TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 9 de junio de 2015
205º y 156º
ASUNTO: AH1A-V-2008-000354
Sentencia Definitiva
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA RECONVENIDA: Sociedad Mercantil INVERSORA LA CASTELLANA 123, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de Agosto de 2004, bajo el Nº 76, Tomo 67-A-Cuarto, representada por el ciudadano ROBERTO LUÍS QUINTANA CASTELLANOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-5.589.108, en su condición de Director.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos ROBERTO L. QUINTANA C., GUSTAVO BRANDT WALLIS y CHARHUG CAROLINA ESPINOZA, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Números 17.170, 13.986 y 116.592, respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Empresa Mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A., de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de Marzo de 1950, bajo el Nº 331-Tomo 1-C, cuyos Estatutos fueron refundidos en diversas fechas, siendo el último de ellos el asentado en Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas celebrada en fecha 12 de Enero de 2009 e inscrita ante la infra Oficina Registral en fecha 30 de Diciembre de 2009, bajo el Nº 31, Tomo 291 de los libros respectivos, representada por el ciudadano FERNANDO FRAIZ TRAPOTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-6.819.169, en su condición de Presidente.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos LUCÍA RUBIO DE BENCOMO y FERNANDO JOSÉ PEÑA RAMÍREZ, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Números 55.904 y 45.209, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y PRÓRROGA LEGAL y RECONVENCIÓN POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS.
-I-
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES
Se inicia la presente demanda por escrito presentado ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Funciones de Distribuidor, en fecha 10 de Diciembre de 2008, correspondiendo el conocimiento de la causa a este mismo Juzgado. (fol. 1-4)
Por diligencia de fecha 01 de Junio de 2009, el abogado Gustavo Alberto Brandt Wallis, actuando en su condición de apoderado de la parte actora, consignó recaudos inherentes a la pretensión. (fol. 5-15)
Por auto de fecha 02 de Junio de 2009, se admitió la demanda y se emplazó a la parte demandada para dar contestación a la demanda conforme al trámite del juicio breve. (f.16)
En fecha 22 de Junio de 2010, quien suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la causa y ordenó librar cartel de citación. (fol. 45)
Luego de haberse cumplido el trámite de citación, la parte demandada compareció a través de su representación judicial y se dio por citada en fecha 26 de Noviembre de 2010. (f.62).
En fecha 03 de Diciembre de 2010, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda, planteando el decaimiento de la acción por falta de interés en el actor, cuestiones previas y reconvención, siendo admitida la misma mediante auto de fecha 07 de Julio de 2011, ordenando la notificación de las partes. (f.185)
Notificadas como fueron las partes del auto de fecha 07 de Julio de 2011, el abogado de la parte actora presentó escrito de contestación de la cuestión previa y de la reconvención. (fol. 197-201)
Abierto el juicio a pruebas, el mismo se verificó los siguientes días de despacho: 22, 23, 26, 27, 28, 29, de Septiembre; 03, 04, 05, 06 y 07 de Octubre de 2011.
La representación de la parte actora por escrito de fecha 05 de Octubre de 2011, promovió pruebas (fol. 203-204), las cuales fueron admitidas por no haber oposición a las mismas según auto de fecha 19 de Octubre de 2011. (fol. 205)
Por diligencia del 13 de Diciembre de 2012, ambas representaciones judiciales convinieron en suspender la causa a partir del referido día hasta el 03 de Febrero de 2013, ambas fechas inclusive. (fol.222)
En fecha 14 de Octubre de 2014, la representación actora solicito se dicte sentencia en este asunto. (f.227).
-II-
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Del Libelo de la Demanda:
Para fundamentar la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO Y PRÓRROGA LEGAL, la representación judicial de la parte actora, en el libelo de la demanda (fol. 1-4), planteó lo siguiente:
• Que consta en CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO de fecha 14 de Diciembre de 2005, que su representada dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil PUBLICIDAD VEPACO, C.A., un inmueble constituido por un espacio que comprende la Planta Azotea del Edificio denominado PIGALLE, ubicado en la Avenida Leonardo Da Vinci de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Caracas, según documento que anexa marcado con la letra “B”.
• Que en el referido contrato se estableció el canon de arrendamiento anual en la Cláusula Tercera, a ser pagado por adelantado en la cantidad hoy equivalente de Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (Bs.F 48.000,00), así como el pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA).
• Que en dicho contrato también se estableció en la Cláusula Segunda que la vigencia o lapso de duración del mismo sería por el término de dos (2) años fijos contado a partir del 01 de Enero de 2006 al 31 de Diciembre de 2007, estatuyéndose que a su vencimiento las partes podrían renovarlo por un período igual, sino hubiere aviso de una parte a la otra dada por escrito de no renovarlo, pero que en todo caso la renovación también sería por escrito e incrementándose el canon de alquiler conforme al Índices de Precios al Consumidor (I.P.C.) determinado por el Banco Central de Venezuela.
• Que una vez llegado el vencimiento del plazo del contrato, la arrendataria debería hacer entrega de la llave de entrada correspondiente al espacio arrendado de forma inmediata y que en caso de no hacerlo, incurriría en una pena equivalente al Veinte por Ciento (20%) del correspondiente canon de mensual por cada día de retraso, según su Cláusula Décima Cuarta.
• Que conforme a la Cláusula Décima Séptima, dicha arrendataria entregó a la actora la suma hoy equivalente de Cuatro Mil Trescientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con Trece Céntimos (BS.F 4.344,13), por concepto de tres (3) meses de depósito, a ser guardada en una cuenta corriente sin intereses, para ser devuelta a la mencionada arrendataria cuando esta desocupara el espacio arrendado, dentro de las condiciones exigidas por el contrato, deduciéndose de la misma las indemnizaciones a que hubiere lugar y eligiendo conforme la Cláusula Décima Octava, la ciudad de Caracas como domicilio especial.
• Que en fecha 04 de Septiembre de 2007, su representada notificó a PUBLICIDAD VEPACO, C.A., por intermedio de la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, su deseo de no renovar el contrato al finalizar el mismo, según documento que aduce acompañar marcado “C”, respondiendo la misma en fecha 07 de Septiembre de 2007, por medio de notificación que consigna marcada “D”, mediante la cual se acogía a la prórroga legal establecida en el Literal d) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondiente a tres (3) años, contada a partir del vencimiento, es decir, a partir del 01 de Enero de 2008 hasta el 31 de Diciembre de 2010, rigiendo para la prórroga el último canon establecido, a saber, por la cantidad hoy equivalente de Mil Cuatrocientos Cuarenta y Tres Bolívares con Cuatro Céntimos (Bs.F 1.443,04).
• Que es el caso, que aún cuando PUBLICIDAD VEPACO, C.A., se acogió a la prórroga legal que comenzaría a regir a partir del 01 de Enero de 2008 hasta el 31 de Diciembre de 2010, esta ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero a Noviembre de 2008, a razón de Mil Cuatrocientos Cuarenta y Tres Bolívares con Cuatro Céntimos (Bs.F 1.443,04), con lo cual incumple con lo dispuesto en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que en concordancia con lo establecido en el Artículo 41 eiusdem, su mandante está facultada para acudir al Juez competente y solicitar la Resolución de la Prórroga Legal y en consecuencia la entrega del inmueble, pudiendo pedir el secuestro del mismo y que se haga el depósito en la persona del propietario.
