TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veintitrés de julio de dos mil quince
205º y 156º
ASUNTO : AP31-V-2014-001811
PARTE ACTORA: FEDERICO GUILLERMO MEYER DABOIN, titular de la cédula de identidad Nº V-249.879.-
APODERADOA JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: FLOR CARVAJAL de PATIÑO y ANDRO J. RESTIANO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 52.626 y 179.450, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: MARITZA HEREDIA SUÁREZ; titular de la cédula de identidad Nº V-2.765.427.
DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: ALFONZO MARTIN BIUZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 78.345.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA
Alegaron los apoderados judiciales de la parte actora, abogados FLOR CARVAJAL de PATIÑO y ANDRO J. RESTIANO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 52.626 y 179.450, respectivamente, que su representado suscribió en fecha 12 de septiembre de 2003, contrato de arrendamiento con la ciudadana MARITZA HEREDIA SUÁREZ, antes identificada, cuyo objeto lo constituyó un inmueble identificado como: Local Nº 92, Nivel Planta Mezzanina del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, ubicado en la Avenida Principal de las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, cuya duración se estableció por un año, contado a partir del 12 de septiembre de 2003, prorrogable por periodos de un año; que el arrendatario se obligó a no ceder ni traspasar el contrato suscrito y ningún derecho de él derivado, así como también quedó obligado a no sub arrendar total ni parcialmente el inmueble objeto de la relación arrendaticia, todo según lo establecido en la cláusula sexta del contrato; que respecto al incumplimiento de las obligaciones contractuales las partes acordaron que dicho hecho produciría la resolución del contrato; que el arrendatario incumplió su obligación al sub-arrendar sin la autorización dada por el arrendador, hecho público y notorio del que tuvo conocimiento su mandante al pasar frente al inmueble y observar un aviso o letrero que decía “Alquilo Consultorio Odontológico equipado Turno Mañana y Tarde; que por los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, solicita al Tribunal se sirva declarar Con Lugar la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada en contra la ciudadana Maritza Heredia Suárez, en su condición de arrendataria.-
En fecha 09 de enero del 2015, se dictó auto mediante el cual se admitió demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, presentada por la ciudadano FEDERICO GUILLERMO MEYER DABOIN, titular de la cédula de identidad Nº V-249.879, de conformidad con los artículos 33, 35 y 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se ordenó emplazar a la parte demandada, ciudadana Maritza Heredia Suárez; titular de la cédula de identidad Nº V-2.765.427, para que compareciera por ante el Juzgado, al segundo (2do) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a dar contestación a la demanda, librándose la compulsa en fecha 15/01/2015.-
En fecha 03 de febrero del 2015, compareció ante este Tribunal el ciudadano Mario Díaz, en su carácter de Alguacil Adscrito a este Circuito Judicial, y dejó constancia de la imposibilidad de lograr la citación personal de la demandada.-
En fecha 06 de febrero del 2015, previa solicitud presentada por la representación judicial de la parte actora, este Tribunal dictó auto mediante el cual se ordenó la citación por carteles de la parte demandada, ciudadana Maritza Heredia Suárez; titular de la cédula de identidad Nº V-2.765.427, librándose a tal efecto el correspondiente cartel.
Cumplidos los trámites de publicación, consignación y fijación de carteles, y dada la incomparecencia de la demandada a darse por citada, previo requerimiento hecho por el apoderado judicial de la parte actora, se le designó defensor judicial a ésta, recayendo el cargo el en el abogado Alfonso Martín Buiza, a quien se acordó notificar, a objeto de que compareciera ante este Tribunal al Segundo (2do) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su notificación, a dar su aceptación o excusa al cargo recaído en su persona, y en el primero de los casos prestara el juramento de ley. Se libró la correspondiente boleta.
Estando debidamente notificado, en fecha 14 de mayo del 2014, compareció, el abogado Alfonso Martín Buiza, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 78.345, en su carácter de Defensor Ad-Litem de la parte demandada aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente.
