REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. -I- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Parte Actora: Ciudadana ELENA COROMOTO FARFAN GUARAMATO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.950.360. Apoderada judicial de la parte actora: Ciudadana GINA CAZAR VASQUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.559.775, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el No. 38.287. Parte demandada: Ciudadano EDUARDO MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V.- 15.585.625. Apoderada judicial de la parte demandada: Ciudadana FANNY VERDE FUENTES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el No. 36.014. MOTIVO: DESALOJO. EXPEDIENTE Nº 14.462.- - II - Por auto de fecha once (11) de junio de dos mil quince (2015), este Tribunal Superior recibió las actuaciones provenientes del Juzgado Décimo Quinto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionadas con la apelación ejercida el día veintinueve (29) de abril de dos mil quince (2015), por el ciudadano EDUARDO MARTÍNEZ, parte demandada, debidamente asistido por la abogada ROSA YURAIMA ROBLES GASCON, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 198.663, contra la sentencia pronunciada el veintiocho (28) de abril de dos mil quince (2015), por el referido Juzgado, con motivo del juicio que por DESALOJO, interpusiera la ciudadana ELENA COROMOTO FARFÁN GUARAMATO contra el ciudadano EDUARDO MARTÍNEZ, todos anteriormente identificados. En dicho auto, este Tribunal fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente, a las once de la mañana (11:00 a.m.), para la celebración de la audiencia oral, y decidir el asunto sometido a su conocimiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. El día y la hora fijados, tuvo lugar la audiencia oral, a la cual no comparecieron ninguna de las partes, ni por sí, ni por medio de apoderado alguno. Cumplidas las formalidades de la Ley, este Tribunal pasa a decidir bajo las siguientes consideraciones. -III- ALEGATOS DE LAS PARTES En fecha cinco (5) de noviembre de dos mil catorce (2014), el Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por DESALOJO interpuesta por la ciudadana ELENA COROMOTO FARFAN GUARAMATO contra el ciudadano EDUARDO MARTINEZ. Expone la parte actora en su libelo de demanda, lo siguientes hechos y peticiones: Que su representada en fecha seis (6) de febrero de dos mil siete (2007), había adquirido de los ciudadanos JUANA EMMA OROPEZA DE ZANABRIA, FREDDY RAMÓN OROPEZA ANSEUME, JANEHT DEL CARMEN OROPEZA ANCEUME y CRUCITA ANCEUME DE OROPEZA, un inmueble constituido por una casa de dos (02) plantas y el terreno sobre el cual se encontraba construida, distinguida con el número Nº 5-15, situada en la Urbanización Lidice, callejón El Polvorín, Parroquia la Pastora de esta ciudad de Caracas. Indicó que era el caso, que la planta de arriba de dicho inmueble, se encontraba otorgada en alquiler al ciudadano EDUARDO MARTÍNEZ, desde el diecinueve (19) de enero de mil novecientos noventa y nueve (1.999), a quien se le había participado que su mandante era propietaria del inmueble; que se había subrogado en todas y cada unas de las obligaciones de sus antiguos propietarios; y, que debía cancelar el canon de arrendamiento a la actual propietaria. Que a partir de ese momento, el arrendatario había comenzado a realizar una serie de perturbaciones, agrediendo de formal verbal, a su representada, hasta el día veintinueve (29) de diciembre de dos mil doce (2.012), cuando su mandante le había pedido que la dejara pasar para instalar una antena en la platabanda; y el arrendatario había procedido abrir la puerta y una vez ella adentro, había dejado a las personas que iban a realizar la instalación afuera; encerrándola por un lapso de quince (15) minutos, donde la había insultado y ofendido, diciéndole que sólo muerto lo iban a sacar de allí. Manifestó que se había realizado denuncia ante el Ministerio Público en la Oficina de Atención al Ciudadano y que desde ese momento el arrendatario se había negado a realizar los pagos de cánones de arrendamiento y había procedido a consignar los mismos a favor de la actual propietaria ELENA COROMOTO FARFAN, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los cuales habían sido retirados por su representada en sus respectivas oportunidades, que de esa manera quedaba plenamente evidenciada la relación contractual entre las partes. Expresó que en fecha trece (13) de abril de dos mil doce (2.012), se había inhabilitado el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, para seguir recibiendo las consignaciones por concepto de pago de canon de arrendamiento; que, debían realizar dichas consignaciones por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda; y, que era el caso, que el arrendatario había dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes desde esa fecha hasta octubre dos mil catorce (2014). Que a fin de dar cumplimiento a la normativa establecida en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendatarios de Vivienda, su representada había acudido ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, y había interpuesto procedimiento administrativo previo a la demanda, el cual había fundamentado en la necesidad de su hijo ciudadano JEFERSON EMILIO PADRON FARFAN, de ocupar el inmueble arrendado, ya que el mismo encontraba hacinado viviendo con ella, su concubina y su menor hija de apenas once (11) meses. Manifestó que en fecha veintiséis (26) de abril de dos mil trece (2013), la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, había emitido la resolución Nº 00322, mediante la cual, había habilitado la vía judicial, a los fines de las partes pudieran dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República, competentes a tal fin. Que por los hechos anteriormente expuestos ratificaba la necesidad de su mandante del inmueble que ocupaba en la parte alta el demandado; para habitarlo su hijo y familia; y que adicionalmente señalaba que desde abril dos mil doce (2012), el ciudadano EDUARDO MARTÍNEZ, no había cancelado los cánones de arrendamiento, motivo por el cual, procedía a demandar por desalojo, al ciudadano antes mencionado, en lo siguiente: “…En virtud de los antes expuesto, es que ocurro ante su Despacho en nombre de mi representada, a los fines de demandar como en efecto DEMANDO EL DESLOJO a el ciudadano EDUARDO MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V-15.587.625, en su condicion de arrendatario a los fines de que este Juzgado en virtud del estado de insolvencia y la necesidad del hijo de mi representada ciudadano JEFERSON EMILIO PADRON FARFAN, habite el inmueble, condene al demandado. PRIMERO: A desocupar y entregar libre de bienes y personas un inmueble constituido por la plata alta de la casa Nº 5-15, situada en la Urbanización Lidice, callejón El Polvorín, Parroquia la Pastora de esta ciudad de Caracas. SEGUNDO: Que se