TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR NOVENO EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº AC71-R-2006-000174 (9220)
PARTE ACTORA: CAROLINA ELIZABETH PROAÑO SUÁREZ DE GONZÁLEZ y JUAN GONZÁLEZ BUSTAMANTE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 4.663.118 y 3.883.461, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES: JUAN GONZÁLEZ BUSTAMANTE y BELKYS COROMOTO CARREÑO GUILLEN, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 42.607 y 30.351, en su mismo orden.
PARTE DEMANDADA: GEOCONDA ANAIS TORREALBA DE INCIARTE y GIOCONDA SHALON INCIARTE TORREALBA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 3.476.590 y 15.178.171, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES: JOSÉ GREGORIO TORREALBA, LISETTE GARCÍA GANDICA, MARK A. MELILLI SILVA, ANDRÉS R. CHACÓN, ELIAS RICARDO TARBAY REVERÓN, RODRIGO ANDRÉS LEPERVANCHE e ISABEL PESTANA DE FREITAS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 71.763, 106.695, 79.506, 194.360, 216.506, 219.075 y 178.500, en su mismo orden.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
DECISIÓN APELADA: SENTENCIA DICTADA EN FECHA 2 DE MAYO DE 2006, POR EL JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, correspondiente a la distribución de expedientes fue asignado a este Juzgado Superior, el cual lo recibió en fecha 10 de Febrero de 2015. Mediante auto del 11 de Febrero de 2015, se abocó el Juez al conocimiento de la causa, ordenándose las notificaciones y el procedimiento pertinente, a que aluden los artículos 14, 233 y 522 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto del 5 de Marzo de 2015, la Jueza de este Despacho se abocó al conocimiento de la presente causa.
Llegada la oportunidad, pasa esta Alzada a decidir sobre la base a las siguientes consideraciones:
PRIMERO
ANTECEDENTES
Se desprende del fallo dictado 2 de Mayo de 2006, que el Juzgado Sexto de Primera Instancia Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, profirió sentencia declarando lo siguiente:
“Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de los ciudadanos JUAN GONZÁLEZ BUSTAMANTE y CAROLINA PROAÑO DE GONZÁLEZ en contra de las ciudadanas GEOCONDA ANAIS TORRALBA DE INCIARTE y GIOCONDA SHALOM INCIARTE TORREALBA, ya identificados, y SIN LUGAR la RECONVENCIÓN interpuesta por la parte demandada. En consecuencia, se declara:
PRIMERO: Con lugar la pretensión de cumplimiento del contrato celebrado entre las partes el 2 de mayo de mayo de 2001, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 4, Tomo 13, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. En consecuencia se ordena a la parte demandada a protocolizar junto con la parte actora el documento de compraventa por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario respectiva, quedando obligados los compradores a entregar a las vendedoras con tres (3) días hábiles de anticipación a la fecha de inscripción del instrumento, la copia del cheque de gerencia por la cantidad de CINCUENTA MILLONES SEIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50.006.950,00).
En caso de incumplimiento por parte de las demandadas, y una vez quede definitivamente firme la presente decisión, se tendrá ésta como documento constitutivo de propiedad ordenándose su respectiva inscripción en el Registro Inmobiliario, previa constatación del cumplimiento de la parte actora de su prestación de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. En éste último caso, la parte actora quedará obligada a depositar en la cuenta del Tribunal la cantidad adeudada a las vendedoras.
SEGUNDO: Sin lugar la pretensión de indemnización de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) para ser imputadas al pago del precio total fijado para la venta del inmueble de marras.
TERCERO: Sin lugar la indexación de la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) cuya indemnización se pretende.
No hay condenatoria en costas.”

Apelada la decisión correspondió su conocimiento al Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, quien en fecha 7 de Diciembre de 2007, dictó el fallo, declarando:
“Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en nombre de la República y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: PERIMIDA la instancia en el juicio que por cumplimiento de contrato incoaran los ciudadanos JUAN GONZÁLEZ BUSTAMANTE y CAROLINA PROAÑO de GONZÁLEZ, contra las ciudadanas GEOCONDA ANAIS TORREALBA DE INCIARTE y GIOCONDA SHALON INCIARTE TORREALBA.
SEGUNDO: SE REVOCA, como consecuencia de la perención, la sentencia de fecha 02 de mayo de 2006, dictada por el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, incoaran los ciudadanos JUAN GONZÁLEZ BUSTAMANTE y CAROLINA ELIZABETH PROAÑO SUÁREZ DE GONZÁLEZ.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 283 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas.”

