La presente causa fue iniciada por demanda de DESALOJO interpuesta por las abogadas María José Carriles Remis y Luisa Amelia Neira Silva, apoderadas judiciales de INVERSIONES J.A.X.9, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 16 de noviembre de 1989, bajo el Nº 25, Tomo 59-A Sgdo; y admitida por auto dictado el 9 de junio de 2014, en el que fue ordenada su tramitación por las disposiciones del procedimiento oral contenidas en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente desde el 23 de mayo de 2014.
Estando dentro del lapso para dar contestación a la demanda, el 21 de mayo de 2015 comparecieron las abogadas Gina María De Sousa y Valeri Riesch, en carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada, INVERSIONES MUEBLES ALESSANDRO SEVILLA, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 16 de noviembre de 1989, bajo el Nº 47, Tomo 160-A Sgdo., y presentaron escrito en el que en primer lugar promovieron la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, luego en capítulo aparte solicitaron la reposición de la causa ya que la ley aplicable para su tramitación es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Antes de resolver la cuestión previa, este juzgado procede a pronunciarse sobre la solicitud de reposición de la causa.
PUNTO PREVIO:
Para que sea ordenada la reposición de la causa es necesario que se constate que este juzgado incurrió en violación de normas constitucionales y/o cualquier norma procesal, que le hayan impedido a la parte demandada ejercer su derecho a la defensa en el proceso y en consecuencia acarree la nulidad del acto procesal causante de tal violación; o en todo caso a ambas partes.
En este caso, de acuerdo a lo alegado por las apoderadas judiciales de la parte demandada, dicha violación devendría del hecho de que la causa se ha venido tramitando de forma indebida, lo cual ha violado el derecho a la defensa de su representada.
Dichas apoderadas judiciales informan a este tribunal que el inmueble que ocupa su representada no se trata de un local comercial, sino de un “GALPON” y que este tipo de inmueble se encuentra excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de acuerdo a lo dispuesto en su artículo 4; por lo que solicitan que se declare la reposición de la causa “al estado de admitir nuevamente la demanda por el procedimiento breve previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se declare la nulidad del auto de admisión de la demanda dictado por este Juzgado conforme al procedimiento oral, en fecha nueve (9) de junio de 2014, y de los actos procesales subsiguientes, para que vuelvan a efectuarse de acuerdo al principio de legalidad, corrigiendo con ello los errores del procedimiento y vicios procesales que pueden afectar o menoscabar el derecho a la defensa de las partes.”
De la exposición realizada por las indicadas apoderadas judiciales para solicitar lo anterior, en la que además citan doctrina y jurisprudencia patria, solo puede destacarse que la fundamentan en que el inmueble arrendado es un “galpón”, que a su decir está excluido del ámbito de aplicación de la ley por la que este juzgado ordenó la tramitación de la causa, de acuerdo a lo establecido en su artículo 4, en los siguientes términos: “Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.” (subrayado de este tribunal).
Este juzgado considera que fundamentar tal solicitud solo en que el inmueble es “UN GALPÓN” no es suficiente para considerar que el procedimiento por el cual se está sustanciando y tramitando la causa no es el aplicable a este caso, pues lo que determina su aplicación es el uso al que sería destinado el inmueble, según el contrato. Toda vez que la demanda fue fundamentada en primer lugar en un contrato de arrendamiento escrito, que a su vez fue invocado por la parte demandada, se observa que en su cláusula primera establece: “La Arrendadora da en arrendamiento a La Arrendataria un inmueble de su propiedad constituido por un Galpón No.4-B, ubicado en la Zona Industrial Hacienda el sitio la Dolorita Fila de Mariche, Municipio Petare del Distrito Sucre del Estado Miranda, (….) será utilizado única y exclusivamente por La Arrendataria para fabricación, compra, venta y distribución; y para la explotación del objeto social de La Arrendataria según lo establecen sus Estatutos Sociales y no podrá darle otro uso sin el consentimiento previo y escrito de La Arrendadora.”
Dicha cláusula en principio fue suficiente para que este tribunal considerara que el inmueble arrendado, independientemente de que sea un galpón, fue arrendado para el uso comercial y en consecuencia ordenara la sustanciación de la causa por el procedimiento oral, al cual remite el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por ende se le concedió a la parte demandada el lapso de veinte (20) días de despacho para contestar la demanda, lo que en todo caso lejos de conculcarle el derecho a la defensa, le amplió las posibilidades de su ejercicio, pues se trata de un procedimiento en donde los lapsos procesales son más amplios, en comparación con el del procedimiento breve, en el que solo hubiese contado con dos (2) días para contestarla.
