El presente procedimiento, por DESALOJO, fue interpuesto por el abogado ALVARO BARBOSA DE CAIRES, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 121.943, apoderado judicial del ciudadano JOSÉ LUIS PEREIRA DOS NEVES, venezolano, mayor de edad, de estado civil divorciado, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.943.208, en carácter de propietario de un apartamento distinguido con el Nº 3, destinado a vivienda, ubicado en la Quinta Nereida, situado en la Calle Las Palmas, Urbanización Turumo, Municipio Sucre del Estado Miranda; contra los ciudadanos MELANIE DE LOURDES AGROS y LUIS PINTO PÉREZ, de nacionalidad venezolana, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la Cédula de Identidad Nos V-11.569.712 y V-5.965.853, respectivamente.
La demanda fue admitida por los trámites del juicio breve, y posteriormente con la entrada en vigencia del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, se siguió su tramite conforme al procedimiento oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el Título IV del Procedimiento Judicial, Capítulos I y II de las demandas, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
Posteriormente, previa consignación de las copias necesarias para la elaboración de las compulsas y los emolumentos relativos al traslado del Alguacil designado para tales fines, el 13-05-2013, se dejó constancia en el expediente, mediante nota de Secretaría, de haberse librado compulsa a los co-demandados, resultando infructuosas ambas citaciones.
En razón de la imposibilidad de practicar la citación personal de la parte demandada, el 19-06-2013 se libró cartel de citación dirigido a los co-demandados. Cumplidas todas las formalidades de citación a que se refiere el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, no comparecieron ninguno de los co-demandados a darse por citados en el lapso establecido para ello, ni por si, ni por medio de apoderado judicial alguno.
En vista de lo anterior, a petición del apoderado judicial de la parte actora, este tribunal dictó auto en el que de conformidad con el artículo 28 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, libró oficio a la Coordinación de Defensores Públicos con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, para que designaran un defensor público a la parte demandada, adscrito a esa coordinación. Sin embargo, el 23-03-2015, fue consignada al expediente, diligencia presentada por la Defensora Pública Cuarta con Competencia en Materia Civil, Administrativo Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, en la que manifestó no aceptar la defensa de los co-demandado.
En razón de la negativa antes indicada, el tribunal procedió a designar como defensora judicial de la parte demandada, a la abogada ANA RAQUEL RODRÍGUEZ CARNEVALI, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 25.421, quien luego de haber sido debidamente notificada y citada, aceptó el cargo recaído en su persona y juró cumplir bien y fielmente con los deberes inherentes al mismo. Luego de transcurrir íntegramente el lapso destinado para la citación de la parte demanda a fin de celebrarse la Audiencia de Mediación, el diecisiete (17) de julio de 2015, este tribunal previo anuncio de Ley por el Alguacil designado para tales fines, a las (09:00) a.m., con la presencia del apoderado judicial de la parte actora y el co-demandado, ciudadano LUIS TARCISIO PINTO PÉREZ, en compañía de la defensora judicial, abogada ANA RAQUEL RODRÍGUEZ CARNEVALI, y de conformidad con lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas se llevó a cabo la Audiencia de Mediación, en la cual manifestaron dichos abogados y el co-demandado, que no habían podido llegar a acuerdo alguno.
Estando dentro de la oportunidad legalmente prevista para hacerlo, la defensora judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.
DE LOS HECHOS ALEGADOS POR AMBAS PARTES:
El apoderado judicial del ciudadano JOSÉ LUIS PEREIRA DOS NEVES, afirmó que su representado es propietario de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3, destinado a vivienda, ubicado en la Quinta Nereida, situado en la Calle Las Palmas, Urbanización Turumo, Municipio Sucre, Estado Miranda.
Aduce, que el ciudadano NELSON JESUS PEREIRA CARREÑO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.017.892, celebró con los ciudadanos MELANIE DE LOURDES AGROS GONZALEZ y LUIS PINTO PÉREZ, contrato de arrendamiento a tiempo determinado, celebrado en forma privada en fecha 01-06-2005, y que tuvo como objeto el inmueble antes señalado.
Indicó, que en la cláusula tercera de dicho contrato se estableció el canon de arrendamiento por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) hoy CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00) cuyo monto se comprometieron los arrendatarios a pagar por mensualidades adelantadas, los cinco primeros días al vencimiento de cada mes.
