REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 4 de marzo de 2015
204º y 156º
ASUNTO: AP11-V-2013-000348
PARTE DEMANDANTE: ROBERTO TELES DA SILVA y AURA JOSEFINA BUSTAMANTE TARAZONA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-12.398.217 y V-10.381.569, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: JUAN J. MORENO BRICEÑO, MARIA Y. SILVA y ANGEL DELGADO, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 59.789, 144.411 y 101.676, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: GUILDA CONSUELO MORA MONSALVE y GUSTAVO ENRIQUE SANTANA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-3.720.139 y V-3.189.882, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: No consta en autos poder judicial alguno, ya que actuaron por medio del régimen de asistencia. Los abogados asistentes fueron JOSE GREGORIO VARGAS DIAZ y MIRIAM DEL CARMEN MORALES PERDOMO, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 70.223 y 43.225, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
-I-
Se inicia el presente procedimiento mediante escrito presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo, previo sorteo computarizado, conocer de la presente causa a este Tribunal.
En fecha 24 de abril de 2013, los demandantes confirieron poder apud acta a los abogados JUAN J. MORENO BRICEÑO, MARIA Y. SILVA y ANGEL DELGADO, todos identificados supra.
En fecha 06 de mayo de 2013 los apoderados de la parte actora consignaron los emolumentos necesarios para la práctica de la citación.
En fecha 20 de junio de 2013 el Alguacil de este Circuito Judicial dejó constancia de haberse trasladado a practicar la citación sin tener éxito.
En fecha 08 de julio de 2013 los apoderados judiciales de la parte actora solicitaron nuevamente el desglose de las compulsas a los fines de gestionar la citación.
En fecha 23 de julio de 2013 el Alguacil adscrito a este Circuito Judicial consignó las resultas positivas de la citación de la ciudadana GUILDA CONSUELO MORA MONSALVE.
Posteriormente, en fecha 14 de agosto de 2013 el Alguacil de este Circuito Judicial dejó constancia de haberse trasladado con el fin de citar al ciudadano GUSTAVO ENRIQUE SANTANA, siendo imposible localizarlo.
En fecha 24 de septiembre de 2013 el apoderado judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles del referido ciudadano.
En fecha 01 de octubre de 2013 este Tribunal libró los respectivos carteles de citación y, en fecha 18 de octubre, fueron consignados los ejemplares publicados en prensa.
En fecha 30 de octubre de 2013 la Secretaria de este Despacho dejó constancia de haber fijado el cartel de citación en la dirección señalada.
En fecha 18 de noviembre de 2013 el apoderado de la parte actora solicitó la designación de defensor judicial al ciudadano GUSTAVO SANTANA. En fecha 20 de noviembre este Tribunal designó al abogado PEDRO MARTE como defensor judicial del prenombrado ciudadano.
En fecha 29 de noviembre de 2013 el defensor ad litem nombrado fue notificado de su designación y el 03 de diciembre aceptó y juró cumplir con su cargo.
En fecha 18 de diciembre de 2013 el ciudadano GUSTAVO ENRIQUE SANTANA, debidamente asistido de abogado se dio por citado del presente juicio.
En fecha 07 de febrero de 2014 la ciudadana GUILDA CONSUELO MORA MONSALVE, debidamente asistida de abogado, consignó su escrito de contestación de la demanda, y, en fecha 10 de febrero hizo lo propio el ciudadano GUSTAVO SANTANA, debidamente asistido por abogado.
En fecha 05 de marzo de 2014 se recibió escrito de promoción de pruebas consignado por la representación judicial de la parte actora, haciendo lo propio la demandada en fecha 07 del mismo mes y año. Los escritos fueron agregados al expediente por medio de auto fechado el 10 de marzo.
En fecha 17 de marzo de 2014 este Tribunal dicto el auto de admisión de pruebas.
En fecha 20 de marzo de 2014, estando en la fecha fijada para que se evacue la testimonial de la ciudadana AMNERYS CAROLINA CASTRO, se declaró desierto el acto.
