TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL Y
CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

EXPEDIENTE Nº 8529

Mediante escrito de fecha 14 de agosto de 2009, las abogadas HELGA MARIANELA MEJIAS PEREZ y VALERY MAYRUT RIESCH MUÑOZ, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 88.939 y 89.223, respectivamente, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES MUEBLES ALESSANDROS SEVILLA, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día 11 de julio de 2000, quedando inserto bajo el No. 47, Tomo 160-A-Sgdo., representada por su Presidente, ciudadano CARLOS JOSE SEVILLA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-7.884.535, interpusieron por ante el Juzgado Superior Décimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en funciones de distribuidor de causas, demanda de nulidad conjuntamente con medida cautelar, en contra del acto administrativo contenido en la Resolución No. 013218 de fecha 08 de julio de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato, adscrita al MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA.

Asignado por distribución el presente expediente, este Juzgado Superior en fecha 18 de septiembre de 2009, según consta en nota de secretaría que corre inserta al folio 29 del expediente, recibió el mismo signándosele el No. 8529.
En fecha 26 de noviembre de 2009, este Juzgado Superior admitió la presente demanda, ordenándose practicar las notificaciones y citaciones de ley.

El 30 de noviembre de 2009, se declaró procedente el decreto de la medida cautelar provisional solicitada por la parte actora, ordenándose la constitución de una caución o garantía suficiente de conformidad con lo previsto en el artículo 81 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Posteriormente, en fecha 08 de febrero de 2011, se abrió cuaderno separado en el expediente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 105 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, y por decisión de fecha 09 de mayo de 2011, se declaró el decaimiento de la medida cautelar de suspensión de efectos acordada en fecha 30 de noviembre de 2009.

Efectuado el estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, procede este Juzgado Superior a decidir la causa, previa las consideraciones siguientes.

DE LA DEMANDA DE NULIDAD

En el escrito libelar, alegó la representación judicial de la parte actora como fundamento de su pretensión, lo siguiente:

Que conforme a lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, en concordancia con los artículos 77 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y actuando su mandante en el carácter de arrendatario de un bien inmueble constituido por un Galpón No. 4-B, ubicado en la Zona Industrial Hacienda el Sitio La Dolorita Fila de Mariche, Petare Municipio Sucre, Estado Miranda, propiedad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES J.A.X.9, C.A., procedieron a interponer la presente demanda de nulidad contra el acto administrativo No. 013218 de fecha 08 de julio de 2009, emanado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Pública y Vivienda, en el expediente administrativo signado bajo el No. 89.767, contentivo de la regulación de alquiler del referido inmueble.

Alegaron que, en fecha 28 de julio de 2009, la ciudadana MARIA JOSE CARRILES REMIS, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES J.A.X.9, C.A., propietario del inmueble antes señalado, consignó por ante la Dirección General de Inquilinato, solicitud de regulación de cánones de arrendamiento para comercio.

Arguyeron que al realizarse la correspondiente notificación a su mandante, en su carácter de arrendatario del precitado inmueble, procedieron a presentar formal oposición.

Sostuvieron que el acto cuya nulidad pretenden, fijó el valor del inmueble en la suma de cuatro millones noventa y dos mil quinientos veintiocho bolívares (Bs. 4.092.528,00), de acuerdo a lo indicado en el correspondiente informe técnico realizado por la oficina de avalúos de la Dirección de Inquilinato, en virtud de las previsiones legales previstas en el artículo 30 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que el referido avalúo no establece de que forma fue obtenido el valor del inmueble, lo que “(…) produce como consecuencia que este carezca de sustentación y no se encuentre apegado a los principios universalmente aceptados en la Valorización de inmuebles, no pudiendo ser comparado el valor hallado por ningún otro perito avaluador y mucho menos por el administrado lo que a todas luces vulnera el Derecho a la Defensa y al Debido Proceso (…)”.

