TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 17 de junio de 2015
205º y 156º
ASUNTO: AP11-V-2013-000445
Sentencia Definitiva
PARTE ACTORA: Ciudadanos MANUEL FERNANDEZ DE FREITAS y AUGUSTO VIEIRA DE FREITAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.127.257 y V-12.158.288.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos IVAN MANUEL MORA SILVA y GREDY YOLEIDA SILVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-17.531.931 y V-6.389.642, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 159.746 y 148.151.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos GERARDO COSTANTINO BAPTISTA y AVELINO MARIO RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.336.987 y V-6.309.491.-
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana AMERICA GOMEZ PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.264.539, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 104.436.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
-I-
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició la presente causa mediante libelo de demanda incoado por los ciudadanos IVAN MANUEL MORA SILVA y GREDY YOLEIDA SILVA, quienes actúan con el carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos MANUEL FERNANDEZ DE FREITAS y AUGUSTO VIEIRA DE FREITAS, en fecha 7 de mayo de 2013, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), del Circuito Judicial de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a los ciudadanos GERARDO COSTANTINO BAPTISTA y AVELINO MARIO RODRIGUEZ; previo sorteo de Ley, le correspondió conocer a éste Tribunal.-
En fecha 23 de mayo de 2013, éste Juzgado admitió la demanda, ordenándose la citación de la parte demandada.-
Cumplidos como fueron los trámites necesarios para lograr la citación personal de la parte demandada, siendo infructuosos sus resultados; la parte actora solicitó la designación de defensor judicial el día 17 de febrero de 2014; solicitud que fue acordada por este Tribunal el día 21 de febrero de 2014, recayendo tal nombramiento en la persona de la ciudadana AMERICA GOMEZ PEREZ, quien aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fiel mente, en fecha 1 de abril de 2014.-
El día 6 de mayo de 2014, el alguacil de éste Circuito Judicial, dejó constancia que citó a la defensora judicial de la parte demandada.-
El día 12 de junio de 2014, la defensora judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 10 de abril de 2015, la parte demandante solicitó se dicte sentencia.-

-II-
DEL PLANTAMIENTO DE LA LITIS
La parte actora, ciudadanos MANUEL FERNANDEZ DE FREITAS y AUGUSTO VIEIRA DE FREITAS, en su escrito de demanda por medio de sus apoderados judiciales, alegaron lo siguiente:
Que, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 2 de noviembre de 2010, anotado bajo el No. 17 del Tomo 37 de los Libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, celebraron un contrato de arrendamiento con los ciudadanos GERARDO COSTANTINO BAPTISTA y AVELINO MARIO RODRIGUEZ, en el cual cedieron en arrendamiento un inmueble constituido por un lote de terreno con una superficie de Un Mil Novecientos Dieciocho Metros Cuadrados con Cuarenta Decímetros Cuadrados (1.918,40 Mts2), distinguido con el No. 5, ubicado en la Urbanización Industrial Conjunto Cruz de Belén, situado en el sector Los Limoncitos, Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda.-
Que, quedó citado en el contrato que el inmueble se encontraba en perfecto estado y los arrendatarios se obligaban a cuidarlo y conservarlo, así mismo entregarlo n el mismo estado al finalizar la duración del contrato.-
Que, el día 31 de octubre de 2011, expiró el lapso de duración de la relación locativa, dando comienzo a la prórroga legal la cual expiró el 30 de abril de 2012, fecha en la cual los arrendatarios debían entregado el inmueble arrendado, y que hasta la fecha en interpuso la demanda se habían negado a entregarlo.-
Que, el mes de abril de 2012 fue el último mes que los arrendatarios pagaron el monto convenido como canon de arrendamiento.-
Que, desde el mes de mayo de 2012, hasta el mes de noviembre de 2012, dejaron de hacer el correspondiente pago del canon de arrendamiento.-
Fundamentaron la demanda en los artículos 1.159, 1.167 y 1.579 del Código Civil, en concordancia con los artículos 28 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Que, pretenden con su demanda, que los demandados convengan o sean condenados al cumplimiento del contrato de arrendamiento; a la entrega del inmueble dando en arrendamiento; al pago de los cañones de arrendamiento que dejaron de pagar durante los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2012, la cual asciende a la cantidad de Cuarenta y Nueve Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 49.000,00), a razón de Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 7.000,00) Cada Una, más aquellas que se siguieren causando hasta que recaiga la sentencia definitiva y ésta quede firme; al pago por concepto de indemnización estipulado como cláusula penal, de la suma de Ciento Cuarenta y Nueve Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 149.000,00); al pago de las costas del proceso.-
Estimaron la demanda en la cantidad de Doscientos Setenta y Cinco Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 275.800,00).-
Por último, solicitaron que la demanda fuera declarada Con Lugar.-

