TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

ASUNTO: AP31-V-2015-000326
El juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Lega y subsidiario de pago de pensiones insolutas, intentado por la ciudadana ANA MARÍA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.519.355, representada judicialmente por los abogados Luís Bermúdez y Omar Bermúdez, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 11.979 y 77.990, en ese orden, contra el ciudadano HANNA GEORGES DIBE KARINI, titular de la cédula de identidad Nº 6.283.920, representado judicialmente por los abogados Jorge Dibe Nanlous, Julia Alpino y José Dibe Nahlus, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 85.019, 140.250 y 43.656, en ese orden, se inició por libelo de demanda incoado el 06 de abril de 2015 y se admitió el 14 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve arrendaticio, conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
PRIMERO
En el libelo de la demanda, la parte actora alegó que el 23 de mayo de 2008, celebró contrato de arrendamiento con el hoy demandado, por un inmueble constituido por un local para depósito, situado en la parte trasera de la planta baja de la Casa-Quinta Nº 5, ubicada en Los Jardines del Valle, segunda avenida entre las calles 6 y 7, parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, según documento autenticado el 23 de mayo de 2008, con una duración de cuatro (4) años fijos improrrogables, desde el 23 de mayo de 2008 hasta el 23 de mayo de 2012, con un canon de arrendamiento de mil bolívares exactos (Bs. 1.000,00) mensuales, para un total de cuarenta y ocho mil bolívares exactos (Bs. 48.000,00), pagados al momento de la celebración del contrato.
Que en el mes de mayo de 2012, solicitó al arrendatario la entrega del inmueble arrendado, pero a solicitud de éste y el pago de cuatro mil bolívares exactos (Bs. 4.000,00), accedió a recibir el local para depósitos, libre de bienes y personas el 30 de septiembre de 2012, siendo infructuosa tal entrega.
Que si bien es cierto que aceptó prorrogar de manera verbal desde el mes de mayo de 2012 hasta septiembre de 2012, recibiendo como contraprestación la suma de mil bolívares (Bs. 1.000,00), por cada mes y hasta el 30 de septiembre de 2012, hasta la fecha no ha cumplido con la entrega del inmueble, por lo que de acuerdo a lo previsto en los artículos 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo demandó a los fines que convenga o sea condenada a la entrega del bien inmueble arrendado. Subsidiariamente, solicitó que se condene al arrendatario al pago de la suma de veintinueve mil bolívares (Bs. 29.000,00), por concepto de indemnización causada por la ocupación del inmueble durante el mes de octubre de 2012 hasta el mes de febrero de 2015, ambos inclusive, a razón de mil bolívares (Bs.1.000, 00) por mes, adicionalmente una cantidad igual por cada mes que transcurra ocupando el inmueble hasta que cese la desocupación.
El valor de la demanda, la estimó en la cantidad de cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs. 44.000,00), equivalentes a doscientas noventa y tres unidades tributarias (293 UT).
El 20 de mayo se citó al demandado y oportunamente el 22 de ese mismo mes y año, presentó escrito de contestación a la pretensión de la actora. Admitió, que la relación arrendaticia se inició el 23 de mayo de 2008, sobre el inmueble indicado por la actora, que se comunica internamente por una puerta, con el otro local propiedad de la arrendadora y del cual es también arrendatario y por la pensión de mil bolívares (Bs. 1.000) mensual.
Que en el contrato de arrendamiento operó de pleno derecho la tácita reconducción, dado que la arrendadora nunca solicitó la entrega del inmueble, sino el pago por adelantado de las pensiones de los meses que van desde mayo de 2012 a diciembre de 2012.
A su vez, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Que se trata de un local para depósito, unido por una puerta interna con otro local del cual también es inquilino, propiedad de la arrendadora, destinado al uso comercial, formando una unidad física de tipo comercial y por ello sujeto a la disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que la demanda debió proponerse por las causales de desalojo previstas en el artículo 40 del citado Decreto Ley.
Sobre el mérito, rechazó tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora. Que por adelantado y luego del vencimiento natural del contrato, la arrendadora recibió los pagos de los meses alegados como insolutos, para lo cual alegó haber hecho depósitos en cuenta bancaria de la actora. Negó que se le haya solicitado la entrega del inmueble para el 30 de septiembre de 2012, dado que la arrendadora, había cobrado por adelantado los cánones de arrendamiento hasta el mes de diciembre de 2012. Negó que deba pagar a la arrendadora la suma de veintinueve mil bolívares (Bs. 29.000) por concepto de indemnización por la ocupación del inmueble.