Señalaron que existe incongruencia al momento de determinar la cantidad exacta de los metros dados en arrendamiento, por cuanto la parte que pide la fijación del canon mensual máximo de arrendamiento para comercio, en su solicitud declara que el “(…) sector B, tiene una superficie aproximada de OCHOCIENTOS SESENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON CIENTO DIECIOCHO DECÍMETROS CUADRADOS (853,118 M2) (…)”, y por su parte, sostiene que el técnico avaluador en su informe determina “(…) en una forma errada que el área arrendada tiene una superficie de UN MIL CIENTO SESENTA CON DOCE METROS CUADRADOS (1.160,12 M2) correspondiéndole un valor total de DOS MILLONES DOSCIENTOS TRECE MIL VEINTIOCHO EXACTOS (Bs.F. 2.213.028,00) (…)”, cantidad ésta que le sirvió para determinar el canon máximo de arrendamiento, estableciéndolo en la cantidad de dieciséis mil quinientos noventa y siete con setenta y uno bolívares (Bs. 16.597,71).

Arguyeron que el valor del avalúo constituye una valoración arbitraria, no ajustada a la Ley y basadas en falsos supuestos, sin dar cumplimiento a la metodología requerida, lo que trae como consecuencia una valoración del inmueble que no llega a alcanzar la realidad de su valor actual, calculándose muy por encima del valor real del mercado actual.

Asimismo, alegaron que el canon de arrendamiento máximo fijado en la resolución administrativa recurrida, carece de toda motivación y sustentación en virtud de lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 12 y 19.3 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Denunciaron la violación de los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que la parte demandada “(…) no se atiene a lo alegado y probado en autos (…)”, al haber dado según alegaron, un hecho con pruebas que no aparecen en autos.

Que el acto administrativo da por probado los valores del inmueble que arroja el informe técnico, y que a su vez sirven de base para la determinación del canon máximo de arrendamiento, señalando que ésta valoración resulta arbitraria y no ajustada a lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Alegaron que la Dirección General de Inquilinato se basó en un falso supuesto al dictar la resolución administrativa, sin tener plena prueba de los valores unitarios del inmueble, por lo que señalan tomo la decisión dando por probado un hecho con pruebas que no aparecen en autos, lo cual produce la nulidad de la decisión conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Indicaron que el canon máximo de arrendamiento “(…) hace económicamente inviable la sustentabilidad de la fábrica y por ende se pone en riesgo la continuidad laboral de los trabajadores, toda vez que motivado a razones económicas deberán modificarse las actuales condiciones laborales (…)”, por lo que solicitaron se aplicaran las previsiones contenidas en los artículos 87, 89 y 93 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela a “(…) objeto de obtener la protección del Estado, correspondiente al trabajo, como un hecho social (…)”.

Señalaron que en el acto recurrido no se encuentra una expresión sucinta de los hechos, ni los fundamentos de derecho pertinentes, ni las personas a las cuales va dirigido el acto, indicando únicamente quien solicito la actuación del ente administrativo.

Denunciaron que el acto violó las disposiciones contenidas en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, en relación a los “(…) Principios de la verdad procesal y legalidad y de igualdad entre las partes, al no atenerse a lo alegado y probado en autos (…)”, señalando que incurrió en falso supuesto de hecho y de derecho, por lo que solicitaron se declare nulo el informe técnico con el que fundamentaron la decisión.

Por último, solicitaron se declarara con lugar la presente demanda, y en consecuencia la nulidad absoluta del acto contenido en la Resolución No. 013218 de fecha 08 de julio de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Pública y Vivienda, fijando un nuevo canon de arrendamiento.

OPINIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO

Mediante escrito presentado en fecha 27 de junio de 2011, la Abogada MARIELBA ESCOBAR MARTÍNEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No.16.770, en su carácter de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional con competencia en materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, consignó su opinión fiscal en la cual indicó lo siguiente:

Que la parte actora solicitó la nulidad de la resolución No. 013218 de fecha 08 de julio de 2009, alegando encontrarse viciada por inmotivación y falso supuesto, sin embargo, señala que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia ha indicado que alegar conjuntamente dichos vicios es contradictorio, puesto que ambos se enervan entre sí, toda vez que “(…) cuando se aducen razones para destruir la apreciación de la Administración dentro del procedimiento formativo del acto, es porque se conocen los motivos del mismo, de manera que resulta incompatible que, por un lado, se exprese que se desconocen los fundamentos del acto y por otro, se califique de errada tal fundamentación (…)”, por lo que consideró improcedente la denuncia del vicio de inmotivación alegado por la parte demandante, y entrar a analizar si ha quedado demostrado en sede jurisdiccional la existencia del vicio de falso supuesto denunciado.

Señaló que de las resultas de la inspección practicada no se evidencia que contenga información que pudiera desvirtuar el contenido y la legalidad del acto impugnado, ni siquiera determina el área exacta del galpón objeto de regulación, por lo que consideró que los mecanismos probatorios aportados a los autos no son idóneos para tal fin, ya que la prueba idónea para ello era la experticia, a los fines de demostrar al Tribunal los alegatos esgrimidos por la parte actora.

Sostuvo que la parte demandante tenía la carga de desvirtuar la legalidad del acto impugnado a través de los mecanismos probatorios idóneos para ello, con la finalidad del restablecimiento de la situación jurídica alegada como infringida, lo cual consideró no sucedió en el presente caso, toda vez que no fueron aportados al procesos los elementos probatorios necesarios para desvirtuar el avalúo efectuado en sede administrativa, por lo que señaló debe ser declarada sin lugar la presente demanda.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Realizado el análisis particular del presente expediente, este Juzgado pasa a decidir y, al efecto, observa:

En el caso sub examine, pretende la representación judicial de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES MUEBLES ALESSANDROS SEVILLA, C.A.”, la nulidad de la Resolución No. 013218 de fecha 08 de julio de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante el cual fijó en la cantidad de dieciséis mil quinientos noventa y siete bolívares con setenta y un céntimos (Bs. 16.597,71), el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble destinado a comercio, constituido por un Galpón identificado como 4-B, ubicado en la Zona Industrial La Hacienda, La Dolorita Fila de Mariche, Municipio Sucre, Estado Miranda, del cual es arrendatario.

Sostiene la parte actora, como se señaló anteriormente, que el monto fijado por la Administración como canon de arrendamiento máximo mensual fue determinado tomando como referencia lo señalado en el informe técnico, el cual alega ser incongruente por cuanto establece un área de superficie mayor al indicado en el escrito de solicitud presentado por la Sociedad Mercantil INVERSIONES J.A.X.9, C.A., arrendadora del inmueble objeto del procedimiento administrativo inquilinario previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de ello señala que el canon de arrendamiento fijado carece de motivación; además de ello, arguye que el referido avalúo no establece la forma en la cual fue obtenido el valor del inmueble, lo que vulnera su derecho a la defensa y el debido proceso, razón la cual considera que la valoración efectuada en el avalúo es arbitraria y basada en falsos supuestos, toda vez que da por probado un hecho con pruebas que no aparecen en autos, infringiendo lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Dado los argumentos sobre los cuales la parte actora fundamentó su pretensión, quien aquí suscribe observa en principio, que existe una evidente contradicción entre los mismos, pues, el accionante invocó conjuntamente el vicio de falso supuesto e inmotivación, debiendo advertirse que ha sido criterio reiterado el considerar que ambos vicios son incompatibles, tal como lo advirtiera la representación del Ministerio Público en la presente causa, en vista de que el vicio de inmotivación supone una falta absoluta por parte de la Administración al señalar los motivos de hecho y de derecho en que fundamenta su decisión, mientras que el vicio de falso supuesto se configura cuando la Administración ha aplicado erradamente una norma, o fundamenta el acto en hechos inexistentes o tergiversando los mismos, lo que indudablemente implicaría una motivación del acto administrativo. No obstante a ello, estima quien decide necesario analizar el acto cuya nulidad se pretende, a los fines de verificar si adolece de alguno de los vicios denunciados, ello en aras de garantizar una tutela judicial efectiva conforme a los postulados establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. (Vid. Sentencia Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia No. 0983 del 01 de julio de 2009).
En este sentido, se observa de las actas procesales que conforman el presente expediente, que la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante Resolución No. 013218 de fecha 08 de julio de 2009, ciertamente fijó el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble arrendado en la cantidad de dieciséis mil quinientos noventa y siete bolívares con setenta y un céntimos (Bs. 16.597,71), monto el cual alega el arrendatario ser inmotivado por no cumplir con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Al respecto, ha dejado sentado la jurisprudencia que la inmotivación como vicio de forma de los actos administrativos, consiste en la ausencia absoluta de motivación; es decir, que el acto administrativo no contiene los elementos principales del asunto debatido ni la fundamentación legal, lo cual genera en el interesado un desconocimiento sobre las razones en las que se basa la decisión. (Vid. Sentencia Nº 00168, de fecha 24 de febrero de 2010, Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia).