En fecha 08 de abril de 2014 los apoderados de la parte actora consignaron las copias requeridas a fin de que sean evacuadas las pruebas de informes. Los emolumentos correspondientes fueron consignados en fecha 24 de abril.
En fecha 28 de abril de 2014 este Tribunal libró los oficios correspondientes a la práctica de la prueba de informes.
En fecha 06 de junio de 2014 la ciudadana GUILDA CONSUELO MORA MONSALVE, debidamente asistida de abogado, presentó su escrito de informes.
En fecha 17 de junio de 2014 se recibió informes provenientes del diario EL UNIVERSAL.
En fecha 18 de junio de 2014 se recibió informes provenientes del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 15 de julio de 2014 se recibió informes provenientes de BANCARIBE.
-II-
Ahora bien, estando en la oportunidad procesal para dictar la sentencia de mérito, este Tribunal pasa a decidir la presente controversia con base a las siguientes consideraciones:
Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial para su distribución correspondiéndole a este Juzgado conocer del presente asunto incoado por los ciudadanos ROBERTO TELES DA SILVA y AURA JOSEFINA BUSTAMANTE TARAZONA, plenamente identificados en el encabezamiento de este fallo, por cumplimiento de un contrato de opción de compra venta sobre el apartamento N° 18, ubicado en el primer piso, Cuerpo A del Edificio “Residencias Mirador”, ubicado en la carretera de Las Colinas, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, celebrado con la hoy parte demandada, ciudadanos GUILDA CONSUELO MORA MONSALVE y GUSTAVO ENRIQUE SANTANA, plenamente identificados.
Alega la representación de la parte actora que el referido contrato de opción de compra venta, el cual fue acompañado como documento fundamental de la demanda fue celebrado en fecha 26 de diciembre de 2012, por documento autenticado en dicha fecha ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 12, Tomo 155 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; que en su Cláusula Primera los ciudadanos GUILDA CONSUELO MORA MONSALVE y GUSTAVO ENRIQUE SANTANA se comprometieron a venderle a ROBERTO TELES DA SILVA y AURA JOSEFINA BUSTAMANTE TARAZONA, y éstos se comprometieron a su vez a comprarle el inmueble objeto del mismo, antes identificado; que en la Cláusula Segunda se estableció que el precio de venta era de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo), a ser pagados de la siguiente manera: la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 84.000,oo) mediante cheque, a favor de INMOBILIARIA LUXURY HOUSES, C.A; la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 336.000,oo), en calidad de arras al momento de la firma del contrato de opción, mediante dos cheques de CIENTO SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 168.000,oo), cada uno; y el saldo de UN MILLÓN OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.080.000,oo) al ser firmado el documento definitivo de compra-venta; que en la Cláusula Tercera ambas partes convinieron en establecer un plazo de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la suscripción del mismo para la firma del contrato definitivo de compra-venta, prorrogables por treinta (30) días más de mutuo acuerdo entre las partes.
Alegaron también haber suscrito un acuerdo complementario de opción de compra venta ante la misma Notaría Pública, quedando anotada bajo el Nº 21, Tomo 02 del respectivo libro de autenticaciones.
Alega la parte actora en su libelo que en fecha 04 de marzo de 2013 dirigieron una comunicación a los hoy demandados a fin de informarles que decidieron llevar a cabo el pago del saldo restante para el día 20 de marzo del mismo año, donde les exigieron se perfeccione la tradición del inmueble, todo en virtud de que en fecha 24 de febrero de 2013 se publicó un artículo de oferta de venta del mencionado inmueble en la sección de Clasificados del diario El Universal, así como en su página web.
Alegan igualmente los actores, que en fecha 08 de abril de 2013 se procedió a notificar a INMOBILIARIA CENTURY 21, LUXURY HOUSES C.A., a través de la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante Acta Nº 12, que los compradores decidieron cancelar para el día 16 de abril de 2013 el restante del saldo del precio de venta, quienes se negaron a darse por notificados.
