TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2014-000678

PARTE DEMANDANTE: ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-20.653.506 y ESTACIONAMIENTO I.M C.A., de este domicilio e inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 12 de abril de 1985, anotado bajo el Nº 21, Tomo 9-A-Sgdo.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CORA FARIAS ALTUVE, JOSÉ ANDRÉS FAJARDO PÉREZ, MARÍA CAROLINA GARCÍA OCANDO y CÉSAR PÉREZ GUEVARA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 10.595, 216.826, 178.521 y 232.729, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: CARMEN JOSEFINA SALAZAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-3.728.655.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: BETZABETH MACIAS, y EMILIO GIOIA, abogados en ejercicios e inscritos en los Inpreabogados bajo el N° 130.757 y 70.880, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO

Se reproduce por escrito el fallo dictado en la audiencia de juicio celebrado en fecha 019 y 25 de Junio de 2015, conforme a lo establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y el cual se hace de la siguiente manera:
I
BREVE RESUMEN DE LOS HECHOS
Se refiere el presente asunto a una demanda por DESALOJO, que incoara el ciudadano ROBERTO JOSÉ MASTROCESARE ARAUJO, y ESTACIONAMIENTO I.M C.A., contra la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR, la cual fue presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) en fecha 07 de mayo de 2014, y que previa distribución correspondió su conocimiento a este Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 12 de mayo de 2014, se dictó auto mediante el cual se instó a la representación judicial de la parte actora a consignar los recaudos señalados en el libelo como anexos, a los fines de la admisión de la demanda.
Previa consignación de los recaudos en fecha 20 de mayo de 2014, se dictó auto de admisión de la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada al Quinto (5º) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), para que tuviera lugar la celebración de la audiencia de mediación.
Mediante diligencia de fecha 05 de junio del 2014, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos requeridos a los fines de la elaboración de la compulsa de citación e igualmente puso a la orden del Alguacil de los medios y recursos necesarios para la práctica de la citación, librándose la correspondiente compulsa el 06 de junio de 2014.
Seguido el procedimiento de Ley, en fecha 26 de noviembre de 2014, compareció ante este Juzgado el ciudadano Julio Echeverría, en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, y dejó constancia de su traslado a la dirección de la demandada, siendo infructuosa su misión.
Previa solicitud se libro cartel en fecha 10 de diciembre de 2104.-
En fecha 16 de diciembre de 2014, compareció la abogada Betzabeth Macias, actuando en su carácter de apoderada de la parte demandada, y consignó Poder que acredita su representación.-
En fecha 13 de enero de 2015, se levantó acta con ocasión de la realización de la audiencia de mediación, en la cual se dejó constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte actora y la incomparecencia de la parte demandada, razón por la cual se acordó la continuidad del juicio a la contestación de la demanda.
En fecha 03 de febrero de 2015, la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito alegando la Nulidad de la Dación en pago, la falta de cualidad de Estacionamiento I.M. C.A., contestó al fondo de la demanda, y reconvino en la demanda.-
En fecha 09 de febrero de 2015, compareció el abogado César Pérez Guevara, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y solicitó el pronunciamiento acerca de la reconvención propuesta.
El 11 de febrero de 2015 se dictó auto en el cual se le hizo saber a la representación judicial de la parte actora que el proceso se encontraba en el lapso establecido en el artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, relativo a las cuestiones previas.
El 18 de febrero de 2015, el abogado César Pérez Guevara, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos respecto a la cuestión previa opuesta por la apoderada judicial de la parte demandada.
En fecha 19 de febrero de 2015, compareció la representación judicial de la parte demandada y solicitó se desechara el escrito presentado por el apoderado judicial de la parte actora de fecha 18 de ese mismo mes y año, que se emitiera pronunciamiento respecto a la mutua petición por ella solicitada y se practique cómputo de los días de Despacho transcurridos desde el 04/12/2015 al 18/02/2015.
El 23 de febrero de 2015, se dictó auto mediante el cual se le hizo saber a las partes que respecto al escrito de fecha 18 de febrero de 2015, se emitiría pronunciamiento en la oportunidad procesal correspondiente para decidir la cuestión previa opuesta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, lo cual es remitido por la ley que rige la materia, y que sobre la mutua petición se abstenía de emitir pronunciamiento hasta tanto transcurriera dicho lapso.
En fecha 09 de marzo de 2015, se dictó decisión mediante la cual se declaró improcedente la cuestión previa opuesta por la apoderada judicial de la parte demandada, contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
El día 10 de marzo de 2015, este Tribunal se pronunció en cuanto a la Reconvención propuesta por la parte demandada, declarándose Inadmisible la misma.-
Mediante auto de fecha 16 de marzo de 2015, se fijaron los hechos controvertidos, y se abrió un lapso de ocho (08) días de despacho siguiente para la promoción de pruebas.-
En fecha 26 de marzo de 2015, ambas partes por escritos separados, promovieron sus respectivas pruebas, las cuales en fecha 30 de marzo de 2015, fueron agregado a los autos.-
En fecha 31 de marzo de 2015, el apoderado judicial de la parte actora consigno escrito de oposición a las pruebas presentadas por la parte demandada.-
Mediante escrito de fecha 07 de abril de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada, se opuso a las pruebas presentadas por la parte actora.-
Por auto de fecha 09 de abril de 2015, este Tribunal se pronunció sobre las pruebas promovidas, admitiéndolas salvo su apreciación en la definitiva, dando un lapso de 30 días de despacho para la evacuación de las mismas.-
En fecha 09 de abril de 2015, la parte actora, se opone a la admisión del escrito presentado por la parte demandada en fecha 07/04/2015, por ser el mismo extemporáneo, señalándole este Tribunal por auto de fecha 15 de abril de 2015, que este Tribunal ya se pronunció sobre el mismo.-
En fecha 17 de abril de 2015, se libraron los oficios respectivos de las pruebas promovidas, dejando constancia el alguacil adscrito a este Circuito Judicial de la entrega de los mismos.