En este estado, se aprecia del acto administrativo cuya nulidad se pretende en el caso sub examine, el cual cursa del folio 16 al 18 del presente expediente, que la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, sustentó su decisión en lo siguiente:

“(…) Vista la solicitud presentada en fecha 25 de marzo de 2009, por la ciudadana MARIA JOSE CARRILES REMIS, actuando en su carácter de apoderada de la Sociedad Mercantil INVERSIONES J.A.X.9.C.A., propietaria del inmueble identificado como Galpón 4-B, ubicado en la Zona Industrial La Hacienda, La Dolorita Fila de Mariche, Municipio Sucre, Estado Miranda; quien de conformidad con lo previsto en los artículo 2º, 11 y 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó la regulación para comercio, del inmueble antes identificado.
Se admitió el procedimiento en fecha 26 de marzo de 2009, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se procedió a la notificación de los interesados por vía personal y por cartel, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 67 ejusdem en concordancia con lo previsto en los artículos 75 y 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Encontrándose dentro de la oportunidad para presentar oposición a la solicitud interpuesta, la parte accionada no compareció.
Abierto a pruebas el procedimiento, a tenor de lo establecido en el artículo 69 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hubo actividad de las partes.
Siendo la oportunidad para decidir sobre la solicitud presentada, según lo dispuesto en el artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Despacho observa:
De conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Dirección General, analizados los Informes Técnicos elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideraciones los siguientes factores: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también, según sea el caso, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por los menos seis (6) meses antes de la fecha solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, e igualmente, el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble de autos; determina que el valor unitario del inmueble objeto del presente procedimiento de regulación del canon de arrendamiento, es la cantidad de: CUATRO MILLONES NOVENTA Y DOS MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs. F. 4.092.528,00), de acuerdo a lo indicado en el correspondiente Informe de Avalúo.
Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde a este avalúo a la parte que se regula para comercio, al (Local Galpón), en la cantidad de: DOS MILLONES DOSCIENTOS TRECE MIL VEINTIOCHO BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs.F. 2.213.028, 00), un porcentaje de rentabilidad del 9% anual, por cuanto su valor representa el equivalente a 74.409 Unidades Tributarias a razón de una, de conformidad con lo dispuesto en la Providencia Nº 0002344 de fecha 26 de febrero de 2009, dictada por el Ministerio de Poder Popular para las Finanzas y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Número 39.127 de fecha 26 de febrero del año 2009.
En consecuencia, esta Dirección actuando en uso de sus atribuciones legales, y de conformidad con lo establecido en los artículos 9º, 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. RESUELVE: Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual a la parte que se regula para comercio, al (Local Galpón), del inmueble identificado como Galpón 4-B, ubicado en la Zona Industrial La Hacienda, La Dolorita Fila de Mariche, Municipio Sucre, Estado Miranda; en la cantidad de: DIECISEIS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES FUERTES CON SETENTA Y UN CENTIMOS (Bs. F. 16.597,71) (…)”.