Contra esa decisión la parte demandante anunció recurso de casación, declarando la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el 12 de Mayo de 2011, Sin Lugar el recurso de casación, anunciado y formalizado contra la sentencia del 7 de Mayo de 2009 dictada por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
La parte accionante contra esa decisión interpuso una solicitud de revisión, el cual fue declarado con lugar por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de justicia, mediante sentencia de fecha 28 de Febrero de 2012, la cual anuló el fallo del 7 de mayo de 2009 dictado por la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la República, y ordenó la reposición de la causa al estado de que esa Sala dictara nueva decisión acogiendo el criterio que había asentado en el acto de juzgamiento del 6 de Agosto de 1998, caso Banco Hipotecario Unido, C.A. contra Freddy Ramón Bruces González.
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el 12 de Mayo de 2011, Con Lugar el recurso de casación, anunciado y formalizado contra la sentencia del 7 de Mayo de 2009, dictada por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, decretando la nulidad del fallo recurrido.
SEGUNDO
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Antes de realizar la narrativa de la presente decisión quiere dejar constancia quien aquí decide, que las cantidades de dinero serán establecidas con los bolívares antes de la entrada en vigencia del vigencia el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria, e igualmente procederá esta Juzgadora de Alzada a señalar el equivalente a la moneda actual de acuerdo al referido Decreto.
El 1º de Octubre de 2001, la representación judicial de la parte demandante interpuso demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta.
En fecha 15 de Enero de 2003, la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda en los siguientes términos: Alegó que en fecha 2 de Marzo de 2001, suscribieron dos (2) contratos, uno de Opción de Compra Venta, y el otro de Comodato con las ciudadanas GEOCONDA ANAÍS TORREALBA DE INCIARTE y GIOCONDA SHALON INCIARTE TORREALBA, sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 82-B, Piso 8, Entrada B, Residencias Ducal, Boulevard Raúl Leoni, Urbanización Caurimare, Municipio baruta del Estado Miranda. Que esos contratos quedaron anotados, el primero, bajo el 4, Tomo 13, y el segundo, bajo el Nº 3, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda. Que firmaron dos (2) contratos porque se desarrollaba el lapso para contemplar la compra venta del inmueble, el cual ocupaban en calidad de comodatarios. Que el contrato de opción de compra venta, se estableció en la cláusula segunda que el precio de inmueble era de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,00), equivalentes en la actualidad a CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00), recibiendo en la firma de ese contrato la demandadas un anticipo de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), actualmente CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), suma ésta que no devengaría interés alguno y sería imputado a la totalidad de la venta en el momento de la firma respectiva del documento de compra venta definitivo. Que en la cláusula tercera del convenio se estableció que el plazo de esa opción de compra venta sería de sesenta (60) días continuos, pudiendo ser prorrogada por otros treinta (30) días. Que en la cláusula cuarta del mismo contrato de opción de compra venta se dispuso que las vendedoras deberían notificarle a los compradores, por lo menos quince (15) días hábiles de anticipación la fecha de la firma para que las vendedoras consignaran ante la Oficina Registro la solvencia de derecho de frente y otros necesarios para la negociación. Que en la cláusula quinta del convenio se estableció que en caso de que las vendedoras desistieren vender el inmueble en referencia, las mismas reintegrarían a los compradores la cantidad que éstos hayan entregado por concepto de arras e igualmente le harían entrega de una suma igual por concepto de indemnización de daños y perjuicios, ocasionados por su incumplimiento. Que en la cláusula séptima se dispuso que los compradores conocían y aceptaban que el inmueble posee una hipoteca de segundo grado por la cantidad de SEIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 6.950,00), equivalentes en la actualidad a SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTÍMOS (Bs. 6,95), y que las vendedoras se hacían responsables del pago de esa hipoteca. Que en la cláusula novena del contrato de opción de compra venta se estableció que el domicilio de los compradores no era otro que el inmueble objeto de la demanda. Que las demandadas incumplieron con la cláusula tercera del convenio que trata del plazo de duración que es de sesenta (60) días continuos contados a partir de la firma de ese contrato, que fue el 2 de Marzo de 2001, y en fecha 23 de Marzo de 2001, cuando sólo han pasado veintiún (21) días, las accionadas le vendieron el inmueble de marras al ciudadano ESTEBAN EDUARDO INCIARTE PORTILLO, ante la Notaria Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 72, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Que en esa venta le ceden los derechos del comodato y la opción de compra venta. Que el ciudadano ESTEBEN EDUARDO INCIARTE PORTILLO está unido con las demandadas en nexos de afinidad y consanguinidad, respectivamente. Que violaron e incumplieron igualmente el contenido de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta, porque nunca los notificaron por escrito ni de otra manera de cualquier actividad relacionada con la compra venta. Que de igual manera, violaron e incumplieron la cláusula quinta de convenio, porque no quieren devolver el dinero que les dieron como anticipo y mucho menos pagar la suma igual por concepto de indemnización por daños y perjuicios. Que violaron e incumplieron con la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta que se refiere a la hipoteca de segundo grado que pesa sobre el inmueble de marras, donde las demandadas se comprometieron a solventarla y en el que ellas desde días antes de firmar los dos contratos, le manifestaron que esa hipoteca estaba prescrita y el Tribunal que conoce de esa prescripción estaba por decidir. Que casi simultáneamente con la firma de los contratos es que ellas introdujeron ante un Tribunal de Municipio la demanda de Prescripción de Hipoteca, y es de saber que ningún Banco aprueba un crédito en donde haya un gravamen hipotecario con anterioridad. Que igualmente violaron e incumplieron la cláusula novena del contrato de opción de compra venta que establece como único domicilio válido para cualquier notificación que debería ser mediante cartas certificadas o telegrama con acuse de recibo y en la dirección de los compradores que es la del inmueble objeto de la demanda, porque lo ocupan en calidad de comodatarios aparece el número de teléfono: 9866194, el cual pasó a retiro por falta de pago en el año 2001, de manera que tuvieron que adquirir un teléfono prepago en CANTV, porque no existía teléfono en el inmueble, las vendedoras siempre les manifestaban que sólo se trataba de una avería. Que fundamentan la demanda en los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil. Que por las razones expuestas demandaron a las ciudadanas GEOCONDA ANAÍS TORREALBA DE INCIARTE y GIOCONDA SHALON INCIARTE TORREALBA por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, que cumpla con lo establecido en el referido convenio, y por consiguiente fuesen condenadas a ello por el Tribunal y a pagar los costos y costas del presente juicio. Estimaron la demanda en la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), actualmente DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) y pidieron la corrección monetaria o indexación para la fecha de la ejecución de la sentencia. Solicitaron que se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de marras, de conformidad con lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil. Por último, pidieron que la reforma de la demanda fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.
Mediante auto de fecha 24 de Febrero de 2003, el Tribunal de la Causa admitió la reforma de la demanda, ordenando el emplazamiento de las ciudadanas GEOCONDA TORREALBA DE INCIARTE y GIOCONDA INCIARTE TORREALBA, para que compareciera ante el Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse efectuado la última citación, a fin que den contestación a la demanda.