En fecha 15 de mayo de 2015, se recibió oficio emanado del Ministerio del Poder Popular para el Turismo, dando respuesta a la prueba promovida por la parte demandada.-
Por auto de fecha 28 de mayo de 2015, se fijo para el quinto (5to) día de despacho a las diez (10:00 a.m) la celebración de la audiencia de juicio, conforme a lo establecido en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.-
En fecha 05 de junio de 2015, se difirió la audiencia de juicio para el décimo día de despacho siguiente, la cual tuvo lugar en fecha 19 de junio de 2015, donde comparecieron los representantes de la parte actora; la parte demandada con sus apoderados judiciales, y los testigos Rafael Rojas Martín y Ángela Alcira Paz Useche promovidos por la parte demandada.- El dispositivo del fallo se difirió para el día de despacho siguiente, el cual tuvo lugar en fecha 25 de junio de 2015.- Ambos actos constan en la grabación audiovisual.-
Ahora bien siendo la oportunidad para la publicación del fallo en extenso se hace de la siguiente manera:
II
DETERMINACIÓN DE LA CAUSA
El libelo de demanda que consta a los folios 02 y 16 de la primera pieza del expediente, contiene una pretensión de DESALOJO, que incoara el ciudadano ROBERTO JOSE MASTROCESARE ARAUJO, y la empresa mercantil ESTACIONAMIENTO I.M. C.A., por intermedio de sus apoderados judiciales, antes identificados, contra la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR , igualmente antes identificada.
Alegaron los apoderados judiciales de la parte actora en su libelo de demanda, lo siguiente:
• Que consta de documento debidamente protocolizado la legítima propiedad a nombre de su poderdante respecto al inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número y letra 1-B, ubicado en la primera planta del edificio denominado “ROEL SUITES”, situado con frente a la Avenida Francisco Fajardo, Sección Arauco-Eraso de la Urbanización San Bernardino en jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Libertador del Distrito Federal de esta ciudad de Caracas, con una superficie aproximada de cuarenta y siete metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (47,40 mts2), al cual le corresponde un puesto de estacionamiento demarcado con el Nº 7, ubicado en la planta baja del edificio así como la totalidad de los bienes muebles que lo integran.
• Que fue arrendado por documento privado en fecha 1º de febrero de 2008 por la empresa PROMOCIONES ROEL SUITES, a la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR.
• Que la convención prevé en sus cláusulas Tercera y Quinta, que inicialmente el monto del canon de arrendamiento mensual es la suma de Novecientos Bolívares (Bs. 900,00), la cual a lo largo de la relación se modificó por la vigente cantidad mensual de UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00), que la arrendataria se obligó a pagar a la arrendadora por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días.
• Que para la fecha de la contratación el inmueble era uno de los denominados como exentos de regulación, en vista que la cédula de habitabilidad es posterior al día 02 de enero de 1987 arrendado únicamente para el uso de apart-hotel. Excluido de la normativa vigente para la fecha (artículo 3 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario).
• Que se determinó que el plazo de duración es de seis (06) meses contados desde el 1º de febrero de 2008 hasta el 31 de julio de 2008.Que la cláusula de la convención señala que la arrendataria se obliga a pagar el servicio telefónico del inmueble porque los servicios de luz, aseo, agua y limpieza se cancelan al margen del alquiler mensual en la suma adicional de Bs. 150,00 (posteriormente en Bs. 200,00) incumplido también por ella, sin nada que así lo justifique novena.
• Que a partir del mes de marzo de 2010 al mes de junio de 2012 ambas fechas inclusive sin que nada lo justifique, la arrendataria dejó de pagar a la arrendadora y/o propietario el monto del alquiler mensual del inmueble y del mismo modo la suma mensual de Bs. 200,00 por los aludidos servicios discriminado de la manera que sigue: a) servicio telefónico durante el lapso comprendido entre el mes de marzo de 2010 al mes de junio de 2012 ambos meses inclusive, es decir 28 meses: Bs. 447,89. b) alquiler de inmueble por los meses de marzo 2010 al junio 2012, es decir 28 meses a razón de Bs. 1.700,00 cada uno que totaliza Bs. 47.600 y de otra parte adeuda la suma mensual de Bs. 200,00 respecto a cada uno de los meses indicados por concepto de los servicios que recibe en el inmueble que siendo 28 meses totaliza la cantidad de Bs. 5.600,00 arrojando la sumatoria por ambos conceptos en CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 53.200,00) que en franca sintonía con la cláusula Sexta contractual constituye un incumplimiento grave por parte de la inquilina.
• Que en el procedimiento previo administrativo a esta demanda inquilinaría, la arrendataria jamás compareció a la celebración de las audiencias conciliatorias establecidas en la ley especial ni por sí ni por medio de abogado de su confianza.
• Fundamenta su pretensión en los artículos 75, 115 de la Constitución Bolivariana de Venezuela; artículos 545; 1159; 1160; 1167; 1264; 1579; 1592 del Código Civil; artículos 42; 43 91 ord 1º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.-

A los fines de contradecir los hechos expresados por la representación de la parte actora; la parte demandada presentó escrito en el lapso de contestación a la demanda, en el cual esgrimió lo siguiente:
• Alegó la decisión Inmediata de Nulidad de la dación en pago, señalando que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda establece que todo inmueble que se mantenga en condiciones de arrendamiento corresponde al arrendatario que lo ocupa se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero; que este punto no es relajable por las partes.
• Que la propiedad inicial para la fecha de la suscripción del contrato de arrendamiento en el año 2004 y no como falsamente lo indica la parte actora en el año 2008, era ESTACIONAMIENTO I.M C.A.
