TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 15 de junio de 2015
205º y 156º

ASUNTO: AP11-V-2013-000019
PARTE ACTORA RECONVENIDA: Ciudadana BLECVEN MIYELIN SARMIENTO AZUAJE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-13.432.126.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: Abogados JOSÉ GASPAR COTTONI y ANA ROJAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.941 y 49.416, respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadana IVES DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.022.157.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Abogadas GENOVEVA MONEDERO NAVARRO y BELKIS ZAMORA GRANADILLO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.861 y 7.974, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

- I –
SINTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente proceso mediante demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada en fecha 15 de enero de 2013. Dicha demanda fue admitida en fecha 16 de enero de 2013.
En fecha 7 de enero de 2014, la parte demandada se dio por citada espontáneamente en el presente juicio, a través de diligencia presentada por su apoderada judicial, junto a la cual fue consignado el poder que acreditaba su representación judicial.
En fecha 4 de febrero de 2014, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda y reconvino a la parte demandante. Dicha reconvención fue admitida en fecha 24 de febrero de 2014.
En fecha 7 de abril de 2014, la parte actora presentó su escrito de contestación a la reconvención.
En fechas 30 de abril y 5 de mayo de 2014, fueron presentados los escritos de promoción de pruebas por la parte actora reconvenida y parte demandada reconviniente, respectivamente, siendo publicadas en fecha 6 de mayo de 2014.
La parte demandada reconviniente se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por su antagonista, siendo resuelta tal oposición a través de decisión interlocutoria dictada en fecha 20 de mayo de 2014.
En fecha 4 de diciembre de 2014 fue recibido escrito de observaciones presentado por la parte demandante reconvenida.
En fecha 30 de abril de 2015 fueron agregadas las resultas de la apelación ejercida contra el auto que resolvió la oposición de pruebas, en la que consta la sentencia dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 6 de abril de 2015, que declaró sin lugar dicha apelación.

