TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 11 de Marzo de 2015
203º y 154º
ASUNTO: AP11-V-2013-001036
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.
PARTE ACTORA: la Sociedad Mercantil SPA AND RACQUETBALL CLUB, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Capital) y Estado Miranda, el 11 de noviembre de 1982, bajo el Nº 5, Tomo 142-A Pro., prorrogada su duración, conforme consta de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 30 de marzo de 1995, inscrita en le Registro de Comercio el 20 de julio de 1995, bajo el Nº 69, Tomo 221-A Pro y su última modificación estatutaria acordada en Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 12 de enero de 2010, inscrita en el Registro antes citado el 26 de marzo de 2010, bajo el Nº 38, Tomo 52-A.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados TERESA BORGES GARCIA, WALTHER ELÍAS GARCIA y NORA ROJAS JIMENEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 22.629, 117.211 y 104.901, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CONDOMINIO DEL EDIFICIO CENTRO SEGUROS LA PAZ, condominio constituido según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 21 de julio de 1982, bajo el Nº 14, Tomo 3, Protocolo Primero.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado ANTONIO JOSE TAUIL MUSSO, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 33.131.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
II
BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS:
Se inició el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO mediante demanda interpuesta por la Sociedad Mercantil SPA AND RACQUETBALL CLUB, C.A., contra el CONDOMINIO DEL EDIFICIO CENTRO SEGUROS LA PAZ, ambas sociedades anteriormente identificadas.
Por auto de fecha de 27 de Septiembre de 2013, se admitió la presente demanda por el procedimiento breve y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada en el presente juicio.
En fecha 24 de Octubre de 2013, se libró la correspondiente compulsa.
Por auto de fecha 31 de Octubre de 2013, se ordenó abrir cuaderno de medidas en el presente proceso.
En fecha 11 de Noviembre de 2013, el apoderado judicial de la parte demandada se dio por citado en nombre de su representado y consignó poder que acredita su representación.
En fecha 13 de Noviembre de 2013, el alguacil titular de este Despacho dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada, el CONDOMINIO DEL EDIFICIO CENTRO SEGUROS LA PAZ, en la persona de su Administrador , ciudadano AGUSTIN RAFAEL ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 497.863.
En fecha 14 de Noviembre de 2013, la representación judicial de la parte demandada contestó la demanda y opuso cuestiones previas.-
En fecha 18 de Noviembre de 2013, la representación judicial de la parte actora rechazó las cuestiones previas opuestas y ratificó los documentos consignados con el libelo de demanda.
En fecha 22 de Noviembre de 2013, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de esa misma fecha.
En fecha 26 de Noviembre de 2013, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por este Tribunal mediante auto de esa misma fecha.
En fecha 27 de Noviembre de 2013, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción pruebas. Posteriormente, en esa misma fecha se llevó a cabo la evacuación testimonial promovida por el apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 28 de Noviembre de 2013, este Tribunal dictó auto mediante el cual admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora.
En fecha 28 de Noviembre de 2013, este Tribunal dictó auto mediante el cual ordenó cerrar la pieza Nº (I), en virtud de su voluminosidad y se abrió una segunda pieza Nº (II).
En fecha 29 de Noviembre de 2013, este Tribunal dictó auto mediante el cual acordó prorrogar el lapso probatorio por cinco días de despacho adicionales, contados a partir de la preclusión del mismo.
En fecha 29 de Noviembre de 2013, la representación judicial de la parte actora consignó copia certificada de la transacción extrajudicial, entre otros documentos.
En fecha 2 de Diciembre de 2013, la representación judicial de la parte actora, consignó los fotostatos correspondientes para la elaboración de los oficios correspondientes a la evacuación de las pruebas de informe.
En fecha 3 de Diciembre de 2013, se libraron los oficios a las autoridades correspondientes, tal y como fue ordenado por auto de fecha 28 de Noviembre de 2013.
Por diligencias de fecha 9 de Diciembre de 2013, la representación judicial de la parte demandada solicitó se dicte sentencia y se deseché la prueba de informes promovida por su contraparte.
En fecha 10 de Diciembre de 2013, la representación judicial de la parte demandada solicitó cómputo.
En fecha 12 de Diciembre de 2013, la representación judicial de la parte actora ratificó todos los instrumentos aportados al proceso.
En fecha 12 de Diciembre de 2013, el alguacil de este Despacho consignó oficio Nº 0729, dirigido al Juez del Tribunal Superior Sexto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, debidamente firmado y sellado.