Cumplidas las formalidades referentes a la citación, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Alegaron que es cierto que sus representadas suscribieron con los demandantes dos (2) contratos, uno de opción de compra venta, mediante el cual ambas partes se obligaban en vender y comprar el inmueble de marras, y el otro de comodato. Que es cierto que la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta se estableció el precio del inmueble en la suma de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,00), equivalentes en la actualidad a CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00), recibiendo sus mandantes a la firma de ese convenio un anticipo de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), actualmente CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), sumas ésta que no devengaría interés alguno y sería imputada a la totalidad de la venta en el momento de la firma respectiva del documento de compra venta definitivo. Que también establece esa cláusula que los compradores deberían entregar copia del cheque de gerencia, dos (2) días antes de la firma en Notaria de la opción de compra venta, y que a su vez facilitarían a las vendedoras copia del cheque de gerencia por lo menos tres (3) días antes del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, por la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,00) equivalentes en la actualidad a CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00). Que es cierto que en la cláusula tercera del convenio se estableció que el plazo de la opción de compra venta es de sesenta (60) días continuos, pudiendo ser prorrogada por otros treinta (30) días, pero también se dispuso en esa cláusula que la prorroga operaria únicamente por causas no imputadas a los contratantes. Que es cierto que la cláusula cuarta del contrato establece que las vendedoras deberán notificarle a los compradores, por lo menos quince (15) días hábiles de anticipación la fecha de la firma para que las vendedoras consignen ante la Oficina de Registro la solvencia de derecho de frente y otros necesarios para la negociación. Que es cierto que la cláusula quinta del convenio establece que en caso de que las vendedoras desistieren vender el inmueble en referencia, las mismas reintegrarán a los compradores la cantidad que estos hayan entregado por concepto de arras e igualmente le harán entrega de una suma igual por concepto de indemnización de daños y perjuicios, ocasionados por su incumplimiento, pero que esa misma cláusula también establece que si los compradores desistieren de la negociación, las vendedoras retendrán y harán suya la cantidad que estos le hayan entregado por concepto de arras de fiel cumplimiento, como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por tal incumplimiento y sin que los mismos en ambos casos haya que probarlos. Que es cierto que la cláusula séptima del contrato establece que los compradores conocen y aceptan que el inmueble posee una hipoteca de segundo grado por la cantidad de SEIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 6.950,00) equivalentes en la actualidad a SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTÍMOS (Bs. 6,95), y que las vendedoras se hacen responsables del pago de esa hipoteca, pero esa cláusula también establece que la referida hipoteca será subrogada por los compradores para el momento de la redacción definitiva del documento de compra venta. Que es cierto que la cláusula novena del convenio establece en su segunda parte el domicilio de los compradores que no es otro que el inmueble objeto de la demanda, señalando su número de teléfono: 986.61.94, pero también en la misma cláusula se señala la dirección de los compradores y su número de teléfono, que es el 963.44.40. Que no mencionan los actores, la cláusula sexta del contrato que establece que el contrato se considera intuito personae, por lo cual los compradores no podrán bajo ninguna circunstancia ceder, ni traspasar en forma los derechos provenientes del mismo, sin el consentimiento de las vendedoras, dando lugar a la rescisión automática del contrato. Que tampoco mencionan los compradores la cláusula octava del convenio que señala que los compradores se comprometen a presentar su Registro de Información Fiscal (RIF) original en la oportunidad del otorgamiento del documento de compra venta y de igual modo la presentación de cualquier instrumento que sea requerido por la Oficina de Registro. Negaron, rechazaron y contradijeron lo alegado por la parte actora en su escrito libelar, por cuanto no es cierto que sus representadas incumplieron con la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, y en ningún momento incumplieron el referido convenio, ya que, como bien reconocen los actores, la venta que hicieron sus mandantes al ciudadano ESTEBAN INCIARTE PORTILLO, y señalado por ellos como la malintencionada prueba de un supuesto incumplimiento, siempre se salvaguardaron los derechos de ellos como opcionantes promitentes. Que sus poderdantes en ningún momento incumplieron con la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta que trata del plazo de duración, ya que en ese documento le fueron salvaguardados todos sus derechos a los demandantes, en las mismas condiciones y plazo en que se contrajo el documento señalado por la parte actora y que sirvió como instrumento fundamental para intentar su demanda. Negaron, rechazaron y contradijeron el alegato de los opcionantes actores, de que sus mandantes violaron e incumplieron el contenido de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta, porque supuestamente no fueron notificados de cualquier actividad relacionada con la compra venta. Que no es verdad que no fueron notificados los actores de las actividades relacionadas con la compra venta del inmueble objeto de la misma, fueron notificados, ya que siempre desde que celebró el pacto de compra venta estuvieron en posesión del inmueble, como consecuencia del contrato de comodato celebrado entre las partes y además, si así fuera el caso, ese incumplimiento de una obligación secundaria no autorizaba al opcionante a no pagar el precio pactado en el contrato, estando además en posesión del inmueble. Que la verdad es que lo opcionantes no tenían dinero y quisieron constreñir a sus acreedoras a recibir el pago de la deuda parcialmente, negándose estas a hacerlo. Que la obligación principal, era la venta del inmueble, que se perfecciona con el pago del precio y todo en la misma fecha, porque ya los opcionantes estaban en posesión del bien para el momento del vencimiento del término o plazo establecido en el contrato, pero los demandantes, no tenían el dinero, no pudieron cumplir su obligación de pagar el precio a sus representadas. Que los actores reconocen que no pueden pagar ni siquiera un deposito para un alquiler, menos aun, pueden pagar el precio de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00) para cumplir con la obligación de comprar el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta. Que en ningún momento sus poderdantes motivaron el incumplimiento de la contraparte, ello es obvio, ya que ellos estaban en posesión del inmueble como consecuencia del contrato de comodato. Negaron, rechazaron y contradijeron la falsa afirmación de los actores de que sus mandantes violaron e incumplieron la cláusula quinta del convenio de opción de compra venta, por no querer devolver el dinero que les entregaron como garantía de las obligaciones que asumieron como maliciosamente afirman en su libelo de demanda, ya que no fue un anticipo lo entregado y menos que se nieguen a pagar una supuesta indemnización por daños y perjuicios, ya que ellas nunca incumplieron las obligaciones asumidas en el tanta veces mencionado contrato de opción de compra venta. Que el mismo contrato en la cláusula quinta establece que si los compradores desistieren de la negociación, las vendedoras retendrán y harán suya la cantidad que éstos le hayan entregado por concepto de arras de fiel cumplimiento, como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por tal incumplimiento y sin que los mismos en ambos casos haya que probarlos. Negaron, rechazaron y contradijeron la falsa afirmación de los demandantes, de que sus representadas violaron e incumplieron con la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta en lo que se refiere a la