REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 30 de junio de 2015
205º y 156º
ASUNTO: AP11-V-2014-001086
De las Partes y sus Apoderados
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil CONDOMINIOS CHACAO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No. 6, Tomo 10-A-Sgdo, en fecha 13 de Enero de 1976, siendo su última modificación la inscrita en fecha 12 de Julio de 2000, ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 9, Tomo 118-A-Pro.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos Yván Alexander Barreto Benítez y Leopoldo Micett Cabello, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 43.556 y 50.974, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano ERNESTO LIZARDI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V- 472.525.
Apoderado Judicial de la Parte Demandada: Ciudadanos José Luís Ramírez, Rosario Rodríguez Morales, Maximiliano Hernández y Luís Antonio Rodríguez, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 3.533, 15.407, 15.655 y 50.069, respectivamente.
Motivo: Cobro de Bolívares.
De la Narración de los Hechos
Se inicia el presente procedimiento por libelo de demanda presentado en fecha 22 de Septiembre de 2014, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, quien previa verificación de los instrumentos fundamentales de la demanda, admitió conforme a derecho en fecha 25 de Septiembre de 2014, y ordenó el emplazamiento de la parte demanda conforme al trámite del procedimiento ordinario.
Cumplida la actividad citatoria, en fecha 24 de Noviembre de 2014, los ciudadanos José Luís Ramírez y Rosario Rodríguez Morales, en su condición de apoderados judiciales del demandado, consignaron escrito de contestación a la demanda donde convienen, rechazan y alegan La Prescripción de los recibos de condominios correspondiente a los años 2006 al 2011, conforme a lo establecido en el Artículo 1.980 del Código Civil.
En fecha 25 de Noviembre de 2014, la representación demandada, consignó cheque de gerencia No. 02119596 correspondiente a la Entidad Financiera Banco Industrial de Venezuela, por la suma de Ciento Sesenta y Tres Mil Setecientos Dieciséis Bolívares con Cincuenta y Tres Céntimos (Bs.f 163.716,53) monto que equivale al pago de los gastos comunes admitidos como adeudados.
En fecha 16 de diciembre de 2014, la representación de la parte demandante consignó escrito de pruebas, el cual se ordenó resguardar.
Por auto de fecha 14 de Enero de 2015, se ordenó agregar a las actas el escrito de pruebas consignado por la representación accionante, y admitido conforme a derecho en fecha 21 de Enero de 2015.
Previo cómputo de los días de despacho transcurridos el Tribunal en fecha 12 de marzo de 2015, fijó el décimo quinto día para la presentación de informes, los cuales fueron consignados por ambas representaciones en fecha 30 de Marzo y 14 de Abril de 2015.
En fecha 27 de Abril de 2015, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de observaciones, y cumplidos los lapsos procesales en el presente juicio, el Tribunal en fecha 05 de Mayo del año en curso dijo “Vistos”, conforme a lo ordenado en el Artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, y estando dentro de la oportunidad para ello pasa a resolver la justicia propuesta, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:
Motivaciones para Decidir
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Estipula la Ley de Propiedad Horizontal lo siguiente:
“Artículo 7.- A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alteraran la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime”.
“Articulo 11.- Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso: A) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes; B) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos, de los propietarios y C) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio”.
“Artículo 12.- Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7º le hayan sido atribuido...”.
“Artículo 13.- La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes, sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto. Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento”.
“Artículo 14.- Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble, o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador de dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”.
A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:
“Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”.
“Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”.
Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:
De los Alegatos de Fondo
Tal y como se desprende del escrito libelar el abogado de la parte actora manifiesta que su apoderada Sociedad Mercantil Condominios Chacao C.A., es administrador del Condominio del Edificio Residencias Colibrí, ubicado en la Avenida Sebucán de la Urbanización Sebucán, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, y que se encuentra debidamente autorizada por la junta de condominio para ejercitar el cobro de las cuotas de condominio vencidas y no canceladas por el propietario.
