TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2011-000457
PARTE DEMANDANTE: VALIO REALTY, C.A., Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 15 de octubre de 2003, bajo el Nro. 41, Tomo 822-A-Qto.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ODALYS ANAHIR LOPEZ GIMENEZ, OSWALDO JOSE CONFORTTI DI GIACOMO y CARLOS MARTINI MEZA inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 69.569, 20.424 y 49.428, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: EURO IBAN FOUCAULT SANOJA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 3.418.079.
DEFENSORA PÚBLICA DESIGNADA A LA PARTE DEMANDADA: MARINA I. ROMERO P. abogada inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado con las matriculas números 123.507, Defensora Pública Primera en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria para la defensa del derecho a la vivienda.
MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA).-
SENTENCIA: DEFINITIVA

Se reproduce por escrito el fallo dictado en la audiencia de juicio celebrado en fecha 03 de Junio de 2015, conforme a lo establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda, y el cual se hace de la siguiente manera:
I
BREVE RESUMEN DE LOS HECHOS
Se refiere el presente asunto a una demanda incoada en fecha veintiuno (21) de febrero de dos mil once (2011), contentiva de la pretensión de DESALOJO, incoada por la representante judicial de la sociedad mercantil VALIO REALTY, C.A., abogados ODALYS ANAHIR LOPEZ GIMENEZ y OSWALDO JOSE CONFORTTI DI GIACOMO, contra el ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA, todos plenamente identificados en el encabezado de la presente decisión, la cual fue presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), de este circuito judicial y que luego de haber sido efectuada la distribución, correspondió su conocimiento al Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante auto de fecha 23 de febrero de 2011, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, igualmente se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Consignadas como fueron las copias fotostaticas se ordenó elaborar la compulsa de citación a la parte demandada, y cuyas resultas de citación fueron fue informada por el alguacil adscrito a este Circuito Judicial, (negativas) en fecha 29 de marzo de 2011.
Previa solicitud de la parte interesada en fecha 31 de marzo de ese mismo año, se elaboró cartel de citación, en virtud de la infructuosidad de la citación personal.
En fecha 23 de mayo de 2011, este Tribunal suspende temporalmente el presente juicio, hasta que haya constancia en autos de haberse tramitado ante el Ministerio con competencia en materia de habitad y vivienda, el procedimiento establecido en el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.-
En fecha 20 de abril de 2012, se dictó auto mediante el cual, se deja constancia que la presente causa debe continuar su trámite hasta sentencia definitiva ya que la suspensión del proceso sólo se produce en ejecución que provoque el desalojo; igualmente se dejó constancia que la nueva ley establece un procedimiento oral, por lo que se repuso la causa al estado de su admisión.
En esa misma fecha (20/04/2012) por auto separado se admitió la demanda de conformidad con lo establecido en los artículos de la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, y en tal sentido se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para acudir a la audiencia de mediación contemplada en el artículo 100 ejusdem.-
Luego de haberse librado nueva compulsa en fecha 17 de mayo de 2012, el alguacil encargado de practicar la citación, ciudadano Edgar Zapata, consignó en fecha 01 de junio de 2012, sus respectivas resultas de las cuales se desprenden, que el demandado recibió la compulsa, mas se negó a firmar.
En virtud de lo expresado por el alguacil, previa solicitud de la parte interesada, se libró boleta de notificación fechada 06 de junio de 2012, a tenor de lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante Nota de secretaria de fecha 22 de julio de 2013, la secretaria dejó constancia de haberse trasladado en varias oportunidades al domicilio del demandado, siendo imposible localizarlo, motivo por el cual consignó la boleta de notificación.