hipoteca de segundo que pesa sobre el inmueble de marras. Que en ningún momento sus mandantes negaron la existencia de ese gravamen, por el contrario, ello quedó establecido en la señalada cláusula. Que en ningún momento sus poderdantes engañaron a los actores, y la malsana afirmación de que les manifestaron que esa hipoteca estaba prescrita y que luego descubrieron que casi simultáneamente con la firma de los contratos es que ellas introdujeron ante un Tribunal de Municipio la demanda de Prescripción de Hipoteca, y que ningún Banco aprueba un crédito en donde haya un gravamen hipotecario con anterioridad, como si ello hubiese sido acordado por las partes, es una evidencia más de que los opcionantes actores nunca tuvieron el dinero para pagárselos a sus representadas por la compra del inmueble. Que nunca se acordó ni consta en ninguna parte del contrato que la venta se efectuaría con la aprobación de un crédito bancario. Negaron, rechazaron y contradijeron la violación de la cláusula novena del contrato de opción de compra venta. Que nada tenían que notificarle a unos insolventes, que han demostrado con sus confesiones y actuaciones que no tienen con que pagar el precio del bien que pretenden adquirir; inmueble que por demás venían ocupando por la buena fe de sus representadas y que pretendían constreñirlas a recibir parcialmente el pago de la deuda, como si se tratara de una obligación divisible, a la cual, no estaban obligados. Que quienes violaron esa cláusula, por cuanto, en ningún momento notificaron a sus representadas, como quedó establecido en la cláusula segunda, letra b, fueron los actores. Que en ningún momento los opcionantes actores tuvieron la intención de pagar el pecio de la venta del inmueble, por el contrario han reconocido en su libelo de demanda que son unos insolventes y que ningún Banco les financiaría la operación de compra venta, lo cual, no fue establecido en alguna cláusula del contrato objeto de este proceso. Que la falta de interés de la actora en satisfacer su supuesto derecho durante un periodo tan prolongado de tiempo no puede ser causal para invocar un supuesto incumplimiento por parte de sus representadas. Que si bien es cierto, el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa, también es cierto que el comprador, como ocurre con los demandantes, se encuentra en la obligación de pagar el precio de esa cosa, no obstante, en el presente caso los accionantes pretenden se les adjudique la propiedad del inmueble, sin pagar el precio de venta. Negaron y rechazaron tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en contra de sus mandantes. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 361 in fine eiusdem, así como en el artículo 1.167 del Código Civil, reconvinieron a los ciudadanos JUAN GONZÁLEZ BUSTAMANTE y CAROLINA PROAÑO DE GONZÁLEZ, para que convinieran o en su defecto fuesen condenados por el Tribunal en lo siguiente: 1) En dar por resuelto el contrato de opción de compra venta, 2) En pagar las costas y costos que el presente proceso ocasione, 3) En pagar a sus representadas las cantidades de dinero entregadas por concepto de fiel cumplimiento como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por tal incumplimiento, que fueron pactadas en la cláusula segunda de ese contrato en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), equivalente en la actualidad a CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), y 4) En pagar los honorarios profesionales de abogados. Estimaron la reconvención en la suma de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,00) que equivale actualmente a OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00). Por último, solicitaron que la reconvención fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.
Mediante auto de fecha 28 de Agosto de 2003, el Tribunal A quo admitió la reconvención y fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a la constancia de autos de la última notificación que de las partes se practicara, a los fines de la contestación de la reconvención.
El 11 de Septiembre de 2003, la parte actora dio contestación a la reconvención en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho lo esgrimido por la parte demandada en su escrito de reconvención, por no ser ciertas las afirmaciones realizadas por la referida parte. Que en relación al desconocimiento efectuado por la parte demandada, mediante el cual desconocieron la copia fotostática consignada marcada “B” por no emanar de su representada, señaló que de acuerdo a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se desprende claramente que tal medio impugnativo es procedente únicamente cuando se trate de un instrumento privado producido contra la parte como emanado de ella o de algún causante suyo. Que el instrumento el cual pretende impugnar o desconocer tratase de una copia simple emanada de la Oficina de Catastro, y no de un instrumento privado emanada de las vendedoras, por lo tanto, solicitó fuese declarado ineficaz el medio impugnativo o desconocimiento ejercido por la demandada, contra el documento en cuestión por no ajustarse de manera cónsona la situación de autos con el supuesto de hecho previsto en la norma invocada por la parte demandada. Que en relación a la supuesta insolvencia alegada por las accionadas, fundamentándose en lo previsto en el artículo 1.493 del Código Civil, arguyó que en el presente caso no se trata de insolvencia por su parte, ya que ellos disponen de los medios y recursos para responder de las obligaciones pactadas, por lo cual desde un principio consistieron en la adquisición del inmueble en cuestión, por tales motivos tendría entonces la parte demandada probar tal supuesto de insolvencia o de quiebra como lo establece el citado artículo. Por último, solicitó que la reconvención fuese declarada sin lugar, en virtud de ser nugatorio el derecho que asiste a las demandadas, ya que ellos no se han negado a cumplir con sus obligaciones, y mal pueden entonces las reconvinientes exigir el cumplimientos de estas si son ellas quienes no han cumplido con la diligencia de un buen padre de familia de las obligaciones pactadas.
Por diligencia de fecha 6 de Octubre de 2003, ambas partes consignaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas.
Mediante auto del 21 de Octubre de 2003, el Tribunal A quo admitió las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 2 de Mayo de 2006, el Juzgado Sexto de Primera Instancia Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, profirió sentencia declarando lo siguiente:
“Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de los ciudadanos JUAN GONZÁLEZ BUSTAMANTE y CAROLINA PROAÑO DE GONZÁLEZ en contra de las ciudadanas GEOCONDA ANAIS TORRALBA DE INCIARTE y GIOCONDA SHALOM INCIARTE TORREALBA, ya identificados, y SIN LUGAR la RECONVENCIÓN interpuesta por la parte demandada. En consecuencia, se declara:
PRIMERO: Con lugar la pretensión de cumplimiento del contrato celebrado entre las partes el 2 de mayo de mayo de 2001, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 4, Tomo 13, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. En consecuencia se ordena a la parte demandada a protocolizar junto con la parte actora el documento de compraventa por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario respectiva, quedando obligados los compradores a entregar a las vendedoras con tres (3) días hábiles de anticipación a la fecha de inscripción del instrumento, la copia del cheque de gerencia por la cantidad de CINCUENTA MILLONES SEIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50.006.950,00).
En caso de incumplimiento por parte de las demandadas, y una vez quede definitivamente firme la presente decisión, se tendrá ésta como documento constitutivo de propiedad ordenándose su respectiva inscripción en el Registro Inmobiliario, previa constatación del cumplimiento de la parte actora de su prestación de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. En éste último caso, la parte actora quedará obligada a depositar en la cuenta del Tribunal la cantidad adeudada a las vendedoras.
SEGUNDO: Sin lugar la pretensión de indemnización de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) para ser imputadas al pago del precio total fijado para la venta del inmueble de marras.
TERCERO: Sin lugar la indexación de la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) cuya indemnización se pretende.
No hay condenatoria en costas.”

