TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinticinco (25) de junio de 2015
205º y 156º

Parte demandante: LOURDES CRISTINA DENIS SANTANA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº 3.237.563, domiciliada en Valencia, estado Carabobo; representada judicialmente por: Jesús Cristóbal Rangel Pino, María Ysleyer Aray Bata, Ciro Javier Balcazar y Luís Bouquet León, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 11.328, 61.634, 46.959 y 1.105, en su orden; con domicilio procesal en: Pasaje La Concordia, Boulevard Sabana Grande, Avenida Solano, Piso 4, Oficina H, Urbanización El Recrero, Caracas.

Parte demandada: CESAR ALEJANDRO AFONSO CASTES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº 11.673.649 y de este domicilio; representado judicialmente por: Tito Sánchez Ruíz, Carlos Castro de Los Santos y Elsa Pinto, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 11.698, 70.811 y 70.800, en su orden; con domicilio procesal en: Avenida Urdaneta, Edificio Protexo, Piso 12, Oficina 129, Parroquia Altagracia, Caracas.

Motivo: Resolución de Contrato

Sentencia: Definitiva

Caso: AP31-V-2014-001234
I
En fecha 13 de agosto de 2014, el abogado en ejercicio de su profesión Jesús Rangel Pino, inscrito en el Inpreabogado con la matricula nº 11.328, procediendo con el carácter de mandatario judicial de la ciudadana Lourdes Cristina Denis Santana, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de esta sede judicial, formal libelo de demanda contra el ciudadano Cesar Alejandro Afonso Castes, ambas partes ut supra identificadas, pretendiendo la “resolución del contrato” y consecuente desalojo de un inmueble constituido por la casa quinta distinguida con el nº 114-2, situada en el Sector San Isidro de Galipán, Parque Nacional Waraira Repano, Parroquia Macuto, estado Vargas; fundamentado en la falta de pago de cánones de alquiler, cambio de uso y reformas al inmueble arrendado.
Por auto de fecha 26 de septiembre de 2014, el Tribunal admitió la demanda conforme lo previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para comparecer dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
La parte demandada quedó formalmente citada en fecha 8 de diciembre de 2014, conforme consta en la diligencia estampada por su representación judicial, inserta al folio 88 de la pieza principal.
En este estado, en fecha 3 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda; al mismo tiempo, propuso reconvención.
Por auto de fecha 9 de febrero de 2015, el Tribunal admitió la reconvención propuesta.
En fecha 19 de febrero de 2015, se recibió por Secretaria escrito de contestación a la reconvención.
Por auto de fecha 20 de febrero de 2015, el Tribunal fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar; la cual tuvo lugar, el día 26 del mismo mes y año, con la presencia de ambas representaciones judiciales.
Como consecuencia de ello, por auto de fecha 3 de marzo de 2015, el Tribunal fijó los límites de la controversia.
Durante la fase probatoria ex artículo 868 del Texto Adjetivo Civil, ambas representaciones judiciales promovieron las probanzas que a su juicio consideraron conducentes para la demostración de sus alegatos.
En fecha 15 de mayo de 2015, el Tribunal fijó la oportunidad para la celebración del juicio o debate oral; la cual se llevó a cabo en fecha 9 de junio de 2015, y una vez concluida, se dictó el dispositivo del fallo declarándose inadmisible la pretensión de resolución de contrato, y con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato formulada por vía de reconvención.
Por lo tanto, estando dentro de la oportunidad legal, el Tribunal procede conforme lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a extender por escrito el fallo completo, previa las siguientes consideraciones.
II
La representación judicial de la parte actora-reconvenida ejerció acción contra la parte demandada-reconviniente, alegando, en la audiencia oral, que tal y como consta en el libelo, procede a demandar la “resolución” del contrato de arrendamiento suscrito con el arrendatario, en razón de la falta de pago de los cánones correspondiente a los meses de enero a agosto de 2014; así como también, debido al cambio de uso del inmueble manifestando que en principio el inmueble estaba destinado a uso de vivienda familiar, pero el demandado cambió su uso a local comercial.
Igualmente, consideró que de acuerdo con las documentales que constan en el expediente, está demostrado tanto el cambio de uso del inmueble como el cambio de su estructura para destinarlo a uso comercial; y que el demandado alegó una compensación de pago de cánones de alquiler que no probó.
Sobre la base de lo antes expuesto, es por lo que procedió a demandar al arrendatario para que convenga en que debido a que incumplió con sus obligaciones contractuales, el contrato quedó resuelto y en consecuencia debe entregar el inmueble arrendado libre de bienes; asimismo, para que pague la suma correspondiente a los cánones insolutos.