• Fundamenta la acción en los Artículos 38 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Finalmente demanda a la parte accionada para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal:
1. En la resolución de la prórroga legal del contrato suscrito entre INVERSORA LA CASTELLANA 123, C.A. y PUBLICIDAD VEPACO, CA., identificado ut supra, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero a Noviembre de 2008 y que tiene por objeto un espacio que comprende la Planta Azotea del Edificio denominado PIGALLE, ubicado en la Avenida Leonardo Da Vinci de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Caracas y en consecuencia hacerle entrega del mismo a su mandante completamente desocupado, libre de bienes, personas y cosas.
2. En el pago de los once (11) cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, correspondientes a los meses de Enero a Noviembre de 2008, ambos inclusive, lo cual suma la cantidad hoy equivalente de Quince Mil Ochocientos Setenta y Tres Bolívares con Cuarenta y Siete Céntimos (Bs.F 15.873,47), con inclusión del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) correspondiente.
3. En el pago a partir del 01 de Diciembre de 2008, por la cantidad hoy equivalente de Doscientos Ochenta y Ocho Bolívares con Sesenta Céntimos (Bs.F 288,60), diarios, correspondiente al Veinte por Ciento (20%) del canon mensual por cada día de retraso en calidad de daños y perjuicios, establecida por las partes en la Cláusula Décima Cuarta del contrato, mientras ocupe el inmueble objeto del mismo, las cuales deberán ser calculadas mediante experticia complementaria del fallo a tenor de lo previsto en el Artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde que se hicieron exigibles hasta la fecha de su pago efectivo.
4. En el pago de la corrección monetaria o indexación de las cantidades de dinero que le adeuda a su representada, calculada esta mediante experticia complementaria del fallo conforme el ut retro Artículo 249 eiusdem, hasta el día en que efectivamente pague, las pensiones de arrendamiento insolutas que demanda y las que se sigan haciendo exigibles.
5. En el pago de las costas y costos del presente procedimiento, causados en el ejercicio de la acción.
6. Pide medida cautelar de secuestro sobre el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento y que se constituya el depósito del mismo en su representada, INVERSORA LA CASTELLANA 123, C.A., estimando la demanda en la cantidad hoy equivalente de Dieciséis Mil Bolívares (Bs.F 16.000,00). Estableció su domicilio procesal y por último pidió que la citación de la parte accionada fuese tramitada conforme el Parágrafo Único del Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
De la Contestación a la Demanda:
La representación judicial de la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda (fol. 67-94), expresó lo siguiente:
• Que el presente proceso se intentó mediante escrito libelar presentado en fecha 10 de Diciembre de 2008, solicitando la Resolución de un Contrato de Arrendamiento y Prórroga Legal en contra de su mandante; que el mismo fue recibido por el Tribunal de la causa en la misma fecha, con el Nº de ingreso 171; que posteriormente este fue admitido por el Tribunal en fecha 02 de Junio de 2009, por lo cual considera que transcurrió más de un (1) mes para la consignación de los documentos necesarios para tal admisión, así como dejar constancia en autos de cualquier actuación a fin de demostrar su interés en el presente proceso.
• Que la parte actora al actuar así hace procedente una de las modalidades de extinción de la acción relativa a la pérdida del interés que todo accionante debe tener, tanto para proponer la demanda, como durante la secuela del juicio, conforme a lo previsto en el Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala que: “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente” y cita a tal respecto sentencia dictada por el máximo Tribunal de la República en Sentencia de fecha 01 de Junio de 2001, ratificada en fecha 28 de Octubre de 2003, al igual que Doctrina en palabras del maestro Italiano Piero Calamandrei, en su Obra “Instituciones de Derecho Procesal Civil, Volumen I, La Acción, página 269, Ediciones Jurídica Europea América, Buenos Aires, 1973, así como también decisiones dictadas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 01 de Junio de 2001, caso Fran Valero González y Milena Portillo Manosalva de Valero, Expediente Nº 00-1491, Nº 956 y en fecha 28 de Abril de 2009, bajo el Nº 416 y Sentencia Nº 1337, de fecha 24 de Septiembre de 2009, dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente Nº 00-0528, por lo cual pide se declare el decaimiento de la acción por falta de interés en la parte actora.
• Que a los fines de procurar la estabilidad procesal opone la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código Adjetivo Civil, relativa al defecto de forma del libelo de la demanda, en concordancia con el Artículo 174 eiusdem, concatenado con el Ordinal 2º del Artículo 340 ibídem, invocando al respecto Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Decisión Nº 881, dictada en fecha 24 de Abril de 2003.
• Que respecto al fondo negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes los alegatos de la parte actora y considera que se tome en cuenta que la acción es por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Prórroga Legal, donde la parte actora trae a juicio una notificación que consta a los folios 13 y 14 del expediente, donde se señala como notificada a la ciudadana Maryori Cabral, sobre la no prórroga del contrato, sin otorgarle a su mandante la disposición del tiempo para comenzar a disfrutar, en dado caso, de la prórroga legal.
• Que se desprende de la Solicitud de Notificación de no renovación equivocadamente practicada y promovida por la parte actora, que la misma debe ser en la persona de su representante legal, es decir, del Presidente de la Empresa, ciudadano Fernando Fraiz, de acuerdo a lo convenido en la Cláusula Décima Sexta del Contrato, o en todo caso debía practicarse en la persona de cualesquiera de sus representantes legales y que la comunicación donde supuestamente su mandante acusa recibo de tal notificación carece de sello húmedo alguno de recibido por la Empresa actora, aunado a que está suscrita por una persona que no tiene la capacidad o figura como representante legal de la demandada y a tales efectos cita definición de lo que es el significado de representante legal de una Sociedad Mercantil, según lo transcrito en la Enciclopedia Jurídica Opus, Tomo VII (R-S), Ediciones Libra, Año 1999, página 362, consignando al efecto copias fotostáticas de la Asamblea y del Acta de Asamblea de fechas 29 de Febrero de 2000 y 30 de Diciembre de 2009, inscritas en el Registro respectivo, donde se evidencia que el ciudadano Juan José Pérez no puede representar legalmente a la Empresa accionada, por lo cual considera que al practicarse erróneamente tal notificación, la misma no se tiene como efectuada, por lo tanto no hay notificación válida de no renovación de contrato alguna del arrendamiento existente desde el año 1979 y que por tanto este contrato se convirtió a tiempo indeterminado, lo cual trae como consecuencia que la acción fue erróneamente intentada ya que correspondía una pretensión diferente, señalando Doctrina del Autor Gilberto Guerrero Quintero, contenida en su Obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, T.I., página 193, Editorial Livrosca, C.A., Caracas 2000 y argumentaciones respecto a las diferencias existentes entre Resolución y Desalojo, siendo que es esta última la que le correspondía interponer en su contra por presunta falta de pago.