Mediante diligencia del 4 de Mayo de 2006, la parte demandada, ejerció recurso de apelación contra el fallo dictado en fecha 2 de Mayo de 2006.
Por auto del 25 de Mayo de 2006, el Tribunal de la Causa, oyó la apelación en ambos efectos.
Plasmadas las exigencias a que hacen referencia los artículos 14, 233 y 522 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal Superior a pronunciarse sobre el fondo de la controversia.
-TERCERO-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
A los fines de decidir el fondo de la controversia, esta Juzgadora de Alzada considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que, aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que emprendemos. Ello lo estima esta Superioridad así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. Veamos:
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales, quienes encarnan al estado, tendentes a resolver los conflictos de la colectividad, mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva.
De esta manera, el proceso cumple la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, arrebatándole la justicia a los particulares, ya que es sabido que la administración de la justicia se encuentra concentrada en el estado –se elimina la justicia privada-; circunstancia ésta de la cual se infiere, que el proceso –contencioso- tiene como finalidad, la solución de conflictos surgidos entre los ciudadanos, cuando se lesiona un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación del derecho.
Este mismo criterio es sostenido por HERNANDO DEVIS ECHANDÍA (Estudios de Derecho Procesal, Tomo I, Pág. 337, 1967), para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, etc. Conflicto éste, que se traduce en una pugna, una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole, a lo largo del proceso.
Conforme a nuestro texto constitucional –artículo 257- el proceso es considerado como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, la cual se traduce, en que bajo la óptica del constituyente, pareciera que el proceso no tiene como finalidad la solución de conflicto sino la realización de la justicia, pero lo cierto es que la composición de conflictos entre justiciados mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, solo puede obtenerse a través de dictados de sentencias justas, con justicia; justicia ésta que se adquiere mediante el material probatorio que demuestre la verdad de las pretensiones y excepciones de las partes, ya que la prueba demuestra la verdad a través de la cual puede alcanzarse la justicia y finalmente solucionarse los conflictos entre los ciudadanos.
Por otro lado, el proceso se encuentra regulado por un conjunto de principios que lo informan, dentro de los cuales se encuentran el principio inquisitivo, dispositivo, de veracidad, de lealtad y probidad, así como el de igualdad, entre otros; incluso, existen principios constitucionales procesales tales como el principio de justicia, de moralidad –ética-, de tutela judicial efectiva, de la defensa y del debido proceso, entre otros, que se encuentran regulados en los artículos 2, 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Se proclama entonces, por los ordenamientos jurídicos, las decisiones judiciales y la doctrina, la existencia de un deber a cargo de todo partícipe en un proceso (partes, juez, testigos, peritos, terceros, etc.) de emplear los instrumentos procesales de conformidad con los fines lícitos para los cuales han sido instituidos. La tutela del derecho al proceso implica facilitar el acceso a la justicia, posibilitar el desarrollo del proceso debido o justo, que virtualice una tutela judicial efectiva de los derechos de los justiciables, superando el galantismo formal y las trabas a la defensa mediante las ideas de solidaridad y deber de colaboración.
Asimismo, conviene señalar, que, en ponencia sobre el tema “la buena fe que deben predicar las partes en los procesos”, presentada, se ha postulado delimitar el alcance del principio de buena fe en los distintos modos en que aparece en el curso del proceso, distinguiéndolo del abuso del derecho o del fraude a la Ley; proponiéndose interpretar que se entienda como un hecho (buena fe subjetiva, creencia honesta y sincera de obrar con derecho, sin intenciones malignas) o como principio y regla de conducta (buena fe objetiva, lealtad y probidad hacia el Juez y la contraparte). Se sostiene así que la buena fe procesal destaca el íntimo parentesco que existe entre la moral y el derecho, comunicando ambos. (GONZAINI, OSWALDO ALFREDO: “La Buena fe en el Proceso Civil”, Pág. 27, 2002).
Desde esta óptica preventiva, la doctrina asigna particular importancia al establecimiento de un elenco vigoroso de facultades o poderes judiciales tendientes a evitar las conductas abusivas o de mala fe, neutralizar o eliminar sus consecuencias nocivas, insistiendo en la necesidad de adopción de medidas inmediatas y eficaces para su combate. Generalmente, se incluyen dentro de esta clase de requerimientos las potestades de rechazo liminar de incidentes, peticiones o recursos meramente dilatorios, infundados, o maliciosos; la no asignación de eficacia suspensiva del cumplimiento de las providencias judiciales a los mecanismos impugnativos que puedan revestir tales características; la clara atribución de poderes de dirección u ordenación del proceso al Tribunal (sin mengua del derecho de defensa de los litigantes); la consagración de importantes potestades disciplinarias ejercitables con respecto a las partes, terceros, etc., que puedan obstaculizar o entorpecer el desarrollo del proceso valiéndose de conductas –en la mayoría de los casos impropios- que buscan sorprender en su buena fe al Juez que en su oportunidad le corresponda decidir la causa.
Se insiste así en que el Juez ha de valorar como indicios desfavorables, a la hora de decidir, los emergentes del comportamiento de las partes, generándose una situación procesal desfavorable para quien abusa de las vías o institutos procesales o no se comporta de acuerdo con la regla de buena fe. Esa situación perjudicial puede consistir en una admisión de hechos, tener por acreditados ciertos datos controvertidos, facilitar la procedencia de la tutela anticipada, etc.
Pero ello no es óbice para el reconocimiento de su existencia como precepto legal, pues como se señala en profundo estudio sobre el tema: “…La más calificada doctrina procesal extranjera, seguida por una sólida jurisprudencia, señala con firmeza que, aún a falta de texto legal al respecto, la conducta procesal de las partes tiene un valor trascendente en el proceso, sea como indicio, como argumento de prueba o como un elemento que debe tenerse en cuenta al valorar el material probatorio…” (KLETT, SALVA y PEREIRA CAMPOS, SANTIADO. “Valor de la Conducta Procesal de las Partes desde la Perspectiva Probatoria en el Código General del Proceso”, Pub., en Revista Uruguaya de Derecho Procesal Nº 1/1997, Pág. 94, Ed. F.C.U.; Montevideo, 1997).
De otra parte, estima quien aquí decide señalar, que tanto el Máximo Tribunal de la República como la doctrina imperante en la materia tienen establecido que en nuestro ordenamiento jurídico procesal rige el denominado principio o sistema de libertad de medios de pruebas, según el cual las partes resultan legítimas para elegir y promover los medios probatorios que consideren conducentes para la demostración de sus pretensiones, bien sea entre las denominadas pruebas libres o de aquellas expresamente establecidas por la Ley.
Así pues, lo que se persigue con la actividad probatoria desplegada por las partes en determinado juicio, es la demostración de sus alegatos y excepciones.
Luego, en relación a la actuación de los Jueces, establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que:
“Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de al buena fe.”

