REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Exp. N° AP71-R-2015-000108. PARTE ACTORA: ciudadanos ROGER ENRIQUE ESCALONA ALARCÓN, DIANA MARINA ESCALONA ALARCÓN, GLENDA JOSEFINA ESCALONA ALARCÓN y GILDA ESPERANZA ESCALONA ALARCÓN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.657.036, V-2.766.048, V-5.221.946 y V-5.969.429, respectivamente, en su condición de miembros integrantes de la sucesión de los ciudadanos ROGER MARINO ESCALONA GARCÍA y BETTY ESPERANZA ALARCÓN DE ESCALONA, quienes fuesen venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-608.337 y V-150.280, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos ORLANDO VIERA BLANCO, ANÍBAL ALEXANDER RUÍZ ALVARADO, MITSABEL ANDREA ARMAS y ANDREINA CAROLINA GONCALVES GONCALVES, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 28.840, 28.706, 153.570 y 147.677, respectivamente. PARTE DEMANDADA: ciudadana CAROLINA MARÍA LARES BETANCOURT, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.971.224. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadana GLADYS YOLANDA PINEDA ARRIETA, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 25.375. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (Sentencia Definitiva) ANTECEDENTES EN ALZADA Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones, previo el trámite administrativo de distribución, en virtud del recurso de apelación presentado por la abogada Gladys Yolanda Pineda, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 25.375, actuando como apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 18 de diciembre de 2014 por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Por auto de fecha 09 de febrero de 2015, este Juzgado Superior le dio entrada al expediente, el cual fue signado por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos con el No. AP71-R-2015-000108, y se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la precitada fecha para que las partes presentaran los informes correspondientes. (f.203). Mediante auto de fecha 06 de marzo de 2015, el abogado Richard Rodríguez Blaise en su carácter de Juez temporal de este Despacho, se abocó al conocimiento de la presente causa, advirtiendo a las partes que tenían un lapso de tres (3) días de despacho a los fines de ejercer su derecho consagrado en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. (f.204). En fecha 12 de marzo de 2015, ambas partes consignaron escritos de informes. (f.205 al 230, ambos inclusive). En fecha 26 de marzo de 2015, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de alegatos y anexos (f.231 al 237, ambos inclusive). Mediante auto de fecha 26 de marzo de 2015, este Tribunal Superior dijo “Vistos” y entró en el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia, a partir de dicha fecha inclusive. (f.238). Por auto de fecha 25 de mayo de 2015, la Dra. Rosa Da´Silva Guerra, en su condición de Juez titular de este Despacho, difirió el pronunciamiento de la decisión por un lapso de treinta (30) días continuos (f.239). Mediante diligencia de fecha 19/06/2015, la parte demandada solicitó copia simple del expediente (f.240). Estando dentro del lapso de diferimiento para dictar sentencia en la presente causa, pasa este Tribunal a hacer las siguientes consideraciones: DE LA RECURRIDA En fecha 18 de diciembre de 2014, el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando con lugar la demanda conforme a la siguiente motivación: “(…Omissis…)” “…No constituye materia controvertida, por haber sido reconocido por ambas partes, los siguientes hechos: •Que en fecha 08 de febrero de 2013, los ciudadanos ROGER ENRIQUE ESCALONA ALARCON, DIANA MARINA ESCALONA ALARCON, GLENDA JOSEFINA ESCALONA ALARCON y GILDA ESPERANZA ESCALONA ALARCON, miembros de la SUCESIÓN ESCALONA ALARCÓN, suscribieron con la ciudadana CAROLINA MARÍA LARES BETANCOURT, un contrato denominado en su texto “COMPROMISO DE COMPRA VENTA”, sobre el siguiente inmueble: “ Un inmueble propiedad de la sucesión, destinado a vivienda, distinguido como parcela de terreno distinguido con el No. 33 de la manzana “S” que forma parte de la Urbanización Prados del Este, Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda, hoy Municipio Baruta, con una superficie de Un Mil Cincuenta Metros Cuadrados (1.050,Mts2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NOROESTE. Veinticinco metros (25mts) con parcela número 52-S, NORESTE: cuarenta y dos metros (42mts) con parcelas números 34,y 51-S. La parcela antes descrita le perteneció al ciudadano ROGER MARINO ESCALONA GARCIA según se evidencia de documento protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Chacao en fecha 08 de febrero de 1962, bajo el no. 33, folio 158, protocolo primero Tomo 7to, primer trimestre de 1962. Sobre la mencionada parcela se llevaron a cabo una (SIC) bienhechurias (SIC) que igualmente están debidamente protocolizadas ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 09 de mayo de 1974, bajo el No. 17, Tomo 68, folio 55, protocolo primero, 2do trimestre, que consta de cinco (05) habitaciones principales con tres (03) baños a color importados, cocina pantry, lavandero, dos (02) habitaciones de servicio con baño, comedor, salón de estar, biblioteca con baño, salón de recibo, garajes techos de madera (pichi-pan) con tejas de arcilla, tanque de agua subterráneo con bomba hidromática, según se desprende de titulo (SIC) supletorio expedido por el juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (Hoy Distrito Capital del Estado Miranda, en fecha 03 de abril de 1974 con la ciudadana MARÍA JOSEFINA GÓMEZ GONZÁLEZ.-“ • Que el precio de la venta pactada quedó estipulado en la cláusula segunda del referido contrato, en la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00) de los cuales la promitente compradora pagó en el referido acto la cantidad de Dos Millones Trescientos Mil Bolívares (Bs. 2.300.000,00) y el saldo, es decir, la cantidad de Dos Millones setecientos Mil Bolívares (Bs. 2.700.000,00) sería pagados por la promitente compradora al momento de la protocolización del documento definitivo, en un plazo no mayor de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de otorgamiento del referido documento.- Que dicho plazo venció el día 09 de mayo de 2013. • Que igualmente quedó establecido en la misma cláusula segunda del contrato un plazo de sesenta (60) días continuos más, a beneficio de los promitentes vendedores, sí y solo era imposible el cumplimiento del plazo originalmente pactado por causas que no sean imputables a los promitentes vendedores, en especial a lo que se refiere a demoras en la obtención de solvencias, el certificado de solvencia de sucesiones de la causante Betty Esperanza Alarcón de Escalona y demás recaudos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro, por causas imputables a los Organismos que deban emitirlos o por hechos que se originen en la misma oficina subalterna.- • Que la referida prorroga si la hubiere no podría ser ampliada, salvo que así lo acuerden por escrito ambas partes.- • Que los promitentes vendedores en fecha posterior al plazo establecido en el contrato para celebrar la venta, le recibieron a la promitente compradora una serie de cheques de los cuales pudo hacer efectiva la suma de Bs. 500.000, mediante dos cheques de fecha 7/5/2013, girados contra Banesco por Bs. 480.000 y Bs. 20.0000 y los otros cheque no pudieron ser cobrados. • Que los promitentes vendedores en fecha posterior al plazo establecido en el contrato para celebrar la venta, le recibieron a la promitente compradora la suma de Bs. 250.000, mediante cheque No. 272211964 girado contra Banesco en fecha 04 de junio de 2013. • Que luego de la promitente compradora le entregó a la promitente vendedora, en fecha 07 de junio de 2013, dos (02) cheques que sumados alcanzan la cantidad de Un Millón Novecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.950.000,00), que fueron emitidos sin fondo, que se identifican así: a) 28221965 cuenta corriente Nº 0134-0563-80-5633016544 contra Banesco, de fecha 07 de junio de 2013, b) Cheque Nº 47221966, cuenta corriente Nº 0134-0563-80-5633016544 contra Banesco, por la cantidad de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00).- Determinado lo anterior debe dilucidar este fallo en primer lugar, por constituir controversia, los siguientes hechos: 1. Naturaleza del Contrato suscrito en fecha 08 de febrero de 2013, por los ciudadanos ROGER ENRIQUE ESCALONA ALARCON, DIANA MARINA ESCALONA ALARCON, GLENDA JOSEFINA ESCALONA ALARCON y GILDA ESPERANZA ESCALONA ALARCON, miembros de la SUCESIÓN ESCALONA ALARCÓN y la ciudadana CAROLINA MARÍA LARES BETANCOURT. 2. Si en dicho contrato operó la prorroga establecido (SIC) en cláusula segunda del contrato, por un plazo adicional de sesenta (60) días continuos, a beneficio de los PROMITENTES VENDEDORES.- Necesario es establecer la naturaleza de la operación contenida en el Contrato suscrito en fecha 08 de febrero de 2013, por los ciudadanos ROGER ENRIQUE ESCALONA ALARCON, DIANA MARINA ESCALONA ALARCON, GLENDA JOSEFINA ESCALONA ALARCON y GILDA ESPERANZA ESCALONA ALARCON, miembros de la SUCESIÓN ESCALONA ALARCÓN y la ciudadana CAROLINA MARÍA LARES BETANCOURT y en tal sentido preciso es traer a colación dictada (SIC) por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha treinta ( 30 ) de abril de 2002, expediente. No. 2000-000894, que a tales fines estableció…” “(…Omissis…)” “…Este juzgador asume el anterior criterio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia forzosamente debe concluir que el contrato en referencia cuya resolución se demanda aún cuando es llamado COMPROMISO DE COMPRA VENTA, no es tal pues hubo pago parcial del precio, conforme se lee en la cláusula SEGUNDA, recibiendo los llamados promitente-vendedores la suma de Bs. 2.300.000 como parte del precio y pactándose que el saldo del mismo, es decir la suma de Bs. 2.700.000, sería pagado al momento de la protocolización del documento de venta definitivo, es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento y pago parcial del precio. Para determinar si en dicho contrato operó la prorroga establecida en cláusula segunda del contrato, por un plazo adicional de sesenta (60) días continuos, a beneficio de los PROMITENTES VENDEDORES, debe precisarse si la imposibilidad de la celebración de la protocolización de la venta definitiva en el plazo originalmente pactado se originó por causas que (SIC) no imputables a los vendedores, en especial a lo que se refiere a demoras en la obtención de solvencias, el certificado de solvencia de sucesiones de la causante Betty Esperanza Alarcón de Escalona, demás recaudos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro, por causas imputables a los Organismos que deban emitirlos o por hechos que se originen en la misma oficina subalterna.- En tal sentido del cúmulo probatorio se evidencia que las vendedoras cumplieron con la obtención de las solvencias y demás requisitos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro, en específico del siguiente material instrumental…” “(…Omissis…)” De lo anterior se desprende el cumplimiento de las vendedoras en la obtención de las solvencias y demás requisitos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro, a lo que se obligó en la cláusula Quinto del Contrato, de modo que a tenor de lo establecido en la cláusula SEGUNDA del mismo la prorroga no operó y en consecuencia el plazo original y único de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de otorgamiento del referido documento, venció el día 09 de mayo de 2013, de modo que a mas tardar en esa fecha debía celebrarse la protocolización de la venta definitiva pactada, la cual no se realizó, correspondiéndole a este fallo establecer a cual de las partes se debió tal incumplimiento. En la cláusula SEXTO se estableció: “LA PROMITENTE COMPRADORA”, cancelará todos los gastos de Notaria (SIC), Registro y honorarios de abogados que se generen como consecuencia de la presente negociación.”; cuya obligación concuerda con lo establecido en el artículo 1491 del Código Civil que establece…” “(…Omissis…)” “…En ese sentido, no consta en autos que la compradora-demandada haya dado cumplimiento a dichas obligaciones, lo que imposibilitaba la protocolización del documento definitivo de la venta, con ello el pago del precio en la forma convenida contractualmente y la tradición del inmueble, que se cumple con el otorgamiento del instrumento de propiedad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1488 del Código Civil, lo que hace prosperar la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO de conformidad con previsto en el artículo 1167 del Código Civil más aun cuando se trata de un contrato de venta de inmueble en el cual no se pago (SIC) el precio que constituye la obligación principal del comprador, conforme se desprende el artículo 1474 ejusdem (SIC) que prevé…” “(…Omissis…)” “…Igualmente es procedente la aplicación de la cláusula penal establecida en la cláusula tercera del mismo, que estipulaba: “…omissis Así mismo, para el caso de que la promitente- compradora rescinda ejercer la presente negociación por causas que le sean imputables a ésta” LOS PROMITENTES VENDEDORES retendrán para sí la cantidad de UN MILLON CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.150.000,00),la cual quedará a favor como una indemnización por concepto de daños y perjuicios , devolviendo el resto del dinero a la promitente compradora en un plazo no mayor de treinta (30) días continuos…” Necesario es indicar que, con posterioridad al vencimiento del plazo establecido para la protocolización del documento definitivo de venta, los vendedores recibieron de la compradora, en varios cheques, la suma de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (SIC) (Bs. 750.000), sin embargo dicha cantidad no satisface el pago total del precio, ya que subsiste un saldo NO PAGADO de UN MILLON (SIC) NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (SIC), ni prorroga o modifica el plazo previsto en el contrato para protocolizar el documento definitivo de venta, ya que este solo podía ser ampliado por acuerdo escrito, por consagrarlo la parte in fine de la cláusula SEGUNDA del contrato. -VI - Por lo anteriormente expuesto este JUZGADO DÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de venta propuesta por ROGER ENRIQUE ESCALONA ALARCON, DIANA MARINA ESCALONA ALARCON, GLENDA JOSEFINA ESCALONA ALARCON y GILDA ESPERANZA ESCALONA ALARCON miembros de la sucesión Escalona Alarcón contra MARIA CAROLINA LARES BETANCOURT y en consecuencia: PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de venta suscrito por ante la Notaria Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha cuatro (04) de febrero de 2013, el cual quedó anotado bajo el Número 33, Tomo 7, protocolo primero de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho. SEGUNDO: Se autoriza los ciudadanos ROGER ENRIQUE ESCALONA ALARCON, DIANA MARINA ESCALONA ALARCON, GLENDA JOSEFINA ESCALONA ALARCON y GILDA ESPERANZA ESCALONA ALARCON miembros de la sucesión Escalona Alarcón a retener la cantidad de (Bs. UN MILLON CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.150.