- II -
ALEGATOS DE LAS PARTES RESPECTO DEL JUICIO PRINCIPAL

En síntesis, como hechos constitutivos de la pretensión de la actora, se afirma en el libelo de demanda lo siguiente:
1. Que en fecha 4 de septiembre de 2012, celebró un contrato de opción de compraventa con la demandada, que consta en instrumento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 26, Tomo 82 de los libros respectivos, el cual tenía por objeto un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la siglas 2F-01, situado en el piso dieciséis (16) del edificio denominado “Residencias Parque 3” del sector Juan Pablo II, Urbanización Montalbán-La Vega, Parroquias Antímano y La Vega, Municipio Libertador, hoy Distrito Capital, identificado con el catastro Nº 01-01-12-U01-001-006-01-003-016-001.
2. Que dicho inmueble es propiedad de la oferente vendedora, tal como se evidencia de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, en fecha 1º de septiembre de 1989, anotado bajo el Nº 19, folio 121, Tomo 31 del Protocolo Primero y documento protocolizado en el mismo Registro el 20 de julio de 2007, anotado bajo el Nº 3, Tomo 10, Protocolo Primero.
3. Que el lapso de duración de la indicada opción de compraventa se estableció en noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del instrumento contentivo del contrato de opción de compraventa, mas treinta (30) días continuos de prórroga.
4. Que en la cláusula tercera del contrato se estableció que el precio de compra era la cantidad de SETECIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 770.000,00), pagaderos así:
4.1. La suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), al momento de la firma del contrato;
4.2. La suma de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), dentro del mes siguiente a la firma del contrato; y
4.3. La suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa.
5. Que de igual forma se estableció, indistintamente, una cláusula penal por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), para aquella contratante a la que resultara imputable la imposibilidad de protocolizar la venta definitiva.
6. Que en la Cláusula Quinta la vendedora se comprometió a obtener la solvencia de impuestos municipales, agua y aseo urbano, así como a pagar los impuestos con base en lo previsto en la Ley de Impuesto sobre la Renta.
7. Que en fecha 4 de septiembre de 2012 la demandante procedió a solicitar un crédito hipotecario por la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00) ante BANESCO, Banco Universal, siendo que el día 5 de septiembre de 2012 consignó todos los recaudos exigidos por dicha institución financiera, lo que se evidencia de anexo de la demanda marcado “C”.
8. Que dicha institución bancaria le solicitó la cancelación de hipoteca del inmueble objeto de la operación, por lo que requirió el mismo de la vendedora, quien se negó a entregarlo hasta tanto le fueran pagados los TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), cuyo pago se estableció en el contrato de opción de compraventa dentro del mes siguiente a la fecha de autenticación del mismo.
9. Que luego de tal negativa, en fecha 28 de septiembre de 2012, la demandante procedió a solicitar copia del documento de partición de bienes ante el Registro Inmobiliario competente, pese a que la vendedora lo tenía en su poder, lo que originó un retraso innecesario de 10 días, por cuanto la demandante pagó con cheque de gerencia Nº 0016102 emitido por Banesco Banco Universal, el cual fue satisfactoriamente recibido por la demandada, dentro del plazo contractualmente establecido.
10. Que el 29 de noviembre de 2012 la demandante envió un mensaje de texto al celular de la demandada requiriéndole la solvencia de agua, por ser uno de los requisitos exigidos por el Registro Inmobiliario, y que la demandada respondió que ella se iría de viaje y regresaría el 9 de diciembre de 2012. Destaca que para obtener la solvencia de Hidrocapital, se haría necesario tramitar la solvencia de condominio, para lo cual recibió autorización de la vendedora en fecha 3 de diciembre de 2012 y obtuvo la solvencia de Hidrocapital, en facha 6 de diciembre de 2012, previo el pago de unas deudas condominiales.
11. Que Banesco, Banco Universal, le informó que la vendedora es divorciada y tenía cédula de identidad donde aparece como soltera, lo que impediría la protocolización, situación que fue inmediatamente informada a la promitente vendedora quien le remitió copia de la cédula de identidad actualizada, a través de correo electrónico de fecha 17 de diciembre de 2012, poco tiempo antes que caducara el lapso establecido en el contrato de opción de compraventa.
12. Que la demandante fue diligente y oportuna en la ejecución de todos los trámites necesarios para que en fecha 28 de diciembre de 2012 el Registro Inmobiliario fijara la fecha del otorgamiento del documento definitivo de compraventa para el día 4 de enero de 2013 y que luego de notificar lo anterior a Banesco, Banco Universal, dicha institución financiera fijó la fecha del otorgamiento para el día 22 de enero de 2013.
13. Que tras informar lo anterior a la vendedora esta última le requirió la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), para antes del 10 de enero de 2012 y la demandante obtuvo dicha cantidad y le ofreció pagársela haciendo constar dicho pago ante una notaría pública. Luego de lo anterior, la promitente vendedora manifestó que el precio era muy bajo y que ella no deseaba vender a ese precio, razón por la que se comprometió a reintegrar un cheque por la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), por cuanto iba a descontar la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), como consecuencia del incumplimiento que la demandada atribuyó a la demandante.
14. Que tal ofrecimiento no llegó a materializarse, aunado a que la promitente compradora no está de acuerdo con disolver el contrato y que aspira que el mismo se cumpla.
15. Que como consecuencia de lo anterior, demanda a la ciudadana IVES DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, para que convenga o sea condenada a lo siguiente:
15.1. A cumplir el contrato de opción de compraventa;
15.2. A cumplir con la fecha de otorgamiento y hacer la tradición legal del inmueble vendido.
15.3. A pagar las costas y costos.
La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación alegó lo siguiente:
1. Que rechaza, niega y contradice la demanda, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, salvo lo que expresamente admita como cierto.
2. Que admite que entre las partes celebraron un contrato y que le concedió una “acción” (sic.) (rectius: opción) a la actora, pero que no es cierto que hizo una opción de compraventa sino que la actora podría ejercer la opción, que a su juicio es algo distinto, para obtener la preferencia para adquirir un inmueble propiedad de la oferente vendedora, constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con las siglas 2F-01, situado en el piso dieciséis (16) del Edificio denominado “Residencias Parque 3”, del Sector Juan Pablo II, Urbanización Montalbán-La Vega, Parroquias Antemano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) identificado con el Nº de catastro 01-01-12-u01-001-006-01-003-016-001, que le pertenece según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) el 1º de septiembre de 1989, anotado bajo el Nº 19, folio 121, Tomo 31, Protocolo Primero y documento protocolizado ante el mismo Registro (hoy Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital) el 20 de julio de 2007, anotado bajo el Nº 3, Tomo 10, Protocolo Primero.