Indicó que el ciudadano Ernesto Lizardi, es propietario de un apartamento distinguido como PH-A, ubicado en las referidas residencias, y que el mismo le pertenece según consta en documento protocolizado en fecha 20 de septiembre de 1978, en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda (hoy Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda), bajo el Nro. 21, Tomo 07, Protocolo Primero; y que mismo tiene una superficie aproximada de Doscientos Cincuenta Metros Cuadrados (250 Mts2), y que se encuentra alinderado así: Norte: Fachada norte del edificio, Sur: fachada interna, escaleras, hall de circulación de la planta; foso de ascensores y con la planta baja del apartamento distinguido con como PH-B, Este: fachada este del edificio, Oeste: fachada oeste del edificio; y en su Planta Terraza Norte: fachada norte del edificio, Sur: fachada interna, y sala de máquinas de los ascensores, Este: fachada este del edificio, Oeste: fachada oeste del edificio. Le corresponde dos (02) puestos de estacionamientos signados con los Nos 1 y 2, situados en la planta baja del edificio; y le corresponde un porcentaje sobre los derechos y cargas de la comunidad de once enteros con siete mil treinta y cuatro diez milésimas por cientos (11,7034%), según consta en el documento de condominio del edificio.
Alegó que según recibos de condominio, liquidaciones y planillas, su representado realizó una serie de erogaciones para el mantenimiento, mejoramiento de las cosas comunes del edificio “Residencias Colibrí” como la satisfacción de los gastos que son inherente a la comunidad, los cuales ascienden a la suma de Quinientos Cincuenta y Cuatro Mil Seiscientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con Quince Céntimos (Bs.F. 544.644,15) Sic discriminados así:
2006 2007 2008
Enero 1.584,34
Febrero 1.787,98
Marzo 1.771,95
Abril 1.752,31
Mayo 1.830,27
Junio 3.228,05
Julio 1.782,86
Agosto 1.851,73
Septiembre 1.714,28
Octubre 4.870,99
Noviembre 1.970,56
Diciembre 2.283,20
Enero 2.525,00
Febrero 2.399,00
Marzo 2.158,00
Abril 2.579,00
Mayo 2.481,00
Junio 2.449,00
Julio 2.855,00
Agosto 3.060,00
Septiembre 2.767,00
Octubre 2.990.00
Noviembre 2.506,00
Diciembre 2.716,00
Enero 996,63
Febrero 988.92
Marzo 1.824,18
Abril 1.006,82
Mayo 3.106,43
Junio 1.404,34
Julio 1.312,45
Agosto 1.509,32
Septiembre 1.592,56
Octubre 5.127,30
Noviembre 1.741,14
Diciembre 2.469,63
2009 2010 2011
Enero 3.674,00
Febrero 3.887,00
Marzo 3.617,00
Abril 3.410,00
Mayo 3.756,00
Junio 4.063,00
Julio 3.928,00
Agosto 4.025,00
Septiembre 4.295,00
Octubre 4.664,00
Noviembre 4.160,00
Diciembre 4.278,00
Enero 4.484,00
Febrero 4.515,00
Marzo 5.005,00
Abril 4.148,00
Mayo 4.395,00
Junio 5.164,00
Julio 5.294,00
Agosto 5.519,00
Septiembre 5.729,00
Octubre 6.583,00
Noviembre 5.511,00
Diciembre 6.312,00
Enero 2.724,00
Febrero 2.895,00
Marzo 2.729,00
Abril 2.769,00
Mayo 2.944,00
Junio 3.000,00
Julio 3.721,00
Agosto 3.073,00
Septiembre 3.392,00
Octubre 3.499,00
Noviembre 3.101,00
Diciembre 3.220,00
2012 2013 2014
Enero 7.591,00
Febrero 8.572,00
Marzo 8.988,00
Abril 7.879,00
Mayo 9.249,00
Junio 13.070,00