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados con fundamento en la cláusula tercera del contrato resuelto. TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por resultar totalmente vencida.”. (Negrilla y subrayado del Tribunal de la causa). Contra este fallo, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación en fecha 09 de enero de 2015, el cual fue oído por el Tribunal de la causa en ambos efectos en fecha 28 de enero de 2015. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El abogado Aníbal Alexander Ruíz Alvarado en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en fecha 12 de marzo de 2015 presentó su escrito de informes, en el cual luego de una síntesis de los hechos y luego de haber transcrito la sentencia recurrida por la parte demandada, señaló lo siguiente: “(…Omissis…)” “…Ahora bien, esta defensa comparte en parte el criterio establecido por el A-Quo para resolver el contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes, aun y cuando es criterio de esta defensa, que el contrato suscrito es un Contrato de Opción de Compra – Venta y no de otra naturaleza y que el establecimiento de una clausula (SIC) penal en el contexto del mismo per se determina la naturaleza del mismo conforme a la doctrina existente en el foro que pudiesen permitir sustentar este criterio. Sin embargo en la presente causa de los hechos narrados y probados en los autos, se evidencia a todas luces que independientemente de la denominación y/u naturaleza con el que se denomine el contrato que da origen a la presente acción, el mismo de todas formas fue INCUMPLIDO por la demandada en dos formas: La primera de ellas al NO CANCELAR LA TOTALIDAD DE LAS SUMAS ACORDADAS, inclusive cometiendo conductas tipificadas en nuestro CODIGO PENAL VIGENTE, el cual establece en su artículo 462, Parágrafo Final que indica y copiamos textualmente lo siguiente…” “(…Omissis…)” Y la segunda con el incumplimiento de su obligación de En la cláusula SEXTO se estableció: “LA PROMITENTE COMPRADORA”, cancelará todos los gastos de Notaria (SIC), Registro y honorarios de abogados que se generen como consecuencia de la presente negociación.”; cuya obligación concuerda con lo establecido en el artículo 1491 del Código Civil que establece…” “(…Omissis…)” Tal y como así lo ha establecido la doctrina y jurisprudencia pacifica (SIC) de nuestro mas Alto Tribunal, por cuanto no puede exigir el cumplimiento de una obligación, el que no cumple con la suya, conforme a lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil Venezolano. Ya que seria (SIC) inconcebible y por decir lo menos una aberración jurídica, que se permitiese la adquisición y transferencia de cualquier tipo de bienes derivados de una conducta tipificada penalmente, como lo es la ya referida EMISION (SIC) DE CHEQUES SIN FONDOS, cuando lo que debería hacerse es sancionar en dicha jurisdicción a los estafadores, hecho este que no pudo realizar esta defensa por haber obrado en todo momento de buena fe, lo que trajo como consecuencia el vencimiento de los lapsos para interponer dicha acción y por ende su caducidad, lo cual impidio (SIC) que esta causa se resolviese por la jurisdicción penal y no esta, sin contar con el incumplimiento por parte de la demandada de sus obligaciones establecidas en el artículo 1.491 del Código Civil. Por lo que es evidente, ciudadano Juez, que la presente acción debe prosperar y declarada CON Lugar y asi (SIC) solicitamos respetuosamente a este Tribunal asi (SIC) lo declare con la expresa condenatoria en costas de la recurrente…” Asimismo, la representación judicial de la parte demandada recurrente en fecha 12 de marzo de 2015, consignó escrito de informes, en el cual luego de un análisis de los hechos, expuso lo siguiente: “(…Omissis…)” “…Ahora bien ciudadano Juez, acudo a este tribunal de alzada por apelación hecha por mi en tiempo útil, ya que con la sentencia emanada del tribunal DECIMO (SIC) DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL, TRANSITO (SIC) Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA (SIC) METROPOLITANA DE CARACAS, de fecha Ocho de Diciembre de 2014, se vulneraron todos los derechos a la defensa de mi representada, existe Error Inexcusable al aplicar equivocadamente la norma, establecida y desconocer reiterada Jurisprudencia en la materia, observándose además en la misma Ultrapetita. La Sentencia en comento, del Tribunal Decimo (SIC) de Primera Instancia, se limitó a transcribir taxativamente, el contenido del Libelo de la Demanda, repitió los planteamientos de pruebas sin dar respuesta a mis pruebas como son: 1- El Sentenciador nada refirió con motivo dela (SIC) prueba que demostré, todos los cheques cobrados por la vendedora, que representan el 61% del precio total de la venta. Le solicite (SIC) la prueba de informes, oficiando a Banesco para comprobar los Cheques emitidos entregados para TOMAR los datos QUE PONDRIA (SIC) EN la documentación que según estaba elaborando el abogado de la VENDEDORA tenían fondos o no, el tribunal nunca hizo el oficio. (dejando indefensa a la compradora). 2- Igualmente, el Sentenciador nada pronunció sobre la prueba de la Inspección Judicial que hice en el Registro Público, para demostrar que a partir de la fecha Ocho de Febrero del 2013, hasta la fecha 09 de Mayo del 2013, no se presentó la Sucesión Escalona Alarcón, ni por si ni por medio de representante alguno a cumplir con introducir ningún tipo de recaudo para que se llevara a cabo la Protocolización de Compraventa pactada con la ciudadana Carolina Lares, QUE NO FUE IMPUGNADA POR LA PARTE DEMANDANTE. (dejando indefensa a la compradora). 3- El Sentenciador en el Folio 189 establece lo siguiente: Parágrafo número 6…” “(…Omissis…)” Lamentablemente, de la lectura anterior se desprende que el ciudadano Juez comete un error inexcusable al interpretar mal los artículos, 1491, 1167 y 1474 del Código Civil, y por ende culpa de INCUMPLIMIENTO A LA COMPRADORA, QUE SEGÚN EL JUEZ DEBIÓ IR A CANCELAR GASTOS DE Registro sin que allí hubiese introducido ningún documento por parte de la VENDEDORA, pero sin embargo fue muy amable cuando le quita toda responsabilidad de llevar al Registro los Documentos relativos a su PROPIEDAD (EL INMUEBLE) a la parte VENDEDORA y asumir que es la COMPRADORA quien tiene que ir a comprar sin documento que la autoriza a comprar y venderse ella misma el inmueble, la compradora ya había pagado el 61% del inmueble, gozando de la complacencia del vendedor, recibiendo y disfrutando, el dinero recibido. El ultimo (SIC) cheque PARA CERRAR LA NEGOCIACIÓN DEBIA (SIC) ENTREGARLO EN EL MOMENTO DEL FINIQUITO, “MAL PUEDE PRETENDER EL CIUDADANO JUEZ del Tribunal Decimo (SIC) de Primera Instancia que sin firmar, los vendedores reciban por parte de la compradora la cantidad que debía, que además es menor que la que se había establecido por que ellos los VENDEDORES recibieron adelantado cantidades de dinero que debía ser pagado en el momento de la firma del Registro. Porque el Juez no interpreta cuando reza en el articulo (SIC) 1491, “LOS GASTOS DE LA TRADICION (SIC) SON DE CUENTA DEL VENDEDOR, porque le da más importancia a lo ACCESORIO…, CAUSANDO UN DAÑO IRREPARABLE A LA COMPRADORA, decidiendo por mala interpretación de la norma que ella es culpable por INCUMPLIMIENTO DEL CITADO ARTICULO (SIC), favoreciendo totalmente al vendedor?, aplicándole como consecuencia el pago de la cláusula Penal. Ciudadano Juez, de esta Alzada se me hace muy difícil tener que señalar que el ciudadano Juez del Tribunal Decimo (SIC) de Primera Instancia en la parte In Fine del Folio 189 del expediente que nos ocupa hace el siguiente señalamiento…” “(…Omissis…)” “…Pero esa (SIC) no es lo que dice el expediente, esta errado el ciudadano Juez, además de que el Juez no puede sancionar a la parte demandada Compradora por haber ella pagado por adelantado y que el vendedor haya aceptado, y peor castigo como lo reza en la anterior lectura, el castigo es porque ella no pago (SIC) el restante cuando ellos no hicieron nada para que se firme el finiquito, entonces SIN DOCUMENTOS DE TRADICION (SIC) COMO ASPIRA LA COMPRADORA QUE SE LE ENTREGUE DINERO, EL JUEZ AVALAR EL HECHO El Juez no motivó la decisión, No tomo (SIC) en cuanta la reiterada Jurisprudencia que existe en la materia de Compraventa, no me tomo (SIC) en cuenta las pruebas, fallando una resolución de contrato, lesionando el patrimonio de mirepresentada (SIC), cuando verdaderaente (SIC) aquí estamos en presenciade (SIC) DE UNA COMPRA VENTA CON TODOS SUS ELEMENTOS COMO EL MISMO JUEZ DECIMO (SIC) DE PRIMERA INSTANCIA LO DICE Y LO QUE DEBE PROSPERAR ES UN COBRO DE BOLIVARES (SIC). Le solicito respetuosamente a este despacho se sirva recibir, analizar y hacer Justiciaen (SIC) la apelación propuesta…”. TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado con anexos en fecha 04 de julio de 2013, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, el cual, luego del trámite administrativo de distribución efectuado en fecha 08 de julio de 2013, fue asignado al Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (f.01 al 31, ambos inclusive). En fecha 18 de julio de 2013, el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia mediante la cual declinó la competencia a los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (f.32 al 34, ambos inclusive). Mediante diligencia de fecha 02 de agosto de 2013, el abogado Aníbal Alexander Ruíz Alvarado en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó que se remitiera el expediente a Juzgado competente; lo cual fue acordado por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas mediante auto de fecha 08 de agosto de 2013. (f.36 al 38, ambos inclusive). Por auto de fecha 24 de septiembre de 2013, el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, aceptó la competencia para el conocimiento de la presente causa. (f.41). El abogado Aníbal A. Ruíz Alvarado en fecha 27 de septiembre de 2013, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó diligencia mediante la cual solicitó al Tribunal de la causa pronunciamiento respecto a la admisión de la demanda. (f.43). Mediante diligencia de fecha 04 de octubre de 2013, la abogada Mitsabel Andrea Armas Hurtado en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó anexos. (f.45 al 56, ambos inclusive). En fecha 08 de octubre de 2013, el Tribunal de la causa admitió la demanda interpuesta y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a los fines de que diera contestación a la demanda. Asimismo, ordenó resguardar en la caja fuerte del Tribunal, dos cheques consignados por la representación judicial de la parte actora. (f.57). Por escrito de fecha 21 de octubre de 2013, el abogado Aníbal Alexander Ruíz Alvarado en su carácter de apoderado judicial de la parte actora procedió a reformar la demanda, la cual fue admitida por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 29 de octubre de 2013, ordenando nuevamente el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciere dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación. (f.59 al 67, ambos inclusive). Mediante diligencia de fecha 31 de octubre de 2013, la abogada Mitsabel Armas en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, dejó constancia de haber consignado un juego de copias fotostáticas a los fines de que se librara la compulsa correspondiente, la cual fue realizada en fecha 05 de noviembre de 2013. Seguidamente, en fecha 15 de noviembre de 2013 dicha apoderada judicial, por medio de diligencia consignó los emolumentos necesarios para la práctica de la citación. (f.71 al 75, ambos inclusive). En fecha 18 de diciembre de 2013, comparece el ciudadano Miguel Peña en su condición de alguacil titular del Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, dejando constancia de que procedió a entregar la compulsa de citación a la parte demandada, pero que la misma se había negado a firmar el recibo de citación, por lo que consignó dicho recibo sin firmar. (f.76 y 77). Por medio de diligencia de fecha 21 de enero de 2014, el abogado Aníbal A. Ruíz Alvarado en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó que visto lo señalado por el alguacil, se notificara a la parte demandada mediante boleta entregada por el secretario del Tribunal, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil; asimismo, alegó la existencia de conexión de la presente causa con una llevada por el “Juzgado Octavo de esta misma Circunscripción”, por lo que solicitó la acumulación de las causas. (f.79 y 80). En fecha 28 de enero de 2014, la abogada Gladys Yolanda Pineda A. en su carácter de apodera judicial de la parte demandada, se dio por citada en la presente causa y consignó copia certificada del instrumento poder que acredita su representación. (f.82 al 88, ambos inclusive). Por auto de fecha 05 de febrero de 2014, el Tribunal de la causa ordenó librar boleta de notificación a la parte demandada, a los fines de que compareciere dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda. Asimismo, respecto al requerimiento de acumulación planteado por la parte actora, instó a dicha parte a consignar copias certificadas de la causa que solicitaba su acumulación. (f.89 y 90). Mediante diligencia de fecha 20 de febrero de 2014, el abogado Aníbal Alexander Ruíz Alvarado en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, señaló que a la fecha 28 de enero de 2014 se tenía por citada a la parte demandada, por cuanto en esa oportunidad la representación judicial de dicha parte, había consignado el poder que le otorgare la demandada y desistió de su solicitud de acumulación. (f.92). En fecha 26 de febrero de 2014, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda. (f.94 al 101, ambos inclusive). En fechas 27 y 28 de marzo de 2014, la abogada Sonia Carrizo, en su carácter de secretaria del Tribunal de la causa, dejó constancia que la representación judicial de la parte actora y de la parte demandada, habían consignado en esas fechas respectivamente, escritos de promoción de pruebas con anexos; señalando que dichos escritos serían agregados a los autos en la oportunidad correspondiente. Asimismo, en fecha 02 de abril de 2014 dicha ciudadana dejó constancia de haber agregado al expediente, los mencionados escritos con sus respectivos anexos. (f.102 al 147, ambos inclusive). En fecha 25 de abril de 2014, el Tribunal de la causa dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por las partes y a razón de haber dictado el mismo fuera del lapso previsto, ordenó la notificación de las partes. Dándose por notificados la parte actora, mediante diligencia presentada por el abogado Aníbal Alexander Ruíz Alvarado en fecha 28 de abril de 2014 y la representación judicial de la parte demandada, por diligencia de fecha 14 de mayo de 2014. (f.150 al 154, ambos inclusive). El abogado Aníbal Alexander Ruíz Alvarado en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en fecha “01-7-14”, consignó escrito de informes. (f.160 al 168, ambos inclusive). Por auto de fecha 24 de noviembre de 2014, el Tribunal de la causa difirió la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de treinta (30) días continuos. (f.169). En fecha 18 de diciembre de 2014, el Tribunal de la causa, Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda por resolución de contrato de venta, interpuesta por los ciudadanos ROGER ENRIQUE ESCALONA ALARCÓN, DIANA MARINA ESCALONA ALARCÓN, GLENDA JOSEFINA ESCALONA ALARCÓN y GILDA ESPERANZA ESCALONA ALARCON miembros de la sucesión Escalona Alarcón contra la ciudadana MARÍA CAROLINA LARES BETANCOURT. (f.170 al 190, ambos inclusive). Mediante diligencia de fecha 09 de enero de 2014, la apoderada judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación contra la sentencia dictada por el A-quo en fecha 18 de diciembre de 2014. (f.192). Por auto de fecha 28 de enero de 2015, el Tribunal de la causa oyó la referida apelación en ambos efectos, y ordenó la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial (f.198). LÍMITES DE LA CONTROVERSIA 1.