• Que rechaza, niega y contradice que su mandante hubiese incumplido en el pago como lo señala la parte actora, así como el no pago de los cánones de arrendamiento de la prórroga legal, sino por el contrario se está en presencia de un contrato de arrendamiento verbal y que sobre dichas pautas las partes deben continuar, por lo que mal podría la demandante alegar un pago de alquiler de prórroga legal cuando esta no existe y es de su conocimiento ya que se ha negado a negociar las Cláusulas en relación al pago, ni le ha permitido a la demandada el acceso correspondiente al sitio arrendado, conforme se desprende de Inspección Judicial que aduce consignar marcada “O”, entre otras consideraciones.
• Que niega, rechaza y contradice que el arrendamiento haya iniciado mediante contrato privado de fecha 14 de Diciembre de 2005, siendo el caso que la parte actora omitió señalar que el mismo data del mes de Febrero de 1979, según anexo marcado “D”.
• Que niega, rechaza y contradice el pago de una penalización del Veinte por Ciento (20%) equivalente del correspondiente canon mensual por cada día de retraso desde el momento del vencimiento del contrato, visto que estamos en presencia de un contrato que fue renovado automáticamente por la negligencia y errónea practica la Notificación Judicial señalada infra.
• Que en fecha 05 de Febrero de 1979, su mandante PUBLICIDAD VEPACO, C.A., celebró contrato de arrendamiento con la Administradora del Edificio PIGALLE, ubicado en la Avenida Leonardo Da Vinci, en Colinas de Bello Monte, California Norte, cuyo objeto fue la Azote del referido Edificio, según documento que señala acompañar marcado “D”, el cual se renovó en fechas 01 de Febrero de 1985, 01 de Febrero de 1986, 31 de Diciembre de 1986, 30 de Diciembre de 1986 (sic), 30 de Diciembre de 1989, 14 de Octubre de 1992, 01 de Noviembre de 1994, 20 de Noviembre de 1996, 06 de Abril de 2005, 14 de Diciembre de 2005, según documentos marcados “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “Y”, “J”, “K”, “L”, “LL” y “N”, respectivamente, en los cuales se acordó que la arrendadora se comprometía a permitir y facilitar el acceso al área del inmueble al personal de VEPACO durante toda la vigencia de la relación arrendaticia, para efectuar trabajos de instalación, cambio de motivo, mantenimiento, reparaciones y demás servicios propios de la conservación de las respectivas estructuras, así como para el desmantelamiento de la estructura en caso de vencimiento o resolución del contrato.
• Que reconviene a la demandante, ya que desde el mes de Diciembre de 2008, la arrendadora ha incumplido con su obligación contraída, negándose a permitir el acceso de representantes de VEPACO, para que efectúen trabajos de instalación, cambio de motivo, mantenimiento, reparaciones y demás servicios propios a la conservación de las respectivas estructuras tal como fue acordado previamente, a pesar de las múltiples solicitudes realizadas por su mandante de manera verbal, personal e inclusive mediante Inspección Ocular de donde se evidencia que a la fecha no se le permite tal acceso, por lo cual considera que ha quebrantado lo establecido en cada uno de los contratos suscritos y vigentes hasta la fecha.
• Que fundamenta la mutua petición conforme los Artículos 1.133, 1.141, 1.155, 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.168 y Ordinal 1º del 1.592 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 7 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Que finalmente reconviene a la parte demandante para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal:
1. En el cumplimiento del contrato suscrito en fecha 14 de Diciembre de 2005 y en consecuencia se permita el acceso al área del inmueble al personal autorizado por VEPACO, durante toda la vigencia de la relación arrendaticia, para efectuar trabajos de instalación, cambio de motivo, mantenimiento, reparaciones y demás servicios propios de la conservación de las respectivas estructuras, así como para el desmantelamiento de la estructura en caso de vencimiento del contrato.
2. Por vía subsidiaria y por concepto de indemnización por la inobservancia de lo establecido en el contrato de arrendamiento y en consecuencia no permitir a su mandante el uso y disfrute del inmueble arrendado, así como la pérdida del cliente al dejar de sus servicios para el momento en que le fue negado el referido acceso al bien objeto del contrato, por no poder realizar las mejoras de la imagen de su producto exhibido, en que se le condene al pago de la suma de Un Millón Ochocientos Mil Bolívares (Bs.F 1.800.000,00), equivalente a Veintisiete Mil Seiscientas Noventa y Dos Unidades Tributarias (U.T. 27.692), monto este dejado de percibir fijado como precio mensual por los servicios prestados a la unidad publicitaria a su cliente desde el mes de Diciembre de 2008, fecha en la que la arrendadora le impidió arbitrariamente el acceso al inmueble a su mandante y comenzó el incumplimiento de la parte actora, así como los meses siguientes, más los intereses devengados, calculados al Uno por Ciento (1%) mensual, cuyo monto asciende a la cantidad de Cuatrocientos Treinta y Dos Mil Bolívares (Bs.F 432.000,00) y los que se continúen devengando hasta la fecha en que se permita el uso del espacio arrendado, todo ello conforme el Literal “B” de la Cláusula Octava del Contrato.
3. En la condenatoria en costas y costos del proceso.
4. Solicitó medida cautelar de secuestro sobre el espacio arrendado y se designe a su mandante como depositaria del mismo a los fines de resguardar la unidad publicitaria de su propiedad, pidió que la citación de la parte actora reconvenida fuese practicada en la dirección que señaló al efecto. Estableció su domicilio procesal y por último estimó la reconvención en la cantidad hoy equivalente de Dos Millones Doscientos Treinta y Dos Mil Bolívares o lo que es igual a Treinta y Cuatro Mil Trescientas Treinta y Ocho Unidades Tributarias (U.T. 34.338).
De la Contestación a la Reconvención:
La representación judicial de la parte actora reconvenida en su escrito de contestación a la mutua petición (fol. 197-201), expresó lo siguiente:
• Que negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos, como en el derecho, la reconvención interpuesta en su contra, ya que en primer lugar es imprescindible aclarar que el objeto del contrato es el uso y explotación de una pantalla colocada en un espacio donde no existe libre e ilimitado paso, ya que existen otras áreas a las que la demandada reconviniente no tiene derecho a usar, por lo cual es necesaria e implícita la existencia de previa comunicación y la correcta identificación de las personas que van a acceder al mismo, y al efecto existen regulaciones para ello e igualmente niega que por esta última circunstancia haya incumplido la convención contractual, cuya aseveración se evidencia de la Inspección Judicial opuesta en su contra, cuando su mandante expone que no ha impedido el acceso al área arrendada, sino que lo único que ha exigido que se le informe de manera previa y se identifique a las personas que accesarían para realizar la actividad, además que por razones mínimas de seguridad, son necesarias la toma de dichas medidas.
