permitió el acceso a los obreros contratados por el actor para la realización de labores de remodelación, siendo todos contestes que el mismo representante de la demandada ciudadano Felice Dente, se encontraba presente al momento de la ejecución de las referidas labores, y que le fueron dados al actor las llaves de ingreso al mismo, con autorización de la demandada. Tampoco observa este Juzgador que exista la ruina del inmueble objeto de la demanda, ya que la experticia consignada en fecha 4 de diciembre de 2014 (f. 432), indica que el inmueble ostenta condiciones de habitabilidad, pero que presenta signos que son propias de una remodelación, sin que se evidencie la existencia de filtraciones, ni que la estructura se encuentre afectada por dichos trabajos, por lo que se repite, este Juzgador considera que en el inmueble objeto de la demanda no existe la ruina alegada por la demandada. Así se establece.

Aunado a lo anterior, alega la parte actora que la demandada emitió una misiva suscrita por su representante legal, ciudadano Felice Dente, la cual fue publicada en la puerta del Edificio, en la caseta y en la puerta del inmueble, permaneciendo durante varios días, exponiendo al actor al escarnio público ante la comunidad que vive en el mismo, quienes al entrar y salir vieron la comunicación, donde se le atribuyen al actor actos de violencia, incluso la comisión de un hecho punible, atacando su honor y reputación, ya que fue señalado como una persona violenta, invasora y que comete ilícitos, por lo que solicitó una indemnización por parte de la demandada en la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) por concepto de daño moral, y la publicación de una misiva de similar tamaño a modo de desagravio dirigida al actor.

En ese sentido, consta de la inspección extra judicial practicada en el inmueble objeto de la demanda, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la esta misma Circunscripción Judicial, de fecha 29 de noviembre de 2013, donde se dejó constancia que en la puerta de acceso al edificio, en la caseta de vigilancia y en la puerta principal del inmueble, aparecía pegada una comunicación dirigida a la junta de condominio y firmada por el ciudadano Felice Dente Di Paolo, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Multiservicios Salva 32, C.A., visada por el abogado Henry Franco Hernández, todos ya identificados, en el cual se señaló lo siguiente:

“…Señores:
JUNTA DE CONDOMINIO RESIDENCIAS VILLA SALVA.
Caracas
Yo, Ingeniero FELICE DENTE DI PAOLO, venezolano, mayor de edad de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 5.964.772, procediendo en este acto en mi carácter de PRESIDENTE de la Sociedad Mercantil MULTO (sic) SERVICIO SALVA 32, C.A., (…), me es imperativo dirigirme a esta Junta de Condominio, en virtud de los alimentables acontecimientos que han venido ocurriendo en el área del Pent House, del Edificio, con relación a una serie de actos violentos que viene ejerciendo el ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, venezolano, mayor de edad de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 5.911.031 y los obreros contratados por su cuenta y riesgo al ejecutar trabajos de remodelación total del precitado inmueble, amparándose en el contrato COMPROMISO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA, suscrito entre las partes en fecha diecisiete (17) de marzo de 2011, otorgamos por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 34, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; el cual tiene por objeto el compromiso de compra venta sobre el inmueble constituido por (…).
En este estado, me es imperativo advertir a la Comunidad de Propietarios, que el precitado Contrato por su naturaleza jurídica sólo garantiza al ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ ASNIER, una expectativa de compra venta del inmueble y en ningún caso le transmite derecho de propiedad y posesión, como pretende. Que es solo con la Protocolización del Documento definitivo de Compra Venta por ante la Oficina del Registro Inmobiliario competente, cuando el optante adquirirá plenos derechos de propiedad, situación que hasta la fecha no ha ocurrido en razón de múltiples reclamaciones que presenta el futuro comprador, en relación a la Cabida. Pero es el caso que el ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, con su impropia conducta esta usurpando unos derechos de propiedad de los cuales no es titular por ahora, para lo cual viene ejerciendo actos arbitrarios de ocupación, que pudieran considerarse encuadrados dentro del Tipo anti jurídico de HACERSE JUSTICA POR SU PROPIA MANO, siendo lo correcto buscar la solución de conflicto por la vía conciliatoria, para lo cual lo exhortamos y estamos dispuestos o en caso contrario a acudir a los órganos jurisdiccionales correspondiente.
Ante tal situación, el resguardo de los bienes propiedad de mi Representada, notifico la decisión de PROHIBIR expresamente al ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, ejecutar actos de remodelación dentro del inmueble en referencia, ni ejercer actos de ocupación arbitraria...”.