Para combatir estos hechos constitutivos de la pretensión formulada por la parte actora, la representación judicial del arrendatario, parte demandada, expuso en la audiencia oral que la ciudadana Lourdes Denis desalojó a su representado en fecha 26 y 27 de julio de 2014, haciendo justicia por su propia mano. Y, que se demandó por el artículo 40 de la Ley que regula el arrendamiento para el uso comercial, cuando su representado ha sido desalojado de forma ilegal, por lo que no se puede aplicar la ley de uso comercial cuando el contrato está vigente y tiene un período entre el 01-08-2010 al 31-08-2015. En este sentido, indicó que la Ley aplicable en la presente controversia es la Ley de Arrendamientos de Vivienda y la ley Contra el Desalojo de Vivienda.
Expresó, que en fecha 09-07-2014, se levantó un acta donde la arrendadora consignó un inventario de bienes del inmueble donde confirma el despojo que le ha hecho a su representado, procediendo a cambiar la cerradura y los cilindros; y que este no ha cambiado el uso del inmueble, por lo que hace valer todas las actas que constan en el expediente.
Con respecto a la pretensión formulada vía reconvención, solicitó sea declarada con lugar; en este sentido, alegó que el contrato de arrendamiento se encuentra vigente, por lo que el mismo es ley para ambas partes; y que su representado basado en él, es por lo que solicitó el cumplimiento, ya que al quitársele la posesión del inmueble, pretende se le devuelva la posesión del mismo. Finalmente, alegó la compensación de alquileres, aduciendo que los mismos se encontraban congelados y por tanto su cliente no debe cánones de arrendamiento.
En este estado, la representación judicial de la parte actora-reconvenida haciendo uso del derecho a replica expuso que para su sorpresa, el inmueble arrendado se publicitó por la página web como un restaurante; y cuando la SUNAVI se trasladó a Galipán en el acta que levantó al respecto, se estableció que el arrendatario no está haciendo uso del inmueble para vivienda, sino para uso comercial. Que la intención del arrendatario no es vivir en el inmueble sino montar un negocio; que el arrendatario no paga desde enero de 2014, no hay pruebas en el expediente de que haya pagado, y el monto que alega pagado, su cliente se lo revirtió mediante transferencia bancaria.
Luego, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, haciendo uso del derecho a la contrarreplica expuso que su representado no firmó el acta de fecha 09-07-2014; ni la constancia señalada por el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida no fue firmada por su representado.
Ahora bien, en primer lugar, se precisa que no es un hecho controvertido que entre las partes en litigio existe vigente una relación arrendaticia, documentada en el contrato de arrendamiento accionado, el cual se aprecia de conformidad con la Ley. Del mismo modo, se advierte que las documentales referidas a fotos y avisos en la página web, promovidas junto al libelo de la demanda, y examinadas en la audiencia oral, fueron impugnadas por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente por no ser el medio idóneo para probar cambio de uso, y por tratarse de copias simples.
Dicho esto, de acuerdo con los hechos expuestos en la audiencia oral, se patentiza que la representación judicial de la arrendadora, Lourdes Denis Santana, fundamentó la pretensión que calificó de resolución de contrato, afirmando que el arrendatario incumplió con la obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos estipulados en la cláusula cuarta del contrato accionado. Hecho que es combatido por la representación judicial del arrendatario, por lo que debe ser objeto de prueba.
Luego, se basa también la pretensión incoada por la arrendadora en que presuntamente el arrendatario cambió el uso del inmueble al destinarlo a comercio, cuando fue convenido que era para vivienda; y que además, efectuó reformas convirtiéndolo en restaurante, hechos que también fueron combatidos por la representación judicial del arrendatario, por lo que igualmente deben probarse.
Por otra parte, aprecia el Tribunal que en la oportunidad de dar contestación a la demanda, y así se ratificó en el acto de la audiencia oral, el abogado Tito Ulises Sánchez Ruiz con el carácter de mandatario judicial del arrendatario, ciudadano Cesar Alejandro Afonso Castes, procedió a su vez a reconvenir a la ciudadana Lourdes Cristina Denis Santana, alegando, entre otras razones, que dicha ciudadana se posesionó en forma ilegal del inmueble haciéndose justicia por si misma, por lo que procede a demandarla pretendiendo que cumpla con el contrato de arrendamiento que alega está vigente. Hechos que son negados por la representación judicial del arrendador, y por tanto deben probarse.