3. Que en la Cláusula Primera del contrato se estipula que la oferente vendedora se comprometió a vender el inmueble a la optante compradora, quien se compromete a adquirirlo; que en la Cláusula Segunda se pactó en noventa (90) días el lapso de duración del contrato de opción de compraventa, mas treinta (30) días de prórroga; que el precio se estableció en la suma de SETENCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 770.000,00), pagaderos en tres cuotas, estableciéndose una penalidad por incumplimiento por la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00); que en la Cláusula Quinta la demandada se comprometió a obtener los certificados de solvencia de impuestos municipales, agua y aseo urbano, así como a pagar los impuestos según lo previsto en la Ley de Impuesto sobre la Renta; y que de dicho documento se evidencia que hubo la concesión de una opción para celebrar una eventual venta.
4. Que en la Cláusula Sexta del contrato de opción de compraventa, referida a causas fortuitas o de fuerza mayor, se estableció que en caso de sobrevenir alguna de dichas circunstancias que impidiera la protocolización del documento definitivo de compraventa, podrían los contratantes fijar una nueva oportunidad para cumplir con la negociación o darla por terminada y añade que tales eventualidades no se presentaron. También se refiere al contenido de las estipulaciones contenidas en las cláusulas Séptima, Octava y Novena del contrato.
5. Que rechaza e impugna el anexo de la demanda marcado con la letra “C”, referido a una supuesta constancia de solicitud de crédito hipotecario ante Banesco, Banco Universal, C.A. hecha por la parte actora, toda vez que no fue pactado financiamiento por parte de terceros, lo que revela el quebrantamiento del pacto por parte de la demandante.
6. Que no es cierto que la demandante haya solicitado o informado a la demandada o convenido tal financiamiento y que para su obtención necesitara el documento de cancelación de la hipoteca que gravó el inmueble objeto de la negociación, siendo que dicho documento se encontraba en poder de la demandante para la fecha en que se firmó el contrato de opción de compraventa.
7. Que rechaza e impugna, el anexo de la demanda marcado con la letra “D” y que no es cierto que la demandada inexplicablemente se haya negado a entregar una documentación que nunca le fue solicitada, exigiendo que se le entregara la suma de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), por lo que no es cierto que la supuesta actitud de la oferente vendedora trajo como consecuencia 10 días de atraso en forma innecesaria, habida cuenta que tal retraso resulta imputable a la parte actora, por traer al contrato a un tercero que nada tenía que ver con la convención.
8. Que la demandante, en el mes de agosto de 2012, tenía en su poder copias de la sentencia de divorcio registrada y del documento de condominio, además de la cédula catastral, original de certificado de solvencia de derecho de frente, copia de la planilla única de autoliquidación y pago de tributos municipales, original de la certificación de la solvencia de gas y un estado de cuenta anual de la línea telefónica y que no es problema de la demandada que la demandante optara por buscar un financiamiento bancario.
9. Que la demandada tenía previsto salir de viaje a la ciudad de Porlamar el día 04 de diciembre de 2012 con regreso para el día 07 de diciembre de 2012, habiendo comprado el pasaje con su tarjeta de crédito el día 12 de noviembre de 2012, y por ello le pidió a la demandante que solicitara ella misma el certificado de solvencia de condominio e Hidrocapital, firmándole dos autorizaciones para tal fin, las cuales se encuentran fechadas el día 03 de diciembre de 2012.
10. Que la demandante solicitó en fecha 30 de noviembre de 2012 a la Administradora Serdeco el certificado de solvencia de aseo urbano correspondiente al mes de diciembre de 2012 y que pagó la cuota de condominio correspondiente al mes de octubre de 2012, por la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) y que con la autorización que le firmó a la demandada esta última solventaría la cuota de condominio correspondiente al mes de noviembre de 2012, cuyo pago le sería reembolsado por la demandada.
11. Que no es cierto que el hecho de haberle enviado a la demandante, vía correo electrónico, copia de la cédula de identidad donde se indica el estado civil como “divorciada” haya sido causa para retrasar la firma, por cuanto la actora afirma haber introducido los documentos ante el registro el día 28 de diciembre de 2012 y que este último fijo el otorgamiento para el día 04 de enero de 2013, es decir, dentro del plazo de vigencia del contrato de opción de compraventa.
12. Que no es asunto de la demandada que la arbitrariedad de un tercero, como es Banesco, cambie las reglas del contrato celebrado entre las partes.
13. Que la intención de la demandante no era comparecer al Registro Inmobiliario para protocolizar la operación pactada, sino demandar, lo que se hace evidente tras observar que el poder otorgado a los apoderados actores en esta causa aparece autenticado el día 08 de enero de 2013 y que la demanda fue presentada el día 15 de enero de 2013 y 1dmitida el día 16 de enero de 2013, días antes de la fecha fijada por Banesco, Banco Universal, C.A. para el otorgamiento, es decir, del 22 de enero de 2013.
14. Que rechaza, niega y contradice que la demandante haya notificado a la demandada la fecha establecida por Banesco, Banco Universal, C.A. para la firma ante el Registro Inmobiliario.
15. Que poco importa lo que dicha Banesco sobre la fecha de la firma, por cuanto no es parte en el contrato, y que en caso que fuera parte contratante no goza de privilegio alguno y estaría abusando de su posición de dominio, lo cual quebranta la ley que ha creado el INDEPABIS.
16. Que la demandante ha actuado de mala fe por cuanto presentó la demanda que originó este proceso, sabiendo que la parte demandada no concurriría a firmar, por no haber sido notificado de la fecha y lugar del otorgamiento, violando el artículo 1.160 del Código Civil, así como 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil.
17. Que en virtud de lo contractualmente convenido si la firma no se llevaba a cabo dentro de los 30 días de prórroga, era obligación de la demandante comunicárselo por escrito a la demandada, para que esta última lo aceptar por escrito, según su prudente arbitrio.
18. Que la demandante y sus abogados han incurrido en abuso de derecho.
19. Que no le resulta imputable el hecho de que la parte actora haya vendido su vivienda (la cual no determina) y que por ello corra riesgo de quedarse sin vivienda y sin dinero para adquirir alguna.
20. Que el petitorio de la demanda es indeterminado, toda vez que no se indica la situación y linderos del inmueble y los datos, títulos y explicaciones necesarias, relacionados con el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y que si el juez acuerda algo no solicitado por el demandante incurriría en ultrapetita y extrapetita, en violación de los artículos 12, 15 y 16 del Código de Procedimiento Civil.
21. Que la actora no pide una sentencia constitutiva, ni modificativa, ni declarativa y que si se trata de una acción merodeclarativa, la misma se encuentra prohibida a tenor de lo dispuesto en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil.
22. Que la demandante pretende obtener una propiedad que no le pertenece, por haber quedado resuelto el contrato.
23. Solicita que se deseche la demanda, con todos los pronunciamientos de rigor.
24. Que la compradora demandante es la que ha incumplido, por cuanto nunca notificó la fecha del otorgamiento, ni tampoco ha pagado el saldo pendiente, tal como lo exige la última parte del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
25. Que es contrario al derecho y a la razón que las cargas correspondientes a la promitente compradora sean trasladadas a la promitente vendedora, sobretodo cuando es un hecho notorio que nuestro signo monetario cada día se devalúa y que la cláusula penal no es suficiente para reparar el “incumplimiento oportuno” (sic.) o la mora.

