TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL MERCANTIL, DEL TRANSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA

Sociedad mercantil INVERSIONES KARTHOUM C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 29 abril de 1983, bajo el N° 68, Tomo 48-A Pro, y modificación estatutaria inscrita ante el mismo Registro el 03 de febrero 1984, bajo el N° 21, Tomo 17-A Pro. APODERADOS JUDICIALES: Angela María Allup De Báez, Francris Daniel Pérez Graziani y Alejandra Báez Allup, letrados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 10.663, 65.168 y 123.251, respectivamente.

PARTE DEMANDADA

Sociedad mercantil INVERSIONES L.D.G.M 2010 C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 03 de junio de 1999, anotada bajo el número 80, Tomo 148-A-SGDO, posteriormente modificada ante el mismo Registro en fecha 10 de mayo de 2004, bajo el N° 33, Tomo 67-A-SGDO. APODERADA JUDICIAL: Ligia Méndez González, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 10.869.

MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

OBJETO DE LA PRETENSION: Un inmueble constituido por la oficina Nro. 405, ubicada en la Planta Cuarto Piso, del edificio “Torre Las Mercedes”, urbanización Chuao, Jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda.
I
ACTUACIONES EN LA ALZADA

Se recibió la presente causa en fecha 30 de abril de 2015 de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta el 17 de abril de 2015 por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia que en fecha 15 de abril de 2015 profiriera el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoara la sociedad mercantil INVERSIONES KARTHOUM C.A., contra la empresa INVERSIONES L.D.G.M 2010 C.A.

En fecha 06 mayo de 2015 se le dio entrada en el libro de causas llevado por este Juzgado Superior, previa revisión por el archivo.

A través de fallo de fecha 12 de mayo de 2015 el ciudadano Juez de esta alzada, declaró su competencia para conocer y decidir la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada en contra de la decisión proferida el 15 de abril de 2015 por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, fijando el décimo (10°) día de despacho siguiente, para dictar sentencia conforme a lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Esta Alzada, el 25 de mayo de 2015 dicto fallo mediante el cual declaró no a lugar a providencia alguna con respecto al escrito presentado por la parte demandada, en virtud de que no fueron ofrecidos ningun medios de prueba, sino una simple invocación al mérito favorable en los autos.

II
ANTECEDENTES

Por libelo presentado, el 14 de noviembre de 2014 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la sociedad mercantil INVERSIONES KARTHOUM C.A., demandó por Cumplimiento de Contrato a la sociedad mercantil INVERSIONES L.D.G.M 2010, C.A.

Admitida la demanda el 19 de noviembre de 2014 por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó el emplazamiento de la parte demandada con el objeto de que diera contestación a la demanda en el presente juicio.

Mediante escrito de fecha 13 de marzo de 2015, la representación judicial de la parte demandada, formuló oposición - cuestiones previas conforme al ordinal 2º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y dio contestación al fondo de la demanda.

A través de escritos presentados el 19 de marzo de 2015, por la representación de la parte actora, en los cuales se desprende que en el primero de ellos, solicitó sean desechados los alegatos presentados por la parte demandada, y en segundo promovió pruebas. Asimismo, la representación de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas fechado 25 de marzo de 2015. Siendo admitidas mediante auto e fecha 06 de abril de 2015.

Por decisión del 15 de abril de 2015, el Tribunal a-quo declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES KARTHOUM C.A. contra la sociedad mercantil INVERSIONES L.D.G.M 2010 C.A.

Mediante de diligencia de fecha 17 de abril de 2015, la representación judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación contra la sentencia dictada por Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas el 15/04/2015, siendo oído dicho recurso en ambos efectos el 22 de abril de 2015 y se ordenó la remisión del expediente mediante oficio Nro. 172-15 a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

III
PUNTOS PREVIOS

Por cuanto en el acto de contestación de la demanda la representación de la parte demandada denunció la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, así como la falta de cualidad activa, debe este Órgano Jurisdiccional ingresar al análisis de los mencionados puntos previos.

De La Prohibición de Admitir la Acción

En el acto de contestación de la demanda, la representación de la accionada opuso las Cuestiones Previas previstas en los cardinales 2º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron declaradas sin lugar en decisión dictada el 15 de abril de 2015 por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

La mencionada decisión no es recurrible respecto al pronunciamiento de la Cuestión Previa del cardinal 2º del artículo 346 eiusdem (de la ilegitimidad del actor), por así ordenarlo el artículo 357 ibídem, no encontrándose sujeta a revisión por esta alzada. Sin embargo, si es apelable la resolución en lo atinente a declaratoria sin lugar de la Cuestión prevista en el cardinal 11º de la referida norma adjetiva, correspondiendo a este Órgano Jurisdiccional pronunciarse en segundo grado sobre el mentado recurso.