En fecha 3 de Diciembre de 2013, la representación judicial de la parte demandada realizó observaciones al escrito de pruebas presentado por su contraparte en fecha 27 de Noviembre de 2013.
Por diligencias de fecha 17 de Diciembre de 2013 y 8 de Enero de 2014, la representación judicial de la parte demandada solicitó se dicte sentencia y se libre cómputo.
Por auto de fecha 9 de Enero de 2014, se ordenó agregar a los autos previa su lectura por secretaria, el oficio Nº 13-1001, proveniente del Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital y posteriormente por auto de esa misma fecha se expidió cómputo por Secretaría de los días señalados por el solicitante.
En fecha 9 de Enero de 2014, la representación judicial de la parte actora, solicitó la suspensión de la causa.
En fecha 13 de Enero de 2014, la representación judicial de la parte demandada solicitó se dicte sentencia.
En fecha 14 de Enero de 2014, la representación judicial de la parte demandada realizó observaciones al Juez quien suscribe, a fines de una simple ilustración.
En fecha 14 de Enero de 2014, la representación judicial de la parte actora solicitó a este Juzgado se abstenga de dictar sentencia hasta que conste en autos las resultas de las pruebas de informes.
Por varias diligencias de fecha 17, 21 y 27 de Enero, así como 3, 10,14 y 25 de Febrero de 2014, la representación judicial de la parte demandada solicitó se dicte sentencia.
Por diligencias de fecha 6,11 y 19 de Marzo de 2014, la representación judicial de la parte demandada ratificó su solicitud anterior.
Por auto de fecha 20 de Marzo de 2014, se le hizo saber al diligenciante que la presente causa será sentenciada en el orden cronológico en que se ha de conocer las causas.
Por diligencia de fecha 27 de Marzo de 2014, la representación judicial de la parte demandada solicitó se dicte sentencia.
En fecha 3 de Abril de 2014, el alguacil titular de este Despacho consignó oficio Nº 0728 dirigido al Director de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, debidamente firmado y sellado.
Por diligencias de fecha 8 y 22 de Abril de 2014, la representación judicial de la parte demandada solicitó se dicte sentencia.
Por diligencias de fecha 13 y 27 de Mayo, y 9 de Junio de 2014, la representación judicial de la parte demandada ratificó su solicitud anterior.
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
La representación de la parte actora alegó en el libelo de la demanda:
 Que su mandante la sociedad mercantil SPA AND RACQUETBALL CLUB, C.A, en su condición de ARRENDATARIA ha sido inquilina desde el año 1982, del inmueble identificado como el piso 9, ubicado en el Edificio CENTRO SEGURO LA PAZ, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Boleita Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda, siendo el ultimo contrato suscrito el autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 24 de Octubre de 2012, bajo el Nº 001, folios 002 al 008, Tomo 408, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria, pactándose como plazo de duración dos años fijos contados a partir del 1º de Agosto de 2012, como se desprende de su Cláusula Tercera.
 Que el canon de arrendamiento vigente para el periodo en curso es la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00), tal y como fue pactado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento vigente, y que desde el inicio de la relación contractual quien acometió con las refacciones e inversiones necesarias para el uso al cual destinó el inmueble fue su representada, cuando el Condominio del Inmueble quien a su vez es el propietario desde hace algún tiempo ha tratado de desalojar a nuestra poderdante sin justa causa.
 Que dentro de varias irregularidades adicional al pago del canon de arrendamiento, se ha presionado a la inquilina para que suscriba un contrato de supuestos servicios, cabe destacar que estos servicios son de obligatorio cumplimiento por parte del Condominio del Inmueble y se deben cobrar a los co-propietarios como en efecto se hace, los cuales no requieren de forma especifica a su representada, pues estos servicios los contrata y paga directamente.
 Que a través de este contrato la arrendadora esta percibiendo un sobre-alquiler, lo que esta sancionado por la ley que rige la materia y esta sujeto a sanción y reintegro, amén que es materia de orden público, reservándose mi poderdante el derecho de ejercer las acciones correspondientes al respecto.
 Que el último contrato de arrendamiento suscrito fue en fecha 24 de Octubre de 2012, ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Venezuela, bajo el Nº 1, Tomo 408, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.