- LA DEMANDA: En el escrito de reforma de la demanda, presentado en fecha 21 de octubre de 2013 por el abogado Aníbal Alexander Ruíz Alvarado, con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos ROGER ENRIQUE ESCALONA ALARCÓN, DIANA MARINA ESCALONA ALARCÓN, GLENDA JOSEFINA ESCALONA ALARCÓN y GILDA ESPERANZA ESCALONA ALARCÓN, miembros de la sucesión de los ciudadanos Roger Marino Escalona García y Betty Esperanza Alarcón de Escalona, alegó lo siguiente: “(…Omissis…)” a) DE LOS HECHOS COMO TAL Es el caso ciudadano Juez, que en fecha 08 de febrero del año 2.013, la SUCESION ESCALONA ALARCON, suscribió con la ciudadana CAROLINA MARIA LARES BETANCOURT, quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 6.971.224, un contrato de OPCION DE COMPRA – VENTA, sobre un bien propiedad de la SUCESION, el cual describimos seguidamente: “Un inmueble destinado a vivienda exclusiva propiedad de su difunto padre distinguido por una parcela de terreno distinguido con el Nro. 33 de la Manzana “S” que forma parte de la Urbanización Prados del Este, Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda, hoy Municipio Baruta…” “(…Omissis…)” “…La parcela de terreno antes descrita le perteneció al ciudadano ROGER MARINO ESCALONA GARCIA, según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Chacao en fecha ocho (08) de febrero del año Mil Novecientos Sesenta y Dos (1.962) anotado bajo el Nro. 33 Folio 158, Protocolo Primero, Tomo 7to., Primer Trimestre 1.962. Sobre la mencionada parcela se llevaron a cabo unas bienhechurías que igualmente están debidamente protocolizadas por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en Baruta, con fecha 09 de mayo del año Mil Novecientos Setenta y Cuatro (1.964) anotado bajo el Nro. 17, Tomo 68, Folio 55, Protocolo Primero, 2do. Trimestre, conformadas por Cuatrocientos Cincuenta Metros Cuadrados (450 mts2.), las cuales constan de…” “(…Omissis…)” “…según se desprende de Titulo (SIC) Supletorio expedido por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha tres (03) de abril de Mil Novecientos Setenta y Cuatro (1.974). Dicho inmueble se encuentra identificado por ante la Alcaldia (SIC) de Baruta, Municipio Baruta con el Numero (SIC) Cuenta de Catastro (15-03-01-0000-184809-00001-90).”. La referida Opción de Compra-Venta, fue suscrita en fecha ocho (08) de febrero del año dos mil trece (2.013) por ante la Notaria (SIC) Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nro. 36, Tomo 16 de los Libros Principal y Duplicado que se llevan ante esa Notaria (SIC). El precio de la Opción de Compra-Venta suscrito por las partes en la referida fecha era conforme a lo estipulado en la cláusula segunda del referido contrato de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo) de los cuales la Promitente Compradora cancelo (SIC) en el referido acto, la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 2.300.000,oo) y el equivalente, es decir la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.700.000,oo) serian (SIC) cancelados por la Promitente Compradora a los Promitentes Vendedores al momento de la protocolización definitiva del documento de compra venta por ante la Oficina Subalterna correspondiente, en un plazo no mayor de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de otorgamiento del referido documento, es decir el otorgado en fecha ocho (8) de febrero del año dos mil trece (2.013), plazo este que vencía en fecha nueve (9) de mayo del año dos mil trece (2.013) tal y como se estableció en la cláusula segunda del documento de opción de compra – venta suscrito, el cual anexamos copia al presente escrito marcada con la letra “B”. Igualmente establecía el referido contrato de Opción de Compra-Venta, en la misma cláusula, un plazo de sesenta (60) días continuos más a beneficio de los Promitentes Vendedores, si y solo era imposible el cumplimiento del plazo originalmente pactado por causas que no sean imputables a LOS PROMITENTES VENDEDORES, en especial en lo que se refiere a demoras en la obtención de las solvencias, el Certificado de Solvencia de Sucesiones de la Causante BETTY ESPERANZA ALARCON DE ESCALONA y otros recaudos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro. Establece textualmente el referido contrato, lo siguiente: “(…Omissis…)” “…Es importante señalar en el presente libelo, que todos esos recaudos para concretar la firma definitiva de la venta, fueron expedidos por las autoridades competentes dentro de los plazos establecidos en el contrato y entregados a la PROMITENTE COMPRADORA, para que ella cumpliera con los pasos necesarios para la protocolización de la venta, hecho que ella tampoco cumplió. Esto se evidencia de las fechas de expedición y de vencimiento de los referidos documentos, lo cual probaremos si fuere necesario dentro del presente juicio. Ahora bien ciudadano Juez, es el caso, que la PROMITENTE COMPRADORA INCUMPLIO CON LOS PLAZOS ESTABLECIDOS PARA MATERIALIZAR LA COMPRA-VENTA PACTADA, por cuanto NO CANCELÓ LAS SUMAS DE DINERO en el término contractual. LOS PROMITENTES VENDEDORES actuando con absoluta buena fe, recibieron instrumentos de pago de LOS PROMITENTES COMPRADORES, uno de ellos estando en el plazo estipulado y otro en fecha posterior al vencimiento acordado, esto es, conforme se describe a continuación: un cheque por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (BS.500.000,00), mediante `pago efectuados en fecha 7 de mayo del año 2.013, y otro cheque por la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 250.000,OO) en fecha 4 de junio del año 2.013, es decir, pago efectuado VEINTISIS (26) días continuos una vez vencido el lapso otorgado originalmente otorgado (SIC) a LA PROMITENTE VENDEDORA, lo cual señala –insistimos- la evidente buena fe, con la que actuaron nuestros representados. Sin embargo y a pesar de ello, LA PROMITENTE COMPRADORA, abusando de la buena fe de nuestros representados, les entrega en fecha siete (07) de junio del año dos mil trece (2.013), es decir VEINTINUEVE (29) DIAS CONTINUOS después de vencido el plazo originalmente otorgado, DOS CHEQUES que sumados alcanzaban la cantidad de UN MILLON NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.950.000,oo), los cuales y a pesar de toda la buena fe expresada por nuestros mandantes recibieron al tratar de cerrar la negociación efectuada, FUERON EMITIDOS SIN FONDOS, lo cual esta demás decir FUE UNA BURLA A LA BUENA FE DE NUESTROS REPRESENTADOS. Dichos cheques, se encuentran identificados de la siguiente manera: a) Cheque Nro.28221965 de la Cuenta Corriente Nro.0134-0563-80-5633016544, del Banco BANESCO, agencia Sambil Porlamar de fecha 07 de junio del año 2.013, por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.750.000,00) y b) Cheque Nro.47221966 de la Cuenta Corriente Nro.0134-0563-80-5633016544 DEL Banco BANESCO, agencia Sambil Porlamar de fecha 7 de junio del año 2.013 por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.1.200.000,00). Y los anexamos marcados con las letras “C” y “D” al presente libelo de demanda, con las respectivas notas de devolución expedidas por la entidad bancaria en la cual fueron depositados. B) DE LA CONCLUSION DE LOS HECHOS NARRADOS. Ciudadano Juez, de los hechos anteriormente expuestos, se evidencia lo siguiente: b.1) Se suscribió un contrato de Opción de Compra – Venta b.2) Se entregaron cantidades de dinero por parte de la Promitente Compradora y recibidos por los Promitentes Vendedores. b.3) Se estableció un plazo para el cumplimiento del mismo y una prorroga única y exclusivamente a favor de los Promitentes Vendedores si y solo si, no eran expedidas por los organismos competentes las solvencias necesarias para la materialización de la venta. b.4) La Promitente Compradora NO CANCELO LAS SUMAS PACTADAS dentro de los plazos establecidos en el contrato. b.5) Se le recibió con absoluta buena fe, unos pagos fuera de lapso, para concretar la operación. b.6) LA PROMITENTE COMPRADORA con ABSOLUTO DESCARO, emitió CHEQUES SIN PROVISION DE FONDOS para burlarse de la buena fe de nuestros mandantes, configurándose así el delito de Estafa contemplado en el Código Penal Venezolano, si fuese el caso que nuestros mandantes decidiesen iniciar las acciones que al día de introducir el presente libelo aun poseen por Ley y que no ejercerán por obrar como lo han hecho a lo largo de toda su vida con absoluta buena fe. Hechos todos estos que obligan a esta defensa a solicitar de este Tribunal la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA SUSCRITO ENTRE LAS PARTES CONTRATANTES YA IDENTIFICADAS Y LA APLICACIÓN DE LA CLAUSULA PENAL QUE POR CONCEPTO DE INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS se encuentra prevista en el contrato, por ser los mismos derivados del INCUMPLIMIENTO realizado por la PROMITENTE COMPRADORA y así solicitamos expresamente se declare…” Fundamentó la acción en lo estipulado en las cláusulas 2 y 3 del contrato suscrito por las partes; en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.258, 1.264 y 1.269 del Código Civil y en la sentencia Nro. RC.00304 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, proferida en fecha 02 de junio de 2009, expediente Nro. 04-734, con ponencia del Magistrado Dr. LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ. Por último, solicitó en su petitorio que se decretara lo siguiente: “(…Omissis…)” “…1) La Resolución del Contrato de Opción de Compra-Venta del inmueble, suscrito entre la Sucesión ESCALONA – ALARCON y la ciudadana CAROLINA LARES, todos suficientemente identificados en el presente libelo 2) La aplicación de la Cláusula Penal y/o el Pacto Comisorio establecido en la cláusula Tercera del Contrato de Opción de Compra – Venta suscrito, por lo que se autorice a la Sucesión ESCALONA ALARCON a retener a su favor la cantidad de UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.150.000,oo) por concepto de indemnización por Daños y Perjuicios. 3) Las costas y costos del presente proceso…”. 2.-LA CONTESTACIÓN: La representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda en fecha 26 de febrero de 2014, en el cual expuso lo siguiente: “(…Omissis…)” “…Ciudadano Juez es falso de toda falsedad, lo alegado por la parte demandante al tratar de culpar a mi representada por su falta de cumplimiento de lo estipulado en el contrato de compra venta, cuando al contrario fueron los vendedores los que no cumplieron con las diligencias en el Registro Subalterno para perfeccionar el contrato de Compra Venta. AHORA BIEN: 1- la parte demandante alega en su Libelo de Demanda, ( folio 62, parágrafo 13), que le hizo entrega de los recaudos a mi representada para que “ella cumpliera con los pasos necesarios para la protocolización” DONDE ESTÁ LA PRUEBA DE ELLO, rechazo lo alegado por improcedente, esos pasos son obligación del vendedor, la compradora no puede arreglar la venta de un inmueble del cual aun no tiene el traspaso a su nombre, ni hubo estipulación de ello en el contrato, de Compra Venta, la obligación de la COMPRADORA es entregar el dinero, y la del VENDEDOR es traspasar el Bien. (ESTE ALEGATO LO PROBARÉ EN LA ETAPA DE PROMOCIÓN DE PRUEBA A TRAVES DE INSPECCIÓN OCULAR QUE REALICE EN EL REGISTRO SUBALTERNO DONDE SE ENCUENTRA REGISTRADO EL INMUEBLE OBJETO DE ESTA CONTROVERSIA) 2- Igualmente, en los folios Nos. 20,21,23,24, corren los documentos: certificado de solvencia de sucesiones, certificado de solvencia de aseo Urbano y domiciliario, Cedula (SIC) Catastral, servicio de agua potable y saneamiento, solvencia de servicio de agua y saneamiento (SIC), que fueron traídas al expediente por la parte demandada (SIC) como documento fundamental que comprueban a través de sus fechas de inicio y de vencimiento que se las entregaron a la compradora?, rechazo los documentos antes señalados, POR IMPERTINENTES ya que nada pruebe que interese al caso en comento. 