Asimismo, alegaron que en fecha 04 de enero de 2013 suscribieron una opción de compraventa con la ciudadana YOHANA MARIA CASTILLO por un apartamento de su propiedad, documento que quedó autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el Nº 04, Tomo 202, del respectivo libro de autenticaciones.
Es por ello que los demandantes solicitaron que este Tribunal ordene a los demandados a otorgar el documento definitivo de venta y condenarlos en costas.
Posteriormente, en fecha 07 de febrero de 2014, la codemandada GUILDA CONSUELO MORA MONSALVE al dar contestación a la demanda sostuvo que:
Niega, rechaza y contradice que los avisos publicados a través de El Universal puedan evidenciar un incumplimiento por su parte, ya que en dichos anuncios solo se hace mención a una oferta en venta de un apartamento, sin que el mismo sea identificado en el anuncio.
Alega igualmente la representación del demandado, que los actores pretendieron ejecutar el contrato antes de su vencimiento, ya que, de acuerdo a la Cláusula Tercera del contrato, el mismo debía ejecutarse a los ciento veinte (120) días, con treinta (30) días de prórroga si así era acordado por las partes, de manera que la fecha de vencimiento era para el día 25 de abril de 2013.
En este sentido, alega la demandada que se evidencia de comunicación de fecha 12 de diciembre de 2012 con membrete de “LUXURY HOUSES”, acompañada al libelo de la demanda, que los actores recibieron: documento de propiedad, copias de cédulas y rif de los contratantes; certificación de gravamen; solvencia de derecho de frente, etc., por lo que solicitó que se desestime la presente demanda y en consecuencia sea declarada sin lugar.
Por su parte, el codemandado GUSTAVO ENRIQUE SANTANA, en su escrito de contestación de la demanda, presentado en fecha 10 de febrero de 2014, expone:
En primer lugar, reconoce que suscribió el contrato objeto de la presente controversia, así como el acuerdo complementario de opción de compra venta, y que los reconoce tanto en su contenido como en su firma.
Negó, rechazó y contradijo que los demandados hayan incumplido con el contrato de opción de compra venta suscrito. Por el contrario, al igual que la codemandada, sostiene que la actora pretende la ejecución del contrato sin que se haya vencido el término estipulado para ello, y que, de hecho, procedieron a demandar antes de que venciera el mismo. Del mismo modo alega que la parte actora si se encuentra en posesión de los documentos que solicitó, tal como se evidencia de la comunicación de fecha 12 de diciembre de 2012. Así mismo alegó que la parte actora incumplió con el pago pactado en el acuerdo complementario de opción de compra venta.
Negó, rechazó y contradijo que él haya recibido alguna comunicación donde se les notifique la voluntad de la parte actora de pagar el saldo restante del precio de venta para el día 20 de marzo de 2013, es decir la cantidad de UN MILLON OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.080.000,oo), así como cualquier otra notificación con el mismo contenido.
Al igual que la codemandada, negó, rechazó y contradijo que los anuncios a que se refiere la parte actora sean prueba de incumplimiento de sus obligaciones. Por el contrario, alegó haber cumplido con todas sus obligaciones contraídas, incluyendo la de otorgarles la documentación requerida tal como se evidencia de la comunicación de fecha 12 de diciembre de 2012.
Finalmente, piden que la demanda intentada sea declarada sin lugar y se condene en costas a la parte actora.
-III-
Constituye un principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados por las partes. En un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba, implica un mandato para ambos litigantes para que acrediten la verdad de los hechos plasmados, es decir, la carga de la prueba no supone, pues un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que, tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones.
Planteada la controversia y trabada la litis en los términos explanados supra, este Tribunal entra a analizar el acervo probatorio traído a las actas y a tal efecto considera necesario citar el artículo 1.354 del Código Civil, que establece lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
De lo aportado por las partes al expediente se debe hacer referencia a los medios de prueba presentados por la actora, quien promovió marcado “A”, el documento contentivo del contrato de opción de compra venta objeto de este juicio, celebrado en fecha 26 de diciembre de 2012, por documento autenticado en dicha fecha ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 12, Tomo 155 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fue reconocido y, al no haber sido impugnado ni cuestionado en modo alguno, se le otorga valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 12, 150, 154, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y aprecia este Tribunal la existencia del negocio jurídico que vincula a las partes contendientes en el presente juicio.
