TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

EXP. Nº AP71-R-2015-000342
PARTE DEMANDANTE: MANUEL RODRIGUEZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° v- 4.434.371.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, DOMINGO MEDINA, PAOLA BRANDO, MIGUEL LOPEZ y PEDRO NIETO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 12.710, 119.059, 128.661, 131.393, 155.100 y 122.774, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil NIQUELADO Y CROMADO DE CHACAO, COMPAÑÍA ANONIMA, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22 de octubre de 1.982, bajo el Nº 36, Tomo 33-A, en la persona de cualquiera de sus representantes legales, ciudadanos EDUARDO SPARICE RODRIGUEZ, CANDIDO AMADOR y JUAN ANTONIO GUZMAN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-7.958.303, V- 2.121.319 y V- 4.280.004, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ADRIANA CANO BEDOYA y/o CARLOS ALBERTO OLAYA JIMENEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 37.945 Y 37.250, respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.

I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben los autos a esta alzada, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 13 de enero de 2015 (f. 157), y ratificado en fecha 16 de enero de 2015 (f. 161), por la abogado ADRIANA CANO BEDOYA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada el 10 de diciembre de 2014 (f. 146-155), por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal.
Cumplida la distribución legal, correspondió a este Juzgado Superior Primero, el conocimiento de dicha apelación, quien por auto de fecha 13 de abril de 2015 (f. 288), recibió el expediente, le dio entrada y se fijaron los lapsos por el trámite correspondiente.
En fecha 15 de abril de 2015, la parte demandada (f. 289-298), presentó su respectivo escrito de informes.
Mediante diligencia fechada 17 de abril de 2015, el abogado PEDRO NIETO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó a ésta Alzada, se revoque parcialmente el auto que le dio entrada al presente expediente, en virtud de que fue fijado el trámite ordinario en la presente causa, y lo correcto es el trámite del juicio breve. A tal efecto, este Juzgado Superior Primero, en fecha 21 de abril de 2015 (f. 300), dictó auto, revocando el dictado en fecha 15.04.2015, sólo en cuanto a la fijación del trámite de la presente causa, y en consecuencia de ello, se fijó el Décimo (10) día de Despacho siguiente a dicha fecha, para dictar sentencia definitiva.
Este Tribunal procede a decidir la presente causa, con arreglo a las siguientes consideraciones:

II.- RELACION SUSCINTA DE LOS HECHOS.
Se inició el presente juicio en fecha 28 de marzo de 2014, mediante libelo de demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, seguido por el ciudadano MANUEL RODRIGUEZ GONZALEZ, contra la sociedad mercantil NIQUELADO Y CROMADO DE CHACAO, COMPAÑÍA ANONIMA (f. 2-7), fundamentándose la misma en los artículos 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual por Distribución fue asignado al Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien por auto de fecha 07 de abril de 2014 (f. 28), admitió dicha demanda conforme procedimiento breve y ordenó la citación de la parte demandada, procediéndose a realizar las gestiones correspondientes a dicha citación.
El día 18 de noviembre de 2014 (f. 65-68), la representación judicial de la parte actora mediante escrito, dio contestación a la demanda.
Durante el lapso probatorio, ambas partes hicieron uso de tal derecho, promoviendo sus respectivas pruebas.
En fecha 10 de diciembre de 2014 (f. 146-155), el Juzgado A quo, dictó sentencia definitiva, declarando Con Lugar la demanda, condenando a la parte demandada a la entrega del inmueble de autos y en el pago de las costas procesales.
El día 13 de enero de 2015 (f. 157), y ratificado en fecha 16 de enero de 2015 (f. 161), la representación judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia definitiva dictada por el A quo, y en fecha 19 de enero de 2015 (f. 162), el A quo negó escuchar dicho recurso de apelación, por considerar que la cuantía de la demanda es menor a las Quinientas Unidades Tributarias (500 U.T.); Ante tal negativa, la parte accionada, mediante diligencia de fecha 20 de enero de 2015 (f. 164), ejerció Recurso de Hecho, el cual por distribución fue asignado al Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial (f. 170), quien en fecha 11 de febrero de 2015 (f. 266-278), declaró Con Lugar el Recurso de Hecho ejercido por la parte demandada, revocando el auto que negó oír la apelación ejercida por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada el 10.12.2014 por el A quo, y ordenando oír en ambos efectos dicha Apelación, la cual fue oída en ambos efectos por el Tribunal de la causa, mediante auto dictado el 17 de marzo de 2015 (f. 286-287), remitiéndose el Expediente a la Unidad de Distribución de los Tribunales Superiores de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, correspondiéndole a este Juzgado Superior Primero conocer del presente recurso de apelación.