Conforme a la norma citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, en opinión de quien decide, la función de todo Juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide, y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Al respecto, establece el artículo 1.354 del Código Civil, en relación a la actividad probatoria que deben desplegar las partes a fin de probar los hechos por éstas alegados, lo siguiente:
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo en al obligación.”

Estas reglas, a juicio del Tribunal, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe en probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
De manera pues que, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se deja establecido.
En este orden de ideas, procede este Tribunal Superior a analizar el acervo probatorio aportado por las partes.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1) Copia certificada del Contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre las ciudadanas GEOCONDA ANAÍS TORREALBA DE INCIARTE y GIOCONDA SHALON INCIARTE TORREALBA, por una parte, y por la otra, los ciudadanos JUAN GONZÁLEZ BUSTAMANTE y CAROLINA ELIZABETH PROAÑO SUÁREZ DE GONZÁLEZ, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 2 de Mayo de 2001, bajo el Nº 4, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que al ser otorgado por un funcionario público con facultades para dar fe pública de los actos que ante él se realizan, este Tribunal de Alzada le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y así se decide.
2) Copias de las actuaciones cursantes ante el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relativas al juicio de Prescripción de Hipoteca incoado por la ciudadana GEOCONDA ANAÍS TORREALBA DE INCIARTE contra los ciudadanos CARMELO CONTI FRANCCOLA y STEFAN ZANKOFF SLAVOVA.
Estas copias no fueron impugnadas durante el decurso del proceso por la contraparte, por lo que este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que sobre el inmueble objeto del presente juicio pesa una hipoteca de segundo grado, y que la demanda de Prescripción de Hipoteca fue introducida el 06-03-2001, es decir, dos (2) meses antes de la suscripción del Contrato de Opción de Compra Venta, y así se deja establecido.
3) Certificación de Gravamen de fecha 16 de Julio de 2001, emitida por la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda.
Este documento no fue impugnado durante la secuela del proceso por la contraparte, y al ser otorgado por un funcionario público con facultades para dar fe pública, esta Juzgadora de Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y así se decide.
4) Copia del Estado de Cuenta, emitido por el Servicio Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía de Baruta, de fecha 7 de Agosto de 2001, correspondiente al inmueble de marras.
Este documento, según las características esbozadas por la parte actora configuraría instrumento público y en cuyo caso estaría sujeto por las normas previstas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, y a criterio de esta Juzgadora de Alzada, el mencionado documento no refleja características básicas para ser considerado como tal, puesto que no presenta sello húmedo de la entidad, firma y determinación clara y precisa del funcionario con capacidad para emitir documento público, por lo que este Juzgado Superior no le otorga valor probatorio alguno, y así se decide.
5) Recibo de Cobro emitido por ADMINISTRADORA BELDORAL, C.A., a nombre del ciudadano ESTEBAN INCIARTE, correspondiente al mes de Abril de 2001.
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que esta Juzgadora de Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, y así se decide.
6) Copia simple del documento de compra venta suscrito entre las ciudadanas GEOCONDO ANAÍS TORREALBA DE INCIARTE y GIOCONDA SHALOM INCIARTE TORREALBA, por una parte, y por la otra, la ciudadana ESTEBAN EDUARDO INCIARTE PORTILLO, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de Marzo de 2001, bajo el Nº 72, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, quedando demostrada la venta que del inmueble de marras hicieran las demandadas al ciudadano ESTEBAN EDUARDO INCIARTA PORTILLO, a pesar de estar vigente el Contrato de Opción de Compra Venta suscrito con los accionantes.
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que al ser otorgado por un funcionario público con facultades para dar fe pública de los actos que ante él se realizan, este Tribunal de Alzada le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y así se decide.
7) Estado de Cuenta de Impuestos de Inmueble Urbano, emitido por la Alcaldía de Baruta a nombre de la contribuyen GEOCONDA TORREALBA, y correspondiente al inmueble de marras.
Este documento, según las características esbozadas por la parte actora configuraría instrumento público y en cuyo caso estaría sujeto por las normas previstas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, y a criterio de esta Juzgadora de Alzada, el mencionado documento no refleja características básicas para ser considerado como tal, puesto que no presenta sello húmedo de la entidad, firma y determinación clara y precisa del funcionario con capacidad para emitir documento público, por lo que este Juzgado Superior no le otorga valor probatorio alguno, y así se decide.
8) Copias certificadas de las actuaciones practicadas por el Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, referentes a la Medida de Secuestro practicada en fecha 9 de Abril de 2003.
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que al ser otorgado por un funcionario público con facultades para dar fe pública de los actos que ante él se realizan, este Tribunal de Alzada le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y así se decide.
9) Oficio Nº 03-04-0199, de fecha 9 de Diciembre de 2003, emanado del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, mediante el cual informó lo siguiente:“Acuso recibo de Oficio Nº 3132 de fecha 21-10-2003, recibido en este Despacho en fecha 04-12-2003, en el cual solicita información sobre las tramitaciones relacionadas al inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 82-B, situado en el Octavo (8º) Piso, entrada “B”, Edificio denominado Residencias Ducal, ubicado en la Avenida Boulevard Raúl Leoni de la Urbanización Caurimare, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, que forma parte del Expediente Nº 2001-7041.
Al particular cumplo con informarle que de la revisión practicada en los Libros Índices de Otorgantes entre las fechas 02-03-2001 y el 02-07-2001, no existe tramitación alguna sobre el referido inmueble.”
10) Oficio Nº 1763, de fecha 16 de Diciembre de 2003, emanado de la Dirección de Planificación Urbana y Catastro de la Alcaldía de Baruta, mediante el cual informan lo siguiente: “Me dirijo a usted en la oportunidad de informarle que con relación al Oficio No. 3133 de fecha 21/10/03, recibido en esta Dirección bajo el No. 1.440 en fecha 02/12/03, a través del cual se solicita informar a ese juzgado sí para la fecha 02/07/2.001, se encontraba solvente el pago relacionado con el impuesto inmobiliario del apartamento No. 82-B, Piso 08, Edificio Residencias Ducal, Avenida Raúl Leoni, Sector San Luís, Urbanización El Cafetal, en tal sentido cumplo en comunicarle que según Estado de Cuenta de Fecha 08/12/03 emitido a los fines antes especificados, a la fecha 02/07/2.001, dicho inmueble presentaba un saldo deudor de aproximadamente Bs. 125.030,51.”
A criterio de esta Juzgadora de Alzada, estas pruebas fueron evacuada conforme a lo estatuido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y los hechos contenidos en esas pruebas de informes guardan relación procesal e inciden en forma alguna en el tema debatido en el presente juicio, por lo que este Tribunal Superior les otorga valor probatorio, y así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1) Copia simple del Contrato de Comodato, suscrito entre las ciudadanas GEOCONDA ANAÍS TORREALBA DE INCIARTE y GIOCONDA SHALOM INCIARTE TORREALBA, por una parte, y por la otra, los ciudadanos JUAN GONZÁLEZ BUSTAMANTE y CAROLINA ELIZABETH PROAÑO SUÁREZ DE GONZÁLEZ, cuyo objeto es el inmueble de marras, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 2 de Marzo de 2001, bajo el Nº 3, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
Este documento aún cuando no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, y al ser otorgado por un funcionario público con facultades para dar fe pública de los actos que ante él se realizan, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, no aporta ningún elemento de convicción para la solución de la presente controversia, por lo que esta Juzgadora de Alzada lo desecha del proceso, y así se decide.
2) Copia certificada de la sentencia de fecha 18 de Agosto de 2003, dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo de la acción de amparo constitucional interpuesta por los ciudadanos JUAN GONZÁLEZ BUSTAMANTE y CAROLINA ELIZABETH PROAÑO SUÁREZ DE GONZÁLEZ contra el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Este instrumento aún cuando no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, y al ser otorgado por un funcionario público con facultades para dar fe pública de los actos que ante él se realizan, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, no aporta ningún elemento de convicción para la solución de la presente controversia, por lo que esta Juzgadora de Alzada lo desecha del proceso, y así se decide.
3) Copia simple de la sentencia proferida por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de Febrero de 2003, en el juicio de Cumplimiento de Contrato de Comodato, incoado por las ciudadanas GEOCONDA TORREALBA DE INCIARTE y GIOCONDA SHALOM INCIARTE TORREALBA contra los ciudadanos JUAN GONZÁLEZ BUSTAMANTE y CAROLINA ELIZABETH PROAÑO SUÁREZ DE GONZÁLEZ.
Este instrumento aún cuando no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, y al ser otorgado por un funcionario público con facultades para dar fe pública de los actos que ante él se realizan, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, no aporta ningún elemento de convicción para la solución de la presente controversia, por lo que esta Juzgadora de Alzada lo desecha del proceso, y así se decide.
4) Copia simple de la decisión proferida en fecha 12 de Febrero de 2003 del Juzgado de Primera Instancia en Funciones de Control Quinto del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual desestimó la denuncia interpuesta por el ciudadano JUAN GONZÁLEZ BUSTAMANTE contra las ciudadanas GEOCONDA TORREALBA DE INCIARTE y GIOCONDA SHALON INCIARTE TORREALBA.
Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que al ser otorgado por un funcionario público con facultades para dar fe pública de los actos que ante él se realizan, este Tribunal de Alzada le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y así se decide.
5) Original del Certificado de Solvencia emitido por el Servicio Autónomo de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, correspondiente al inmueble de marras, con fecha de expedición: 3 de Noviembre de 2000 y fecha de vencimiento: 31 de Diciembre de 2000.
6) Certificado de Solvencia emitido por la Alcaldía de Baruta, correspondiente al inmueble de marras, con fecha de emisión: 3 de Noviembre de 2000 y solvente hasta: 30 de Noviembre de 2000.
Estos documentos, según las características esbozadas por la parte actora configuran instrumento público, en cuyo caso están sujetos por las normas previstas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y a criterio de esta Juzgadora de Alzada, los mencionados instrumentos reflejan características básicas para ser considerado como tal, puesto que presentan sello húmedo de la entidad, firma y determinación clara y precisa del funcionario con capacidad para emitir documento público, por lo que este Juzgado Superior les otorga valor probatorio, y así se decide.
Precisado lo anterior este Juzgado Superior pasa a analizar la procedencia o no de la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, y lo hará revisando los requisitos de procedencia que se encuentran implícitos en el artículo 1.167 del Código Civil, a saber:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De la norma transcrita se desprenden dos supuestos de procedencia: El primero, supone la existencia de un contrato bilateral, y el segundo, se refiere a que es menester que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación.
De manera pues, se hace necesario precisar que en la oportunidad de interponer la demanda, la parte actora acompañó como documento fundamental la copia certificada del Contrato de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 2 de Marzo de 2001, bajo el Nº 4, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual como ya se dejó establecido tiene valor probatorio, quedando en consecuencia satisfecho el primer supuesto toda vez que una de las características del contrato de opción de compra venta es la bilateralidad, y así se decide.
Con respecto al segundo supuesto, referente a la necesidad de que la parte que intenta la acción haya cumplido con sus obligaciones contractuales, del mencionado contrato de opción de compra venta se observa en la cláusula quinta lo siguiente:
“SEGUNDA: El precio convenido por las partes para la venta es la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 55.000.000,00) que serán cancelados por LOS COMPRADORES de la siguiente manera: A) A fin de garantizar las obligaciones asumidas por LOS COMPRADORES en este documento, estos entregan a LAS VENDEDORAS en este acto, en carácter de garantía, la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 5.000.000,00) suma ésta que no devengará intereses de ninguna clase y deberá ser imputada al precio total establecido de venta, a ser pagado por LOS COMPRADORES en el momento de la firma del respectivo documento de compra-venta definitivo, el cual deberá entregar copia del Cheque de Gerencia del mismo dos (2) días antes de la firma de Notaria de la presente opción de compra-venta. B) LOS COMPRADORES facilitaran a LAS VENDEDORAS copia del cheque de gerencia por los menos tres (3) días antes del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 50.000.000,00).”