A los folios 26 al 31, consta documento denominado “ACUERDO COMPLEMENTARIO A LA OPCIÓN DE COMPRAVENTA DEL INMUEBLE”, celebrado en fecha 09 de enero de 2013, autenticado en dicha fecha ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 12, Tomo 155 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría suscrito por la parte demandada y recibido por el demandante en fecha 10 de mayo de 2013; dicha documental, al haber sido reconocida, se le otorga valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 12, 150, 154, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil.
Al folio 32 consta recorte de periódico el cual evidencia la publicación de venta de un inmueble, el cual, adminiculado a la prueba de informes que cursa a los folios 239 al 242, se desprende que el número de teléfono que aparece en la mencionada publicación, corresponde con el de el demandado y que, al no haber sido impugnado ni desconocido resulta un elemento de indicio que señala que podría tratarse del mismo inmueble de marras.
A los folios 33 y 34, consta comunicación dirigida a GUILDA CONSUELO MORA MONSALVE y GUSTAVO ENRIQUE SANTANA, por medio de CENTURY 21, LUXURY HOUSES C.A., donde le notificaron los actores, su voluntad de cancelar el monto restante de la venta para el día 20 de marzo de 2013, el cual, por no haber sido impugnado ni desconocido este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil.
A los folios 36 al 38, consta documento autenticado ante Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, contentiva de ACTUACIÓN EXTRAJUDICIAL, identificada como acta Nº 12, de fecha 08 de abril de 2013, donde se evidencia notificación por parte de los actores a la Oficina Inmobiliaria Century 21, de que en fecha 16 de abril de 2013 se llevará a cabo la cancelación total del saldo restante por la venta del inmueble. A dicha documental se le otorga valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 12, 150, 154, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil.
Riela a los folios 224 y 225, prueba de informes emanada del diario EL UNIVERSAL, donde se evidencia que la sociedad mercantil INVERSIONES MIRTA ANDREA, C.A., fue quien solicitó la publicación en prensa de la venta del inmueble en Los Chaguaramos. Prueba que, a consideración de este Tribunal, no aporta nada hacia el mérito de la presente controversia y debe ser desechada en aplicación del principio iura novit curia.
A los folios 253 al 257 consta informes provenientes de BANCARIBE, de los cuales se evidencia el pago, mediante dos cheques correspondientes a ROBERTO TELES DA SILVA, por la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 168.000,oo), a favor de GUSTAVO SANTANA. Documento que por no haber sido impugnado ni desconocido, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil.
La parte demandada promueve al folio 178, marcado “A”, constancia de recibo de documentos, donde se evidencia que los actores recibieron conformes la documentación pertinente relativa a la venta y registro de la venta del inmueble. Documento que por no haber sido impugnado ni desconocido, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil.
Por otra parte, al folio 179 promueven comunicación dirigida a los actores, donde les notifican del vencimiento de la obligación contraída en el Acuerdo Complementario a la Opción de Compraventa; y al 180, oferta de compra de inmueble por parte de los actores; documentos que nada aportan hacia el mérito de la presente controversia y debe ser desechados en aplicación del principio iura novit curia.
Vencido el lapso de evacuación de pruebas y llegada la oportunidad de que las partes presentaren informes, la parte demandada hizo uso de su derecho en fecha 06 de junio de 2014.
-IV-
Cumplidas con las distintas etapas del procedimiento se observa que tanto la doctrina como la jurisprudencia patria han considerado que la promesa bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor promete vender y el comprador, se obliga a comprar un bien mediante un precio determinado, existiendo la posibilidad de entregar parte del precio en calidad de arras y pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.