De la transcripción parcial del acto administrativo recurrido se aprecia que la Administración fundamentó su decisión en el contenido de los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, determinando el valor unitario del inmueble objeto del procedimiento de regulación del canon de arrendamiento, tomando en consideración los resultados arrojados por los informes técnicos presentados en el expediente administrativo inquilinario, a raíz de lo cual señaló que al inmueble objeto de tal procedimiento le correspondía un porcentaje de rentabilidad anual del 9%, y en consecuencia, fijó el canon de arrendamiento máximo mensual en la suma de dieciséis mil quinientos noventa y siete bolívares con setenta y un céntimos (Bs. 16.597,71), lo que evidencia con meridiana claridad, los fundamentos bajo los cuales la Administración dictó su decisión, resultando por consiguiente improcedente el vicio denunciado por la parte actora. Así se decide.

Precisado lo anterior, se observa que la parte actora de igual manera fundamenta su pretensión aduciendo que el acto administrativo cuya nulidad pretende incurrió en falsos supuestos, de hecho por haber dado probado un hecho con pruebas que no aparecen en autos, y de derecho por no haber aplicado lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de los vicios denunciados por el querellante, en principio, resulta preciso señalar que el falso supuesto comporta dos modalidades: i) de hecho, que ocurre cuando la Administración fundamenta la emisión del acto con hechos inexistentes o mediante una apreciación errada de las circunstancias acontecidas; ii) de derecho, que se manifiesta cuando en la decisión administrativa se efectúa una errónea relación entre la Ley y el hecho no regulado por ella o cuando su aplicación se realiza de tal forma, que se arriba a consecuencias jurídicas distintas o contrarias a las perseguidas por el legislador. (Vid. Sentencia de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo Nº 2008-603 de fecha 23 de abril de 2008, caso Mary Caridad Ruiz Ávila).

Cónsono con lo anterior, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 307 de fecha 22 de febrero de 2007 (caso: Rafael Enrique Quijada Hernández), señaló que tal vicio se configura de dos maneras, “(…) la primera de ellas, cuando la Administración al dictar un acto administrativo, fundamenta su decisión en hechos inexistentes, falsos o no relacionados con el a los asuntos objeto de decisión, casos en los que se incurre en el vicio de falso supuesto de hecho; el segundo supuesto se presenta cuando los hechos que dan origen a la decisión administrativa existen, se corresponden con lo acontecido y son verdaderos, pero la Administración al dictar el acto los subsume en una norma errónea o inexistente en el universo normativo para fundamentarlo, lo cual incide decisivamente en la esfera de los derechos subjetivos del administrado, en estos casos se esta en presencia de un falso supuesto de derecho que acarrearía la anulabilidad del acto (…)”

De los criterios ut supra transcritos, se colige que el vicio de falso supuesto tanto de hecho como de derecho, incide en la causa del acto administrativo y acarrea su nulidad, motivo por el cual debe dilucidarse en el caso de autos, si los presupuestos tomados en consideración por la Administración para dictar el acto administrativo impugnado, se adecuaron a las circunstancias de hecho probadas en el expediente, y si éstas guardan la debida coherencia con el supuesto previsto en la norma legal que le sirvió de fundamento.

Siendo ello así, se observa de los alegatos expuestos por la parte actora en su escrito libelar, como se señaló retro, que el acto dictado por la Administración presuntamente incurrió en el vicio de falso supuesto de derecho al no haber aplicado lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En ese sentido, se logra verificar de la revisión efectuada del contenido del acto recurrido, que la Administración subsumió correctamente los hechos que dieron origen a su decisión, a saber, la solicitud de regulación del canon de arrendamiento, en la normativa legalmente establecida para ello, es decir, en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que estima este Sentenciador que en el caso bajo estudio no se configura el vicio de falso supuesto de derecho denunciado. Así se decide.