III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1. Del thema decidendum
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior versa sobre la apelación que hiciera la abogada ADRIANA CANO BEDOYA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada el 10 de diciembre de 2014, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Con Lugar la demanda.
2.- De la trabazón de la litis
* Alegatos de las partes:

a. De la parte actora:
• Alegó la representación judicial de la parte accionante en su libelo de demanda, que su representado es propietario de un inmueble constituído por un (1) local de comercio marcado con el Nº 56, ubicado en la Calle Las Mercedes (ahora Avenida Andrés Galárraga) del Municipio Chacao del estado Miranda; Que según contrato de arrendamiento de fecha 01 de Octubre de 1999, el referido inmueble fue dado en arrendamiento por la Administradora Colon Medina, C.A., a la empresa Niquelado y Cromado de Chacao, C.A., por el lapso de un (01) año contado a partir 01 de Enero de 1999, pudiendo ser prorrogados automáticamente por uno o más periodos iguales o sucesivos, a menos que una de las partes diere aviso a la otra de lo contrario con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término fijo o cualquiera de sus prórrogas. Que en fecha 29 de Octubre de 2010, notificó a la arrendataria que dicho contrato de arrendamiento no le sería prorrogado, así como la prórroga legal que le correspondía de tres (3) años, contada a partir del 01 de enero de 2011, hasta el 31 de diciembre de 2013; Que la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal, lo que le da el derecho a su representada de intentar la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, y proceder a demandar a la sociedad mercantil NIQUELADO y CROMADO DE CHACAO, C.A., para que convengan o en su defecto sea condenados por este Tribunal en dar cumplimiento al contrato de arrendamiento y a entregar el bien inmueble objeto de este juicio, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas perfectas y solventes condiciones en las cuales los recibió al inicio de la relación contractual, así como, al pago de las costas y costos del proceso. Fundamentó su demanda en los artículos 33 y 38 literal “D” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los artículos 1.159, 1160, 1167, 1.264, 1.270 y 1.592, del Código Civil, y estimó la misma en SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo).-

b. Alegatos de la parte demandada:
• La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, rechazó en todas y cada una de sus partes la demanda, y los alegatos esgrimido en la misma relativos a la notificación notarial, de fecha 29 de octubre del año 2010, la cual su representado desconoce haber firmado o tenido a la vista, la cual a su decir, nunca le fue entregada, apareciendo como firmante el dueño del inmueble, por lo que, al no haber sido notificado de la voluntad del arrendador, de no continuar la relación arrendaticia dicho contrato se transformó a tiempo indeterminado, más aún cuando han seguido recibiendo los cánones de arrendamiento y aceptando sus pagos, sin haber acudido en la etapa de ejecución; Que no se encuentra en el expediente copia certificada ni simple, del Registro Mercantil de la empresa demandada, para verificar la identificación de la misma y sus representantes legales; Que el arrendador se negó a recibir los cánones de arrendamiento, por lo que éstos fueron consignados ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios; Que el demandante solicita la entrega del inmueble por el procedimiento breve, sin tomar en consideración el tiempo real que la arrendataria lleva ocupándolo y cumpliendo con sus obligaciones, generadas por el primer contrato de arrendamiento de fecha 01 de octubre de 1.962; Que la intención del dueño al no recibir los cánones de arrendamiento, es que su representada se insolventara y así poder incoar la demanda por incumplimiento de pago; Solicitó se declare sin lugar la demanda por carecer de asidero legal y ser interpuesta en forma maliciosa.