-III-
ALEGATOS DE LAS PARTES RESPECTO DE LA
PRETENSIÓN CONTENIDA EN LA RECONVENCIÓN

En la oportunidad correspondiente, la parte demandada reconviniente alegó que la optante compradora hasta la fecha en que fue presentada la contestación de la demanda ha incurrido en mora por trece (13) meses, lo cual trae como consecuencia que la cláusula penal sea una deuda pecuniaria y que el Código Civil establece la restitución o reparación íntegra del daño, por lo que solicita la corrección monetaria de la cláusula penal desde el 04 de enero de 2013, hasta la fecha de declaratoria por sentencia firme, mediante experticia complementaria del fallo, por lo que reconviene a la actora para que sea condenada a lo siguiente:
1. Que conforme al artículo 1.167 del Código Civil, el contrato de opción de compraventa quedó resuelto por incumplimiento de la optante.
2. Que la demandante reconvencida debe pagar la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), previa indexación o corrección monetaria.
3. Estimó la reconvención en la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), que equivalen a 4.485,98 Unidades Tributarias.
En el escrito de contestación a la reconvención la demandante reconvenida alegó lo siguiente:
1. Que por Resolución Nº 11, de fecha 21 de febrero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115, se estableció lo siguiente:
“Artículo 3. Sólo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes”
“Artículo 4. A partir de la entrada en vigencia de la presente Resolución, solo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona.”
2. Que el último día para firmar era el 4 de enero de 2012, pero por asuntos internos de Banesco y del Registro se pospuso la firma por 18 días, es decir, para el día 22 de enero de 2012, por lo que el retardo no es imputable a la parte actora.
3. Que la Sala Constitucional ha establecido en forma reiterada que debe entenderse como una excepción y no como una reconvención las defensas propias contra la demanda y que esas defensas contra la causa principal no son una nueva demanda y cuando se presentan como reconvención, la misma debe ser declarada inadmisible.
4. Que a todo evento y sin que la contestación a la reconvención deba ser entendida como una convalidación a aquel acto irrito, expone que la contestación a la demanda parte de la premisa que la compra del inmueble debía realizarse inexorablemente con dinero propio de la demandante, sin que pudiera solicitar financiamiento de una institución bancaria, por cuanto dicha circunstancia no fue prevista en el contrato de opción de compraventa.
5. Que se puede concluir que el contrato celebrado entre las partes es una compraventa y no de opción de compra, pues se verificó un acuerdo de voluntades entre el vendedor y el comprador de trasladar la propiedad del inmueble vendido y se determinó el precio y que conforme a sentencias y doctrina que cita, el contrato suscrito entre las parte se corresponde con un contrato de compraventa.
6. Que las disposiciones generales contempladas en los artículos 1 al 4 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria incluyen el derecho que tiene toda persona al sector habitacional y tipifica como estafa el beneficio procurado para sí con perjuicio ajeno.
7. Que en este caso la demandada, al no realizar la venta, intenta obtener un beneficio con el anticipo pagado por la demandante y pretende obtener un precio de venta mayor al contratado, en perjuicio de la demandante.
8. Que niega que solicitar un financiamiento a una institución bancaria signifique que la compra se iba a hacer a crédito y no al contado, por cuanto la vendedora recibiría la totalidad del precio al momento de otorgar el instrumento definitivo de compraventa y que en el contrato de opción de compraventa no se estipula la fuente a la que debía acudir la promitente compradora para obtener el dinero necesario para la compra del inmueble.
9. Que niega que la demandada reconviniente estuviera presta a entregar todo lo relacionado con las exigencias de la oficina de registro, ya que en fecha 24 de septiembre de 2012, la demandante le hizo la solicitud de documentos que consta en anexo “D” acompañado a la demanda, es decir, de la copia del documento de propiedad de la oferente vendedora, debido a que la entregada por ella y consignada al banco era una copia defectuosa en la que no coincidía la última línea de cada página con la primera línea de la página siguiente y también se le solicitó el documento de cancelación de hipoteca, el cual fue negado por la demandada reconviniente, por cuanto exigió que le fueran pagados TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), cuyo pago había sido pactado para el día 4 de octubre de 2012.
10. Que en virtud de la negativa injustificada de entregarle aquella documentación, procedió a solicitarla directamente ante el registro inmobiliario, lo que ocasionó 10 días de innecesario retraso.
11. Que niega y rechaza que a la demandante le sea imputable atraso por haber solicitado un crédito hipotecario de Banesco, por cuanto recurrió a una institución bancaria de reconocida solvencia financiera en el mercado y muy experimentada en el otorgamiento de créditos para la adquisición de viviendas, lo que conllevaba a confianza y reducción del tiempo necesario para la protocolización del documento definitivo de compraventa y que los requerimientos de dicha institución financiera no tenían que ser ignoradas por la demandada reconviniente.
12. Que en fecha 29 de noviembre de 2014 envió un mensaje de texto al teléfono celular de la demandada requiriéndole una autorización escrita para tramitar las solvencias de Hidrocapital la cual le fue entregada el día 3 de diciembre, con cuatro días de retraso, lo que se sumó a otras demoras ocasionadas porque existía una deuda respecto de las cuotas de condominio, lo que demoró la obtención de dichas solvencias hasta el día 5 de diciembre de 2012.
13. Que el cambio de estado civil en la cédula de identidad de la demandada originó retrasos adicionales, y que tal cambio fue tramitado el día 17 de diciembre de 2012, tal como consta de anexo marcado “L-1” y “L-2”, siendo remitida una copia escaneada de dicho documento de identidad el 18 de diciembre de 2012.
14. Que la opción de compraventa se firmó el día 4 de septiembre de 2012 y que la vendedora no cumplió su obligación de actualizar el estado civil en su cédula de identidad sino hasta el día 18 de diciembre de 2012, lo que implica una demora de 104 días continuos, por lo que resulta injusto imputar a la demandante el vencimiento del contrato, por su supuesta negligencia, al haber solicitado un crédito bancario y por cuanto Banesco no pudo firmar el día 4 de enero de 2013, sino 18 días mas tarde, es decir, el 22 de enero de 2013.
15. Que es falso que la vendedora no hubiera sido informada de la fecha en que se otorgaría el documento definitivo de compraventa, al punto que solicitó le fuera entregado el saldo restante del precio antes del día 10 de enero de 2013, lo cual aceptó la demandante y ofreció entregar dicha cantidad a través de un instrumento notariado, para dejar constancia de la entrega de esa suma, pero entonces la vendedora se retractó, manifestando que no iba a firmar por cuanto el precio era muy bajo y que para liberarse de las obligaciones que dimanan del contrato ofreció reintegrar la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00) y no los QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) que había recibido, por cuanto pretendió descontar la penalidad establecida de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00).
16. Que a las 2:00 P.M. del día 22 de enero de 2013 la demandada se presentó en la oficina de la demandante y procedió a hacerle entrega de: (i) un presunto cheque por la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVSRES (Bs. 480.000,00); (ii) copia del presunto cheque de gerencia; (iii) copia de las cédulas de las contratantes; (iv) manifestación unilateral firmada por la vendedora, de fecha 22 de enero de 2013, donde hace valer la cláusula penal a su favor y expresa que no se hizo la compraventa dentro del plazo y su prórroga.
17. Que ante ese intento de terminación unilateral del contrato, la demandante le manifestó que hablaría con sus abogados, lo que motivó a que la demandada reconviniente tomara su cheque y se marchara, sin decir palabra, todo lo cual le hizo tomar la precaución de incoar la demanda antes del día 22 de enero de 2013.
18. Que la pretensión de terminar unilateralmente el contrato contraría la equidad y buena fe que debe desplegarse en toda relación contractual, por cuanto en caso que la vendedora considerara que la compradora había incumplido sus obligaciones, debió acudir a la vía judicial.