Aduce la representación de la demandada, que el 4 de junio de 2014, la ciudadana LIGIA TERESA PERDOMO DE LÓPEZ, en su carácter de titular del 62.5% del capital social de INVERSIONES KARTHOUM C.A., introdujo demanda por cumplimiento de contrato contra INVERSIONES L.D.G.M. 2010 por ante el Juzgado Séptimo de Municipio de la “Circunscripción Judicial del Distrito Capital” (expediente Nº AP31-V-2014-0000796), y que el 22 de octubre de 2014 desistió del procedimiento y la introdujo nuevamente el 14 de noviembre de 2014 sin dejar transcurrir noventa (90) días. Dicha Cuestión Previa fue contradicha por la parte actora el 19 de marzo de 2015.

Para decidir, el Tribunal observa:

De la revisión de los instrumentos producidos por la parte demandada, que cursan a los folios 119 al 147,179 al 206, se desprende que el 04 de junio de 2014 la ciudadana LIGIA TERESA PERDOMO DE LÓPEZ demandó por cumplimiento de contrato a INVERSIONES L.D.G.M. 2010 C.A., siendo conocido el asunto por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual por auto de fecha 09 de junio de 2014 ordenó a la actora, por despacho saneador, que adecuara su libelo a las disposiciones del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que conllevó a que la representación de la demandante presentara su reforma libelar el 26 de junio de 2014.

Asimismo, se desprende que por auto del 8 de julio de 2014 el tribunal de la causa admitió la demanda por el procedimiento ordinario. Y el 08 de octubre de 2014, la representación de la actora pretendió reformar la demanda nuevamente, proponiéndola en nombre de INVERSIONES KARTHOUM C.A., y le fue declarada inadmisible el 20 de octubre de 2014.

Por diligencia del 22 de octubre de 2014, la abogada Angela María Allup de Báez, en su carácter de apoderada de la parte actora, desistió del procedimiento.

Por auto del 27 de octubre de 2014, el juzgado de la causa dictó decisión homologatoria alusiva al acto de autocomposición procesal a que se ha hecho referencia, estableciendo lo siguiente:

En la pretensión de cumplimiento de arrendamiento, intentado (Sic) por Ligia Teresa Perdomo de López…contra la sociedad mercantil L.D.G.M. 2010 C.A…se admitió… de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con las disposiciones contenidas en los artículos 859 y siguientes eiusdem, en concordancia con lo previsto en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de de (Sic) Regulación del Arrendamientos Inmobiliarios par el Uso Comercial.
(Omissis)
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio…en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara Homologado el desistimiento del procedimiento ejercido por la representación judicial de la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 265 del Código de Procedimiento Civil.”

De la precitada decisión se deriva, meridianamente, que el desistimiento que fue homologado por el tribunal de la causa corresponde a la acción de cumplimiento de contrato incoada por LIGIA TERESA PERDOMO DE LÓPEZ contra la sociedad mercantil L.D.G.M. 2010 C.A. Y así lo interpretó el juzgador de municipio, en forma correcta, puesto que se trataba de la única demanda que había sido atendida por el órgano jurisdiccional, ya que la reforma presentada por la representación de la mencionada ciudadana (parte actora), con la finalidad de pretender demandar en nombre de INVERSIONES KARTHOUM C.A., había sido declarada inadmisible (20/10/2014) y no era susceptible de ser desistida.

De manera que, el auto dictado el 27 de octubre de 2014 por el Juzgado A-quo, mediante el cual fue homologado el desistimiento formulado por la representación de la ciudadana LIGIA TERESA PERDOMO DE LÓPEZ, afectaba sólo a ésta en la interposición ex-novo de su demanda, la cual no podía proponerla sino pasado noventa (90) días desde la referida data (27/10/2014), de conformidad con el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, en el caso sub-iudice, la demanda por la cual se contrae el proceso es la de cumplimiento de contrato, incoada por una persona distinta, INVERSIONES KARTHOUM C.A., a la cual no se refiere el auto de homologación de fecha 27 de octubre de 2014, y por lo tanto, los efectos de dicha resolución judicial no pueden extenderse a la mentada empresa, como lo pretende la representación de la parte demandada, por cuanto no copula la triple identidad de sujeto, objeto y causa, ya que, como se señaló con antelación la parte accionante en el juicio desistido era una persona natural, LIGIA TERESA PERDOMO DE LÓPEZ, en tanto que en la causa de marras lo es la sociedad mercantil antes mencionada.

Por lo tanto, no encuadrando los hechos alegados por la parte demandada dentro del supuesto del artículo 266 del Código de Procedimiento Civil, la Cuestión Previa prevista en el cardinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil debe desestimarse, ya que los instrumentos producidos si bien tienen el valor previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no acreditan la causal de prohibición legal de admitir la acción propuesta, que fue alegada en la contestación de la demandada.