Entonces, debe concluirse que no es suficiente la simple afirmación de la parte demandada de que el inmueble arrendado es un galpón, pues estaba obligada a exponer los demás fundamentos fácticos y aportar las pruebas que permitieran concluir a este tribunal que el mismo no está destinado al uso comercial. En consecuencia, no existe actuación que anular en este proceso y por ende, tampoco hay lugar a que sea ordenada la reposición de la causa, menos cuando la parte actora no objetó el procedimiento que ordenó el tribunal al dictar el auto de admisión.
Este juzgado se permite observar que en caso de que el procedimiento ordenado fuese errado, no habría lugar a la nulidad total del auto de admisión, sino a su revocatoria parcial, pues estaría circunscrita a la corrección del procedimiento a seguir, sin olvidar que si el acto señalado como írrito alcanzó el fin al cual estaba destinado, no hay lugar a su nulidad, pues la reposición debe perseguir un fin útil, en aplicación de la tutela judicial efectiva.
Ahora bien, estando dentro del término previsto para dictar la decisión correspondiente a la cuestión previa promovida, este juzgado procede a hacerlo, de conformidad a lo establecido en el artículo 866 del Código de Procedimiento Civil.
DE LA CUESTIÓN PREVIA:
De conformidad a lo dispuesto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, las apoderadas judiciales de la parte demandada promovieron la cuestión previa del ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentadas en que este tribunal es incompetencia para conocer de la demanda por su cuantía, que fue estimada de forma insuficiente y sin aplicar el artículo 30 del mismo Código, que establece las reglas para determinarla.
Refirió que en este caso, de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil la parte actora estimó la demanda en base a que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, acumulando los cánones de arrendamiento de un año, en la cantidad de (Bs. 199.172,52), equivalentes a (1.568,29) unidades tributarias. Pero que la actora además de solicitar el desalojo, de manera subsidiaria pide el pago por daños y perjuicios derivados de la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados, por la cantidad de (Bs. 481.918,13) y esto no lo tomó en cuenta para estimar la demanda.
Alegaron que para estimar las demandas se debe sumar las cantidades solicitadas por daños y perjuicios más el capital, que en este caso por tratarse de una demanda de desalojo de un inmueble con un contrato a tiempo indeterminado, se debe calcular de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. Entonces, resultaría la cantidad total de SEISCIENTOS OCHENTA Y UN MIL NOVENTA BOLÍVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 681.090,65), equivalentes a (5.362,91 UT), calculadas en base a (Bs. 127,00) por cada unidad tributaria, que era su valor a la fecha de interposición de la demanda; y de acuerdo a la Resolución Nº 2009-0006 dictada el 18 de marzo de 2009 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, los tribunales de municipio conocen de los asuntos no contenciosos cuya cuantía no exceda de (3.000 UT), por lo que solicitan que este tribunal declare con lugar la cuestión previa y fije la estimación en la cantidad indicada, se declare incompetente para conocer de la demanda por la cuantía y decline la competencia a los tribunales de primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Al respecto este juzgado constata que ciertamente las apoderadas judiciales de la parte actora, INVERSIONES J.A.X.9, C.A., actuando de conformidad a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil estimaron el valor de la demanda acumulado los cánones de arrendamiento de un (1) año, de lo cual resultó la cantidad de CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL CIENTO SETENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 199.172,52), equivalentes a mil quinientas sesenta y ocho con veintinueve unidades tributarias (1.568,29 U.T.). También es cierto lo alegado por las apoderadas judiciales de la parte demandada, en el sentido de que la parte actora, actuando de conformidad a lo previsto en el artículo 1167 eiusdem solicitan en el petitorio, que en forma subsidiaria, se condene a la demandada a pagar la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs. 481.918,13), por daños y perjuicios causados, fundados en la ocupación indebida del inmueble durante los meses comprendidos desde junio 2011 hasta marzo 2012; y por el mismo concepto, la cantidad de dinero equivalente a los cánones de arrendamiento que siguieren venciendo hasta la entrega material del inmueble, calculados a razón de (Bs. 16.597,719).