En virtud de la imposibilidad presentada o los fines de lograr la citación personal del demandado, en fecha 26 de julio se libró cartel de citación. El cual fue fijado en el domicilio del demandado, según se desprende de nota de secretaría fechada 25 de septiembre de 2013, y posteriormente publicados en prensa, tal y como se pudo evidenciar de las publicaciones consignadas por la representación judicial de la parte actora en fecha, 07 de octubre de 2013, cumpliendo de esa manera con todas las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Vista la incomparecencia del demandado a juicio, la parte actora mediante diligencia de fecha 24 de octubre de 2013, solicitó se designará defensor público a la parte demandada, cargo que recayó en la persona de la Defensora Pública Provisoria Primera, abogada Marina Romero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 123.507, quien compareció en fecha 16 de junio de 2014 a darse por notificada.
Por auto de fecha 01 de julio de 2014, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada en la persona de su defensora pública designada, y para tal efecto se libró compulsa de citación. Quien compareció en fecha 04 de febrero de 2015 a darse por citada.
En fecha 11 de febrero de 2014, oportunidad para la realización de la audiencia de mediación se difirió la misma a tenor de lo dispuesto en el artículo 104 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.-
El día 20 de febrero de 2014, se celebró la audiencia de mediación conforme al artículo 103 y siguiente de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en la cual las partes no lograron llegar a un acuerdo, y en consecuencia se ordenó la prosecución de la causa.
En fecha 06 de marzo de 2015, la defensora judicial designada dio contestación a la demanda, en la cual Negó Rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocado.
Mediante auto de fecha 12 de marzo de 2015, se procedió a fijar los hechos, y los límites de la controversia a tenor de lo previsto en el artículo 112 de la ley especial en materia inquilinaria de vivienda, antes mencionada, asimismo se abrió un lapso de ocho (08) días de despacho para la promoción de pruebas.
En fechas 24 y 25 de marzo se recibieron los escritos de promoción de pruebas de ambas partes, los cuales fueron admitidos en fecha 07 de abril de 2015, según se evidencia de auto de esa misma fecha, y evacuadas en su oportunidad legal correspondiente.
II
DETERMINACIÓN DE LA CAUSA
El libelo de demanda que consta a los folios 02 y 03 de este expediente, contiene una pretensión de DESALOJO, que incoara la sociedad mercantil VALIO REALTY, C.A., antes identificada, contra el ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA, antes identificado.
Alegaron los apoderados judiciales de la parte actora en su libelo de demanda, lo siguiente:
• Que en fecha 01 de junio de 2006, su representada celebró contrato de arrendamiento, con el ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, asentado bajo el Nro. 18, Tomo 31 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, cuyo objeto es un inmueble constituido por un apartamento distinguido con los Nro. (PH-3B), situado en el piso Pent House, del edificio residencias Nadar, ubicado en la terraza “G”, calle Panamá, Urb. Terrazas del Club Hípico, Municipio Baruta del Estado Miranda.
• Alegan también que el referido contrato tenia una duración de 06 meses, contados a partir del 01 de junio de 2006, hasta el 01 de diciembre de ese mismo año, sin embargo el demandado continuó ocupando el inmueble, sin haber existido renovación de ningún tipo.
• Señalan que en la cláusula 2da. Del mencionado contrato se estableció un canon de arrendamiento de MIL SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 1799,00).
• Alegan que el demandado ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses desde diciembre de 2006; hasta enero de 2011 ambos inclusive.
• En su petitorio solicitó PRIMERO: En desalojar y entregar libre de bienes y personas a su representada el inmueble constituido por un apartamento distinguido con los números y letras PENT HOUSE RAYA TRES “B” (PH-3B), situado en la planta o piso Pent House (PH) del Edificio Residencias Nadar, ubicado en la terraza “G”, calle Panamá, Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, SEGUNDO: Que el contrato de arrendamiento de fecha 01 de junio de 2006, quede sin efecto alguno en virtud de haber dejado de cancelar el canon de arrendamiento. TERCERO: A cancelar a su representada la cantidad de OCHENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 89.950,oo) por concepto de indemnización por daños y perjuicios derivados por el uso y el disfrute que ilegalmente ha hecho del inmueble la parte demandada, determinada dicha cantidad a razón de Un millón setecientos noventa y nueve bolívares (Bs. 1.799,oo) mensuales por cincuenta meses, es decir desde diciembre de 2006 hasta enero de 2011, ambos inclusive. CUARTO: Que se imponga a la parte demandada el pago de las costas y costos del presente juicio.-