3- En el folio Nº 62 y 63 se puede leer: Ahora bien, ciudadano Juez, es el caso que la PROMITENTE COMPRADORA INCUMPLIO CON LOS PLAZOS ESTABLECIDOS PARA MATERIALIZAR LA COMPRA VENTA PACTADA, por cuanto NO CANCELÓ LAS SUMAS DE DINERO que debía cancelar en los tiempos establecidos, (TAL Y COMO SE DESPRENDE DEL ANALISIS DE LA COMPRA VENTA EN COMENTO NO EXISTE NINGUN MOMENTO ESTABLECIDO, TODO DEPENDE DE LAS DILIGENCIA (SIC) DE PARTE DEL VENDEDOR OARA LA FIRMA DEL FINIQUITO) comentario y subrayado mio, aun y cuando LOS PROMITENTES VENDEDORES actuando con absoluta buena fe, le recibieron estando del plazo pactado y en fecha posterior al vencimiento una serie de cheques de los cuales solo se pudo hacer efectivo la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo), mediante pagos efectuados en fecha 7 de Mayo de 2013 y la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,oo), en fecha 4 de Junio del año 2013, es decir este pago efectuado VEINTISEIS (26) días continuos una vez vencido el lapso otorgado originalmente otorgado (SIC) a la PROMITENTE VENDEDORA, lo cual señala por demás la evidente buena fe, con la que actuaron nuestros representados. Sin embargo y a pesar de ello LA PROMITENTE COMPRADORA, abusando de la buena fe de nuestros representados, les entrega en fecha siete (7) de Junio del año dos mil trece (2013), es decir VEINTINUEVE (29) DIAS CONTINUOS después de vencido el plazo originalmente otorgado, DOS CHEQUES que sumados alcanzaban la cantidad de UN MILLON NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.950.000,oo), los cuales y a pesar de toda la buena fe expresada por nuestros mandantes recibieron al tratar de cerrar la negociación efectuada, FUERON EMITIDOS SIN FONDOS, lo cual esta demás decir FUE UNA BURLA A LA BUENA FE DE NUESTROS REPRESENTADOS. Rechazo y contradigo lo alegado en estos folios Nos. 62 y 63, del Libelo de la Demanda, además de falsos, ofensivos y falta de ética. Explico: En la Compra Venta se estipularon dos Pagos uno a la firma del documento por DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS, (Bs. 2.300.000,oo) y otro pago final por un monto de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.700.00,oo) que serian (SIC) cancelados a los Promitentes vendedores al momento de la Protocolización definitiva del Documento de Compra Venta. Ahora bien: 1- En fecha 8 de Febrero del 2013 se firma el documento, la Promitente Compradora, hace entrega de la primera parte de lo convenido y entrega los siguiente cheques: A- Cheque del Banco Mercantil, Nº 98565428, por un monto de UN MIL (SIC) BOLÍVARES EXACTOS (Bs.1.000.000,OO), con fecha del 28/12/2012, fue COBRADO por el vendedor. B- Cheque del Banco Mercantil, Nº 43565442, por un monto de UN MILLON DOSCIENTOS TREINTICINCO MIL EXACTOS (Bs.1.235.000,00) con fecha del 13/2/del 2013, fue COBRADO por el vendedor. C- Cheque del Banco BANESCO, Nº36360541, por un monto de SESENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.60.000,00), con fecha 13/2/del 2013, fue COBRADO por el vendedor. D- Cheque del Banco Mercantil, Nº71565444, por un monto de CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.5.000.000,00) (SIC), con fecha 13/2/2013, fue satisfactoriamente COBRADO. LA SUMA DE ESTOS CUATRO CHEQUES DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.2.300.000,00, FUE RECIBIDO POR LOS VENDEDORES A SU ENTERA Y CABAL SATISFACCIÓN E INMEDIATAMENTE, FUERON COBRADOS. 2- Para la fecha 7 de Mayo del 2013 (dentro del lapso acordado por las partes), la COMPRADORA aun y cuando los VENDEDORES no tenían lista la protocolización de la venta ( por ruego de los vendedores) les adelanto (SIC) dinero con los siguientes cheques: E- Cheque de Banco BANESCO, Nº32565501, por un monto de CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES EXACTOS (Bs.480.000,00) con fecha 7/05/2013, fue satisfactoriamente COBRADO por el VENDEDOR. F- Cheque de BANESCO, Nº25221952, por un monto de VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.20.000,00) con fecha 7/5/2013 fue satisfactoriamente COBRADO por el VENDEDOR. Es el caso ciudadano Juez que pasado que fueron noventa días, los vendedores no habían introducido, los documentos para la protocolización de la compra venta, pero si le pidieron otro abono, a la compradora, e incluso le solicitaron que les entregara el cheque con el monto definitivo restante para copiar los datos del mismo en el documento del finiquito y presentarlo al Registro para poder finiquitar la transacción JURANDOLE A LA COMPRADORA QUE NO ERA PARA PRESENTARLO AL BANCO., y la compradora confiando en LA BUENA FE, les dio tres (3) cheques, dos (2) para que los hicieran efectivo, ya que el Abogado que representaba en esos momentos a los vendedores ciudadano GERARDO MOREAU, les informo (SIC) que iba a preparar el documento para llevar al Registro y debía presentar el cheque, asegurándole a la compradora que no lo iban a cambiar, hasta tanto no se firmara la venta. Es así como por solicitud de los vendedores la compradora les hace los tres cheques. Discriminados de esta manera: G-Cheque del banco BANESCO, Nº27221964, por un monto de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL EXACTOS (Bs. 250.000,oo), con fecha 4/6/2013, este cheque era para ser cobrado inmediatamente a solicitud de los vendedores, ya que necesitaban el dinero, y así lo hicieron. FUE SATISFACTORIAMENTE COBRADO POR EL VENDEDOR H- Cheque del banco BANESCO, Nº 28221965, por un monto de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 750.000,oo) con fecha 7/6/2013, este cheque era para cobrarlo inmediatamente, pero el Banco no lo pagó a pesar de haber fondos suficientes, cuestión que probaré en el lapso procesal de Pruebas, EL BANCO NO PUDO CONECTARSE CONMIGO PARA VERIFICAR SU EMISIÓN Y DEBIDO AL MONTO NO LO PAGARON ya que los vendedores rompieron su palabra y el tercer cheque, emitido en esta fecha también lo presentaron: I- Cheque del banco BANESCO, Nº47221966, por un monto de UN MIL (sic) DOSCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs.1.200.000,00) con fecha 7/6/2013, este cheque fue entregado para presentarlo a su COBRO EL DIA DE LA PROTOCOLIZACION DEL DOCUMENTO DE COMPRA VENTA, como había sido estipulado en el Contrato de compra venta, y de palabras también con los vendedores, la COMPRADORA NO ESTABA PAGANDO EL FINIQUITO, SI LA OTRA PARTE NO TENIA LA FECHA EXACTA Y NISIQUIERA HABIA HECHO DILIGENCIAS PARA LA PROTOCOLIZACIÓN DE LA VENTA. (LOS CHEQUES ALUDIDOS LOS PRESENTARE EN EL LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS) Estos dos últimos Cheques con los que pretende la parte actora atemorizarme y manipular la buena intención de la compradora suman la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.750.000,oo) CANTIDAD ESTA QUE DEBIA SER COBRADA POR LOS VENDEDORES EL DIA Y LA FECHA EN QUE SE DEBIA LLEVAR A CABO LA PROTOCOLIZACIÓN, pero no fueron diligentes en hacerlo, y por ello nunca cumplieron con su parte. EN CONCLUSIÓN: No existe ninguna duda de que la naturaleza Jurídica del contrato de Compra Venta celebrado por las partes en fecha 8 de Febrero del 2013, constituye por su propia naturaleza un contrato perfeccionado de Compra Venta, donde (1º) se entrelazan voluntades, ( 2º) con el consentimiento legitimo manifestado uno de comprar y el otro de vender el inmueble, (3º) fijándose el precio de venta y cancelando por adelantado dentro de los términos del contrato de conformidad con el artículo 1.527 del Código Civil para el precio de venta. Tal como lo establece el artículo 1.527 del Código Civil, la obligación principal del comprador es pagar el precio, lo cual ya se hizo en parte y de acuerdo al contrato, y la del vendedor, es transferir la propiedad al comprador del bien vendido lo cual ocurre con la simple manifestación de voluntad, tal como sucedió en el presente caso, siendo otra obligación fundamental la de hacer la tradición legal, con el otorgamiento del instrumento de propiedad ante la Oficina Pública (artículo 1488 del Código Civil) la entrega material del inmueble es una obligación accesoria a la Obligación Principal referida, por lo tanto la operación de Compra Venta a mi criterio quedó consumada con la recepción por parte de la vendedora, de parte del precio de la venta. Es importante señalar a quien corresponde primeramente cumplir primeramente la obligación si al vendedor que debe hacer la tradición legal mediante el otorgamiento del documento al comprador quien debe cancelar el precio según lo estipulado en el contrato, es lógico que habiendo pagado parte del precio el comprador, el cumplimiento de la obligación siguiente corresponda al vendedor con el otorgamiento del documento de propiedad. En el caso que nos ocupa se trata a mi criterio de una Compra Venta inmobiliaria donde la compradora dentro de los términos del contrato canceló por adelantado a la vendedora parte del precio de venta, y la vendedora no ha dado cumplimiento a su obligación de otorgar el documento que acredita la venta, por lo cual no puede considerarse a la compradora en mora de cumplimiento de pago del precio de venta en la forma estipulada en el contrato mientras no hubiese sido cumplida por la vendedora la obligación mencionada, observamos en la cláusula PRIMERA del Contrato, una de las partes se comprometió a vender y la otra a comprar un inmueble destinado a vivienda,….distinguido por una parcela de terreno distinguido con el número 33 de la Manzana “S” que forma parte de la Urbanización Prados del Este, Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda, hoy municipio Sucre del Estado Miranda,…..Sobre la mencionada parcela se llevaron a cabo unas bienhechurías, las cuales constan de cinco (5) habitaciones…….En la cláusula SEGUNDA se estipuló como precio de venta la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 5.000.000,oo) que según reza la cláusula; se comprometió cancelar de la siguiente forma y bajo las siguientes condiciones; la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS ( Bs. 2.300.000,oo) en el acto de firma del documento”, esta cantidad tal como se estipuló en la cláusula segunda literal a) como señal de cumplimiento que se impone por ese compromiso, es que no es mas como lo señala esta cláusula de pagar el precio estipulado. En manera alguna se debe interpretar este pago como arras ya que conforme al artículo 1.257 del Código Civil en la cantidad dada en arras deba indicarse que es para la inejecución o retardo en el cumplimiento de la obligación, que no es el caso que nos ocupa. No existe duda alguna que la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 2.300.000,oo), recibida por los ciudadanos ROGER ENRIQUE ESCALONA ALARCON; DIANA MARINA ESCALONA ALARCON; GLENDA JOSEFINA ESCALONA ALARCON y GILDA ESPERANZA ESCALONA ALARCON, de acuerdo a lo estipulado en el mencionado contrato lo fue por concepto de cancelación por adelantado de parte del precio de venta del inmueble. En cuanto a la obligación que asumí en el literal c) de la misma cláusula segunda, de la cancelación total del precio de la compraventa no se ha perfeccionado, porque los vendedores no gestionaron las diligencias, en el registro para tal fin. Para mas abundamiento, solicito al ciudadano Juez la interpretación de la Sentencia de la SALA DE CASACIÓN CIVIL, EXP: 2012-000274, MAGISTRADA PONENTE: YRAIMA ZAPATA LARA. LA ANEXO MARCADA “A” Solicito al Juez de este despacho, que esta contestación de la demanda sea agregada al expediente y que en la definitiva se reconozca que: PRIMERO: el Contrato Autenticado celebrado en fecha 8 de Febrero del 2013, y al cual ya hice referencia CONSTITUYE UN CONTRATO DE COMPRA VENTA, perfeccionado, en el cual se tramitó la negociación. SEGUNDO: Que como consecuencia de ello que reconozca que la COMPRADORA es legítima propietaria del inmueble objeto de la COMPRA VENTA. TERCERO: Que reconozcan que le cancelé en la forma señalada la suma de TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 3.250.000,oo), COMO PARTE DEL PRECIO DE VENTA DEL MENCIONADO APARTAMENTO. CUARTO: Que me otorgue el DOCUMENTO DE COMPRA VENTA DEFINITIVO de dicho inmueble., dentro de un plazo que solicito sea fijado por el tribunal en la sentencia definitiva. QUINTO: Que en el supuesto que la VENDEDORA no de cumplimiento a la obligación contenida en lo solicitado en el aparte CUARTO de este escrito, en la Etapa de Ejecución de la sentencia se me expida Copia Certificada de la misma, a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización por ante la Oficina Subalterna respectiva. Jurando la Gravedad del caso solicito respetuosamente a este despacho se sirva DECRETAR MEDIADA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR, sobre el inmueble objeto de la negociación. Por cuanto en el Documento no se fijó término para cancelar el saldo del precio de la Venta del inmueble, por la naturaleza de la negociación, Solicito de conformidad con el artículo 1.212 del Código Civil, el Tribunal fije un término para consignar a favor de la Compradora el saldo del precio de la venta que es la de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.750.000,oo)…”. (Fin de la cita. Negritas y subrayados del texto transcrito). Vistos los alegatos expuestos por las partes, advierte esta sentenciadora que la acción incoada es de resolución de contrato calificado contractualmente como opción de compra-venta de inmueble, suscrito entre la Sucesión Escalona – Alarcón y la ciudadana Carolina Lares; la aplicación de la Cláusula Penal y/o el Pacto Comisorio establecido en la cláusula Tercera del Contrato y que en consecuencia se autorice a la Sucesión Escalona Alarcón a retener a su favor la cantidad de un millón ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 1.150.000,oo) por concepto de indemnización por Daños y Perjuicios. Las partes admiten la existencia de un contrato que fue autenticado en fecha 08 de febrero de 2013, por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº36, Tomo 16 de los libros de autenticaciones; el precio de la venta pactada quedó estipulado en la cláusula segunda del referido contrato, en la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), de los cuales la promitente compradora pagó en el referido acto la cantidad de Dos Millones Trescientos Mil Bolívares (Bs. 2.300.000,00) y el saldo, es decir, la cantidad de Dos Millones setecientos Mil Bolívares (Bs. 2.700.000,00) serían pagados por la promitente compradora al momento de la protocolización del documento definitivo, en un plazo no mayor de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de otorgamiento del referido documento. Que dicho plazo venció el día 09 de mayo de 2013. Que en la misma cláusula segunda del contrato se estableció un plazo de sesenta (60) días continuos más, a beneficio de los promitentes vendedores, sí y sólo era imposible el cumplimiento del plazo originalmente pactado por causas que no sean imputables a los promitentes vendedores, en especial a lo que se refiere a demoras en la obtención de solvencias, el certificado de solvencia de sucesiones de la causante Betty Esperanza Alarcón de Escalona y demás recaudos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro, por causas imputables a los Organismos que deban emitirlos o por hechos que se originen en la misma oficina subalterna. Que la prórroga no podría ser ampliada, salvo que lo acordaran por escrito ambas partes. Que los promitentes vendedores en fecha posterior al plazo establecido en el contrato para celebrar la venta, le recibieron a la promitente compradora una serie de cheques de los cuales pudo hacer efectiva la suma de Bs. 500.000, mediante dos cheques de fecha 07/05/2013, girados contra Banesco por Bs. 480.000 y Bs. 20.0000 y los otros cheques no pudieron ser cobrados. Que los promitentes vendedores en fecha