Que en la cláusula cuarta del contrato se estableció que: “El lapso de duración de este contrato es de seis (6) meses fijos, contados a partir del 1º de junio de 2005. (…) EL ARRENDATARIO, manifiesta expresa (sic) formalmente su conocimiento de estar debidamente notificado de que le va a ser concedida prórroga legal de seis (06) meses, de conformidad con lo establecido en el artículo 38, ordinal A, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente, ya que ese contrato vencerá de pleno derecho en la fecha antes indicada, quedando obligado el arrendatario, a devolverle a el arrendador el inmueble arrendado, en la fecha de vencimiento acordado, completamente desocupado de personas y con todos los bienes muebles que se encuentran en él..”
Asimismo, indicó que en la cláusula quinta del referido contrato se estableció que para el caso de que el arrendatario entrara en mora en el pago del canon de arrendamiento, éste se comprometía a pagar el uno (1%) por ciento mensual de la renta adeudada por concepto de indemnización por daños y perjuicios al propietario.
Señaló a su vez, que los arrendatarios, de manera sorpresiva, dejaron de cumplir con el pago mensual de los cánones de arrendamiento estipulados en la cláusula segunda del contrato, incumplimiento que comprende desde el mes de mayo de 2010, hasta la fecha de interposición de la demanda, adeudando por ese concepto, la suma de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00).
Que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o plazo fijo, cuya duración original feneció y se convirtió en un contrato de arrendamiento por escrito a tiempo indeterminado, en razón de lo señalado en su cláusula cuarta, relativo a que el lapso de duración del contrato sería de seis (06) meses contados desde el 1º de junio de 2005.
Que al haber expirado el referido término, el 01-12-2005, y vencido el lapso de seis (6) meses de prórroga legal el 01-06-2006, los arrendatarios continuaron ocupando el inmueble y que el arrendador realizó el retiro de los pagos de los cánones de arrendamiento, permitiéndole con ello la ocupación del inmueble arrendado, y que ello produjo la transformación de la relación arrendaticia de tiempo fijo a tiempo indeterminado. Que ello se evidencia de copia del cheque de fecha 02-10-2010, emitido por el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente de consignaciones Nº 2007-1172, acompañado junto con el libelo de demanda, marcado con la letra “F”.
Además indicó, que los arrendatarios dejaron de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de febrero de 2010, inclusive, y que fue diez meses después, que en fecha 25-01-2011, el ciudadano LUIS PINTO PÉREZ compareció ante el tribunal de consignaciones y realizó de forma extemporánea el pago de dos meses de canon de arrendamiento, correspondientes a los meses de marzo y abril de 2010, y que hasta la fecha no han realizado mas pagos, y que ello se evidencia del expediente de consignaciones llevado por el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Que en razón de las circunstancias de hecho ante narradas, demandan a los ciudadanos MELANIE DE LOURDES AGROS GONZÁLEZ y LUIS PINTO PÉREZ por lo siguiente:
Para que convengan o en su defecto el tribunal así lo declare, que los arrendatarios en razón del incumplimiento de la cláusula tercera del contrato, como lo es la falta de pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes aproximadamente, a diez meses, comprendidos desde el mes de mayo de 2010, inclusive y hasta la fecha de la interposición de la demanda, desalojen el inmueble arrendado y lo dejen libre de bienes y personas.
Por su parte, al contestar al fondo de la demanda, el ciudadano LUIS PINTO PEREZ, indicó actuar en su propio nombre y en representación de su cónyuge, asistido de la defensora judicial que les fuera designada, y señaló que el 08-06-2004, celebraron un contrato de arrendamiento por seis (6) meses, entre el ciudadano NELSON DE JESÚS PEREIRA CARREÑO, su esposa, y su persona, para ocupar el apartamento distinguido con el Nº 3, ubicado en la quinta Nereida, calle Las Palmas, urbanización Turumo, Municipio Sucre, Estado Miranda.
Que después de un año de ocuparlo se suscribió el 01-06-2005 un nuevo contrato por seis meses fijos, conviniendo ambas partes que si el arrendatario tuviera interés de continuar ocupando el inmueble, debería hacer todas las gestiones necesarias ante el arrendador con tres (3) meses de anticipación, y que de estar de acuerdo el arrendador que el arrendatario permaneciera en el inmueble, sería imprescindible elaborar un nuevo contrato, y que ello no se llevó a cabo, en razón de que a mediados del mes de diciembre de 2005, el ciudadano JOSE LUIS PEREIRA DOS NEVES, propietario del inmueble, lo abordó en el estacionamiento, ofreciéndole verbalmente en venta el apartamento Nº 3, y adicionalmente los apartamentos Nº 2 y 4.
