TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE TRIBUNALES DE MUNICIPIO ORDINARIOS Y EJECUTORES DE MEDIDAS DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
TRIBUNAL VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2014-001789

PARTE DEMANDANTE:
YANAL YASSINE MOHAMAD, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nº V-19.557.752.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
FLOR CARVAJAL de PATIÑO y ANDRO JESUS RESTAINO RODRIGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 52.626 y 179.450, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

CARMEN ARACELY ZEA ALVARADO, ecuatoriana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº E-81.868.686.-

LEONARDO JOSE VILORIA GONZALEZ, BEATRIZ LOPEZ CASTELLANO y EDGAR BARON, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 27.385, 7.955 y 44.851, respectivamente.-
APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA

MOTIVO:
DESALOJO

I
SÍNTESIS DEL ITER PROCESAL
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 15 de diciembre de 2014, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, asignándose su conocimiento a este Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que mediante auto dictado en fecha 18 de diciembre de 2014, la admite y ordena su trámite conforme a las normas del juicio oral.-
En fecha 16 de enero de 2015, previa solicitud de la apoderada judicial de la parte actora, abogada FLOR CARVAJAL de PATIÑO, se dictó auto mediante el cual se ordenó librar compulsa de citación a la parte demandada, CARMEN ARACELY ZEA ALVARADO, y se hizo entrega de la misma a la Oficina de Alguacilazgo adscrita a este Circuito Judicial, a los fines de la práctica de la citación ordenada.-
En fecha 13 de febrero de 2015, compareció el Alguacil, Antonio José Guillen Martínez, y consigno diligencia donde deja constancia que en fecha 11/02/2015, se trasladó al domicilio señalado en el Sistema, y luego de un recorrido por el lugar antes referido, no logró la ubicación del inmueble, donde ha de practicarse la citación de la parte demandada en la causa, ciudadana Zea Alvarado Carmen Aracely, por lo que fue imposible dar cumplimiento de la Citación.
En fecha 24 de febrero de 2015, previa solicitud del apoderado judicial de la parte actora, abogado ANDRO JESUS RESTAINO RODRIGUEZ, se dictó auto mediante el cual se ordenó el desglose de la compulsa dirigida a la parte demandada, a los fines de hacer entrega de la misma a la Unidad de Alguacilazgo adscrita a este Circuito Judicial para que proceda a la citación de la parte demandada.
En fecha 16 de marzo de 2015, compareció el Alguacil Antonio José Guillen Martínez y dejó constancia por medio de diligencia, que citó la ciudadana CARMEN ARACELY ZEA ALVARADO, parte demanda en el presente juicio, quien recibiendo la compulsa de citación, manifestó no querer firmar el recibo de la misma.
En fecha 07 de abril de 2015, se dictó auto ordenando librar boleta de notificación a la parte demandada, ciudadano CARMEN ARACELY ZEA ALVARADO, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22 de abril de 2015, la Secretaria del Tribunal, Abg. Jerimy Uzcategui, dejó constancia de haberse trasladado a la dirección de la parte demandada a los fines de su notificación, siendo atendida por una persona que se identificó como Aurolina Marcano, titular de la cédula de identidad Nº 9.293.395, quien manifestó que la persona solicitada no se encontraba, sin embargo, recibió en sus manos la boleta de notificación.
En fecha 20 de mayo de 2015, compareció el Abogado Leonardo Viloria, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 27.385, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 03 de junio de 2015, tuvo lugar la audiencia preliminar en la cual las partes manifestaron su acuerdo sobre los hechos alegados en el libelo y la contestación y que el único punto controvertido es la determinación de si las consignaciones hechas son oportunas y que declaran que no hay pruebas que evacuar.
En fecha 08 de junio de 2015, se hizo la fijación de hechos en la causa mediante auto y con del vista del acuerdo de las partes sobre los hechos, manifestado en la audiencia preliminar.
En fecha 06 de julio de 2015 se realizó el Debate Oral y se dictó el dispositivo, estando en la oportunidad de publicar el fallo en extenso, se observa