Julio 12.500,00
Agosto 9.863,00
Septiembre 11.582,00
Octubre 12.714,00
Noviembre 11.714,00
Diciembre 10.133,00
Enero 11.410,00
Febrero 12.443,49,
Marzo 12.889,00
Abril 12.925,00
Mayo 16.332,00
Junio 12.051,00
Julio 25.187,00
Agosto 13.557,00
Enero 6.814,00
Febrero 6.946,00
Marzo 6.857,00
Abril 6.316,00
Mayo 6.399,00
Junio 6.537,00
Julio 8.152,00
Agosto 7.096,00
Septiembre 7.302,00
Octubre 7.246,00
Noviembre 7.844,00
Diciembre 8.019,00
Del mismo modo fundamentó la pretensión conforme lo dispuesto en los Artículos 7, 11, 14, 15, 20 literal “E” del la ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con los Artículos 1264, 1271, 1273, 1277 del Código Civil y 338 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente solicitó el pago de la suma de Quinientos Cincuenta y Cuatro Mil Seiscientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con quince céntimos (Bs.F. 544.644,15), cantidad que corresponde a la totalidad de las cuotas de condominio adeudadas y no pagadas; con la respectiva corrección monetaria, y las costas y costos del juicio.
Así mismo solicitó se decretara Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble de marras, y estableció la cuantía en la suma de Quinientos Cincuenta y Cuatro Mil Seiscientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con quince céntimos (Bs.F. 544.644,15), equivalentes a Cuatro Mil Trescientos Sesenta y Siete con Veintiocho Unidades Tributarias (4.397,28 U.T).
De las Defensas Opuestas
En el acto de contestación de la demanda los apoderados actores, aceptaron que su mandante es deudor hasta por la alícuota de lo que corresponde por gastos comunes del edificio “Residencias Colibrí”.
Del mismo modo aducen los apoderados que la alícuota que por gastos comunes está obligado a pagar su representado no son los montos demandados por cuanto allí se incluyen gastos no comunes los cuales rechazaron.
Así mismo señaló que las verdaderas alícuotas que por gastos comunes tiene que pagar su mandante se encuentran discriminadas así:
Año 2006: Enero, Bs. 260.445,50; Febrero, Bs.338.321,99; Marzo, Bs. 360.050,27; Abril, Bs. 307.707,13; Mayo, 373.447,90; Junio, Bs. 535.459,34; Julio, Bs. 479.751,69; Agosto, Bs.657.431,68; Septiembre, Bs. 714.3801,75; Octubre, Bs. 620.537,90; Noviembre, Bs. 585.565,21; Diciembre, Bs.329.556,93.
Año 2007: Enero, Bs.438.464,41; Febrero, Bs.624.563,27; Marzo, Bs. 583.554,66; Abril, Bs. 540.570,34; Mayo, 596.909,71; Junio, Bs. 470.806,91; Julio, Bs. 446.791,58; Agosto, Bs.377.788,26; Septiembre, Bs. 340.428,01; Octubre, Bs. 447,52; Noviembre, Bs. 443,74; Diciembre, Bs.352,50.
Año 2008: Enero, Bs. 576,35; Febrero, Bs. 421,58; Marzo, Bs. 337,27; Abril, Bs. 741,74; Mayo, 606,14; Junio, Bs. 544,36; Julio, Bs. 922,85; Agosto, Bs.1.081,33; Septiembre, Bs. 714.66; Octubre, Bs. 901,01; Noviembre, Bs. 391,12; Diciembre, Bs.581,46.
Año 2009: Enero, Bs.559,88; Febrero, Bs. 703,61; Marzo, Bs. 502,02; Abril, Bs. 516,48; Mayo, 665,95; Junio, Bs. 688,70; Julio, Bs. 1.307,44; Agosto, Bs. 648,63; Septiembre, Bs. 944,58; Octubre, Bs. 1003,95; Noviembre, Bs. 556,47; Diciembre, Bs.647,12.