En este contexto, en el auto que fijó los limites de la controversia se estableció que el meollo del asunto debatido gira en torno a juzgar y determinar en primer lugar, si el arrendatario cambió el uso del inmueble que le fuese arrendado para vivienda y destinarlo a uso comercial, tal y como lo alega la representación judicial de la arrendadora; seguidamente, juzgar y determinar si el arrendatario ha incurrido en el incumplimiento de las obligaciones contractuales a su cargo, que haga procedente en Derecho la pretensión incoada en su contra por la arrendadora; finalmente, juzgar y determinar si la arrendadora se hizo justicia por sus propias manos, desposeyendo al arrendatario del uso que tiene conforme al contrato accionado, violando lo previsto en el Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Resulta conveniente destacar que antes del inicio del audiencia oral, el Tribunal constató que no constaba en el expediente las resultas de la prueba de inspección judicial promovida en la oportunidad legal correspondiente, por lo que advertido de esta situación la representación judicial de la parte actora-reconvenida promovente de dicha probanza manifestó in continente, que “desiste de la misma y no están interesados en su diligenciamiento”; hecho que no fue contradicho por la representación judicial del antagonista.
Pues bien, el juez debe tener por norte de sus actos la verdad, que procurará conocer en los límites de su oficio, y por tanto debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. Así, la responsabilidad del resultado del proceso civil recae sobre las partes, de manera tal que ninguna demanda o excepción podrá tener éxito si no se demuestra.
En el presente caso concreto, la tarea probatoria desplegada por la representación judicial de la parte actora reconvenida resulta insuficiente para establecer de manera plena, que el arrendatario cambió el uso del inmueble destinado a vivienda según el contrato accionado, para convertirlo en un restaurante; es decir, que le da un uso comercial sin el consentimiento de la arrendadora.
En efecto, las pretensas fotografías del inmueble y aviso publicados en la web, aportadas junto al libelo de la demanda, al ser impugnadas por el adversario, las mismas debieron ser ratificadas en juicio a través de medios probatorios eficaces para atribuirles autoría, autenticidad y veracidad, carga con la cual no cumplió. Tampoco se promovió prueba alguna que demuestre un cambio en la estructura del inmueble.
En cuanto a las actas promovidas igualmente junto al libelo de la demanda, levantadas en fechas 9 y 10 de julio de 2014, las cuales se aprecian como documentos públicos administrativos ya que son emitidos por un ente u órgano de la administración pública dentro del ámbito de su competencia, vale acotarse que su contenido admite prueba en contrario pues no pueden asimilarse a los documentos públicos negociales al tenor de lo previsto en el artículo 1357 CC, ni a los privados. Siendo esto así, de las mismas no puede inferirse de manera absoluta que el arrendatario cambió el uso del inmueble y lo destinó a comercio, no solo porque en el texto de la propia acta levantada en fecha 10 de julio de 2014, luego de las exposiciones de las partes, el funcionario que intervino manifestó lo siguiente: “..se le indica a la ciudadana propietaria la entrega de la llave el día 11 de julio de 2014, a partir de las 2 (2:00 p.m.) de la tarde al ciudadano Afonso Cesar y continuar el arrendamiento, se le exhorta para la inscripción en la Sunaviv, y realizar el procedimiento como lo estipula la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, junto a la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda…”; afirmación que de cualquier modo deja entrever la necesidad de que fuesen activadas las normas proteccionistas de los arrendatarios que ocupen inmuebles destinados a vivienda; sino porque además, consta en el expediente que en fecha 25 de junio de 2014, el arrendatario procedió a inscribir el inmueble objeto de litigo ante el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas de la SUNAVI, y del mismo modo procedió la ciudadana Lourdes Denis Santana en fecha 23 de abril de 2015, a registrarse como arrendadora y asociar al sistema SIRCA de la SUNAVI el inmueble objeto de este litigio, lo que se corrobora con las resultas de la prueba de informes evacuada en autos. Todo esto determina, que ambas partes reconocen someterse al órgano que regula el arrendamiento de viviendas en Venezuela.