19. Que no puede prosperar la pretensión resolutoria, por cuanto uno de sus requisitos es que la parte que la intenta haya cumplido u ofrezca cumplir sus propias obligaciones.
20. Niegan que el petitorio de la demanda sea indeterminado, por no estar determinado el objeto de la pretensión, por cuanto el objeto es el contrato suscrito por las partes y la pretensión se contrae al cumplimiento del mismo, por lo que el objeto de la pretensión está suficientemente identificado en la demanda.
21. Niega que la parte demandante reconvenida deba responder por unos supuestos daños causados a la vendedora, toda vez que esta última no pudo vender el inmueble por un mejor precio a un tercero y significa que tal afirmación es la admisión de que la demandada reconviniente quiso vender el inmueble a otra persona, por considerar que había vencido el plazo del contrato.
22. Niega que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil el contrato de opción de compraventa quedó unilateralmente resuelto.
23. Niega que la cuantía de la reconvención sea de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), al tiempo que considera que la misma debía estimarse en la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00).
24. Niega que la parte demandante reconvenida le resulten aplicables los artículos 1.344 y 1.737 del Código Civil, por cuanto no fue la responsable en la demora ocurrida a los efectos del otorgamiento del documento definitivo de compraventa.
25. Por último, solicita que sea declarada CON LUGAR la demanda originaria y sin lugar la reconvención posteriormente propuesta.
-IV-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
• Original de instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 8 de enero de 2013, inserto bajo el Nº 95, Tomo 01 de los libros de autenticaciones respectivos. Este Juzgado le otorga valor probatorio al referido instrumento de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de su carácter de instrumento auténtico y demuestra la representación judicial de los apoderados actores.
• Original del contrato de opción a compraventa celebrado por las partes del presente juicio, contenido en documento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 4 de septiembre de 2012, inserto bajo el Nº 26, Tomo 82 de los libros de autenticaciones respectivos. Este Juzgado le otorga valor probatorio al referido instrumento de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de su carácter de instrumento auténtico y demuestra la existencia del contrato bilateral alegado en la demanda y reconocido en la contestación.
• Copia de la sentencia de divorcio de la parte demandada dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de abril de 2002, la cual aparece protocolizada ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, el día 10 de abril de 2007, anotada bajo el Nº 04, Tomo 01, Protocolo Segundo, Segundo Trimestre del año 2007. Este Juzgado le otorga valor probatorio de plena prueba al referido instrumento de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de su carácter de instrumento público y demuestra el estado civil de la parte demandada.
• Fotocopia de planilla de solicitud de crédito hipotecario que aparece presentada por la demandante ante Banesco, Banco Universal. La admisión de este medio fue negada en decisión de fecha 20 de mayo de 2014.
• Copia simple de escritura por la cual se liberó la hipoteca que gravaba el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes, protocolizada ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de abril de 2007, registrado bajo el Nº 21, Tomo 2 del Protocolo Primero. Por tratarse de una reproducción de un documento público registral, se tiene dicho fotostato como fidedigno de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y demuestra la liberación del referido gravamen hipotecario.
• Recibo fechado el día 4 de octubre de 2012, por la suma de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), por concepto de cumplimiento de lo dispuesto en la Cláusula Tercera de la opción de compraventa de fecha 04 de septiembre de 2012 otorgada en la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao, sobre el inmueble distinguido con las siglas 2F-01, situado en el piso dieciséis (16) del edificio denominado “Residencias Parque 3 del Sector Juan Pablo II”, Urbanización Montalbán-La Vega, Municipio Libertador del Distrito Federal. Dicho recibo aparece suscrito por ambas partes y no fue desconocido por la antagonista de su promovente, en razón de lo cual por aplicación de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene el mismo como tácticamente reconocido y demuestra que la indicada cantidad de dinero fue entregada por la demandante a la demandada en la fecha indicada.
• Fotocopia de cheque de gerencia correspondiente al pago indicado en el punto anterior. La admisión de este medio fue negada en decisión de fecha 20 de mayo de 2014.
• Autorización otorgada en fecha 3 de diciembre de 2012 por la parte demandada reconviniente a la parte actora reconvenida, para retirar la solvencia de condominio del apartamento 2F-01 del Edificio Parque 3, de las Residencias Juan Pablo II. Dicha autorización aparece suscrita por la demandada reconviniente y no fue desconocido por esta última, en razón de lo cual por aplicación de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene la misma como tácticamente reconocida y demuestra que dicha autorización efectivamente fue otorgada en la fecha indicada.
• Dos liquidaciones (planillas) de cuotas mensuales de condominio que aparecen emitidas por la sociedad mercantil Habitacasa, que corresponden al apartamento Nº 2F-01 y se indica que la propietaria es la parte demandada, correspondientes a los meses de octubre y noviembre del año 2012. La admisión de este medio fue negada en decisión de fecha 20 de mayo de 2014.
• Impresión de recibo fechado el día 4 de diciembre de 2012, que aparece emitido por Banesco, Banco Universal, correspondiente a una transferencia electrónica por la suma de CUATROCIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 461,00), cuya beneficiaria es Habitacasa adm de condominios. La admisión de este medio fue negada en decisión de fecha 20 de mayo de 2014.
• Fotocopia de solvencia de condominio que aparece emitida por la sociedad mercantil Habitacasa, C.A., Administradora de Condominios y Obras Civiles. La admisión de este medio fue negada en decisión de fecha 20 de mayo de 2014.
• Solvencia de Hidrocapital, emitida en fecha 6 de diciembre de 2012, con una validez de 30 días, correspondiente al apartamento identificado con las siglas 2F-01, que forma parte de las Residencias Juan Pablo II, Parque Tres, ubicado en la Transversal 10, cruce con la Avenida José Antonio Páez, Urb. Montalbán, Parroquia La Vega, Municipio Libertador. Por aplicación progresiva de los principios de ejecutividad y ejecutoriedad del acto administrativo, consagrados en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicho documento goza de una presunción desvirtuable de legalidad y legitimidad y demuestra la solvencia de dicho inmueble respecto del servicio público de agua potable y saneamiento.
• Copia de la cédula de identidad de la demandada reconviniente, ciudadana IVES DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, con fecha de vencimiento 05-2015, en el que se indica su estado civil como soltera. Por tratarse de un documento administrativo y por tanto auténtico, dicho fotostato se tiene como fidedigno de su original, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Impresión de correos electrónicos que aparecen, el primero, emanado de la parte demandada reconviniente y dirigido a la parte actora reconvenida, y posterior respuesta de esta última, ambos fechados el día 18 de diciembre de 2012. En el primero, se remite copia de la cédula de identidad con el estado civil actualizado, indicando que la promitente vendedora es divorciada. Al respecto, en decisión interlocutoria dictada en esta causa el día 20 de mayo de 20014, este juzgador observó que en sentencia de fecha 11 de octubre de 2013, con ponencia de la Magistrada, Doctora ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ (Exp. Nº AA20-C-2013-000247), se estableció que “La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”, por consiguiente, se admitió dicha probanza, salvo su apreciación en la definitiva. Ahora bien, llegado el momento de valorar dicha prueba, este juzgado revisa lo señalado por el artículo 2 del Decreto con Fuerza de Ley sobre mensajes de datos y firmas electrónicas, el cual se lee a continuación:

“Artículo 2°: A los efectos del presente Decreto-Ley, se entenderá por:
(…)
Mensajes de Datos: Toda información inteligible en formato electrónico o similar que pueda ser almacenada o intercambiada por cualquier medio.
(…)
Firma Electrónica: Información creada o utilizada por el Signatario, asociada al Mensaje de Datos, que permite atribuirle su autoría bajo el contexto en el cual ha sido empleado.”

La citada norma debe ser concatenada con los artículos 4 y 6 de la misma Ley, a saber:
“Artículo 4°: Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley…”
“Artículo 6°: Cuando para determinados actos o negocios jurídicos la ley exija el cumplimiento de solemnidades o formalidades, estas podrán realizarse utilizando para ello los mecanismos descritos en este Decreto-Ley.
Cuando para determinados actos o negocios jurídicos la ley exija la firma autógrafa, ese requisito quedará satisfecho en relación con un Mensaje de Datos al tener asociado una Firma Electrónica.”

Ahora bien, tenemos que el mensaje de datos puede estar constituido por cualquier tipo de información capaz de ser reproducida y almacenada electrónicamente. Dicha información tiene el mismo valor probatorio otorgado legalmente a los documentos escritos. Sin embargo, el origen de dicha información sólo puede ser determinado cuando dicho mensaje de datos puede ser asociado a una firma electrónica, la cual es capaz de atribuir la autoría de dicha información. Dicha firma electrónica debe reunir una serie de requisitos, los cuales son determinados por los artículos 16 y 18 del Decreto con Fuerza de Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, los cuales señalan lo siguiente:

“Artículo 16°: La Firma Electrónica que permita vincular al Signatario con el Mensaje de Datos y atribuir la autoría de éste, tendrá la misma validez y eficacia probatoria que la ley otorga a la firma autógrafa. A tal efecto, salvo que las partes dispongan otra cosa, la firma electrónica deberá llenar los siguientes aspectos:
1. Garantizar que los datos utilizados para su generación puedan producirse sólo una vez, y asegurar, razonablemente, su confidencialidad.
2. Ofrecer seguridad suficiente de que no pueda ser falsificada con la tecnología existente en cada momento.
3. No alterar la integridad del Mensaje de Datos.”

“Artículo 18°: La Firma Electrónica, debidamente certificada por un Proveedor de Servicios de Certificación conforme a lo establecido en este Decreto-Ley, se considerará que cumple con los requisitos señalados en el artículo 16.”

De una revisión de las actas procesales que conforman esta causa, se desprende que la parte actora no promovió ninguna prueba que demuestre el cumplimiento de los requisitos a los que se refiere el artículo 16 del Decreto con Fuerza de Ley sobre mensajes de datos y firmas electrónicas. Asimismo, se desprende de autos que la parte actora no promovió la certificación de la firma electrónica, la cual debió haber sido emanada de un Proveedor de Servicios de Certificación, conforme al Decreto-Ley anteriormente citado. En consecuencia, y por cuanto no aparece firma electrónica que llene los requisitos exigidos por la Ley, este tribunal no puede atribuirle la autoría de la presunta comunicación electrónica emanada de la parte demandante reconvenida.
• Copia de la cédula de identidad de la demandada reconviniente, ciudadana IVES DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, expedida el día 17 de diciembre de 2012, en el que se indica su estado civil como divorciada. Por tratarse de un documento administrativo y por tanto auténtico, dicho fotostato se tiene como fidedigno de su original, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Constancia de recepción del proyecto de documento definitivo de compraventa en el que adicionalmente se encuentra contenido el contrato de préstamo con garantía hipotecaria entre la compradora y Banesco, Banco Universal, acompañada del original del mismo, emanada del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, fechado el 28 de diciembre de 2012. Por aplicación progresiva de los principios de ejecutividad y ejecutoriedad del acto administrativo, consagrados en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicho documento goza de una presunción desvirtuable de legalidad y legitimidad y demuestra la recepción por parte del Registro Inmobiliario del proyecto del documento definitivo de compraventa en el que adicionalmente se encuentra contenido el contrato de préstamo con garantía hipotecaria entre la compradora y Banesco, Banco Universal.
• Al momento de contestar la reconvención, la parte actora reconvenida presentó original de documento suscrito por la parte demandada reconviniente, fechado el día 22 de enero de 2013, en el que manifiesta hacer entrega de un cheque de gerencia signado con el Nº 0014, por un monto de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), a la orden de la demandante, por motivo que el día 4 de enero de 2013 venció la prórroga contenida en el documento de compraventa de fecha 04 de septiembre de 2012, haciendo valer la cláusula penal que establece que en caso que por hechos imputables a la optante compradora no se celebrara la compraventa dentro del lapso establecido y su prórroga, la oferente vendedora dejará para sí la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) exactos, del dinero entregado en calidad de arras. Dicho instrumento aparece suscrito por la parte demandada reconviniente y pese a que existe un especio para la firma de la parte actora reconvenida, el mismo no aparece suscrito por esta última. En consecuencia, habiendo sido reconocido dicho instrumento por su única firmante, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene el mismo como auténtico y demuestra que la misma pretendió entregar la indicada cantidad de dinero, aplicar la cláusula penal en perjuicio de la otra contratante y dar por terminado el contrato de opción de compraventa objeto de este juicio.
• Fotocopia de cheque de gerencia por la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00) correspondiente al pago indicado en el punto anterior. La admisión de este medio fue negada en decisión de fecha 20 de mayo de 2014.
• Copia de instrumento autenticado contentivo de un contrato de opción de compraventa y posterior instrumento protocolizado donde consta el contrato definitivo de compraventa sobre un inmueble situado en la Urbanización Ruiz Pineda de la Ciudad de Guarenas, celebrado entre la parte actora reconvenida y dos terceros. Este tribunal desecha dichos instrumentos, habida cuenta que se refieren a hechos impertinentes, que nada aportan para la decisión del controvertido en este proceso judicial. Lo mismo se establece respecto del Registro de Vivienda Principal de aquel inmueble y su posterior anulación, también acompañados junto al escrito de contestación a la reconvención.
• Prueba de informes recibida de la sociedad mercantil Banesco, Banco Universal, fechada el día 30 de octubre de 2014. Dicha prueba evacuada con arreglo a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, merece la fe de este tribunal y demuestra que la demandante reconvenida realizó una solicitud de crédito hipotecario por la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), para adquirir un apartamento en Residencias Parque III en Juan Pablo II, que dicho crédito fue aprobado y que un abogado de esa institución financiera elaboró el contrato definitivo de compraventa, el cual fue posteriormente presentado para su protocolización ante el Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador, siendo que dicha institución bancaria recibió una comunicación emanada de dicho Registro Subalterno donde se le informó que la protocolización del documento se había fijado para el día 22 de enero de 2013.
• Prueba de informes recibida de del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, fechada el día 17 de noviembre de 2014. Dicha prueba evacuada con arreglo a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, merece la fe de este tribunal y demuestra que el 28 de diciembre de 2012 la ciudadana BLECVEN MIYELIN SARMIENTO AZUAJE presentó para su protocolización un documento de compraventa y se fijó el día 4 de enero de 2013 para la firma del mismo, con traslado para el Banco Banesco, Sucursal El Recreo y que para ese otorgamiento no se presentaron las personas que debían firmar y que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Registro Público y Notariado precluyó el lapso de 60 días continuos después de la fecha de presentación del documento, sin que haya sido otorgado por falta de comparecencia de los otorgantes, lo que conllevó la anulación del trámite.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
• Impresión de la página BanescOnline, donde aparecen unas consultas de los movimientos correspondientes a compras hechas con la tarjeta de crédito Visa de la parte demandada reconviniente. La admisión de este medio fue negada en decisión de fecha 20 de mayo de 2014.
• Copias de estados de cuenta emanados de la CANTV, correspondientes al teléfono Nº 0212-4435042, perteneciente a la parte demandada reconviniente en el que se facturan unas llamadas al teléfono 0416-7015713. Pese a que dichos fotostatos corresponden a instrumentos emanados por una empresa pública, perteneciente al Estado Venezolano, y formalmente deben tenerse como fidedignas de un medio auténtico, el Tribunal desecha dichos fotostatos, habida cuenta que su contenido nada aporta para la decisión del controvertido en este proceso judicial.
• Prueba de informes recibida de la sociedad mercantil Banesco, Banco Universal, fechada el día 30 de octubre de 2014. Dicha prueba evacuada con arreglo a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, merece la fe de este tribunal y demuestra que dicha institución financiera emitió cheque por la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), en fecha 22 de enero de 2013, siendo debitado de una cuenta de ahorros cuya titular es la demandada reconviniente, ciudadana IVES DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, siendo que dicho cheque de gerencia caducó, por no haber sido presentado al cobro.