Año 2010: Enero, Bs. 1069,51; Febrero, Bs. 1.228,87; Marzo, Bs.897,19; Abril, Bs. 645,11; Mayo, 958,83; Junio, Bs. 1.218,07; Julio, Bs. 1.022,44 Agosto, Bs.1.068,18; Septiembre, Bs. 1.284,72; Octubre, Bs. 1.289,26; Noviembre, Bs. 1.006,08; Diciembre, Bs.1.073.34.
Año 2011: Enero, Bs. 1.226,07; Febrero, Bs. 1.195,23; Marzo, Bs. 1.326,37; Abril, Bs. 687,42; Mayo, 900,58; Junio, Bs. 1.623,94; Julio, Bs. 1.673,42; Agosto, Bs.1.813,90; Septiembre, Bs. 1.933,63; Octubre, Bs. 2.190,53; Noviembre, Bs. 805.32; Diciembre, Bs.2.210,86.
Año 2012: Enero, Bs.2.603,91; Febrero, Bs. 2.604,68; Marzo, Bs. 2.385,74; Abril, Bs. 1.724,51; Mayo, 1.722,12; Junio, Bs. 1.773,31; Julio, Bs. 2.499,77; Agosto, Bs.2.079,05; Septiembre, Bs. 2.181,45; Octubre, Bs. 2.016,22; Noviembre, Bs. 2.513,08; Diciembre, Bs.2.562,97.
Año 2013: Enero, Bs. 2.006,86; Febrero, Bs. 2.086,61; Marzo, Bs. 3.158,28; Abril, Bs. 1.891,82; Mayo, 3.166,92; Junio, Bs. 3.610,52; Julio, Bs. 5.918,77; Agosto, Bs.2.984,98; Septiembre, Bs. 4.554,71; Octubre, Bs. 5.459,04; Noviembre, Bs. 4.186,60; Diciembre, Bs.2.395,88.
Año 2014: Enero, Bs. 3.553,03; Febrero, Bs. 4.409,13; Marzo, Bs. 4.634,27; Abril, Bs. 4.438,94; Mayo, 6.623,53; Junio, Bs. 2.961,49; Julio, Bs. 7.949,42; Agosto, Bs.3.521,67.
Montos que ascienden a la Ciento Sesenta y Tres Mil Setecientos Dieciséis Bolívares con Cincuenta y Tres céntimos (Bs.F. 163.716,53), por concepto de alícuota sobre las cosas comunes y sus intereses.
Expuesto lo anterior rechazaron en todas y cada una de sus partes los llamados gastos no comunes que aparecen reflejados en los recibos de condominio por ser improcedentes, ello de conformidad con lo dispuesto en el literal E del Artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En consecuencia a lo expuesto negaron y rechazaron que el demandado adeude cantidad alguna por concepto de gastos de administración y de los gastos judiciales, por no ser estos conceptos gastos comunes e igualmente rechazaron por exclusivos los montos señalados por concepto de intereses de mora ya que estos debe ser calculados tal y como los establece la Ley, es decir al 3% anual.
Del mismo modo y como defensa previa la representación demandada alegó la Prescripción de las acciones de los correspondiente a los años 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 y 2011 de conformidad a lo establecido en el artículo 1980 del Código Civil.
Planteados los hechos de autos corresponde al Tribunal resolver el alegato de la Prescripción de los recibos de condominio antes de entrar a decidir el fondo del juicio, a los fines de no incurrir en una omisión de pronunciamiento, conforme a las previsiones contenidas en los Artículos 12, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, en la forma siguiente:
De la Prescripción Alegada
La representación judicial de la parte demandada, adujo como punto previo la Prescripción de los recibos de condominio, correspondiente a los años 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 y 2011, respectivamente, ello conforme a lo establecido en el artículo 1980 del Código Civil.