Aunado a lo anterior, sostiene la parte actora que el acto cuestionado incurrió en falso supuesto de hecho, toda vez que en el informe técnico consignado en el procedimiento administrativo inquilinario se estableció un área de superficie mayor al indicado en el escrito de solicitud presentado por la Sociedad Mercantil INVERSIONES J.A.X.9, C.A., aunado a que en el referido avalúo no se estableció presuntamente la forma en la cual fue obtenido el valor del inmueble, lo que alega vulnerar su derecho a la defensa y el debido proceso, razón por la cual consideró que la valoración efectuada en el avalúo es arbitraria y basada en falsos supuestos, dado que dio por probado un hecho con pruebas que no aparecen en autos, e infringiendo lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Establecido lo anterior, pasa este Juzgado a verificar si el acto recurrido, como se señala en el libelo, adolece del vicio de falso supuesto de hecho, en los siguientes términos:

El artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece para la determinación del valor del inmueble a los fines de efectuar la fijación del canon de arrendamiento, que se deberá tomar en consideración los siguientes factores:

“1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.
Parágrafo Único: A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal”. (Resaltado añadido)

Del artículo ut supra transcrito, se deduce que la referida Ley consagra parámetros a considerar por la Administración al momento de fijar el valor del inmueble, así como, establecer el canon de arrendamiento del mismo; evidenciándose en el caso sub examine, que la Dirección General de Inquilinato aseveró haber analizado los informes técnicos elaborados para ello, en los cuales adujo haberse tomado en consideración los factores a los que hace alusión el precitado artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De allí que, se haga imperioso para quien aquí decide analizar tanto el Informe Técnico como el Informe de Avaluó realizado por la Administración, con ocasión a la regulación de inmueble solicitada por la propietaria, que rielan en los folios 92 al 104 del expediente administrativo.

Con relación al Informe Técnico, inserto a los folios 92 al 100 del expediente administrativo, se observa –entre otros aspectos- que el mismo contiene la siguiente información: En el reglón correspondiente a la Descripción y Características de la Zona, se indica el destino del inmueble (industria), las características de sector (residencial, comercial, industrial, marginal), los servicios (electricidad, aguas negras, aguas blancas, vialidad, aceras, teléfono, gas, transporte), vía de acceso (calle Valencia); en el renglón cálculos se indica el área del terreno (2.500,00 m2); en el reglón Descripción y Características de las Construcciones, se indica descripción de la planta (planta baja, planta mezzanina), acabados y materiales de construcción (estructura concreto armado, paredes de carga, bloques de arcilla, bloques de concreto, cubierta de techos madera, acerolite, tabelones, pintura de caucho, friso liso sin friso, baños con piezas blancas, pisos de cemento, tierra, puertas mad entb., hierro); en el reglón instalaciones se indica que el inmueble posee teléfono, electricidad externa, electricidad embutida; en el renglón equipos se indica tanque elev.; en el renglón de áreas originales, se indica “(…) Const acerolite/est hierro galpón 2 altura 1879,50 m2 (…) Const mezzanina interna tabelon 24,00 m2 (…) const mezzanina interna madera/hieroo 35,64 m2 (…) const mezzanina interna tabelon (…) 15.98 m2 (…)”, con un total de 1931, 12 m2; en el renglón de áreas totales se indica la edad del inmueble (más de 25 años), área del terreno (2500 m2); en el renglón de discriminación de mejoras se indica que “(…) el uso del Galpon B a objeto de este procedimiento es de fabrica de muebles. Según manifesto (sic) el encargado de la mueblería alessandro señor Carlos Sevilla las construcciones de mezzaninas internas fueron hechas por el inquilino, tambien tuvo que reforzar las rejas y paredes perimetrales debido a la inseguridad del sector. Existen 2 baños uno individual y otro multiple este ultimo tiene 2 pocetas (…) algunos canales de recolección de aguas de lluvia en los techos estan rota. Al acerolite en algunas zonas tiene perforaciones por donde filtra el agua (esto lo manifesto el inquilino pero no pudo ser corroborado ya que no estaba lloviendo para el momento de la inspección). El sector es industrial, goza de todos los servicios (…)”.