De la Falta de Cualidad Activa

Aduce la representación de la accionada que INVERSIONES KARTHOUM C.A. no tiene cualidad para demandar, por cuanto esa compañía no es la arrendadora, sino el ciudadano GUSTAVO LÓPEZ GONZÁLEZ.

Esta Alzada observa:

Nuestro procesalista patrio doctor Luis Loreto, en su trabajo científico intitulado “Contribución al estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, señala de manera diáfana:

“Se trata…de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concebida (cualidad pasiva).
Siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico fundamental queda circunscrito a saber y determinar qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio,…los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que, precisamente la efectiva y real titularidad de la relación o estado jurídico cuya protección se solicita, forman el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda. Mientras la relación litigiosa no se halle definitivamente decidida y la sentencia que así lo reconozca pase en autoridad de cosa juzgada, no puede saberse jurídicamente si la relación o estado jurídico existe realmente.”

De la revisión de las actas procesales, se desprende, que si bien es cierto que el contrato locativo cuyo cumplimiento se demanda, de fecha cierta 02 de mayo de 2006, con vigencia a partir del 01 de de junio de 2006, fue suscrito originalmente entre GUSTAVO LÓPEZ GONZÁLEZ e INVERSIONES L.D.G.M. 2010 C.A.; no es menos cierto, que el mencionado inmueble pertenecía en propiedad a la empresa INVERSIONES KARTHOUM C.A., por haberlo adquirido de INVERSIONES ALPA C.A., de acuerdo con instrumento (producido por la actora) protocolizado el 25 de 1983 por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda (Fols. 44 al 47), el cual se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En el acto de adquisición del bien, el ciudadano GUSTAVO LÓPEZ GONZÁLEZ actuó como Director Gerente de la empresa compradora.

Asimismo, se desprende de copias de Acta de Defunción Nº 25 emitida por el Registro Civil del Municipio Baruta del Estado Miranda (del 16/03/2011) y Planilla Sucesoral Nº 112362 (del 30/01/2012) del SENIAT, que rielan a los folios 38 al 43,112 al 116, producidas por ambas partes, que tienen el valor previsto en el artículo 429 eiusdem, que el ciudadano GUSTAVO LÓPEZ GONZÁLEZ, arrendador originario, falleció en la mencionada fecha, sobreviviéndole su esposa LIGIA PERDOMO DE LÓPEZ y sus hijos MARIA CONSUELO LÓPEZ PERDOMO, MARÍA GABRIELA LÓPEZ PERDOMO y MARÍA ANDREINA LÓPEZ PERDOMO. También se desprende de los mencionados documentos, que el finado ciudadano dejó a sus herederos, entre otros bienes, el cincuenta por ciento (50%) de dos mil (2.000) acciones que integran el capital social de INVERSIONES KARTHOUM, que es la propietaria del inmueble objeto de la pretensión, cuya empresa al tener el mencionado carácter goza de cualidad suficiente para proponer, como lo hizo, la demanda que activó la jurisdicción.

De ahí, que habiendo sido incoado el proceso por INVERSIONES KARTHOUM C.A. (como propietaria del inmueble) en contra de INVERSIONES L.D.G.M. 2010 C.A. por cumplimiento de una convención locativa (de fecha 02 de mayo de 2006, con vigencia a partir del 01 de de junio de 2006), y existiendo entre ambas una clara correspondencia lógica entre el derecho de acción y la sujeción a la acción, la excepción de falta de cualidad activa invocada por la representación de la parte demandada en el juicio principal resulta improcedente.

Resueltos los mencionados puntos previos, corresponde a este Tribunal Superior avanzar sobre el fondo del asunto controvertido.
IV
MOTIVA

Vista la apelación interpuesta por la representación la parte demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 15/04/2015 este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis y subsecuente resolución de la misma.

Por libelo admitido el 19 de noviembre de 2014 por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la sociedad mercantil INVERSIONES KARTHOUM C.A. demandó por Cumplimiento de Contrato por vencimiento de la prórroga a la sociedad mercantil INVERSIONES L.D.G.M 2010, C.A.

Tramitada la citación por carteles, el 13 de marzo de 2015, la abogada Ligia Méndez González, en reprepsentación de la accionada, dio contestación a la demanda, rechazándola y contradiciéndola, oponiendo las Cuestiones Previas previstas en los cardinales 2º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y la falta de cualidad de la empresa accionante.