Pues bien, respecto a los daños morales demandados, la representación judicial de la parte actora funda su reclamo devenido de la publicación de dicha misiva suscrita por la demandada, pegada en áreas comunes del conjunto residencial durante varios días, y que esta actuación, en vista del contenido de la misma, expusieron al ciudadano Julio César Márquez Gasnier, ya identificado, al escarnio público ante la comunidad que vive en el lugar, atacando su honor y reputación. Dicho alegato aparece rebatido por la representación judicial de la parte demandada indicando que la pretendida indemnización por daño moral, resulta improcedente, por cuanto éste no procede por causa contractual.

Así, considera pertinente este Juzgador citar lo establecido en el artículo 1.185 del Código Civil, del es el siguiente tenor:

“…Artículo 1.185.- El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.
Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho…” (Énfasis de este Juzgado)

Pues bien, en relación al exceso en el ejercicio de un derecho o abuso del derecho propio, encontramos en el “Código Civil de Venezuela. Artículo 1.185”, Ediciones de la Biblioteca-EBUC de la Universidad Central de Venezuela, la autora Dra. Claudia C. Madrid M., páginas 499 y 500, señala lo siguiente:

“…se requiere saber previamente que (sic) quiere decir el término abusar. En castellano equivale a usar mal, a hacer uso excesivo, injusto, impropio o indebido de alguna cosa (…). Cuando el titular de un derecho, sin ninguna razón lo usa para producir males, sólo por ocasionarlos, pues ninguna utilidad ni beneficio le producen, ese titular ejecuta un acto abusivo, usa abusivamente de su cosa, porque, el acto, si bien está dentro de las facultades legales, se aparta de la finalidad que tiene todo derecho de ser fuente de bienes y no de males sin ningún objeto…” (Resaltado de la cita)

Por otro lado, respecto al alegato esgrimido por la demandada, donde afirma que los daños morales no proceden por causa contractual, el autor patrio Dr. Manuel Alfredo Rodríguez, en su obra titulada “Heurística del Derecho de Obligaciones”, página 338, establece lo siguiente:

“…Es oportuno resaltar que en materia contractual, ante el incumplimiento de obligaciones, no se indemnizan los perjuicios morales. Sin embargo, hay opiniones en contrario, véase in fine texto. De lo anterior se infiere lo siguiente: no es correcto afirmar de manera absoluta, que por el hecho de existir contrato entre las partes, no hay obligación de indemnizar los “daños morales”. A priori, no puede desconocerse el pago de la reparación de posibles daños morales producidos ante el incumplimiento de “obligaciones contractuales”. Así lo ha reconocido la jurisprudencia. De hecho, podría ocurrir que una de las partes contratantes, cometa o incurra en un hecho ilícito de forma autónoma e independiente de la relación convencional vigente. Bajo esta hipótesis, la demanda por indemnización de daños morales sufridos no se origina del contrato, sino por la presunta comisión sobrevenida de un delito civil, que deberá ser resarcido en lo material y moral. Concurren, se afirma, el hecho ilícito y el contrato…”.

Con referencia a lo anterior, este Juzgador debe indicar que la doctrina y la jurisprudencia patria han aceptado que pueden darse situaciones donde se reclamen daños morales, encontrándose los sujetos vinculados mediante una relación contractual, efectivamente puede originarse por la comisión sobrevenida de un hecho ilícito civil o abuso de derecho, concurriendo entonces el hecho ilícito y el contrato. De manera pues, quienes celebren un contrato, ya sea de obra, ya sea de transmisión se propiedad, entre otros, los derechos que vinculan a las partes deben realizarse dentro de los límites acordados, sin excederse de ellos por motivos injustos o indebidos, o por simple negligencia, ya que dicha actitud iría en detrimento de la confianza que deben tenerse las personas enlazadas por un vínculo jurídico.