• 3.- Aportaciones probatorias.-
3.1) De la parte demandante
*Trajo a los autos la parte actora con su libelo de la demanda los siguientes documentos:

a.) Copia fotostática simple de documento poder (f. 8-12), que otorga el demandante ciudadano MANUEL RODRIGUEZ GONZALEZ, titular de la cédula de identidad Nº nV- 4.434.371, a los abogados ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, DOMINGO MEDINA, PAOLA BRANDO, MIGUEL LOPEZ y PEDRO NIETO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.710, 119.059, 128.661, 131.293, 155.100 y 122.774, respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 12 de Marzo de 2014, anotado bajo el Nº 40, Tomo 22, de los Libros de Autenticaciones; Observa este Tribunal, que dicha copia no fue impugnada, ni tachada por la parte demandada, por lo que se valora su contenido como fidedigno conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil, y ASI SE DECLARA.

b.) Copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble de autos (f. 13-18) a favor del ciudadano MANUEL RODRIGUEZ GONZALEZ, el cual fue registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chaco del estado Miranda, en fecha 29 de Mayo de 2001; Observa esta Juzgadora, que dicho documento no fue impugnado, tachado ni desconocido por la parte demandada, por lo que, éste hace plena prueba de su contenido, en consecuencia se le otorga todo su valor probatorio conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-

c.) Original de Contrato de arrendamiento privado (f. 19.21), sucrito en fecha 01 de enero de 1.999, entre la sociedad mercantil ADMISNISTRADORA COLON MEDINA, en su carácter de arrendadora, y la sociedad mercantil NIQUELADO y CROMADO DE CHACAO COMPAÑÍA ANONIMA, con este documento pretende la parte actora demostrar i) La existencia de la relación arrendaticia cuyo cumplimiento se demanda; ii) Que el lapso de duración de la misma era de un (1) año prorrogable por períodos iguales, a menos que una de las partes diera aviso a la otra en contrario con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término fijo o de cualquiera de sus prórrogas sucesivas.

Observa esta Superioridad, que del documento bajo estudio, se evidencia que en fecha 21 de marzo de 2014, la sociedad mercantil Administradora Colon Medina C.A., cedió y traspasó todos los derechos y obligaciones de dicho contrato de arrendamiento, a favor del ciudadano MANUEL RODRIGUEZ GONZALEZ, así como la expresa manifestación de aceptación de éste último, de dicha cesión, de allí que, con ello, queda demostrada tanto la existencia de dicha relación arrendaticia entre las partes actuantes de este proceso, así como la duración del referido contrato de arrendamiento. Igualmente se aprecia, que la parte demandada, en modo alguno, impugnó, tachó o desconoció el referido documento, por lo que, el mismo se tiene como fidedigno y en consecuencia se le otorga todo su valor probatorio conforme lo parte el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. ASI SE DECLARA.
d.) Original de documento contentivo de la Notificación, que hiciera MANUEL RODRIGUEZ GONZALEZ, a la sociedad mercantil NIQUELADO y CROMADO DE CHACAO COMPAÑÍA ANONIMA, sobre la no renovación del contrato de arrendamiento de fecha 01 de enero de 1.999, el cual vencía el 31 de diciembre de 2013, y asimismo, se le notificó la prórroga legal de tres (3) años que le correspondía, la cual fue practicada en fecha 29 de octubre de 2010, por la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, (f. 23-27). Con esta prueba pretende la parte actora demostrar, que notificó a la parte demandada que el contrato de arrendamiento que mantenían con ocasión al inmueble de autos, ya no le sería prorrogado, y que asimismo, se le notificó la prórroga legal que le correspondía. Al respecto observa esta Superioridad, que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, impugnó y desconoció dicha Notificación, la cual por tratarse de un documento público, que merece fe pública por haber sido autorizado con las solemnidades de Ley, debió haber sido atacado mediante la tacha de falsedad, y no con una impugnación genérica como lo hizo la demandada, por lo que éste Tribunal considera, que la misma surte todos sus efectos legales, y se tiene como cierto su contenido, y en consecuencia, se le otorga todo su valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ASI SE DECIDE.-