Ahora bien, de los alegatos esgrimidos por las partes durante la secuela del proceso, quedó demostrado el cumplimiento por parte de los accionantes del cumplimiento respecto al pago de la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), así como la entrega de la copia del Cheque de Gerencia dos (2) días antes de la firma en la Notaria del contrato de opción de compra venta, y así se declara.
Establecido lo anterior, se hace necesario esgrimir las siguientes consideraciones:
DE LA FUERZA OBLIGATORIA DE LOS CONTRATOS:
El artículo 1.159 del Código Civil establece:
“Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

En este sentido, sostiene el Dr. Alberto Miliani Balza, que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma firma como está sujeto a cumplir las leyes. Esta fuerza obligatoria es no sólo entre las partes, sino que el Juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas; sin embargo, el Juez debe intervenir para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes.
El fundamento de la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad; sin embargo, el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la intervención judicial ya señalada en protección del débil jurídico: la teoría del abuso del derecho, la teoría de la imprevisión, la teoría de la lesión, son instituciones creadas para moderar la aplicación del artículo 1.159 de nuestro Código Sustantivo.
El juez debe atenerse a lo estipulado por las partes, no obstante la doctrina distingue dos (2) situaciones que pueden presentarse en el cumplimiento del contrato: 1) Las estipulaciones expresas del contrato, que se refiere a las estipulaciones claras y explicitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, y 2) Las estipulaciones tácitas, que son aquellas que se suponen forman parte del contrato, pero que no se han expresado formalmente, o que aun siendo expresadas son susceptibles de interpretación, por presentarse dudas en su significado y alcance.
En lo que respecta a las estipulaciones expresas en un contrato, rige la regla del artículo 1.264 del Código Civil referente a que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El Juez en caso de controversia condenará al deudor a cumplir las obligaciones fielmente, a ejecutar la prestación; prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación, salvo en los casos de la lesión, de la imprevisión y del abuso del derecho, en los cuales éste puede acordar una solución diferente.
DE LA BUENA FE EN LA EJECUCIÓN DE LOS CONTRATOS.
Cada parte en la ejecución del contrato debe conducirse honestamente, sin pretender en base a la letra de éste, a las estipulaciones señaladas, obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe. Toda ventaja o beneficio a costa del sacrificio ajeno, que no haya sido concedida por la ley, la equidad, el uso o la intención común contenida en una de las cláusulas del contrato, se debe descartar por ir contra el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, tal como lo expresa el Código Civil en su artículo 1.160.
La buena fe obliga a la colaboración y consideración entre las partes; y se confunde con la equidad al imponer el equilibrio moral y económico de las prestaciones recíprocas.
La verdad debe ser considerada como una noción jurídica, que debe determinar, tanto por las declaraciones de voluntad de las partes contenidas en el contrato, como de la intención que racionalmente pueda atribuirles.
Así las cosas, el contrato produce obligaciones porque tanto el acreedor como el deudor han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad; el Derecho, el ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones, delega en la voluntad de las partes la facultad de crear obligaciones.
En el caso de autos, el planteamiento de la litis deriva del incumplimiento del contrato de opción de compra venta, celebrado en fecha 2 de Marzo de 2001, por las partes integrantes del presente juicio.
Ahora bien, se desprende del convenio que las partes establecieron en las Cláusulas Tercera, Cuarta, Quinta, Séptima y Novena lo siguiente:
“TERCERO: El plazo de esta opción de compra-venta es de sesenta (60) días continuos, sin perjuicio que antes de esa fecha puede ser otorgado el documento definitivo de compra-venta. Si por causa no imputada a los contratantes no se pudiera efectuar dicha venta en el plazo estipulado, las partes convienen en que esta opción podrá ser prorrogada por un plazo máximo de treinta (30) días continuos, la cual operará sin necesidad de notificación escrita entre las partes.”

“CUARTO: LAS VENDEDORAS deberá notificarle a LOS VENDEDORES por lo menos quince (15) días hábiles de anticipación y por escrito la fecha de la firma por ante la Oficina del Registro Subalterno correspondiente, a fin de que LA VENDEDORA, consigne la planilla de pago de los impuestos que le corresponden realizar ante la Oficina de Registro Subalterno, así como la solvencia de Derecho de Frente y otros necesarios para la referida negociación.”

“QUINTA: En caso que LAS VENDEDORAS desistieren vender el inmueble en referencia, las mismas deberán reintegrarle a LOS COMPRADORES la cantidad que estos le hayan entregado por concepto de arras de fiel cumplimiento, para el momento en que se le notifique de dicho desistimiento e igualmente le harán entrega de una suma igual por concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento. De igual forma LOS COMPRADORES si desistieren de dicha negociación, LAS VENDEDORAS retendrán y hará suya la cantidad que este le haya entregado por concepto de arras de fiel cumplimiento, como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por tal incumplimiento y sin que los mismos en ambos casos haya que probarlos.”

“SÉPTIMA: LOS COMPRADORES conocen y así lo aceptan que el apartamento aquí identificado en la Cláusula Primera en esta opción de compra-venta, de que el mismo posee una hipoteca de segundo grado por la cantidad de SEIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 6.950,00) y los mismos serán subrogados por LOS COMPRADORES para el momento de la redacción definitiva del documento de compra-venta, de igual manera LAS VENDEDORAS se hacen responsable del pago de esta hipoteca de segundo grado.”

“NOVENA: Se establece como únicas direcciones válidas para cualquier notificación, inclusive mediante carta certificada o telegrama con acuse de recibo las siguientes:
LAS VENDEDORAS: Av. Principal Loma Larga, Quinta Escondida, Urb. Loma Larga, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, Teléfono: 9634440.
LOS COMPRADORES: Avenida Principal del Cafetal, Residencias Ducal, Torre A, Piso 8, Apartamento Nº 8-2B, Urb. Caurimare, Teléfono: 9866104.”

Ahora bien, con respecto a la Cláusula Tercera concatenada con las Cláusulas Quinta y Novena del convenio celebrado entre las partes el 2 de Marzo de 2001, así como las pruebas aportadas al proceso, se evidencia de autos que cursa a los folios noventa y siete (97) al noventa y nueve (99) del expediente, copia simple del documento autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de Marzo de 2001, bajo el Nº 72, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que las demandadas, ciudadanas GEOCONDO ANAÍS TORREALBA DE INCIARTE y GIOCONDA SHALOM INCIARTE TORREALBA dieron en venta al ciudadano ESTEBAN EDUARDO INCIARTE PORTILLO, el inmueble de marras, estando vigente el Contrato de Opción de Compra Venta cuyo cumplimiento se demanda, así como el plazo establecido en la Cláusula Tercera del referido convenio.
De manera pues, las accionadas dieron en venta el inmueble objeto de esta controversia, a una tercera persona que no es parte en el presente juicio, incumpliendo con las obligaciones contractuales contraídas en el Convenio que suscribieron con los accionantes, toda vez que al realizar esa operación violaron lo establecido en la Cláusula Primera donde se dispuso que “LAS VENDEDORAS, se obliga a vender a LOS COMPRADORES, quien a su vez se obliga a compra, un inmueble…”, ya que el comprador del bien es una persona distinta a los demandantes. Además de ello, los ciudadanos JUAN GONZÁLEZ BUSTAMANTE y CAROLINA ELIZABETH PROAÑO SUÁREZ DE GONZÁLEZ, no fueron notificados como quedó establecido en la Cláusula Novena, desistieron de venderles el inmueble de marras, incurriendo las demandadas en incumplimiento de las Cláusulas Tercera, Quinta y Novena del Contrato.
Asimismo, se observa de autos, que cursa a los folios ciento setenta y seis (176) al doscientos veintidós (222) del expediente, copia certificada del juicio de Prescripción de Hipoteca, incoado en fecha 19 de Febrero de 2001, ante el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por las ciudadanas GEOCONDA ANAÍS TORREALBA DE INCIARTE contra los ciudadanos STEFAN ZANKOFF SLAVOVA y CARMELO CONTI FRANCCOLA, el cual tenía por objeto el reconocimiento de la extinción por prescripción de la hipoteca de segundo grado que pesa sobre el inmueble de marras.
En este sentido, esta Superioridad, advierte, que las demandadas igualmente incumplieron con la obligación contraída en la Cláusula Séptima del Contrato, toda vez, que si bien es cierto que se estableció que los compradores conocían y así lo aceptaban que sobre el inmueble objeto del presente juicio existía una hipoteca de segundo grado, no es menos cierto que las vendedoras-demandadas, se hacían responsables del pago de esa hipoteca, lo cual en el presente caso no ocurrió, ya que de las copias certificadas anteriormente señaladas se evidencia que en el juicio de prescripción de hipoteca el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de Julio de 2002, dictó sentencia decretando la perención de la instancia, evidenciándose en consecuencia, el incumpliendo por parte de la demandadas con respecto a la obligación contraída en la Cláusula Séptima del Contrato, y como consecuencia de ello se hace procedente la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra vente, y así se declara.
Ahora bien, los actores reclaman el cumplimiento del contrato de compra venta conjuntamente con la aplicación de la cláusula penal establecida en la Cláusula Quinta del convenio.
Al respecto esta Juzgadora de Alzada observa, que en el presente caso no procede la aplicación de la cláusula penal, ya que los demandantes lo que persiguen con la demanda en el cumplimiento del contrato de opción de compra venta que suscribieran con las demandadas, y aplicar la misma acarrearía un enriquecimiento a favor de los accionantes, lo cual en el presente caso no es procedente, y consecuencialmente con ello es igualmente improcedente la indexación solicitada, y así se declara.
En otro orden de ideas, en lo que respecta a la reconvención propuesta por la demandada, este Tribunal Superior observa:
La reconvención, conforme al criterio del procesalista RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en su obra “Comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil”, “…, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado”, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso del juicio, por el demandado contra el demandante, contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho, o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal.”
Definiendo la reconvención, la Sala de Casación Civil, mediante decisión de fecha 12 de noviembre de 1997, estableció:
“…La reconvención es definida como una pretensión independiente que el demandado hace valer contra el demandante en el juicio, fundamentándola en igual o en diferente título que el alegado por el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante una única sentencia. La reconvención es una pretensión independiente que no se dirige a rechazar o inhibir la pretensión del actor, sino que se constituye un ataque, que, como tal, podría plantearse en una demanda autónoma.
La naturaleza de la reconvención es ajena a la noción de defensa o excepción con el juicio principal, por lo tanto, las defensas argumentadas por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda no constituye lo que conoce como una reconvención o contrademanda…”.