II
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

Narra la apoderada judicial de la parte actora en su libelo de demanda, que en fecha 12 de julio de 2013, su representado, ciudadano YANAL YASSINE MOHAMAD, suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana CARMEN ARACELY ZEA ALVARADO, por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 56, tomo 120, cuyo objeto lo constituye un inmueble identificado como: Local Comercial Único de la Quinta Keisel, la cual se encuentra ubicada en la Avenida Andrés Bello, cruce con la Segunda Transversal de Guaicaipuro, Parroquia El Recreo, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital; estableciéndose en dicho contrato la duración de un (01) año prorrogable, a partir de 1 de enero de 2013 y un canon de arrendamiento por la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 12.000,00) mensuales, que se pagaría los últimos de cada mes en las oficinas del arrendador y que la falta de pago de una sola mensualidad dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, era causa suficiente para que el arrendador pueda solicitar la resolución del presente contrato.
Sigue alegando, que la arrendataria dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo y abril de 2014 y que han sido infructuosas las diligencias realizadas con el fin de que fueran pagadas las pensiones de arrendamiento insolutas, por lo que conforme a lo establecido en el numeral 2º del articulo 1592 del Código Civil y el articulo 14 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, acude a demandar el DESALOJO por la falta de pago de los cánones de arrendamiento a la ciudadana CARMEN ARACELY ZEA ALVARADO, antes identificada.
Alega el representante judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación, que el contrato de arrendamiento establece en su cláusula cuarta que “El presente contrato de arrendamiento empezará (sic) a regir el 01 de enero de 2013…” y el auto de la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador establece “Caracas doce (12) de julio de dos mil trece (2013)…” que no obstante de ello, el arrendador señala en su libelo de demanda que “el plazo de duración del contrato se estableció por un (01) año prorrogable, a partir de 1 de enero de 2013, en razón de ello nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado”; pero que independientemente de esto, en el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no se determina si la procedencia de la acción de desalojo prevista en el articulo 40, aplica tanto para contratos de arrendamientos de tiempo determinado como de tiempo indeterminado, por lo que la representación judicial de la parte actora incurre en error; siendo que las partes establecieron en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que “La duración del presente contrato es de Un (1) año prorrogable.”
Que si bien es cierto que las partes pueden establecer las estipulaciones que a bien tengan a su libre albedrío, si no vulneran el orden público, no es menos cierto que en casos como este, una relación de tiempo determinado puede convertirse a tiempo indeterminado, teniéndose como prueba de ello la aceptación del pago correspondientes a los meses de enero y febrero de 2014, cursante a los folios 11 y 12 del Expediente de Consignaciones, Nº 2014-0158, llevado por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), ya que si el arrendador aceptó el pago de los meses antes identificados, tácitamente aceptó su renovación, aplicándose lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Sigue alegando, que la presente demanda fue presentada en fecha 15/12/14 y admitida en fecha 18/12/14, seis (06) meses después de la aprobación del Decreto Con rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios Para Uso Comercial, por lo que el arrendador debió adecuar el contrato a la nueva legislación y al no hacerlo viola el articulo 24 de dicha Ley y correspondiéndole la sanción prevista en el articulo 44 “ejusdem”, en tal sentido solicita se oficie al organismo competente a los fines de Ley.
En la contestación la parte demandada, niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una se sus partes; niega que su representada adeude los meses de marzo y abril de 2014, ya que de ante la negativa del arrendador de recibir la correspondiente contraprestación, su representada, siguiendo sus instrucciones procedió a consignar los cánones de arrendamiento por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), los cuales cursan a los folios 13 y 14 del expediente de consignaciones Nº 2014-0158. Niega que su representada deba convenir en el desalojo y restitución del inmueble objeto del contrato por cuanto no se encuentra incursa en ninguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 40 de la Ley Especial y pide se declare sin lugar la demanda.

PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES
1. Copias simples del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, ciudadanos YANAL YASSINE MOHAMAD y CARMEN ARACELY ZEA ALVARADO, autenticado en la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 56, tomo 120. Esta instrumental se valora conforme a la norma del 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia d la relación locativa y en especial de las estipulaciones respecto al pago del canon y para el caso del incumplimiento del pago oportuno al estipular un canon de arrendamiento por la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 12.000,00) mensuales, que se pagaría los últimos de cada mes en las oficinas del arrendador y que la falta de pago de una sola mensualidad dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, era causa suficiente para que el arrendador pueda solicitar la resolución del contrato.
2. Recibo de pago expedido por el ciudadano YANAL YASSINE MOHAMAD, correspondiente al mes de octubre del año 1995. El Tribunal desecha esta probanza al estimar que la misma no hace ningún mérito ni a favor de la acción, ni a favor de la postura del demandado.
3. Copias simples del expediente de Consignaciones signado bajo el Nº 2014-0158, llevado por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), con sede en Los Cortijos de Lourdes. Esta instrumentales constituyen documentos públicos que se aprecian según la regla contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse realizado la consignación de las pensiones de los meses marzo y abril de 2014 en fecha 13 de mayo de 2015.

TEHEMA DECIDEDUM

Ambas partes reconocen que entre ellas existe un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble identificado Local Comercial Único de la Quinta Keisel, la cual se encuentra ubicada en la Avenida Andrés Bello, cruce con la Segunda Transversal de Guaicaipuro, Parroquia El Recreo, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital; tampoco existe discusión entre las partes sobre el monto estipulado para el canon de arrendamiento que es DOCE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 12.000,00) mensuales, y la forma de pago pues se pagaría los últimos de cada mes en las oficinas del arrendador y que además se dispuso que la falta de pago de una sola mensualidad dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, era causa suficiente para que el arrendador pueda solicitar la resolución Tampoco existe controversia respecto a que la arrendataria consignó en fechas 13 de mayo de 2014 las pensiones de arrendamiento de los meses de marzo y abril de 2014 .
Así el punto controvertido en la presente causa esta limitado a la determinación de si la conducta de la arrendataria hace procedente la acción de desalojo. En este sentido la parte actora afirma que el contrato de arrendamiento prevé que el arrendatario debía pagar la pensión el último de cada mes en la oficina del arrendador y que al no hacerlo dentro de los quince días siguientes al vencimiento, el arrendador tiene el derecho de demandar la resolución. En este sentido estima que estamos ante una estipulación contractual cuyo incumplimiento encuadra en la causal que prevé el literal i) del artículo 40 de la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para uso Comercial que textualmente prevé:

i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”