Por su parte, en el Informe de Avaluó cursante a los folios 101 al 104 del expediente administrativo, se observa –entre otros aspectos- que el mismo contiene la siguiente información: clase de inmueble (galpón); dirección (Filas de Mariche, Zona Industrial La Hacienda, calle Valencia, Galpón # 4-B); ubicación político territorial (municipio sucre); área del terreno (2.500,00 m2); equipos ( tanque elevado); edad de la construcción (más de 25 años ); servicios públicos y/o privados al inmueble (todos); nivel socio-económico (medio-bajo); vialidad (carretera Petare-Santa Lucía); servicios de transporte (urbano); precios medios en los últimos dos (2) años (Bs. 4.092.528,00); porcentaje aplicable anual (9%); total renta máxima mensual (Bs. 16.597,71).

Contrastado lo anterior con la norma ut supra transcrita, se observa que la Administración no consideró para efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario; así como tampoco establece el valor y cuáles fueron los actos de transmisión de propiedad efectuados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, las características de dichas propiedades y la data de las mismas; ni señala cuáles fueron los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, pues, se evidencia que en la planilla de avalúo sólo se reflejaron los presuntos precios medios en los últimos dos (2) años con respecto al inmueble arrendado, detallando a tal efecto, los precios por metros cuadrados de cada área del referido inmueble, lo que evidentemente contraria lo dispuesto en el numeral 2 del citado artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Aunado a lo anterior, y como lo advirtiera la parte actora, se desprende del avalúo, específicamente al folio 104 del expediente administrativo, y del informe técnico elaborado por la Administración, específicamente al folio 99 del expediente administrativo, que el área tomada en consideración a los fines de efectuar la inspección es mayor al que realmente corresponde al inmueble arrendado, y por ende, sobre el cual se solicito la regulación del canon de arrendamiento. En efecto, se evidencia que la Dirección de Inquilinato señaló que el inmueble a inspeccionar posee un área de 2.500 m2, cuando lo cierto es que el inmueble arrendado –Galpón 4B- posee un área de 1.720,62 m2, tal como consta del escrito presentado por la propietaria del mismo, inserto a los folios 63 al 65 del expediente administrativo, así como del titulo supletorio protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 04 de septiembre de 2008, anotado bajo el No. 31, Tomo 24, Protocolo de Trascripción, inserto a los folios 31 al 38 del expediente administrativo; todo lo cual indudablemente influye para la determinación del canon de arrendamiento a tenor de lo previsto en el numeral 1 del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos.

En adhesión a todo lo anteriormente delatado por este Sentenciador, se observa que la Dirección General de Inquilinato señaló en el acto impugnado, no haberse presentado oposición a la solicitud interpuesta por la propietaria del inmueble dentro de la oportunidad legal correspondiente, cuando de las actas que conforman el expediente administrativo, específicamente a los folios 80 al 84 del mismo, se desprende que la arrendataria del inmueble, hoy parte actora, presentó tempestivamente el escrito donde explanó los argumentos con los cuales fundamentó su oposición a la regulación del canon de arrendamiento, defensas que pudieron haber influido de igual forma para la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, y que evidentemente fueron obviadas por la Administración al momento de dictar su decisión, como se evidencia al folio 108 del expediente administrativo, cuando aseveró que “(…) dentro de la oportunidad para presentar oposición a la solicitud interpuesta, la parte accionada no compareció (…)”, lo que acarreó la violación del derecho a la defensa de la parte actora, denunciada en su escrito libelar. Así se decide.