• Que continuando la cadena de titularidad del inmueble se percata que el inmueble fue enajenado en dos oportunidades diferentes.
• Que por sentencia dictada por el Juzgado primero de Primera Instancia en lo Civil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 27 de octubre de 2011, se homologa transacción mediante la cual entre otros apartamentos da en pago a la parte actora el apartamento de residencias Roel Suites identificado con el Nro 1-B; en dicha sentencia se deja constancia que ESTACIONAMIENTO I.M C.A., da en el pago el inmueble objeto de la litis al ciudadano Roberto Mastrocesare Frezzini, y posteriormente la protocoliza en fecha 23 de noviembre de 2012.
• Que Roberto Mastrocesare Frezzini, vende el inmueble objeto de la Litis al ciudadano Roberto José Mastrocesare Araujo, parte co-actora en la presente litis, protocolizado la venta en fecha 10 de diciembre de 2012.-
• Que para la fecha en que se realizó la homologación de la referida dación en pago, su representado se encontraba disfrutando de su derecho como arrendataria del inmueble de marras y es hasta la presente fecha en la cual se da por enterado que en el año 2011-2012 fue cedida y vendida la propiedad de su apartamento a terceros, partiendo de la premisa que nunca le fue ofertado previamente a la arrendataria de la cesión del inmueble, ni de la venta, ni notificada con posterioridad al traspaso de la propiedad del inmueble objeto de la litis, por lo que solicita se declare en pleno derecho sin necesidad de mediar procedimiento judicial alguno la nulidad absoluta, en acatamiento al artículo 135 último párrafo de la ley reguladora de la materia, la dación en pago, así como también se declare la Nulidad de la Venta de fecha 10 de diciembre de 2012, y solicita que la co-actora Estacionamiento I.M. C.A y/o Roberto José Mastrocesare Araujo, le venda en los mismos términos en que adquirió el inmueble.
• Señala que el procedimiento Administrativo fue intentado únicamente por la Sociedad Mercantil Estacionamiento I.M. C.A., quien se acredita la supuesta cualidad de ARRENDADORA, cuando de las actas de los contratos de arrendamiento debidamente suscritos por las partes se percibe que el arrendador único y primigenio es la sociedad Mercantil Promociones Roel Suites C.A., por lo que la parte co-actora Roberto Mastrocesare Araujo, no ha agotado la vía administrativa prevista en el artículo 4 y 13 del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de viviendas, que prevé la obligatoriedad del mismo para acudir a la vía judicial, solicita que se declare la Nulidad de todas las actuaciones realizadas por la parte actora, porque ESTACIONAMIENTO I.M.C.A., no goza de la cualidad para intentar la acción y el co-actor Roberto José Mastrocesare Araujo No agoto la vía del procedimiento Administrativo previa a las demandas .-
• Admite la condición de arrendataria, ya que la ley prevé la subrogación de pleno derecho en la persona del nuevo propietario.-
• De conformidad con el artículo 346.3 del Código de Procedimiento Civil, promovió la falta de cualidad de la co-demandante Sociedad Mercantil Estacionamiento I.M. C.A., por no tener cualidad necesaria para solicitar el desalojo del inmueble toda vez que la relación arrendaticia se desarrolla entre Promociones Roel Suites C.A.
• Que debió demandar legítimamente es la Sociedad Mercantil Promociones Roel Suites C.A., que es el verdadero arrendador de dicho inmueble objeto de la litis, desconoce en pleno a la co-demandante Estacionamiento I.M. C.A., y pide que sea declarado en la definitiva y por vía de consecuencia se declare la falta de existencia del procedimiento previo a la demanda establecido en el decreto ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas.
• Niega, rechaza y contradice que el inmueble objeto de la litis fuera arrendado inicialmente en fecha 01 de febrero de 2008, que el inicio de la relación contractual tuvo origen el 28 de julio de 2004.
• Niega que en las cláusulas tercera y quinta se establezca como canon de arrendamiento mensual la cantidad de Novecientos bolívares, (Bs. 900,00) en virtud de que el anexo “A” se evidencia que el único canon de arrendamiento fijado fue la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600,00), que los subsiguientes cánones de arrendamiento modificados por iniciativa del arrendador y en contra de la voluntad del demandado no cumple con los preceptos legales establecidos en las leyes.
• Niega que el último canon de arrendamiento haya sido la cantidad de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00) que el último canon de arrendamiento fijado por el arrendador fue la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.800,00).
• Niega que exista alguna relación arrendaticia con la Sociedad Mercantil Estacionamiento I.M. C.A..-
• Niega que el inmueble arrendado haya sido únicamente para el uso aparthotel, que engañaba a su poderdante que el arrendaba los apartamentos bajo la figura del aparthotel, para así incrementar los cánones de arrendamiento, que nunca fueron, ni son un Edificio de aparthotel, que carece de toda la permisología necesaria para actuar como tal y entre otros poder ser fiscalizados y regulados por dicho ente rector. Que el Ministerio del Poder Popular para el Turismo (MINTUR), no certifica la inscripción de la sociedad mercantil residencias Roel Suites en el R,T,N, que por lo tanto no está inmersa en lo que establecía la derogada ley de arrendamientos vigente para la época, y no se le hace permisivo el abuso en el incremento de los cánones de arrendamiento más los cobros mensuales por conceptos de servicios de arrendamiento, más los cobros mensuales por conceptos de servicios que no aplicaban al mismo.
• Niega que su representada se encuentre en mora con veintiocho (28) cánones de arrendamiento, toda vez que el artículo 68 de la Ley Reguladora de la materia contempla la obligatoriedad para la cancelación del canon de arrendamiento mediante cuenta bancaria que se destine para tal fin y la cual en el caso de marras nunca existió.