3.1) De la parte demandada
*Trajo a los autos la parte demandada los siguientes documentos:

a) Documento poder (f. 69-71), que otorga el ciudadano EDUARDO SPARICE RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.958.303, en su carácter de Presidente de la parte demandada sociedad mercantil NIQUELADO y CROMADO DE CHACAO COMPAÑÍA ANONIMA, parte demandada en el presente juicio, a los abogados ADRIANA CANO BEDOYA y/o CARLOS ALBERTO OLAYA JIMENEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 37.945 y 37.250, respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de octubre de 2013, anotado bajo el Nº 028, Tomo 198, de los Libros de Autenticaciones; Observa este Tribunal, que dicho documento no fue objeto de impugnación, ni tacha por la parte demandante, por lo que esta Superioridad lo valora conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, y ASI SE DECLARA.

b) Copia simple según decir de la parte demandada, de carta explicativa, recibos de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios y copia de cheques (f. 72-96) identificados con la letra “C”, así como, una serie de recibos de pago de cánones de arrendamiento, identificados con la letra “D” (f. 97-104); Con estos recibos pretende la demandada demostrar, que ha cumplido con puntualidad con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, se encuentra solvente con respecto a ellos. Observa esta Juzgadora, que lo demandado en el presente proceso es el cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal y la parte actora no ha reclamado pago alguno de cánones de arrendamiento, por lo que se desechan dichos recibos de pago y ASI SE DECIDE.-

c) Original de contratos de arrendamiento privados sucritos entre: i) la sociedad mercantil LA ALIANZA C.A., y la empresa NIQUELADO y CROMADO DE CHACAO C.A., celebrado en fechas 01 de Octubre de 1962 (f. 105); ii) entre MANUEL RODRIGUEZ GONZALEZ y la empresa NIQUELADO y CROMADO DE CHACAO C.A., de fecha 01 de diciembre de 1.965 (f. 135). Dichos documentos no fueron impugnados, tachados, ni desconocidos por la parte actora, por lo que este Tribunal los valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. ASI SE DECLARA.

d) Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre MANUEL RODRIGUEZ GONZALEZ y la sociedad mercantil NIQUELADO y CROMADO DE CHACAO COMPAÑÍA ANONIMA, de fecha de fecha 01 de Abril de 1996 (f. 106-107); se observa, que el referido documento no fue impugnado, tachado, ni desconocido por la parte actora, por lo que este Tribunal lo valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. ASI SE DECLARA.

e) Copia simple del Contrato de arrendamiento privado sucrito por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA COLON MEDINA,” compañía Anónima, y la empresa NIQUELADO y CROMADO DE CHACAO COMPAÑÍA ANONIMA, de fecha 01 de enero de 1999 (f. 108-110); Observa esta Superioridad, que el contrato bajo análisis trata del documento sobre el cual se demanda el cumplimiento del mismo, el cual ya fue valorado por esta Alzada en las pruebas promovidas por la parte actora, por lo que, al quedar reconocido por ambas partes, éste hace plena fe de su contenido, ASI SE DECIDE.-

f) Copia fotostática simple de comunicación del 01 de agosto de 1.984, emanada de la Dirección de Inquilinato, Departamento de Regulación, del Ministerio de Fomento, dirigida a la empresa demandada (f. 111), remitiéndole copia de la Resolución No. 3405, dictada por ésa Dirección en ésa misma fecha, referida a la solicitud de regulación para comercio del inmueble de autos; Observa esta Superioridad, que aún cuando el referido documento no fue impugnado, tachado, ni desconocido por la parte actora, se puede apreciar, que del mismo no se desprende elemento alguno que pueda desvirtuar los argumentos de la parte accionante en relación a lo debatido en el presente proceso, por lo que este Tribunal Superior Primero, desecha el mismo y ASI SE DECIDE.-

g) Copia fotostáticas simples de planillas de pagos de impuestos sobre la renta (ISLR), realizados ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT) (f. 120-133). Puede apreciar esta Juzgadora, que los recibos bajo análisis, no aportan elemento probatorio alguno sobre lo debatido en el presente proceso, por lo que esta Superioridad los desecha y ASI SE DECLARA.-

h) Copia simple de comunicación de fecha 30 de julio de 1.964 (f. 136), mediante la cual la sociedad mercantil LA ALIANZA, C.A., le notifica a la sociedad mercantil NIQUELADO y CROMADO DE CHACAO C.A., que a partir de ésa misma fecha, le fue vendido el inmueble arrendado al Señor MANUEL RODIGUEZ GONZALEZ, quien a partir del 01 de agosto de 1964, tiene el derecho de recibir el correspondiente canon de arrendamiento. Observa este Tribunal, que el mencionado documento, no aporta elemento probatorio alguno para desvirtuar lo principal de lo debatido en este juicio, por lo que, esta Superioridad lo desecha y ASI SE DECIDE.-

