TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO DE LACIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES 4HR, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda en fecha 1 de febrero de 1990, bajo el número 26, Tomo 28-A-Sgdo.-
APODERADA JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: BOLIVAR MARTIN LOPEZ PEREZ, ANDRO RESTAINO y LAURA MARTINEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 33.658, 179.450 y 179.354, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JAIRO MATIZ BUSTOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V.-3.632.057.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE No: AP31-V-2014-001258

I
ANTECEDENTES

El presente juicio se inició por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la abogado en ejercicio FERNANDO PÉREZ CARVALLO, actuando en su carácter de director de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 4HR, C.A, todos plenamente identificados.
La referida demanda fue estimada en la cantidad de QUINCE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS (BS F 15.872,97).
En fecha 16 de septiembre de 2014, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada para que compareciera al Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.
Por diligencia del 19 de noviembre de 2014, el ciudadano Jairo Matiz Bustos, actuando en su propio nombre y en representación de sus derechos, se dio por citado en el presente juicio.
En fecha 24 de noviembre de 2014, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demandada, reconvino en la misma y opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto del 25 de noviembre de 2014, se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente.
En fecha 29 de abril de 2015, la parte actora-reconvenida consignó escrito de contestación a la reconvención interpuesta en su contra.
Por escrito de fecha 13 de mayo de 2015, la parte demandada-reconviniente, impugnó y solicitó sea declarada la inadmisibilidad de la contestación de la reconvención realizada por su contraparte. En esa misma fecha consignó escrito separado de promoción de pruebas, la cuales fueron admitidas por este tribunal, mediante auto del 15 de mayo de 2015.

II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

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Alega la parte actora-reconvenida en su libelo de demanda:
Que su mandante, celebró en fecha 02 de septiembre de 2004, contrato de arrendamiento por ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao, del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 47, Tomo 78, de los Libros correspondientes, con el ciudadano Jairo Matiz Bustos, sobre el inmueble constituido por una Oficina, signada con el Nº 2-A, ubicada en el piso 2, del Edificio Dos, ubicada en la Urbanización Bello Monte, calle Chacaito, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que el lapso establecido como duración del referido contrato fue de un año, contado a partir del día 01/09/2004, hasta el día 01/09/2005, prorrogable por periodos iguales, según consta de la cláusula Quinta del contrato, que el arrendatario ha continuado ocupando el inmueble después de la notificación de no renovación y correspondiente vencimiento del mismo, razón por la cual convierte el contrato en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que desde el mes de mayo del año 2012, hasta el mes de junio inclusive del mismo año, el arrendatario no ha cumplido con su obligación de pagar el servicio de aseo urbano del referido inmueble, presentando al mes de junio de 2014, una deuda que asciende a la cantidad de QUINCE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS (BS F 15.872,97).Alega que fue infructuosa las diligencias realizadas con el fin que el arrendatario pagara la deuda por concepto de aseo urbano tal como fue establecido en la cláusula Quinta del contrato celebrado por las partes, resultando evidente que no existe la intención de honrar su obligación. Que por todo lo antes expuesto es por lo que en representación de su mandante demanda al ciudadano Jairo Matiz Bustos, por resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento en el pago del servicio de aseo urbano, y en consecuencia entregue el inmueble arrendado libre de bienes y personas, para que convenga o en su defecto sea condenado en lo siguiente: 1) En declarar terminada la relación arrendaticia y como consecuencia, extinguida judicialmente tanto el contrato de arrendamiento, así como también la relación arrendaticia existente. 2) En entregar el inmueble y todos sus accesorios en perfecto estado, completamente desocupado de bienes y de personas.
3) En pagar las costas y costos de este procedimiento, hasta incluyendo los honorarios de abogados. 4) Solicita que la presente demanda sea admitida, sustanciada y tramitada conforme a derecho y que sea declarada con lugar.