-III-
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En la oportunidad legal para que la parte demandada ciudadanos GERARDO COSTANTINO BAPTISTA y AVELINO MARIO RODRIGUEZ, procedieran a dar contestación a la demanda, su defensora judicial, procedió a negar, rechazar y contradecir la demanda en todas y cada una de sus partes y solicitó que la demanda fuera declarada Sin Lugar.-
-IV-
DE LAS PRUEBAS
Dicho lo anterior, de seguidas pasa éste Órgano Jurisdiccional a realizar un análisis del acervo probatorio aportado a los autos por las partes del juicio como fundamento de sus respectivas pretensiones y defensas. Para ello establece quien sentencia que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.-

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.-

La carga de la prueba, no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Es una obligación que tiene, según la posición de la parte en la litis y así, al demandante le toca probar los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe demostrar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más al demandado, le corresponde la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.-
En este orden de ideas, éste Juzgador descenderá a analizar los documentos presentados como fundamento de la demanda, todo ello en virtud del principio dispositivo con el cual los jueces deben sentenciar de conformidad con lo alegado y probado en autos, con respeto siempre a los términos en que se formuló la controversia; todos los autores están conformes en que los jueces pueden suplir los principios jurídicos y las normas legales aplicables al caso, aunque les éste prohibido cambiar o modificar la causa de la acción, esto es el hecho generador que se hace valer en el juicio. De acuerdo al principio denominado “iuri novit curia” los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, en atención a su ineludible deber jurisdiccional.-
En tal sentido, con fundamento en las anteriores consideraciones, procede quien se pronuncia a analizar y valorar los medios probatorios aportados al proceso, tanto por el actor como por el demandado:
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA JUNTO CON EL
ESCRITO DE DEMANDA:

• En original, CONTRATO DE MANDATO debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Sucre del Estado Bolivariana de Miranda, en fecha 11 de octubre de 2012, el cual quedó inserto bajo el No. 57, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría.-
Dicho documento fue no fue tachado, desconocido, ni impugnado por la parte demandada, razón por la cual éste Tribunal lo valora como un instrumento privado autenticado, traído a los autos en original, conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; quedando demostrado con él mismo, la cualidad que tienen los ciudadanos IVAN MANUEL MORA SILVA y GREDY YOLEIDA SILVA, para representar a los ciudadanos MANUEL FERNANDEZ DE FREITAS y AUGUSTO VIEIRA DE FREITAS. Así se Establece.-

• Copias certificadas del CONTRATO DE COMPRA-VENTA, debidamente protocolizado por ante el Registrador Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en 22 de diciembre de 1999, anotado bajo el No. 30, Tomo 27, Protocolo Primero.-
Dicho documento no fue tachado, desconocido, ni impugnado durante el proceso, en razón de ello éste Tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que él mismo constituye un documento público registrado, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; quedando demostrado con él mismo, la cualidad de propietarios que ostentan los ciudadanos MANUEL FERNANDEZ DE FREITAS y AUGUSTO VIEIRA DE FREITAS, sobre un inmueble constituido por “una (1) parcela de Terreno distinguida con el número Cinco (No. 5), de la urbanización Industrial, Conjunto Industrial Cruz de belén, ubicada a la altura del kilómetro tres 83) de la Filas de Mariches, en el lugar conocido como Cruz de Belén, Sector Los Limoncitos, Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre, del Estado Miranda, la cual tiene un área aproximada de Un Mil Novecientos Dieciocho Metros Cuadrados con Cuarenta Decímetros Cuadrados (1.918,40 Mts2)”. Así se decide.