Asimismo, la doctrina ha discutido ampliamente el punto tratado, y al respecto menciona Jorge Peirano Facio –citando a Ferrón- que: “…las corrientes modernas admiten la posibilidad del cúmulo o compatibilidad entre esos dos tipos de responsabilidades, que en principio se excluyen la una con la otra cuando el hecho dañoso es el resultado de un delito sancionado por la ley penal, de dolo o de falta grave, la víctima tiene la posibilidad de optar entre el camino de la responsabilidad contractual y el de la responsabilidad extracontractual. La razón o fundamento es que la responsabilidad contractual debe ser aplicada exclusivamente al contratante normal, pero no al contratante que, con su dolo (y agregaríamos hecho ilícito o falta grave), traiciona la fe del contrato, se despoja de su calidad de contratante y merece, por ende, ser tratado como un tercero…”; criterio este que es compartido por este jurisdicente en virtud que al uno de los contratantes violar la buena fe que implican las relaciones jurídicas, de forma abierta y grosera se despoja de su condición de vendedor contractual pudiendo ser tratado como tercero, y así mismo el co-contratante deja de ser comprador contractual pasando a ser víctima, con lo cual, se permite la aplicación de las reglas de ambas responsabilidades.

Con esto en mente, se repite que el hecho que genera la reclamación de la actora, deviene de la publicación de una misiva en áreas comunes del edificio, misiva la cual, señala que el ciudadano Julio Cesar Márquez Gasnier, ha incurrido en actos de violencia, de usurpación de derechos de propiedad, que ha efectuado actos arbitrarios de ocupación, señalando que pudiera estar incurso en hechos delictivos como el de tipo penal de hacerse justicia por su propia mano. Ahora bien, debe este sentenciador determinar si tal actuación afecta la reputación y el honor del actor, y cual es la magnitud del daño moral causado por la violación de este derecho.

Pues bien, respecto a la definición de reputación la Real Academia Española de la Lengua, señala dos acepciones, a saber: “…opinión o consideración en que se tiene a alguien o algo…” y “…prestigio o estima en que son tenidos alguien o algo…”. Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nº 2442 de fecha 01/09/2003, explana lo siguiente:

“…en primer lugar, que el honor es la percepción que el propio sujeto tiene de su dignidad, por lo que opera en un plano interno y subjetivo, y supone un grado de autoestima personal. En otras palabras, el honor es la valoración que la propia persona hace de sí misma, independientemente de la opinión de los demás.

Por otro lado, la honra es el reconocimiento social del honor, que se expresa en el respeto que corresponde a cada persona como consecuencia del reconocimiento de su dignidad. En otras palabras, constituye el derecho de toda persona a ser respetada ante sí misma y ante los demás.

La reputación, en cambio, es el juicio que los demás guardan sobre nuestras cualidades, ya sean morales, personales, profesionales o de cualquier otra índole. La reputación, también conocida como derecho al buen nombre, se encuentra vinculado a la conducta del sujeto y a los juicios de valor que sobre esa conducta se forme la sociedad…”

Así, el derecho al honor es pues un bien jurídico inherente a la dignidad humana y del libre desarrollo de la personalidad, pudiendo en algunos casos, su ámbito de aplicación extendérsele a las personas jurídicas. De lo anterior se observa que la reputación es un concepto sumamente ligado al del honor, esto es, la concepción que se tiene de sí mismo, siendo el caso que el comportamiento de un miembro de nuestra sociedad radica en la opinión o criterio que se forman los demás integrantes de la misma, tomando de esta manera vital importancia la honra, es decir el valor que otras dan al honor de una persona; en este sentido, al encontrarse una persona en una situación de vergüenza, sometida al escarnio público por suceder los hechos narrados en sitios comunes de convivencia, como la del conjunto residencial, entonces se encuentra comprometido el concepto que tiene esa persona de sí misma, atacándose así el derecho al honor y a la buena reputación.

En relación con lo anterior, observa esta Alzada que al momento de la publicación de dicha misiva en las áreas comunes del referido conjunto residencial, la parte actora se encontraba ejerciendo remodelaciones en el inmueble, las cuales fueron autorizadas por la demandada, tal como se afirmó anteriormente, y posteriormente fue desautorizada por la misma luego de ser infructuosa la protocolización del documento de compra venta del inmueble, siendo que el derecho de la parte demandada en resguardar la propiedad discutida es válida, empero, sin la extralimitación de sus derechos, al impetrar afirmaciones que atentan contra el honor y reputación del actor, que de por si, se encuentran tuteladas por la propia Constitución, en su artículo 60, el cual sigue así: “…Toda persona tiene derecho a la protección de su honor, vida privada, intimidad, propia imagen, confidencialidad y reputación…” ; por consiguiente, al estarse violentando un derecho protegido por la Constitución Nacional, se puede desprender la gravedad del agravio causado por la parte demandada.