 Que el referido contrato que es el vigente para la fecha, se dispone en su cláusula Cuarta lo siguiente: “CUARTA.- (PENSION DE ARRENDAMIENTO): la pensión de arrendamiento, es la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 120.000,00) mensuales adelantadas, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, en las oficinas de EL ARRENDADOR, ubicada en el piso 4, oficina Sur 43 del Edificio Centro Seguros la Paz; Que éste canon de arrendamiento se incrementara anualmente de manera automática, inclusive dentro de su prorroga legal, si la hubiere, tomando en cuenta el incremento de la inflación anual experimentada en el país, publicada por el Banco Central de Venezuela, de la manera siguiente: En el primer año (2012/2013), el canon de arrendamiento se incrementará, a partir del 01/08/2013, ajustándose al monto de la inflación experimentada en ese año y, así sucesivamente hasta la terminación de dicho contrato” .
 Que no obstante de estar sujeto a regulación el inmueble, las partes acordaron una modalidad de ajuste del monto del canon, que siempre y cuando no vulnere el orden publico es valida entre las partes, pues el contrato de arrendamiento es bilateral y consensual, lo que violaría la ley y el orden público es que las partes convengan en un canon superior al que fijare el organismo competente, por lo que de haberse pactado un monto por encima al regulado, el inquilino conforme a la ley se libera pagando el monto de regulación.
 Que en fecha 15 de Septiembre de 2009, como consta de Resolución Nº 00013416 la Dirección General de Inquilinato fijó canon máximo de arrendamiento al inmueble en la suma de CINCUENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 54.555,40), y no habiéndose suspendido los efectos del acto y sin fijación de organismo competente, las partes suscribieron en fecha 24 de Octubre de 2012, el contrato de arrendamiento como se señalo anteriormente fijando el canon de arrendamiento mensual en CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 120.000,00), esto es por un monto muy superior.
 Que con ocasión al recurso de nulidad interpuesto por la parte arrendadora, el Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en sentencia de fecha 14 de diciembre de 2010, declaró: Parcialmente con lugar el recurso interpuesto por la arrendadora y ordenó la reposición del procedimiento administrativo de regulación del canon de arrendamiento al estado en que la Administración estableciera nuevamente el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble.
 Que contra dicho fallo la representación de la parte arrendadora ejerció recurso de apelación, y mediante sentencia de la Corte Primera de lo contencioso Administrativo, de fecha 17 de Febrero de 2012, se declaró desistido el recurso y firme el fallo apelado, es decir la sentencia de fecha 14 de diciembre de 2010, dictada por el Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, quedó FIRME con autoridad de cosa Juzgada.
 Que dado el fallo antes mencionado es importante indicar que el canon no podía pactarse por una suma superior a Bs. 36.043,36, dado que al declararse nulo el acto administrativo del 2009, el canon aplicable era el de la ultima regulación (Resolución Nº 009308 del 19 de Mayo de 2005), o el que las partes convinieran por debajo del mismo en forma convencional.
 Que en acatamiento al acto administrativo antes citado la Dirección General de Inquilinato violó la cosa juzgada, e incurrió en los mismos vicios al dictar el nuevo acto administrativo, este organismo dictó Resolución Nº 00015392 de fecha 26 de abril de 2013, y conforme a este acto administrativo la Dirección General de Inquilinato fijó el canon máximo mensual al inmueble en la suma de CUATROCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 469.460,30), sin haber ni siquiera notificado el acto, irrespetando lo pactado contractualmente, la parte arrendadora pretendió se le pagara dicho monto en concepto de canon de arrendamiento, ante lo cual su representada procedió a notificarla mediante misiva de fecha 11 de Junio de 2013, correo electrónico y mediante notificación autentica realizada por la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 17 de julio de 2013, de los siguientes particulares:
- La extrañeza de la negativa a recibir los cánones de arrendamiento, cuando ni siquiera el acto administrativo antes citado había sido notificado, tratando de colocar en situación de insolvencia a su representada.
- Su voluntad de pago y la negativa de recibirlos la arrendadora. - Que los pagos estaban y están a disposición de la arrendadora en las oficinas de la inquilina (ubicadas en el mismo edificio donde está la arrendadora).
- En que conforme a lo previsto en la cláusula Cuarta del contrato vigente, lo que procedía era el ajuste del monto del canon de arrendamiento conforme al IPC, proponiendo el nuevo monto, así como la celebración de una reunión, considerando que convencionalmente las partes convinieron en una formula de ajuste que no excede el monto fijado por la regulación, por lo tanto es la formula valida.
 Que la negativa de la arrendadora a recibir los pagos, obedece a una situación de tratar de colocar en presunción de insolvencia a su representada, dado adicionalmente al hecho público y notorio que el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial esta cerrado desde hace mas de un año, impidiendo que los inquilinos pueda a través de dicha vía desvirtuar una supuesta insolvencia provocada (mora del acreedor), aunado al hecho que su representada ha notificado por diversas vías su voluntad de pagar.