condene al demandado a pagar las costas y costos que ocasione el presente juicio. TERCERO: Se condene a cancelar los cánones de alquiler insolutos hasta la fecha de culminación del presente juicio…” Fundamentó su demanda en el artículo 91 causales 1º y 2º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendatarios de Vivienda; y la estimó la demanda acumulando los cánones de arrendamiento de un (1) año, en la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00) Por otro lado, se observa que en fecha nueve (9) de marzo de dos mil quince (2015), el ciudadano EDUARDO MARTÍNEZ, en su carácter de parte demandada, asistido por la abogada FANNY VERDE FUENTES, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo el Nº 36.014, comparecieron ante el a-quo y presentaron escrito de contestación a la demanda, en el cual señaló lo siguiente: Que era cierto que era arrendatario de la planta alta de la casa Nº 5-15, situada en la Urbanización Lidice, callejón El Polvorín, Parroquia la Pastora de esta ciudad de Caracas. Negó, rechazó y contradijo, por ser totalmente falso que su persona hubiera sido arrendatario desde el diecinueve (19) de enero de mil novecientos noventa y nueve (1999); que lo cierto era, que arrendaba el referido inmueble desde el quince (15) de marzo de mil novecientos setenta y nueve (1979), año en que había celebrado contrato por escrito con el ciudadano GUILLERMO OROPEZA; que posteriormente ambas partes habían celebrado nuevos contratos de arrendamientos, uno en enero de mil novecientos noventa (1990), en junio de mil novecientos noventa y tres (1993) y en junio de mil novecientos noventa y cuatro (1994). Que en fecha dieciocho (18) de junio de mil novecientos noventa y ocho (1998), había celebrado contrato de arrendamiento con la ciudadana CRUCITA ANCEUME DE OROPEZA y su hijo FREDDY OROPEZA, ya que el ciudadano GUILLERMO OROPEZA esposo y padre de los ya mencionados, había fallecido. Manifestó que era cierto que la ciudadana ELENA COROMOTO FARFAN GUARAMATO, había procedido a notificarles que era la propietaria del inmueble que su persona ocupaba como arrendatario. Negó, rechazó y contradijo que la notificación que se le había practicado hubiera sido en los términos que habían expresado el libelo de la demanda, lo cierto era que la demandante le había notificado lo siguiente: “… Que el contrato de arrendamiento suscrito con su persona, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Décimo Octavo del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 19-01-1999, anotado bajo el Nº 65 Tomo 4 de los libros respectivos. que de conformidad con lo establecido en las cláusulas Segunda del referido contrato, una vez vencida la última prorroga el mismo no será renovado a su vencimiento en fecha: 19-01-2009. Igualmente, solicito se informe al arrendatario que de conformidad con el aparte d) del capítulo II, título V, articulo (sic) 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios que a continuación copio “los arrendatarios tienen derecho a la prorroga legal establecida en el precitado aparte d)…”. Cuando la relación, arrendaticia haya tenido una duración de diez años (10) años (sic) o más, se prorrogara por un lapso máximo de tres (3) años”. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerara (sic) a tiempo determinado y permanecerán vigentes las condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de de regulación “. Al final de la prorroga legal los Arrendatarios deberán entregar el inmueble libre de las personas y bienes Arrendatarios. De conformidad con el mismo artículo 38 antes citado esta prórroga es potestativa para el arrendatario, quien puede renunciar a ella antes de su vencimiento, sin embargo es obligatoria para los Arrendadores. La prórroga no exime el aumento del canon de arrendamiento como queda establecido en el mismo articulo 38 de la citada ley…” Argumentó que la nueva propietaria ELENA COROMOTO FARFÁN GUARAMATO, en virtud de la enajenación del inmueble y de la subrogación arrendaticia, seguía manteniendo la relación arrendaticia en los mismos términos que había pactado con su antigua arrendadora CRUCITA DE OROPEZA; y, que era por ello, que había procedido a notificarle que una vencido la última prórroga del mismo, no sería renovado nuevamente a su vencimiento, en fecha diecinueve (19) de enero de dos mil nueve (2009). Que sin embargo, se había visto imposibilitada de acudir por antes los órganos jurisdiccionales competentes a ejercer la acción por vencimiento de la prórroga legal, debido a que había retirado los cánones de su persona, consignados a nombre de CRUCITA NACEUME DE OROPEZA, actuando en su carácter de arrendatario, lo cual había traído como consecuencia que el contrato de arrendamiento se indeterminara. Que la nueva propietaria había retirado los cánones de arrendamientos depositados a nombre de CRUCITA NACEUME DE OROPEZA, que correspondían a los meses de, octubre y noviembre de dos mil diez (2010), y febrero, marzo, abril y mayo de dos mil once (2011), según se evidenciaba en comprobantes emanados del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio. Negó, rechazó y contradijo que su persona hubiese realizado una serie de perturbaciones, agrediendo verbalmente a la demandante; negó por ser falso que el día veintinueve (29) de diciembre de dos mil doce (2012), cuando la demandante le había pedido que la dejara pasar para instalar una antena en la platabanda, su persona hubiera procedido a abrir la puerta y una vez ella adentro, dejara afuera, a las personas que iban a realizar la instalación, dejándola encerrada por un lapso de quince (15) minutos, ofendiéndola e insultándola; y, que hubiera dicho que sólo muerto lo sacarían de allí. Que era cierto que algunas consignaciones habían sido realizadas por su persona; y que habían sido retiradas por la demandante correspondiente a las fechas mencionadas anteriormente, que el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; y que dicha actuación por parte de la hoy querellante, representaba una confesión de que reconocía como suyos, todos los depósitos que había realizado a nombre de la antigua propietaria. Negó, rechazó y contradijo por ser falsas, tendenciosas y calumniosas las afirmaciones que había hecho la demandante referente a que su persona se había negado a cancelar los cánones de alquiler; pues siempre había cancelado todos y cada uno de los meses de manera puntual a nombre del arrendado CRUCITA NACEUME DE OROPEZA, ya que los meses que habían sido retirados por la demandante estaba consignados a nombre de la ciudadana antes mencionada. Que las falsa afirmación realizada por la parte demandante con respecto a que él había procedido a consignar a su favor ante el Tribunal de consignaciones las había hecho para sorprenderlo en su buena fe; ya que como bien era sabido, una de las causales por las que demandaba el desalojo del inmueble que habita como arrendatario desde