Asimismo, establece el artículo 1.196 del Código Civil lo siguiente:

“Artículo 1.196.- La obligación de reparación se extiende a todo daño material o moral causado por el acto ilícito.
El Juez puede, especialmente, acordar una indemnización a la víctima en caso de lesión corporal, de atentado a su honor, a su reputación, a los de su familia, a su libertad personal, como también en el caso de violación de su domicilio o de un secreto concerniente a la parte lesionada.
El Juez puede igualmente conceder una indemnización a los parientes, afines o cónyuge, como reparación del dolor sufrido en caso de muerte de la víctima.”

A modo de conclusión, en relación a la indemnización de daños morales debe tomarse en consideración: i) la gravedad del daño, representada en el caso de marras por la vergüenza y el escarnio público al que fue sometido el actor, quien es un abogado, ante los residentes del ya mencionado conjunto residencial, así como la lesión a su honor y reputación, antes los residentes del Conjunto Residencial Villa Salva; ii) el tipo de daño, que en este caso se traduce en la lesión a un derecho de rango constitucional y tutelado por la leyes subsiguientes, como lo son el honor y reputación; iii) la gravedad de la culpa, no sólo estamos en presencia de una falta gravísima por menoscabarse un derecho inherente al ser humano, sino también porque se observó la conducta por parte del presidente de la empresa demandada al momento de publicar la referida misiva en área comunes del edificio; iv) las circunstancias en la ocurrencia del daño, debe tomarse en cuenta que la actuación por parte de la demandada, fue llevada a cabo mientras el actor se encontraba realizando labores de remodelación en el inmueble, siendo que, luego de ser infructuoso la protocolización del documento de compra venta, desautorizó el ingreso al actor y a sus obreros al inmueble, pero, realizando esta actuación de manera abusiva, al publicar la referida misiva en áreas comunes del conjunto residencial, siendo de esta manera sometido el actor al escarnio público, mediante expresiones como: “…Pero es el caso que el ciudadano JULIO CESAR MARQUEZ GASNIER, con su impropia conducta esta usurpando unos derechos de propiedad de los cuales no es titular por ahora, para lo cual viene ejerciendo actos arbitrarios de ocupación, que pudieran considerarse encuadrados dentro del Tipo anti jurídico de HACERSE JUSTICA POR SU PROPIA MANO…” poniéndose en duda a la vez la reputación y honestidad del mismo.

En consecuencia, vistos los argumentos expuestos por esta Alzada, es por lo que se considera procedente el reclamo que por daños morales interpusiera la parte actora, de conformidad con la normativa transcrita a lo largo del presente fallo. Ahora bien, confirmando el criterio estimatorio establecido en los distintos grados de conocimiento de la presente causa, este sentenciador fija como indemnización al daño moral la cantidad total de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00). Asimismo, debe la demandada colocar una publicación de similar tamaño a modo de desagravio dirigida al actor, en las mismas áreas comunes del inmueble donde se colocaron las anteriores. Así se decide.

Respecto al pedimento realizado por la representación judicial de la parte actora, referente a que el valor del inmueble objeto de la demanda se le aplique la disminución proporcional del precio, en vista de la disminución que en la cabida incurrió la demandada, debe indicar este sentenciador que según se evidencia de la experticia promovida por la demandada, y practicada por los Ingenieros César Rodríguez, Constanza Sevilla y Hayxa Bastardo, se dejó constancia que el área efectiva del inmueble es de (489,02 m2), y en relación a la cabida ofrecida en el contrato denominado “Compromiso de Inversión Inmobiliaria” (500 m2), se puede apreciar que existe una disminución de la cabida de diez con noventa y ocho metros cuadrados (10,98 m2). Pues bien, en relación a este punto corresponde citar lo establecido en el artículo 1.497 del Código Civil, el cual expresa lo siguiente:

“Artículo 1.497.- En todos los demás casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y limitado, o de fundos distintos y separados, sea que el contrato comience por la medida, sea que comience por la indicación del cuerpo vendido seguida de la medida, la expresión de la medida no da lugar a ningún aumento de precio a favor del vendedor por el exceso de la misma, ni a ninguna disminución del precio en favor del comprador por menor medida, sino cuando la diferencia entre la medida real y la indicada en el contrato sea de una veinteava parte en más o menos, habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos, si no hubiere estipulación en contrario.”.

