TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciséis (16) de junio de 2015
205º y 156º

Parte demandante: INVERSIONES NIHER C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 11 de marzo de 2003, bajo el nº 78, tomo 9-A Cto.; representada judicialmente por: Manuel Baumeister Anselmi, María Alejandra Correa y Juan Correa De León; inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 45.935, 51.864 y 294, en su orden; con domicilio procesal en: Torre Copérnico, Oficina 702, Avenida Blandín, La Castellana, Municipio Chacao, estado Miranda.

Parte demandada: GUARDERÍA Y PREESCOLAR EL PEQUEÑO COMETA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 21 de abril de 1999, bajo el nº 73, tomo 102-A Sgdo.; representada judicialmente por: Daniela Caruso y Bernardo Herrera Torrealba, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 117.758 y 144.997, en su orden; sin domicilio procesal acreditado en autos.

Motivo: Cumplimiento de Contrato

Sentencia: Definitiva

Caso: AP31-V-2011-000456
I
En fecha 16 de junio de 2014, el abogado en ejercicio de su profesión Manuel Baumeister Anselmi, inscrito en el Inpreabogado con la matricula nº 45.935, procediendo con el carácter de mandatario judicial de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Inversiones Niher C.A., presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda contra la igualmente sociedad de comercio Guardería y Preescolar El Pequeño Cometa C.A., ambas partes ut supra identificadas, pretendiendo el cumplimiento de la obligación contractual referida a la entrega del inmueble destinado a comercio, constituido por la Casa-Quinta denominada “Milagros”, situada en la Tercera Avenida, entre Séptima y Octava Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del estado Miranda, por causa del vencimiento del término de la prorroga legal.
Por auto de fecha 20 de junio de 2014, el Tribunal admitió la demanda conforme lo previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para comparecer dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
La parte demandada quedó formalmente citada en fecha 15 de octubre de 2014, conforme a la nota de Secretaría estampada en el expediente, en la que se deja constancia del cumplimiento de las formalidades del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En este estado, en fecha 14 de noviembre de 2014, la representación judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda.
Por auto de fecha 17 de noviembre de 2014, el Tribunal fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar.
En fecha 20 de noviembre de 2014, tuvo lugar la audiencia preliminar en juicio, con la presencia de ambas representaciones judiciales.
Como consecuencia de ello, por auto de fecha 26 de noviembre de 2014, el Tribunal fijó los límites de la controversia; al mismo tiempo, se pronunció respecto de la denuncia de fraude procesal por error en la citación de la parte demandada; y ordenó notificar al Consejo Nacional de Derechos de Niños, Niñas y Adolescentes, y al representante de la Zona Educativa del estado Bolivariano de Miranda.
Durante la fase probatoria ex artículo 868 del Texto Adjetivo Civil, ambas representaciones judiciales promovieron las probanzas que a su juicio consideraron conducentes para la demostración de sus alegatos.
En fecha 15 de mayo de 2015, el Tribunal fijó la oportunidad para la celebración del juicio o debate oral; la cual se llevó a cabo en fecha 2 de junio de 2015, y una vez concluida, se dictó el dispositivo del fallo declarándose procedente en Derecho la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por la parte accionante.
Por lo tanto, estando dentro de la oportunidad legal, el Tribunal procede conforme lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a extender por escrito el fallo completo, previa las siguientes consideraciones.
II
La representación judicial de la parte actora ejerció acción contra la parte demandada, alegando, en la audiencia oral, que en fecha en fecha 27 de noviembre de 2006, las partes suscribieron un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el nº 44, tomo 226 de los libros respectivos; que tiene por objeto el inmueble destinado a comercio, constituido por la casa quinta denominada Milagros, situada en la tercera avenida entre séptima y octava transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del estado Miranda.