Respecto a la prescripción de las planillas de condominio, en nuestro Foro Judicial, existen diversas posiciones, ya que algunas de ellas plantean la prescripción veintenal, sobre la base que, siendo las deudas de condominio obligaciones procter rem, la deuda generada por la cosa está ligada a su propiedad con independencia de la persona que detenta la propiedad del mismo, y como consecuencia de ello, se trata de una acción de carácter real que prescribe a los veinte (20) años. Otras plantean la prescripción decenal, por asumir que se trata de una acción de derecho personal o de crédito, entre el propietario del inmueble y la Administración del Condominio, fundada en el Artículo 1.977 del Código Civil. Hay algunas que también plantean la prescripción decenal, pero fundamentada en el derecho de hacer uso de la vía ejecutiva prevista en el Artículo 1.978 eiusdem, y finalmente las que plantean la prescripción breve de tres (3) años, por tratarse de pagos que deben efectuarse en plazos de años o períodos más cortos, estipulada en el Artículo 1.980 ibídem.
Ahora bien la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Dr. IVÁN RINCÓN URDANETA, de fecha 28 de Octubre de 2002, que estableció lo que parcialmente se extrae a continuación:
“…14 de la Ley de Propiedad Horizontal; y, por ende la vía idónea para accionar es la vía ejecutiva, conforme lo dispuesto en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, ya que es la propia Ley de Propiedad Horizontal la que otorga el carácter de título ejecutivo...”. (Cursiva del Tribunal).
En tal sentido, determinado el alcance del Artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, respecto a la vía para demandar las cuotas correspondientes por gastos comunes, queda validado el criterio de algunos de nuestros comentaristas, como el del doctor Juan Garay quien afirma lo siguiente: “Dice el Artículo 14 de la Ley que las planillas expedidas por el Administrador a los propietarios por los gastos comunes, tienen fuerza ejecutiva. Esto quiere decir, que podrá instaurar juicio contra el propietario que no pague y que este juicio se tramita por la vía ejecutiva…” (“Ley de Propiedad Horizontal de 1978”, edición de 1979, página 74).
Sentado lo anterior, y por cuanto de acuerdo con la parte in fine del artículo 1.977 del Código Civil, señala que “el derecho de hacer uso de la vía ejecutiva se prescribe por diez años”, juzga este sentenciador, contrariamente a lo asegurado por la parte demandada, que en la situación bajo análisis no es aplicable el lapso de prescripción breve de tres años a que se contrae el artículo 1.980 eiusdem.
Con base a lo anterior, resulta a todas luces que a las deudas provenientes de las cuotas de condominio, en virtud del carácter de título ejecutivo que le otorga la Ley de Propiedad Horizontal, se les debe aplicar LA PRESCRIPCIÓN DE DIEZ (10) AÑOS que tiene el acreedor para intentar la acción por vía ejecutiva, puesto que una de las obligaciones primordiales de todo propietario de inmuebles en régimen de Comunidad, es contribuir, con arreglo a la cuota de participación o a lo establecido en el Libro de Actas, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, tales como servicio de limpieza, de conserjería, consumo eléctrico, mantenimiento de ascensores, jardinería, piscina, etc., ya que considerar lo contrario atenta contra la conservación de las cosas comunes creando así, sin justificación alguna, situaciones ventajosas para propietarios morosos, cuyo cobro, en muchos casos, no tendría lugar si se estableciere un período de prescripción más breve, perjudicando a la larga la economía del condominio, y así se decide.
Precisado el alcance sobre la prescripción en materia de títulos ejecutivos, conforme a lo previsto en la parte final del único aparte del Artículo 1.977 del Código Civil, en el presente caso se observa que la demandante pretende el cobro de recibos de condominio que van desde Enero de 2006 hasta Agosto de 2014, y en atención a que la demanda fue deducida por el Tribunal en fecha 25 de septiembre de 2014, es forzoso concluir que los recibos de condominio en cuestión se encuentran vigentes al no haber transcurrido en su contra los diez (10) años para declarar su prescripción de cobro, por tanto la defensa invocada por la representación accionante a tal respecto, resulta improcede al no estar ajustada a derecho dentro del marco legal determinado Ut Supra, y así se decide.