La norma antes transcrita señala la procedencia de la disminución o aumento proporcional del precio cuando existe diferencia de la cabida del inmueble, en relación a la medida expresada en el contrato de venta, siempre y cuando dicha diferencia se trate de una veinteava parte en más o menos. Resulta pertinente indicar que una avo es la terminación que se le añade a un número para significar la fracción de unidad, en el presente caso, la veinteava parte es el todo o la unidad dividido en veinte partes iguales, es decir, (500 m2) indicados en el documento de venta, en veinte (20) partes iguales, siendo la veinteava parte veinticinco metros cuadrados (25 m2).

Así, siendo la disminución real de la cabida del inmueble en (10,98 m2), pues dicha disminución no supera la veinteava parte (25 m2) de la cabida ofrecida en el contrato denominado “Compromiso de Inversión Inmobiliaria”, por lo que no se cumple la situación fáctica expresada en la norma ut supra citada, resultando improcedente la disminución del precio de venta del inmueble peticionada por la parte actora, manteniéndose el saldo del precio de venta de Bs. 2.177.000,00. Así se decide.

DE LA RECONVENCIÓN: Pues bien, le corresponde a esta Alzada emitir pronunciamiento respecto a la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada, siendo que dicha figura aparece definida por el Dr. Arístides Rengel Romberg, en su obra titulada “Tratado de Derecho Procesal Civil”, como: “…la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que le da el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia…” .

En el caso de marras, la parte demandada reconvino la resolución del contrato denominado “Compromiso de Inversión Inmobiliaria”, ya que –a su decir- la actora reconvenida incumplió con las Cláusulas Tercera, Sexta, Décima Segunda y Décima Cuarta; por cuanto el actor se ha negado a pagar los gastos de escritura y demás accesorios de venta, dentro del lapso de diez (10) días a partir de la notificación realizada vía correo electrónico, en fecha 5 de septiembre de 2013; y por inconformidad por parte del actor respecto al precio y cabida del inmueble, negándose a su protocolización. Por último, alegó que actor reconvenido participo en las reuniones de condominio en calidad de propietario, procurándose con sigilo de un juego de llaves, e introdujo obreros extraños a la obra, quienes comenzaron a ejecutar trabajos de remodelación en el inmueble, sin el consentimiento de la demandada, causando la ruina al inmueble.

Por otra parte, la representación judicial de la parte actora alegó que la demandada en su reconvención no señaló con precisión cuales son los gastos generados por la tradición del inmueble, incumpliendo así con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, negó que dichos gastos se le hayan solicitado mediante correo electrónico en fecha 05/09/2013, siendo que en esa oportunidad sólo se le solicitó copia de la cédula de identidad, Registro de Información Fiscal, y el saldo restante del precio de venta del inmueble.

Fijado lo anterior, corresponde citar el contenido de correos promovidos por ambas partes de fechas 05/09/2013 y 13/09/2013, los cuales expresan:

Correo de fecha 5 de septiembre de 2013: de admfede@gmail.com a juliocesarm3@hotmail.com.

“…Buenas tardes
Nos dirigimos a ustedes en la oportunidad de informarles que para la protocolización de la Residencia Villa Salva, ubicado en las acacias necesitamos con urgencia, copias legibles de la cedulas de identidad, Registro de información fiscal (RIF) vigentes y cheque de Gerencia por el monto restante (si es el caso) para la elaboración de los documentos de venta y presentación en el Registro respectivo.
…omissis…
Atentamente
LIC. Elizabeth Pérez León
Gerente General…”

En respuesta, la parte actora envió correo de fecha 13 de septiembre de 2013: de juliocesarm3@hotmail.com a admfede@gmail.com

…ME DIRIJO A UD LIC. PEREZ, EN RESPUESTA A SU SOLICITUD, LA CUAL ANEXO, COPIA DE CEDULA Y COPIA DE RIF. ASI MISMO (SIC), ESTOY A LA ESPERA ME ENVIE COPIA DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO, Y COPIA DEL PERMISO DE HABITABILIDAD, SEGÚN LO ACORDADO VÍ TELEFÓNICA…”