posterior al plazo establecido en el contrato para celebrar la venta, le recibieron a la promitente compradora la suma de Bs. 250.000, mediante cheque No. 272211964 girado contra Banesco en fecha 04 de junio de 2013. Que luego de haber entregado la promitente compradora a la promitente vendedora, en fecha 07 de junio de 2013, dos (02) cheques que sumados alcanzan la cantidad de Un Millón Novecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.950.000,00), estos fueron “emitidos sin fondo” y que se identifican así: a) Cheque Nº 28221965, cuenta corriente Nº 0134-0563-80-5633016544 contra Banesco, de fecha 07 de junio de 2013, por la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.750.000,00). b) Cheque Nº 47221966, cuenta corriente Nº 0134-0563-80-5633016544 contra Banesco, por la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00). Sin embargo, las partes no están contestes en la calificación del contrato, dado que para la parte actora se trata de un contrato de opción mientras que para la compradora demandada, se trata de una compra venta. Sostiene la actora que la demandada no cumplió su obligación de comprar, toda vez que no canceló las sumas pactadas dentro de los plazos establecidos en el contrato y – según lo aduce la parte actora - emitió cheques sin provisión de fondos burlándose de la buena fe de los vendedores; y por otra parte, la demandada sostiene que se trata de una compra venta inmobiliaria donde la compradora dentro de los términos del contrato canceló por adelantado a la vendedora parte del precio de venta, señalando que es la vendedora la que no ha dado cumplimiento a su obligación de otorgar el documento que acredita la venta, por lo cual no puede considerarse a la compradora en mora de cumplimiento de pago del precio de venta en la forma estipulada en el contrato, mientras no hubiese sido cumplida por la vendedora la obligación; todo lo cual será dilucidado por esta juzgadora en los acápites siguientes, una vez analizado el material probatorio. Solicita además la compradora demandada, que se le otorgue el documento de compra venta definitivo del inmueble dentro de un plazo que deberá ser fijado por el tribunal en la sentencia definitiva, y que en el supuesto que la vendedora no de cumplimiento a la obligación de vender, en la fase de ejecución de la sentencia, solicita se le expida copia certificada de la sentencia a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización por ante la Oficina Subalterna respectiva. PRUEBAS A) De la parte actora.- De los instrumentos acompañados al escrito libelar: 1) Cursa inserto en los folios 11 al 14 ambos inclusive, en original, instrumento poder autenticado en fecha 01 de julio de 2013, ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 04, Tomo 51 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Observa esta juzgadora que el instrumento bajo análisis no fue objeto de tacha, por lo tanto, se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil; del mismo se evidencia, la representación que de la parte actora, ejercen los abogados Orlando Viera Blanco, Aníbal Alexander Ruíz Alvarado, Mitsabel Andrea Armas y Andreina Carolina Goncalves Goncalves. 2) Cursa inserto al folio 20, copia simple de instrumento emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en fecha 05 de febrero de 2013, titulado “CERTIFICADO DE SOLVENCIA DE SUCESIONES” otorgado a la sucesión de la ciudadana Betty Esperanza Alarcón de Escalona. La valoración de éste documento será realizada de manera adminiculada a otra instrumental infra. 3) Riela al folio 21, copia simple de instrumento titulado “CERTIFICADO DE SOLVENCIA” emitido por la sociedad mercantil Administradora SERDECO C.A. a la sucesión de Betty Esperanza Escalona de Alarcón en fecha 09 de abril de 2013; y copia simple de instrumento titulado “CERTIFICADO DE SOLVENCIA” emanado de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda a la sucesión de la ciudadana Betty Esperanza Alarcón de Escalona en fecha 23 de abril de 2013. La valoración de estos documentos será realizada de manera adminiculada a otras instrumentales infra. 4) Riela al folio 22, copia de simple de instrumento titulado “Cédula Catastral”, fechado 08 de abril de 2013, emanado de la División de Catastro de la Dirección de Planificación Urbana y Catastro de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, a razón de un bien inmueble constituido por una casa quinta denominada Quinta Betty, ubicada en la Urbanización Prados del Este, Avenida El Parque, señalado como propiedad de “SUC. ALARCON DE ESCALONA BETTY ESPERANZA”. La valoración de éste documento será realizada de manera adminiculada a otra instrumental infra. 5) Cursa a los folios 23 y 24, instrumentos en copias fotostáticas simples emanados de la empresa Hidrocapital, contentivos de “RECIBO DE PAGO” y “Solvencia de Servicio de Agua Potable y Saneamiento”, de fechas 05 de junio de 2013 y 29 de abril de 2013, en ese orden. Observa esta juzgadora, que los instrumentos bajo análisis no fueron objeto de impugnación, por lo cual esta alzada les confiere valor según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De los mismos se evidencia que el ciudadano Roger Escalona, en su carácter de titular del servicio de agua potable y saneamiento, que presta la empresa Hidrocapital en el inmueble objeto de la litis para las fechas 05 de junio y 29 de abril de 2013, se encontraba solvente en los pagos del mismo. 6) Riela desde el folio 25 al folio 31, documentos en copias fotostáticas simples, los cuales se reseñan a continuación: i) cheque identificado con el Nro. 98565428 girado contra la cuenta Nro. 0105-0034-64-1034274821, del Banco Mercantil, Banco Universal, de fecha 28/12/2012, por la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), suscrito por Carolina Lares Betancourt, a favor de Gilda Escalona (f.25); ii) cheques Nro. 43565442, 71565444 y 36360541, respectivamente (f.26), los primeros dos cheques contra la cuenta Nro. 0105-0034-64-1034274821 del Banco Mercantil, Banco Universal, y el último cheque contra la cuenta Nro. 0134-0563-80-5633016544 del Banco Banesco, Banco Universal, de fechas 13/02/2015, el primero por la cantidad de un millón doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 1.235.000,00), a la orden de Gilda Escalona, y los otros dos a favor del ciudadano Gerardo Morean, por la cantidad de cinco mil bolívares (5.000,00) y sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00); iii) cheques Nros. 28221965 y 47221966, y de sus vueltos, respectivamente (f.27, 30 y 31), librados en fecha 07 de junio de 2013 por la ciudadana Carolina Lares Betancourt, a favor de la ciudadana Gilda Escalona, por la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.750.000,00) y un millón doscientos mil bolívares (Bs.1.200.000,00), señalados por el Banco Mercantil, Banco Universal, como “Gira sobre Fondos No Disponibles”; iv) cheque identificado con el Nro. 27221964 (f.28), librado en fecha 04 de junio de 2013 por la ciudadana Carolina Lares Betancourt, a favor de la ciudadana Gilda Escalona, por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs.250.000,00), contra la cuenta Nro. 0134-0563-80-5633016544 del Banco Banesco, Banco Universal. Observa esta juzgadora, que los instrumentos cambiarios bajo análisis, consignados en copias fotostáticas simples, no fueron objeto de impugnación por la contraparte en su oportunidad, por lo cual esta alzada les confiere valor probatorio según lo dispuesto en los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil; desprendiéndose de los mismos que la ciudadana Carolina Lares Betancourt giró cheques a favor de la ciudadana Gilda Escalona por las cantidades en ellos señalados. Ahora bien, por cuanto lo debatido en la presente causa, es la obligación de las partes respecto al cumplimiento de las estipulaciones del contrato celebrado entre ellas, dado que la actora aduce que la demandada no cumplió su obligación de comprar, toda vez que no canceló las sumas pactadas dentro de los plazos establecidos en el contrato, y la demandada sostiene que es la vendedora la que no ha dado cumplimiento a su obligación de otorgar el documento que acredita la venta, en la parte motiva de esta sentencia se determinará si tales instrumentos cambiarios contienen los montos totales a los que se obligó la compradora a cancelar dentro del plazo de noventa días otorgados. Así se establece. En la oportunidad de promover pruebas: 1) El apoderado judicial de la parte actora promovió documentales que se anexaron al escrito libelar, a saber: a) contrato “de Opción de Compra Venta suscrito por la Parte Actora y la ciudadana CAROLINA LARES, parte demandada en la presente causa”; y b) cheques números 28221965 y 47221966, de la cuenta corriente Nro. 0134-0563-80-5633016544, del Banco Banesco, de fecha 07 de junio de 2013, por las cantidades de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00) y un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00), respectivamente. Al respecto, observa esta juzgadora que en lo concerniente al literal “a)” de este acápite, el mismo será valorado infra; y respecto a los cheques referidos en el literal “b)”, los mencionados instrumentos ya fueron objeto de valoración supra y sobre lo mismos se volverá en la motiva. 2) Promovió instrumentos emanados del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en fechas 27 de febrero de 2009 y 05 de febrero de 2013, titulados “CERTIFICADO DE SOLVENCIA DE SUCESIONES”, donde aparecen como causantes los ciudadanos Roger Marino Escalona García y Betty Esperanza Alarcón de Escalona (f.109 al 120, ambos inclusive). Respecto a estos instrumentos, observa esta Alzada que por cuanto son copias fotostáticas simples de instrumentos emanados de un órgano de la Administración Pública, que de conformidad con reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, según la cual son “…Documentos Administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario…” (sentencia N° 285, de fecha 6 de junio de 2002, caso: Eduardo Saturnino Blanco c/ Abilio Pestana Farías, expediente: 00-957); se tienen como copias fotostáticas simples de documentos públicos administrativos, y siendo que la parte actora no los impugnó en la oportunidad legal correspondiente, se tienen como fidedignos y se les otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Del mismo se evidencia la solvencia de la sucesión de los ciudadanos Roger Marino Escalona García y Betty Esperanza Alarcón de Escalona, y que el bien objeto de la litis forma parte del activo hereditario de dichos ciudadanos. Así se establece. 3) Promovió original de instrumento titulado “CERTIFICADO DE SOLVENCIA” emitido por la sociedad mercantil Administradora SERDECO C.A. a la sucesión de Betty Esperanza Escalona de Alarcón en fecha 09 de abril de 2013 (f.121). Este instrumento se adminicula al señalado en el acápite “3” de los instrumentos acompañados al escrito libelar, que riela al folio 20. Respecto a este instrumento, se observa que emana de terceros (Administradora Serdeco, C.A.) que no es parte en el presente juicio, por lo tanto, es necesario que dicho instrumento sea ratificado por el tercero que lo produjo, o bien por prueba de informes o por la prueba testimonial, lo cual no se verificó en la presente causa; en consecuencia, según lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se le confiere valor probatorio. Así se declara. 4) Promovió original de instrumento titulado “Cédula Catastral”, fechado 08 de abril de 2013 y emitido por la División de Catastro de la Dirección de Planificación Urbana y Catastro de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, a razón de un bien inmueble señalado como propiedad de “SUC. ALARCON DE ESCALONA BETTY ESPERANZA”. Esta documental se adminicula a la señalada en el acápite numerado “4” de los instrumentos acompañados al escrito libelar. Respecto a este instrumento, observa esta Alzada que es un documento en original emanado de un órgano de la Administración Pública (Alcaldía del Municipio Baruta), que de conformidad con reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, según la cual son “…Documentos Administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario…” (sentencia N° 285, de fecha 6 de junio de 2002, caso: Eduardo Saturnino Blanco c/ Abilio Pestana Farías, expediente: 00-957); se tienen como documentos públicos administrativos, y siendo que la parte actora no lo tachó en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Del mismo se evidencia la identificación del bien objeto de la litis, el cual a la fecha 08 de abril de 2013, aparece como propiedad de la sucesión de la ciudadana Betty Esperanza Alarcón Escalona. 5) Promovió original de instrumento titulado “CERTIFICADO DE SOLVENCIA” emitido por la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda a la sucesión de la ciudadana Betty Esperanza Alarcón de Escalona en fecha 23 de abril de 2013. Este instrumento se adminicula al señalado en el acápite “3” de los instrumentos acompañados al escrito libelar (f.21), referente al emitido por la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda. Respecto al instrumento bajo análisis, se aprecia que es un documento público administrativo, y siendo que la parte actora no lo tachó en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Del mismo se evidencia que la sucesión de la ciudadana Betty Esperanza Alarcón de Escalona a la fecha 23 de abril de 2013 y hasta el 31 de diciembre de 2013, se encontraba solvente en el pago de sus tributos generados por el bien inmueble objeto de la litis. 6) Promovió original de instrumentos titulados “RECIBO DE PAGO” y “Solvencia de Servicio de Agua Potable y Saneamiento” emitidos por la empresa Hidrocapital C.A., fechados del 29 de abril de 2013; el primer instrumento señalado indica los siguientes datos: “Nro. Contrato: 113601” “Cliente: ESCALONA ROGER” “Pago de cargos varios” “Total: **10,00**” y el segundo indica los datos siguientes: “Número de Solvencia 301067” “Número de control: 49923798” “suministro identificado con el número: 113601”. Estos instrumentos se adminiculan a los que rielan en el folio 24 de los instrumentos acompañados al escrito libelar. Observa esta juzgadora, que los instrumentos bajo análisis son documentos públicos administrativos, que no fueron objeto de tacha, por lo cual esta alzada les confiere valor según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De los mismos se evidencia que el ciudadano Roger Escalona, en su carácter de titular del servicio de agua potable y saneamiento, que presta la empresa Hidrocapital en el inmueble objeto de la litis para la fecha 05 de junio de 2013, se encontraba solvente en los pagos del mismo. B) De la parte demandada.