• Niega que su representada deba cancelar la suma de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600) por concepto de los servicios mensuales del inmueble durante el lapso reclamado por la parte actora toda vez que el único servicio que disfruta su mandante en el apartamento objeto de la litis es el servicio de Luz Eléctrica, el cual es cancelado directamente por su mandante.
• Procedieron a reconvenir la demanda.
• En las conclusiones hace hincapié en la nulidad absoluta de la dación en pago que trasmite la propiedad al ciudadano Roberto Mastrocesare Frezzini, y las posterior venta realizada a Roberto José Mastrocesare Araujo, por cuanto las mismas saltaron las vías regulares establecidas en la ley, al no ofertar previamente a su mandante, insiste en la falta de cualidad Ad causam del co-demandante Estacionamiento I.M. C.A, por no ser el verdadero arrendador del inmueble, pide que se declare la inexistencia del procedimiento administrativo previo a la demanda intentado no realizado por el actual propietario del inmueble, insiste y hace hincapié en rechazar, negar y contradecir el estado de insolvencia por cuanto la ley establece que a petición del arrendatario se podrá compensar los cánones de arrendamiento.-

ALEGATOS PRESENTADO POR LA PARTE ACTORA sobre el escrito de contestación a la demanda:
• Señaló que la falta de cualidad es una defensa de fondo y no es una cuestión previa.
• En cuanto a la Nulidad de dación en Pago, menciona que en ningún momento se le ha negado al arrendatario su condición como tal, pese a su reiterado incumplimiento de sus obligaciones legales y convencionales, que la nulidad es infundada y contraria a derecho dado que lo que se pretende a través de esta acción es lograr la restitución del inmueble consecuencia del incumplimiento por parte del demandado, ajustándose a los requerimientos de la legislación vigente.
• Hace valer a su poderdante ciudadano ROBERTO MASTROCESARE ARAUJO, en su carácter de legitimo arrendador del inmueble cumplió con la obligación impuesta en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de agotar el procedimiento previo administrativo a esta demanda debidamente notificado al demandado de acuerdo con la legislación especial.-
III
DE LAS PRUEBAS

De seguidas pasa esta sentenciadora a realizar las siguientes observaciones:
Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:
• Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
• Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, para lo cual bien se puede apreciar:

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
Antes de la admisión de la demanda:
• Copia certificada del expediente N. S-15908/12-6, nomenclatura de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, relacionado al procedimiento Administrativo previo a la demanda donde las partes son Sociedad Mercantil Estacionamiento I.M, C.A, y la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR. Cursante a los folios 27 al 100 del expediente.- Documento administrativo, que al no tener prueba en contrario que lo desvirtué se tiene como fidedigno, otorgándosele pleno valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
• Copia certificada Documento actual de Propiedad del inmueble objeto de la presente controversia, debidamente registrado ante el Registro Público del Quinto Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 10 de diciembre de 2012.- Cursante a los folios 101 al 106 del expediente.- Documental que se le da pleno valor probatorio por ser un documento público, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil.-
• Información proveniente de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de fecha 16 de abril de 2014, (original) donde se observa que la abogada Cora Farias Altuve, solicita que se le informe acerca de las posibles consignaciones de cánones de arrendamiento, que pudiera haber realizado la ciudadana Carmen Josefina Salazar, por un inmueble arrendado.- Cursante al folio 107 del expediente.- Documento administrativo, que al no tener prueba en contrario que lo desvirtué se tiene como fidedigno, otorgándosele pleno valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
En el lapso de promoción de Pruebas
• Reprodujo el mérito favorable de los autos en todo lo que sea favorable, en especial la obligatoria tramitación del procedimiento previo..- La documental del procedimiento previo fue valorado anteriormente.-
• Nuevamente promovió las documentales consignadas conjuntamente con el libelo, relacionado a la copia del expediente administrativo Nº S-15908/12-06; titulo de propiedad del inmueble arrendado; Constancia extendida por la S.U.N.A.V.I el día 16 de abril de 2014., las cuales ya fueron valoradas anteriormente.-
• Contrato de arrendamiento privado celebrado con la demandada inicialmente en fecha 1º de febrero de 2008 por la empresa Promociones Roel Suites.- Cursante entro de los folios del expediente administrativo (F.98 al 100 del expediente).- Documento que es reconocido por ambas partes, por lo que se le da pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.-
• Constancia extendida por la S.U.N.A.V.I, el día 19 de marzo de 2015, que acredita que la demandada desde el día 30/07/2014 al 09/01/2015 ha efectuado consignaciones arrendaticias a favor del ciudadano ROBERTO MASTROCESARE FREZZINI.- Cursante al folio 58 al 60 de la segunda pieza del expediente.- Documento administrativo, que al no tener prueba en contrario que lo desvirtué se tiene como fidedigno, otorgándosele pleno valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
• Por el principio de Comunidad de la prueba hace valer la sentencia interlocutoria dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la circunscripción Judicial del Estado Vargas. La cual fue valorada anteriormente.-
• Promueve la confesión judicial de la parte demandada realizada en su escrito de contestación a la demanda, cuando señala que no se considera en morosidad al arrendatario hasta que se abra la cuenta corriente respectiva; al igual cuando señala que el único servicio que disfruta su mandante en el apartamento objeto de la litis es el servicio de luz eléctrica el cual es cancelado directamente por su mandante; así mismo cuanto menciona sea compensada en los cánones de arrendamiento sobreestimados. En relación a esta prueba este juzgador observa que los argumentos y exposiciones que emiten las partes para apoyar sus defensas, no constituyen una confesión como medio de prueba, sin embargo su importancia radica en que sirven como sustento para fijar los límites de la controversia.-

De las pruebas presentadas en el lapso probatorio, la parte demandada, presentó escrito de oposición a las mismas, donde este Tribunal mediante auto de fecha 09 de abril de 2015, se abstuvo de pronunciarse sobre la oposición por cuanto dicho escrito fue presentado de manera extemporánea por tardía.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA.
Conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda.-
• Copia Simple de la Sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 27 de octubre de 2011, relacionado a la homologación de la transacción suscrita entre los ciudadanos ELISABETTA MASTROCESARE FREZZINI; ROBERTO MASTROCESARE FREZZINI, y las entidades mercantiles 1259 OFICINA TÉCNICA C.A., PROMOCIONES ROEL SUITES C.A. y ESTACIONAMIENTO I.M.C.A.,- La presente documental fue consignada en copia certificada por la contraparte, por lo que ya fue valorada.-
• Copia simple del expediente N. S-15908/12-6, nomenclatura de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, relacionado al procedimiento Administrativo previo a la demanda donde las partes son Sociedad Mercantil Estacionamiento I.M, C.A, y la ciudadana CARMEN JOSEFINA SALAZAR. Cursante a los folios 206 al 278 del expediente.- La presente documental fue consignada en copia certificada por la contraparte, por lo que ya fue valorada.-
• Copias simples de los contratos de arrendamientos celebrados en fechas 28 de julio de 2004; 01 de febrero de 2005; 01 de agosto de 2005; 01 de febrero de 2006; 01 de agosto de 2006; 01 de febrero de 2007; 01 de agosto de 2007; 01 de febrero de 2008; todos celebrados por PROMOCIONES ROEL SUITES C.A., (arrendadora) y CARMEN JOSEFINA SALAZAR (arrendataria), sobre el apartamento objeto de la presente controversia.- Cursante a los folios 279 al 302 del expediente.- Se tiene por reconocidos conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.-
• Copia simple del oficio emanado del Ministerio del Poder Popular para el Turismo, Viceministro de Calidad y servicios Turísticos, de fecha 02 de noviembre de 2012; dirigido a las ciudadanas BRENDA ÁVILA; CARMEN SALAZAR (habitantes de la Residencia Roel Suites), donde informa que de la revisión efectuada en la base de datos del archivo general llevado por la Dirección de Registro y Licencias, se pudo comprobar que la referida empresa, no se encuentra inscrita en el Registro Turístico Nacional, por lo que no certifica la inscripción de la sociedad mercantil Residencias Roel Suites en el R.T.N.- Cursante al folio 303 del expediente.- Documento administrativo, que al no tener prueba en contrario que lo desvirtué se tiene como fidedigno, otorgándosele pleno valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
• Copia simple del certificado de registro nacional de arrendamiento de vivienda, donde señala la incorporación de la ciudadana Carmen Josefina Salazar.- Cursante al folio 305 del expediente.- Documento administrativo, que al no tener prueba en contrario que lo desvirtué se tiene como fidedigno, otorgándosele pleno valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
• Copia de la Resolución Nº 0002208 de fecha 07 de enero de 2014, emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, donde Regula el canon máximo de arrendamiento del inmueble que se encuentra ubicado en Residencias Roel Suites, apartamento Nº 1B, avenida Francisco Fajando, Urbanización San Bernardino; Municipio Libertador del distrito Capital en la cantidad de Ochocientos Cincuenta y Seis Bolívares con Treinta y cuatro céntimos (Bs. 866,34).- Cursante a los folios 306 al 308 del expediente.- Documento administrativo, que al no tener prueba en contrario que lo desvirtué se tiene como fidedigno, otorgándosele pleno valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
• Copias de las Planilla de Pago emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, (SAVIL), relacionado a los canos de arrendamientos desde agosto de 2012 hasta noviembre de 2014, donde se observa el pago de Dos Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 2.600,00), por cada uno de los meses correspondiente a agosto de 2012 hasta enero de 2014, y de Ochocientos Cincuenta y Seis Bolívares con Treinta y Cuatro céntimos (Bs. 856,34) correspondiente a los meses desde febrero de 2014 hasta noviembre de 2014.- Cursante a los folios 309 hasta el 336 del expediente.- Documento administrativo, que al no tener prueba en contrario que lo desvirtué se tiene como fidedigno, otorgándosele pleno valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
En el lapso de promoción de Pruebas
• Promovió nuevamente las documentales presentadas conjuntamente con la contestación a la demanda, las cuales ya fueron valoradas.-
• Promovió de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba el documento de propiedad en el cual el ciudadano Roberto Mastrocesare Frezzini, vende el inmueble objeto de la listis al ciudadano Roberto José Mastrocesare Araujo. La cual ya fue valorada.-
• Promovió recibos de servicios de la luz eléctrica debidamente cancelados correspondientes a los meses de junio de 2014 a marzo de 2015.- De la presente probanza la parte actora la impugnó desde el punto de vista material, en relación que no señala a nombre de quien son emitidos ni a que inmueble son alusivos, igualmente se refiere a los meses de junio, julio agosto, septiembre, octubre y diciembre de 2014 y de los meses enero, febrero y marzo de 2015.- Ahora bien de una revisión de dichos recibos, se observa que señalan un número de cuenta de contrato, sin embargo no existes probanzas que vinculadas entre sí pueda determinarse que sean del inmueble objeto de la presente controversia por lo que se desecha la presente prueba.-
