TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 10 de marzo de 2015
204º y 156º

ASUNTO: AP11-V-2013-001084
MOTIVO: DESALOJO.
Decisión: Interlocutoria (Fijación de los Puntos Controvertidos)

-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

DEMANDANTES: GUSTAVO ADOLFO RAMIREZ HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.949.016.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ALICE MAROTI MAYORCA, THABATA CAROLINA RAMIREZ HERNANDEZ, LEONOR MAYORCA VALERY, DANIELA CARUSO, FERNANDO GONZALO y LUIS LESSEUR, abogados en ejercicios e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 79.773, 80.102, 7.593, 117.758, 62.223 y 68.170, respectivamente.
DEMANDADOS: MARIA JESUS CALVO HITCHER, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.194.240.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: TERESA BORGES GARCIA, WALTHER ELIAS GARCIA SUAREZ, YUDITH MONTIEL HERNANDEZ, NORA ROJAS JIMENEZ y CARMEN CARVALHO, abogados en ejercicios e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 22.629, 117.211, 117.048, 104.901 y 130.993, respectivamente.

-II-
Revisadas las actas que conforman el presente expediente se observa que por auto de fecha 5 de marzo de 2015, este Tribunal ordenó la fijación de los puntos controvertidos de conformidad con el artículo 112 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en virtud de ello este Juzgado procede a la fijación de hecho y de los limites de la controversia en los siguientes términos:

-III-
HECHOS ADUCIDOS POR LA PARTE ACTORA:

• Que consta en documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta, Estado Miranda, en fecha 19 de diciembre de 2002, bajo el Nº 31, Tomo 25, Protocolo Primero, que el ciudadano GUSTAVO ADOLFO RAMIREZ HERNANDEZ, es el propietario de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 21, ubicado en el piso 2, de la Unidad Oeste del Edificio Letra A, Conjunto Residencial denominado Residencias La Cima de la Urbanización Las Esmeraldas, La Tahona, Jurisdicción el Municipio Baruta del Estado Miranda.
• Que esta casado con la ciudadana ALICE MAROTI MAYORCA, y tienen 2 hijas.
• Que dio el inmueble antes descrito, en arrendamiento a la ciudadana MARIA JESUS CLAVO HITCHER, por razones laborales y profesionales, motivado a que debía ausentarse del país con su familia y así lo hizo.
• Que el inmueble antes citado, es la única vivienda que posee y esta registrada como vivienda principal, tal y como se observa en la constancia de registro de vivienda principal, bajo el Nº 0169604016, de fecha 21 de enero de 2003.
• Que inició la relación arrendaticia con la ciudadana MARIA JESUS CLAVO HITCHER, en su condición de inquilina, mediante contrato de arrendamiento suscrito en la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 30 de enero de 2008, bajo el Nº 48, Tomo 6, y en dicho contrato se convino que la duración del arrendamiento era de 6 meses fijos desde le 19/02/2008 al 19/08/2008, con una única prorroga de 6 meses mas, que fue utilizada por voluntad de las partes, el canon de arrendamiento quedó estipulado en cuatro mil setecientos bolívares (Bs. 4.700,00).
• Que en fecha 19 de febrero de 2009, suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento por ante la Notaria Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador, bajo el Nº 30, Tomo 8, bajo las mismas condiciones del contrato anterior y en canon de arrendamiento quedó fijado en cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00).
• Que en fecha 24 de marzo de 2011, se suscribió el tercer y último contrato de arrendamiento por ante la Notaria Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, fijando condiciones similares y se fijó el canon de arrendamiento en seis mil cuatrocientos bolívares (Bs. 6.400,00).
• Que por razones de trabajo y estudio, actualmente reside con su familia en Toronto, Canadá, en forma transitoria, ya que su contrato de trabajo termina a finales del año 2013, y tiene la necesidad de regresar a Venezuela que es su intención.
• Que la negativa de la arrendataria a desocupar el apartamento en los plazos previsto en el contrato, es violatoria de los derechos consagrados en la Ley Orgánica para la Protección del Niño, Niña y del Adolescentes (LOPNNA).
• Que en fecha 19 de enero de 2012, a través de su cónyuge, ciudadana ALICE MAROTI MAYORCA, notificó a la arrendataria que una vez vencida la prorroga legal del último contrato suscrito, es decir, el 20 de febrero de 212, no habría nuevo contrato de arrendamiento, además por razones laborales debía regresar a Venezuela y ocupar su inmueble con su familia, debido a no disponer de otro inmueble donde vivir.
• Que han sido inútiles las gestiones para lograr la desocupación del inmueble que continúa ocupando la ciudadana MARIA JESUS CLAVO HITCHER.
• Que por cuanto han sido infructuosas las gestiones para lograr la desocupación del inmueble, solicitó en fecha 6 de marzo de 2012 de conformidad con el artículo 49 de la ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, el inicio del procedimiento administrativo previo a la demanda judicial, el cual fue admitido y sustanciado con el expediente Nº S-15353/12-3, concluyendo en fecha 21 de enero de 2013, en la cual la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en acatamiento a lo preceptuado en el artículo 9 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, dicto resolución en la cual habilita a la vía judicial.
• Que es imperiosa la necesidad de ocupar de nuevo el inmueble de su propiedad junto a su familia, por cuanto no posee otro bien inmueble, siendo ese su patrimonio constituido como vivienda principal y es por ello que recurro a la sede Jurisdiccional para reclamar el derecho que lo asiste de demandar.
• Concluye que la ciudadana MARIA JESUS CLAVO HITCHER, desde el inicio de la relación arrendaticia ocupa el inmueble con su esposo y 2 perros.