Seguidamente esta Superioridad, pasa a resolver el recurso de apelación ejercido por la parte actora en los siguientes términos:

4.- De la naturaleza de la relación arrendaticia del caso bajo estudio.
Lo primero que hay que establecer es la naturaleza de la relación arrendaticia, que en el presente caso se discute.
Al respecto esta Sentenciadora observa, de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de autos (f. 17-20), se lee lo siguiente: "…TERCERA: El término de duración del presente contrato ha sido convenido entre las partes por el lapso fijo de un (1) año, contado a partir desde la fecha de otorgamiento de este contrato, pudiendo ser prorrogado por uno o más lapsos iguales sucesivos, a voluntad de ambas partes, en efecto las prórrogas sucesivas se operarán de manera automática, a menos que una de las partes diere a la otra aviso en contradictorio con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término fijo o de una cualquiera de sus sucesivas prórrogas (…)”.
Con respecto a este tipo de cláusulas, el doctor José Luís Varela, en su obra “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, p. 141 a 143, señala que: “el artículo 1.599 del Código Civil (establece): “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio” .
Continua el autor: “a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaría, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por ejemplo: una cláusula que disponga “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268, ejusdem, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente el artículo 1.599, ejusdem. (Omissis). Es posible también que las partes condicionen el desahucio a la omisión como modo de expresarlo, es decir, que la no-notificación, el silencio, dentro de un tiempo con anterioridad a la terminación del contrato, significa que el contrato locativo tácitamente se extingue, (por ejemplo: “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000 prorrogable por igual tiempo. Si el arrendador no notificare su deseo de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término fijo, este contrato se entenderá extinguido”); en el caso de la cláusula de ejemplo expuesto, el silencio del arrendador hace que el contrato no se prorrogue y expire el día del vencimiento del término fijo.”

Bajo estos parámetros, al establecer la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, que la duración del contrato es de un (1) año fijo, término que quedó comprendido entre el 01 de enero de 1.999, hasta el 31 de diciembre de 2.000, ambas fechas inclusive, el cual, a voluntad de ambas partes, fue prorrogado de manera automática, por varios lapsos iguales sucesivos de un (1) año cada uno de ellos, por lo que no cabe duda que a primera impresión, es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con duración concluida. ASI SE ESTABLECE.-

5.- De los Contratos por Tiempo Determinado y la Prórroga Legal.
En materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario. Asimismo la ley de arrendamiento, consagra la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que el arrendatario pierde totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.
Esta prórroga opera ipso iure para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El artículo 39 eiusdem, consagra lo siguiente:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, en cuya circunstancia guarda relación con la disposición contenida en el artículo 1.599 del Código Civil, “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, quiere decir, que al concluír la terminación del contrato, en caso de operar la prórroga legal, es de entender, que es potestativa para el arrendatario, y obligatoria para el arrendador dentro de esa relación jurídica. Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluye una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599.7 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado -vencida o expirada la prórroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.