En la fase respectiva, ambas partes hicieron valer los medios de pruebas que a continuación se mencionan:

La Parte Actora produjo los siguientes instrumentos:

1. Instrumento-poder del 06 de octubre de 2014 que acredita la representación de los abogados de la parte actora (folios 57 al 60), que sea aprecia procesalmente al no haber sido impugnado;
2. Copias certificadas de Cèdula de Identidad de la ciudadana LIGIA TERESA PERDOMO DE LÓPEZ (Directora de la empresa demandante) y REGISTRO Único de Información Fiscal de la misma, los cuales se valoran conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnados;
3. Copias certificadas del expediente AP31-s-2012-002465, relativo a la Notificación Judicial de no prórroga practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual contiene una serie de instrumentos: además de la propia notificación tiene anexos: estatutos sociales de INVERSIONES KARTHOUM C.A.; Acta de Asamblea del 02/06/1983 de la referida empresa; Acta de matrimonio (del02/06/2011) del Registro Civil de la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, entre Ligia Teresa Perdomo Muñoz y Gustavo José Lopez González (con copias de sus cèdulas de identidad); Acta de Defunción del mencionado ciudadano (del 24/03/2011; Planilla de Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones Nº 112382; título de propiedad del inmueble objeto de la pretensión a favor de Inversiones Karthoum C.A. (del 25/05/1983; contrato de arrendamiento (del 02/05/2006) entre Gustavo López González e Inversiones L.D.G.M. 2010 C.A.; Inventario de bienes de la Oficin 405 objeto de la pretensión; carta de entrega de dos dispositivos para operar el ascensor del Edificio Torre Las Mercedes (oficina 405) del arrendador al la arrendataria Inversiones L.D.G.M 2010 C.A. Ninguno de los instrumentos que se anexaron al Expediente de la Notificación Judicial que riela en copia certificada fueron impugnados por la accionada, razón por la cual se les aprecia conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, la parte demandada sí cuestionó el acto de notificación en lo atinente a que la ciudadana Ligia Teresa Perdomo de López no tenía el carácter de heredera para practicarla, elemento este que será objeto de análisis en la parte motiva de la sentencia de marras;

4. Original de misiva dirigida por LIGIA TERESA PERDOMO DE LÓPEZ a la Compañía Anónina L.D.G.M (folio 155) de fecha 20/05/2011, mediante la cual se informa sobre el fallecimiento de GUSTAVO LÓPEZ GONZÁLEZ y las modalidades de pago. Dicho instrumento se desestima al no contener ninguna firma de recibido de la destinataria;

5. Originales de catorce Recibos de Pagos, incluidos tres copias simples de cheques nùmeros 87502042 (del 22/01/2013), 00040265 (del 11/03/2013) y 59177542 (de 20/052013 así como tres copias simples de depositos cursantes a los folios 156 al 169), y copia de tres cheques y transferencia de pagos por cánones de arrendamiento emitidos por la parte demandada. Dichos recibos al no contener firmas de la demandada se les desestiman. Asimismo, al tratarse de fotostatos simples lo depósitos y cheques, también se les desestiman.

Asimismo, la apoderada judicial de la parte demandada promovió lo siguiente:

1. Produjo instrumento-poder que acredita la representación de la abogada Ligia Méndez González como apoderada de la empresa demandada, el cual se aprecia conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Asimismo, produjo copias de cédula de identidad y Registro de Información Fiscal de Luis Felipe De Gouveia Moreno (Director de la empresa demandada), que se aprecia conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil
2. Promovió el mérito favorable de los Autos, Copias Certificadas (folios 175 al 206), demanda primigenia de fecha 04/05/2014 incoada por la parte actora, ante el tribunal Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, exp. AP31-V-2014-000796, así como querella presentada ante Juzgado Trigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 26/06/2014, junto con admisión de la misma, reforma e inadmisibilidad, desistimiento y respectiva homologación en la acción primigenia. El mérito favorable no constituye medio de prueba y por lo tanto nada hay a que analizar al respecto, quedando obligado el juez a examinar, conforme al principio de comunidad, todos los elementos probatorios aportados por las partes.

3. Copia Certificada de Notificación de no prórroga Impugnada en la Contestación de la demanda (folios 59 al 75, 199 y 200), de fecha 15/03/2012 practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial Ordinaria y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas. La misma fue cuestiona en lo referente a que la peticionante de aquella no tenía la condición de heredera cuando la practicó;

4. Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento (folios 48 al 54), marcado con la letra “H”, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 05 de mayo del 2006, bajo el Nro. 67, tomo 50 de los libros respectivos. Esta prueba, consignada por la actora la hizo valer la demandada, quedando reconocida la relación arrendaticia;

5. Copias certificadas (y fotostatos) del Expediente AP31-V-2014-000796 del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, conteniendo libelo de demanda de LIGIA TERESA PERDOMO DE LÓPEZ contra Inversiones L.D.G.M. 2010 C.A. por cumplimiento de contrato y auto de fecha 27 de octubre de 2014 del referido tribunal, a través del cual homologa el desistimiento del procedimiento formulado por la parte actora (folios 123 al 147, 179 al 206), que si bien tienen el valor instrumental previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, no acreditaron el supuesto previsto en el Cardinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual fueron producidos, como se dejó asentado en la oportunidad de la resolución del Punto Previo;

