REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, veinticinco de junio de dos mil quince 205º y 156º Por recibida y vista la anterior demanda, presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial, en fecha 12 de junio de 2015, por la abogada Rebeca Carolina Gil Rivera, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro 73.316, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Roberto Gonzalo Márquez de Sousa, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro 10.354.665, contra el ciudadano Jorge Castellanos Pérez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro V- 16.156.304, mediante la cual pretende que el Tribunal decrete formalmente la libertad implícita que concede la norma de vender el bien objeto de la presente litis a un tercero, por haber cumplido legalmente con los extremos del artículo 38 de la Ley para de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, así como el desalojo del mismo, fundamentando su pretensión en lo previsto en los artículos 38 y 40 de la Ley para de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, este Tribunal a los fines de su admisibilidad observa: Expone la apoderada actora en sustento de la pretensión, que su representado es propietario y arrendador de un inmueble constituido por el: “Lote Nro 1, y las construcciones en este existentes, ubicados en la Avenida Los Jabillos, de la Urbanización Los Castaños, Manzana Nro 6, de la localidad El Cementerio, de la Parroquia Santa Rosalía, y cuenta con un área aproximada de sesenta metros cuadrados con noventa centímetros (60,90 mts2), cuya propiedad, linderos demás determinaciones se encuentran determinados en el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de julio de 2007, asentado bajo el Nro 20, Tomo 14, Protocolo Primero. Que sobre dicho inmueble, recae la relación arrendaticia suscrita en el contrato de arrendamientos de modalidad mixta, en materia de vivienda, vinculado a la planta superior del inmueble y de materia comercial, vinculada a la planta baja del inmueble, en la cual funciona el establecimiento de venta de comida “La Esquina del Sabor Trujillano”, siendo que, dicho contrato de arrendamiento, fue celebrado en fecha 26 de marzo de 2010, y debidamente autenticado ante la Notaria Publica Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nro 27, Tomo 32, de los respectivos libros de autenticaciones, entre su representado y el ciudadano Jorge Castellanos Pérez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro V- 16.156.304. Manifiesta que incoa la presente demanda en razón a que los hechos por ella explanados en su escrito libelar, se circunscriben a la causal contenida en el literal “H” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al materializarse formalmente la notificación de preferencia ofertiva de venta al demandado y haberse agotado por tanto su derecho preferente en virtud de la respuesta negativa dada al ofrecimiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como lo son la notificación de la preferencia ofertiva de venta en fecha 28 de septiembre de 2014 y la repuesta negativa dada en fecha 14 de octubre de 2014. Expresa en el escrito libelar, que en vista que el demandado se ha aprovechado maliciosamente de la relación arrendaticia, acude a demandar la “libertad implícita que concede la norma de vender el bien inmueble objeto de la pretensión a un tercero” por haber cumplido legalmente con los extremos del artículo 38 de la vigente Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. De acuerdo con lo antes expuesto, es evidente que la parte accionante ejerce la acción, aspirando obtener una sentencia mero declarativa que acoja su pretensión de otorgarle la libertad de vender el bien inmueble objeto de la pretensión a un tercero, en virtud de la negativa a comprar del arrendatario y que adicionalmente el Tribunal decrete el desalojo del inmueble arrendado. Siendo esto así, esta operadora de justicia estima necesario realizar las siguientes precisiones: En lo que se refiere al contrato de arrendamiento en materia de locales comerciales su regulación se encuentra regida por normas de orden público, ex artículo 3 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales a tenor del cual, los derechos que dicha ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Norma jurídica que debemos analizar de manera concordada con lo dispuesto en el artículo 6 del Código Civil, en cuya virtud no pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres. Ahora bien, la lectura del libelo de la demanda patentiza que la acción que hace valer la parte actora en juicio, no se encuentra inmersa en nuestro ordenamiento jurídico vigente y en vista de ello se hace necesario establecer los presupuestos de admisibilidad extrínsecos y formales (“las reglas establecidas”) y extenderse a los requisitos de admisibilidad intrínsecos e, incluso, a los requisitos de fundabilidad (o condiciones de fundamentación o procedencia –atendibilidad-) de la pretensión, estableciendo en este caso de la forma mas clara y precisa la facultad que tiene juez al decidir en este ámbito. Han sido muchos los criterios doctrinarios sobre los juicios que resultan improponibles, siendo necesario destacar la posición fijada por el procesalista Argentino Jorge W. Peyrano, citado por el Profesor Luís Ortiz Ortiz en su obra” Teoría General de la Acción Procesal en la Tutela de Intereses Jurídicos”, donde