- Con la contestación: Junto con el escrito de contestación a la demanda no consignó instrumentos probatorios. En la oportunidad de promover pruebas: 1. Promovió marcado “A”, inspección extrajudicial realizada en fecha 09 de julio de 2013, por la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda; asimismo promovió marcado “B”, instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de febrero de 2013, anotado bajo el Nro. 36, Tomo 16 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, esta documental (f.131 al 137, ambos inclusive), posee sellos húmedos de la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda. Respecto de las instrumentales promovidas se aprecia, que el documento marcado “B”, contiene el contrato celebrado por las partes en fecha 08/02/2013, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nro. 36, Tomo 16 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual es del tenor siguiente: “Nosotros, ROGER ENRIQUE ESCALONA ALARCON, DIANA MARINA ESCALONA ALARCON, GLENDA JOSEFINA ESCALONA ALARCON y GILDA ESPERANZA ESCALONA ALARCON, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-3.657.036, V-2.766.408, V-5.221.946 y V-5.969.429 respectivamente, actuando en este acto en representación de la Sucesión de nuestro difunto padre ROGER MARINO ESCALONA GARCIA, quien en vida fuera venezolano; mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-75.241, fallecido ab-intestato en fecha trece (13) de diciembre del dos mil siete (2.007), según se desprende de Certificado de Solvencia de Sucesiones Nº 0608337, excedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), el día veintisiete (27) de febrero del DOS MIL NUEVE (2.009), y por la sucesión de nuestra fallecida madre BETTY ESPERANZA ALARCON DE ESCALONA quien en vida fuera venezolana ,mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-150.280, y de Registro de Información Fiscal de la sucesión RIF J-40065865-9, fallecida el (15) de marzo de el DOS MIL DOCE (2.012), según se desprende de planilla de declaración Sucesoral, (Acta de recepción) con número de expediente 120235, de fecha 21 de Mayo del DOS MIL DOCE (2.012), quienes en lo adelante se denominarán “LOS PROMITENTES VENDEDORES” por una parte, y por la otra la ciudadana CAROLINA MARIA LARES BETANCOURT, quien es venezolana, civilmente hábil, mayor de edad, soltera, de éste (SIC) domicilio, titular de la cédula de identidad número V-6.971.224, quien se dominará “LA PROMITENTE COMPRADORA” por medio del presente documento de compromiso de compra venta, declaramos: PRIMERO: “LOS PROMITENTES VENDEDORES” se comprometen éste (SIC) acto a vender a “LA PROMITENTE COMPRADORA” un inmueble destinado a vivienda exclusiva propiedad de su difunto padre distinguido por una parcela de terreno distinguido con el Número 33 de la Manzana “S” que forma parte de la Urbanización Prados del Este, Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda, con una superficie de un mil cincuenta metros cuadrados (1.050 Mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: veinticinco metros (25 Mts.) con Avenida El Parque; SURESTE: veinticinco metros (25 Mts.) con parcela número 52-S; NORESTE: cuarenta y dos metros (42 Mts.) con parcela número 32-S; y SUROESTE: cuarenta y dos metros (42 Mts.) con parcelas número 34 y 51-S. La parcela de terreno antes descrita le perteneció a nuestro difunto padre, según se desprende de documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Chacao, en fecha ocho (08) de febrero de MIL NOVECIENTOS SESENTA Y DOS (1.962), anotado bajo el Nº 33, Folio 158, Protocolo 1º, Tomo 7, Primer Trimestre de 1.962. Sobre la mencionada parcela se llevaron a cabo unas bienhechurías que igualmente están debidamente protocolizadas por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, En (SIC) Baruta con fecha 09 de Mayo de MIL NOVECIENTOS SESTENTA Y CUATRO (1.974), anotado bajo el Nº17, Tomo: 68, Folio 55, Protocolo: Primero, 2° Trimestre, conformadas por cuatrocientos cincuenta metros cuadrados (450 Mts.2), las cuales constan de cinco (05) habitaciones principales con tres (03) baños a color e importados; cocina, pantry, lavandero, dos (02) habitaciones para servicio con baño, comedor, salón de estar, biblioteca con baño, salón de recibo, garajes, techos de madera (Pichi - Pan) con tejas de arcilla, tanque de agua subterráneo con bomba hidroneumática, según se desprende de Título Supletorio expedido por el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha tres (03) de abril de MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO (1.974). El inmueble antes descrito se encuentra identificado ante la Alcaldía de Baruta Municipio Baruta con el Número de cuenta Catastro (15-03-01-0000-184809-00001-90). SEGUNDO: El inmueble descrito anteriormente, lo ofrecen en venta “LOS PROMITENTES VENDEDORES” a “LA PROMITENTE COMPRADORA” en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.5.000.000,00), y “LA PROMITENTE COMPRADORA” acepta dicho ofrecimiento y se compromete a cancelar el precio referido de la siguiente manera: a) La Cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (SIC) CON CERO CENTIMOS (SIC) (Bs.2.300.000,00)los cuales entrega en éste acto en moneda de curso legal a plena satisfacción de “LOS PROMITENTES VENDEDORES”, a través de dos cheques del Banco Mercantil el primero Nº98565428,con código cuenta cliente Nº01050034641034274821.Por la cantidad de bolívares UN MILLON (SIC) CON CERO CENTÍMOS Bs.1.000.000,00. b) La Cantidad de UN MILLON (SIC) TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (SIC) CON CERO CENTIMOS (SIC) (Bs.1.300.000,00) los cuales entrega de en esté acto de conformidad con el cheque código cuenta cliente 01050034641034274821 y con Nº de cheque 60565435, a plena satisfacción de “LOS PROMITENTES VENDEDORES”, c) El saldo restante, es decir la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (SIC) CON CERO CENTIMOS (SIC) (Bs. 2.700.000,00) serán cancelados por “LA PROMITENTE COMPRADORA” a “LOS PROMITENTES VENDEDORES” al momento de la protocolización definitiva del documento de compra venta por ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, en un plazo no mayor a noventa (90)días continuos contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente documento. A todo evento, el plazo aquí establecido podrá ser prorrogado, por un término de (60) días continuos sólo si es imposible el cumplimiento del plazo originalmente pactado por causas que no sean imputables a LOS PROMITENTES VENDEDORES, en especial en lo que se refiere a demoras en la obtención de las solvencias, el Certificado de solvencia de sucesiones de la causante Betty Esperanza Alarcón de Escalona actualmente en trámite y demás recaudos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro respectivo, por causas imputables a los organismos que deben emitirlos o por hechos que se originen en la misma Oficina de Registro Subalterno. El plazo señalado y su prórroga si la hubiere, no podrá ser ampliado, salvo que así lo acuerden por escrito, ambas partes. TERCERO: Para el caso de que transcurrido el plazo señalado en la cláusula anterior, para que se verifique la protocolización del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro, y ésta no se verifique por causas imputables a “LA PROMITENTE VENDEDORA” o ésta rescinda de la negociación, y en fin que el incumplimiento sea imputable a “LA PROMITENTE VENDEDORA”, deberá reintegrar a “LOS PROMITENTES COMPRADORES” la cantidad recibida en éste acto, mas la cantidad de UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.1.150.000,00) por concepto de indemnización de Daños y Perjuicios, causados por su incumplimiento.- Así mismo para el caso de que “LA PROMITENTE COMPRADORA” rescinda ejercer la presente negociación por causas que le sean imputables a ésta, “LOS PROMITENTES VENDEDORES” retendrá (SIC) para sí la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CÉNTIMOS (Bs.1.150.000,00) la cual quedará a favor como una justa indemnización por concepto de Daños y Perjuicios, devolviendo el resto del dinero a “LA PROMITENTE COMPRADORA”, en un plazo no mayor a treinta (30) días continuos. CUARTO: Queda convenido y aclarado por las partes, que la celebración del presente convenio de ninguna manera envuelve transmisión de la propiedad, ya que la misma se hará en el momento de la protocolización del contrato de compra venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. Es acordado por las partes, que una vez otorgado el presente documento, LA PROMITENTE COMPRADORA, podrá tener el acceso parcial al inmueble solo para realizar algunas labores de mantenimiento, limpieza, retiro de escombros, retiro de cualquier objeto(s) dañados del área de la cocina, dependencias de todo el servicio, baño de visita, habitación de estudio y podrá depositar algún material de construcción, o piezas eléctricas y otros, siempre en el entendido de que las mismas deberán ser autorizadas por LOS PROMITENTES VENDEDORES y que dicho acceso al inmueble sólo se permite para tal fin, quedando prohibida la pernocta dentro del inmueble. QUINTO: “LOS PROMITENTES VENDEDORES” se comprometen en éste acto a tramitar todas las solvencias, cédula catastral y documentación necesaria para la protocolización del documento definitivo de venta. SEXTO: “LA PROMITENTE COMPRADORA”, cancelará todos los gastos de Notaría, Registro y Honorarios Profesionales de Abogados que se generen como consecuencia de la presente negociación. SÉPTIMO: Ambas partes convienen que el presente documento puede ser modificado a favor de terceros compradores y así se acuerda. OCTAVO: Todo lo no expresamente convenido en el presente documento se regirá por las disposiciones del Código Civil vigente. NOVENO: Para todos los efectos y consecuencias del presente Contrato ambas partes eligen como domicilio especial la ciudad de Caracas…”. (Negrillas y subrayado del propio instrumento). Observa esta juzgadora, que el instrumento bajo análisis es un instrumento autenticado promovido por ambas partes, en virtud de lo cual se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. La existencia del contrato entre actora y demandada no está controvertida, en razón de lo cual se tiene por admitida su existencia, y así se declara. Respecto la inspección extrajudicial realizada por la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 09 de julio de 2013, la cual constituye una prueba preconstituida fuera del juicio evacuada anticipadamente, se aprecia que en la misma se expuso lo siguiente: “Martes nueve de Julio del año Dos Mil Trece (09/07/2013). Siendo las (2:54pm), la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, representada por el ciudadano Rafael Salvador Marcano Martínez, identificado con la Cédula de Identidad Nro: V-13.513.323. Abg. Jefe de Servicio Revisor de la misma, se trasladó y constituyó en la siguiente dirección: Área Metropolitana de Caracas, Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, Urbanización Colinas de Bello Monte, Av. Miguel Ángel, entre calle Dos Bosco y calle Bucare, Sede el Registro del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, a los fines de practicar la inspección extrajudicial solicitada por CAROLINA MARIA LARES BETANCOURT identificada con la Cédula de Identidad Nro: V-6.971.224, asistida por la ciudadana GLADIS YOLANDA PINEDA A, identificada con la Cédula de Identidad Nro: V-3.657.979, inscrita en el Inpreabogado bajo en Nro: 25.375, a la que se le asignó la Planilla PUB Nro 053-00053215 de fecha (09/07/2013), Planilla de Presentación Nro: 035291 de fecha (09/07/2013), a los fines de dejar constancia de lo requerido en el escrito de solicitud que encabeza las actuaciones. Una vez en el sitio: el funcionario notarial Rafael Salvador Marcano Martínez, en compañía de la solicitante y su abogada asistente previamente identificadas, fueron atendidos por los ciudadanos Rafael David Gallardo Rivas y Ervin José Estaba Rodríguez, identificados con la Cédula de Identidad Nros: V-11.407.831 y V-14.427.558, Abogado Revisor y Escribiente III del despacho registral donde se ha constituido la oficina notarial. Observándose con respecto al punto Primero: Que el ciudadano Ervin José Estaba Rodríguez verificó el libro de presentación desde el Primero de Junio del presente año hasta el día de hoy Martes Nueve de Julio del año Dos Mil Trece (09/07/2013), y no existe introducido en el Registro ningún documento que deba ser firmado por Carolina Maria Lares Betancourt, Roger Enrique (SIC) Escalona Alarcón, Diana Marina Escalona Alarcón, Glenda Josefina Escalona Alarcón y Gilda Esperanza Escalona Alarcón. SEGUNDO: Se encuentra presente en el recinto del Registro Carolina Maria Lares Betancourt, pero el resto de las personas no se encuentran en el recinto del registro, es decir, es decir (SIC) que el resto de los mencionados en el partícular (SIC) anterior no se encuentran en el registro. Siendo las (3:50pm) se declara concluido el acto de inspección, manifestando el funcionario notarial ante el Notario Público que el acto ha sucedido tal como se asienta en la presente acta. Es todo, se le leyó y conformes firman…”. (Fin de la cita). En torno a la inspección judicial extra proceso, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha estimado que es admisible siempre y cuando se trate de constatar “…el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo”, conforme a lo establecido en el artículo 1.429 Código Civil (St. Nº 367 del 15 de noviembre de 2000), es decir, cuando el retardo en la espera del juicio, sea perjudicial. También se estima que no es necesaria su ratificación o reproducción a posteriori en el juicio, pues, existe una inmediación del Juez o Jueza que aprecia de visu el estado de la situación de hecho. Esta inspección judicial, debido a la falta de control a priori, sólo puede producir indicios (Sala Constitucional St. Nº 1237/2000 del 24 de octubre); o de un notario, por ser estos dos funcionarios los competentes para la evacuación de inspecciones judiciales en jurisdicción voluntaria -el juez facultado conforme las previsiones de los artículos 936 y 938 del Código de Procedimiento Civil y el Notario Público conforme las previsiones de los artículos 28, 69 y 75 de la Ley de Registro Público y del Notariado-. Ahora bien, con la mencionada prueba de inspección extrajudicial practicada por la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda el día 09 de julio de 2013, se evidencia que la parte demandada pretende demostrar que la actora no presentó el documento definitivo de venta en la sede de la Oficina del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, ni introdujo los documentos necesarios para la protocolización del documento de compra venta definitivo. En tal sentido, se aprecia que la prueba de inspección extrajudicial presentada por la parte demandada, aun y cuando no se reprodujo en este juicio con garantía del control de la parte actora, se le otorga valor de indicio. De la misma se desprende, que la Notaría dejó constancia que, en la inspección practicada estuvo presente la demandada acompañada de su representación judicial; que se designó al Abogado Rafael Salvador Marcano, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.513.323 a los fines de levantar el acta notarial; que en el libro de presentación llevado en el Registro del Primer Circuito del Municipio Baruta, desde el primero de junio de 2013 hasta el 09 de julio de 2013, no existía documento que debiera ser firmado por los ciudadanos Roger Enrique Escalona Alarcón, Diana Marina Escalona Alarcón, Glenda Josefina Escalona Alarcón, Gilda Esperanza Escalona Alarcón y Carolina María Lares Betancourt; y que en el Registro se encontraba la ciudadana Carolina María Lares Betancourt y no se encontraban el resto de los ciudadanos mencionados en el primer particular. Es oportuno destacar, que la mencionada prueba de inspección extrajudicial se practicó en fecha “Martes Nueve de Julio del año Dos Mil Trece (09/07/2013)”; por lo que es necesario determinar cuando venció el plazo para la materialización de la venta definitiva y si esta prueba demuestra el incumplimiento de una de las partes, en virtud de que el cumplimiento forma parte de los hechos controvertidos. 