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Alegatos de la parte demandada-reconviniente en su contestación de la demanda:
Promovió las cuestiones previas contenidas en el ordinal 3º y 6º del artículo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidos a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o por que el poder no este otorgado en forma legal o sea insuficiente y al defecto de forma de la demanda, respectivamente. Asimismo procedió a dar contestación a la demanda, por lo que rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. Rechazó, negó y contradijo que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado y que operó la tacita reconduccion. Indicó que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado como lo estipula la cláusula quinta del contrato, y que no recibió ninguna notificación de no renovación, lo que ha su parecer se ha prorrogado año tras año bajo las mismas condiciones pactadas. Rechazó, negó y contradijo que exista alguna deuda por aseo urbano, ni por ningún otro concepto y que en el supuesto negado que existieran no son obligaciones principales del arrendatario con respecto al contrato de autos, pues considera que si bien es cierto, que la cláusula quinta establece que el arrendatario asume la responsabilidad de hacer algunos pagos por servicios, también es cierto que no se estableció la periodicidad de dichos pagos. Que no existe ninguna deuda por aseo urbano del inmueble arrendado. Rechazó, negó y contradijo que existió alguna notificación de no renovación del contrato y correspondiente vencimiento del mismo y que en caso de existir la misma debió ser hecha y recibida con dos meses de anticipación al vencimiento del plazo fijo estipulado, esto es, el día primero (1) de septiembre de cada año. Impugnó el poder especial otorgado por la parte actora a sus apoderados judiciales por cuanto los directores de la compañía no están facultados para otorgar poderes. Impugnó la factura personalizada de CORPOELEC dirigida al arrendatario, por cuanto nunca llego a la oficina. Impugnó los estados de cuentas consignados por la parte actora, ya que el suministro de energía eléctrica es entre C.A. LA ELECTRICIDAD DE CARACAS y JAIRO MATIZ BUSTOS, y dichos estados de cuenta fueron obtenidos sin la autorización de la parte contratante, en razón de lo antes expuesto solicitó sea declarada sin lugar la presente demanda.
Por otra parte, reconvino a la parte actora, sociedad mercantil Inversiones 4HR, C.A., al reintegro de los sobrealquileres cobrados en exceso, correspondiente a los meses septiembre de 2004 al mes de agosto de 2013, excesos que varían por el desmesurado e ilegal aumento que iba aplicándole el arrendador año tras año, los cuales ascienden a la cantidad de CIENTO TREINTA MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON 88 CENTIMOS (Bs. 130.944,88). Que le fue arrendado el inmueble objeto de la litis por la cantidad de BS. 380,00, y que el arrendador de una forma abusiva arbitraria y en contra a las resoluciones de regulación de alquileres emanadas por los organismos del Estado, fue aumentando progresivamente dicho canon hasta llegar a la cantidad de Bs. 3.855,04, cobrándole un exceso de sobrealquileres mensuales por Bs. 3.367,96, razón por la cual solicita sea declarada con lugar la reconvención y el reintegro de todas las cantidades pagadas en exceso con su correspondiente indexación monetaria, los intereses, las costas y costos de este procedimiento y el pago de honorarios de abogados.