señala que: “presentada la demanda ante el Juez, éste deberá analizar (entre otras cosas) la proponibilidad objetiva de la pretensión y para ello deberá consultar el ordenamiento y comprobar en abstracto si la ley le concede la facultad de juzgar el caso. Se trata entonces, de una suerte de juicio de fundabilidad previo, pero el mismo se concreta en abstracto. No se trata de rechazar la demanda promovida porque no le asiste la razón, sino porque el objeto de la pretensión no puede ser juzgado”. A diferencia del criterio anterior, el maestro Piero Calamandrei, ubica este juicio, como el análisis que hace el juez “a fin de que el órgano judicial pueda acoger la demanda del reclamante, y con ello satisfacer el derecho de acción que éste ejercita, es preciso que ese órgano se convenza de que tal derecho existe concretamente; y para convencerse de ello es necesario que verifique la existencia en concreto de estos requisitos constitutivos de la acción; existencia que constituye el mérito de la demanda, que el juez debe examinar para valorar su fundamento y para establecer, por consiguiente si la misma merece ser acogida”. En este orden de ideas, es preciso acotar que el juicio de improponibilidad puede presentarse en dos (2) direcciones: 1) Improponibilidad Objetiva: Se centra en analizar los efectos jurídicos materiales de la pretensión y la falta de aptitud jurídica del objeto para ser juzgado en derecho. Es decir, lo que se pretende, no puede ser juzgado absolutamente; que es lo que en oportunidades ha sido llamado rechazo in limine de la demanda o improponibilidad manifiesta de la pretensión. 2) Improponibilidad Subjetiva: Se centra en las condiciones subjetivas, personales necesarias para interponer la pretensión, estamos en el caso específico de la falta de interés sustancial en el actor para proponer la pretensión, similar al contenido del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil. Así tenemos que, en cuanto a la Improponibilidad objetiva el juez declara que la pretensión carece de tutela jurídica, la decisión hace cosa juzgada sobre el fondo de la cuestión, es evidente que si el juez “conoce”, “valora” y “juzga” la pretensión en su mérito, es decir, en su conformidad o disconformidad con el ordenamiento jurídico, entonces el pronunciamiento de improponiblidad debe generar cosa juzgada, formal y material. Esto responde al hecho de que tal improponibilidad es un defecto absoluto de la capacidad de juzgamiento de la pretensión no sólo para el juez que la declara sino que vale para cualquier juez. En consonancia con las premisas señaladas precedentemente, el juez al actuar aplicando la tesis de improponibilidad, no trastoca el derecho que tienen los justiciables de acceder a la jurisdicción, así como tampoco el derecho al debido proceso, toda vez que también debe asegurarse el principio de economía procesal, dando una respuesta al justiciable, lo contrario significaría generar una expectativa incierta, por ello el juez puede perfectamente aplicar la improponibilidad de la pretensión siempre que ésta se presente en forma patente, concreta y manifiesta, para lo cual deberá efectuar una decisión razonada. En el caso sub iudice, el supuesto de hecho planteado en sustento de la pretensión deducida, se subsume en el supuesto fáctico referido a la improponibilidad objetiva, pues lo pretendido por el actor no puede ser juzgado por el ordenamiento venezolano; al no ser una acción tutelada, situación que conlleva a establecer los efectos que produce tal declaratoria realizada in limine litis, la cual constituye un conocimiento sobre el mérito de la demanda, por lo cual no cabe duda que generaría perfectamente cosa juzgada. En efecto, debe expresamente señalarse que el decretar formalmente la libertad implícita que concede el ordenamiento jurídico de vender un bien inmueble sujeto a retracto legal, ante la negativa del oferido a adquirir el mismo tras producirse la preferencia ofertiva, no corresponde a los Tribunales de la República, al contrario, dicha actividad negativa por parte del arrendatario, crea de pleno derecho al arrendador el poder dar en venta a terceros el inmueble objeto de la relación contractual, tal y como lo dispone la parte in fine del primer aparte del artículo 38 del decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tal como se ha dejado expresamente establecido en el transcurso del presente fallo. De tal manera que, resulta forzoso para esta operadora de justicia declarar inadmisible la acción de “Desalojo Comercial” cuyo fin ultimo persigue el decreto formal de la libertad implícita que concede la norma de vender el bien inmueble objeto de la pretensión a un tercero, por no ser la acción de la parte actora tutelable en derecho; así se decide.- En razón a las consideraciones anteriormente realizadas, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: Inadmisible la demandada incoada por el ciudadano Roberto Gonzalo Márquez De Sousa, contra el ciudadano Jorge Castellanos Pérez, por improponibilidad de la Acción. Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veinticinco (25) días del mes de junio de 2015. Años 206º de la Independencia y 155º de la Federación. La Jueza; Leticia Barrios Ruiz La Secretaria, Marina Sánchez Gamboa En esta misma fecha, siendo las ________________, se registró y publicó la presente decisión. La Secretaria, Marina Sánchez Gamboa LBR/MSG. AP-31-V-2015-658.