Resuelto el punto anterior, el Tribunal pasa a analizar los elementos probatorios anexos al expediente, y al respecto observa:
De los Elementos Probatorios
Pruebas de la parte actora:
Consta del folio 8 al 10 del expediente, copia simple del Poder otorgado en fecha siete (07) de Noviembre de 2003, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 80, Tomo 140, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; y en vista que dicha documental no fue cuestionada en modo alguno, se valora conforme los Artículos 12, 150, 151, 154, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.361del Código Civil, y se tiene como cierta la representación ejercida por los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.
Consta del folio 11 al 13 del expediente copia simple Acta de Asamblea de la Junta de Condominio celebrada en fecha 05 de Mayo de 2014, a dicha prueba se le adminicula copia simple del Documento de Condominio del Edificio Colibrí, protocolizado en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 24 de Mayo de 1978, bajo el Nro. 23, Tomo 9, Protocolo Primero; el cual consta del folio 165 al 197 del expediente, y copia simple del Contrato Privado de Mandato de Administración de Condominio, suscrito en fecha 04 de Octubre de 2013, el cual consta del folio 198 al 203 del expediente; en relación a las referidas instrumentales el Tribunal señala que en vista de que no fueron cuestionadas en forma alguna por la antagónica, se les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 429 y 507 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y concatenado con los Artículos 20, 25 y 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, (la competencia de los Administradores) y aprecia de su contenido que los copropietarios autorizaron a la ADMINISTRADORA CHACAO, C.A., para que se encargara y realizara judicialmente las gestiones de cobro de condominio a todos los apartamentos que estuviesen morosos en el Edificio Colibrí, y así se decide.
Riela a los folios 14 al 117 del expediente, copia simple de los Recibos de Condominio a nombre de ERNESTO LIZARDI, correspondientes al Apartamento distinguido con las Letras PH-A, ubicado en el Edificio “Residencias Colibrí”, generados desde el mes de Enero de 2006 al mes de Agosto de 2014, y en vista de que los mismos no fueron cuestionados por la parte demandada en la oportunidad correspondiente, el Tribunal les otorga valor probatorio, de conformidad a lo dispuesto en el Artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con lo dispuesto en los Artículo 12, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, y con lo dispuesto en el Artículo 1.363 del Código Civil, y en vista que no fueron cuestionados por la parte demandada en la oportunidad correspondiente, de los mismos se aprecia como cierto solo lo relativo a los gastos comunes calculados según la alícuota condominial correspondiente al inmueble identificados Ut Supra, el cual es propiedad del demandado, y así se decide.
Pruebas de la parte demandada:
Consta a los folios 132 al 133 y del folio 138 al 141 del expediente copia simple y certificada, respectivamente del Poder autenticado en fecha 09 de Agosto de 2005, ante las Notarías Públicas Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 57, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por esas Notarías respectivamente; y en vista que tales pruebas no fueron cuestionadas en modo alguno, se valoran conforme los Artículos 12, 150, 151, 154, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.360, del Código Civil, y se tiene como cierta la representación ejercida por los mandatario en nombre de su poderdante, y así se decide.
Consta al folio 136 del expediente, copia simple del Cheque de Gerencia signado con el No. 02119596, girado a nombre de éste Tribunal en fecha 21 de Noviembre de 2014, el cual se valora conforme a lo establecido en el Artículo 12, 507, 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los Artículos 1357 y 1360 del Código Civil y del mismo se aprecia que el referido cheque fue emitido por la suma de Ciento Sesenta y Tres Mil Setecientos Dieciséis Bolívares con Cincuenta y Tres Bolívares, (Bs.F. 163.716,53), y que se encuentra depositado en la cuenta de este Tribunal en el Banco Industrial de Venezuela, y así se decide.