SEGUNDO
De acuerdo a la forma como ha sido planteada la controversia, la litis se centra en determinar si se da el supuesto legal invocado, a los fines que la parte demandada sea condenada al cumplimiento del contrato con relación a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, todo en virtud que la parte demandada a pesar que admitió la existencia del contrato, alegó se trata de un contrato de arrendamiento que se indeterminó y que se encuentra regulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y por ello prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
Como se dejó establecido, la existencia de la relación arrendaticia, no es un hecho controvertido, por el contrario, es un hecho admitido que la relación arrendaticia sobre el local destinado a depósito se inició el 23 de mayo de 2008, por cuatro años fijos, hasta el 01 de agosto de 2012, por la pensión de mil bolívares (Bs. 1.000,00) mensuales, pero que el mismo se indeterminó, pues a su vencimiento, siguió ocupando el inmueble y la arrendadora aceptó el pago por adelantado de los meses de mayo a diciembre de 2012. Que además, ese local se comunica internamente con otro local destinado al comercio, por lo que debe entenderse que forma una unidad física de tipo comercial.
No obstante ello, consta que la parte actora junto al libelo de demanda, aportó documento autenticado el 23 de mayo de 2008, en el que consta que las partes pactaron contrato de arrendamiento sobre un local para depósito, ubicado en la planta baja de la casa quinta Nº 5, ubicada en los Jardines del Valle, antes indicada, por el lapso de cuatro (4) años fijos e improrrogables, contados desde el 01 de mayo de 2008 al 01 de agosto de 2012, por la pensión mensual de mil bolívares (Bs. 1.000,00), local que se comunica internamente con otro local comercial propiedad de la arrendadora, ubicado igualmente en la planta baja de dicha casa quinta y del cual es arrendatario el mismo demandado, según copia simple de instrumento notariado el 13 de enero de 2009, que merece fe su contenido por no haber sido impugnado.
Más allá de la mención contenida en los citados instrumentos que, los dos locales se comunican internamente; que la arrendadora y arrendatario coinciden, no consta elemento alguno que desvirtúe el hecho relativo a que uno se arrendó a los fines de depósito (el del juicio) y el otro a los fines del comercio.
En este sentido, de acuerdo al artículo 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, son inmuebles destinados al uso comercial, aquellos en que se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente que constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Además, se presume iuris tantum, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial, los locales que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento.
De acuerdo a ello, no cabe dudas que los inmuebles en que se desempeñen actividades comerciales, son destinados al uso comercial, de acuerdo a la ley y, que los locales destinados sólo a depósitos, no entran en la citada presunción y en consecuencia, no sujetos a la regulación establecida en el precitado decreto ley sobre inmuebles para el uso comercial.
En efecto, si bien se indica que el local arrendado sería destinado a depósito y que el mismo se comunica internamente con el otro inmueble destinado al comercio, no consta que aquel se use a los fines del giro ordinario de éste y que por ello constituyan una unidad inmobiliaria, regulado en dicho decreto ley sobre inmuebles destinados al uso comercial. Sólo se tiene que uno se destinaría a depósito y el otro para el uso comercial y que se comunican internamente.
Siendo así, el inmueble a que se refiere a este juicio no se encuentra regulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial sino en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ley mediante la cual se ha tramitado este juicio.
Sin embargo, debe advertirse que una cosa es que determinados hechos no encuentre regulación en determinada ley y otra es que la pretensión no encuentra tutela en el ordenamiento jurídico. En el primero de los casos, lo procedente sería anular las actuaciones y reponer la causa al estado de admitir la pretensión por los trámites de la ley que regule el asunto, garantizando así el derecho a la defensa y debido proceso. En cambio en el otro caso, lo procedente sería declarar inadmisible la demanda contentiva de la pretensión por no encontrar tutela en el ordenamiento jurídico.
La cuestión previa a que se refiere el ordinal 11° del artículo 346 del Código Adjetivo Civil, prevé:
“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
11° La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.”