De esta misma forma se pronunció la Corte en Pleno en decisión del 16 de febrero de 1994, expediente Nº 301, al expresar:
“…En lo atinente ya no a las características que presenta la norma dada su naturaleza procedimental, sino a la naturaleza de la institución de la reconvención, debe señalarse que la reconvención en su contenido es una acumulación de pretensiones, que da origen a un proceso con pluralidad de objetos, cuya situación procedimental es la necesidad de que ambas sean tratadas ante un solo Juez (idem iudex) y mediante un solo proceso (simultaneus processus), en virtud del principio de la economía procesal…”.

De tal manera que la reconvención es una demanda que intenta el demandado contra el demandante en el acto de la contestación de la demanda, por ser un derecho conferido por la ley al demandado, por el cual se le permite intentar bajo ciertas condiciones legales, una acción (reconvencional) en contra del demandante dentro del mismo proceso; en donde ambas partes del proceso van a tener el doble carácter de demandante y demandando.
Así las cosas, al analizar el caso sub examine, a los fines de determinar sobre la admisión o no de la reconvención propuesta resulta preciso señalar lo siguiente:
Señala el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil:
“Artículo 365. Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.

Por su parte, el Artículo 366 eiusdem prevé:
“Artículo 366. El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario”.

De lo que se puede concluir que son requisitos de procedencia de la reconvención: 1. Que exista un juicio en curso y ya haya sido citado el demandado, 2. Que se proponga en el acto de la contestación de la demanda por el demandado; 3. Que la misma verse sobre cuestiones para cuyo conocimiento tenga competencia por la materia el Juez que conoce de la causa principal y, 4. Que la reconvención propuesta tenga un procedimiento compatible con el de la pretensión principal.
En este sentido, se evidencia de autos, que la demandada reconviniente, no logró demostrar con las pruebas aportadas al proceso el incumplimiento en que habrían incurrido los demandantes con respecto a las obligación contractuales que adquirieron con motivo de la suscripción del contrato de opción de compra venta, por lo que le es forzoso a este Tribunal de Alzada declarar sin lugar la reconvención propuesta, y así se decide.
-TERCERO-
DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 2 de Mayo de 2006, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por las ciudadanas GEOCONDA ANAIS TORREALBA DE INCIARTE y GIOCONDA SHALON INCIARTE TORREALBA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 3.476.590 y 15.178.171, respectivamente, contra los ciudadanos CAROLINA ELIZABETH PROAÑO SUÁREZ DE GONZÁLEZ y JUAN GONZÁLEZ BUSTAMANTE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 4.663.118 y 3.883.461, respectivamente. TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos CAROLINA ELIZABETH PROAÑO SUÁREZ DE GONZÁLEZ y JUAN GONZÁLEZ BUSTAMANTE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 4.663.118 y 3.883.461, respectivamente, contra las ciudadanas GEOCONDA ANAIS TORREALBA DE INCIARTE y GIOCONDA SHALON INCIARTE TORREALBA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 3.476.590 y 15.178.171, respectivamente. En consecuencia se condena a las demandadas al cumplimiento del contrato autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 2 de Marzo de 2001, bajo el Nº 4, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, cuyo objeto es un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 8-2B, ubicado en el Piso Octavo (8vo) de la Torre B, del Edificio Residencias Ducal, situado en la Avenida Principal del Cafetal, Urbanización Caurimare, Municipio Baruta del Estado Miranda. El apartamento tiene un área aproximada de ciento cuatro metros cuadrados (104 mts2), y cuyos linderos son: NORTE: Con apartamento 8-2B de la Torre A; SUR: Parte con el pasillo de circulación de la planta octava, parte con la caja de los ascensores, parte con el ducto para basura y parte con el apartamento 8-1B; ESTE: Con la fachada este del Edificio, y OESTE: Parte con la fachada principal y parte de con la caja de los ascensores. Al apartamento le pertenece un puesto de estacionamiento signado con el Nº 8-2B, como parte invisible e inseparable de él, y le corresponde un porcentaje de condominio de Dos con Setecientos Noventa y Cinco Mil Treinta y Uno Millonésima por ciento (2,795.031%), conforme al Documento de Condominio del mencionado Edificio, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, de fecha 28 de Diciembre de 1968, bajo el Nº 42, Tomo 9, Folio 226, Protocolo Primero. Asimismo, se ordena a la parte demandada que proceda al otorgamiento y protocolización del documento definitivo de compra venta ante el Registro competente, quedando los compradores, ciudadanos JUAN GONZÁLEZ BUSTAMANTE y CAROLINA PROAÑO DE GONZÁLEZ a entregar a las vendedoras, ciudadanas GEOCONDA ANAÍS TORREALBA DE INCIARTE y GIOCONDA SHALON INCIARTE TORREALBA, en un lapso de tres (3) días hábiles de anticipación a la fecha de la protocolización del documento, la copia del Cheque de Gerencia por la cantidad de CINCUENTA MILLONES SEIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 50.006.950,00) equivalentes en la actualidad a CINCUENTA MIL SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 50.006,95). En caso de incumplimiento por parte de las demandadas, y una vez quede definitivamente firme el presente fallo, éste se tendrá como documento constitutivo de propiedad, ordenándose su respectiva inscrito en la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, previa constatación del cumplimiento de la parte actora de su prestación de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y en éste último caso, la parte accionante quedará obligada a depositar en la Cuenta del Tribunal A quo la cantidad adeudada a las vendedoras-demandadas
CUARTO: Queda CONFIRMADO el fallo apelado con la imposición de las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, Diarícese y en su oportunidad legal devuélvase el expediente.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METRPOLITANA DE CARACAS, a los veintidós (22) días del mes de Julio de Dos Mil Quince (2015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA,

NANCY ARAGOZA ARAGOZA
LA SECRETARIA ACC,

DAMARIS CENTENO

En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA ACC,

DAMARIS CENTENO

Exp. Nº AC71-R-2016-000174 (9220)
NAA/Damaris.