• En original, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Sucre del Estado Bolivariana de Miranda, en fecha 26 de abril de 2010, el cual quedó inserto bajo el No. 75, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría.-
Dicho documento fue no fue tachado, desconocido, ni impugnado por la parte demandada, razón por la cual éste Tribunal lo valora como un instrumento privado autenticado, traído a los autos en original, conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Quedando demostrado con él referido documento, la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos MANUEL FERNANDEZ DE FREITAS y AUGUSTO VIEIRA DE FREITAS, como propietarios de un inmueble constituido por “una (1) parcela de Terreno distinguida con el número Cinco (No. 5), de la urbanización Industrial, Conjunto Industrial Cruz de belén, ubicada a la altura del kilómetro tres (3) de la Filas de Mariches, en el lugar conocido como Cruz de Belén, Sector Los Limoncitos, Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre, del Estado Miranda, la cual tiene un área aproximada de Un Mil Novecientos Dieciocho Metros Cuadrados con Cuarenta Decímetros Cuadrados (1.918,40 Mts2)”, con los ciudadanos GERARDO COSTANTINO BAPTISTA y AVELINO MARIO RODRIGUEZ, como arrendatarios del señalado inmueble. Asimismo, de dicho documento se evidencia en su Cláusula Tercera que, los contratantes establecieron que el tiempo de duración era de seis (06) meses fijos, contado a partir del día 01 de mayo de 2010, hasta el día 31 de octubre de 2010. Así se Establece.-

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA JUNTO CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN:

La parte demandada junto con su escrito de contestación, no promovió prueba alguna, razón por la cual éste Tribunal nada tiene que valorar. Así se Decide.-

PRUEBAS APORTADAS DURANTE EL LAPSO PROBATORIO:
Durante la oportunidad legal para promover pruebas, la parte actora y la parte demandada, ni por si, ni por medio de apoderado judicial, no promovieron prueba alguna; en razón de ello éste Tribunal nada tiene que valorar. Así se Decide.-

-V-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
A los fines de decidir la presente causa, éste Juzgado pasa a efectuar las siguientes consideraciones: Constituye principio fundamental en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas establecido en el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
El eje central del presente asunto lo constituye en determinar si la Acción de Cumplimiento de Contrato consistente en la entrega material del inmueble arrendado, en virtud de la falta de pago de siete (7) cánones de arrendamiento.
Efectivamente los demandantes en su libelo el cual cursa inserto a los folios 3 al 9, alegaron que en fecha 2 de noviembre de 2010, celebraron un contrato de arrendamiento con los ciudadanos GERARDO COSTANTINO BAPTISTA y AVELINO MARIO RODRIGUEZ, sobre un inmueble de su legítima propiedad, constituido por “una (1) parcela de Terreno distinguida con el número Cinco (No. 5), de la urbanización Industrial, Conjunto Industrial Cruz de belén, ubicada a la altura del kilómetro tres (3) de la Filas de Mariches, en el lugar conocido como Cruz de Belén, Sector Los Limoncitos, Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre, del Estado Miranda. Que, quedó citado en el contrato que el inmueble se encontraba en perfecto estado y los arrendatarios se obligaban a cuidarlo y conservarlo, así mismo entregarlo n el mismo estado al finalizar la duración del contrato. Que, el día 31 de octubre de 2011, expiró el lapso de duración de la relación locativa, dando comienzo a la prórroga legal la cual expiró el 30 de abril de 2012, fecha en la cual los arrendatarios debían entregado el inmueble arrendado, y que hasta la fecha en interpuso la demanda se habían negado a entregarlo. Que, el mes de abril de 2012 fue el último mes que los arrendatarios pagaron el monto convenido como canon de arrendamiento. Que, desde el mes de mayo de 2012, hasta el mes de noviembre de 2012, dejaron de hacer el correspondiente pago del canon de arrendamiento. Fundamentaron la demanda en los artículos 1.159, 1.167 y 1.579 del Código Civil, en concordancia con los artículos 28 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que, pretenden con su demanda que los demandados convengan o sean condenados al cumplimiento del contrato de arrendamiento, consistente en la entrega del inmueble dando en arrendamiento; al pago de los cañones de arrendamiento que dejaron de pagar durante los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2012, la cual asciende a la cantidad de Cuarenta y Nueve Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 49.000,00), a razón de Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 7.000,00) cada una, más aquellas que se siguieren causando hasta que recaiga la sentencia definitiva y ésta quede firme; al pago por concepto de indemnización estipulado como cláusula penal, de la suma de Ciento Cuarenta y Nueve Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 149.000,00); al pago de las costas del proceso. Estimaron la demanda en la cantidad de Doscientos Setenta y Cinco Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 275.800,00).
Por su parte la representación judicial de la parte demandada, de manera pura y simple, se limitaron a negar, rechazar y contradecir los hechos y el derecho alagados por los demandantes.-

Planteada como ha quedado la controversia en el presente asunto, éste Juzgador antes de emitir pronunciamiento al fondo de la demanda, pasa a decidir la misma, bajo los siguientes términos:

El presente juicio trata de una acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento, en tal sentido, el artículo 1.133 del Código Civil, define al contrato de manera general como, “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendientes a lograr entre ellas un enlace jurídico que genere en forma específica obligaciones.-
Asimismo, la doctrina lo ha definido el contrato de arrendamiento, como “un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración que puede ser conmutativo o aleatorio”, así como “un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler”, conforme lo señala el autor JESÚS MOGOLLÓN CASTILLO, en su obra “Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, pág. 5”.-
Igualmente, la autora IRAIDA ESTHER ORTEGA CARVAJAL, en su libro “Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos, Editorial Livrosca, Caracas, año 2002, pp. 4”, señala que el contrato de arrendamiento, “es un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, en donde el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler”.-
En este mismo sentido, el autor patrio ROBERTO HUNG CAVALIERI, (2.002), en su texto, “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela Pág. 94 y ss.”, apunta que “no necesariamente el tiempo de duración de un contrato, es similar, ni debe identificarse al tiempo de relación arrendaticia, y a su vencimiento es prorrogado el mismo o celebrado uno nuevo, la duración de la relación arrendaticia será distinta a la del contrato de arrendamiento en curso. Ahora bien, el contrato a tiempo determinado, está referido a cuando las partes convencionalmente acuerdan como duración del mismo un período de tiempo fijo u originario y que llegada esa oportunidad, el arrendatario debe hacer entrega del inmueble arrendado, oportunidad que consta indudable e inequívocamente. Ocurre la tácita reconducción cuando en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer entrega del inmueble al arrendador y no operen prorrogas del contrato, el arrendador no notifique (desahucio) al arrendatario de la oportunidad y deseo de la entrega del inmueble y éste permanezca en el mismo”. Sigue señalando el referido autor, que en ciertas situaciones durante la relación arrendaticia, pueden darse “el incumplimiento de las obligaciones de algunas partes, como puede ser la falta de pago de los cánones debidos; uso indebido del bien arrendado; no ejecutar las mejoras a que estaba obligado; el subarrendamiento total o parcial del bien sin autorización para hacerlo y deterioro del inmueble, entre otros. Ante el eventual incumplimiento de las obligaciones de una de las partes contratantes, vencido un término determinado por la Ley, a la parte contratante que le corresponda y a favor de quien ocurran tales causales podrá accionar judicialmente a la contraria para que cumpla con las obligaciones debidas (cumplimiento) o que se finalice el contrato que se encuentra en curso (Resolución). El cumplimiento de contrato será aquella por la cual el arrendador podrá exigir cualquier ejecución del contrato por parte del inquilino y a la que éste esté obligado, independientemente que el contrato se encuentre en vigencia o no, finalización o extinción del contrato, pues cualquier obligación en la relación arrendaticia, legal o convencional, puede ser exigido su cumplimiento”.-
Por su parte, el autor RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE, (2.008), en su texto “Arrendamientos Inmobiliarios, Pág. 52 y ss.”, apunta que, “la principal obligación del arrendamiento es <> según dispone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil. La falta de pago de dos mensualidades consecutivas, da derecho al desalojo del inmueble, destinado a vivienda o a uso comercial, aunque el contrato sea a tiempo indeterminado, según lo dispuesto el artículo 34 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando dispone: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualesquiera de las siguientes causales… a)que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas”.-
Es así que volviendo al caso de autos, los demandantes pretenden que los demandados den CUMPLIMIENTO AL CONTRATO DE ARREANDAMIENTO entre ellos suscritos, manifestando que, el mes de abril de 2012, fue el último mes que los arrendatarios pagaron el monto convenido como canon de arrendamiento; constatando quien se pronuncia, que en el documento privado debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 2 de noviembre de 2010, anotado bajo el No. 17 del Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones, llevados por ante esa Notaría, los contratantes establecieron en la Cláusula Tercera lo siguiente:
“…TERCERA: El tiempo de duración del presente contrato es de seis (06) meses fijos contado a partir del día 01 de mayo de 2010 al 31 de octubre de 2010…”.-

Señalado lo anterior, éste Tribunal considera necesario establecer si en el contrato de arrendamiento que ocupa nuestra atención, operó o no la tácita reconducción, partiendo de la premisa que nuestro Código Civil vigente, es determinante al establecer en su artículo 1.599, lo siguiente:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. (Negrillas del Tribunal).-