6. Copias de Planilla Sucesoral Nº112382 del causante Gustavo José López González, de Solvencia Sucesoral con nombre del finado ciudadano y de su Acta de Defunción ocurrida el 16/03/2011 (folios 39 al 43) del difunto GUSTAVO JOSÉ LÓPEZ GONZALEZ expediente Nro. 112382, y solvencia de fecha 18/06/2012

El Juzgado A-quo en fecha 15 de abril de 2015 declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, estableciendo en la motiva lo siguiente:

En tal sentido, en la parte motiva de la sentencia dictado por Tribunal de la causa, éste señaló lo siguiente: “(…) Observa este Tribunal que el documento fundamental de la demanda es el contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 02-05-06 de los libros de Autenticaciones llevados por ante esta Notaría. Allí se convino que el arrendamiento tendría una duración de un (1) año contado a partir del 01 de junio de 2006 y con vencimiento el 01 de junio de 2007; es decir, que en aplicación del artículo 1159 del Código Civil citado ut-supra, el arrendatario estaba en conocimiento desde el inicio de la relación arrendaticia que al vencerse este lapso y continuar ocupando el inmueble el contrato seguía siendo a tiempo determinado pues así se le expresa claramente en la Cláusula Tercera. Pero adicionalmente a la citada norma jurídica tiene igualmente aplicación el artículo 39 e la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, materia de orden público que aún cuando no se le cite en el contrato suscrito es de observancia obligatoria. De tal manera que aún cuando el arrendatario al vencimiento del período fijo no manifieste expresamente su voluntad de hacer uno de la prórroga legal y aún cuando el arrendador no le notifique expresamente que le concede la misma, debe entenderse que en los contratos a tiempo determinado al vencerse el período fijo opera automáticamente la prórroga legal, conservando el contrato su carácter determinado; lo cual no ocurría si vencida la prórroga legal el arrendatario continuare ocupando el inmueble, pagare el canon de arrendamiento y el arrendador lo aceptara; hecho éste que no se dio en el presente caso. Así se declara (…)”.

Contra la referida decisión ejerció recurso de apelación la representación judicial de la parte demandada, el cual fue oído en ambos efectos en fecha 17 de abril de 2015, y constituye el objeto de la apelación deferida a este Órgano Jurisdiccional.

Por escrito del 19 de mayo de 2015, la representación de la parte demandada (recurrente) hizo valer el mérito favorable en autos de documentales que cursan en el proceso

En escrito de alegatos presentado el 22 de mayo de 2015 ante esta Alzada, la representación judicial de la parte actora manifestó lo siguiente:

• Que en la contestación de la demanda quedó establecida la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado de la oficina Nro. 405, ubicada en la Planta Cuarto Piso, del Edificio “Torres Las Mercedes, entre las partes involucradas en el presente juicio, donde se evidencia la veracidad de los términos, los períodos de duración, la fecha de vencimiento 01/06/2012, y la voluntad de culminación por notificación judicial con más de 60 días de anterioridad como lo manifiesta el referido contrato;

• Que el documento de propiedad de la oficina objeto del presente juicio, no fue objetado de por la parte demandada, y quedó evidenciado que dicho inmueble es propiedad de su representada;

• Que consignada la notificación, de no prórroga del contrato, el 27 de marzo de 2012, con más de 60 días de anticipación al vencimiento del plazo, se evidencia que se cumplió con el cometido del conocimiento del arrendador, la voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento y en consecuencia daría inicio a la prórroga legal, siendo reconocido por la parte demandada en su escrito de contestación;

• Que su mandante demostró que cumplió con todas las obligaciones que estaban a su cargo en el contrato de arrendamiento;

• Que la notificación judicial, se efectuó conforme a la cláusula sexta del contrato, el cual tiene todo el valor de ley y poniendo fin al contrato que los regía, y dio inicio al disfrute de la prórroga legal;

• Que los cheques emitidos por el director de la parte demandada a favor de la ciudadana LIGIA TERESA PERDOMO DE LÓPEZ, no fueron objetados en su oportunidad y tiene pleno valor probatorio;

• Que la ciudadana LIGIA TERESA PERDOMO DE LÓPEZ, fue solicitante de la notificación judicial, y gozaba de plena cualidad para realizar la misma, por ser accionista y directora de la propiedad del inmueble, una vez fallecido su esposo GUSTAVO LÓPEZ GONZÁLEZ, suscriptor del contrato de arrendamiento como arrendador;

• Que quedó demostrado que el demandante no formó parte de demanda previa por inadmisión de la reforma por parte del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que es imposible que se subsuma en el supuesto alegado por la demandada del artículo 266 del Código de procedimiento Civil;

• Que la parte demandada no probó de ninguna forma como el propietario de un inmueble carece de acción por existir un arrendador distinto a la persona del propietario en la suscripción del contrato, no probó como una persona jurídica trato de ser parte de una demanda pero fue inadmitida su intervención, no probó como puede ser declarada nula una notificación judicial;

• Que solicita se declare con lugar la demanda y se establezca a su representado el derecho a exigir la penalidad, y se condene al pago de las costas procesales.