En virtud de las observaciones precedentemente expuestas, y verificado que los factores tomados en consideración por la Administración para la determinación del valor del inmueble a los fines de la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, no se atuvieron estrictamente a lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, evidenciándose inclusive que se tergiversaron las dimensiones aproximadas del inmueble arrendado, lo que influye indudablemente en el cálculo del valor del inmueble, así como, del canon de arrendamiento del mismo; es por lo que resulta forzoso para este Juzgado Superior concluir que el acto recurrido adolece del vicio de falso supuesto de hecho, y por ende, se encuentra viciado de nulidad, en consecuencia se anula el acto administrativo contenido en la Resolución No. 013218 de fecha 08 de julio de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda. Así se decide.

Con base a lo precedentemente expuesto, pasa este Juzgador a decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida formulada por la parte actora, de la siguiente forma:

El artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:

ARTÍCULO 259 “La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.”

Las competencias enunciadas en él abarcan potestades anulatorias, condenatorias y restablecedores de las situaciones jurídicas subjetivas infringidas a los particulares, las cuales en el presente caso, se ven sensiblemente limitadas por el contenido del artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al disponer lo siguiente:

ARTÍCULO 79 “Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia.
En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo”.

De la norma transcrita se evidencia una clara restricción de los poderes del Juez contencioso administrativo, establecidos en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, presentándose dicha limitación, como un obstáculo al deber del juzgador de garantizarle a las partes el derecho a una tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 257 de nuestra Carta Magna, toda vez, que le niega a éste último la posibilidad de ejercer la potestad restablecedora en materia de regulación de alquileres.

Asimismo, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece:

ARTÍCULO 26 “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”.

Por su parte, el segundo aparte del artículo 334 eiusdem, consagra el control difuso de la constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, al disponer que:

ARTÍCULO 334 “En caso de incompatibilidad entre ésta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicará las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente”.
Facultad esta última, igualmente prevista en el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, al expresar:

“Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia.”

En consideración a las normas precedentes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 del texto constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, visto que la norma contenida en artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, transcrita ut supra, contraviene las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, se DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL PARA EL CASO EN CONCRETO, el mencionado artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, se ordena restablecer la situación jurídica infringida a la parte actora, mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos, constituido por un Galpón identificado 4-B, ubicado en la Zona Industrial La Hacienda, La Dolorita Fila de Mariche, Municipio Sucre del Estado Miranda, para lo cual se ordena una experticia complementaria del fallo conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

DECISIÓN

Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando Justicia en nombre de la República por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de nulidad interpuesta por las abogadas HELGA MARIANELA MEJIAS PEREZ y VALERY MAYRUT RIESCH MUÑOZ, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 88.939 y 89.223, respectivamente, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES MUEBLES ALESSANDROS SEVILLA, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día 11 de julio de 2000, quedando inserto bajo el No. 47, Tomo 160-A-Sgdo., en contra del acto administrativo contenido en la Resolución No. 013218 de fecha 08 de julio de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato, adscrita al MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA.

SEGUNDO: Se ANULA el acto administrativo contenido en la Resolución No. 013218 de fecha 08 de julio de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato, adscrita al MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA.

TERCERO: se ORDENA restablecer la situación jurídica infringida a la parte actora por el acto declarado nulo, mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos, para lo cual se ordena una experticia complementaria del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de marzo de dos mil quince (2015). Años 204º de la Independencia y 156º de la Federación.
EL JUEZ,

HÉCTOR SALCEDO LÓPEZ

EL SECRETARIO ACC,

JESÚS ESCALONA

En la misma fecha de hoy, siendo las ( ), quedó registrada bajo el Nº .

EL SECRETARIO ACC,

JESÚS ESCALONA

Exp. Nº 8529.
HLSL/vp.