A acerca de lo señalado en la norma antes citada, existe reiterada jurisprudencia patria que señala como innecesario el desahucio por parte del arrendador.-
Dicha normativa guarda relación con la contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece la prórroga legal, la cual es obligatoria para el arrendatario y potestativa para el arrendador, pero dejando claramente establecido que la misma comienza a correr de pleno derecho.
Así las cosas, cumplida como fuere la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pueden darse dos circunstancias:
a) que el arrendatario haga formal entrega del bien arrendado, lo que constituye a juicio de quien decide, la intención del legislador; y
b) que el arrendatario siga ocupando el bien cumpliendo con las obligaciones tal como fue pactado al inicio de la relación y sin que exista oposición por parte de su arrendador, caso en el cual se verificaría la tacita reconducción.
En este sentido, nuestro autor patrio JOSE LUIS VARELA PEREZ en su libro “ANALISIS A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, página 153 y siguientes señala:

“…la tácita reconducción supone la existencia de un contrato escrito en el cual se ha fijado el tiempo de duración y este tiempo ó su prórroga ha expirado, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble y dejándolo el arrendador en posesión del mismo, en cuyo caso el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto al tiempo de duración, el cual se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.-

En este mismo sentido, nuestra legislación vigente, reglamenta claramente en lo artículos 1.600 y 1.614 del Código civil, lo que textualmente se lee a continuación:
Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.-

Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.-

Ambas normativas contemplan la denominada “tácita reconducción”, que es tan solo la transformación del contrato de arrendamiento de tiempo determinado a indeterminado. Invocamos al respecto el contenido del Artículo 1159 del Código Civil, antes transcrito, que plantea el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, ya analizado.
Establece igualmente en materia inquilinaria el Artículo 7 de la Ley especial de la materia lo siguiente:

“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.” (Sic.)

Esto tiene su razón de ser en que el débil jurídico en la relación arrendaticia es el arrendatario, por este motivo, el legislador patrio protegió esos derechos otorgados al débil jurídico, los cuales son irrenunciables, en consecuencia será nula toda acción, acuerdo, o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos que dicha ley consagra.

En aplicación de lo antes dicho al caso de marras, considera quien aquí se pronuncia que la Tacita reconducción, es decir, la transformación de los contratos locativos por el transcurso del tiempo de determinados a indeterminado, no se encuentra contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aún así ésta figura está enmarcadas en el Derecho común, específicamente consagrado en los Artículos: 1600 y 1614 del Código Civil supra transcritos.
Asimismo, nuestra Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo, Exp. 2006-000350, Magistrado Ponente CARLOS OBERTO VÉLEZ, de fecha 14 de noviembre de 2006, reitera este criterio al señalar:
“…En este orden de ideas, queda desvirtuado el hecho de la anuencia del arrendador en la permanencia de los arrendatarios en posesión del bien arrendado, requisito para que pudiese operar la alegada tácita reconducción del contrato de arrendamiento, por aplicación del artículo 1.600 del Código Civil…”.-

Realizadas las anteriores consideraciones, éste administrador de justicia con fundamento en las normas y la jurisprudencia enunciadas, la cual acoge de conformidad con lo establecido en el 321 del Código de Procedimiento Civil, y la aplica al caso que nos ocupa; quedado plenamente demostrado del documento de arrendamiento, que su duración era por un lapso de seis (06) meses fijos contado a partir del día 01 de mayo de 2010, hasta el día 31 de octubre de 2010; así mismo, de la manifestación realizada por los demandantes, se evidencia que los arrendatarios siguieron ocupando el inmueble arrendado, hasta la fecha en que interponen la demanda; así como, exteriorizan los accionantes que, los arrendatarios siguieron pagando los cánones de arrendamiento consecutivos a los meses siguientes, hasta el mes abril de 2012; y siendo que en autos no consta que la relación arrendaticia haya sido renovada mediante otro contrato o comunicación alguna; y por cuanto se verificó que en el transcurso de la prorroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que una vez finalizada la misma los arrendatarios demandados continuaron ocupando el inmueble sin oposición de la actora, operó así la tácita reconducción, contenida en el artículo 1600 del Código Civil de Venezuela; razón por la cual le resulta forzoso a éste Tribunal Declarar que efectivamente estamos en presencia de un contrato de arrendamiento en el cual operó la TACITA RECONDUCCIÓN, toda vez los arrendadores consintieron que los arrendatarios siguieran ocupando el inmueble arrendado, luego de que se venciera el lapso de duración y la prorroga legal establecida en la Ley. Y Así se Decide.-