PRUEBAS PROMOVIDAS:
• Copia simple del contrato de compra-venta debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta, Estado Miranda, en fecha 19 de diciembre de 2002, bajo el Nº 31, Tomo 25, Protocolo Primero, en el cual consta que el ciudadano GUSTAVO ADOLFO RAMIREZ, es el propietario del inmueble.
• Copia simple del acta del matrimonio de los ciudadanos GUSTAVO ADOLFO RAMIREZ y ALICE MAROTI MAYORCA.
• Copias simples de las partidas de nacimiento de los hijos de los ciudadanos GUSTAVO ADOLFO RAMIREZ y ALICE MAROTI MAYORCA.
• Copia simple de la constancia de registro de vivienda principal, bajo el Nº 0169604016, de fecha 21 de enero de 2003.
• Copia simple del contrato de arrendamiento de fecha 24 de marzo de 2011, por ante la Notaria Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas.
• Copia simple de la notificación hecha a la ciudadana MARIA JESUS CLAVO HITCHER, para informarle que una vez vencida la prorroga legal del último contrato suscrito, no habría nuevo contrato.
• Copia simple del expediente Nº S-15353/12-3, llevado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual habilitó la vía judicial.

HECHOS ADUCIDOS POR LA PARTE DEMANDADA:
• Que ciertamente es arrendataria del apartamento Nº 21, ubicado en el piso 2, de la Unidad Oeste del Edificio Letra A, Conjunto Residencial denominado Residencias La Cima de la Urbanización Las Esmeraldas, La Tahona, Jurisdicción el Municipio Baruta del Estado Miranda.
• Que la ciudadana MARIA JESUS CLAVO HITCHER, se vio en la imperiosa necesidad de acudir a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tratar que sus derechos fueran respetado, lo cual fue inoficioso, por que dicho organismo no se da abasto para asumir las competencias que le han sido designadas.
• Que el arrendador pretendió cumplir con el Decreto 8.190, de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, pero en ese procedimiento se vulneraron todas las formalidades esenciales, el derecho y se causo grave lesión a la ciudadana MARIA JESUS CLAVO HITCHER.
• Que la ciudadana MARIA JESUS CLAVO HITCHER, se vio obligada a interponer recuro de reconsideración que no le fue tramitado ni resuelto, luego interpuso el recurso de nulidad contra la decisión dictada por la SUNAVI, por lo cual el proceso de desalojo queda supeditado a la decisión que recaiga en el recurso de nulidad.
• Que estando congelado el monto de los cañones de arrendamiento de todos los inmuebles destinado a vivienda, desde noviembre de 2002, como consta en el Decreto 2.304, de fecha 3 de febrero de 2003 (G.O. Nº 37.626 del 6 de febrero de 2003), prorrogado hasta la fecha, siendo la última prorroga Gaceta Oficial Nº 39.903, de fecha 16 de abril de 2012, el actor incrementó el monto del canon de arrendamiento a la ciudadana MARIA JESUS CLAVO HITCHER y de no aceptar le pediría la desocupación del inmueble.
• Que al inició de la relación arrendaticia el canon de arrendamiento se pactó en cuatro mil setecientos bolívares (Bs. 4.700,00), monto que debía regir hasta la fecha o hasta tanto SUNAVI fije un nuevo canon de arrendamiento, sin embargo a partir de febrero de 2009, el arrendador fijó la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), y a partir de febrero de 2011, el arrendador fijó la cantidad de seis mil cuatrocientos bolívares (Bs. 6.400,00) mensuales.
• Que la parte actora violó la Ley y debe reintegrar o compensar con cánones a futuro a la ciudadana MARIA JESUS CLAVO HITCHER, por haber recibido montos superiores al inicialmente pactado, que se mantuvo congelado.
• Que la ciudadana MARIA JESUS CLAVO HITCHER, pagó un sobrealguiler que esta obligado a devolverlo el arrendador, según las normas de orden público y carácter esencialmente social.
• Que en enero del 2012, el arrendador dio de forma verbal en venta el apartamento, sin cumplir el procedimiento legalmente establecido en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en la suma de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200,000,00), debiendo entregar por concepto inicial la cantidad de trescientos sesenta mil (Bs. 360.000,00) y 24 meses para pagar el saldo restante. Esto lo establece la nueva legislación que obliga al propietario a fijar el precio justo del inmueble para luego dar cumplimiento al artículo 131 y siguientes de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios.