En la etapa probatoria, esta representación judicial, no compareció ni por sí, ni a través de apoderado judicial alguno.
Analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa, y lo hace de la siguiente manera, previa las siguientes consideraciones:
En el presente asunto se interpuso acción por Cobro de Bolívares por la Sociedad Mercantil Administradora Chacao C.A., en su carácter de administradora del Edificio “Residencias Colibrí” contra el ciudadano Ernesto Lizardi, y en vista que el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, obliga al demandante a cumplir con la carga de probar la pretensión que reclama, el Tribunal pasa a realizar previamente las siguientes consideraciones, a fin de determinar si se cumplió con el presupuesto procesal necesario para ello y al respecto observa previamente lo siguiente:
El Artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal estipula el deber de los propietarios a contribuir con los gastos comunes, cuando expresa lo siguiente:
“…Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al articulo 7 hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento a favor de los propietarios restantes(...)”
Así tenemos también que el artículo 13 ejusdem. expresa lo siguiente:
“…La obligación del propietario de un apartamento o local por los gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de los gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.”
De los artículos anteriormente transcritos puede observarse que la Ley especial que rige la materia atribuye al propietario del inmueble la obligación al pago de los gastos comunes, incluidos las cuotas de condominio.
Ahora bien, el Tribunal observa que la pretensión deducida por el accionante se fundamenta en la presunta falta de pago de las cuotas de condominio vencidas e insolutas, lo que constituye el pago de 104 cuotas ordinarias de condominio correspondientes a los meses de Enero de 2006 hasta Agosto de 2014, deuda que asciende a la cantidad de Quinientos Cincuenta y Cuatro Mil Seiscientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con Quince Céntimos (Bs.F. 544.644,15); y la parte demandada al momento de contestar la demanda reconoció que adeuda a la administradora los meses demandados, sin embargo adujo que solo esta obligado a pagar lo que corresponde a los de gastos comunes, los cuales ascienden a la suma de Ciento Sesenta y Tres Mil Setecientos Dieciséis Bolívares con Cincuenta y Tres Céntimos (Bs.F. 163.716.53), en virtud de lo cual, consignó Cheque de Gerencia Nro. 02119596 del Banco Industrial de Venezuela a nombre de este Tribunal de fecha 21 de Noviembre de 2014 por la referida suma, a los fines hacer el pago de dichas cuotas de condominio vencidas.
Con vista a lo anterior este sentenciador procede a resolver el fondo de la controversia y al respecto aprecia que en el presente caso la parte actora acreditó en el proceso la existencia de la obligación por parte del deudor, y habiendo convenido la parte demandada en el incumplimiento de sus obligaciones de pago de cuotas de condominio, el Tribunal considera en especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que quedó claramente patentado en este juicio que el inmueble de marras generó una deuda líquida, exigible y con plazos cumplidos, durante los meses de Enero de 2006 hasta Agosto de 2014, ambos inclusive, única y exclusivamente por concepto de gastos comunes e intereses legales, quedando excluidos en forma expresa el reglón que fue reflejado en las planillas de liquidación por la administradora como “Gastos No Comunes” los cuales incluyen gastos judiciales, de administración, y los intereses de mora; por no ser ésta la vía para tal reclamación se desechan del proceso y así se decide.