Que el ciudadano JOSE LUIS PEREIRA DOS NEVES, le indicó que de ser positiva su respuesta, la operación se realizaría bajo financiamiento propio y en condiciones favorables y que posteriormente recibió 3 hojas informales donde se planteaba el precio de cada apartamento y las condiciones de pago; y que al resultarles interesante la propuesta solicitaron formalizarla.
Alega también, que el 04-07-2006, circularon comunicación dirigida a Inquilinos de Residencias Nereida, donde fue indicada la decisión de no prorrogar los contratos de arrendamiento suscritos en su oportunidad, porque todos los apartamentos serían puestos en venta.
Que solicitó información sobre la oferta antes indicada y fue informado que se estaban regularizando unos documentos ante el Registro Inmobiliario.
Que el 15-11-2006, recibieron una comunicación del abogado RICARDO RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSE LUIS PEREIRA, donde le indicaron que debían desocupar y entregar el inmueble.
Que en razón de ello, se comunicó telefónicamente con el abogado y le indicó que tenía una propuesta verbal de compra venta y que estaba esperando por su formalización, a lo que le respondió que aún no había regularizado la documentación y que enviaría unos documentos para que tuviera conocimiento de lo que se estaba realizando.
Alegó, que para el mes de julio de 2007, el arrendador no presentó el recibo de cobro del canon de arrendamiento correspondiente y que al conversar con el arrendador, le informó que debían hablar con el abogado RICARDO RODRÍGUEZ, quien le informó que ya se había cumplido la prórroga legal y que ya cursaba una demanda de desalojo por no haber hecho uso del derecho preferente.
Que el 11 de julio de 2007, recibió del ciudadano NELSON DE JESUS PEREIRA, carpeta contentiva de copia simple de título supletorio donde se regularizó la propiedad sobre las bienhechurias construida, el cual fue protocolizado el 28-07-2007 y copia del proyecto de documentación de condominio de los inmuebles A y B de la quinta Nereida, los cuales habían sido introducidos en la Alcaldía para su aprobación.
Indicó también, que el 12-07-2007, motivado a que el arrendador no quiso seguir recibiendo el canon de arrendamiento, decidió dirigirse al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para abrir el correspondiente expediente y que desde esa fecha comenzó a consignar las mensualidades para cumplir con su obligación como arrendatario.
Destacó, que hasta el mes de junio de 2006, se desempeñó como Gerente General y secretario de la Junta Directiva de El Dorado Country Club A.C., motivado a que desde el año 1991, dejó de trabajar bajo relación de dependencia y que el cargo de gerente general lo desempeñó bajo la figura de outsourcing, se le hizo cuesta arriba emplearse, dedicándose al trabajo independiente como manager y representante de artistas.
Que en diciembre de 2006, nació su segundo hijo y el 15 de diciembre de 2007 el tercero, ambos por cesárea, y la situación económica del país se complicó y que el mercado de los eventos y espectáculos públicos se contrajo, comenzaron a mermar los ahorros, los ingresos cada vez menos y los gastos para la manutención de sus menores hijos cada día mayores, viéndose en la necesidad de ser impuntual con sus obligaciones como arrendatario.
Que para los años 2008, 2009 y 2010, la situación se tornó más crítica y la decisión era la alimentación, salud, cuidado de su familia o el pago del arrendamiento y no tuvo otra opción que atrasarse en sus obligaciones. Pero que, siempre hizo lo posible para honrar sus compromisos y continuaba depositando en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Que en junio de 2012, recibió nuevamente una oferta verbal de compra venta, por la cantidad de Bs. 680.000,00 por parte del Dr. ALVARO BARBOSA y su señora esposa, ciudadana ARACELYS PIÑERO PEREIRA de BARBOZA, quines son los encargados de ofrecer, mostrar y vender los apartamentos.
En el capítulo denominado DE LA SOLVENCIA EN EL PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO DEMANDADOS, negó rechazó y contradijo que él y la ciudadana MELANIE DE LOURDES AGROS GONZALEZ, adeudaran el concepto reclamado, por cuanto para la fecha de la interposición de la demanda, es decir, el 22-03-2011, están solventes con la obligación arrendaticia, por cuanto para ese tiempo estaba consignando ante el Tribuna Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el expediente Nº 2007-1172, y que los meses que afirma la parte actora se adeudan, fueron cancelados el 10-03-2011, por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) correspondientes a los meses de mayo de 2010 hasta marzo de 2011, y que ello se evidencia del comprobante bancario consignado en original al expediente.