hacía muchos años, era por que presuntamente había dejado de cancelar los cánones de arrendamiento desde el mes de abril de dos mil doce (2012); y que nunca había dejado de cumplir con su obligación. Negó, rechazó y contradijo que su persona hubiese en algún momento consignado a favor de la ciudadana ELENA COROMOTO FARFÁN GUARAMATO, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por cuanto todas las consignaciones siempre habían sido a nombre de la ciudadana CRUCITA NACEUME DE OROPEZA; y si bien la constancia de retiro de consignaciones se podía leer en la parte correspondiente el nombre del beneficiario ELENA COROMOTO FARFÁN GUARAMATO, también era cierto que las consignaciones que había retirado estaban a nombre de CRUCITA NACEUME DE OROPEZA. Que era oportuno señalar que una vez que la ciudadana CRUCITA NACEUME DE OROPEZA, había traspasado los derechos y acciones a la ciudadana ELENA COROMOTO FARFÁN GUARAMATO, y esta había adquirido la propiedad del inmueble arrendado con todos los atributos propios de propiedad, como lo eran a) facultad de disposición, b) de libre aprovechamiento c) de accesión, esta categoría incluía los frutos civiles, y que según el artículo 552 del Código Civil, las pensiones de arrendamiento parte de estos frutos civiles; por lo que, se podía inferir que las consignaciones arrendaticia hechas por él como arrendatario del inmueble desde hacia muchos años pertenecían a la actual propietaria ELENA COROMOTO FARFÁN GUARAMATO, razón por la cual, el Tribunal de consignaciones le había entregado los montos solicitados por ella como propietaria del inmueble. Indicó que la única prohibición que existiría para entregar dichos montos consignados, era si el mismo arrendatario pretendía retirarlos, pero que la propietaria haciendo uso de sus derechos a que se había subrogado con la compra del inmueble, podía retirar los depósitos hechos a nombre de ciudadana CRUCITA NACEUME DE OROPEZA, tal como lo había hecho. Que en el presente caso, había operado la aceptación de los depósitos por parte de la acreedora, a la cual hacía referencia el artículo 1.310 del Código Civil, por lo que, mal podía la propietaria del inmueble, quien se había subrogado en los mismos derechos de quien le había vendido y los había hecho valer retirando varias consignaciones, alegar insolvencia de su parte, ya que había podido retirar las respectivas consignaciones tal como había hecho en aquella oportunidad o en su defecto considerarlo solvente. Argumentó que cuando se produjo el traspaso de la propiedad del bien arrendado, la nueva propietaria se había hecho acreedora de dichas consignaciones en virtud de que las mismas constituían frutos civiles del bien inmueble adquirido en propiedad; y que, por lo tanto, así era que el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, le había hecho entrega de las consignaciones realizadas a nombre de CRUCITA NACEUME DE OROPEZA, ya que la beneficiaria acreedora había hecho valer ese carácter ente dicho Tribunal y el mismo había considerado que tal aceptación la hacia perfecta beneficiaria para otorgarle los depósitos solicitados. Que era cierto que fecha trece (13) de abril de dos mil doce (2012), se había inhabilitado el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, para que siguiera recibiendo las consignaciones por concepto de pago de canon de arrendamiento; y que también era cierto que posteriormente se debía realizar dichas consignaciones por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Negó, rechazó y contradijo que en su carácter de arrendatario hubiese dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes desde el mes de abril de dos mil doce (2012) hasta octubre de dos mil catorce (2014), tal como lo había afirmado falsamente la demandante en el libelo de la demanda; que lo cierto era que había cancelado oportunamente por ante la Superintencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, una vez habilitada ésta para tal fin. Que había venido pagando oportuna y tempestivamente todos y cada unos de los cánones de arrendamiento, todos a nombre de su antigua arrendadora CRUCITA NACEUME DE OROPEZA, consignaciones que habían sigo legitimadas por la misma propietaria, al retirar los cánones ya indicados. Argumentó que era cierto que a fin de darle cumplimiento a la normativa establecida por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendatarios de Vivienda, la ciudadana ELENA COROMOTO FARFÁN GUARAMATO había acudido a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda y había interpuesto el procedimiento administrativo previo a la demanda, también era cierto que su fundamento era la necesidad del inmueble, que ocupaba su persona de arrendatario para que lo habitara su hijo JEFERSON EMILIO PADRON FARFAN, quien presuntamente se encontraba viviendo con su madre, su concubina y su menor hija, hecho que negó, rechazó y contradijo; y que estaba afiliado al sistema SAVIL, por lo que cumplía con todos lo requisitos legales establecidos el ordenamiento jurídico vigente para que se le incorporara al Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas. Negó, rechazó y contradijo que el hijo de la demandada que el hijo de la demandante tuviese necesidad de ocupar el inmueble en el que habitaba desde hace años; y que estuviera en el estado de hacinamiento alegado; pues la única pretensión de la nueva propietaria, era desalojarlo del inmueble en el que habitaba; que desde el mismo momento que había adquirido dicho inmueble había venido cometiendo actos de perturbación, tales como tirarle basura y excremento en la puerta de su apartamento, le había puesto pega loca a los cilindros de las puertas, hechos que habían sido debidamente denunciados en la Fiscalia y que lo decía en este caso sólo como referencia ya que no era pertinente con lo que se estaba debatiendo en el presente juicio. Solicitó fuere declarada sin lugar la causal de necesidad del inmueble para que fuera habitado por el hijo de la demandante, ya que según constaba en el documento de propiedad, la plata baja constaba de dos (02) habitaciones, entrada independiente, recibo, comedor, cocina, sanitario y lavadero. Negó, rechazó y contradijo, por ser falso, tendencioso y calumnioso y con la intención de sorprenderlo con su buena fe, lo alegado por la accionante referido a que desde abril de dos mil doce (2012), su persona no había cancelado los cánones de arrendamiento, y ratificó el valor probatorio de los depósitos realizados a nombre de CRUCITA NACEUME DE OROPEZA y retirados por ELENA COROMOTO FARFÁN GUARAMATO. Que estábamos en presencia de una relación arrendaticia entre dos (2) personas CRUCITA NACEUME DE OROPEZA y EDUARDO MARTÍNEZ, pero que en el transcurso de la vigencia de la relación contractual la actual querellante ELENA COROMOTO FARFÁN GUARAMATO, le había comprado a la propietaria original CRUCITA NACEUME DE OROPEZA, el inmueble objeto de contrato de