• Promueve prueba de Informe al Ministerio del Poder Popular para el Turismo, a los fines de que informe si el edificio Roel Suites, se encuentra inscrita en el Registro Turístico Nacional y de estar inscrito el referido edificio desde que fecha. La respuesta fue dada por el mencionado Ministerio donde señaló que la empresa Promociones Roel Suites C.A., no se encuentra inscrita en el Registro Turístico Nacional, cursante al folio 88 de la segunda pieza.- Sobre la presente prueba la parte actora se opone señalando que no guarda relación con los hechos controvertidos, ahora bien si con la respuesta dada por el Ministerio de que no se encuentra inscrita en el Registro de Turismo, nada aporta en relación a la solvencia de los canos de arrendamiento demandados, ni es una excepción para justificar la insolvencia, por lo tanto se declara con lugar la oposición y se desecha la presente probanza por impertinente.-
• Promueve prueba de informe a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas a los fines de que remita copia certificada del expediente Nro. DS-00903/02-13, perteneciente a la sala de sanciones o en su defecto indique los motivos por los cuales se inició el referido expediente sancionatorio.- Al no constar las resultas del mismo se tiene como no evacuada.-
• Promueve prueba de Informe a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas a los fines de que remita si el ciudadano Roberto José Mastrocesare Araujo, se encuentra registrado como arrendador y desde que fecha.- Al no constar las resultas del mismo se tiene como no evacuada.-
• Promovió las testimoniales de los ciudadanos ÁNGELA ALCIRA PAZ USECHE y RAFAEL ROJAS MARTÍN. De la presente probanza la parte actora la impugnó desde el punto de vista material, dado que la demanda versa sobre el incumplimiento por parte de la arrendataria demandada en el pago de los cánones de arrendamiento y servicios correspondiente a los meses a partir de 2.010 hasta junio de 2.012, señalando que la manera por excelencia de demostrar la solvencia en las relaciones arrendaticias es el pago y el Código Civil establece prohibición expresa de demostrar con testimoniales el pago de obligaciones mayores a dos bolívares fuertes; ahora bien para el momento de la providencia de las pruebas dictadas por este Tribunal, dichas testimoniales fueron admitida, para ser evacuadas en la audiencia de juicio, sin embargo en dicha audiencia la parte actora consignó copia simple del auto de admisión de demanda interpuesta por Estacionamiento I.M. C.A., y la ciudadana ELISABETTA MASTROCESARE FREZZINI, contra el ciudadano RAFAEL ROJAS MARTIN VON, así como consignó copia del poder otorgado por el mencionado ciudadano a los abogados Betzabeth Macias y Emilio Gioia, por que esta sentenciadora en el acto de la audiencia de juicio a corroborar la copia consignada y al señalársela a la parte demandada nada dijo al respecto, es por lo que esta prueba fue declarada inadmisible en el acto, por considerar que tiene interés en el presente juicio, por lo tanto no fue evacuada la testimonial del mencionado ciudadano.-
• En cuanto a la testigo Ángela Alcira Paz, fue interroga en la audiencia por los apoderados de ambas partes, y posteriormente la parte actora solicitaron que sea declarara inhábil la testigo.- De la declaración de la testigo y en respuesta de las preguntas realizadas por la parte actora, se pudo evidenciar que la misma vive en el mismo edificio como inquilina, manifestó que igual se siente afectada, y que tiene una relación de amistad con la demandada, al igual que señala todos los inquilinos se encontraban en la misma situación.- Por lo tanto considera quien aquí decide que la misma al estar en la misma posición como inquilina del edificio denominado “Roel Suites”, tiene un interés indirecto por las resultas del presente juicio, por lo tanto conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, este se declara Inhábil, y se desecha el mismo.-
Mencionadas y valoradas como fueron las pruebas promovidas pasa esta sentenciadora ha establecer lo siguiente:

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Se determina que los hechos que origina la presente demanda, se trata de desalojo por falta de pago de un contrato de arrendamiento celebrado entre Promociones Roel Suites C.A, y la ciudadana Carmen Josefina Salazar, donde para el momento de la celebración del contrato el propietario era la empresa mercantil Estacionamiento I.M C.A., y actualmente el propietario es el ciudadano Roberto José Mastrocesare Araujo, se determinó que el tema controvertido previamente es la insolvencia del pago de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos aunado a la falta de pago del servicio telefónico; y de las defensas por la parte demandada es la Nulidad de la Dación en pago; la cualidad de la sociedad mercantil Estacionamiento I.M, C.A. y la inexistencia del procedimiento administrativo previo a la demanda, no realizado por el actual propietario del inmueble, en consecuencia esta juzgadora pasa a resolver la presente controversia de la siguiente manera:
Antes de pronunciarse sobre la nulidad de la dación en pago, este Tribunal previamente decidirá en relación a las otras defensas realizadas por la parte demandada, luego el fondo de la controversia, y como resultado del fondo se verificará si procede o no la nulidad.-

De la cualidad y de la inexistencia del procedimiento administrativo previo a la demanda
Al momento de decidir las cuestiones previas opuestas en fecha 09 de marzo de 2015, este Tribunal señaló que el alegato de la falta de cualidad constituye una defensa de fondo y no una cuestión previa, y que la misma se decidirá en la sentencia definitiva; en consecuencia siendo la oportunidad respectiva, se debe mencionar que la legitimación o cualidad, guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y la persona contra quien se afirma, la cualidad pasiva para sostener el juicio, (cualidad pasiva), por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda.