- V -
MOTIVACION PARA DECIDIR
Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
Como punto de previo pronunciamiento, este tribunal observa que la parte demandada denuncia un supuesto defecto de forma de la demanda, por indeterminación de la pretensión, toda vez que a su juicio fueron omitidos la situación, cabida y linderos del inmueble objeto del contrato, tal como lo exige el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Con vista a tal defensa, este tribunal observa que la vía establecida por el legislador procesal para denunciar los defectos de forma de la demanda es la cuestión previa establecida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Sin perjuicio de lo anterior, debe observarse que el objeto de la pretensión en cualquier juicio de resolución o cumplimiento de contrato es precisamente el contrato, resultando errado tipificar como objeto de la pretensión a los bienes que puedan constituir el objeto de los negocios jurídicos contenidos en el contrato. En razón de lo anterior, debe desecharse la indicada defensa de la parte demandada, y así se decide.
Luego de una revisión de los escritos presentados por las partes, este sentenciador observa que la pretensión de la actora respecto del presente juicio está originada en el supuesto incumplimiento de un contrato de opción de compraventa por parte de la demandada, por cuanto no ha cumplido las obligaciones pactadas, vale decir, la tradición de la cosa vendida, otorgando la escritura correspondiente, tal como lo dispone los artículos 1.487 y 1.488 del Código Civil.
Ambas partes reconocen que el contrato definitivo de compraventa no fue otorgado dentro del lapso contractualmente establecido. Sin embargo, la parte actora atribuye la causa de dicha circunstancia a la parte demandada, entre otras cosas, por cuanto esta última no tenía actualizado el estado civil de su cédula de identidad, en tanto que la demandada atribuye la causa de que el documento definitivo de compraventa no fuera otorgado dentro del lapso contractualmente establecido en el contrato de opción de compraventa al hecho de que la parte demandante haya recurrido a solicitar un crédito hipotecario, sin que ello hubiera sido establecido en la opción de compraventa.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia, observa este tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecido los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:
“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).
(Resaltado Tribunal)

De igual forma, el autor Luis Diez-Picaso ha señalado sobre el particular anterior lo siguiente:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.
Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.
El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.
Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721).
(Resaltado Tribunal)