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Alegatos de la parte actora-reconvenida en su contestación a la reconvención:
Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la acción de reconvención intepuesta en su contra, al considerar que el contrato de arrendamiento de autos fue suscrito por las partes en fecha 2 de septiembre de 2004, fijándose como canon mensual la cantidad de Bs. 380,00 y que siendo que dicho contrato fue prorrogado de común acuerdo y de manera convencional, también fue ajustado el canon mensual como efectivamente lo reconoce el demandado y quedo establecido en la cláusula tercera. Solicita la prescripción de la acción de reintegro, al considerar que dicho reintegro prescribió en el año 2007, y que contraparte tenía el conocimiento del acto y la facultad para solicitar un nuevo acto después de trascurridos los dos (2) años de ley, por ello considera que la reconvención no debió ser admitida por no llenar los extremos de ley para su interposición por estar prescrita. Que no habiendo su contraparte instaurado procedimiento de regulación de alquileres, en el año 2007, o posteriormente a la fecha de celebración del contrato, mal puede la parte demandada reconviniente hacer consignaciones arrendaticias por un monto inferior al convencionalmente pactado y mucho menos cogerse a la regulación administrativa Nº 009753 de fecha 03/11/2005; ya que el reintegro del alquileres procede según su parecer, cuando es interpuesta dentro de los dos (2) años siguientes a la fijación del canon, que a su parecer seria admisible la acción si se hubiere interpuesto entre el mes de diciembre de 2005 y noviembre de 2007, insiste que la acción está prescrita; que en caso que la regulación fuera posterior a la celebración del contrato se establece una pensión menor a la convenida inicialmente.

III
CUESTIONES PREVIAS
Invoca la parte demandada-reconviniente la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o por que el poder no este otorgado en forma legal o sea insuficiente, con fundamento que el ciudadano Fernando Pérez Carvallo, en su carácter de director de la referida empresa no tiene facultades para demandar y/o otorgar poderes a abogados para demandar. Por su parte, la actora-reconvenida, expresó con respecto a la cuestión previa opuesta por su contraparte, que de los estatutos del empresa se puede colegir en la cláusula décima cuarta, el carácter con el que actúa en el presente juicio, por lo que indicó que dicha defensa no puede prosperar.
Al respecto, observa este tribunal, que la parte demandada-reconviniente arguye que el ciudadano Fernando Pérez Carvallo, en su carácter de director de la empresa demandante, carece de legitimidad para actuar y otorgar poderes en juicio, por lo tanto, resulta necesaria a este tribunal traer a colación lo establecido en la cláusula décima cuarta, del acta constitutiva y estatutos sociales, de la sociedad mercantil Inversiones 4RH, C.A., la cual es del tenor siguiente:
“…DÉCIMA CUARTA: Los Directores actuando conjunta o separadamente tienen las mas amplías facultades de administración y disposición, por lo cual, al firmar por la sociedad y obligarla pueden: a) Celebrar toda clases de contratos; b) Emitir, aceptar, endosar y avalar letras de cambio, cheques pagarés e instrumentos de créditos en general; c) abrir y movilizar cuentas corrientes bancarias; d) nombrar y remover los empleados y obreros de la sociedad; e) representar a la sociedad ante cualquier persona natural o jurídica, ante las autoridades civiles, políticas y administrativas, y judicialmente ante los Tribunales de la República…” (Subrayado y negrita de este tribunal).-

De la cláusula parcialmente trascrita, colige este juzgador que en el documento constitutivo de la empresa accionante, se dejó expresa constancia de las facultades de los directores de la misma, siendo entre una de ellas, representarla ante las autoridades civiles y los tribunales de la República.
Así pues, en la cláusula décima séptima del referido documento constitutivo, se estableció:
“…DÉCIMA SÉPTIMA: Para el periodo de Administración que se inicia esta Asamblea hace los siguientes nombramientos: DIRECTORES: CARLOS PEREZ y FERNANDO PEREZ...” (Subrayado y negrita de este tribunal).-
Por lo tanto, siendo que el ciudadano Fernando Pérez, funge como director de la empresa demandante, y que en el acta constitutiva de la misma se le faculta para representarla judicialmente ante los tribunales de la República, es por lo que, considera este juzgador que el referido ciudadano se encuentra facultado para interponer la presente demanda y otorgar poderes en juicio, tal como ocurrió en la presente causa, en consecuencia, se declara improcedente la cuestión previa de falta de ilegitimidad, alegada por el demandado y así se decide.-
Con respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, observa este juzgador que la misma fue debidamente subsanada por la parte actora reconvenida y así se decide.-