• Que negó, rechazó y contradijo el incumplimiento alegado por la demandada reconviniente que dio origen a la pérdida de su cliente que utilizaba la valla comercial, ya que esta nunca ha incumplidos sus deberes y obligaciones contractuales, por lo cual su mandante no adeuda cantidad de dinero alguna por daños y perjuicios, ni intereses, al contrario aquella le adeuda los cánones de arrendamiento por el uso de la pantalla publicitaria, por la prórroga legal y luego de vencida esta, una compensación por todo el tiempo hasta que la misma sea desalojada, cuya deuda nunca fue rechazada por la demandada reconviniente en su contestación y que tampoco alegó el pago de la misma.
• Que se opone a la medida cautelar solicitada por ser improcedente, aunado a que de ser acordada se estaría haciendo entrega de un espacio distinto al que se contrató, ya que el convenio solo implica el uso de un derecho a tener una valla publicitaria y no la posesión de un inmueble o parte de este y por último solicitó que la reconvención fuese declara sin lugar, condenando en forma expresa a la demandada reconviniente al pago de las costas y costos tanto de la demanda como de la reconvención.
-III-
PUNTOS PREVIOS
DEL DECAIMIENTO DE LA ACCIÓN
La representación de la parte demandada reconviniente invocó como defensa perentoria el decaimiento de la acción por falta de interés en la parte actora, al considerar que si la demanda fue presentada en fecha 10 de Diciembre de 2008 y admitida por el Tribunal en fecha 02 de Junio de 2009, transcurrió más de un (1) mes para la consignación de los documentos necesarios para tal admisión, así como dejar constancia en autos de cualquier actuación a fin de demostrar su interés en el presente proceso, lo cual fue cuestionado por su contraparte al momento de contestar la mutua petición, sosteniendo que constituyó un hecho notorio que en los tres primeros meses del año 2009, al producirse la mudanza de los Tribunales a su nueva sede, no hubo actividades judiciales siendo que las mismas comenzaron a desarrollarse en el mes de Abril de 2009, pero que en el presente caso transcurrieron escasamente el equivalente a un (1) mes desde el momento de la interposición del libelo de demanda y su admisión, según Calendario Judicial que rige a este Despacho, de lo cual el Tribunal infiere:
La sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 01 de Junio de 2001, caso Fran Valoro y Milena Portillo Manosalva de Valero, en cuanto a lo que debe entenderse por justicia oportuna, estableció que se ha interpretado como una limitación al derecho de acceso de toda persona a los Órganos de la Administración de Justicia, garantizado por el Artículo 26 de la Constitución de 1999, la pérdida del interés procesal, conceptuando este como un requisito de la pretensión, en virtud de lo cual al ponerse de manifiesto tal situación antes o después de ser admitida aquélla para su trámite, ocasiona el decaimiento del ejercicio de la acción, por falta del debido impulso de parte y permite declarar terminado el procedimiento, en razón de la ausencia de tal presupuesto, cuando ha transcurrido un lapso de inactividad suficiente que le haga presumir al Juez que el actor o solicitante de la respectiva tutela jurisdiccional, probablemente, ya no desea obtenerla o no requiere que se le satisfaga el derecho deducido, en forma oportuna y expedita, simplemente porque su abstención de instar la iniciación o continuación del procedimiento así lo denota.
Con vista a lo anterior se observa:
• Que el presente asunto fue recibido ante este Despacho en fecha 12 de Diciembre de 2008;
• Que entre el 12 de Diciembre de 2008 y el 31 de Marzo de 2009, hubo paralización de actividades en los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, con motivo de la mudanza de los mismo a su nueva sede;
• Que este Despacho inició sus actividades en la nueva sede a partir del 01 de Abril de 2009;
• Que la representación actora consignó los recaudos inherentes a su pretensión en fecha 01 de Junio de 2009.
• Que la demanda fue admitida en fecha 02 de Junio de 2009;
• Que la representación actora en fechas 26 y 30 de Junio de 2009, consignó los fotostátos y suministró los medios relativos a la citación de su antagonista.
De lo anterior se decide sin ninguna de duda, que la parte actora como solicitante de la respectiva tutela jurisdiccional, la impulsó en forma oportuna y expedita ya que tuvo en todo momento la intención de instar la iniciación y la continuación del procedimiento, tomando en consideración que entre el 01 de Abril y el 01 de Junio de 2009, transcurrió un escaso lapso de un (1) mes y seis (6) días, sucumbiendo en consecuencia la defensa de decaimiento de la acción
DE LA CUESTIÓN PREVIA
Del mismo modo representación de la parte demandada-reconviniente opuso la cuestión previa de defecto de forma de la demanda a tenor de lo previsto en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al considerar que la representación actora no indicó en el libelo el requisito que indica el Ordinal 2º del Artículo 340 eiusdem, puesto que no señaló lo relativo al domicilio, por lo cual se debe aplicar supletoriamente lo establecido en el Artículo 174 ibídem, cuyas argumentaciones fueron rechazadas por la representación de su contraparte al sostener que cumplió cabalmente con tales requisitos, de lo cual se observa:
Las cuestiones previas funcionan como instituciones saneadoras del proceso y suponen la solución de cualesquiera cuestiones que tengan relación directa con el fondo de la causa, facilitando la labor del Tribunal y la visión de las partes en el proceso, toda vez que quede fijado definitivamente el objeto del mismo y por ende, el de la prueba. No obstante y más acentuado en los defectos de forma, la cuestión previa no puede considerarse de manera tan rigurosa que se confunda con el aspecto de fondo a tratar en el resto del proceso.
Revisado minuciosamente el escrito libelar se observa que en el Capítulo VII la representación actora lo identifica como “DOMICILIO PROCESAL” e indica que de acuerdo con el Artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, establece como domicilio procesal la Avenida Río Caura, Centro Empresarial Torre Humboldt, Piso 3, Oficina 308, Urbanización Parque Humboltd, Caracas y adicionalmente solicitó que la citación de la parte accionada fuese practicada conforme las previsiones del Artículo 218 eiusdem, por consiguiente se evidencia que en la demanda se cumplió con lo que exige la norma procedimental al respecto, por lo tanto la cuestión previa en comento debe declarase improcedente. Así se Decide.
DE LA TEMPORALIDAD CONTRACTUAL
Ahora bien, de autos se evidencia que la parte actora reconvenida pretende se declare la resolución del contrato de arrendamiento y la prórroga legal; cuestiones estas que fueron rechazadas en el acto de contestación por la representación demandada al sostener, entre otras defensas, que el contrato es a tiempo indeterminado, ya que no se tramitó correctamente la notificación requerida a tal respecto.