A los fines de contradecir los hechos expresados por la representación de la parte actora; la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, alegando lo siguiente:
• Señala la Defensora Pública designada, que en el auto de admisión de la demanda de fecha 20 de abril de 2012, es posterior a la entrada en vigencia de la presente ley, por lo que se omitió por cuanto la misma cumplía los requisitos establecido en la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de vivienda, sin tomar en consideración que de conformidad con lo establecido en el artículo 96 de la referida Ley, debe sustanciarse el procedimiento previo a la demanda ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), para poder habilitar la vía judicial.
• Negó, rechazó y contradijo, tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora en su libelo de demanda.
• Señala que la solicitud de desalojo fundamentada en la falta de pago no es imputable al inquilino, en virtud que su defendido a ofrecido de manera directa el pago de los cánones insolutos, pues dicha cantidad se encuentra guardada en una cuenta bancaria a nombre de su defendido, para cumplir con su obligación de manera inmediata cuando así lo requiera el Tribunal.
• Alegan, que en fecha 20 de junio de 2006, se efectuó una denuncia, por ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), por cuanto efectuaron un aumento del canon de arrendamiento, sin tomar en cuenta el decreto presidencial vigente para esa fecha, en cual se estableció que los alquileres se encontraban congelados; el organismo indico que el aumento del canon no era procedente e imponiendo una multa de 600 unidades tributarias a la hoy demandante, por lo que los cánones de arrendamientos debían ser pagado por el valor previamente establecidos en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes por la cantidad de MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.300) y no de Mil Setecientos Noventa y Nueve bolívares (Bs. 1799).-
III
DE LAS PRUEBAS