Ahora bien, en cuanto al pedimento de la corrección monetaria solicitada en el particular segundo del escrito libelar el Tribunal lo declara procedente y a tal efecto ordena realizar una experticia complementaria sobre el monto total que resulte por concepto de los gastos Comunes e intereses excluidos en forma expresa el reglón que fue reflejado en las planillas de liquidación por la administradora como “Gastos No Comunes” los cuales incluyen gastos judiciales, de administración, y los intereses de mora, tal y como quedó determinado anteriormente; ello en virtud de la pérdida del valor real al momento en que se produzca el pago por la devaluación del signo monetario ante los Índices de Inflación al Consumidor (IPC) reportados sistemáticamente por el Banco Central de Venezuela, cuyo cálculo se realizará desde la fecha de admisión de la pretensión, a saber, 25 de septiembre de 2014 hasta que el fallo quede definitivamente firme, ambas fechas inclusive, conforme Sentencia de fecha 29 de Marzo de 2007, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el Expediente AA20-C-2006-000960, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, caso: Amenaida Bustillo Zabaleta contra Raúl Enrique Santana Tarba, puesto que en ella dispuso que: “…De lo dispuesto en lo anteriores criterios jurisprudenciales, se colige que para aquellos casos en que la indexación judicial, (…), la misma deberá tener como parámetro inicial de referencia la admisión de la demanda o una fecha posterior a ésta (…), pero en ningún caso podrá ser anterior a la preindicada oportunidad de la admisión…”, reflejada en Sentencia de fecha 15 de Junio de 2011, dictada por la referida Sala en el Expediente AA20-C-2010-000557, con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, y así se decide.
En éste sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de este, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación del mismo y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverlo no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., mediante Sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana Sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257 Constitucional, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los Órganos Jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe Declarar Sin Lugar la defensa de fondo de Prescripción y Parcialmente Con Lugar la demanda interpuesta, y la parcialidad se produce por cuanto quedaron excluidos en forma expresa el reglón que fue reflejado en las planillas de liquidación por la administradora como “Gastos No Comunes” los cuales incluyen gastos judiciales, de administración, y los intereses de mora, con todos los pronunciamientos de Ley, conforme los lineamientos expuestos Ut Supra; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo decide éste Operador de Justicia.
De la Dispositiva
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: Improcedente la Defensa de Prescripción, por cuanto los recibos de condominio cuestionados se encuentran vigentes, aunado a que no esta ajustado a derecho dicha petición.
Segundo: Parcialmente Con Lugar la demanda por Cobro de Bolívares intentada por la Sociedad Mercantil Administradora Chacao C.A., contra el ciudadano Ernesto Lizardi, todos plenamente identificados al inicio de este fallo; por cuanto si bien quedó claramente patentado en este juicio la falta de pago durante los meses de Enero de 2006 hasta Agosto de 2014, ambos inclusive, por concepto de gastos comunes e intereses legales, no se evidenció la procedencia de los gastos no comunes demandados, conforme a los lineamientos determinados Ut Supra.
Tercero: De conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena practicar experticia complementaria para determinar los montos de los gastos comunes más los intereses, y una vez determinado el mismo, se descontará la suma Ciento Sesenta y Tres Mil Setecientos Dieciséis Bolívares con Cincuenta y Tres Céntimos (Bs.F. 163.716.53) que se encuentra depositada en la cuenta corriente de este Juzgado a favor de la parte actora por concepto de pago de las cuotas de condominio, excluyéndose en forma expresa el reglón que fue reflejado en las planillas de liquidación por la administradora como “Gastos No Comunes” los cuales incluyen gastos judiciales, de administración, y los intereses de mora, tal y como quedó determinado anteriormente.
Cuarto: Se ordena la indexación monetaria de los montos que ha debido cancelar la parte demandada por concepto de gastos comunes e intereses, cuyo cálculo se realizará desde la fecha de admisión de la pretensión, a saber, 25 de septiembre de 2014 hasta que el fallo quede definitivamente firme,
Quinto: No hay especial condenatoria en costas dada la naturaleza parcial del presente fallo.
Regístrese, publíquese, y déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los treinta (30) días del mes de Junio de Dos Mil Quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
Dr. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
Abg. DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO
En la misma fecha anterior, siendo la 3:27 p.m., se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
Abg. DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO
JCVR/DPB/Day
|