De lo anterior evidencia este Juzgador que, por mandato del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la época de la convención, debe establecer previamente si la relación arrendaticia bajo estudio se indeterminó o no en el tiempo con la notificación de marras, todo ello con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de Abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, sostenida en la actualidad, del cual se desprende la potestad que tiene el Juez de verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración y al respecto observa:
A los folios 9 al 12 del expediente marcado “B”, consta CONTRATO ARRENDAMIENTO suscrito en fecha 14 de Diciembre de 2005, entre la Sociedad Mercantil INVERSORA LA CASTELLANA 123, C.A. y la Empresa PUBLICIDAD VEPACO, C.A., sobre el bien inmueble de autos identificado Ut Supra, opuesto como instrumento fundamental de la pretensión principal, al cual se adminiculan los siguientes instrumentos: a) NOTIFICACIÓN practicada en fecha 04 de Septiembre de 2007, por la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, que consta a los folios 13 al 14 del expediente marcada “C”, b) COMUNICACIÓN de fecha 07 de Septiembre de 2007, emanada de la Vicepresidencia Ejecutiva de la Empresa VEPACO, que consta al folio 15 del expediente marcada “D”; d) ACTAS DE ASAMBLEAS que constan a los folios 99 al 110 del expediente marcadas “B” y “C” y e) CONTRATOS DE ALQUILER que constan a los folios 113 al 135 del expediente marcados “E”, “F”, “G”, “H”, “Y”, “J”, “K”, “L”, “LL” y “N” y los cuales en vista de que no fueron cuestionados en modo alguno se valoran conforme los Artículos 12, 429, 507, 509, 510 y 935 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.363, 1.371 y 1.579 del Código Civil y se aprecia los siguientes hechos:
• La existencia de la relación arrendaticia opuesta, con un canon de arrendamiento anual según la Cláusula Tercera, a ser pagado por adelantado, por la cantidad hoy equivalente de Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (Bs.F 48.000,00), así como el pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA), con una vigencia según lo establecido en la Cláusula Segunda por el término de dos (2) años fijos contado a partir del 01 de Enero de 2006 al 31 de Diciembre de 2007, ya que así expresamente está convalidado en los contratos aportados por la parte accionada en el acto de contestación de la demanda, en los cuales convienen en dejar sin efectos los contratos anteriores, tomando en consideración que los contratos son ley entre las partes conforme lo previsto en el Artículo 1.159 del Código Civil.
• Dicho contrato a su vencimiento podría ser renovado por un período igual, si no hubiere aviso de una parte a la otra, dada por escrito de no renovarlo, cuya renovación también sería por escrito incrementándose el canon de alquiler conforme al Índices de Precios al Consumidor (I.P.C.) determinado por el Banco Central de Venezuela.
• Que una vez llegado el vencimiento del plazo del contrato, la arrendataria debería hacer entrega de la llave de entrada correspondiente al espacio arrendado de forma inmediata y en caso de no hacerlo, incurriría en una pena equivalente al Veinte por Ciento (20%) del correspondiente canon de mensual por cada día de retraso, según su Cláusula Décima Cuarta.
• Que en la Cláusula Décima Sexta las partes convinieron en que las notificaciones se tendrían por efectuadas mediante telegrama a los cinco (5) días de su expedición y por notificación que podrían ser en la persona de sus representantes legales en la dirección del Edificio de marras.
• Que conforme a la Cláusula Décima Séptima, la arrendataria entrega a la arrendadora la suma hoy equivalente de Cuatro Mil Trescientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con Trece Céntimos (BS.F 4.344,13), equivalente a tres (3) meses de canon en calidad de depósito no imputable al canon, sino para ser guardada en una cuenta corriente sin intereses, para ser devuelta únicamente a la mencionada arrendataria al desocupar el inmueble arrendado dentro de las condiciones exigidas por el contrato, deduciéndose de la misma las indemnizaciones a que hubiere lugar.
• Que conforme a la Cláusula Décima Octava, se eligió la ciudad de Caracas como domicilio especial.
No obstante lo anterior, se infiere que si bien de las Actas de Asambleas de la Empresa accionada-reconviniente se evidencia que el ciudadano Juan José López, quien firma la comunicación de disfrute de la prórroga legal como Vicepresidente Ejecutivo de la misma, no figura como representante legal de esta, a tenor de lo pactado en el Literal b) de la Cláusula Décima Sexta, cierto es también que tal Cláusula al disponer de la palabra “podrá” no se exige el agotamiento de la vía personal exclusiva, al ser la misma facultativa y no imperativa, por lo cual la notificación se puede realizar en cualquier persona hábil para ello, aunado a que tanto la Doctrina como la Jurisprudencia patria han sido contestes hasta la actualidad en sostener que, el fin perseguido por este tipo de notificaciones no es otro que poner en conocimiento al locatario sobre la voluntad del locador de no continuar con la relación inquilinaria a su vencimiento convencional, para que opere la prórroga legal si hubiere lugar, en el sitio señalado para ello, independientemente de quien sea la persona notificada en ese momento, ya que un hecho tan trascendental como ese, al realizarse en el domicilio señalado convencionalmente para tales efectos, se entiende que el destinatario tuvo conocimiento del mismo, por consiguiente se declara que la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento de marras, sí fue realizada válidamente, entendiéndose notificada la arrendataria, puesto que se hizo a través de una persona mayor de edad que se encontraba en el interior de la dirección señalada y que no fue tachada de falsa la prueba en cuestión, con la cual reconoce y así fue aceptado por la parte actora en el escrito libelar, que la relación arrendaticia tuvo una duración de diez (10) años o más, elemento importante a los fines de la prórroga legal a que hace referencia el Artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que por lo tanto la misma es por un lapso máximo de tres (3) años a tenor de lo previsto en el Literal d) del referido Artículo 38 eiusdem, contado a partir del 01 de Enero de 2008 hasta el 31 de Diciembre de 2010, lapso durante el cual la relación arrendaticia se entiende a tiempo determinado y vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación, según la parte in fine de dicha norma. Así se decide.
Por efecto de lo anterior se ha de concluir en que la relación locataria en estudio está determinada en el tiempo de modo exacto y que en la misma se encontró vigente la prórroga legal, por consiguiente deben sucumbir las argumentaciones en contrario de indeterminación contractual invocadas a tales respectos por la representación demandada, aunado a que ésta última se contradice cuando reconoce que estamos en presencia de un contrato que fue renovado automáticamente. Así se Decide.
DE LA TEMPESTIVIDAD DE LA CONSTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN
Observa previamente éste jurisdicente como Director del proceso y del orden público constitucional, a fin de no incurrir en omisión de pronunciamiento, que la parte actora reconvenida se dio tácitamente por notificada de la admisión de la reconvención en fecha 25 de Julio de 2011, conforme diligencia que consta al folio 189 del expediente, cuando dispuso de los medios necesarios para la notificación de su contraparte, siendo que esta última ocurrió en fecha 19 de Septiembre de 2011, de acuerdo a la diligencia del ciudadano Alguacil encargado de la misma, que consta al folio 190 del expediente, correspondiendo en consecuencia contestar la demanda reconvencional al segundo (2º) día de despacho siguiente a esta última actuación, a saber, 21 del mismo mes y año, conforme al Calendario Judicial llevado al efecto por este Despacho, sin embargo la parte actora reconvenida compareció a ejercer sus defensas el día 20 del mes y año en mención, siendo necesario destacar al respecto el criterio expuesto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 575, de fecha 01 de Agosto 2006, al indicar que la contestación anticipada de la demanda, es un acto válido, en cualquier procedimiento, no pudiendo el Juez declarar su extemporaneidad, por lo tanto dicha contestación anticipada a la mutua petición y los actos subsiguientes deben tenerse como válidos. Así se Decide.
