TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 16 de Junio de 2015
204º y 155º
Asunto: AP11-V-2014-000032
PARTE ACTORA: María Mossucca de Navazio, de nacionalidad italiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-935.490.
PARTE DEMANDADA: Ruben José Gregorio Quintana Zapata, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.478.654.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Luís Enrique Romero, Inpreabogado Nº 33.374.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Evelyn Aguilar Parra, Inpreabogado Nº 29.605.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA
I.
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
Se plantea la controversia cuando la parte accionante aduce que el demandado ha incumplido con sus obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24-08-2007, en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto de 2012 al mes de enero de 2014, y el incumplimiento de la cláusula 8ª de dicho contrato por haber modificado el uso para el que estaban destinados los locales comerciales.
Por el contrario, la demandada alega en su defensa que el no ha incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento y que el actor sabía desde el inicio de la relación arrendaticia en el año 2003, que en el inmueble arrendado funcionaría un preescolar.
II.
ANTECEDENTES
Se inició el presente procedimiento mediante escrito libelar presentado por el abogado Luis Enrique Romero, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana María Mossucca de Navazio en fecha 16-01-2014, ante la Unidad de Recepción y distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas mediante el cual demandó al ciudadano Ruben José Gregorio Quintana Zapata. Una vez admitida la presente demanda por este juzgado en fecha 20-01-2014 (folio 54 y 55) se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Posteriormente, siendo infructuosas las gestiones de notificación al demandado y una vez cumplidas las formalidades del artículo 218 del CPC, la abogada Evelyn Aguilar Parra, en su carácter de apoderada judicial de la demandada consignó escrito de contestación a la demanda.
En este orden, la representación judicial de la parte actora promovió escrito de pruebas en fecha 29-04-2014 (folios 127 al 1320), siendo admitidas por el tribunal en fecha 06-05-2014 (folios 321 al 322) y la parte demandada hizo uso de su derecho en fecha 05-05-2014 (folios 187 al 197) siendo admitidas en fecha 06-05-2014 (folios 321 al 322).
III.
ALEGATOS DE LAS PARTES
a. Alegatos de la parte actora:
Aduce la parte actora que suscribió contrato de arrendamiento con el demandado demandada en fecha 24-08-2007, fijando el canon de arrendamiento en Bs. 4.500.000,00 mensuales que con la reconversión monetaria actual equivalen a Bs. 4.500,00, cuyo monto quedó modificado en razón a la Resolución Nº. 00015153 de fecha 16-03-2012, dictada en el Procedimiento Administrativo de Regulación del Inmueble, expediente Nº 81.863-F33 de la nomenclatura de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, que fijó el canon de arrendamiento mensual para los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento en Bs.18.482,00, notificando al demandado de la resolución en fecha 08-05-2012.
Que el arrendatario (hoy demandado) se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto del 2012, hasta el mes de enero de 2014, sin pagar lo que corresponde por dicha resolución. Que el arrendatario ejerció recurso de Nulidad con solicitud de suspensión de efectos del acto administrativo Nº 00015153, ante el Juzgado Superior Tercero de lo Contencioso Administrativo, quien declaró desistido el procedimiento.
Y que además, el demandado incumplió con la cláusula octava del contrato de arrendamiento, pues modificó el uso de los inmuebles, puesto que fue arrendado para uso comercial cambiándolo sin autorización para uso escolar.
b. Alegatos de la parte demandada:
La apoderada judicial de la parte demandada alegó en su defensa, que no es cierto que su representado haya incumplido con en el pago de los cánones de arrendamiento que se demandan; y a tales efectos consignó copias de los recibos bancarios entre 2012 hasta febrero de 2014.