Ahora bien, de acuerdo a lo expuesto por la parte demandada, este juzgado concluye que a los efectos de establecer el valor de la demanda, no está discutido el hecho de que la cantidad calculada por la parte actora sea el equivalente a las pensiones de arrendamiento de un año, pues lo cuestionado es que no fue adicionado el monto solicitado por concepto de indemnización de daños y perjuicios. En razón a ello, solo corresponde al tribunal determinar cuál es la norma aplicable para tal determinación, pues la parte actora procedió de conformidad al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, mientras que la parte demandada sostiene que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 30, debe aplicarse la norma del artículo 31, que ordena determinar el valor de la demanda sumando al capital los intereses vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda.
El artículo 30 del Código de Procedimiento Civil prescribe que el valor de la causa se determina en base a la demanda, según las reglas siguientes, entre las se encuentra la del artículo 36, que establece la forma de calcular el valor de la causa cuando se trate de demandas de arrendamiento, y específicamente contempla que si se trata de contratos por tiempo indeterminado, se hará acumulando las pensiones o cánones de un año. Entonces, existiendo una norma especialmente prevista para determinar la cuantía de una demanda sobre arrendamiento, es ésta la que debe aplicarse, sin adicionar otra cantidad de dinero que resulta de la aplicación de cualquiera de las demás normas dispuestas para determinar el valor de la causa, pues claramente el legislador excluyó al arrendamiento de las demás reglas; ello sin perjuicio de que si el demandante lo hace y el demandado no cuestiona la estimación, ésta quedará firme, pues la competencia por la cuantía no tiene carácter de orden público absoluto, sino relativo.
En el presente caso la parte actora estimó el valor conforme a la norma especialmente pautada para las causas de arrendamiento. Entonces, habiendo actuado ajustada a Derecho, no es posible modificar la cuantía en base a lo alegado por la parte demandada, por lo que se declara SIN LUGAR la cuestión previa promovida y firme la estimación realizada por la actora; y en consecuencia confirmada la competencia de este tribunal, pues la estimación de la causa no excede de las (3.000) unidades tributarias que determinan la competencia por la cuantía de los juzgados de municipio.
Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia, de conformidad a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad a lo previsto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la presente causa se sustancia por los trámites del procedimiento oral, este órgano jurisdiccional se permite aclarar lo siguiente:
El artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “Si el demandado planteare en su contestación cuestiones previas de las contempladas en el artículo 346, éstas se decidirán en todo caso antes de la fijación de la audiencia o debate oral, en la forma siguiente: 1º. Las contempladas en el ordinal 1 del artículo 346, serán decididas en el plazo indicado en el artículo 349 y se seguirá el procedimiento previsto en la Sección 6 del Título I del Libro Primero, si fuere impugnada la decisión. 2º …”
Por su parte, el referido artículo 349 dispone: “Alegadas las cuestiones previas a que se refiere el ordinal 1 del artículo 346, el Juez decidirá sobre las mismas en el quinto día siguiente al vencimiento del lapso del emplazamiento, ateniéndose únicamente a lo que resulte de los autos y de los documentos presentados por las partes. La decisión sólo será impugnable mediante la solicitud de regulación de la jurisdicción o de la competencia, conforme a las disposiciones de la Sección Sexta del Título I del Libro Primero.”
En el presente caso no fue promovida cualquier otra cuestión previa y la presente decisión es dictada en el término establecido en la última norma citada, pues el día hoy se corresponde con ese quinto (5°) día -de despacho- señalado. En razón a ello, se declara que no es necesario notificar la decisión a las partes.
Igualmente, por el principio de preclusividad de los lapsos procesales y en atención a la certeza de la cual deben estar revestidas las actuaciones procesales, este juzgado declara que a partir del día de despacho siguiente al de hoy, la causa quedará suspendida por el lapso de cinco (5) días de despacho, pues dicho lapso está legalmente previsto para que la parte legitimada pueda solicitar el recurso de regulación de la competencia. Todo en interpretación de las normas contenidas en los artículos 866, 349, 67, 69 y 70 del Código de Procedimiento Civil.
Si transcurriese dicho lapso sin que la parte demanda impugne la presente decisión, el proceso continuará en la fase subsiguiente, según lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil y corresponderá a este tribunal fijar por auto separado la oportunidad para que tenga lugar el acto de la audiencia preliminar, con indicación de fecha y hora.
Publíquese y déjese copia certificada de esta decisión, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada a los ocho (8) días del mes de junio de dos mil quince (2015), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,
ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,
VIOLETA RICO CHAYEB
En esta misma fecha, y siendo las (8:45) horas de la mañana, fue publicada y registrada la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,
VIOLETA RICO CHAYEB.
EXPEDIENTE Nº AP31-V-2014-000789.
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