-IV-
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
De seguidas pasa éste Sentenciador a realizar las siguientes observaciones:
Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el Artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:
Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, distinto al material probatorio instrumental antes analizado, para lo cual bien se puede apreciar:
De las Pruebas de la Parte Actora:
De las pruebas presentadas por la parte actora junto al libelo de la demanda y durante el lapso probatorio:
• Instrumento Poder: Autenticado ante la Notaría Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 17 de Enero de 2006, bajo el N° 15, Tomo 04 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, cursante en los folios 7 y 8 del expediente.
Constituye este instrumento documento autentico, que al no ser impugnado, corre en autos con todo su valor probatorio a tenor de las previsiones contenidas en los Artículos 12, 150, 151, 154,155, 429 y 509 del Código procesal adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil por lo cual se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante. Así se Decide.
• Copia fotostática del Sentencia: Emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 28 de Enero de 2009, con Ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, marcada “P1”.
Revisadas las actas procesales su pudo constatar que la decisión en comento no fue acompañada a los autos.
De las Pruebas de la Parte Demandada:
• Copia fotostática de Instrumento Poder: Autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de Julio de 2010, bajo el Nº 39, Tomo 90 de los libros respectivos, cursante a los folios 63 al 65, a la cual se adminiculan la Copia fotostática y la Copia certificada del Instrumento Poder: Autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01 de Octubre de 2004, bajo el Nº 44, Tomo 29 de los libros respectivos, cursantes a los folios 95 al 98 y 162 al 168, respectivamente.
La representación actora impugnó las referidas copias fotostáticas conforme el Artículo 429 del Código Adjetivo Civil, a lo que la representación demandada consignó copia certificada del último de los referidos mandatos (folios 162 al 168), en el cual consta que el Notario dejó constancia de que le fueron exhibidos el documento constitutivo estatutaria de PUBLICIDAD VEPACO C.A., cuyos estatutos fueron fundidos en un solo texto, como se evidencia de acta de asamblea general de accionistas de fecha 27 de abril de 1987, bajo el No. 62, Tomo 3-A Pro., y acta de asamblea extraordinaria de accionistas celebrada el 27 de abril de 1998 e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito FEDE ral y Estado Miranda, en fecha 29 de abril de 1998, bajo el No. 69, Tomo 93-A-Pro., razón por la cual este Tribunal considera que fueron efectivamente acompañados a tal otorgamiento los documentos señalados, cumpliéndose los requisitos establecidos en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil.
Aunado a lo anterior el abogado actor aunque solicitó la exhibición de los documentos acompañados a tal acto de otorgamiento, cuya petición fue acordada y fijada su oportunidad previa notificación, no impulsó la misma.
Por las razones expuestas los mandatos en referencia corren en autos con todo su valor probatorio, teniendo por valida la representación que ejercen los mandatarios en este proceso.-
• Contrato de Arrendamiento: Suscrito en fecha 05 de Febrero de 1979, entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ARGOS, C.A. y la Empresa PUBLICIDAD VEPACO, C.A., sobre el bien inmueble de autos identificado Ut Supra, cursante a los folios 111 al 112 del expediente.
Esta prueba documental si bien no fue cuestionada en modo alguno, aparece suscrito como arrendadora por una tercera persona ajena a la relación sustancial y debió ser llamada a ratificarlo a través de la prueba testimonial, sin requerirle ninguna otra formalidad, conforme lo prevé el Artículo 431 del Código Adjetivo Civil, por consiguiente dicha prueba queda desechada del juicio. Así se Decide.
• Inspección Judicial: Evacuada en fecha 27 de Octubre de 2010, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a solicitud de la Empresa PUBLICIDAD VEPACO, C.A., sobre el bien inmueble de autos identificado ut supra, cursante a los folios 136 al 157 del expediente.
Como no fue cuestionada en modo alguno, se aprecia este Inspección a tenor de lo previsto en los Artículos 12, 429, 509, 510, 936 y 938 del Código de Procedimiento Civil y se observa que el Tribunal comisionado dejó constancia como lo más resaltante a este asunto que en el inmueble de marras se encuentra una valla de la Empresa VEPACO con un anuncio publicitario de SAVOY; que en conversaciones con la Abogada Maria Elena Hernández, de la ADMINISTRADORA LA CASTELLANA, se autorizó la inspección y la entrada del personal de la Empresa VEPACO; que en conversaciones con el ciudadano Julio Montenegro, éste informó que no tenía inconvenientes en que se realice mantenimiento a la valla siempre que previamente se le informe mediante escrito esa actividad y la identificación de las personas que la realizaran, por lo que pidió el cese de la inspección, dándose por terminada la misma, acompañándose reproducciones fotográficas de lo que fue objeto de inspección. Así se Decide.
• Escrito de Pruebas: Presentado en fecha 16 de Diciembre de 2010, por la Empresa PUBLICIDAD VEPACO, C.A., cursante a los folios 169 al 178 del expediente y en vista que fue presentado antes de la admisión de la reconvención, está fuera de su oportunidad legal, por lo cual se tiene como extemporáneo por adelantado. Así se Decide.
-V-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
DEL FONDO DE LA ACCIÓN PRINCIPAL
No existe controversia sobre la relación arrendaticia alegada por la parte demandante reconvenida, que se inició entre las Empresas INVERSORA LA CASTELLANA 123, C.A. y PUBLICIDAD VEPACO, CA., respecto a un espacio que comprende la Planta Azotea del Edificio denominado PIGALLE, ubicado en la Avenida Leonardo Da Vinci de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Caracas, por cuanto ambas partes reconocieron el Contrato de Arrendamiento autentico, suscrito en fecha 14 de Diciembre de 2005.
La CLÁUSULA SEGUNDA de dicho contrato, estableció dos años (2) fijos contados a partir del 01 de Enero de 2006, como vigencia del mismo, sólo prorrogable a solicitud de ambas partes por escrito y siendo que quedó establecido que una vez llegado el vencimiento del plazo inicial, la partes no solicitaron una prórroga del contrato, necesario es establecer que entró en vigencia el lapso de prórroga legal previsto en el Literal d) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que luego de iniciada tal prórroga legal, el día 01 de Enero de 2008, es que se interpone la acción principal conforme el supuesto de hecho determinado en el Artículo 41 eiusdem, el cual establece que cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el Artículo 38 de ese Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y que no obstante ello, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, lo cual está sustentado en la presunta falta de pago del canon de alquiler durante la prórroga legal, correspondiente a los meses de Enero a Noviembre de 2008, ambos inclusive, de lo cual éste Sentenciador debe realizar las siguientes consideraciones:
Establecida la relación arrendaticia, hoy a tiempo determinado, con origen en el infra Contrato de Arrendamiento, emana la obligación del pago de cánones de arrendamiento, reclamados a razón de la cantidad hoy equivalente a Mil Cuatrocientos Cuarenta y Tres Bolívares con Cuatro Céntimos (Bs.F 1.443,04) por cada mensualidad.
Ahora bien, el pago de cánones de arrendamiento es una de las dos (2) obligaciones principales legales a cargo de la parte arrendataria, conforme se desprende del Artículo 1.592 del Código Civil, que señala: “…El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…” (negrillas de este fallo).