Adujo que, conforme a lo estipulado en la cláusula segunda del referido contrato, el mismo se entiende que es a tiempo determinado, con una duración mínima de dos (2) años contados a partir del 1º de mayo de 2006, pero prorrogables automáticamente por períodos de un (1) año. Que en este sentido, en fecha 23 de marzo de 2012, la arrendataria fue notificada de la no prorroga del contrato, por lo que una vez vencida dicha prorroga automática que estaba en curso, que acaecía el 1º de mayo de 2012, el contrato se daba por terminado pudiendo acogerse al plazo de la prorroga legal de dos (2) años, conforme a lo previsto en el artículo 38 literal c del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable ratione temporis.
Sostuvo, que la prorroga legal venció el día 1º de mayo de 2014, y para la fecha de introducción de la demanda, la arrendataria no ha cumplido aun con la obligación principal de devolver el inmueble a su representada; indicó que, en todo caso de corresponder a la arrendataria un plazo de tres (3) años, para la presente fecha –entiéndase la celebración del juicio- igualmente el plazo de la prorroga legal se encuentra vencido.
Manifestó que, conforme al auto que fijó los hechos controvertidos, el tema a decidir radica sobre el lapso de la prorroga legal sin que sea relevante el hecho del cambio de titularidad en la figura del arrendador; y que la arrendataria por no poder figurar a su vez como fiadora, es la razón por la que en la cláusula décima séptima del contrato suscrito en fecha 25 de junio de 2003, instrumento que invoca por comunidad de pruebas, figura la Guardería y Preescolar El Pequeño Cometa C.A. como fiadora, que es una persona jurídica distinta a la de sus socios. Del mismo modo indicó que, la parte demandada le manifestó que abrió un expediente ante la Oficina de Consignaciones de Cánones de alquiler, pero que dicho pago se efectuó solo hasta el mes de diciembre de 2014. Finalmente, adujo que la parte demandada no cuenta con los permisos respectivos para laborar como centro educativo, amparándose en el hecho de que presta un servicio publico a niños y niñas, motivo por los cuales solicita el decreto de medida cautelar que le prohíba continuar inscribiendo niños y niñas en su colegio para seguir en funcionamiento.
Sobre la base de todo lo antes expuesto, es por lo que procedió a demandar a la sociedad mercantil Guardería y Preescolar El Pequeño Cometa C.A., para que convenga en que la prorroga legal derivada del contrato accionado venció el 1º de mayo de 2014, y en consecuencia proceda a entregar el inmueble arrendado.
Así las cosas, se advierte que en la oportunidad fijada para que tenga lugar la audiencia oral, la parte demandada no compareció personalmente ni por intermedio de apoderado judicial alguno.
Por otra parte, se hizo constar en autos que a dicha audiencia de juicio compareció la abogada Ana Maria Díaz López, inscrita en el Inpreabogado con la matricula nº 108.457, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Republica por òrgano del Ministerio del Poder Popular para la Educación, Zona Educativa del estado Bolivariano de Miranda, quien consignó copia simple del instrumento poder que acredita su representación, constante de tres (3) folios útiles, confrontado de vista con su original.
Seguidamente, la abogada interviniente en representación de la República por órgano del Ministerio del Poder Popular para la Educación, zona educativa del estado Bolivariano de Miranda expuso que, se procedió a verificar el caso trasladándose a la institución pudiendo constatar que no posee el permiso de funcionamiento, pero que aun así opera como institución educativa, cobrando matriculas, entre otros. Indicó que, el organismo que representa tiene como función garantizar el derecho a la educación de todos los niños que asisten a dicho plantel, motivo por el cual solicita del Tribunal tome en consideración que el año escolar está a punto de finalizar; y que en todo caso, se procure garantizar el derecho a la educación de los alumnos.
Ahora bien, es importante destacar, conforme al precepto contenido en el artículo 871 del Código de Procedimiento Civil, que en la audiencia oral solo se oyó la exposición oral de la parte actora, sin examinarse las pruebas ofrecidas por la parte demandada debido a su inasistencia.