Que la accionante como titular de la cuenta bancaria ha tenido conocimiento de los depósitos hechos a su favor, por lo que ha convalidado esos pagos de cánones de arrendamiento a través de depósitos. Que su reprensado no ha modificado el uso de los inmuebles, ya que a su decir, la accionante siempre ha tenido conocimiento de que en los inmuebles funcionaba un preescolar desde el mismo inicio de la relación arrendaticia en el año 2003. Pide por tanto se deseche la demanda.
III.
DE LAS PRUEBAS
Visto los alegatos de las partes, se pasa de seguidas a valorar todas y cada uno de los medios producidos por las partes, conforme el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
Pruebas de la parte actora.
a. Pruebas producidas junto al escrito libelar:
1. Riela a los folios 19 al 27, marcado con letra “B”, copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado por ante la notaria Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 24-08-2007. Siendo este recaudo de índole auténtico, en virtud de no constar la interposición de tacha por ninguna de las razones del art.1380 del Código Civil, ha de tenerse por fidedigno de conformidad con lo establecido en el art.1357 del Código Civil, por tanto que se tienen por legalmente promovido y con pleno valor de pruebas. Se considera pertinente para acreditar que los ciudadanos María Mossuca de Navazio y Wan King Cheung en su carácter de propietarios dieron en arrendamiento dos locales comerciales al ciudadano Ruben José Gregorio Quintana ubicados en el Edificio Centro Parque Carabobo distinguidos con el Nº 121 y Nº 221, fijando un canon de arrendamiento de Bs. 4.500,00 por ambos inmuebles.
2. Riela al folio 28 al 50, conjunto de copias simples de documentos protocolizados ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital. Siendo estos documentos de índole público, en virtud de no constar impugnación por parte de la contraria se tienen como legalmente promovidos con pleno valor probatorio de conformidad con el art.429 del Código de Procedimiento. Se desprenden de las referidas documentales que los locales comerciales distinguidos con los Nros. 121 y 221, ubicados en el edificio denominado Centro Parque Carabobo, en la Avenida Este 6, Avenida Universidad, entre las esquinas de Monroy a Misericordia Parroquia la Candelaria, son propiedad de la ciudadana María Mossuca de Navazio, titular de la cédula de identidad Nº E-935.490.
3. Riela al folio 51 al 53, copia simple de la resolución Nº 00015153 de fecha 16-03-2012, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat. Siendo este documento de índole administrativo público al no haber sido tachado por ninguna de las razones del art. 1380 del Código Civil, ha de tenerse por fidedigno de conformidad con la aplicación analógica del art.429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto que se tiene por legalmente promovido y con pleno valor de pruebas. Este medio resulta pertinente para acreditar que dicho ente fijó el canon máximo mensual para comercio de los locales Nº 121 y 221, del inmueble denominado Centro Parque Carabobo, en la cantidad de Bs. 18.482,85. Asimismo, que se trata de un acto administrativo de efectos particulares cuyos efectos son inmediatos desde su notificación a los interesados.
b. Pruebas promovidas en el lapso probatorio:
1. Riela a los folios 130 al 132, marcado con letra “H”, copia de la libreta de ahorros correspondiente a la cuenta Nº 01080031530200280120, del Banco Provincial a nombre de la ciudadana María Mossuca de Navazio. Visto que la parte contraria, no promovió contraprueba alguna que desvirtuara lo expresado en la libreta de ahorros, siendo el medio probatorio idóneo la prueba de informes; ni impugnó el elemento probatorio en cuestión, constituye éste un indicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 510 del CPC, al adminicular su contenido respecto de la suma de los depósitos que allí aparecen de fecha 20 de junio y 14 de julio del año 2012, por Bs. 18.482,85 cada uno, con el canon de arrendamiento fijado en fecha 16-03-2012, por la resolución Nº 00015153, ya que las cantidades se corresponden entre sí.