Por decisión del 25 de mayo de 2015 esta Alzada declaró que no había lugar a providencia alguna (de prueba) respecto al escrito presentado el 19 de mayo de 2015 por la representación de la accionada, ya que lo planteado se refería al merito favorable de los autos.

Vistas y analizadas las pruebas de las partes, este Órgano Jurisdiccional hace las siguientes consideraciones:

PRIMERO. Como bien se deriva de las actas procesales, la acción por la cual se contrae el presente proceso es la de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, incoado por INVERSIONES KARTHOUM C.A. en contra de INVERSIONES L.D.G.M 2010 C.A., basada en los artículos 20,26 y 43 el Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial y 1.159, 1.160 y 1.594 del Código Civil, alusiva a la Oficina Número 405, ubicada en la Planta Cuarto Piso del Edificio Torre Las Mercedes, Urbanización Chuao, Municipio Chacao, actual Distrito Capital.

Además del cumplimiento del contrato, la parte actora solicita en el petitum de su libelo, que la demandada sea condenada a lo siguiente: (i) en que son ciertos los hechos alegados en la demanda y que el lapso de prórroga terminó el 1 de junio de 2014; (ii) en la entrega, sin plazo alguno, del inmueble objeto del contrato; (iii) en pagar el canon insoluto del mes de mayo (último de la prórroga) por veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000); (iv) en pagar como indemnización sustitutiva por la ocupación del inmueble desde el 1 de junio de 2014, la cantidad (equivalente a un día del canon mensual) de ochocientos treinta y tres bolívares con treinta y tres céntimos (Bs. 833,33), más un cincuenta por ciento (50%), que totaliza globalmente mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 1.250,oo), por cada día transcurrido desde el 01/06/2014 hasta que se produzca la entrega definitiva (del inmueble); (v) en costas procesales.

SEGUNDO. En el acto de contestación de la demanda (del 13/03/2015), la representación de la parte demandada, además de oponer la falta de cualidad y alegar Cuestiones Previas, ya resueltos como puntos previos, adujo los hechos que a continuación se mencionan y se analizan:

1.- Que el contrato de arrendamiento del 02 de mayo de 2006 fue suscrito entre GUSTAVO LÓPEZ GONZÁLEZ y L.D.G.M. 2010, en tanto que la notificación de no prórroga del 15 de marzo de 2012 (practicada el 27/03/2012) fue solicitada por LIGIA TERESA PERDOMO DE LÓPEZ, en su carácter de titular del 62.5% del capital de INVERSIONES KARTHOUM C.A. Asimismo, señala que la referida notificación es impugnable por cuanto se observa que la Solvencia Sucesoral es del 18/06/2012, de fecha posterior, y que quien demanda es INVERSIONES KARTHOUM C.A. que no tiene cualidad. Igualmente, señala la representación de la demandada, que el inmueble arrendado no fue declarado (sucesoralmente) dentro del activo hereditario.

Para decidir esta Alzada observa:

De la revisión de las actas procesales, se desprende, tal como fue examinado en la oportunidad de la resolución de los puntos previos, que si bien es cierto que el contrato locativo cuyo cumplimiento se demanda, de fecha cierta 02 de mayo de 2006, con vigencia a partir del 01 de de junio de 2006, reconocido por las partes, fue suscrito originalmente entre GUSTAVO LÓPEZ GONZÁLEZ e INVERSIONES L.D.G.M. 2010 C.A.; no es menos cierto, que el mencionado inmueble pertenecía en propiedad a la empresa INVERSIONES KARTHOUM C.A., por haberlo adquirido de INVERSIONES ALPA C.A., de acuerdo con instrumento (producido por la actora) protocolizado el 25 de 1983 por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda (Fols. 44 al 47), el cual se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En el acto de adquisición del bien, el ciudadano GUSTAVO LÓPEZ GONZÁLEZ actuó como Director Gerente de la empresa compradora.

De modo que, perteneciendo a INVERSIONES KARTHOUM C.A. (actora) el bien que fue arrendado a la accionada, perfectamente aquella se encuentra investida de legitimidad para demandar por cumplimiento de contrato locativo a la arrendataria y poseedora del inmueble de su propiedad.