Establecida la naturaleza determinada de la relación arrendaticia, corresponde determinar el tiempo de la prórroga legal.
Ahora bien, observa quien aquí sentencia: (i) que la relación arrendaticia se inició el 01 de enero de 1999; ii) que la duración del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es de un (1) año fijo, contados a partir del 01 de enero de 1.999, hasta el 31 de diciembre de 2.000, prorrogado automáticamente por varios lapsos iguales sucesivos de un (1) año cada uno de ellos, es decir, del 01 de enero de 2.001, hasta el 31 de diciembre de 2.001; del 01 de enero de 2.002, hasta el 31 de diciembre de 2.002; del 01 de enero de 2.003, hasta el 31 de diciembre de 2003; del 01 de enero de 2.004, hasta el 31 de diciembre de 2.004; del 01 de enero de 2.005, hasta el 31 de diciembre de 2.005; del 01 de enero de 2.006, hasta el 31 de diciembre de 2.006; del 01 de enero de 2.007, hasta el 31 de diciembre de 2.007; del 01 de enero de 2.008, hasta el 31 de diciembre de 2.008; del 01 de enero de 2.009, hasta el 31 de diciembre de 2.009; del 01 de enero de 2.010, hasta el 31 de diciembre de 2.010; siendo ésta última, la fecha de vencimiento del referido contrato de arrendamiento; y, (iii) que la prórroga legal, fue por un lapso de tres (3) años, la cual concluyó en fecha 31 de diciembre de 2013.
Luego, resulta cierto, que desde el inicio de la relación arrendaticia, ésta se estableció a tiempo determinado, y que la empresa demandada hizo uso de la prórroga legal, que data desde el 01 de enero de 2011, (certus an et certus quando), hasta el 31 de diciembre de 2013, por operar ipso iure, que se traduce en el término final o momento conclusivo de la relación arrendaticia.
En efecto, se desprende igualmente de las actas que conforman el presente expediente, que el arrendador MANUEL RODRIGUEZ GONZALEZ, para dar cumplimiento a lo convenido en el contrato de arrendamiento y a lo normado en la disposición contenida en el artículo 38, literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, el 29 de octubre de 2010 (f. 22-27), el cual ya fue valorado por esta Alzada, notificó a la arrendataria sociedad mercantil NIQUELADO Y CROMADO DE CHACAO COMPAÑÍA ANONIMA, del vencimiento del contrato de arrendamiento, así como, del lapso de la prórroga legal que les correspondía, la cual es de tres (3) años, esto es, del 01 de enero de 2011, hasta el 31 de diciembre de 2013. ASI SE DECLARA.-
Igualmente, puede apreciar esta Superioridad, que, del referido documento de notificación, se infiere, no sólo la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, y la correspondiente prórroga legal que le correspondía a la demandada, sino que, también se aprecia del acta levantada al efecto, que se notificó de ello al ciudadano EDUARDO SPARICE RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.958.303, quien recibió una copia fotostática de dicha notificación e indicó que la llevaría a su abogado para su revisión, negándose a firmar el acta respectiva.

Ahora bien, el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:
Artículo 38:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado, el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…)
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años”.

De la norma anterior parcialmente transcrita, se puede apreciar, que la prórroga legal que les correspondía a la sociedad mercantil NIQUELADO Y CROMADO DE CHACAO COMPAÑÍA ANONIMA, es de tres (3) años, contados a partir del 01 de enero de 2011, hasta el 31 de diciembre de 2013, tal como lo indicó la parte actora en su escrito libelar. De allí que, considera esta Juzgadora, que el arrendador demandante cumplió con sus obligaciones contractuales y legales de notificar a los arrendatarios no sólo del vencimiento del contrato de arrendamiento, sino también del respectivo lapso de prórroga que la Ley les otorga, por lo que considera esta Alzada, que de ésta manera, la arrendadora, le hizo saber a la arrendataria, su voluntad expresa de no continuar con la relación arrendaticia eistente entre ellos. ASI SE DECIDE.