2. Promovió la confesión desprendida del libelo de demanda. Con relación a la invocada confesión espontánea; cabe resaltar que los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte. Así lo ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha tres (3) de Agosto de dos mil cuatro, en el Exp. Nº AA20-C-2003- 000668: “…Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte. En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra. En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal. Así, pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas. Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”…” En consecuencia, dada la ausencia del “animus confitendi” en los alegatos rendidos por el actor en su libelo, se desestima la alegada confesión que invocó la parte demandada; y así se declara. 3. Promovió prueba de informes, solicitando oficiar a la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, con el objeto de que informe sobre lo siguiente: “Si a la fecha de la presentación al Banco del cheque emitido por mi representada la ciudadana CAROLINA LARES, signado con el Nº 28221965, por un monto de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 750.000,oo), de fecha siete (7) de Junio del 2013, tenía los fondos suficiente para ser cancelado por el Banco…”. Respecto a la prueba de informe dirigida al Banco Central de Venezuela, se advierte que la misma no fue evacuada, y por lo tanto, no existe elemento sobre el cual pronunciarse. MOTIVACIÓN El presente juicio versa sobre demanda interpuesta por los ciudadanos Roger Enrique Escalona Alarcón, Diana Marina Escalona Alarcón, Glenda Josefina Escalona Alarcón y Gilda Esperanza Escalona Alarcón en su condición de vendedores, contra la ciudadana Carolina María Lares Betancourt en su condición de compradora, por resolución de contrato. Previo a cualquier otro pronunciamiento –por tratarse de un punto en controversia- se hace necesario determinar la naturaleza del contrato suscrito en fecha 08 de febrero de 2013, por los ciudadanos Roger Enrique Escalona Alarcón, Diana Marina Escalona Alarcón, Glenda Josefina Escalona Alarcón y Gilda Esperanza Escalona Alarcón, miembros de la Sucesión Escalona Alarcón, con la ciudadana Carolina María Lares Betancourt, y a tal efecto se aprecia: A los fines de determinar si en el caso bajo análisis, estamos ante un contrato de compra venta o de opción de compra-venta, cabe citar sentencia que contiene criterio vigente para el momento de la interposición de la demanda, identificada con el Nº 460 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha veintisiete (27) de octubre de 2010, expediente No. 2010-000131, mediante la cual se dejó establecido lo siguiente: “(…Omissis…)” “Visto lo señalado por la recurrida, es necesario realizar ciertas consideraciones respecto a los contratos de compra venta y las opciones a compra. El contrato de venta es definido por el artículo 1.474 del Código Civil, como la convención por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. Por tratarse este de un contrato, debe contener ciertos elementos o condiciones para la existencia del mismo, los cuales se encuentran establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son: a) Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar. b) Objeto se refiere a la cosa cuya propiedad se transfiere y c) Causa Lícita. El contrato de venta posee ciertas características las cuales son: 1. Es un contrato bilateral: El comprador y el vendedor asumen obligaciones recíprocas. 2. Es un contrato oneroso. 3. Es un contrato consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes. 4. Puede ser un contrato de ejecución instantánea o de tracto sucesivo. 5. Es un contrato traslativo de la propiedad u otro derecho vendido. (Aguilar Gorrondona, José Luís. Contratos y Garantías, Derecho Civil IV.) Ahora bien, la promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por esta Sala como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.). En el mismo orden de ideas, esta Sala en un caso similar al hoy planteado, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz en fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente: “…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo. - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro. - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195) De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…”. (Negritas de la Sala). Así pues, conforme a lo anterior, los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes, ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, y la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato. Así, se aprecia, que en el contrato bajo análisis cuya resolución se demanda, las partes en el contrato calificaron el mismo de opción de compra; en dicho contrato están identificadas las personas naturales que intervienen; el inmueble objeto de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del referido inmueble; la cantidad de dinero que como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado comprador al opcionante vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato. En consideración a ello, el contrato bajo análisis es un contrato preparatorio o promesa bilateral de compra-venta; en razón de lo cual, el contrato suscrito en fecha 08 de febrero de 2013 por los ciudadanos Roger Enrique Escalona Alarcón, Diana Marina Escalona Alarcón, Glenda Josefina Escalona Alarcón y Gilda Esperanza Escalona Alarcón, con la ciudadana Carolina María Lares Betancourt es un contrato de promesa bilateral de compra-venta; y así se decide. Determinada entonces la naturaleza del contrato, por tratarse de un contrato bilateral, por cuanto ambas partes asumieron obligaciones recíprocas; es menester señalar lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil: “En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”. La doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber: (1) es necesario que se trate de un contrato bilateral; (2) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Ahora bien, como antes de indicó, las partes están contestes en que suscribieron un contrato que en texto anterior de esta sentencia se calificó de promesa bilateral de compra-venta, el cual fue autenticado en fecha 08 de febrero de 2013 ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 36, tomo 16 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho contrato preparatorio tenía por objeto un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguido con el Número 33 de la Manzana “S” que forma parte de la Urbanización Prados del Este, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, con una superficie de un mil cincuenta metros cuadrados (1.050 Mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: veinticinco metros (25 Mts.) con Avenida El Parque; SURESTE: veinticinco metros (25 Mts.) con parcela número 52-S; NORESTE: cuarenta y dos metros (42 Mts.) con parcela número 32-S; y SUROESTE: cuarenta y dos metros (42 Mts.) con parcelas número 34 y 51-S Respecto al precio pactado, es necesario señalar que en el contrato se estableció por la cantidad total de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00). Continuando con las especificaciones del contrato cuya resolución se pretende, se advierte que las partes acordaron que la opción tendría una duración de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de otorgamiento y que ese plazo podía ser prorrogado, por un término de sesenta (60) días continuos, sólo si resultaba imposible el cumplimiento del plazo originalmente pactado por causas que no sean imputables a los vendedores, en especial en lo que se refiere a demoras en la obtención de las solvencias, el certificado de solvencia de sucesiones de la causante Betty Esperanza Alarcón de Escalona que estaba en trámite y demás recaudos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro respectivo, por causas imputables a los organismos que deben emitirlos o por hechos que se originaran en la misma Oficina de Registro Subalterno, señalando expresamente que el plazo y su prórroga si la hubiere, no podría ser ampliado, salvo que así lo acordaran por escrito ambas partes. Asimismo, las partes determinaron a quién correspondería pagar los gastos que se generaran por concepto de la operación de venta y respecto los gastos del documento definitivo de venta, acordaron que “LA PROMITENTE COMPRADORA”, cancelará todos los gastos de Notaría, Registro y Honorarios Profesionales de Abogados que se generen como consecuencia de la presente negociación”. Las anteriores estipulaciones resultan relevantes a los fines de determinar cuáles eran y en qué consistían las obligaciones de las partes, para luego verificar si las mismas fueron cumplidas; ello, toda vez que –como ya se mencionó- los accionantes atribuyen a la demandada el no haber cumplido su obligación, toda vez que aducen que no canceló las sumas pactadas dentro del plazo establecido en el contrato; y por otra parte, la demandada señala a los actores de haber incumplido, por cuanto pasados que fueron noventa (90) días, los vendedores no habían introducido, los documentos para la protocolización de la compra venta. En este contexto, es necesario hacer mención nuevamente a lo dispuesto en la cláusula sexta del contrato de compra venta cuya resolución se solicita, a saber: “…SEXTO: “LA PROMITENTE COMPRADORA”, cancelará todos los gastos de Notaría, Registro y Honorarios Profesionales de Abogados que se generen como consecuencia de la presente negociación…”. De lo anterior se colige, que todos los gastos que se originaran en virtud de la realización de la futura venta, serían por cuenta de la promitente compradora, es decir, debían ser pagados por la ciudadana Carolina María Lares Betancourt; pero nada se estipuló respecto a quién correspondía la redacción del documento definitivo de venta así como su presentación en la Oficina de Registro. En este punto, la parte demandada adujo que “los vendedores” incumplieron ya que no habían introducido el documento para la protocolización de la compra venta. Ahora bien, como antes se indicó, en el contrato las partes no establecieron nada respecto a quién debía presentar el documento ante la oficina de Registro correspondiente, ante tal deficiencia contractual, esta juzgadora, efectuando una interpretación extensiva del contrato (según lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil), determina que lo más cónsono es aplicar analógicamente el artículo 1.488 del Código Civil, referido a las obligaciones del vendedor, a saber: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”. Al respecto, Aguilar Gorrondona (2003), considera que “en todo caso el vendedor cumple con otorgar una escritura susceptible de ser registrada por el comprador, si es que no otorga directamente el documento público registrado”; aunado a lo anterior, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión Nº 612 de fecha 30 de septiembre de 2003, señaló lo siguiente: “(…) el tribunal de alzada declaró que en virtud del artículo 1.488 del Código Civil, la obligación de hacer la tradición de la cosa vendida supone la presentación del documento de compra venta por parte del vendedor en la respectiva oficina de Registro, a los efectos de su otorgamiento, pronunciamiento que está acorde con dicha regla, la cual expresa que “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”. Ello permite concluir que la recurrida no la interpretó erróneamente, sino que por el contrario, la desarrolló de acuerdo a su alcance y contenido.” De esta forma, se colige que el vendedor –en el caso de bienes inmuebles- tiene la obligación de efectuar la tradición del bien mediante el otorgamiento del instrumento respectivo, siendo una de las manifestaciones de esta obligación de hacer, la presentación –por parte del vendedor- del documento de compra venta ante la oficina de registro. Conforme a la anterior interpretación, en el caso concreto correspondía a la parte actora presentar el documento definitivo de compra venta ante la oficina de registro correspondiente. Sin embargo, por cuanto la parte actora sostiene que la demandada compradora no canceló las sumas pactadas dentro de los plazos establecidos en el contrato; se hace necesario determinar si la compradora canceló el monto restante del precio total conforme lo estipulado en la cláusula segunda del contrato y a quien correspondía en definitiva la cancelación de la escritura o documento definitivo y los demás accesorios de la venta. También en este sentido, se hace necesario determinar si en este caso operó la prórroga establecida en la cláusula segunda del contrato a beneficio de los vendedores por un plazo adicional de sesenta (60) días continuos, según la cual se estipuló que “A todo evento, el plazo aquí establecido podrá ser prorrogado, por un término de (60) días continuos sólo si es imposible el cumplimiento del plazo originalmente pactado por causas que no sean imputables a LOS PROMITENTES VENDEDORES, en especial en lo que se refiere a demoras en la obtención de las solvencias, el Certificado de solvencia de sucesiones de la causante Betty Esperanza Alarcón de Escalona actualmente en trámite y demás recaudos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro respectivo, por causas imputables a los organismos que deben emitirlos o por hechos que se originen en la misma Oficina de Registro Subalterno. El plazo señalado y su prórroga si la hubiere, no podrá ser ampliado, salvo que así lo acuerden por escrito, ambas partes.”