En fecha 04 de junio del 2015, se dictó auto mediante el cual el Tribunal ordenó la citación del Defensor Judicial designado, librándose a tal efecto la correspondiente compulsa.
En fecha 15 de junio del 2015, compareció ante este Tribunal el ciudadano Omar Hernández, en su carácter de Alguacil Adscrito a este Circuito Judicial, y dejó constancia de haber notificado al Defensor Ad-Litem designado a la parte demandada.-
En fecha 17 de junio de 2015, compareció el abogado Alfonso Martín Buiza, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 78.345, en su carácter de Defensor Judicial de la demandada, y presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada
En fecha 25 de junio del 2015, se recibió Escrito de Promoción de Pruebas, constante de dos (2) folios útiles, presentada por el abogado Andro J. Restiano, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 179.450, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora.-
En fecha 21 de junio del 2015, se dictó auto mediante el cual se admitieron las pruebas documentales promovidas por la representación judicial de la parte actora, salvo su apreciación en la definitiva, por no emerger de las mismas su impertinencia e ilegalidad.
Encontrándose la presente causa en etapa de dictar sentencia definitiva, esta Instancia lo hace en los siguientes términos
II
DE LAS PRUEBAS
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
1.-Expediente signado con el Nº AP31-S-2014-9476, nomenclatura del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de de Inspección Judicial extra-litem, practicada por ese Tribunal.
2.- Contrato de arrendamiento suscrito entre el Ciudadano FEDERICO GUILLERMO PEYER DABOIN, actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana BEATRIZ MANTILLA de PEYER, y la ciudadana MARITZA HEREDIA SUÁREZ, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, de fecha 12-09-2003, anotado bajo el Nº 77, Tomo 121 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.-
PRUEBAS CONSIGNADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
NO APORTO NINGÚN TIPO DE PROBANZA.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Alega la actora que el plazo de duración del contrato se estableció por un año fijo contado a partir de 12 de septiembre de 2003, prorrogable por periodos de un año, que actualmente esta en curso la prórroga legal en razón de ello nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que el arrendatario demandado se obligó a no ceder ni traspasar el contrato suscrito y ningún derecho de él derivado, así como también quedó obligado a no sub-arrendar ni parcialmente el inmueble objeto de la relación arrendaticia, todo según lo establecido en la cláusula sexta del contrato que regula la relación Arrendaticia, que en tal sentido manifestó que el arrendatario demandado incumplió su obligación al sub arrendar sin la autorización dada por parte del arrendador, hecho este público y notorio, del cual tuvo conocimiento su representado al percatarse que frente al inmueble que ocupa la inquilina se halla un letrero o aviso que decía Alquilo consultorio odontológico equipado turno mañana y tarde, que dicha situación trajo como consecuencia que se solicitara una inspección judicial en la cual no sólo se dejó constancia de lo anterior, sino que igualmente se dejó constancia de que en el inmueble objeto de la presente existen tres (3) sub arrendatarios que en este acto desconocemos ya que no guardan ninguna relación con su representado en su carácter de arrendador, violando de tal manera lo establecido en la Cláusula Sexta del Contrato que regula la relación entre las partes, trayendo como consecuencia la Resolución del Contrato de arrendamiento tal y como lo establecieron las partes en la cláusula Décima Segunda del referido contrato en consecuencia solicitan la inmediata desocupación del local arrendado tal y como se evidencia de la cláusula octava.