Asimismo, se desprende de copias de Acta de Defunción Nº 25 emitida por el Registro Civil del Municipio Baruta del Estado Miranda (del 16/03/2011) y Planilla Sucesoral Nº 112362 (del 30/01/2012) del SENIAT, que rielan a los folios 38 al 43,112 al 116, producidas por ambas partes, que tienen el valor previsto en el artículo 429 eiusdem, que el ciudadano GUSTAVO LÓPEZ GONZÁLEZ, arrendador originario, falleció en la mencionada fecha, sobreviviéndole su esposa LIGIA PERDOMO DE LÓPEZ y sus hijos MARIA CONSUELO LÓPEZ PERDOMO, MARÍA GABRIELA LÓPEZ PERDOMO y MARÍA ANDREINA LÓPEZ PERDOMO. También se desprende de los mencionados documentos, que el finado ciudadano dejó a sus herederos, entre otros bienes, el cincuenta por ciento (50%) de dos mil (2.000) acciones que integran el capital social de INVERSIONES KARTHOUM, que es la propietaria del inmueble objeto de la pretensión y con cualidad suficiente para proponer, como lo hizo, la demanda que activó la jurisdicción.

De la misma forma, observa este Juzgado Superior que las acciones de INVERSIONES KARTHOUM C.A. al haber sido declaradas en la referida Planilla Sucesoral, no era menester que se indicara el inmueble aquí objeto de la pretensión como bien de los sucesores (como lo denuncia la accionada), por cuanto el mismo pertenece a la sociedad mercantil y no individualmente a los herederos del finado GUSTAVO LÓPEZ GONZÁLEZ, siendo suficiente que se declarara el caudal accionario que tenían los causahabientes dentro de la referida empresa.

De igual forma, se deriva que el 27 de marzo de 2012 el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas practicó notificación judicial de no prórroga del contrato de arrendamiento a la empresa aquí demandada, la cual cursa a los folios 13 al 76, junto con otros documentos anexos. Dicha notificación fue cuestionada por la representación de la parte demandada, por el hecho de que aquella se verificó a petición de LIGIA TERESA PERDOMO DE LÓPEZ como titular de sesenta y dos y medio por ciento (62,5%) en la empresa INVERSIONES KARTHOU C.A., sin tener el carácter de heredera sucesoral.

Sin embargo, revisada la alegación esgrimida por la representación de la accionada, observa esta Alzada que en el presente caso el acto notificatorio cumplió su finalidad útil, o sea, llevó a conocimiento de la arrendataria la no prórroga del contrato de arrendamiento suscrito con INVERSIONES L.D.G.M 2010 C.A. y es tanto así que posteriormente la empresa INVERSIONES KARTHOUM C.A. propuso demanda con base en esa notificación practicada a la arrendataria.

De la misma manera, observa este Tribunal que el hecho de que a la ciudadana LIGIA TERESA PERDOMO DE LÓPEZ le haya sido expedida la Solvencia Sucesoral (folio 117) el 18 de junio de 2012, con fecha posterior a la realización de la notificación (27/3/2012), en nada afecta a esta última, pues se trata de un acto que incumbe a una compañía anónima, la cual no requería de la referida solvencia para su verificación y podía continuar su giro y desarrollar su actividad de forma normal, a pesar de la muerte de su Director Gerente.

Además de ello, observa esta Alzada que de acuerdo a Asamblea General Extraordinaria de fecha 02 de junio de 1983, la ciudadana LIGIA PERDOMO DE LÓPEZ fungía como Suplente del Director Gerente de la empresa INVERSIONES KARTHOUM C.A., por lo que con la muerte de este último, aquella asumía el mismo carácter y facultades del titular fenecido, de conformidad con la Cláusula Vigésima Primera de los Estatutos Sociales, cursantes a los folios 21 al 34 (de la presente causa), dentro del expediente que contenía la notificación de no prórroga practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial el 27 de marzo de 2012 ,que se aprecian de conformidad con el artículo 429 el Código de Procedimiento Civil.

De manera que cuando, la referida ciudadana solicitó la práctica de la notificación de la empresa aquí demandada, sí se encontraba estatutariamente facultada para ello, aunque lo hubiese hecho como accionista de INVERSIONES KARTHOUM C.A. De ahí, que la notificación de no prórroga verificada el 27 de marzo de 2012 mantiene su eficacia y se le aprecia procesalmente, quedando desechado el cuestionamiento de la parte accionada y con igual suerte, también queda desestimada la Solvencia Sucesoral (folio 117) del 18 de junio de 2012 producida por la accionada para demostrar la ineficacia de la referida notificación, cuyo cuestionamiento no fue acreditado por la demandada, manteniendo la referida notificación vigor probatorio.

SEGUNDO.- Aduce la representación de la accionada que INVERSIONES KARTHOUM C.A. no cumplió correctamente con la notificación de no prórroga (dentro de los sesenta días antes) y que no se le otorgó el tiempo de prórroga, ya que no terminó, en su criterio, el 1 de junio de 2014.