2. Riela a los folios 133 al 140, marcado con letra “I”, Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053, de fecha 12-11-2011, contentiva de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Esta ley que consta en “Gaceta oficial”; forma parte del derecho nacional, asunto que evidentemente no es materia de pruebas y por ende se desecha como medio (pues solo el derecho internacional es el que se prueba en todo proceso nacional). De forma que, si el actor pretendiese alegar que determinado hecho está previsto en esa ley u otra, simplemente debe limitarse a decirlo y el juez conforme al principio iuris novit curia debería saberlo. Y así se decide.
3. Riela al folio 141 al folio 295, marcado con letra “J”, copia certificada del expediente Nº 7071, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, contentivo del Recurso Contencioso Administrativo Inquilinario de Nulidad conjuntamente con solicitud de Suspensión de efectos del acto administrativo Nº 00015153 de fecha 16-03-2012, interpuesto por el ciudadano José Gregorio Quintana Zapata. Siendo este un documento público al no ser no haber sido tachado por ninguna de las razones del art. 1380 del Código Civil, ha de tenerse por fidedigno de conformidad con lo establecido en el art.429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto que se tienen por legalmente promovido y con pleno valor de pruebas.
Este medio es pertinente para acreditar que el referido recurso de nulidad fue declarado DESISTIDO en fecha 28-03-2013 (folio 285), lo que hace colegir que quedó definitivamente firme y con plena vigencia la Resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda
y Hábitat.
Entonces, es obvio que al haber recurso contencioso administrativo; quiere decir que la parte contra quien se dicta el mismo está en pleno conocimiento del asunto. Siendo así, al ser efectos particulares y no ser anulado, se presume su validez conforme el principio de legalidad y además, desde la obligatoriedad de sus efectos.
Pruebas promovidas por la parte demandada:
a. Pruebas promovidas junto a la contestación de la demanda:
1. Riela al folio 81 al folio 110, copias simples de los recibos de depósitos bancarios en la cuenta Nº 01080031530200280120 del Banco Provincial, de la ciudadana María Mossuca de Navazio por la cantidad de Bs. 4.500,00, desde el mes de 03-2012 al 07-04-2014. Visto que la parte contraria, no promovió contraprueba alguna que desvirtuara si efectivamente fueron consignados en su cuenta los referidos depósitos, ni impugnó el elemento probatorio en cuestión, a pesar de no ser el medio probatorio idóneo para su promoción, constituyen un indicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 510 del CPC, al adminicular la suma de los depósitos por Bs. 4.500,00, con el canon de arrendamiento fijado en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes 24-08-2007, el cual ya fue debidamente valorado.
2. Riela al folio 111 al folio 115 y al folio 116 al 123, copias simples de los contratos de arrendamientos suscritos entre María Mossuca de Navizio y Wan Kin Cheun como arrendadores y Ruben José Gregorio Quintana como arrendatario por los inmuebles de uso comercial descritos en autos, autenticados en fecha 09-05-2003 y 24-08-2007, por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 8, tomo 26 y Nº 68, Tomo 45, respectivamente. Siendo estos documentos de índole auténticos, al no ser impugnados por la contraria, se consideran legalmente promovido conforme el artículo 429 del CPC. Son pertinentes para acreditar que ciertamente la relación arrendaticia entre las partes inició en el año 2003.
Pruebas promovidas en el lapso probatorio:
1. Riela a los folio 300 al 320, copias simples de los recibos de depósitos bancarios en la cuenta Nº 01080031530200280120 del Banco Provincial, de la ciudadana María Mossuca de Navazio por la cantidad de Bs. 4.500,00, desde el mes de 03-2012 al 07-04-2014, los cuales ya fueron examinados y valorados previamente por quien aquí decide.
2. Riela a los folios 236 al 327 y al folio 328 al 329, declaración testimonial de las ciudadanas Iliana María Fermín Mármol y Aurora Mercedes Torres. Al revisar el contenido de las preguntas y respuestas, aprecia este juzgador que todas las deposiciones no constituyen plena prueba de los hechos debatidos; siendo por tanto impertinentes según la sana crítica que permite el artículo 508.