En este orden de ideas debe existir identidad lógica entre el actor y la persona abstracta a quien la Ley concede la acción. La parte actora debe tener un interés para intentar el juicio, cuyo interés consiste en la necesidad jurídica que tiene el actor de ocurrir judicialmente para demandar a fin de que se le repara el daño que para él se le ha ocasionado en su patrimonio,
Así las cosas, se puede observar de la revisión hecha a las actas que conforman el presente asunto, y de los recaudos consignados como lo son el contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia, el cual actúa como arrendador la sociedad mercantil Promociones Roel Suites C.A, y como arrendataria la ciudadana Carmen Josefina Salazar; y del documento de propiedad del inmueble, donde el actual propietario es el ciudadano Roberto José Mastrocesare Araujo, resultando con claridad que la sociedad mercantil Estacionamiento I.M.C.A., no actúa en la presente causa ni como dueña, ni como arrendataria del inmueble, que si bien la misma era propietaria de dicho inmueble para la fecha del arrendamiento, esta perdió toda cualidad para actuar en la presente acción, al dar el inmueble como dación de pago, en el juicio llevado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Estado Vargas, y luego la posterior venta del inmueble al ciudadano Roberto José Mastrocesare Araujo, razón por la cual pierde el interés jurídico para acudir al órgano jurisdiccional para demandar, por consiguiente no tiene cualidad en el presente juicio para actuar como demandante, y así se establece.-
Establecido lo anterior La parte demanda plantea que a consecuencia de la falta de cualidad se declare la Nulidad de todas las actuaciones realizadas por la parte actora en relación al procedimiento previo a la demanda, en virtud de que Estacionamiento I.M, C.A., no goza de la cualidad para intentar la acción, y segundo que el co-actor Roberto José Mastrocesare Araujo no agoto la vía del procedimiento Administrativo previo.-
Ahora bien, cabe destacar el procedimiento administrativo previo a las demandas fue intentado en su oportunidad por la Sociedad Mercantil Estacionamiento I.M. C.A, quien era la propietaria para el momento de la interposición del procedimiento ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, tal como se evidencia de la copia del expediente administrativo, en el ínterin del proceso, es trasladada la propiedad del inmueble en dos oportunidades; y conforme a lo establecido en el artículo 38 de la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, el nuevo propietario se subroga en pleno derecho de todos los deberes y derechos derivados de la relación arrendaticia existente, por tanto al haber un procedimiento previo, el comprador se beneficia en todo los derechos que había con anterioridad y lo legitima para el ejercicio de todas las acciones emergentes del contrato, por consiguiente se desecha la defensa opuesta en cuanto la nulidad de todas las actuaciones administrativas realizadas por el anterior propietario, y se declara improcedente la nulidad del expediente administrativo previo a la demanda. Y así se declara.-

Fondo de la controversia:
Como se ha señalado anteriormente la presente controversia versa sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número y letra 1-B, ubicado en la primera planta del edificio denominado “Roel Suites”, situado con frente a la Avenida Francisco Fajardo, Sección Arauco-Eraso de la Urbanización San Bernardino en jurisdicción de la parroquia San José del Municipio Libertador del distrito Federal de esta ciudad de Caracas, establecido en el contrato de arrendamiento celebrado por la empresa Promociones Roel Suites, y la ciudadana Carmen Josefina Salazar en fecha 01 de febrero de 2008; sobre este particular la parte actora alega que a partir del mes de marzo de 2010 al mes de junio de 2012 ambas fechas inclusive, sin que nada lo justifique, la arrendataria dejó de pagar a la arrendadora y/o propietario el monto del alquiler mensual del inmueble a razón de Bs. 1.700,00 cada uno, que totaliza Bs. 47.600, y del mismo modo la suma mensual de Bs. 200,00 respecto a cada uno de los meses indicados por concepto de los servicios que recibe en el inmueble que siendo 28 meses totaliza la cantidad de Bs. 5.600,00 arrojando la sumatoria por ambos conceptos en CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 53.200,00).-
La parte demandada al momento de contestar la demanda negó, rechazó y contradijo que se encuentra en mora con 28 canos de arrendamiento, toda vez que el artículo 68 de la Ley reguladora de la materia, contempla la obligatoriedad para la cancelación del canon, de que el propietario debe abrir una cuenta corriente en una institución bancaria; ahora bien ciertamente el mencionado artículo establece que el pagó debe efectuarse en una cuenta corriente, que debe abrir el arrendador, sin embargo al incumplimiento por parte del arrendador de tal requisito, el arrendatario debe tener interés de buscar los medios alternativos para la cancelación del mismo, como pudo cancelarlo en un Tribunal de consignaciones.-
Se puede observa que consta en autos que la parte demandada consignó planillas de pago del SAVIL (Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea), donde se evidencia que canceló el 23 de junio de de 2014, el mes de agosto de 2012, a razón de 2.600,00 bolívares; el 02 de agosto de 2014 canceló los meses de septiembre, octubre; noviembre, diciembre de 2012 a razón de 2.600,00 bolívares; el 14 de agosto de 2014 canceló el mes de enero, febrero, Marzo, abril, Mayo; junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2013; enero de 2014 a razón de 2.600,00 bolívares; el 15 de septiembre de 2014 canceló el mes de febrero y marzo de 2014 a razón de 856,34; el 20 de septiembre de 2014 canceló los mes de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre de 2014 a razón de 856,34; el 06 de octubre de 2014 canceló el mes de octubre de 2014 a razón de 856,34 y el mes de noviembre lo canceló el 04 de noviembre de 2014 a razón de 856,34; no constando en autos los pagos de los canos de arrendamiento demandado como insolutos a saber marzo de 2010 al mes de junio de 2012 ambas fechas inclusive, por consiguiente se al no estar demostrado las cancelaciones de dichos pagos, y al no haber excepciones de los hechos por la insolvencia de los mismo, la pretensión de DESALOJO propuesta por la parte actora, encuentra total procedencia.- Y así se declara.