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizados por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral;
2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
3. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, este juzgador debe pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de opción de compraventa, el cual cursa a los autos de este expediente, cuya existencia y contenido ha sido explícitamente admitida por la parte demandada, de suerte que la existencia de tal contrato bilateral no es un tema controvertido en esta causa. Así se establece.
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla, se observa que el precio de la cosa vendida fue establecido en la suma de SETECIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 770.000,00), pagaderos así: (i) La suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), al momento de la firma del contrato; (ii) La suma de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), dentro del mes siguiente a la firma del contrato; y (iii) la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa. Así las cosas, no existe controversia en cuanto al pago de las dos primeras cuotas correspondientes al precio del inmueble vendido, que totalizan la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), oportunamente pagadas por la parte demandante y recibidas por la parte demandada. Ahora bien, en cuento al pago del saldo del precio, cuyo monto asciende a la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), se observa que la parte demandante ha manifestado que se los ofreció pagar a la demandante “a través de una notaría pública” (sic.), inclusive antes del otorgamiento del documento definitivo de compraventa, reiterando su disposición a pagar dicha cantidad adeudada a través del dinero que obtuvo en virtud del crédito hipotecario que tramitó ante la sociedad mercantil Banesco, Banco Universal, C.A. De esta manera ha quedado demostrado que la parte demandante pagó oportunamente la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), a cuenta del precio del inmueble y que ha manifestado y demostrado su disposición de pagar el diferencial restante de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), así también se establece.
Finalmente en cuanto a la acción de cumplimiento de contrato que originó este proceso judicial, luego de establecido lo anterior, solo resta determinar cual de las partes fue la causante de que el documento definitivo de compraventa no pudiera ser otorgado dentro del plazo contractualmente establecido para tal fin, en el contrato de opción de compraventa. Ello sin dejar de considerar que la fecha para el otorgamiento del contrato definitivo de compraventa fue establecida para el día 22 de enero de 2013, vale decir, 18 días después de fenecido el lapso de la opción de compraventa.
En búsqueda de justicia material en este caso concreto, este tribunal observa que conforme a lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos obligan a las partes a cumplir no solo lo expresado literalmente en ellos, sino todas las consecuencias que se derivan de los contratos mismos, según la equidad, el uso o la ley.
Hecha tal consideración, este tribunal observa que es absolutamente regular que el adquirente de un bien inmueble recurra a la tramitación de un crédito hipotecario para obtener parte del precio que debe pagar por el inmueble, siendo que tal circunstancia no tiene nada de extraordinario y es una consecuencia lógica de cualquier contrato de opción de compraventa, de conformidad con la equidad, el usa y la ley, pues en caso que el adquirente contara con la totalidad del precio necesario para la adquisición del inmueble carecería de sentido la celebración de un contrato de opción de compraventa. En consecuencia, mal podría entenderse que la promitente compradora haya incurrido en incumplimiento del contrato de opción de compraventa o modificado el contenido del contrato, por haber tramitado y obtenido un crédito con garantía hipotecaria.
En el entendido de que los trámites de créditos hipotecarios pueden causar demoras no imputables a los adquirentes de inmuebles, el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat dictó Resolución de fecha 21 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115 y estableció lo siguiente:
“Artículo 3. Sólo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes”
“Artículo 4. A partir de la entrada en vigencia de la presente Resolución, solo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona.”
Aunado a lo anterior, este tribunal observa que la vendedora no cumplió con su obligación de actualizar el estado civil en su cédula de identidad sino hasta el día 18 de diciembre de 2012, es decir, 104 días continuos luego de suscrita la opción de compraventa, por lo que evidentemente resultaría evidentemente injusto castigar a la demandante, argumentando que el documento definitivo de compraventa debía otorgarse 18 días después de fenecido el lapso de la opción de compraventa.
Luego de una justa ponderación de las circunstancias antes discriminadas, necesariamente debe concluirse que ha quedado demostrado en este caso el incumplimiento de la parte demandada, y así se decide.-
Finalmente, este tribunal observa que la parte demandada reconviene a la parte actora para que reconozca que conforme al artículo 1.167 del Código Civil, el contrato de opción de compraventa quedó resuelto por incumplimiento de la optante. Evidentemente, luego de haberse establecido la mora en que incurrió la parte demandada reconviniente respecto de su obligación de actualizar el estado civil que aparecía en su cédula de identidad, quedó desvirtuado el fundamento de la reconvención, en el sentido de atribuir la culpa a la compradora del inmueble.
Aunado a lo anterior, este tribunal debe observar el contenido del artículo 1.263 del Código Civil, que literalmente dispone lo siguiente:
“Artículo 1.263.- A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.
Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.”

De la parte in fine de la norma precedentemente transcrita se evidencia que la ley privilegia la posibilidad de que la parte que no ha incurrido en culpa pueda exigir el cumplimiento de la convención, lo cual obsta o impide para que el otro contratante pueda solicitar la resolución del contrato, reteniendo las arras recibidas.
Como consecuencia, necesariamente debe declararse sin lugar la reconvención propuesta, y así finalmente se decide.

- VI -
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada por la ciudadana BLECVEN MIYELIN SARMIENTO AZUAJE, en contra de la ciudadana IVES DE JESÚS MARTÍNEZ RINCÓN, ambas bien identificadas en el encabezado de esta decisión y en consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Se ordena a la parte demandada cumplir con la obligación asumida en el contrato de opción de compraventa, haciendo la tradición de la cosa vendida tal como lo establece el artículo 1.488 del Código Civil, otorgando la escritura traslativa de propiedad del inmueble objeto de aquel contrato, el cual se encuentra constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con la nomenclatura 2F-01, situado en el nivel piso dieciséis (16) del Edificio “Residencias Parque 3” del sector “Parque Residencial Juan Pablo II”, Parcela Nº VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán-La Vega, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito capital, Catastro Nº 01-01-12-U01-001-006-001-003-016-001; cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el documento de condominio, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el día 17 de enero de 1989, bajo el Nº 45, Tomo 7, Protocolo Primero. El mencionado inmueble tiene su acceso por el nivel F, y tiene una superficie de SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (76,00 mts.2) y consta de las siguientes dependencias: Vestíbulo, depósito con instalaciones incorporadas que permiten colocar un baño adicional, sala-comedor, cocina-lavadero, terraza, dos (2) dormitorios y un (1) baño; y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada Norte del edificio; SUR: Núcleo central; ESTE: Apartamento 2-F-02 y pasillo de circulación horizontal; y OESTE: Fachada Oeste del edificio. Le corresponde un (1) puesto de estacionamiento sencillo distinguido con el Nº 193, ubicado en el nivel E-2 del edificio y un (1) maletero distinguido con el Nº 131, ubicado en el nivel E-1. Al mencionado inmueble le corresponde un porcentaje de condominio de cero enteros con cuatro mil doscientas sesenta y una diezmilésimas por ciento (0,4261%) sobre los bienes comunes y las cargas de la comunidad de propietarios. Dicho inmueble pertenece a la parte demandada según se evidencia de: 1) documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el día 1º de septiembre de 1989, bajo el Nº 19, Tomo 31, Protocolo Primero; 2) en parte según consta de documento de liquidación de comunidad conyugal protocolizado en la Oficina de Registro antes mencionada el 20 de julio de 2007, bajo el Nº 3, Tomo 10, Protocolo Primero; y 3) según documento de aclaratoria protocolizado en la misma oficina de registro el 20 de julio de 2007, bajo el Nº 4, Tomo 10, Protocolo Primero.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1.266 del Código Civil y 531 del Código de Procedimiento Civil, en defecto del cumplimiento voluntario de la parte demandada, servirá esta decisión como título traslativo de propiedad, una vez que la misma se encuentra definitivamente firme y ejecutoriada, haciéndose constar que esta decisión solo producirá efectos y se ordenará su protocolización si la parte actora aporta prueba auténtica de haber cumplido su prestación, consistente en el pago a la parte demandada la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00).
TERCERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda reconvencional de resolución de contrato.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada reconviniente de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y Publíquese. Notifíquese a las partes. Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 2º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 15 de junio de 2015. 205º y 156º.
El Juez,

Abg. Luis R. Herrera G.
El Secretario

Abg. Jonathan Morales

En esta misma fecha, siendo las 2:56 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
El Secretario

Abg. Jonathan Morales

Asunto: AP11-V-2013-000019