IV
ANALISIS DE LAS PRUEBAS

Antes de entrar a decidir respecto de la procedencia o no de la pretensión procesal, este Juzgado debe analizar todas y cada una de las pruebas traídas a juicio por las partes, dando así cumplimiento con el deber de exhaustividad a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se hace de la forma que sigue:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
La parte actora acompaño su libelo con los siguientes documentos:
• Copia simple de factura Nº SERIE02C1100000043172787, emanada de Corpoelec, de fecha 13/06/14, a nombre del ciudadano JAIRO MATIZ BUSTOS, Nº de Cuenta Contrato 100001477055.4, por concepto de servicios públicos, electricidad, aseo urbano, relleno sanitario y gas, con un monto a pagar antes del 30/06/2014 por la cantidad de Bs. 581,73, y un total de saldo vencido por concepto de aseo y relleno sanitario por la cantidad de Bs. 15.291,24 ( f. 7); documento que si bien es cierto, fue impugnado por la parte accionada, el mismo por ser emanado de un organismo público, como lo es, Corpoelec, es valorado y apreciado por este juzgador, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y asi se establece.-
• Copia simple de estado de cuenta, emanada por la Administradora Serdeco, C.A., de fecha 03/07/2014, referido al contrato Nº 100001477055, a nombre del ciudadano JAIRO MATIZ BUSTOS, por concepto de aseo Urbano, con un total de cargos desde el 11/05/2012 al 13/06/2014, por la cantidad de Bs. 15.872,97 (8 al 10); documento privado impugnado por la parte demandada-reconviniente, por lo tanto es desechado del presente juicio y así se decide.-
• Copia simple del Contrato de arrendamiento celebrado entre Inversiones 4HR C.A, representada por su Director ciudadano FERNANDO PEREZ CARVALLO y el ciudadano JAIRO MATIZ BUSTOS, sobre el inmueble constituido por una Oficina, signada con el Nº 2-A, ubicada en el piso 2, del Edificio “DOS”, situado en la Urbanización Bello Monte, Calle Chacaito, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas., autenticado por ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao, del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 47, Tomo 78, de los Libros correspondientes. (f. 11 al 14); documento que fue reconocido y del cual se deriva el objeto de presente juicio por lo que es valorado y apreciado por este juzgador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se establece.-

En el escrito de contestación a la reconvención:

• Copia certificada del acta constitutiva y estatutos sociales de la Sociedad mercantil Inversiones 4HR, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda en fecha 1 de febrero de 1990, bajo el número 26, Tomo 28-A-Sgdo (f 154 al 164); documento que es apreciado y valorado por este juzgador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se establece.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada consignó los siguientes documentos:
• Original de Certificado de Solvencia Nº 0814631, de fecha 07/11/14 al 31/12/2014, por concepto de aseo urbano, a nombre del inquilino JAIRO MATIZ BUSTOS, sobre el inmueble objeto de la litis, (f 45); Copia simple de estado de cuenta, emanada por la Administradora Serdeco, C.A., de fecha 06/11/2014, referido al contrato Nº 100001477055, a nombre del ciudadano JAIRO MATIZ BUSTOS, por concepto de aseo Urbano, con un total de cargos por la cantidad de Bs. 0,00 (f 46); documento emanado de un ente privado, el cual no esta reconocido, por lo tanto este juzgador no le otorga valor probatorio; no obstante, el mismo no fue impugnado, por lo que tiene valor incidiario en el presente juicio y así se decide.-
• Copia simple de comprobante de cobro, emanado por la Administradora Serdeco, C.A., de fecha 07/11/2014, referido al contrato Nº 100001477055, a nombre del ciudadano JAIRO MATIZ BUSTOS, por concepto de aseo Urbano y relleno sanitario, con un total de cargos por la cantidad de Bs. 2.508,54 (f 47); documento emanado de un ente privado, el cual no esta reconocido, por lo tanto este juzgador no le otorga valor probatorio; no obstante, el mismo no fue impugnado, por lo que tiene valor incidiario en el presente juicio y así se decide.-
• Copia simple de comprobante de cobro, emanado por la Administradora Serdeco, C.A., referido al contrato Nº 100001477055, a nombre del ciudadano JAIRO MATIZ BUSTOS, por concepto de aseo Urbano y relleno sanitario, con un total de cargos por la cantidad de Bs. 20.217,51 (f 48 al 51); documento emanado de un ente privado, el cual no esta reconocido, por lo tanto este juzgador no le otorga valor probatorio; no obstante, el mismo no fue impugnado, por lo que tiene valor incidiario en el presente juicio y así se decide.-
• Copia simple de factura Nº SERIE02C11000000050607866, emanada de Corpoelec, de fecha 13/11/14, a nombre del ciudadano JAIRO MATIZ BUSTOS, Nº de Cuenta Contrato 100001477055.4, por concepto de servicios públicos, electricidad, aseo urbano, relleno sanitario y gas, con un monto a pagar antes del 30/11/2014 por la cantidad de Bs. 0,00, y un total de saldo vencido por la cantidad de Bs. 0,00 ( f. 52); documento que por ser emanado de un organismo público, como lo es, Corpoelec, es valorado y apreciado por este juzgador, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.-
• Copia simple de Ingreso de consignaciones, por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI), Expediente Nº 2013-0107, a nombre del ciudadano JAIRO MATIZ BUSTOS, por un monto de Bs. 487,08, con fecha de deposito del 13/11/2014, 12/09/2014 y 14/10/2014, correspondiente a las fecha 1/11/2014-30/11/2014; 01/09/2014-30/09/2014 y 01/10/2014-31/10/2014, respectivamente, (f 53 al 55); documentos los cuales no fueron impugnados, por lo tanto, es apreciado y valorado por este juzgador, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-
• Misiva emanada en el mes de abril de 2008, por la sociedad mercantil Inversiones 4HR, C.A., al ciudadano JAIRO MATIZ BUSTOS, mediante la cual manifestó su satisfacción con la relación arrendataria (f 56); con respecto a ello, observa este juzgador que los mismos no guarda relación con lo debatido en el presente juicio, por lo tanto es deseado del presente juicio.-
• Original de contrato Nº 100001477055 de energía eléctrica, de fecha 13/09/04, entre la Electricidad de Caracas y el ciudadano JAIRO MATIZ BUSTOS, con respecto al suministro del referido servicio al inmueble objeto de la litis. (f 57); documento que es valorado y apreciado por este juzgador, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.-
• Copia certificada de la Resolución de fecha 03/11/05, emanada por la Dirección General de Inquilinato, Expediente Nº 61.982, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento mensual del inmueble objeto de la litis por Bs. 487,08 ( f 58 al 70); documento público administrativo, que es apreciado y valorado por este juzgador, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-
• Copia certificada del acta constitutiva y estatutos sociales de la Sociedad mercantil Inversiones 4HR, C.A., (f 71 al108); documento que es apreciado y valorado por este juzgador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se establece.-
• Copia simple de factura Nº SERIE02C11000000055026064, emanada de Corpoelec, de fecha 10/02/15, a nombre del ciudadano JAIRO MATIZ BUSTOS, Nº de Cuenta Contrato 100001477055.4, por concepto de servicios públicos, electricidad, aseo urbano, relleno sanitario y gas, con un monto a pagar antes del 30/11/2014 por la cantidad de Bs. 0,00, y un total de saldo vencido por la cantidad de Bs. 0,00 ( f. 52); documento que por ser emanado de un organismo público, como lo es, Corpoelec, es valorado y apreciado por este juzgador, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.-
• Originales de recibos de pago de los cánones de arrendamiento expedidas por Inversiones 4HR C.A. (f .183 AL 225).; documentos privados que no fueron impugnados por la parte contra la cual fueron promovidos, por lo tanto, son apreciados y valorados por este juzgador, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Culminado con el deber de examinar los medios probatorios aportados por las partes al juicio, pasa este juzgador a pronunciarse sobre el fondo del asunto, en tal sentido, se constata que el caso de marras se circunscribe a determinar si en el marco de un contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes, la parte demandada-reconviniente incumplió con lo establecido en la cláusula quinta del referido contrato, al no cancelar el pago del servicio de aseo urbano correspondiente al inmueble arrendado, tal como lo aduce la actora. Por su parte la demandada-reconviniente, se excepcionó al establecer con respecto a la falta de pago que le fue atribuida, que no existe ninguna deuda por dicho servicio, que si bien es cierto que se estableció en el contrato su responsabilidad de hacer algunos pagos por servicios, no se estableció la periodicidad de los mismos y que a su parecer dichos pagos no son obligaciones principales del arrendatario, asimismo reconvino a su contraparte por reintegro de los sobrealquileres cobrados en exceso durante los meses septiembre de 2004 a agosto de 2013.-
Ahora bien, se aprecia de los alegatos de las partes, que la actora-reconvenida aduce que en el contrato objeto del presente juicio operó la tacita reconduccion, al considerar que la duración del mismo era por un año, contado a partir del 1º de septiembre de 2004 hasta el 1º de septiembre de 2005, prorrogable por periodos iguales y que el arrendatario continuó ocupando el inmueble después de la notificación y correspondiente vencimiento del mismo, no obstante a ello, demanda la resolución del contrato. Por su parte, la demandada-reconviniente arguye que dicho contrato es a tiempo determinado, por cuanto, no recibió ninguna notificación oportuna de no renovación, por lo que a su parecer dicho contrato se ha prorrogado año tras año, bajo las mismas condiciones iniciales en las que se suscribió. Al respecto, resulta necesario a este tribunal resolver previo al mérito de la causa, acerca de la naturaleza jurídico temporal del contrato y la incidencia que tal determinación puede tener respecto de la pretensión procesal, y para tales fines el tribunal trae a colación lo dispuesto en la cláusula quinta (5) del contrato objeto del presente juicio, la cual es del tenor siguiente:
“CLAUSULA QUINTA: De manera expresa se establece y así lo acepta “EL ARRENDATARIO” que el termino fijado para la duración de este contrato es un (1) año fijo, constando desde el Primero (01) de Septiembre del 2004 hasta el Primero (01) de septiembre del 2005, prorrogándose si las partes están de acuerdo por un periodo de un Año fijo igual, notificación que se le debe hacer con dos meses d anticipación antes del vencimiento estipulado. Para los efectos legales contractuales las prorrogas que pudiera sufrir este contrato se regirán por modalidades del plazo de duración inicial o termino del mismo…” (Subrayado y negrita de este tribunal).-