arrendamiento, y que a su vez la compradora ELENA COROMOTO FARFÁN GUARAMATO, era la que demandaba por la acción de desalojo, la cual se había subrogado la cualidad e interés que se requería para intentar y sostener tal acción. Expresó que la parte demandante se había presentado con tal cualidad e interés, para pedir como propietaria del inmueble en virtud de la venta que le había hecho la antigua propietaria; y, como arrendadora subrogada, tal como se desprendía en sus propios dichos en el libelo de demanda; y que desde el seis (06) de febrero de dos mi siete (2007), la ciudadana ELENA COROMOTO FARFÁN GUARAMATO, podía ejercer todos lo derechos y obligaciones derivados del ordenamiento jurídico, del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo que dispone el artículo 1.604 al 1.610 del Código Civil, se había subrogado en todos los derechos y obligaciones de la antigua propietaria. Que habiendo sido admitida por ambas partes la existencia y aplicación de la subrogación arrendaticia, por una parte, para con la actora, todo lo cual le daba cualidad para que intentara la presente acción, ya que el contrato primario de arrendamiento lo había pactado con una antigua propietaria y por la otra parte, en relación a su persona como parte querellada, quien en todo momento tenía derecho de defenderse de la demanda ante cualquier escenario y condición o cualidad activa, toda vez que su cualidad pasiva era incontrastable, tenia que resultar también imperioso que el querellante conociera el alcance no sólo de los derechos que había producido la subrogación establecida por las partes, sino también de las obligaciones que de ella se derivaban en función a los hechos que en la realidad se habían plasmados y las consecuencias que a esa parte les acarreaba su comportamiento dentro de la recién arrendaticia que como ya había mencionado las normas que regían la materia eran de orden público protectoras del arrendatario, en la continuidad de la ocupación o posesión, pacifica del inmueble en disputa. Expresó que las consignaciones que habían sido hechas por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, de los meses abril a diciembre de dos mil doce (2012), enero a diciembre de dos mil trece (2013), enero a diciembre de dos mil catorce (2014) y enero y febrero de dos mil quince (2015), y los había continuado cancelando, debían apreciarse como suficientes y válidas, a los fines de concluir que como arrendatario del inmueble, había cumplido con su obligación contractual de pagar los cánones de arrendamientos demandados como insolutos; y, era por ello, que solicitaba la declaración sin lugar de la demanda interpuesta, al no haber podido probar la demandante, la insolvencia denunciada, de no haber cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses ya mencionados; por último solicitó se declara sin lugar el desalojo. -IV- MOTIVACIONES PARA DECIDIR PUNTO PREVIO Planteada como quedó la controversia, en lo términos antes señalados, este sentenciador antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; y a valorar las pruebas producidas en el proceso pasa a examinar el siguiente punto previo. -a- DE LO SOMETIDO AL CONOCIMIENTO DE ESTA ALZADA La representación judicial de la parte demandante, en su libelo de demanda alegó la insolvencia de la parte demandada, para lo cual, invocó la causal 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, solicitando en su petitorio lo siguiente: “…TERCERO: Se condene a cancelar los cánones de alquiler insolutos hasta la fecha de culminación del presente juicio…” Sobre este punto el Juzgado de la causa en el fallo recurrido estableció lo siguiente: “…En primer lugar respecto al incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de abril 2012; la parte demandada promovió la emisión de la planilla de pagos emanados de la Superintendencia Nacional De Arrendamientos De Vivienda del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda (SAVIL), alegando que por cuanto el Tribunal 25º de consignación para el mes de abril de 2012, dejo de recibir cánones hasta el ‘primer trimestre del año 2013, comenzaron a recibir lo cánones respectivos, con dichos recibos quedaron demostrado los pagos realizados en fecha 21/03/2013 al 02/02/2015, lo cual fue verificado por este juzgador considerando que tales consignaciones cubren ese periodo; razón por la cual este tribunal declara tempestivos dichos pagos y sin lugar a pretensión a ese concepto…” Este Tribunal, para decidir acerca de este punto, observa: Como fue indicado, conoce este Tribunal de este asunto en segunda instancia, en virtud de la apelación interpuesta el día fecha veintinueve (29) de abril de dos mil quince (2015), por el ciudadano EDUARDO MARTÍNEZ, en su condición de parte actora, asistido por la abogada ROSA YURAIMA ROBLES GASCÓN, Inpreabogado Nº 198.663, contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintiocho (28) de abril de dos mil quince (2015); que declaró PARCIAMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, interpusiera la ciudadana ELENA COROMOTO FARFÁN GUARAMATO contra el ciudadano EDUARDO MARTÍNEZ La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha trece (13) de marzo de dos mil tres (2003), con ponencia del Magistrado ANTONIO GARCÍA GARCÍA, en lo que se refiere al doble grado de jurisdicción, estableció lo siguiente: “…la prohibición de reforma en perjuicio, es catalogada como un principio de derecho procesal, dirigido a crear un ambiente de seguridad jurídica en cabeza de la parte apelante, quien al saber que la contraparte no se ha adherido a la apelación, puede contar con que, el peor supuesto al cual se sometería en la alzada, sería que le confirmaran el fallo apelado, en todas y cada una de sus partes, no obteniendo ningún perjuicio adicional por el hecho de haber intentado el recurso salvo, la condenatoria en costas de la respectiva instancia. El demandante ganancioso o apelado, ve garantizada la igualdad procesal gracias al instituto de la adhesión a la apelación….sin embargo, acota el autos (Luis Loreto), que cuando se trata de normas de orden público, la conducta de los litigantes no vincula al juez, en consecuencia, el principio no será de aplicación absoluta…”. En ese mismo sentido, en sentencia del diecisiete (17) de febrero de dos mil seis (2006), con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMENEZ, criterios reiterados por la misma Sala, en decisiones de fechas diez (10) de agosto de dos mil siete (2007) y veintitrés (23) de enero de dos mil nueve (2009), se dispuso lo siguiente: “…cabe señalar que la denuncia en casación del vicio de reformatio in peius, ha sido considerado como una infracción de forma, por incongruencia positiva, por no atenerse el sentenciador a la petición de reexamen de la decisión de primera instancia, en todo aquello que le resulta desfavorable a la parte que la impugna, que en modo alguno lo faculta para conocer de los extremos del pleito consentidos por la parte que no ha apelado, y que por tanto, no le permite perjudicar a los recurrentes sin haber mediado excitación (principio de rogación) de la contraria. Desde luego que los puntos aceptados adquieren firmeza, y por ello sobre tales puntos el Tribunal de apelación no puede pronunciarse ex oficio; en tal caso la sentencia sería incongruente, por no ajustarse a la pretensión de la parte, agravando la posición del apelante, y excediendo en consecuencia la alzada, los limites de lo sometido a su consideración a través del recurso ordinario de apelación….”