De seguidas pasa esta sentenciadora a realizar las siguientes observaciones:
Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:
• Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
• Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, para lo cual bien se puede apreciar:
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo de demanda:
• Original de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de junio de 2006, entre VALIO REALTY C.A., y el ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA, debidamente autenticado, por ante la notaria pública novena del municipio Baruta, del estado miranda, asentado bajo el Nro. 18, Tomo 31; cursante a los folios 08 al 13 del expediente.- La presente documental por ser reconocido por ambas partes se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1353 del Código Civil.
• Copia Certificada del expediente 2006-1684, nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Misma Circunscripción Judicial, en cuyo expediente la consignataria es la ciudadana CELINA PAYARES DE FOUCAULT, titular de la cédula de identidad Nro. 3.665.163, y el beneficiario la sociedad mercantil administradora VALIO REALTY, C.A., sobre el canon de arrendamiento del inmueble objeto de la presente controversia.- La presente documental se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En el lapso probatorio:
• Promueve la disposición Transitoria Primera, de la Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. La cual dispone que los procedimientos administrativos o judiciales que este en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente ley.- Este Tribunal la tiene como fidedigna salvo prueba en contrario, que si bien es cierto no se encuentra consignada en el expediente dicha ley, el presente expediente es tramitado por dicha ley, la cual es deber de quien suscribe, enmarcar los hechos con el derecho
• Promueve la confesión de la parte demandada, al señalar que no había pagado los cánones de arrendamiento, y que no estaba insolvente, por que el dinero se encontraba en su cuenta personal.- En cuanto a la presente probanza ha determinado nuestro máximo Tribunal, que para que exista prueba de confesión de una parte en determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de la parte esté acompañada del ánimo correspondiente, es decir del propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte, por lo tanto en el caso de auto no se evidencia que la parte demandada, quiera beneficiar a la parte actora, en razón de que fijo el alcance y el limite de la relación procesal, en consecuencia la presente prueba es desechada.-
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
• Del merito y valor favorable de los autos, por cuanto este medio probatorio, no constituye medio probatorio, de los establecidos en el Código de Procedimiento Civil, ya que no especificó el merito de una prueba en particular, se desecha la misma.- Sin embargo el juez tiene la obligación de apreciara toda las probanzas que cursen en el expediente.
• Promovió la prueba de informe en relación a que la Superintendencia Nacional De Vivienda (SUNAVI), informe si consta procedimiento previo a la demanda, la cual fue admitida en su oportunidad, sin embargo no consta resulta alguna, por tanto se tiene como promovida y no evacuada, en consecuencia no se le puede dar valor probatorio.-
• Promovió la prueba de informe en relación a que la Superintendencia de Precios Justos, informe respecto a la denuncia número DEN-003695-2006-0101, por cuanto no consta en los autos resulta alguna del referido oficio se tiene la presente prueba como no evacuada, en consecuencia no se le puede dar valor probatorio.-
• Promovió la prueba de informe en relación a que el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remita copia certificada del expediente Nº 2006-1684, iniciado por el ciudadano EURO IBAN FOUCAULT, a los fines de consignar los cánones correspondiente de conformidad con la Ley Vigente, sobre este partícula el Juzgado antes mencionado informó al Tribunal que ese Juzgado no estaba recibiendo ni remitiendo ningún tipo de información, por lo que cualquier solicitud debía ser solicitada ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI).- En consecuencia visto no se pudo requerir las copias solicitadas, este Tribunal no le puede dar valor probatorio.-
• Copia simple de la denuncia Nro. DEN-003695-2006-0101, interpuesta por ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y Usuario (INDECU). Este Tribunal por cuanto no fue impugnada en su oportunidad, y en vista de ser documento administrativo se tiene como fidedigna por no tener prueba en contrario, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada la littis en los términos expuestos, necesario es establecer lo siguiente:
La presente demanda fue interpuesta en fecha 21 de febrero de 2011, anterior a que entrara en vigencia la Nueva Ley para la Regularización y control de los arrendamientos de vivienda, por lo que la parte actora fundamento su demanda en una de las causales previstas en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo la nueva ley en comento establece en su artículo 91, que solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento.-
Ahora bien los hechos que origina la presente demanda, se determinó que el tema controvertido es 1.-) si procedía en el presente caso la sustanciación del procedimiento previo a la demanda ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda; 2.-) La solvencia del pago de los cánones de arrendamientos imputados como insolutos y si la misma ha sido imputable al inquilino; 3.-) si hubo un procedimiento por el presunto aumento del canon de arrendamiento; en consecuencia a los fines de resolver los dichos puntos este Tribunal lo hace de la siguiente manera:
1.-) En atención si el presente caso procedía o no la sustanciación del procedimiento previo, este Tribunal señala que si bien es cierto como dice la defensa de la parte demandada, que la demanda fue admitida en fecha 20 de abril de 2012, no es menos cierto que el presente juicio fue iniciado en fecha 21 de febrero de 2011, y admitido previamente en fecha 23 de febrero de 2011, donde aún se encontraba vigente para el caso en concreto la ley de arrendamiento inmobiliario, posteriormente entra en vigencia la ley contra el desalojo arbitrario de vivienda, donde fue publico y notorio la suspensión de todos los juicios donde se pudiera materializar un desalojo, pocos meses después la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictó sentencia N° RC-502, de fecha primero (1°) de noviembre de dos mil once (2011), con ponencia conjunta, a través de la cual delimitó el ámbito de aplicación de la ley contra el desalojo y la Desocupación Arbitraria de vivienda en los siguientes términos:
“….Obsérvese que en esta norma, se reitera que el procedimiento tiene lugar frente al afectado por el desalojo, y el propósito es conseguir un lugar de vivienda para el afectado antes de proceder a la ejecución forzosa.
De esta forma, se observa que el norte y propósito del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de 5ejecución de sentencia definitiva. La interpretación del conjunto normativo no se opone al examen de la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una medida cautelar de secuestro que genere iguales resultados.
Por ello, entiende la Sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención clara del Decreto, de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley.
Por lo tanto, considera esta Sala de Casación Civil, que el presente recurso de casación debe continuar en su trámite y así conocerlo, pues la suspensión del presente proceso sólo puede producirse en la oportunidad de una eventual ejecución de sentencia definitiva que provoque el desalojo del ocupante de la vivienda principal, hasta tanto no se genere y agote el procedimiento previo que indica el Decreto en referencia. Así se decide….”.