Se debe establecer que por cuanto consta en autos que existe una resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, que regulan el canon máximo de arrendamiento del inmueble objeto de la presente controversia en la cantidad de Ochocientos cincuenta y seis bolívares con treinta y cuatro céntimos (856,34), este Tribunal establece que el canon de los meses declarados como insolutos debe ser a razón de dicha cantidad, igualmente se señala que en relación a la petición del arrendatario a que se compense los cánones de arrendamientos, este Tribunal advierte que la parte demandada reconvino a la parte actora por reintegro de alquileres, sin embargo dicha reconvención fue inadmisible por no cumplir con los requisitos establecido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en donde se podría determinar monto compensado, monto que para ser compensado debe ser establecido mediante acto administrativo o sentencia definitivamente firme, aunado que el artículo 92 de la ley que rige la materia establece que si se determina que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley, por consiguiente se niega la solicitud de compensación.-
En lo que respecta al pago del servicio telefónico, y de los servicios especificados en la cláusula novena del contrato, por cuanto no consta en autos el número telefónico que se encuentra asignado a dicho apartamento, así como no hay prueba alguna sobre los referidos servicios, mal pudiera quien aquí decide ordenar la cancelación de los mismos.-
La parte demandada niega que la relación arrendaticia haya comenzado en fecha 01 de febrero de 2008, por el contrario señala que la misma comenzó desde el año 2004, trayendo a los autos los contratos respectivos la cual la parte actora al no desconocerlo se tiene por reconocido, señala la modificación de los canos de arrendamientos por parte de la actora, igualmente menciona que el edificio no está registrado como aparthotel, sin embargo estas defensas o excepciones no lo exceptúa del pago de los canos de arrendamiento que es la controversia de la presente litis, y que para algún tipo de sanciones son los entes administrativos que determinaran si existe irregularidades o no.-
Señalado lo anterior donde se declara la insolvencia por parte de la demandada del pago de los cánones de arrendamientos comprendido desde los meses de marzo de 2010 al mes de junio de 2012 ambas fechas inclusive, pasa a determinar quien aquí decide sobre la nulidad de la dación en pago y la subsiguiente venta del inmueble.
La parte demandada menciona que se percató que el inmueble objeto de la litis fue enajenado en dos oportunidades diferentes, la primera es que mediante sentencia interlocutoria dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia, en lo Civil del Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 27 de octubre de 2011, en el expediente Nro. 8303/11 de la nomenclatura interna llevada por ese Juzgado, se Homologó Transacción mediante la cual entre otros apartamentos da en pago a la parte actora el apartamento de Residencias Roel Suites, identificado con el Nro. 1-B, que en dicha sentencia se deja constancia que Estacionamiento I.M. C.A, da en pago el inmueble objeto de la Litis al ciudadano Roberto Mastrocesare Frezzini, y posteriormente protocolizada por ante el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 23 de noviembre de 2012; y la segunda el ciudadano Roberto Mastrocesare Frezzini, vende el inmueble objeto de la Litis al ciudadano Roberto José Mastrocesare Araujo, en fecha 10 de diciembre de 2012.-
Menciona que nunca le fue ofertado previamente a la arrendataria de la cesión del inmueble, ni de la venta, ni notificada con posterioridad al traspaso de la propiedad, alegando el artículo 135 de la ley que rige la materia en su último aparte que establece que toda venta a un tercero de la vivienda alquilada, sin la debida notificación al arrendatario o arrendataria, a fin de que ejerza el derecho a la preferencia ofertiva, será nula y no será necesario ejercer la acción judicial de nulidad.
Sin embargo cabe destacar que el artículo 131 de la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, que se encuentra en el mismo capítulo de la preferencia ofertiva y el retracto legal, igualmente señala en su último aparte que sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, siendo que con ello, se impone una obligación o un requisito para que el inquilino pueda optar al derecho de preferencia ofertiva.- Siendo así y visto que la parte demandada para el momento en que se realizaron las ventas antes señalada, se encontraba y se encuentra insolvente en el pago, no cumple con los requisitos establecido en el mencionado artículo 131, para declarar nula la dación en pago y la venta del inmueble a tercero. En consecuencia es improcedente la solicitud de Nulidad.- Y así se establece.
V
DECISION
Por las razones y fundamentos expuestos, este Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: Se declara la falta de cualidad de la sociedad mercantil Estacionamiento I.M. C.A.,.- SEGUNDO: Se declara procedente el procedimiento previo ante la interposición de la demanda ante el ente administrativo.-TERCERO: Se declara Parcialmente con Lugar la demanda de Desalojo incoada por el ciudadano Roberto José Mastrocesare Araujo, contra la ciudadana Carmen Josefina Salazar.- CUARTO: Se ordena el desalojo totalmente desocupado de bienes y personas, excepto el inventario inicial contenido en el contrato y depositado en el inmueble actualmente propiedad del ciudadano ROBERTO JOSE MASTROCESARE ARAUJO, constituido por el apartamento destinado a vivienda distinguido con el número y letra 1-B, ubicado en el piso 1º del edificio denominado ROEL SUITES, situado en la Av. Francisco Fajardo de la Urbanización San Bernardino en jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Libertador de esta ciudad de Caracas al cual le corresponde un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 7 ubicado en la planta baja del referido Edificio; QUINTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora por concepto de indemnización compensatoria por los daños y perjuicios que le ha ocasionado, equivalente al monto de los cánones de arrendamientos insolutos desde marzo de 2010 hasta junio de 2012, a razón de la suma de Ochocientos cincuenta y Seis bolívares con Treinta y cuatro céntimos, (Bs. 856.34) por cada uno de los meses insolutos demandados.- Igualmente se condena al pago de los canos de arrendamientos que se sigan venciendo hasta la total entrega del Inmueble, a razón de Ochocientos cincuenta y Seis bolívares con Treinta y cuatro céntimos.- SEXTO: No hay condenatoria en costa por no resultar totalmente vencida.-
Publíquese, Regístrese y déjese copia
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Treinta (30) días del mes de Junio de dos mil quince (2015).- Años: 204º y 156º.
LA JUEZA

Dra. JENNY M. GONZALEZ FRANQUIS. LA SECRETARIA

Abg. IVONNE M. CONTRERAS
En la misma fecha y siendo las 02:06 p.m., se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal. Quedo anotada bajo el asiendo del diario N° 48- LA SECRETARIA

Abg. IVONNE M. CONTRERAS