De los mensajes de datos enviados entre las partes y citados anteriormente, se evidencia que la parte demandada reconviniente no le solicitó a la parte actora, nada referido a los gastos de escritura, honorarios profesionales de abogado por la redacción del documento de venta, ni los gastos de tradición, siendo que sólo le solicitó al actor copia de la cédula de identidad, el Registro de Información Fiscal, y: “…cheque de Gerencia por el monto restante (si es el caso) para la elaboración de los documentos de venta y presentación en el Registro respectivo…”; sin que esta expresión pueda considerarse como el pedimento por los conceptos antes indicados, por cuanto, no existe precisión respecto el quantum a pagar por el actor, considerando este que el monto solicitado se refería al saldo faltante (35%) del precio de venta del inmueble, presentándose en el registro correspondiente con dos (2) cheques de gerencia por la cantidad de (Bs. 2.177.000,00). Es por lo anterior que este Juzgador considera que la parte demandada reconviniente no incumplió con la Cláusula Décima Cuarta del contrato vinculante. Así se decide.

Aunado a lo anterior, la actora señala que la protocolización del documento definitivo de compraventa no se efectuó por su contumacia en firmar, sino porque se le presentó un documento con una cabida inferior (417,35 m2) y por un precio mayor. Esta Alzada considera que en efecto, la parte demandada reconviniente incumplió con lo establecido en este aspecto, lo indicado en el contrato denominado “Compromiso de Inversión Inmobiliaria”, ya que modificó de manera arbitraria la cabida ofrecida en el contrato, y aumentó sin justa razón el precio del mismo, estando en todo su derecho el actor de abstenerse a protocolizar el documento de compra venta, tal y como en efecto lo hizo. Asimismo, respecto a la obtención de las llaves por parte del actor, ha quedado demostrado suficientemente que la parte demandada reconviniente estaba en conocimiento del ingreso continuo por parte del actor y sus obreros al inmueble, y que ejecutaba una remodelación en el mismo, por lo que el alegato argüido por la demandada, referente a que se procuró con sigilo un juego de llaves, mediante la participación en una asamblea de condominio, no quedó demostrado en el proceso, así como tampoco el hecho de que dicha remodelación (la cual estaba en conocimiento la demandada), le causara la ruina del inmueble, por lo que reconvención planteada por este supuesto y por los anteriores no puede prosperar y en definitiva deber ser declarada sin lugar. Así se decide.

Por último, en virtud de los anteriores razonamientos, este Juzgador considera que al no haber quedado demostrado por la representación judicial de parte demandada que la disminución de la cabida del inmueble se deba a la exigencia de autoridades competentes, así como el aumento injustificado del precio en el que incurrió, determina que se incumplió de esta manera con el contrato vinculante entre las partes, aunado a que por esta razón, el actor se negó a protocolizar el documento definitivo de compra venta, pera luego publicar en áreas comunes del edificio objeto de la demanda, una misiva la cual, mediante el abuso del derecho, afectó el honor y reputación del hoy accionante, es por lo que se declara parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato impetrada, al quedar demostrado que la parte actora, cumplió con las obligaciones contractuales asumidas, todo conforme con lo previsto en el articulo 1.167 Código civil y 254 del Código de Procedimiento Civil, debiendo el accionado la presentación y protocolización del documento definitivo de venta, previo al pago del saldo del precio ya indicado y los gastos de registro que le corresponden al actor, siendo que este último punto no fue acordado en la sentencia recurrida la cual no fue apelada por la parte actora. Así se decide.

Congruente con todo lo antes explanado, resulta forzoso para este ad quem declarar parcialmente con lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada; parcialmente ha lugar la pretensión de cumplimiento de contrato e indemnización de daño moral, esgrimida por la parte actora; y sin lugar la reconvención impetrada, quedando modificado de esta forma el fallo recurrido, tal como se establecerá en forma expresa, positiva y precisa en sección dispositiva de este fallo judicial. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVA

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: PARCIALEMTE CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 9 de enero de 2015 y ratificada el 15 de ese mismo mes y año, por el abogado HENRY FRANCO, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A., contra la decisión dictada en fecha 17 de diciembre de 2014, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda modificada con la motivación aquí expuesta.

SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato, intentada por el ciudadano JULIO CESAR MÁRQUEZ GASNIER, en contra de la sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A., en consecuencia, se condena a la demandada a presentar y protocolizar el documento de venta definitiva del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda denominado Pent House, ubicado en el piso 9 del Edificio Villa Salva, ubicado en la Urbanización Las Acacias, Avenida Málaga con Calle Guayana y Gran Colombia, Parroquia San Pedro Municipio Libertador del Distrito Capital, y descrito en el documento de condominio cuya última modificación se protocolizó en fecha 4 de diciembre de 2013, ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 47, Tomo 38 Protocolo de Trascripción, donde se describe así: Tiene un área total de construcción de CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON DOS DECIMETROS CUADRADOS (489,02mts2) aproximadamente, DESCRIPCION DE LA PLANTA BAJA: Tiene un área de construcción aproximada cubierta de: CIENTO SESENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON VEINTE DECÍMETROS CUADRADOS (163,20m2) y consta de las siguientes dependencias: Un (1) dormitorio de servicio, un (19) lavandero, un (1) baño sin ducha, y un (1) baño adicional con ducha, dos (2) maleteros. DESCRIPCION DE LA PLANTA ALTA: Tiene un área aproximada de CIENTO SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y DOS CENTIMETROS CUADRADOS (168,82m2) y consta de las siguientes: Dos (2) maleteros, Dormitorio Principal con su baño dentro, Un depósito, cuatro (4) dormitorios y tres (3) baños con duchas. Nivel 3: Tiene un área aproximada de construcción de CIENTO CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS , de los cuales CIENTO DOS METROS CUADRADOS (102 m2) están techados y constan de las siguientes dependencias: Un (1) gimnasio con sauna, Un (1) baño, una (1) parrillera; un (1) jardín , un (1) Jacuzzi, un (1) cuarto de servicio, un (1) dormitorio, un (1) baño y otro dormitorio y un área destechada con una superficie aproximada de CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (55m2). Además le corresponden cuatro (4) puestos de estacionamiento signados con la nomenclatura PH, ubicados dos en el sótano y dos (2) en la planta baja; igualmente le corresponden dos (2) maleteros ubicados en el sótano distinguidos con la nomenclatura MS7, el cual tiene un área aproximada de SIETE METROS CUADRADOS CON UN CENTIMETRO CUADRADO (7,1m2) y el otro signado con la nomenclatura MS16, con una superficie de DOS METROS CUADRADOS CON CINCO DECIMETROS CUADRADOS (2,5m2). Cuyos linderos son: Norte: con la pared de la fachada norte de la edificación; Sur: con Hall de ascensores y con foso de ascensores; Este: Con terraza de uso exclusivo del Apartamento No 9-1; y Oeste: Con terraza de Uso exclusivo del apartamento 9-2; y le corresponde un porcentaje de Nueve enteros Mil Setecientas Cincuenta milésimas (9,1750) sobre las cosas comunes de la edificación.
TERCERO: En caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, este servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, la actora consignará ante el tribunal a quo en cheque de gerencia, el saldo antes indicado en el presente fallo.
CUARTO: HA LUGAR la demanda que por indemnización de daño moral ejerciera la parte actora antes identificada contra la sociedad mercantil Multiservicios Salva, 32 en consecuencia, se condena a la demandada a pagar la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000,00), por concepto de dicha indemnización, y a publicar un comunicado de desagravio dirigido al ciudadano Julio Cesar Márquez Gasnier, en la puerta principal de entrada de acceso al Edificio Villa Salva, y en la caseta de vigilancia, por un período de siete (7) días.
QUINTO: SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato intentada por la sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A., en contra del ciudadano JULIO CESAR MÁRQUEZ GASNIER, ut supra identificados.

SEXTO: Por la naturaleza de lo decidido en lo que respecta a la pretensión principal, no se produce condenatoria en costas; y en lo que respecta a la reconvención o mutua petición, se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber resultado vencido en este aspecto, ex artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 ibídem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los veintiocho ocho (28) días del mes de julio de dos mil quince (2015).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

En esta misma data, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de veintitrés (23) folios útiles.
LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ
Expediente Nº AC71-R-2015-000075.
AMJ/MCP/ds.-