• Que luego sorpresivamente el arrendador se Negaron a realizar la negociación.
• Que sorpresivamente el 19 de enero de 2012, el arrendador notificó su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, alegando la necesidad de ocuparlo, pero sin jurar que procedería hacerlo por lo menos en un plazo de 3 años, conforme al artículo 91 Parágrafo Único. Razón por la cual el argumento de la necesidad resulta sospechoso y justo lo invocará luego de ofrecer en venta el inmueble a la ciudadana MARIA JESUS CLAVO HITCHER.
• Que la notificación no surte efecto por cuanto la Ley establece que la preferencia para continuar ocupando el inmueble a favor del inquilino, tiene que ser con por lo menos 90 días de anticipación, lo cual no lo cumplió el arrendador.
• Que impugna la referida notificación de no prorroga, la cual no puede surtir efectos legales y en consecuencia pierde eficacia y validez el procedimiento previo administrativo.
• Que es falso que el arrendador no vive o no vivía en el país, que luego de ofrecer en venta al margen de la Ley, ahora pretende un desalojo fundado en una supuesta necesidad, lo cual es contradictorio, no existe prueba en el expediente y el arrendador no cumplió con lo preceptuado en el artículo 91 Parágrafo Único, sobre todo en lo concerniente a que el inmueble no será arrendado por una lapso de 3 años.
• Que niega que el arrendador propietario tenga la necesidad de ocupar el inmueble.
• Que le actor reconvenido ha percibido por concepto de sobrealquiler la cantidad de cuarenta y ocho mil bolívares (Bs. 48.000,00) y esta obligado a reintegrarlo a la ciudadano MARIA JESUS CLAVO HITCHER, o en su defecto compensar con cánones de arrendamiento a futuro, y estimándolo al monto del canon inicial.
• Que con fundamento a lo dispuesto en Decreto de Congelamiento del Canon de Arrendamiento de Vivienda, Decreto 2.304, de fecha 3 de febrero de 2003 (G.O. Nº 37.626 del 6 de febrero de 2003), prorrogado hasta la fecha, siendo la última prorroga Gaceta Oficial Nº 39.903, de fecha 16 de abril de 2012, 39, 47, 125, 126, 127, 129 y 130 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales disponen la prohibición de aumentar el canon de arrendamiento desde noviembre de 2002, normativa esta que se mantuvo hasta el año 2012, en razón a esto una vez pactado el canon inicial del contrato no podía incrementarse el monto, sino hasta que la SUNAVI fijare el nuevo canon de arrendamiento, lo cual no ha sucedido.

PRUEBAS PROMOVIDAS:
• Copia simple del recurso de reconsideración contra la decisión de fecha 21 de enero de 2013, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 85 y 94 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en concordancia con lo previsto en el artículo 29, numeral 1º y 9º de la Ley para Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
• Copia simple del expediente en el cual se anunció el Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad contra el acto de fecha 21 de enero de 2013, Nº 000215, emanado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en cual habilitó la vía judicial.
• Copia simple de los recibo de pagos, realizados en el Banco Banesco, a favor de la ciudadana ALICE MARITI, en su carácter de arrendador, así como vouchre de pago realizado en dicho banco.

DISPOSICIÓN DEL TRIBUNAL:
Determinado los hechos en forma precedentemente expuesta, quedan así fijados los mismos, así como los puntos controversia dándose cumplimiento a la formalidad prevista en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En consecuencia, se ordena abrir un lapso de ocho días de despacho para la promoción de pruebas, tres días de despacho para la oposición a las pruebas y tres días de despacho para la admisión de pruebas.
EL JUEZ

Abg. LUIS ERNESTO GOMEZ SAEZ
LA SECRETARIA

Abg. SONIA CARRIZO ONTIVEROS

ASUNTO: AP11-V-2013-001084