En ese orden de ideas, alegada por la parte demandante reconvenida la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero a Noviembre de 2008 y como quiera que el hecho generador y sustento legal de esa obligación constituido por el contrato de arrendamiento, se encuentra reconocido, constituye carga probatoria de la parte demandada reconviniente destruir la presunción sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos y para ello debía aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demuestren el pago de esa obligación.
A tales fines la parte demandada reconviniente limitó su actividad probatoria a la consignación de unas Actas de Asambleas, unos Contratos de Arrendamientos y una Inspección Judicial que constan a los folios 95 al 157 del expediente, sin embargo estas pruebas instrumentales, no aportan nada en cuanto al posible pago de los canon de arrendamiento imputados como insolutos por su contraparte, ya que no se desprende de este legajo de instrumentos que haya cumplido con esa obligación. Por tales razones éste Juzgador no puede determinar la solvencia de la arrendataria en el pago de los cánones que se le imputan como insolutos, más el pago del Impuesto al Valor Agregado (I,V.A.), de modo que este reclamo es procedente, así como el requerido en la parte in fine del particular cuarto del petitorio libelar, en cuanto a las que se sigan haciendo exigibles. Así se decide.
En tal sentido concluye este sentenciador que, la parte demandada no demostró el pago de los cánones de arrendamiento que se le imputan como insolutos y por ende quedó demostrado tal incumplimiento, alegado por la parte actora como fundamento a su pretensión judicial de resolución de la prorroga legal del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 14 de Diciembre de 2005 y que constituye una de las dos obligaciones principales legales a cargo de el arrendatario, conforme se desprende del Artículo 1.592 del Código Civil.
Por las razones expuestas, debe prosperar la pretensión relativa a la resolución de la prorroga legal del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 14 de Diciembre de 2005 y la consecuente entrega del área arrendada libre de bienes y de personas.
En cuanto a la reclamación de pago a partir del 01 de Diciembre de 2008, de la cantidad hoy equivalente de Doscientos Ochenta y Ocho Bolívares con Sesenta Céntimos (Bs.F 288,60) diarios, correspondiente al Veinte por Ciento (20%) del canon mensual por cada día de retraso en calidad de daños y perjuicios, establecida por las partes en la Cláusula Décima Cuarta del contrato, mientras ocupe el inmueble objeto del mismo, las cuales pide sean calculadas mediante experticia complementaria del fallo a tenor de lo previsto en el Artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde que se hicieron exigibles hasta la fecha de su pago efectivo, el Tribunal debe observar que conforme a la naturaleza de la acción ejercida es un concepto no causado, ya que se interpuso la pretensión durante la fase de la prórroga legal, mientras que la Cláusula citada es expresa al haberse dispuesto que la mora operaría al vencimiento del contrato, por consiguiente resulta improcedente este petitorio. Así se decide.
En cuanto al pago de la corrección monetaria o indexación de las cantidades de dinero reclamadas, a ser calculadas mediante experticia complementaria del fallo conforme el Artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, hasta el día en que efectivamente pague, las pensiones de arrendamiento insolutas que demanda y las que se sigan haciendo exigibles, el Tribual lo declara procedente a fin de procurar la compensación o corrección monetaria sobre el monto total de las cantidades hoy debidas, por la pérdida de su valor real al momento en que se produzca el pago, por la devaluación del signo monetario ante los Índices de Inflación al Consumidor (I.P.C.) reportados sistemáticamente por el Banco Central de Venezuela, cuyo cálculo se realizará desde la fecha de admisión de la pretensión principal, a saber, 02 de Junio de 2009 hasta que el fallo quede definitivamente firme, ambas inclusive, conforme Sentencia de fecha 29 de Marzo de 2007, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el Expediente AA20-C-2006-000960, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, caso: Amenaida Bustillo Zabaleta contra Raúl Enrique Santana Tarba, puesto que en ella dispuso que: “…De lo dispuesto en lo anteriores criterios jurisprudenciales, se colige que para aquellos casos en que la indexación judicial, (…), la misma deberá tener como parámetro inicial de referencia la admisión de la demanda o una fecha posterior a ésta (…), pero en ningún caso podrá ser anterior a la preindicada oportunidad de la admisión…”, reflejada en Sentencia de fecha 15 de Junio de 2011, dictada por la referida Sala en el Expediente AA20-C-2010-000557, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortíz Hernández. Así se Decide.
En relación al pago de las costas y costos del presente procedimiento, causados en el ejercicio de la acción, el Tribunal se pronunciará en la Parte Dispositiva de esta sentencia por versar sobre la posible condena accesoria que impone el Juez a la parte totalmente vencida en el proceso, a fin de resarcir al vencedor los gastos y honorarios profesionales que ha causado el mismo, en caso de resultar estos procedentes. Así se Decide.
Así entonces, conforme los fundamentos ampliamente expuestos, así como del análisis del acervo probatorio y habiéndose configurado el incumplimiento legal y contractual de la arrendataria de autos dada su insolvencia arrendaticia, conforme las previsiones del Artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Sentenciador declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de RESOLUCIÓN incoada, al no haber operado la penalización contractual solicitada. ASÍ SE DECIDE.
Resuelto el Juicio Principal, pasa el Tribunal a dilucidar lo concerniente a la Reconvención opuesta, de lo cual observa:
-VI-
DEL FONDO DE LA RECONVENCIÓN
Conforme fue señalado, la accionada, demandó formalmente mediante mutua petición a la actora, por considerar próspero en este asunto el cumplimiento del contrato suscrito en fecha 14 de Diciembre de 2005 y en consecuencia se permita el acceso al área del inmueble al personal autorizado por VEPACO, durante toda la vigencia de la relación arrendaticia, para efectuar trabajos de instalación, cambio de motivo, mantenimiento, reparaciones y demás servicios propios de la conservación de las respectivas estructuras, así como para el desmantelamiento de la estructura en caso de vencimiento del contrato y para tal propósito su acervo probatorio se limitó a señalar las Cláusulas contenidas en los Contratos de Arrendamientos relativas a dichos fines y una Inspección Judicial evacuada en fecha 27 de Octubre de 2010, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, analizados ut retro, de los cuales se determina el pacto para dicho acceso, sin embargo con tales probanzas no quedó demostrada la renuencia de la arrendadora a permitir tal acceso, por el contrario en la mencionada Inspección el Tribunal comisionado dejó constancia que la ADMINISTRADORA LA CASTELLANA, no tenía inconvenientes en que se realice mantenimiento a la valla siempre que previamente se le informe mediante escrito esa actividad y la identificación de las personas que la realizaran forzosamente por medidas de seguridad, por lo que la argumentación en cuestión debe sucumbir por falta de elementos probatorios. Así se Decide.