IV.
CONCLUSIONES PROBATORIAS.
a) Que la ciudadana María Mossuca de Navazio es la dueña de los locales comerciales descritos en autos.
b) Que dio en arrendamiento los referidos locales al ciudadano Ruben José Gregorio Quintana desde el año 2003.
c) Que dichos inmuebles fueron dados como uso comercial llamados como locales comerciales según dichos contratos.
d) Que el inmueble en donde se encuentran los locales alquilados fue sujeto de regulación de canon de arrendamiento ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, resolviendo fijar el canon máximo de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación en la cantidad Bs. 18.482,85 (Resolución 00015153, de fecha 16-03-2012)
e) Que el demandado en su condición de arrendatario ejerció recurso de Nulidad del acto administrativo y suspensión de efectos ante el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, órgano judicial que declaró “Desistido” el procedimiento. Quedando así definitivamente firme el acto administrativo de regulación de canon de arrendamiento.
e) Que el demandado ha cancelado por monto de canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 4.500,00, desde el mes de agosto de 2012, incumpliendo así con la Resolución Nº 00015153, que modificó el monto del canon de arrendamiento.
f) Que al haber sido demostrado el incumplimiento del pago íntegro del canon de arrendamiento resuelto por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda, es irrelevante pasar analizar el incumpliendo de la cláusula 8va del contrato de arrendamiento, pues quedó evidenciado el incumplimiento que diera origen al desalojo.
g) En todo caso, es obvio que al estar prescrito la explotación como local comercial de los inmuebles y estar ocupados para la actividad educativa; no puede deducirse que se trata de una actividad consentida por el demandante; o así parece desprenderse de las pruebas.
V.
DEL THEMA DECIDENDUM
Lo primero que hay que decir, es que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, porque al estar redactada de la forma en que aparece la cláusula 4ª del último contrato, se previó un tiempo fijo e improrrogable de seis meses contados desde el 1º de julio de 2007. Entonces, al mantenerse la relación contractual, se convirtió en una a tiempo indeterminado; aspecto que no ha sido cuestionado por la parte demandada.
En segundo término, basado en este último contrato, la parte accionante pretende el desalojo por la falta de pago de una serie de cánones de alquileres que precisa, ello en función de la fijación que hiciere la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat mediante resuelto correspondiente.
En tercer lugar, la arrendataria manifiesta haber cancelado todos y cada uno de los cánones correspondientes; pero a los fines de acreditar su defensa, consignó copias simples de los recibos de depósitos correspondientes a los meses agosto del 2012 hasta abril del 2014, observándose de estos que el monto de dichos recibos se identifica con el canon de arrendamiento convenido inicialmente en el contrato de arrendamiento. Es decir, se corresponden con el monto anterior establecido en el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 24-08-2007 y no con el fijado por la Dirección de Inquilinato conforme sigue.
Es evidente entonces, que las pruebas de autos hacen fe en contra del demandado, al ponerlo en evidencia de haber incurrido en causal de desalojo conforme al artículo 34, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual era la aplicable para el momento de ocurrido los hechos de la demanda. En ese sentido, siendo el inmueble cuyo desalojo se pretende, objeto de regulación de alquileres mediante resolución Nº 0015153 por un monto de Bs. 18.482,85 (folio 51 al 53) y estando en pleno conocimiento su arrendataria (al impugnar en el contencioso administrativo tal acto); lo que correspondería a la misma es pagar todo lo fijado por el ente en cuestión por cada mes.
Es el caso que dicho inquilino solo acreditó una serie de depósitos que consisten en pagos parciales; a quien no le estaba dado decidir “unilateralmente” si pagaba completo o no el monto regulado por el organismo oficial correspondiente, y en cambio, continuó cancelando el monto inicialmente convenido en el último contrato. Se hace pertinente puntualizar los principios fundamentales que rigen el pago como modo de extinción de las obligaciones, como son: el principio de la identidad del pago y el principio de la integridad del pago, contenidos en los artículos 1290 y 291 del Código Civil. En cuanto al principio de identidad del pago se establece: “No puede obligarse al acreedor a recibir una cosa distinta de la que se debe, aunque el valor de la cosa ofrecida sea igual o aun superior al de aquélla”. Y en cuanto a la integridad del pago se establece que “El deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque ésta fuere divisible”.