Adicionalmente fue publicada en gaceta oficial en fecha 12/11/2011, y entra en vigencia la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, donde señala en la Disposiciones transitorias, (primera) que los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuaran hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente ley; por lo tanto en fecha 20 de abril de 2012, el Tribunal adecuó el procedimiento de la nueva ley al presente juicio; considerando quien aquí decide que no procede para el momento de la nueva admisión en este caso especifico la sustanciación del procedimiento previo.- Y así se decide.-
2.-) En referencia a la solvencia de pago de los cánones de arrendamiento se establece:
El pago de cánones de arrendamiento es una de las dos obligaciones principales legales a cargo de el arrendatario, conforme se desprende del Artículo 1.592 del Código Civil, que señala: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos
En ese sentido, alegada por la parte actora la falta de pago de los cánones de arrendamiento, debe señalar este Juzgador que, el autor HERNANDO DEVIS ECHANDIA, en su obra Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 2, indica:
“Las presunciones legales son reglas jurídicas sustanciales para la aplicación del derecho objetivo a ciertos casos concretos, cuyos efectos sustanciales se producen fuera del proceso y son reconocidos en éste, donde además influyen en la carga de la prueba…(omissis)….pero una vez que el hecho presumido se discute en el proceso, tales presunciones producen el efecto procesal de limitar el presupuesto fáctico, que la norma sustancial contempla para que surtan sus efectos jurídicos; sacando del mismo el hecho presumido, por lo cual el favorecido por ello no necesita demostrarlo, bastándole con probar los otros hechos que sirven de base a tal presunción”. (Página 697)..”.

Con relación a los hechos que sirven de base a la presunción legal, el mismo autor señala:
“… quien alega una presunción legal iuris tantum o iuris et de iure, debe probar plenamente y por los medios conducentes, los hechos que sirven de base a la presunción, es decir, aquellos que son el presupuesto para su aplicación. En principio esa prueba es libre y por lo tanto, puede consistir en indicios o testimonios que den al Juez la plena convicción; salvo que una norma legal exija un medio determinado o excluya alguno.” (Página 703)…”.

En ese orden de ideas, alegada por la parte actora la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y como quiera que el hecho generador y sustento legal de esa obligación constituido por el contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 25 de mayo de 2006, entre la empresa VALIO REALTY C.A (arrendador) y el ciudadano EURO IBAN FOUCAULT, (arrendataria), quedó demostrado en el debate judicial, que el alegato en referencia constituye una presunción legal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1395 el alegato en referencia l Código Civil, ordinal 2, que establece:
Artículo 1.395 La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son:
2º. Los casos en que la Ley declara que la propiedad o la liberación resultan de algunas circunstancias determinadas.

La parte demandante queda dispensada de aportar pruebas, por constituir el alegato de falta de pago referido una presunción legal, conforme a lo establecido en el artículo 1397 del Código Civil, el cual expresa:
Artículo 1.397 La presunción legal dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor.