Que ha cumplido con los pagos cuya obligación como arrendatario le impone la relación arrendaticia; que el arrendador retiró todos los cánones de arrendamiento que fueron consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, aceptando de está manera la solvencia en el pago, por cuanto al recibir los pagos, se ha beneficiado y con su comportamiento ha aceptado el pago de la obligación.
Que han sido responsables para estar al día con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, y que motivos ajenos a su voluntad, como lo fue el cierre temporal del referido Juzgado en fecha 14-05-2012, le impidió seguir pagando con puntualidad la obligación, pero cuando se enteraron que ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, se podía pagar, decidieron acudir al referido organismo con la finalidad de seguir cumpliendo con su obligación como arrendatario.
Por último, indicó que como es un hecho público y notorio que la adquisición de viviendas en los actuales momentos es sumamente difícil, manifestó que está interesado en adquirir el inmueble arrendado, por lo que le solicitó al propietario, se los ofrezca en venta mediante un precio justo y bajo un justiprecio fijado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, por asistirles el derecho de preferencia como arrendatarios.
De los hechos expuestos por ambas partes, este juzgado observa que quedó admitida la relación arrendaticia alegada en el libelo, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3, destinado a vivienda, ubicado en la Quinta Nereida, situado en la Calle Las Palmas, Urbanización Turumo, Municipio Sucre del Estado Miranda e igualmente quedó reconocido el monto del canon de arrendamiento, por lo que ello no forma parte de los hechos controvertidos.
En cuanto al mérito de la controversia, se observa que la parte actora afirmó que el 1º de junio de 2005, el ciudadano NELSON JESUS PEREIRA CARREÑO suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con los ciudadanos MELANIE DE LOURDES AGROS GONZALEZ y LUIS PINTO PEREZ, que de acuerdo a lo pautado en la cláusula tercera del contrato, la parte demandada debía pagar la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES por mensualidades adelantadas los cinco primeros días de cada mes, pero que a la fecha de presentación de la demanda los arrendatarios no han cumplido con sus obligaciones contractuales, consistentes en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de 2010, adeudando la suma de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00). Que al expirar el lapso de seis meses de duración del contrato, esto es desde el 01-06-2005 hasta el 01-12-2006, los arrendatarios continuaron ocupando el inmueble, lo que transformó la relación arrendaticia de tiempo fijo a tiempo indeterminado, por lo que demandan el desalojo del inmueble arrendado.
Mientras que la parte demandada, alegó que el 08-06-2004, fue la fecha en que suscribieron contrato de arrendamiento con el ciudadano NELSON DE JESÚS PEREIRA CARREÑO, sobre el inmueble antes indicado y que después de un año, celebraron un nuevo contrato, esto es el 01-06-2005. Así mismo, desconoció adeudar el pago por concepto de cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de 2010, hasta la fecha de interposición de la demanda, ya que a su decir a la fecha de interposición de la presente demanda, es decir, el 22-03-2011, se encuentran solventes con la obligación arrendaticia y los meses que afirma la parte actora se le adeudan los consignó el 10-03-2011 ante al Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00).
Entonces, visto que las partes no están contestes en la fecha de celebración del contrato, ni en el pago de los cánones de arrendamiento, corresponde a ambas demostrar sus afirmaciones de hecho al respecto, vista la contradicción planteada; y a la demandada en particular, corresponde demostrar su excepción de pago.
Este tribunal deja constancia de que la presente decisión es dictada dentro del lapso legalmente previsto para hacerlo, por lo que no es necesaria su notificación a las partes, para que la causa continúe en el lapso probatorio.
De conformidad con el segundo aparte del artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, se declara abierto el lapso probatorio, por ocho (08) días de despacho para que las partes puedan promover pruebas sobre el mérito de la causa, de conformidad a los hechos alegados en el libelo y en la contestación, antes expuestos.
El lapso probatorio comenzará a computarse una vez que venza el lapso de tres (3) días de despacho en los que el tribunal debía fijar los hechos, por el principio de preclusión de los lapsos procesales y de los cuales hoy es el último día de los tres (3) indicados. Es decir, que al día de despacho siguiente al de hoy, comenzará a transcurrir el lapso probatorio.
LA JUEZ TITULAR,
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Abg. ZOBEIDA M. ROMERO ZARZALEJO.
LA SECRETARIA ACC.,
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YAJAIRA LARREAL GARCÍA.
EXPEDIENTE Nº: AP31-V-2011-000753.
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