De la cláusula trascrita colige este juzgador, que el contrato objeto del presente juicio, tenía una duración de un año y que podía prorrogarse “si las partes están de acuerdo”, por periodos iguales de un año fijo, estableciéndose además que las prórrogas del contrato estarían sujetas a las mismas condiciones y modalidades de las prórrogas inicialmente descritas en la cláusula contractual. Así las cosas, este Juzgador considera que en el desarrollo natural de los contratos de arrendamiento, así como en la regulación que de ellos hizo el legislador en el Código Civil, el desahucio es una institución que se caracteriza por existir la manifestación de voluntad de alguna de las partes de “no renovar” el contrato, con lo cual se pone fin a las prórrogas contractuales ocurridas en el decurso del tiempo. Ahora, en el presente caso, las partes establecieron que se prorrogaría el contrato si ambas estaban de acuerdo, acuerdo este que debía notificarse, sin embargo, no obstante la inexistencia en autos de documento alguno que evidencia la materialización de tal notificación, este Juzgador considera que la sola circunstancia de que el inquilino haya seguido ocupando el inmueble sin oposición expresa del arrendador, es una clara manifestación de voluntad tácita de las partes de seguir renovando el contrato en la forma y modo como claramente lo establecieron en el documento respectivo, esto es, que cada renovación fuese de un año y que su naturaleza era la de ser un contrato a tiempo determinado, tal y como lo aduce la parte demandada-reconviniente.
De lo antes expuesto, observa este tribunal que el contrato objeto de la litis es a tiempo determinado, por lo tanto, siendo que la parte actora demandó la resolución del contrato de arrendamiento objeto de la litis, considera quien decide que dicha pretensión corresponde con la naturaleza jurídico temporal del contrato en cuestión y así se decide.-
Establecido lo anterior, corresponde a este tribunal emitir pronunciamiento con relación al mérito de la causa. Así pues, siendo que el caso de marras se circunscribe a determinar si procede la resolución del contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la litis, en razón del supuesto incumplimiento por parte del demandado-reconviniente, al no cancelar el pago del servicio de aseo urbano correspondiente al inmueble arrendado, resulta conveniente para este tribunal precisar lo siguiente: ciertamente en el contrato de arrendamiento de autos suscrito en fecha 2 de septiembre de 2004, debidamente reconocido por las partes en el presente proceso, se estableció en la cláusula quinta lo siguiente:
“…QUINTA: …” Además de las obligaciones que específicamente asume en el presente contrato, será por la exclusiva cuenta de “EL ARRENDATARIO” todo lo relativo al pago por servicio de luz eléctrica, teléfonos, agua, aseo urbano, limpieza y reparaciones menores, cuota de pago para el portero y cualquier otro servicio público o privado que se necesite…” (Subrayado y negrita de este tribunal).-