En consecuencia, visto que para la terminación de una relación arrendaticia que verse sobre inmuebles destinado a viviendas, debe agotarse previamente el procedimiento previsto en la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y siendo que en el presente caso no se demostró que el inmueble ha sido destinado a comercio, este Tribunal conforme al precedente vinculante fijado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17 de abril de 2013, ponencia conjunta, en el expediente AA20-C-2012-0000712, en el que dictaminó que los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley, declara inadmisible la pretensión de incoada por la parte actora-reconvenida, todo conforme lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en las normas que resultan aplicables contenidas en el Decreto Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; así se establece.-
En cuanto a la pretensión formulada por la representación judicial del arrendatario, vía reconvención, alegando que su patrocinado fue desalojado arbitrariamente por la arrendadora, es decir que hizo justicia por su propia mano, este Tribunal encuentra apoyo probatorio que permiten verificar los hechos alegados. En efecto, consta en el expediente que promovió junto a la demanda reconvencional copia certificada expedida por la Coordinación de Atención al Ciudadano Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, en fecha 11 de julio de 2014, donde corre inserta pretensa acta de inventario suscritas en fechas 27 y 28 de junio de 2014; acta de traslado de la SUNAVI en fecha 9 de julio de 2014; instrumento denominado “remisión externa” de fecha 30 de junio de 2014, emanado del Ministerio Público, Unidad de Atención a la Víctima, en la cual se refiere al ciudadano Cesar Afonso Castes, al plantear problemática en la que figura la ciudadana Lourdes Cristina Denis Santana; y constancia emanada de la SUNAVI en fecha 7 de julio de 2014, en la que se le presta asistencia al arrendatario al plantear el problema denunciado, exhortándose a la arrendadora a garantizar el uso y goce del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato.
Este legajo documental contiene indicios graves y concordantes en cuanto a que la arrendataria perturbó e impidió el derecho que tiene el arrendatario a usar el inmueble objeto de litigio, sin que haya habido pronunciamiento de autoridad alguna en cuanto al cese o terminación de la relación arrendaticia; en consecuencia, ha de ser declarada con lugar la pretensión de cumplimiento que se hace valer vía reconvención, y por tanto se ordena a la arrendadora permitir dicho uso por parte del arrendatario, y entregar el inmueble dado en arrendamiento suficientemente identificado en autos, conforme lo pactado en el contrato accionado.
En resumen, no queda más alternativa que concluir con apoyo en la Ley, que la representación judicial de la parte actora reconvenida no cumplió con la carga procesal que le impone el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, pues como bien sostiene el catedrático Dr. Jairo Parra Quijano, en su obra Manual de Derecho Probatorio, la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hecho. En efecto, si bien es cierto que el juez debe tener por norte de sus actos la verdad, que procurará conocer en los límites de su oficio, no menos cierto es que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.
En cambio, la representación judicial de la parte demandada reconviniente sí cumplió con su tarea probatoria, demostrando las afirmaciones de los hechos que motivaron el ejercicio de la demanda reconvencional, y por ende, la pretensión de cumplimiento bajo examen debe ser declarada procedente en Derecho, tal y como se hará en la parte dispositiva del fallo; así se establece.-
III
Sobre la base de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley determina declarar:
Inadmisible la pretensión incoada por la parte actora-reconvenida, Lourdes Cristina Denis Santana, que calificó de “resolución de contrato”, contra el ciudadano Cesar Afonso Castes, ambas partes ya identificadas.
Procedente en derecho la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la demanda reconvencional incoada por el ciudadano Cesar Afonso Castes contra la ciudadana Lourdes Cristina Denis Santana, ambas partes ya identificadas; como consecuencia de ello, se condena a la parte actora reconvenida, a entregar al arrendatario el inmueble dado en arrendamiento, constituido por la casa quinta distinguida con el nº 114-2, situada en el Sector San Isidro de Galipán, Parque Nacional Waraira Repano, Parroquia Macuto, estado Vargas; permitiendo el uso de dicho inmueble conforme lo pactado en el contrato accionado.
Se condena a la parte actora reconvenida al pago de las costas conforme lo previsto en el artículo 274 del Texto Adjetivo Civil.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de junio de 2015; años: 205º de la Independencia y 156° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria

Abg. Damaris Ivone García

En la misma fecha, siendo las 3:14 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria

Abg. Damaris Ivone García