. (Resaltado de esta Alzada) De las sentencias antes transcritas, se desprende que el Juez de Alzada, tendrá únicamente el conocimiento de los puntos de la sentencia dictada por el a-quo, en lo que le es desfavorable al apelante. En otras palabras, si únicamente apela una de las partes, y la decisión resolvió distintos aspectos, no puede el Juzgado de segundo grado de conocimiento conocer los extremos del pleito consentidos por la parte que no impugnó el fallo. En virtud del principio procesal de la Reforma en Perjuicio, de acuerdo con el criterio de nuestro Máximo Tribunal, lo peor que podría pasarle al apelante es que la sentencia recurrida, le fuere confirmada en todas sus partes y se le condene por las costas del recurso, si no media apelación o adhesión a la apelación de parte de los otros sujetos intervinientes en el proceso. De modo pues, que esta Alzada, únicamente puede entrar a conocer los aspectos de la recurrida que lo desfavorecen, ya que, como se dijo, la parte demandante no apeló de la sentencia de primera instancia y tampoco se adhirieron a la apelación de su contra parte. En ese sentido, revisada la decisión recurrida, se observa que el aspecto sometido al conocimiento de este Tribunal, se circunscribe al reexamen de la causal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; que es el punto adverso a la parte impugnante en apelación. Es por ello que, no puede esta Sentenciadora pronunciarse sobre la insolvencia de la parte demandada alegada por la actora conforme a la causal 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; en su escrito libelar, ya que, como ha quedado establecido dicha parte se conformó con lo resuelto por el Juzgado de Primera Instancia en ese sentido, ya que, no ejerció la correspondiente apelación, ni se adhirió a la de su contrincante. Así se establece. -V- DEL FONDO DE LO DEBATIDO Resuelto el anterior punto previo de la forma ante indicada, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto; y, a tales efectos observa: La sentencia de fecha veintiocho (28) de abril de dos mil quince (2015), dictada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue objeto de apelación, estableció lo siguiente: “…Por otra parte respecto a la necesidad del arrendador propietario de ocupar el inmueble dado en alquiler para ser ocupado por su hijo y familia, para demostrar la certeza de su alegato la parte actora trajo a juicio: copia certificada de su documento de propiedad (F14 al F20), Original de la Audiencia Conciliatoria y Copia certificada del procedimiento administrativo ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, (F 26 al F30), mediante la cual se encuentra habilitada la vía judicial de la demandante, Partida de Nacimiento que demuestra la filiación entre la demandante ELENA COROMOTO FARFAN GUARAMATO (Madre) y el ciudadano JEFERSON EMILIO PADRON FARFAN (hijo) (F 31), Justificativo de Testigo, que demuestra la relación concubinario del ciudadano (EFERSON EMILIO PADRON FARFAN (hijo) y su concubina KEILY MARIANA ZAYA. (f32 AL f37), Constancia de Residencia de la parte demandante y constancia de residencia del “hijo y su concubina”, los cuales al no ser impugnados, ni desconocidos ni tachados, durante la secuela del proceso de conformidad con los estableció en el articulo 429del Código de Procedimiento Civil, quedo descostrado 1º la propiedad del inmueble cuya titularidad pertenece a la arrendadora, 2º el vinculo parental con el hijo para el cual necesita el inmueble dado en alquiler. También el documento constitutivo de la Audiencia de Conciliación del Procedimiento Administrativo ante el Ministerio de Hábitat y Vivienda quedó demostrada la insistencia por parte de la actora requiriendo la entrega del inmueble. Asimismo fueron evacuados en la audiencia los testimoniales de los ciudadanos FRANKLIN MEDINA OROPEZA, MARIANELLA CARVALLO RODRIGUEZ y GLORIA JOSEFINA GIL ROJAS, identificados en autos. Respecto de los testigos el tribunal observó que de sus declaraciones se obtuvo conocimiento cierto que conocían a las partes y el lugar donde vivían en lo cual fueron contestes; que además de vivir en la planta baja la ciudadana ELENA COROMOTO FARFAN GUARAMATO, en la misma vivienda viven su hijo con su nuera y un hijo de estos. Que dicha vivienda consta de dos habitaciones. Hechos estos que a juicio de este juzgador adminiculados con los documentales producidas en el juicio son suficientes de conformidad con lo previsto en el artículo 429 y 508 del Código de Procedimiento Civil, para considerar que la presente demanda debe prosperar dad la necesidad que tiene la propietaria arrendadora de dar esa comodidad a su hijo en vez de tener el inmueble viviendo alquilada a un tercero que no es su familia. Por su parte el demandado formuló como alegato para contradecir la necesidad de ocupar el inmueble por parte de la actora, que él tenia la posesión del inmueble desde hace muchos años para ser preciso desde el año 1979, fecha esta desde cuando tiene alquilado el inmueble; es decir, desde hace 36 años. Argumento este que a juicio de este juzgador no tiene validez pues al contrario de lo que piensa el demandado tanto tiempo en posesión del inmueble no le acredita a poseerlo por tiempo indefinido contra los derechos de propietario; más aun con la justificación de tener un miembro cercano de su familia que ha constituido una nueva familia con su concubina e hijo y que conviven en ella en la misma vivienda pudiendo vivir separado en otra vivienda como la que tiene del demandado en alquiler. El otro argumento expresado por el demandado es que el inmueble planta baja no solo ha vivido con anterioridad la parte actora y su hijo sino que ese lugar (planta baja) también habitan otros miembros de su grupo familiar en perfecta armonía. Por lo que a juicio del demandado arrendatario no tiene justificación la necesidad invocada del inmueble. Al respecto considera este juzgador que no es precisamente a los terceros a los que corresponde califica5r la comodidad y armonía en la cual vivan muchos miembros de una misma familia en un hogar y que tal comodidad o armonía de vivir en grupos hacinados puede ser temporal y es precisamente a estas personas a quien atañe alegar la incomodidad de hacinamiento en que viven y no corresponde esta calificación a personas externas considerando que el propietario también tiene derecho a disponer de su propiedad para su uso y disfrute junto a su familia; por lo que entendiéndose que los contratos de arrendamientos no pueden ser a perpetuidades desmedro del derecho de los propietarios arrendadores, lo cual seria injusto. Por todo lo antes expuesto resulta forzoso para este Juzgador declarar CON LUGAR la demanda en cuanto este particular y Así se decide. -III- DISPOSITIVA Por las razones antes expuestas este Juzgador, de conformidad con lo establecido en el numeral 2º de la Ley Para La Regularización y Control de Arrendamientos De Viviendas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE VIVIENDA sigue la ciudadana ELENA COROMOTO FARFAN GUARAMATO, contra el ciudadano EDUARDO MARTINEZ. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada, vencida en este juicio ciudadano EDUARDO MARTINEZ, a hacer la entrega material del inmueble constituido por la Planta Alta de la casa distinguida con el Nº 5-15, situada en la Urbanización Lidice, Callejón El Polvorín, Parroquia La Pastora de esta ciudad de Caracas a la parte actora ciudadana ELENA COROMOTO FARFAN GUARAMATO. TERCERO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo…” En el presente caso, tenemos, que la parte actora ha demandado por DESALOJO, al ciudadano EDUARDO MARTÍNEZ, para lo cual, alegó la necesidad de su hijo en ocupar el inmueble arrendado, y como consecuencia de ello, solicitó se le hiciera entrega del bien inmueble objeto del arrendamiento, libre de personas y bienes; así como al pago de las costas y costos que ocasionara el proceso. Por su parte, el demandado en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, negó, rechazó y contradijo, tanto la totalidad de los hechos narrados en el libelo, al no existir la necesidad por parte del hijo de la demandada en ocupar el inmueble arrendado, solicitando se declarara sin lugar la acción por DESALOJO intentada por la parte actora. El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, y mediante un precio determinado, que esta última se obliga a pagar a aquélla, de acuerdo con el artículo 1579 del Código Civil. Ahora bien, dispone el artículo 1.354 del Código Civil, dispone: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación” En atención a las normas citadas, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada. La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, y a la necesidad ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.- En ese sentido, pasa el Tribunal a examinar, si las partes probaron en el proceso, sus respectivas afirmaciones, de hecho; y, sobre la base de ello, tenemos: En el presente caso, se aprecia que la demandante, a los efectos de fundamentar su acción, en relación a la causal de necesidad acompañó a su libelo los siguientes documentos: 1.- Copia simple de contrato de compra venta suscrito entre los ciudadanos JUAN EMMA OROPEZA DE SANABRIA, FREDDY RAMÓN OROPEZA ANSEUME Y JANETT DEL CARMEN OROPEZA ANCEUME, y la ciudadana ELENA COROMOTO FARFAN GUARAMATO, sobre un inmueble constituido por una cada de dos plantas y el terreno sobre el cual se encuentra construida, distinguida con los Nros 5 y 15, situada en la Urbanización Lidice, callejón El Polvorín, Parroquia La Pastora, Caracas, protocolizado ante el registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha seis (6) de febrero de dos mil siete (2007), bajo el No 12, Tomo 4, Protocolo Primero; a los efectos de demostrar su derecho de propiedad sobre el inmueble identificado en autos. La reproducción fotostática que antecede, es la copia de un documento público, la misma, no fue impugnada por la parte contra la cual fue opuesta en la oportunidad legal correspondiente; razón por la cual, este Juzgado Superior, tiene tal reproducción como fidedigna, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; les atribuye valor probatorio que la ley le confiere a los documentos públicos, a tenor de lo pautado en los artículos 1.359 y 1360 del Código Civil y la considera demostrativa del derecho de propiedad de la ciudadana ELENA COROMOTO FARFAN GUARAMATO, sobre el inmueble anteriormente identificado, aunque ello no sea lo controvertido en la presente causa. Así se decide. 2.- Acta de audiencia conciliatoria realizada en fecha diecinueve (19) de noviembre de dos mil doce (2012), ante la Superintencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, entre los ciudadanos ELENA COROMOTO FARFAN GUARAMATO y EDUARDO MARTÍNEZ; y resolución emitida en fecha veintiséis (26) de abril de dos mil trece (2013), por el organismo antes mencionado, a los efectos de demostrar que había solicitado ante el órgano competente la correspondiente conciliación y que este había dictado resolución habilitado la vía judicial. Este Tribunal, siendo que los mencionados medios probatorios no fueron tachados por la contra parte en su oportunidad legal y por cuanto los mismos constituyen la actuación administrativa de funcionarios competentes, en ejercicio de sus funciones, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código de Procedimiento Civil; en cuanto a los hechos que se refiere que la parte involucradas en este proceso, acudieron Superintencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a los efectos de llegar a un acuerdo, por la necesidad del hijo de la demandante de ocupar el inmueble identificado en autos, sin que se produjera el mismo; y que dicho organismo dictó resolución administrativa mediante la cual, habilitó la vía judicial. Así se decide.- 3.- Copia certificada de acta de nacimiento Nº 1742, del ciudadano JERSON EMILIO, expedida por la ciudadana DANILA CORONA, Registradora Civil de la Parroquia La Pastora, en fecha trece (13) de agosto de dos mil diez (2010); a los efectos de demostrar la existencia del vinculo filiatorio entre la demandante y el ciudadano antes mencionado. El referido documento no fue tachado por la contra parte en su oportunidad legal y por cuanto el mismo constituyen la actuación administrativa de funcionarios competentes, en ejercicio de sus funciones, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código de Procedimiento Civil, y lo considera demostrativo del parentesco existente entre el ciudadanos JERSON EMILIO y la ciudadana ELENA COROMOTO FARFÁN DE PADRÓN, parte demandante en este proceso. Así se establece. 4.