En consecuencia constituye carga probatoria de la parte demandada destruir la presunción legal sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, y para ello debe aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demuestren el pago que se le imputa como insoluto.
En tal sentando los hechos que origina la presente demanda, se trata de desalojo por falta de pago de un contrato que se convirtió a tiempo indeterminado, habiendo escuchado a ambas partes en la audiencia de juicio celebrada en fecha 03 de Junio de 2015; y en atención a que la parte demandada tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, se observa que la parte demandada manifiesta que en ningún momento se ha negado a cancelar el canon de arrendamiento, igualmente señala que ha pagado en el Tribunal 25 de Municipio, y que no ha seguido efectuado los pagos en virtud de la rebeldía de la parte actora de no abrir una cuenta bancaria y por haber cerrado el Tribunal 25 de Municipio; sobre este particular, se evidencia que de las documentales que cursa a los autos no consta consignación alguna del Tribunal 25 de Municipio tríada por la parte demandada, solo las documentales consignadas por la parte actora conjuntamente con el libelo de demanda, (f. 16 al 18)., donde se evidencia la cancelación de los meses Junio, Julio y agosto de 2006, en fecha 14/11/2006 y los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, cancelados en fecha 05/02/2007; en consecuencia no esta demostrado la cancelación de los canon de arrendamiento subsiguientes a las fechas señalada, teniéndose los mismos como insolutos; este Tribunal deja constancia que la parte actora en su libelo de demanda señala que uno de los meses insolutos, es el mes de diciembre de 2006, sin embargo la misma parte trae como prueba las consignaciones realizadas ente el Tribunal de consignaciones (25 de Municipio) y se evidencia que el mes en referencia (diciembre de 2006) fue consignado, por lo tanto a darle valor probatoria a dicha documental, se excluye dicho mes de los meses reclamados por el actor.- Y así se establece.-
3.-) En relación a si hubo un procedimiento por el presunto aumento del canon de arrendamiento, se observa que consta en autos Recepción de denuncias ante el Indecu, donde este Tribunal le dio pleno valor probatorio, por no haber prueba en contrario; de dicha documental se evidencia que efectivamente hubo una decisión de fecha 14 de abril de 2008, que sanciona con multa a la empresa Valio Realty, por la trasgresión del artículo 92 de la ley de Protección al consumidor y al Usuario; en la denuncia realizada por el ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA, donde manifiesta haber realizado un contrato de alquiler sobre el inmueble objeto de la controversia con la empresa VALIO REALTY C.A., que efectuó un primer contrato a nombre de su esposa, que al vencerse procedió a realizar un nuevo contrato bajo las mismas condiciones pero a nombre del denunciante, en dicho contrato realizo un aumento sumamente elevado, violando así el decreto presidencial en el que se estipula que los alquileres se encuentran congelados; por consiguiente al haber tal procedimiento, los canos de arrendamiento del inmueble objeto de la presente controversia, se determina en la cantidad de Mil Trescientos bolívares con cero céntimos (Bs. 1.300,oo), canon que estaba estipulado en el contrato de arrendamiento anterior y no en la cantidad de mil setecientos noventa y nueve bolívares (Bs. 1.799,oo), del contrato de fecha 25 de mayo de 2006.- Por lo tanto la cantidad que debe pagar la parte demandada por concepto de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de Sesenta y Tres mil Setecientos, (Bs. 63.700,00) derivados por el uso y el disfrute que ha hecho del inmueble, cantidad que se determinó por cuarenta y nueve (49) meses, en virtud de que la mensualidad de diciembre de 2006, fue consignada ante el Tribunal de consignaciones, a razón de Mil Trescientos Bolívares con cero céntimos (Bs.1.300,oo), cada uno Y así se decide.-
En consecuencia, visto que no consta en autos la solvencia de los pagos de canon de arrendamiento, la parte demandada esta incursa en el artículo 91 numeral 1º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por consiguiente procede el desalojo del inmueble objeto de la presente controversia; igualmente se señala que al estar demostrado la denuncia interpuesta en el Indecu hoy Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), es forzoso para este Tribunal declara Parcialmente con lugar la demanda de desalojo, propuesta por la parte actora VALIO REALTY C.A., contra el ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA.- Y ASI SE DECIDE.-
V
DECISIÓN
Por las razones y fundamentos expuestos, este Tribunal Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas actuando en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se ordena a la parte demandada entregar libre de bienes y personas el inmueble constituido por un apartamento distinguido con los números y letra PENT HOUSE RAYA TRES “B” (ph-3b), Situado en la planta o piso Pent House (PH) , del Edificio Residencias Nadar, ubicado en la Terraza “G”, calle Panamá, Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, previo cumplimiento a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, contra el desalojo y la desocupación Arbitraria de Vivienda.-
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a cancelar por concepto de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de Sesenta y Tres mil Setecientos, (Bs. 63.700,00) derivados por el uso y el disfrute que ha hecho del inmueble, cantidad que se determinó por cuarenta y nueve (49) meses, a razón de Mil Trescientos Bolívares con cero céntimos (Bs.1.300,oo)-
TERCERO: Vista la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas, en virtud de que la parte actora no resulto totalmente vencida.-
Publíquese, Regístrese y Déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Ocho (08) días del mes de Junio del año dos mil quince (2.015).
LA JUEZA,

Dra.. JENNY GONZALEZ FRANQUIS LA SECRETARIA,

ABG. IVONNE MARIA CONTRERAS R.
En esta misma fecha, siendo las 03:00 a.m., se publicó el anterior fallo, con su inserción del mismo en los autos del expediente.
LA SECRETARIA,

ABG. IVONNE MARIA CONTRERAS R.