. Así entonces, es necesario determinar si en efecto la falta de protocolización de la venta definitiva en el plazo originalmente pactado se originó por causas imputables a “los vendedores” debido a demoras en la obtención de las solvencias, del certificado de solvencia de sucesiones de la causante Betty Esperanza Alarcón de Escalona, y demás recaudos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro. De las actas bajo análisis está probado que los vendedores cumplieron con la obtención de las solvencias y demás requisitos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro, a saber: • Copia simple de certificado de solvencia de sucesiones, expediente No 080326 emitido por el SENIAT, en fecha 27 de febrero de 2013, del causante Roger Marino Escalona García. • Copia simple de certificado de solvencia de sucesiones, expediente emitido por el SENIAT, en fecha 05 de febrero de 2013, de la causante Betty Esperanza Alarcón de Escalona. • Original de certificado de solvencia de Aseo Urbano Domiciliario, emitido por la Alcaldía de Baruta, correspondiente al inmueble aquí en litigio, de fecha 09-04-2013. • Cédula Catastral, emitida por la Alcaldía de Baruta, en fecha 08-04-2013, por el inmueble aquí objeto de litigio. • Original de certificado de solvencia de servicios de agua potable y saneamiento, emitida por Hidrocapital, de fechas 29 de abril y 05 de junio de 2013 por el inmueble aquí en litigio. En consecuencia se concluye, que los vendedores cumplieron a cabalidad con la obtención de las solvencias y demás requisitos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro, conforme la cláusula quinta del Contrato dentro del lapso de noventa días otorgado como se evidencia de las fechas de las mismas; por lo que no operó la prórroga prevista en la cláusula segunda, y en consecuencia, el plazo original de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de otorgamiento del referido documento de fecha 08 de febrero de 2013, venció el 09 de mayo de 2013, de modo que hasta esa fecha debía celebrarse la protocolización de la venta definitiva pactada. Sin embargo, dicha venta no se materializó. La parte actora sostiene que la demandada compradora no canceló las sumas pactadas dentro de los plazos establecidos en el contrato. Así, se aprecia, que en la cláusula segunda del contrato se estableció que el saldo restante, la cantidad de dos millones setecientos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 2.700.000,00) serían cancelados por la compradora a los vendedores al momento de la protocolización definitiva del documento de compra venta por ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, en un plazo no mayor a noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento, a saber, de fecha 08 de febrero de 2013. Consta de las actas, concretamente de la contestación de la demanda, que la demandada sostuvo: “…pasado que fueron noventa días, los vendedores no habían introducido, los documentos para la protocolización de la compra venta, pero si le pidieron otro abono, a la compradora, e incluso le solicitaron que les entregara el cheque con el monto definitivo restante para copiar los datos del mismo en el documento del finiquito y presentarlo al Registro para poder finiquitar la transacción JURANDOLE A LA COMPRADORA QUE NO ERA PARA PRESENTARLOAL BANCO., y la compradora confiando en LA BUENA FE, les dio tres (3) cheques, dos (2) para que los hicieran efectivo, ya que el Abogado que representaba en esos momentos a los vendedores ciudadano GERARDO MOREAU, les informo (SIC) que iba a preparar el documento para llevar al Registro y debía presentar el cheque, asegurándole a la compradora que no lo iban a cambiar, hasta tanto no se firmara la venta. Es así como por solicitud de los vendedores la compradora les hace los tres cheques. Discriminados de esta manera: G-Cheque del banco BANESCO, Nº27221964, por un monto de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL EXACTOS (Bs. 250.000,oo), con fecha 4/6/2013, este cheque era para ser cobrado inmediatamente a solicitud de los vendedores, ya que necesitaban el dinero, y así lo hicieron. FUE SATISFACTORIAMENTE COBRADO POR EL VENDEDOR H- Cheque del banco BANESCO, Nº 28221965, por un monto de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 750.000,oo) con fecha 7/6/2013, este cheque era para cobrarlo inmediatamente, pero el Banco no lo pagó a pesar de haber fondos suficientes, cuestión que probaré en el lapso procesal de Pruebas, EL BANCO NO PUDO CONECTARSE CONMIGO PARA VERIFICAR SU EMISIÓN Y DEBIDO AL MONTO NO LO PAGARON ya que los vendedores rompieron su palabra y el tercer cheque, emitido en esta fecha también lo presentaron: I- Cheque del banco BANESCO, Nº47221966, por un monto de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs.1.200.000,00) con fecha 7/6/2013, este cheque fue entregado para presentarlo a su COBRO EL DIA DE LA PROTOCOLIZACION DEL DOCUMENTO DE COMPRA VENTA, como había sido estipulado en el Contrato de compra venta...”. (Fin de la cita. Negritas y subrayados del texto transcrito). Se desprende de la referida contestación, que en efecto la compradora demandada manifiesta que efectuó pagos parciales en fechas posteriores al 09 de mayo de 2013; pasados que fueron los 90 días pactados contractualmente. De esos pagos parciales, se hicieron efectivos solo la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.750.000,00), tal como se desprende de los dichos de ambas partes, en el escrito libelar y de contestación, respectivamente. Se concluye entonces que la compradora no cumplió con el pago total del saldo restante en el plazo pactado. Respecto la obligación de presentar el documento en el registro, que según aduce la demandada era carga de los vendedores, se aprecia: En la cláusula sexta se estableció: “LA PROMITENTE COMPRADORA”, cancelará todos los gastos de Notaría, Registro y Honorarios Profesionales de de Abogados que se generen como consecuencia de la presente negociación.”; cuya obligación está regulada en el artículo 1.491 del Código Civil que establece: “Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.” Ahora bien, en el caso de autos, si bien como se estableció supra, la presentación del documento de venta en el registro correspondía a los vendedores; los gastos de escritura referidos a la redacción previa de dicho documento y los demás accesorios de la venta eran a cargo de la compradora. En este sentido, no consta en autos que la compradora-demandada haya dado cumplimiento a dichas obligaciones, por cuanto no probó haber realizado ningún pago relacionado con la redacción del documento definitivo de venta que sería luego presentado por los vendedores a la protocolización, así como tampoco dio cumplimiento al pago restante al que se obligó en la cláusula segunda del contrato, lo que en efecto impidió la protocolización y materialización de la venta definitiva en la forma convenida contractualmente y la tradición del inmueble con el otorgamiento del instrumento de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1488 del Código Civil. Por último, cabe aquí resaltar, que si bien la parte demandada con la inspección extrajudicial practicada por la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda pretendía demostrar que los vendedores no presentaron en el registro correspondiente el documento definitivo de venta dentro del plazo de noventa días; de la referida prueba lo que se evidencia es que la inspección se efectuó en fecha 09 de julio de 2013, mientras que el plazo otorgado para la venta –como se determinó supra- venció en fecha 09 de mayo de 2013; por lo que dicha inspección se produjo vencido el plazo pactado contractualmente y con la misma no resulta en modo alguno demostrado el incumplimiento de la parte actora. Así se establece. En consecuencia, la acción de resolución de contrato prevista en el artículo 1167 del Código Civil debe prosperar, toda vez que el pago del precio que constituye la obligación principal del comprador, conforme se desprende del artículo 1.474 del Código Civil no se efectuó conforme lo convenido contractualmente. Así se decide. También pretende la actora, la aplicación de la cláusula penal establecida en la cláusula tercera del contrato, según la cual se dispuso: “…TERCERO: Para el caso de que transcurrido el plazo señalado en la cláusula anterior, para que se verifique la protocolización del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro, y ésta no se verifique por causas imputables a “LA PROMITENTE VENDEDORA” o ésta rescinda de la negociación, y en fin que el incumplimiento sea imputable a “LA PROMITENTE VENDEDORA”, deberá reintegrar a “LOS PROMITENTES COMPRADORES” la cantidad recibida en éste acto, mas la cantidad de UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.1.150.000,00) por concepto de indemnización de Daños y Perjuicios, causados por su incumplimiento.- Así mismo para el caso de que “LA PROMITENTE COMPRADORA” rescinda ejercer la presente negociación por causas que le sean imputables a ésta, “LOS PROMITENTES VENDEDORES” retendrá (SIC) para sí la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CÉNTIMOS (Bs.1.150.000,00) la cual quedará a favor como una justa indemnización por concepto de Daños y Perjuicios, devolviendo el resto del dinero a “LA PROMITENTE COMPRADORA”, en un plazo no mayor a treinta (30) días continuos.” (Subrayado de este Tribunal). El artículo 1.258 del Código Civil establece que: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.” Ahora bien, conforme se estableció supra, con posterioridad al vencimiento del plazo establecido para la protocolización del documento definitivo de venta, los vendedores recibieron de la compradora, en tres cheques, uno por la cantidad de cuatrocientos ochenta mil (Bs.480.000); uno por la cantidad de veinte mil (Bs 20.000)y otro por la cantidad de doscientos cincuenta mil (Bs. 250.000) y que fueron efectivamente cobrados por la parte actora y suman setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000); sin embargo, dicha cantidad fue entregada pasado el lapso pactado para el pago total del precio, y con el mismo, además, no se cumplió con el pago total restante; subsistiendo un saldo no pagado de un millón novecientos cincuenta mil bolívares (Bs.1.950.000,00); no existiendo prórroga o modificación del plazo previsto en el contrato para protocolizar el documento definitivo de venta, ya que éste solo podía ser ampliado por acuerdo escrito, por consagrarlo la parte in fine de la cláusula segunda del contrato. En consecuencia, en ejecución de la cláusula penal establecida por las partes y procedente en el caso bajo análisis; la parte actora retendrá la cantidad de un millón ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 1.150.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios a causa del incumplimiento del contrato que aquí se resuelve; debiendo la actora devolver la cantidad restante –es decir la cantidad de un millón novecientos mil bolívares (Bs. 1.900.000,00)- a la compradora demandada en un plazo no mayor a treinta (30) días continuos una vez resulte definitivamente firme esta sentencia. Así se establece. Por último, respecto la solicitud de la demandada compradora, mediante la cual pretende que se le otorgue el documento de compra venta definitivo del inmueble dentro de un plazo que deberá ser fijado por el tribunal en la sentencia definitiva, y que en el supuesto que la vendedora no de cumplimiento a la obligación de vender, en la fase de Ejecución de la sentencia solicita se le expida Copia Certificada de la sentencia a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización por ante la Oficina Subalterna respectiva; cabe señalar que la misma resulte improcedente en virtud de la declaratoria con lugar de la acción de resolución incoada; siendo además, improcedente tal declaratoria en virtud de que para analizar la procedencia de la misma, debía la demandada haber reconvenido el cumplimiento del contrato. Así se declara. DISPOSITIVA Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por la abogada Gladys Yolanda Pineda, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana María Carolina Lares Betancourt contra la sentencia dictada en fecha 18 de diciembre de 2014, proferida por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SE CONFIRMA con la motivación aquí expresada, la decisión apelada de fecha 18 de diciembre de 2014 proferida por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. TERCERO: se declara CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato de opción de compra venta, interpusieran los ciudadanos Roger Enrique Escalona Alarcón, Diana Marina Escalona Alarcón, Glenda Josefina Escalona Alarcón y Gilda Esperanza Escalona Alarcón contra la ciudadana Carolina María Lares Betancourt y procedente la ejecución de la cláusula penal establecida por las partes en el contrato; en consecuencia, la parte actora retendrá la cantidad de un millón ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 1.150.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios a causa del incumplimiento del contrato que aquí se resuelve; debiendo la parte actora devolver la cantidad restante –es decir la cantidad de un millón novecientos mil bolívares (Bs. 1.900.000,00)- a la compradora demandada en un plazo no mayor a treinta (30) días continuos una vez resulte definitivamente firme esta sentencia. CUARTO: al haberse declarado sin lugar el recurso de apelación interpuesto, se condena en costas del recurso a la parte demandada apelante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a las costas del juicio, al haberse declarado con lugar la demanda se condena en costas a la parte demandada, ciudadana Carolina María Lares Betancourt, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem. No se ordena la notificación de las partes, por cuanto la presente sentencia fue dictada dentro del lapso de diferimiento. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los 25 días del mes de junio del año dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación. LA JUEZ, DRA. ROSA DA SILVA GUERRA. LA SECRETARIA, ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B. En la misma fecha 25 de junio de 2015, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 3:20 p.m. LA SECRETARIA, ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B. EXP. NO. AP71-R-2015-000108 RDSG/GMSB/eas.