MERITO
Observa el Tribunal que la reciente Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso Comercial publicada en la Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, no contempla la posibilidad de ejercer las acciones de derecho común, como si lo hace la Ley para la Regulación y Control del Arrendamiento de Viviendas al prever en el artículo 91:

“Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.”

De tal regulación deriva que la terminación del arrendamiento de locales comerciales sometidos a la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para uso Comercial solo sea procedente por vía de la acción de desalojo al encontrarse fundada la misma en una de las causales previstas en el artículo 41 que textualmente prevé:
“Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato
respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”

Así esta acción especial comprende las diversas situaciones que en la legislación anterior daban lugar al ejercicio de las acciones de derecho común de cumplimiento o resolución de contratos, conforme al artículo 1161 del Código Civil.
En este sentido vale agregar que el artículo 41 “ejusdem” establece entre las prohibiciones en el marco de estas relaciones locativas las previsiones o estipulaciones relativas a “La resolución unilateral del contrato de arrendamiento”. A juicio de quien suscribe esta norma excluye tanto la posibilidad de que las partes estipulen el derecho de una solo a resolver el contrato, como la posibilidad de que se establezcan supuestos relativos a la resolución de pleno derecho.
Establecido lo anterior corresponde determinar el alcance de la causal de desalojo prevista en el literal i) antes trascrito y a partir de ello establecer si el supuesto previsto en el contrato que da origen al caso “subjudice” da lugar a la procedencia del desalojo y en tal hipótesis si existe el incumplimiento alegado.
Significamos entonces que la hipótesis normativa postula “Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio” de modo que la trasgresión o incumplimiento del inquilino de los deberes que para el derivan de la Ley entendida como amplio receptáculo en el cual quedan comprendidas las distintas obligaciones que le sean exigibles al arrendatario en su condición de ocupante del local, tal seria el caso de las relativas a sanidad y salubridad publica, prevención de riesgos de desastres y similares. En el caso de las obligaciones contractuales estimamos que se encuentran comprendidas aquellas obligaciones accesorias tales como el mantenimiento de pólizas de seguro sobre el riesgo locativo, pago de servicios, realizar mantenimientos al inmueble y similares. El resto de los casos se refiere a la trasgresión de las disposiciones condominiales.
Ahora bien, debe destacarse que por esta vía no puede obtenerse una causal de desalojo que vacíe de contenido o modifique el resto de las causales, pues ello atentaría contra la razón de su estipulación que es equilibrar la relación entre las partes. Así y en relación al caso “subjudice” nos parece que no puede admitirse un desalojo por la falta de pago de una sola pensión de arrendamiento, pues ello contraria la causal prevista en el literal a) que prevé que el desalojo por falta de pago de la pensión procede cuando se han dejado de pagar dos pensiones consecutivas.
Establecido lo anterior observa el Tribunal que en el caso “subjudice” el pago de la pensión debía realizarse el último de cada mes y que además contractualmente se admitía un plazo de quince días a favor del deudor, al estipularse que “…la falta de pago de una sola mensualidad, dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento…” Así para recurrir al procedimiento de consignación la arrendataria en este caso disponía de los quince días que le otorga el contrato, mas los quince días que la ley otorga para servirse del procedimiento consignatario, por aplicación analógica de la previsión del artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ante la circunstancia de que las partes no han adecuado su relación a la forma de pago prevista en el artículo 27 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial.
Partiendo este marco temporal es claro que la consignación de la pensión del mes de marzo de 2014 se realizó extemporáneamente y la de abril de 2014 si fue oportunamente, por tanto estos hechos no configuran la causal de desalojos conforme al literal a) y tampoco conforme al literal i) del artículo 40 de la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para uso Comercial. Así se decide.
III
DECISIÓN
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda incoada por YANAL YASSINE MOHAMAD contra la CARMEN ARACELY ZEA ALVARADO, ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente sentencia.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la demandante por haber resultado vencida.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en los Cortijos de Lourdes a los catorce (14) días del mes de Julio de 2015.
El Juez Titular,

Abg. VICTOR DIAZ SALAS

La Secretaria,

Abg. JERIMY UZCATEGUI

EN LA MISMA FECHA 14 DE JULIO DE 2015, SIENDO LAS 09:41 a.m., SE PUBLICO LA ANTERIOR SENTENCIA. CONSTE.

La Secretaria,

Abg. JERIMY UZCATEGUI

AP31-V-2014-001789
ASIENTO LIBRO DIARIO: 18