Sin embargo, visto que en la oportunidad de dar contestación a la demanda la representación judicial de la parte demandada impugnó la cuantía del asunto debatido, por considerarla insuficiente; invocando a tales efectos el criterio fijado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y sosteniendo que dicha estimación debió ser calculada en base a la sumatoria del canon de arrendamiento multiplicado por una anualidad, resulta necesario hacer un pronunciamiento previo a el examen del merito de la causa, tal y como se indicó en el auto que fijó los limites de la controversia; al respecto se observa:
Cabe señalar que en el precedente de facto proferido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el fallo fechado 13 de abril del año 2000, con ponencia del Magistrado Dr. Franklin Arrieche, expediente n° 00-001, ulteriormente ratificado en el fallo dictado por la misma Sala de Casación Civil en fecha 26 de julio de 2012, expediente nº 2012-000263, se estableció que “…si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil…”. Como puede verse, en el presente caso particular se trata de un asunto similar, pues la pretensión deducida por la parte actora es precisamente de cumplimiento de contrato, sin que persiga el pago de indemnización pecuniaria alguna. Siendo así, se colige que la estimación de la cuantía contenida en el escrito libelar por la suma de Bs. 26.500,00, debe tenerse válida pues casi corresponde a la sumatoria del canon de arrendamiento durante doce meses, que es precisamente el argumento que sostiene la propia representación judicial de la parte demandada; en efecto, Bs. 2.238,500,00, que es el canon mensual pactado en la cláusula tercera del contrato accionado, equivalente hoy día por efecto de la reconversión monetaria a la suma de Bs. 2.238,50, al multiplicarse por doce meses arroja un total de Bs. 26.862,00; ergo, en base a esta consideración y visto que no existe una regla legal que en tal caso obligue estimar la demanda atendiendo exclusivamente al quantum de la pensión de arrendamiento, resulta claro que debe desestimarse la impugnación bajo examen y tenerse como válida la estimación formulada en el libelo de la demanda; así se establece.-
Debe señalarse, que no es un hecho controvertido que entre las partes en conflicto existe un vínculo jurídico arrendaticio instrumentado en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de noviembre de 2006, bajo el nº 44, tomo 226 de los libros respectivos, cuyo acto de declaración de voluntad se aprecia de conformidad con la Ley.
Se tiene entonces que, conforme quedó establecido en el auto que delimitó la controversia, el meollo del asunto debatido se circunscribe a juzgar sobre los presupuestos materiales para estimar la procedencia en Derecho de la pretensión de cumplimiento que hace valer la parte accionante, la cual se afinca en el incumplimiento que imputa a la arrendataria con la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado al vencimiento del término de la prorroga legal, que subsume en el artículo 38 literal c del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para le fecha en que se sucedieron lo hechos. Para ello, debe precisarse si el plazo de la prorroga legal que correspondía disfrutar a la arrendataria es de dos (2) años conforme se alega en el escrito libelar.
Pues bien, según emerge del contrato suscrito en fecha 27 de noviembre de 2006, ut supra referido, las partes que lo suscribieron son Inversiones Niher C.A. en calidad de arrendadora del inmueble cuya entrega ha sido impetrada, por una parte, y Guardería y Preescolar El Pequeño Cometa C.A. en calidad de arrendataria, por la otra parte. Se trata de dos personas jurídicas, comerciantes por naturaleza tal como se deduce claramente de los preceptos contenidos en los artículos 10 y 200 del Código de Comercio, y constituyen personas jurídicas distintas a la de los socios. En el texto del mismo, las partes estipularon que el termino de duración sería de dos (2) años contados a partir del día 1º de mayo de 2006, prorrogable por lapsos de un (1) año salvo aviso de cualquiera de las partes de darlo por terminado, por escrito y con por lo menos 30 días de anticipación a la fecha de terminación del término fijo o prorroga en curso. Precisamente, atendiendo a esa voluntad declarada por las partes, consta en autos que la arrendataria fue debidamente notificada de la no prorroga del contrato al vencimiento de la prorroga automática que transcurría para ese entonces, tal y como se desprende del instrumento privado con fecha de recibido 23 de marzo de 2012, que al no haber sido impugnado ni desconocido se tiene legalmente por reconocido conforme lo previsto en la Ley.