Se interpreta que se trata de una cuestión de derecho que debe revisar el juez de acuerdo a los hechos alegados y pruebas aportadas. En tal sentido, la parte demandada pretende subsumir en dicho supuesto legal, el hecho que el local objeto del juicio si bien fue arrendado a los fines de usarlo como depósito, se comunica con otro local que también mantiene en arrendamiento y para uso comercial, lo que –a su entender- forman una unidad física comercial, situación que no se probó de acuerdo a lo arriba indicado. Pero si ello, fuese así, tampoco se daría el supuesto de procedencia de la cuestión previa alegada, que se refiere específicamente al caso que una pretensión no encuentre tutela en el ordenamiento jurídico por encontrarse expresamente prohibida, como sucede, por ejemplo, con lo regulado en el artículo 1801 del Código Civil, según el cual: “La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta”.
Esto no sucede en el caso de las pretensiones de cumplimiento de contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, dado que según el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la tutela en los casos allí regulados.
Según el autor Liebman, las condiciones para el ejercicio de la pretensión son: la posibilidad jurídica, el interés y la legitimación. La primera de las condiciones, que es la discutida en el caso, se refiere a que la pretensión jurídica, pueda ser atendida a través de los órganos jurisdiccionales y se pueda concretar en la esfera jurídica de la persona, de acuerdo a la sentencia que llegue a dictarse. Por ello, en principio toda pretensión es tutelada por el derecho a menos que texto expreso de la ley la niegue, bien por haber caducidad de la acción o la prohibición de admitir la pretensión propuesta, situación que no se da en este caso, por lo que se desecha dicha cuestión previa.
TERCERO
Sobre el mérito, la parte demandada alegó que en el caso operó la tácita reconducción, dado que la arrendadora nunca pidió la entrega del inmueble, sino que solicitó el pago por adelantado de las pensiones por los meses que van desde mayo de 2012 a diciembre de 2012, mediante depósitos hechos en cuenta de la arrendadora.
De acuerdo a lo antes analizado, se tiene que la relación arrendaticia se pactó por cuatro años fijos e improrrogables, desde el 01 de mayo de 2008 hasta el 01 de agosto de 2012, por lo que llegado el momento del vencimiento, comenzó a correr la prórroga legal máximo de un (1) año, de acuerdo a lo previsto en el literal “b” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo, si vencida dicha prórroga legal, al 01 de agosto de 2013, el arrendatario siguió ocupando el inmueble en su condición de tal, sin oposición de la parte arrendadora, se presume renovado pero con los efectos de un contrato a tiempo indeterminado, todo según lo previsto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.
En este caso, la actora alegó que en el mes de mayo de 2012, solicitó al arrendatario la entrega del inmueble arrendado, pese a lo cual, no aportó prueba alguna de ese hecho. Por el contrario, la parte demandada alegó que luego del vencimiento del contrato, pagó por adelantado las pensiones de los meses que van desde mayo de 2012 a diciembre de 2012 y no hay dudas que permanece ocupando el inmueble, cuando el 06 de abril de 2015, se intentó la presente demanda.
A los fines de probar el pago luego del vencimiento del contrato y su prórroga, la parte demandada en el lapso probatorio, aportó original de instrumento privado del 21 de diciembre de 2011, que al no haberse desconocido tiene valor probatorio respecto al pago a la arrendadora de la pensión de los meses de septiembre a diciembre de 2012 por el local en disputa.
Asimismo, aportó veintiocho (28) copias al carbón de depósitos bancarios efectuados en el Banco Venezuela, en la cuenta de ahorro Nº 0101-0103-940103773427, a favor de Ana María Rodríguez, por las sumas de mil bolívares (Bs. 1.000,00) cada una y en las fechas siguientes: 01/02/2013, 01/03/2013, 01/04/2013, 02/05/2013, 04/06/2013, 01/07/2013, 02/08/2013, 03/09/2013, 01/10/2013, 05/11/2013, 02/12/2013, 02/01/2014, 03/02/2014, 03/03/2014, 01/04/2014, 02/05/2014, 04/06/2014, 02/07/2014, 01/08/2014, 01/09/2014, 01/10/2014, 03/11/2014, 01/12/2014, 02/01/2015,02/02/2015, 02/03/2015, 01/04/2015 y 04/05/2015, en ese orden.
Tales instrumentos se refieren a tarjas, reguladas en el artículo 1383 del Código Civil, las cuales tienen el mismo tratamiento que los documentos privados y que al no ser impugnados, merecen fe su contenido. Con ello, se tiene que el arrendatario depositó en cuenta de la arrendadora las pensiones por los meses de enero de 2013 hasta, al menos marzo de 2015 y, que no aparecen reflejadas en la libreta aportada por la parte actora, dado que la misma se actualizó por última vez el 26 de octubre de 2009.
A pesar que no consta prueba del pago de las pensiones de los meses de mayo a agosto de 2012, no hay dudas que la arrendadora siguió recibiendo el pago de las pensiones posteriores al vencimiento del contrato de arrendamiento y su prórroga y el arrendatario siguió ocupando el inmueble, sin que conste oposición de parte de la arrendadora, por lo que operó la presunción de renovación del contrato pero con los efectos de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
De acuerdo a ello, la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, no puede estar referida a un contrato a tiempo indeterminado, sino en aquellos a tiempo determinado, de acuerdo a lo previsto en los artículos 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues cuando se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, debe demandarse el desalojo por una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 eiusdem. Todo a pesar que el Tribunal en virtud del principio Iura Novit Curia, puede calificar la pretensión de la actora, a los fines de la debida tutela de los derechos e intereses. Tal calificación se puede hacer, por ejemplo, cuando se demanda la resolución del contrato de arrendamiento o el desalojo por la falta de pago de pensiones, pues independientemente del nombre de la pretensión, al demandado no le queda otra conducta que la de probar el pago de las pensiones insolutas.
No obstante, en una pretensión como la de autos, no es posible tal calificación, dado que no se puede condenar a la arrendataria a cumplir con la prórroga legal en cuanto a la entrega del inmueble, cuando el contrato se ha convertido a tiempo indeterminado por la tácita reconducción, sino que la arrendadora debe fundamentar su pretensión en alguna de las causales previstas legalmente en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en este caso: Siendo así, en este caso debe declarar sin lugar la pretensión propuesta.
CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa de prohibición de ley de admitir la acción propuesta, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento, en cuanto a la entrega del inmueble, por vencimiento de la prórroga legal, intentado por la ciudadana ANA MARÍA RODRÍGUEZ, contra el ciudadano HANNA GEORGES DIBE KARINI.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte actora resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese. Notifíquese a las partes de este pronunciamiento.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de julio de 2015. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA ACC

YARIMIG RODRIGUEZ

En esta misma fecha, siendo las _____________, se publicó el fallo.
LA SECRETARIA ACC

YARIMIG RODRÍGUEZ