- Copia certificada de Justificativo de testigo, solicitado por los ciudadanos JEFERSON EMILIO PADRÓN FARFÁN Y KEILY MARIANA ZAYA, realizado por la Notaría Pública primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha trece (13) de febrero de dos mil doce (2012); y copia certificada de acta de nacimiento Nº 1550, de la menor CAMILA PADRON ZAYA, expedida por el ciudadano ANGEL JOSÉ RENGIFO BLANCO, Registradora Civil de la Parroquia San Juan, en fecha diecinueve (19) de noviembre de dos mil trece (2013); a los efectos de demostrar la constitución de la familia de su hijo. En relación al justificativo de testigo observa este Tribunal, que no consta en autos su ratificación, razón por la cual, se desecha del proceso. Así se decide. En cuanto a la partida de nacimiento este Tribunal por cuanto la misma no fue tachada por la contra parte en su oportunidad legal y visto que la mismo constituye la actuación administrativa de funcionarios competentes, en ejercicio de sus funciones, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código de Procedimiento Civil, y lo considera demostrativo del parentesco existente entre el ciudadano JERSON EMILIO, la ciudadana ELENA COROMOTO FARFÁN DE PADRÓN, parte demandante en este proceso, y la menor CAMILA PADRON ZAYA. Así se establece. 5.- Original de constancias de residencias expedidas por el Consejo Comunal Andrés Eloy Blanco, en fechas diez (10) de octubre de dos mil catorce (2014), a nombre de los ciudadanos ELENA FARFAN, JERFERON EMILIO PADRÓN FARFÁN, KEILY MARIANA ZAYA, Y CAMILA PADRÓN; a los efectos de demostrar su lugar de residencia. Este Juzgado Superior, observa que no consta en las actas procesales que la parte que produjo los instrumentos privados emanados de un tercero ajeno al proceso, hubiera promovido la testimoniales de las personas que aparecen como firmantes de dichos instrumentos, para ser ratificado en el proceso, razón por la cual, no les atribuye valor probatorio alguno a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y los desecha del proceso. Así se establece. En la oportunidad del lapso de pruebas la parte demandante promovió los siguientes medios: a.- Testimoniales de los ciudadanos FRANKLIN DAVID MEDINA OROPEZA, MARIANELLA CARVALLO RODRÍGUEZ y GLORIA GIL DULCE BORQUEZ DE NIETO, los cuales rindieron declaración ante el Juzgado de la causa. Pasa de seguidas este Tribunal, a examinar dicha prueba testimonial; y, al efecto, observa: El ciudadano FRANKLIN MEDINA OROPEZA, en la oportunidad de rendir su declaración, en fecha veintidós (22) de abril de dos mil quince (2015), previa juramentación legal y la imposición de las generalidades de ley, manifestó no tener impedimento para declarar. Dicho ciudadano, rindió declaración de la siguiente manera: Que si conocía a los ciudadanos EDUARDO MARTÍNEZ Y ELENA FARFÁN; que si sabía y le constaba que los ciudadanos antes mencionados vivían en una casa de dos (2) plantas distinguida con el Nº 5-15, situada en la urbanización Lidice, callejón El Polvorín de la Pastora de Caracas, porque ellos iban al Paraíso a pagar el alquiler de la casa; que era el nieto de la antigua propietaria del inmueble; que su abuela CRUCITA DE OROPEZA, había fallecido en fecha veinticuatro (24) de diciembre de dos mil nueve (2009). Repreguntada la testigo, contestó lo siguiente: Que conocía a los ciudadanos EDUARDO MARTÍNEZ Y ELENA FARFÁN, desde que tenía uso de razón desde que era niño; que tenía veintiséis (26) años de edad. La ciudadana MARIANELLA CARVALLO RODRÍGUEZ, en la oportunidad de rendir su declaración, en fecha veintidós (22) de abril de dos mil quince (2015), previa juramentación legal y la imposición de las generalidades de ley, manifestó no tener impedimento para declarar. Dicha ciudadana, rindió declaración de la siguiente manera: Que si conocía al ciudadano EDUARDO MARTÍNEZ y a la ciudadana ELENA FARFÁN, a esta última desde hace 14 años; que si le constaba que los ciudadanos antes mencionados vivían en una casa de dos (2) plantas distinguida con el Nº 5-15, situada en la urbanización Lidice, callejón El Polvorín de la Pastora de Caracas; Que si sabia y le constaba que a ciudadana ELENA FARFÁN vivía en un apartamento de dos habitaciones, sala comedor, cocina y un baño con su hijo JEFERSON PADRÓN FARFÁN, su concubina y su nieta, por que dicha ciudadana era la maestra de su hijo y en algunas oportunidades había ido a solicitarle alguna tareas. Dicha testigo al ser repreguntada, señaló lo siguiente: Que conocía al ciudadano EDUARDO MARTINEZ, desde que se había mudado a la Pastora; que había llegado a la Pastora a la edad de dos (2) años, y para el momento tenia cincuenta y siete (57) años viviendo en la pastora y cincuenta y nueve (59) años de edad; que no sabía si en el inmueble que habitaba la ciudadana ELENA FARFÁN con su hijo hace muchos años vivían otras personas con ellos. La ciudadana GLORIA JOSEFINA GIL ROJAS, en la oportunidad de rendir su declaración, en fecha veintidós (22) de abril de dos mil quince (2015), previa juramentación legal y la imposición de las generalidades de ley, manifestó no tener impedimento para declarar. Dicha ciudadana, rindió declaración de la siguiente manera: Que había visto al ciudadano EDUARDO MARTÍNEZ, porque vivía en el sector y a la ciudadana ELENA FARFÁN si la conocía; que si le constaba que los ciudadanos antes mencionados vivían en una casa de dos planta distinguida con el Nº 5-15, situada en la urbanización Lidice, callejón El Polvorín de la Pastora de Caracas, porque estaba cerca; Que si sabia y le constaba que la ciudadana ELENA FARFÁN vivía en un apartamento de dos habitaciones, sala comedor, cocina y un baño con su hijo JEFERSON PADRÓN FARFÁN, su concubina y su nieta, porque había vivido cerca de allí había estado vendiendo manualidades y cosas que ella hacía. Dicha testigo al ser repreguntado, señaló lo siguiente: Que si sabía y le constaba que el ciudadano EDUARDO MARTINEZ, vivía desde hace muchos años con su esposa e hijas habitando la planta alta del inmueble en el cual vivía la ciudadana ELENA FARFAN; porque había estado allí y porque vivía cerca desde allí; que en el apartamento que habitaba la ciudadana ELENA FARFÁN con su hijo que supiera estaban los mismos. El artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de estos concuerdan entre sí y con las demás pruebas y estimará cuidadosamente los motivos de la declaraciones y la confianza que le merezcan los testigos, por su edad, por su vida y costumbre, por la profesión que ejerza y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubieren incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación.”. De la norma antes transcrita, se establecen los aspectos que debe tomar en cuenta el juez a la hora de valorar una prueba testimonial, así como que en el examen de los testigos debe determinarse si sus declaraciones concuerdan entre sí y con las demás pruebas que consten en autos.