Que se aprecia que en el presente caso el Defensor designado procedió a contestar la demanda dentro de la oportunidad correspondiente, que se evidencia que el Defensor designado rechazó y contradijo la demanda intentada tanto en los hechos como en el derecho invocado, también es cierto que no esgrimió argumento alguno en el cual basara sus alegatos y desvirtuara lo afirmado por la parte actora.-
Ahora bien, tanto la doctrina como la Jurisprudencia Nacional han sido contestes al señalar que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, en el cual, y de conformidad con lo establecido en el artículo 36l del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio de que se trate. Ahora bien, es doctrina y jurisprudencia que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no solo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el segundo caso del artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba. Ello induce a pensar, como ocurre en el presente caso, que el rechazo puro y simple de la demanda, hecho por el defensor judicial, no representa una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues las excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión del actor, pues quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia. En consecuencia, el rechazo puro y simple a la demanda no constituye una inversión de la carga de la prueba y, por tanto, como se dijo anteriormente, corresponde al actor la demostración de los hechos constitutivos de su pretensión, pues el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. Así lo ha sostenido la Casación Venezolana en fallo del 30 de Junio de l991 al establecer:
(omisis) ".....la razón jurídica que origina tal determinación se centra en la obligación del juez de basar su fallo en hechos que el demandado no invocó en su contestación, aunque los hubiere probado, porque con ello se priva al actor de hacer la contraprueba oportunamente, rigiendo el mismo principio a los hechos que el actor no invocó en el libelo de la demanda, circunstancia que impediría al demandado hacer pruebas contra estos hechos por no haberlos invocado el actor sino en su escrito de promoción de pruebas...." (sic)

Con base al criterio jurisprudencial ya señalado, debe observarse que en el presente caso la parte actora a los fines de demostrar sus alegatos consigna a los autos Expediente signado con el Nº AP31-S-2014-9476, nomenclatura del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de de Inspección Judicial extra-litem, practicada por ese Tribunal cuyo expediente contiene el Contrato de arrendamiento suscrito entre el Ciudadano FEDERICO GUILLERMO PEYER DABOIN, actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana BEATRIZ MANTILLA de PEYER, y la ciudadana MARITZA HEREDIA SUÁREZ, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, de fecha 12-09-2003, anotado bajo el Nº 77, Tomo 121 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, contrato que es valorado por esta sentenciadora de conformidad con lo establecido 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, por no haber sido impugnado ni tachado de falso.- Y Así se decide.-
Que se evidencia de la cláusula Sexta del contrato de arrendamiento lo siguiente:
“El presente contrato ha sido celebrado Intuito Personae por lo que respecta a El ARRENDATARIO, en consecuencia no podrá ceder, ni transpasar el presente contrato y ningún derecho de él derivado, subarrendar, total ni parcialmente el inmueble objeto del mismo sin el previo consentimiento dado por escrito por El ARRENDADOR.”
Ahora bien de la inspección judicial efectuada por el juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se aprecia textual lo siguiente:
“Al Primero: El inmueble objeto de la inspección se encuentra en aparente buen estado de conservación, mantenimiento limpieza y seguridad tanto en sus paredes techo y piso; además cuenta con servicios de luz eléctrica y agua potable. Al Segundo: El inmueble objeto de inspección esta subdividido en tres (3) cubículos, y según manifiesta la notificada se identifican A, B, C. Al Tercero: El juez hace constar que no puede apreciar por sus sentidos este hecho jurídico, sin embargo, según pudo oír de la notificada uno de los cubículos se encuentra desocupado y con puerta cerrada, otro lo posee ella como arrendataria junto con la ciudadana Marisela Bolívar pagando la suma de Seis mil bolívares cada una (BS.6.000,00), y el otro lo posee la ciudadana Mariana Collazo igualmente como arrendataria. Al Cuarto: El Tribunal deja constancia que a simple vista no se observan clavos ni tornillos en las puertas del inmueble, no se aprecian ventanas. Al quinto: El Tribunal deja constancia que en la puerta del vidrio que permite la entre al local objeto de la inspección, se lee un aviso con la siguiente leyenda; “Alquilo consultorio odontológico equipado. Turno: mañana y tarde, información teléfono 991-5197 y 0416-534-0830”.. Fin de la cita •