De la cláusula parcialmente trascrita, se colige que efectivamente en el contrato de autos, se estableció que estaba a cargo del arrendatario todo lo relativo al pago de servicios públicos, entre los cuales se encuentran el aseo urbano, por lo tanto, considera este juzgador que de lo antes mencionando se evidencia la obligación que tiene el arrendatario de pagar dicho servicio. Así pues, siendo que ha sido denunciado por parte de la accionante el incumplimiento de la referida obligación, cuya existencia se demostró en el proceso, correspondía a la parte demandada demostrar el cumplimiento de la misma o la existencia de hechos que le impidieran justificadamente haber honrado su compromiso.
Ahora bien, observa quien decide del elenco probatorio traído por las partes al juicio, lo siguiente:
• Consigna el accionante junto a su escrito libelar, copia simple de factura Nº SERIE02C1100000043172787, emanada de Corpoelec, DE FECHA 13/06/14, a nombre del ciudadano JAIRO MATIZ BUSTOS, Nº de Cuenta Contrato 100001477055.4, por concepto de servicios públicos, electricidad, aseo urbano, relleno sanitario y gas, con un monto a pagar antes del 30/06/2014 por la cantidad de Bs. 581,73, y un total de saldo vencido por concepto de aseo y relleno sanitario por la cantidad de Bs. 15.291,24 ( f. 7); documento que si bien es cierto, fue impugnado por la parte accionada, el mismo por ser emanado de un organismo público, como lo es, Corpoelec, es valorado y apreciado por este juzgador, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.-
• Consigna la parte accionada junto a su escrito de contestación a la demanda, copia simple de factura Nº SERIE02C11000000050607866, emanada de Corpoelec, de FECHA 13/11/14, a nombre del ciudadano JAIRO MATIZ BUSTOS, Nº de Cuenta Contrato 100001477055.4, por concepto de servicios públicos, electricidad, aseo urbano, relleno sanitario y gas, con un monto a pagar antes del 30/11/2014 por la cantidad de Bs. 0,00, y un total de saldo vencido por la cantidad de Bs. 0,00 ( f. 52); documento que por ser emanado de un organismo público, como lo es, Corpoelec, es valorado y apreciado por este juzgador, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.-