Desde este punto de vista, tomando en cuenta lo dispuesto en la cláusula cuarta contractual, se comprende que a partir del día 1º de mayo de 2012, comenzó a transcurrir el plazo de prorroga legal conforme lo consagrado en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en efecto, consagra dicha disposición legal, sin duda alguna, un derecho subjetivo para el arrendatario que se encuentre solvente en sus obligaciones al vencimiento del plazo contractualmente estipulado, y que tiene carácter obligatorio para el arrendador cuando la relación arrendaticia sea a tiempo determinado, para lo cual se precisa, que el beneficio de la prorroga legal no es una concesión que el arrendador hace al arrendatario de acuerdo su voluntad, sino que opera por voluntad concreta de la Ley y bajo ciertas condiciones.
Por manera que, siendo que la relación arrendaticia sub examine tuvo una duración superior a cinco (5) años y menor de diez (10) años, resulta de suyo evidente que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado contractualmente (1º de mayo de 2012), comenzó a transcurrir obligatoriamente para la arrendadora y potestativamente para la arrendataria el término de dos (2) años ex artículo 38 literal c) eiusdem, el cual venció el día 1º de mayo de 2014. A partir de esta fecha, se convirtió en pura y simple la obligación a cargo del arrendatario de entregar el inmueble objeto de la demanda, naciendo el interés procesal en el arrendador de ejercer las acciones pertinentes, mediante las vías judiciales preexistentes, con el fin de conminar judicialmente al arrendatario, que cumpla con la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado.
Sin embargo, como ha sido advertido antes, aun cuando a lo largo del proceso la representación judicial de la parte demandada ha procurado demostrar que la relación arrendaticia entre las partes data desde el año 1999, por mandato de la ley resulta prohibido examinar el acervo probatorio instrumental con el que quiso probar esa afirmación de hecho.
En resumen, no queda más alternativa que concluir con apoyo en la Ley, que la representación judicial de la parte demandada no cumplió con la carga procesal que le impone el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, pues como bien sostiene el catedrático Dr. Jairo Parra Quijano, en su obra Manual de Derecho Probatorio, la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hecho. En efecto, si bien es cierto que el juez debe tener por norte de sus actos la verdad, que procurará conocer en los límites de su oficio, no menos cierto es que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.
Ergo, la pretensión bajo examen debe ser declarada procedente en Derecho, tal y como se hará en la parte dispositiva del fallo; así se establece.-
III
Sobre la base de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley determina declarar procedente en Derecho la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la demanda incoada por la sociedad mercantil Inversiones Niher C.A. contra la sociedad mercantil Guardería y Preescolar El Pequeño Cometa C.A., ambas partes identificadas en el presente fallo.
Como consecuencia de tal determinación, se condena a la parte demandada a entregar el inmueble objeto de la demanda, constituido por: Casa-Quinta denominada “Milagros”, situada en la Tercera Avenida, entre Séptima y Octava Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del estado Miranda, enclavada en un terreno con una superficie de 576 M2, cuyos linderos son: norte: con terrenos que son o fueron de los herederos de Emilio Sosa Báez; sur: con propiedad de la señora Enma de Dittren; este: con la tercera avenida de Los Palos Grandes, y oeste: con terrenos que son o fueron de Emilio Sosa Báez; para lo cual se deberán tomar las previsiones que en fase de ejecución resulten aconsejables, en vista del uso al que está destinado dicho inmueble.
Se condena a la parte demandada al pago de las costas conforme lo previsto en el artículo 274 del Texto Adjetivo Civil.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de junio de 2015; años: 205º de la Independencia y 156° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria

Abg. Damaris Ivone García

En la misma fecha, siendo las 11:53 de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria

Abg. Damaris Ivone García