- Este Juzgado Superior conforme al artículo anteriormente trascrito, observa que los testigos fueron debidamente juramentados y manifestaron no tener impedimento alguno para declarar, a pesar de no haberse señalado ni la edad, ni la profesión, ni ninguna otra circunstancia que ayudaran a este tribunal en el examen de los mismos, a tenor de lo previsto en la norma comentada. No obstante ello, considera este sentenciador, que de los dichos no se evidencia que hubieran incurrido en contradicciones ni falsedad, por el contrario todos los testigos coinciden en su declaraciones, se aprecia que tienen conocimiento cierto y directo de los hechos. De las actas de declaración de los mencionados testigos, a criterio de quien aquí decide, de la manera como los testigos rindieron sus declaraciones por las preguntas efectuadas por el promovente de la prueba, este sentenciador aprecia que los testigos estaban diciendo la verdad; pues quedó probado que la demandante, tiene un hijo, que vive con ella junto a su nieta y su nuera, en la misma casa, y con las demás pruebas traídas a los autos ya analizadas, como de las actas de nacimientos también acompañadas por lo que le merecen confianza a sus declaraciones. Así se decide. Por otra parte se aprecia, que la parte demandada, promovió sólo medios probatorios a los efectos de demostrar la existencia de la relación contractual y desvirtuar los dichos esgrimidos por la parte demandante en relación a su estado de insolvencia, punto sobre el cual, este Juzgado Superior como ya fue mencionado, no tiene conocimiento alguno. Analizados los medios de pruebas promovidos antes señalados, se observa: En el presente caso, consta de las actas procesales que la parte actora demandó al ciudadano EDUARDO MARTINEZ, por desalojo invocando la causal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual establece lo siguiente: “Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: …omissis…. 2.- En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, a alguna de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado. …omissis… Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble…”. En relación a la causal contenida en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, anteriormente transcrita, alegada por la parte demandante a los efectos de solicitar el desalojo, este Tribunal observa: Dicha causal, esta referida a la “necesidad”, de ocupación del inmueble por parte del propietario o de algún pariente consanguíneo hasta el segundo grado, siendo que el Juez de la causa, en razón de las pruebas consignadas por el solicitante, debe considerar, o no, comprobada suficientemente dicha causal aducida, tal cual lo expresa el Doctor HERMES HARTING, en su obra El Arrendamiento. Doctrina y Jurisprudencia. Editorial Librosca. Caracas, 1996. Pág. 38). En efecto, esa necesidad de ocupación es aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, pues de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. No solamente desde el punto de vista económico, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifique de manera justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestre indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no en otro particular. La situación de incomodidad es cuestión subjetiva que varía de persona a persona (lo que es cómodo para unos puede resultar incómodo para otros), y es evidente que cuando a un grupo familiar le resulta incómodo vivir bajo un mismo techo conjuntamente con otro grupo familiar, o lo que es lo mismo, que dos familias compartan una misma casa, esa situación puede traer como consecuencia un comportamiento subjetivo de insatisfacción que hace surgir la incomodidad de vivir conjuntamente dos familias, lo que deviene a su vez en el surgimiento de un “estado de necesidad” de habitar separadamente. En el presente caso, quedó debidamente probado el vinculo consanguíneo existente entre la demandante ciudadana ELENA COROMOTO FARFÁN GUARAMATO con el ciudadano JEFERSON EMILIO PADRON FARFÁN, que es su hijo, a través de la partida de nacimiento, valorada por este Tribunal, en el cuerpo de este fallo. Del examen de los autos se desprende que inicialmente se alegó, ante la Superintencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que la ciudadana ELENA COROMOTO FARFÁN GUARAMATO y su hijo vivían conjuntamente con la familia de este último, de forma hacinada, en el inmueble identificado en autos, lo que se debate en autos es la necesidad que tiene el pariente de la actora hasta el segundo grado de habitar el inmueble. En el caso de autos, consta en actas procesales que quedó demostrado con las declaraciones rendidas por lo testigos evacuados por el Juzgado de la causa, y valorados por este Tribunal, que efectivamente la ciudadana ELENA COROMOTO FARFÁN GUARAMATO, habita el inmueble identificado en autos con su hijo, su nuera y su nieta, quedado evidencia la necesidad de estos de habitar el inmueble dado en arrendamiento, tal y como lo señala el Artículo 91 de la novísima Ley especial en la materia, en su Parágrafo Único. En razón de lo antes expuesto, concluye este Tribunal que al haberse demostrado durante el proceso la “necesidad” del pariente consanguíneo (hijo) de la propietaria de ocupar el mencionado inmueble, y encontrándose llenos los dos supuestos de hecho que en forma concurrente exige el Legislador en la causal 2º del Artículo 91 de la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, resulta PROCEDENTE, la solicitud de desalojo del inmueble identificado en actas. Así se establece. En consecuencia debe forzosamente esta Sentenciadora, declarar sin lugar el recurso de apelación intentado por el demandado. Así se decide.- DISPOSITIVO Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha veintinueve (29) de abril de dos mil quince (2015), por el ciudadano EDUARDO MARTÍNEZ, en su condición de parte actora, asistido por la abogada ROSA YURAIMA ROBLEZ GASCÓN, Inpreabogado Nº 198.663, contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintiocho (28) de abril de dos mil quince (2015). QUEDA CONFIRMADA la sentencia apelada en cuanto al punto sometido al conocimiento de esta Alzada. SEGUNDO: PARCIAMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, interpusiera la ciudadana ELENA COROMOTO FARFÁN GUARAMATO contra el ciudadano la sociedad mercantil INVERSIONES CARRILLO FERNÁNDEZ; en cuanto a la causal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. TERCERO: Se ordena a la parte demandada ciudadano EDUARDO MARTÍN, a hacer entrega a la parte actora, del inmueble constituido por una casa de dos (02) plantas y el terreno sobre el cual se encontraba construida, distinguida con el número Nº 5-15, situada en la Urbanización Lidice, callejón El Polvorín, Parroquia la Pastora de esta ciudad de Caracas. CUARTO: No hay condenatoria en costas del proceso al no haber vencimiento total en la presente causa; se condena en costas del recurso a la parte demandada a tenor de lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal. Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su oportunidad legal. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de junio del año dos mil quince (2015). AÑOS: 204° de la Independencia y 154° de la Federación.- EL JUEZ. Dr. OMAR ANTONIO RODRÍGUEZ AGÜERO. LA SECRETARIA, MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ En esta misma fecha, a la tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia. LA SECRETARIA, MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