Este tribunal a los fines de decidir esta controversia considera pertinente citar el Artículo 1.133 del Código de Civil que copiado textualmente señala:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Asimismo el artículo 1.167 del código civil establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
De lo anterior se establece que el contrato de arrendamiento genera en forma específica derechos y obligaciones entre las partes que lo suscriben; ahora bien en el presente caso quedó plenamente demostrado que la relación arrendaticia existente entre las partes se ha venido renovando año por año, ya que se evidencia que ningunas de las partes efectuó la notificación de no prorroga del contrato de arrendamiento, entonces como se dejo establecido en el punto previo la relación existente entre las partes es a tiempo determinado. Y así se decide.-
Continuando con el análisis y juzgamiento del presente caso se aprecia que la parte actora alegó el incumplimiento de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, y para demostrar tal incumplimiento promueve prueba de Inspección ocular practicada por el juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial 28 de octubre de 2014 en el local comercial distinguido con el Nro.92 ubicado en el Centro Comercial Paseo Las Mercedes Mezzanina, Local Comercial Número 92, destinado a Consultorio odontológico, situado en la Avenida Principal de las Mercedes Municipio Baruta del Estado Miranda, que se evidencia que dicha inspección fue realizada por una autoridad competente que dio fe de todo lo visto y oído durante su evacuación, previo el cumplimiento de las formalidades legales que exige la Ley, en consecuencia a juicio de esta sentenciadora, ésta tiene el valor de una prueba legal de conformidad con el artículo 1.429 del Código Civil, toda vez que no fue tachada de falsa,. que a los efectos de decidir el mérito de este asunto, debe ser analizado adminiculándose con las demás pruebas. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Que se aprecia que en la inspección practicada al local comercial objeto del contrato de arrendamiento que hoy piden su resolución, especialmente en el particular tercero que la notificada manifestó que unos de los cubículos se encuentra desocupado y con puerta cerrada, otro lo posee ella como arrendataria junto con la ciudadana Marisela Bolívar pagando al suma de Seis Mil Bolívares mensuales y el otro lo posee la ciudadana MARIAN COLLAZO, que se aprecia del particular quinto igualmente que existe una letrero que dice se alquila consultorio Odontológico, que al verificarse dicha situación es concluyente que la demandada incumplió con las cláusula Sexta del contrato, en virtud de que el local es ocupado por personas distintas a la arrendataria, y que dicha situación no están autorizadas por el arrendador, ya que no media autorización previa del mismo.- Y ASÍ SE ESTABLECE
En consecuencia, y como quiera que quedó demostrado el incumplimiento de la arrendataria MARITZA HEREDIA SUAREZ de las obligaciones de carácter contractual que sirvieron de fundamento de la presente acción de Resolución ejercida por el demandante con arreglo a lo establecido en la Cláusula Décima Segunda Del Contrato de Arrendamiento, considera este Tribunal que la misma es procedente en derecho y así se dejara claramente establecido en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.-
V –
DISPOSITIVO
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento que incoara FEDERICO GUILLERMO PEYER DABOIN a través de sus apoderados judiciales en contra de la ciudadana MARITZA HEREDIA SUAREZ, identificados al inicio del fallo, en consecuencia se declaró Resuelto El Contrato De Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 12 de septiembre de 2003 así mismo se ordenó a la parte demandada a:
PRIMERO: LA ENTREGA MATERIAL del inmueble objeto de dicho contrato constituido por: “un local comercial distinguido con el numero 92, Nivel Planta Mezzanina del Centro Comercial Paseo Las Mercedes el cual se encuentra destinado a Consultorio Odontológico, ubicado en la Avenida Principal de las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, libre de bienes y de personas.-
SEGUNDO: De conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condenó en costas a la parte demandada por haber resultado perdidosa en la presente instancia.-
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintitrés (23) días del mes de julio del año DOS MIL QUINCE(2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ
ABG. ANABEL GONZALEZ GONZALEZ
EL SECRETARIO
ABG. EDWIN ACEVEDO
En la misma fecha se publicó el presente fallo.
El SECRETARIO
ABG. EDWIN ACEVEDO
AGG/juanC