Declarado lo anterior, procede éste jurisdicente a analizar la pretensión de la actora, motivada por la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que suscribieran con los demandados, sobre el bien inmueble objeto de la demanda, toda vez que la función judicial, es dirimitoria del conflicto planteado, al existir pretensiones contrapuestas entre partes interesadas, lo cual se debe constatar si esta regulado en el derecho objetivo, y así determinar, si este asunto puede ser planteado en jurisdicción contenciosa; pues en análisis de la acción aquí incoada por los ciudadanos MANUEL FERNANDEZ DE FREITAS y AUGUSTO VIEIRA DE FREITAS, se extrae que tal como se evidencia del comprobante que riela al folio 2, ciertamente la demanda fue incoada en fecha 7 de mayo de 2013, es decir, después que trascurrieran treinta y un (31) meses a que se venció el aludido contrato, el en cual operado la tácita recondición, tal como se estableció en el párrafo anterior, de lo que se puede acotar que se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado; asimismo, se puede observar que en los contratos sin determinación de tiempo, el arrendador puede solicitar el desalojo del inmueble, más no el cumplimiento, cuando el arrendatario incumpla cualquiera de las casuales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que textualmente reza:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.-
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.-
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.-
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.-
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.-
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.-
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.-
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.-
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.-

Al respecto el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, en sentencia dictada el 28 de junio de 2005, caso Gilberto Gerardo Remartini Romero, estableció:

“…La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…”

En el caso que nos ocupa, al estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, por lo que de conformidad con la jurisprudencia antes transcrita y aplicando la norma ut supra referida, quien se pronuncia considera que se ha cambiando la naturaleza de la relación arrendaticia, en virtud que la parte actora ha debido intentar una ACCIÓN DE DESALOJO inquilinario, sustentando en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de la falta de pago, y no el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, como en efecto lo solicitaron los ciudadanos MANUEL FERNANDEZ DE FREITAS y AUGUSTO VIEIRA DE FREITAS en su demanda, por lo que para éste Sentenciador no es adecuada o ajustada la vía utilizada por los demandantes en la presente causa, siendo la vía más idónea para la solución de éste conflicto, la enunciada anteriormente (el desalojo), por cuanto, como ya en varias oportunidades se expresó en este fallo, el contrato que pretenden los demandantes que se cumpla, se transformó a tiempo indeterminado; así las cosas, si bien el Juez conoce el Derecho, no puede cambiar los hechos, por lo que tratándose de un contrato a tiempo indeterminado, mal podía tramitarse el cumplimiento del mismo, siendo lo procedente en estos casos, cumplir con las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente a las previsiones del artículo 34, cuyas previsiones están determinadas al contrato a tiempo indeterminado, por lo que en atención a lo ya expuesto, la demanda aquí decidida es contraria a derecho, siendo lo procedente declarar Sin Lugar la demanda. Y Así se Decide.-
Como corolario en los argumentos legales y doctrinarios antes expuestos, así como también en los hechos comprobados en está causa, que le sirven de basamento a la aplicación de los mismos, éste Tribunal actuando conforme a los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera necesario declarar SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por los ciudadanos MANUEL FERNANDEZ DE FREITAS y AUGUSTO VIEIRA DE FREITAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.127.257 y V-12.158.288, contra los ciudadanos GERARDO COSTANTINO BAPTISTA y AVELINO MARIO RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.336.987 y V-6.309.491. Y Así se establecerá en la dispositiva de éste fallo.-

-VI-
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por los ciudadanos MANUEL FERNANDEZ DE FREITAS y AUGUSTO VIEIRA DE FREITAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.127.257 y V-12.158.288, contra los ciudadanos GERARDO CONSTANTINO BAPTISTA y AVELINO MARIO RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.336.987 y V-6.309.491.-
SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida en este proceso.-
TERCERO: A los fines de dar cumplimiento a lo previsto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes del presente fallo.-
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de éste Tribunal.-
Dada, Firmada y Sellada en el Salón de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los diez (10) días del mes de junio de dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
DR. ÁNGEL VARGAS RODRÍGUEZ.
ABG. GABRIELA PAREDES.
En esta misma fecha, siendo las 09:11 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.-
LA SECRETARIA,

ABG. GABRIELA PAREDES.
Asunto: AP11-V-2013-000445
AVR/GP/RB