De dichos medios probatorios cursantes a los autos, evidencia fehacientemente este juzgador, que al momento de interponerse la presente demanda, esto es, 14 de agosto de 2014, fue consignada la copia simple de la factura de Corpoelec de fecha 13/06/2014, de la cual se constata que existía un saldo vencido por concepto de aseo y relleno sanitario por la cantidad de Bs. 15.291,24, por lo tanto, considera el Tribuna que de la documental antes referida se evidencia que el demandado no cumplió con la obligación asumida por él en el contrato de arrendamiento, relativa al pago del servicio público de aseo urbano. Así mismo, consta en autos que el demandado-reconviniente, consignó la factura de Corpoelec, con la cancelación de la deuda por aseo urbano, con posterioridad a la interposición de la presente demanda, lo cual hace presumir que pagó la deuda correspondiente a dicho servicio cuando tuvo conocimiento de ésta demanda, aunado al hecho, que si bien cierto el accionado aduce que el contrato no estableció la periodicidad de dichos pagos, es sabido por las máximas de experiencia de este juzgador que los mismo deben pagarse mensualmente, en razón de lo antes expuesto, este juzgador considera que en el caso bajo estudio, la parte demandada-reconviniente incumplió con una de las obligaciones asumidas expresamente en el contrato contentivo de la relación locativa, esto es, el pago del servicio público del aseo urbano y en consecuencia la pretensión deducida por la actora debe prosperar y así se decide.-
Con respecto a la reconvención interpuesta por la parte demandada-reconviniente por reintegro de los sobrealquileres cobrados en exceso durante los meses septiembre de 2004 al mes de agosto de 2013, resulta conveniente a este juzgador traer a colación lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
Artículo 62: La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años. (Negrita y subrayado de este tribunal).-

De la norma trascrita se observa, que la acción de reclamo de sobre alquileres, prescribe a los dos años, por lo tanto, siendo que la parte demandada-reconviniente pretende el pago de sobrealquileres desde el mes de septiembre de 2004 al mes de agosto de 2013, es por lo que observa este juzgador que ha transcurrido con creces el lapso para que se pueda ejercer el reclamo de los mismos, por lo cual no cabe duda que en este caso operó la prescripción legal establecida en disposición antes citada y en consecuencia, resulta forzoso a este tribunal declara sin lugar la reconvención interpuesta por la parte demandada-reconvenida y así se decide.-
VI
DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuso el ciudadano FERNANDO PÉREZ CARVALLO, actuando en su carácter de director de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 4HR, C.A, en contra del ciudadano JAIRO MATIZ BUSTOS, todos plenamente identificados en autos.-
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención por reintegro propuesta por el ciudadano JAIRO MATIZ BUSTOS, en contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES 4HR, C.A, todos plenamente identificados.-
TERCERO: En consecuencia, se ordena a la parte demandada-reconviniente a entregar a la parte actora-reconvenida, el inmueble constituido por una Oficina, signada con el Nº 2-A, ubicada en el piso 2, del Edificio Dos, ubicado en la Urbanización Bello Monte, calle Chacaito, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones que lo recibió.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente, por haber resultado totalmente vencida, tanto en el juicio principal como en la reconvención, ello conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
QUINTO: Notifíquese a las partes respecto del presente fallo, ello de acuerdo a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, en el día de hoy veintitrés (23) de julio del año dos mil quince (2015).- Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR,

Dr. JUAN ALBERTO CASTRO ESPINEL
LA SECRETARIA,

Abg. MAYALGI MARCANO PEREZ

En esta misma fecha, siendo las dos y seis minutos de la tarde (2:07 p.m.), se publicó y registró la decisión que antecede, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Tribunal, en cumplimiento de lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

Abg. MAYALGI MARCANO PEREZ

JACE/MMP/
DIARIO