Como ya fue establecido con antelación, la empresa demandante sí cumplió con la notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento, siendo practicada el 27 de marzo de 2012. Ahora bien, no existiendo divergencia respecto a la relación contractual, la cual se encuentra reconocida, corresponde determinar si dicha notificación se hizo con sesenta días de anticipación y si a la demandada se le otorgó el lapso legal de prórroga.

Esta Alzada observa:

De la revisión de la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento de fecha 02 de mayo de de 2006, se deriva que la misma establece una vigencia de de un año entre el 1º de junio de 2006 hasta el 1º de junio de 2007, prorrogable por un (1) año, siempre y cuando una de las partes no manifestare por escrito la otra con sesenta (60) de anticipación su deseo de no prorrogarlo, lo denota una relación contractual a tiempo determinado.

De autos se desprende, meridianamente que la notificación se practicó el 27 de marzo de 2012, es decir, con más de sesenta (60) días a su vencimiento, el cual ocurría el 1º de junio de cada año, y en el caso específico el 1º de junio de 2012. Asimismo, se desprende que tratándose de una relación locativa de una oficina que ha durado hasta la notificación, menos de seis (6) años, le correspondía una prórroga de hasta dos (2) años (como el que le fue otorgado por la actora) como lo prevé el literal “c)” del artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable a este caso, en el que se excluye la aplicación del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento para Uso Comercial, al tratarse de una oficina.

De modo que, habiendo sido otorgado un lapso de dos (2) años de prórroga a la arrendataria, se cumplió con lo que establece el contrato, el cual es ley entre las partes de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, ya que la relación locativa fenecía el 1º de junio de 2014, fecha en la que la parte demandada debió haber entregado el inmueble objeto del arriendo.

De igual forma, no habiendo probado la demandada el pago correspondiente al mes de mayo de 2014 debe ser condenada a ello. Sin embargo, respecto a la petición de pago realizada en el particular “4º” del petitorio, o sea, una suma indemnizatoria de mil doscientos cincuenta bolívares (Bs.1.250) diarios por cada día transcurrido desde el 1º de junio de 2014, basada en el Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, dicha petición resulta improcedente puesto que la mencionada Ley no es aplicable al caso de marras, de conformidad con el artículo 4 del mencionado Decreto-Ley.

Y en el propio auto de admisión de la demanda dictado por el A-quo el 19 de noviembre de 2014 fue excluida la demanda de la aplicación del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sin que ninguna de Las partes objetara esa resolución.

De tal manera, que en el presente caso, no habiendo probado la parte demandada los hechos relativos a la excepción y a la defensas esgrimidas en la contestación, como lo ordenada el artículo 1.354 del Código Civil, en tanto que la actora sí probó los elementos constitutivos de su pretensión, la demanda incoada debe prosperar en derecho en la forma peticionada en el libelo, exceptuando lo referente al particular “4º” del libelo que resulta improcedente.

En consecuencia, la sentencia recurrida deberá modificarse sólo respecto al particular “4º” del libelo, el cual queda quedará excluido en el dispositivo, quedando confirmada en los demás aspectos con una motivación disímil y declararse parcialmente con lugar la apelación de la demandada, sin imposición de costas del recurso, ni costas generales.

V
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente sentencia:
PRIMERO: Se MODIFICA, la decisión dictada en fecha 15 de Abril de 2015 dictada por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual había declarado con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES KARTHOUM C.A. contra la sociedad mercantil INVERSIONES L.D.G.M 2010 C.A., alusiva a la oficina Nro. 405, ubicada en la Planta Cuarto Piso, del edificio “Torre Las Mercedes”, urbanización Chuao, Jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, sólo respecto a los particulares “Cuarto” y “Quinto” del dispositivo de la sentencia, que quedan revocados, quedando incólume el fallo respeto de los particulares;

SEGUNDO: Se declaran improcedentes: la Cuestión Previa del Cardinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y la excepción de falta de cualidad activa, denunciadas por la parte demandada, así como la petición de indemnización sustitutiva de mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 1.250), basada en el Decreto-Ley de Regularización del Arrendamiento para Uso Comercial, la cual no es aplicable al presente proceso;

TERCERO: Se condena a la parte demandada: (i) a la entrega a la actora del inmueble objeto del arriendo, antes identificado; (ii)al pago de la última pensión locativa, correspondiente al mes de mayo de 2014 por veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000);

CUARTO: Se declara parcialmente con lugar la apelación de la parte demandada y no hay imposición de costas generales ni del recurso.
Publíquese, déjese copia, regístrese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los diez (10) del mes de junio de dos mil quince (2015).-
EL JUEZ,

Dr. ALEXIS CABRERA ESPINOZA LA SECRETARIA,

Abg. ANA MORENO V.

En esta misma fecha, siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15 pm), se publicó y registró la presente sentencia.

LA SECRETARIA,

Abg. ANA MORENO V.
AJCE/AMV/jcr
Exp. N°AP11-R-2015-000444
(11003)