6.- De la indeterminación del contrato de arrendamiento alegada por la parte demandada.
En cuanto al alegato de que el propietario siguió recibiendo y aceptando el pago correspondiente al cánon de arrendamiento, sin haber sido notificado por el arrendador de su voluntad de no continuar la relación arrendaticia, y por ello el contrato se transformó a tiempo indeterminado, sustentando este alegato en el hecho de haber desconocido la notificación promovida por la parte actora.
Al respecto se observa que, el desconocimiento hecho por la representación judicial de la parte demandada al documento contentivo de la Notificación que hizo la parte actora al demandado, de no prórroga del contrato de arrendamiento, así como de la prórroga legal que le correspondía, como ya fue señalado precedentemente, dicho desconocimiento fue realizado por la parte demandada en forma genérica, y no como formalmente lo manda la norma contenida en el artículo 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo que, al tratarse la notificación objeto de impugnación de un documento público autorizado con las solemnidades de Ley, ésta surte todos sus efectos legales.
De las pruebas anteriormente indicadas, así como de las argumentaciones de las partes realizadas en el presente proceso, puede apreciar esta Juzgadora, que el caso bajo estudio, trata de un juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal que interpuso el ciudadano MANUEL RODRIGUEZ GONZALEZ, contra la sociedad mercantil NIQUELADO Y CROMADO DE CHACAO COMPAÑÍA ANONIMA, prórroga ésta, que como ya fue señalado anteriormente, fue notificada oportunamente y debidamente por el arrendador a la arrendataria, el cual evidentemente hizo uso de ella, y al no haber entregado el inmueble arrendado en la oportunidad que le correspondía, trajo como consecuencia el incumplimiento de las obligaciones contraídas tanto en el contrato de arrendamiento de marras, como en el documento auténtico, contentivo de la notificación de vencimiento del contrato de arrendamiento, lo que facultó a la parte actora la presente acción. ASI SE DECIDE.-
Así las cosas, puede apreciar ésta Superioridad de lo analizado anteriormente, que antes del vencimiento del tiempo de duración del último contrato de fecha 01 de enero de 1.999, el arrendador le notificó a la arrendataria, la fecha de vencimiento de dicho contrato, y su correspondiente prórroga legal, de modo que, quedó expresada la voluntad del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia que éstos venían sosteniendo, por lo que, al producirse ésa circunstancia, no puede tenerse como indeterminado dicho contrato, de allí que, al no haber operado la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, lo aplicable es la fundamentación que realizó la parte actora en su libelo de demanda, y en consecuencia es forzoso considerar que tales defensas son improcedentes y ASI SE DECIDE.-
Ante tales circunstancias, observa ésta Superioridad, que la arrendataria demandada, no logró demostrar a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.534 del Código Civil, que había cumplido con su obligación contractual de entregar el inmueble arrendado una vez terminado el contrato de arrendamiento y su correspondiente prórroga legal, de tres (3) años, que le fuera concedida, contada a partir del 01 de enero de 2011, hasta el 31 de diciembre de 2013, por lo que tal incumplimiento, da derecho al arrendador a ejercer las acciones legales a que hubiere lugar, pues a todas luces, la voluntad expresada en el referido contrato de arrendamiento, es la de haber celebrado un contrato a tiempo determinado, circunstancia que no puede desconocerse, y en consecuencia, considera quien aquí juzga, que se debe ejecutar lo peticionado por la actora en su libelo de demanda ASI SE DECIDE.-
De manera pues, concluye esta Juzgadora que en este caso, el reclamo que hace la parte accionante ciudadano MANUEL RODRIGUEZ GONZALEZ, por intermedio de sus apoderados judiciales, al exigir el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, cumple con los extremos previstos en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, es evidente que la acción escogida por la demandante resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues la parte demandada, no logró probar durante la secuela del proceso, nada que le favoreciera con respecto a ésta causa. Por tal motivo, y en virtud de la declaratoria anterior resulta forzoso para quien aquí suscribe, declarar que la Apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia definitiva dictada el 10 de diciembre de 2014 (f. 146-155), por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, resulta IMPROCEDENTE, y ASI SE DECLARA.-

IV. DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SiN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 13 de enero de 2015 y ratificada el 16 de enero de 2015, por la abogado ADRIANA CANO BEDOYA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada el 10 de diciembre de 2014, por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, intentada por el ciudadano MANUEL RODRIGUEZ GONZALEZ, contra la sociedad mercantil NIQUELADO Y CROMADO DE CHACAO COMPAÑÍA ANONIMA.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, intentada por el ciudadano MANUEL RODRIGUEZ GONZALEZ, contra la sociedad mercantil NIQUELADO Y CROMADO DE CHACAO COMPAÑÍA ANONIMA. En consecuencia, Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el siguiente bien: “inmueble constituido por un local de comercio marcado con el Nº 56, ubicado en la Calle Las Mercedes (ahora Avenida Andrés Galárraga) del Municipio Chacao del estado Miranda”.
TERCERO: Se CONFIRMA la sentencia apelada.
CUARTA: Notifíquese a las partes de la presente decisión

QUINTA: Se condena en las costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA, y BAJESE EL EXPEDIENTE EN SU OPORTUNIDAD.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los diez (10) días del mes de junio del año dos mil quince (2.015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las tres de la tarde (3:00 pm).
LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.
IPB/MAP/dámaris
Exp. N° AP71-R-2015-000342
Cumplimiento de Contrato Arrend./Def.
Materia: Civil