Según lo anterior, no constando que el acreedor (arrendador) haya aceptado el pago parcial bajo la emisión del recibo correspondiente en señal de aceptación; ha de entenderse que el pago del canon debe ser completo (según el fijado por el organismo regulador) y por ende, que el inquilino no puede estar solvente en el cumplimiento de sus obligaciones. Debe comprender toda la prestación debida y no solo una parte de ella.
Habida cuenta de la falta de pruebas que exponga razonablemente el inquilino para dar por extinguida su obligación como le indica el art.1354 del código civil; lo procedente en derecho es señalar que por este motivo ha incurrido en causal de desalojo al estar acumulado más de dos meses consecutivos como preveía el artículo 34, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI). En este caso, no probó haber pagado íntegramente los cánones correspondientes de los meses desde agosto a diciembre de 2012; desde enero y noviembre de 2013; en la forma indicada por el ente regulador.
Con relación al otro motivo en que se fundamenta la demanda, respecto del cambio de uso no autorizado como intenta probar el actor, basandose en el hecho que son inmuebles dados como uso comercial y que son empleados para uso educativo; este sentenciador por las mismas razones explicadas atrás de que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado; consigue aplicable el literal “d” del artículo 34 de la LAI, al estar cambiado el uso sin que se haya probado el consentimiento o autorización por escrito del arrendador.
Existiendo así plena prueba en autos, según exigencia del artículo 254 del CPC, la demanda debe prospera en derecho respecto a la causal de cambio de uso no autorizado (art.34, lit. “d”, LAI); pero procede solo parcialmente respecto a la falta de pago (art.34, lit. “a”, LAI); ya que obra en autos pruebas que el demandado pagó “parcialmente” mediante depósitos bancarios el monto de los cánones de arriendo; de modo que mal puede condenarse a pagar la totalidad y así se dispondrá en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
VI.
PARTE DISPOSITIVA.
Con fuerza en los fundamentos de hechos y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Quinto de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Desalojo interpuso la ciudadana María Mossucca de Navazio en contra el ciudadano Ruben José Gregorio Quintana Zapata, ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena al ciudadano Ruben José Gregorio Quintana Zapata a hacer entrega material a la ciudadana María Mossucca de Navazio de los locales comerciales distinguidos con el Nº 121 y 221, ubicados en el edificio denominado Centro Parque Carabobo, en la Avenida Este 6, Avenida Universidad, entre las esquinas de Monroy a Misericordia Parroquia La Candelaria, libre de bienes y personas.
TERCERO: Se condena al ciudadano Rubén José Gregorio Quintana Zapata al pago de la diferencia entre las cantidades pagadas por concepto de cánones de arrendamiento desde el mes de agosto de 2012 hasta la actualidad (a razón de Bs.4.500,oo) y la cantidad de Bs. 18.482,85, correspondiente al resuelto de la Dirección de Inquilinato como monto máximo de canon de arrendamiento en el acto administrativo definitivamente firme Nº 00015153, de fecha 13-03-2012.
Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado en conformidad con los artículos 247 y 248 eiusdem.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) del mes de junio de dos mil quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO
Abog. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
EL SECRETARIO TEMPORAL
Abog. CARLOS DELGADO
En esta misma fecha, 16 de junio de 2015, siendo las _________ de la __________, se publicó y registró la anterior decisión. Quedando anotada en la nota del libro diario bajo el N°______.-
EL SECRETARIO TEMPORAL

Expediente Nº: AP11-V-2014-000032