Precisado lo anterior es oportuno señalar que de autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia de la relación contractual así como las obligaciones que se derivaron de los mismos para los contratantes respecto al bien de marras, empero, la parte accionada alegó el supuesto incumplimiento por parte de la vendedora, aduciendo no haber cumplido con sus obligaciones, como es la de entregar el documento definitivo de venta a los compradores, sin embargo, de la revisión efectuada al contrato aportado a las actas, es perfectamente nítido y apreciable que en el mismo las partes acordaron que:
“TERCERA: El término de duración de ésta Opción de Compra-Venta es de ciento veinte (120) días continuos, más treinta (30) días continuos de prorroga contados a partir de la firma del presente documento.”
Plasmado lo anterior y sin entrar a realizar una ardua labor interpretativa, se colige que los contratantes pactaron de común acuerdo que la venta definitiva del inmueble debía realizarse en el término de (120) días continuos, prorrogables por treinta (30) días continuos, por ende, el fenecimiento del lapso aludido se materializaría el día 25 de abril de 2013, toda vez que no obra en autos prueba alguna del mutuo acuerdo entre las partes para su prórroga por treinta (30) adicionales.
Aclarados y precisados los plazos contractuales, este Tribunal observa que a raíz de la publicación de un inmueble por prensa, los hoy demandantes decidieron exigir la ejecución del contrato antes de que venciera el plazo para que fuese exigible; ello se evidencia de la comunicación que riela a los folios 33 y 34 en vista de que la misma tiene fecha 04 de marzo de 2013, siendo que el término para el cumplimiento de las obligaciones contraídas por la demandada vencían en fecha 25 de abril de 2013 como se indico supra. Igualmente, consta en autos que la parte actora procedió a demandar el cumplimiento de contrato cuando aún no había vencido el término para que se hicieran exigibles las obligaciones en él establecidas, tal como se evidencia al folio 02 del presente expediente, en la constancia de recepción del libelo de la demanda en fecha 09 de abril de 2013. Al respecto, el artículo 1.213 de Código Civil establece:
“Artículo 1.213: Lo que se debe en un término fijo no puede exigirse antes del vencimiento del término...”
En atención de lo anterior, este Tribunal observa que la parte actora obró extemporáneamente al pretender el cumplimiento de una obligación inexigible en virtud de que el plazo no había fenecido y ASÍ SE DECLARA.
Ahora bien, observa este Tribunal con respecto al alegato de la parte actora donde expone que por haberse percatado de la publicación en venta de un inmueble procedió a exigir el cumplimiento del contrato, este Tribunal considera primeramente que no quedó plena y suficientemente demostrado que dicho inmueble sea el mismo que el del contrato suscrito por las partes; y, paralelamente de una minuciosa revisión del contrato objeto de la presente controversia, este Tribunal observa que ninguna cláusula contenida en el mismo prohíbe al vendedor, en todo caso, publicar dicho inmueble a la venta. De tal manera que, mal podría considerarse que el hecho de publicar a la venta el inmueble objeto de este litigio, en todo caso, pueda constituir un incumplimiento del contrato.
En consecuencia, resuelto lo anterior, siendo puntos de pleno derecho que destruyen la pretensión del actor, este Tribunal considera inoficioso pronunciarse respecto de los demás alegatos y pruebas aportadas a los autos y ASÍ SE DECIDE.
-V-
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de ley declara SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato intentada por los ciudadanos ROBERTO TELES DA SILVA y AURA JOSEFINA BUSTAMANTE TARAZONA contra los ciudadanos GUILDA CONSUELO MORA MONSALVE y GUSTAVO ENRIQUE SANTANA, todos identificados en el cuerpo del presente fallo.
Se condena en costas a la parte actora dado su vencimiento total de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFIQUESE a las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 ejusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 4 de marzo de 2015. 204º y 156º.
EL JUEZ,
RICARDO SPERANDIO ZAMORA
LA SECRETARIA
YAMILET J. ROJAS M.
En esta misma fecha, siendo las 1:34 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA
YAMILET J. ROJAS M.
Asunto: AP11-V-2013-000348
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