En cuanto a la pretensión por vía subsidiaria de pago por la cantidad de Un Millón Ochocientos Mil Bolívares (Bs.F 1.800.000,00), por concepto de daños y perjuicios, equivalente a Veintisiete Mil Seiscientas Noventa y Dos Unidades Tributarias (U.T. 27.692), monto este dejado de percibir como precio mensual por los servicios prestados a la unidad publicitaria a su cliente desde el mes de Diciembre de 2008, fecha en la que a su entender, la arrendadora le impidió arbitrariamente el acceso al inmueble a su mandante y comenzó el referido incumplimiento, perdiendo a su cliente al prescindir de sus servicios para el momento en que le fue negado el referido acceso al bien objeto del contrato al no poder realizar las mejoras de la imagen de su producto exhibido, así como los meses siguientes, más los intereses devengados, calculados al Uno por Ciento (1%) mensual, cuyo monto asciende a la cantidad de Cuatrocientos Treinta y Dos Mil Bolívares (Bs.F 432.000,00) y los que se continúen devengando hasta la fecha en que se permita el uso del espacio arrendado, todo ello conforme el Literal “B” de la Cláusula Octava del Contrato, es necesario citar respecto a esta materia las orientaciones Jurisprudenciales y Doctrinarias, a la luz de las cuales se examinará este petitorio y en este sentido tenemos:
Los Autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su Obra “Curso de Obligaciones” Derecho Civil III, Tomo I, Páginas 201 a la 205, sostienen que el objeto fundamental que rige la responsabilidad civil está constituido por la reparación del daño causado y que por reparación se entiende la satisfacción otorgada a la víctima que la compense del daño experimentado y no la eliminación del daño del terreno de la realidad y que, si así fuera, entonces habría daños imposibles de reparar, por cuanto no pueden eliminarse una vez ocurridos, ya que reparar no significa reponer a la víctima a la misma situación en que se encontraba antes de experimentar el daño, sino procurarle una situación equivalente que la compense del daño sufrido y que generalmente esa satisfacción compensatoria que constituye la reparación consiste en una suma de dinero que el causante del daño se ve obligado a entregar a la víctima, convirtiéndose la reparación en una indemnización de tipo pecuniaria aplicable tanto a los daños materiales o patrimoniales como a los morales.
Así mismo, sostienen que existen un conjunto de principios que regulan la reparación a saber: a) El daño debe ser demostrado por la víctima, ya que no basta con la existencia del daño ni con la circunstancia de que reúna las condiciones referidas, sino que es necesario que la víctima las demuestre conforme lo dispone el Ordinal 7° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual se servirá de los medios probatorios determinados en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil; b) La extensión de la reparación depende de la naturaleza del daño y la extensión del mismo, pero no de la gravedad o grado de culpa, en el sentido de que solo se extiende a los llamados daños directos y c) La reparación no depende del grado de culpa del agente, por cuanto el agente puede actuar con dolo o con culpa, pues afirman que ello no influye en la reparación por que en materia civil la reparación será la misma.
Aplicadas las anteriores tendencias al caso de marras, se infiere que si bien la representación de la parte accionada reconviniente demostró en los autos haber pactado el acceso al área del inmueble al personal autorizado por VEPACO, durante toda la vigencia de la relación arrendaticia, para efectuar trabajos de instalación, cambio de motivo, mantenimiento, reparaciones y demás servicios propios de la conservación de las respectivas estructuras, así como para el desmantelamiento de la estructura en caso de vencimiento del contrato, también tenemos como cierto que en autos no está demostrada la alegada pérdida del cliente que prescindió de sus servicios al no poder realizar las mejoras de la imagen de su producto exhibido, ni cuál fue ese cliente, así como tampoco está probado que haya dejado de percibir la cantidad reconvenida por concepto de daños y perjuicios desde el mes de Diciembre de 2008, así como los meses siguientes, más los intereses devengados hasta la fecha en que se permita el uso del espacio arrendado, calculados al Uno por Ciento (1%) mensual, sucumbiendo en consecuencia dicho petitorio, tomando en consideración que en materia de daños, estos deben ser debidamente demostrados. Así se Decide.
Respecto al pago de las costas y costos el Tribunal se pronunciará en la parte dispositiva del presente fallo conforme fue señalado ut supra: Así se Decide.
Así entonces, conforme los fundamentos expuestos y del análisis del acervo probatorio y no habiéndose configurado el incumplimiento legal y contractual de la arrendadora reconvenida de autos, éste Sentenciador declara SIN LUGAR la acción RECONVENCIONAL DE CUMPLIMIENTO Y DE DAÑOS Y PERJUICIOS incoada. ASÍ SE DECIDE.
-VII-
DECISIÓN
Por las razones anteriores, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda propuesta por la Empresa INVERSORA LA CASTELLANA 123, C.A. contra la Empresa PUBLICIDAD VEPACO, CA., por RESOLUCIÓN DE CONTRATRO Y PRÓRROGA LEGAL, en consecuencia:
PRIMERO: Se declara la resolución de la prorroga legal del contrato suscrito entre INVERSORA LA CASTELLANA 1213 C.A. y PUBLICIDAD VEPACO C.A. EN FECHA 14 de diciembre de 2005 y que comenzó el 1 de enero de 2008, por incumplimiento de las obligaciones contractuales y en consecuencia se ordena a la parte accionada reconviniente hacer entrega a la parte actora reconvenida el inmueble arrendado, constituido por un espacio que comprende la Planta Azotea del Edificio denominado PIGALLE, ubicado en la Avenida Leonardo Da Vinci de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Caracas, completamente desocupado y libre de personas y bienes.
SEGUNDO: Se condena a la demandada a pagarle a la actora los cánones de arrendamientos de los meses correspondientes de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2009, lo cual suma la cantidad hoy equivalente de Quince Mil Ochocientos Setenta y Tres Bolívares con Cuarenta y Siete Céntimos (Bs.F 15.873,47), más los que se sigan venciendo hasta la fecha en que este fallo quede definitivamente firme, como justa indemnización por el uso del area que le fue arrendada, con inclusión del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) correspondiente, a ser calculado durante dicho lapso mediante experticia complementaria del fallo, cuyo dictamen formará parte integrante de este dispositivo a tenor del Artículo 249 del Código Adjetivo Civil.
TERCERO: Se niega por improcedente el pago de la penalidad contractual, dada la naturaleza de la acción ejercida.
CUARTO: Se ordena la indexación de las cantidades condenadas a pagar, desde la fecha de la admisión de la demanda hasta la fecha en que se produzca la sentencia definitivamente firme en el presente asunto, el cual se practicará mediante experticia complementaria del fallo.
QUINTO: No hay condenatoria en costas respecto al juicio principal dada la naturaleza parcial del mismo.
SEXTO: Se DECLARA SIN LUGAR la demanda reconvencional de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DE DAÑOS Y PERJUICIOS, por falta de elementos probatorios.
SÉPTIMO: Se condena en costas a la demandada por resultar totalmente vencida en la reconvención.
Publíquese, regístrese, déjese copia. Notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 10º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 9 de junio de 2015. 205º y 156º.
El Juez,

Abg. Luis Ernesto Gómez Sáez
La Secretaria

Abg. Sonia Carrizo Ontiveros

En esta misma fecha, siendo las _____________, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Sonia Carrizo Ontiveros

Asunto: AH1A-V-2008-000354