 Que una vez creada la nueva oficina de consignaciones arrendaticias su representada procedió a realizar los pagos, evidenciándose la voluntad de su representada de cumplir su obligación de pago y lo pendiente que estaba de ello, ante la negativa de la arrendadora a recibirlos, por lo que es importante insistir que habiéndose establecido la modalidad de aumento del canon de arrendamiento y estando vigente el contrato no puede aplicar o ejecutarse el acto administrativo bien sea declarado legal o no, ya que el contrato de arrendamiento continua siendo bilateral y consensual, cuando ya las partes establecieron como serian los aumentos en el canon de arrendamiento, siendo que la ley prohibe es cobrar o percibir por canon un monto superior al legalmente establecido, pudiendo pactarse un monto inferior, como en efecto resulto del contrato que los vincula.
 Que la demandada incumpliendo lo pactado convencionalmente pretende imponer de manera unilateral y en plena vigencia del contrato de arrendamiento un nuevo canon de arrendamiento, lo cual resulta improcedente e ilegal por las siguientes:
 Que el contrato de arrendamiento conforme a la doctrina y la ley es bilateral y consensual, esto quiere decir que se requiere la voluntad de las partes para cualquier modificación y/o convenio.
 Que el inmueble siempre ha estado sujeto a regulación y es solo cuando a la parte arrendadora le conviene que procede a solicitar tal procedimiento, obviando que durante la relación arrendaticia de diversas formas han percibido sobre alquiler por violar la ley.
 Que cuando se arrendó el inmueble a su representada no existía regulación del inmueble y no obstante lo cedió a arrendamiento sin hacer salvedad alguna, y fijó el canon de arrendamiento que aspiraban, fijándose por acuerdo entre las partes y para ese momento la arrendadora incumplió la ley al alquilar un inmueble sin previa regulación.
 Que regulado el inmueble la arrendadora recibió un monto por concepto de canon de arrendamiento distinto al de regulación.
 Que estando en discusión jurisdiccional el monto del canon, procedió la arrendadora nuevamente a suscribir nuevo contrato al margen de la ley, percibiendo un monto mayor al fijado por el organismo regulador, en perjuicio de la arrendataria, quien dada la inversión realizada lo aceptó.
 Que el acto administrativo de regulación del inmueble fija el canon de arrendamiento máximo mensual que puede pretender cobrar el arrendador y/o propietario, no necesariamente el canon mensual a pagar una vez dictada la Resolución.
 A su vez alega lo contenido en los artículos 1.133, 1.137, 1.141, 1.159 y 1.169 del Código Civil, que disponen que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o causas autorizadas por la ley, así como que deben ejecutarse de buena fe y obligan solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso de la ley, habiéndose pactado el contrato por un tiempo de duración determinado (2 años) y un canon mensual prefijado por todo ese plazo según convenio entre las partes, obviando el hecho de la regulación del inmueble, que por ser ley era del conocimiento de las partes y de obligatorio cumplimiento.
 Que debe prevalecer el canon de arrendamiento pactado convencionalmente, pues fue el resultado de la concertación voluntaria de las partes y esta dentro del margen establecido de la Dirección de Inquilinato, por resultar el canon pactado inferior al regulado por el Organismo Competente (lo prohibido es cobrar por encima de la regulación), esto es el canon mensual por el monto que se acordó al momento de celebrar el contrato de marras.
 Por otra parte, es importante destacar que su representada es comerciante y dada tal cualidad, al celebrar el contrato de arrendamiento por un tiempo que excede el regular lo hizo justamente considerando su condición de comerciante y las actividades que desplegaría en el local, por ello era determinante para su representada el monto del canon de arrendamiento, ya que de ello dependía su planificación con vista a los ingresos del negocio y erogaciones proyectadas.
 Que la parte demandada al pretender unilateralmente hacer valer un acto administrativo de regulación, cuando debió haber regulado el inmueble antes de cederlo en alquiler lo que es materia de orden público, pudiéndose configurar un enriquecimiento sin causa, debido que al celebrar el contrato fijó un canon de arrendamiento que fue aceptado y que según su propia decisión resulta ajustado a sus intereses, de lo contrario no hubiera celebrado el contrato.
 Que la demandada de mala fe, como lo ha hecho durante toda la relación arrendaticia percibiendo montos superiores a los regulados o sin regular al inicio de la relación, pretende ejecutar un acto administrativo que fue dictado posteriormente a la celebración del contrato, cuando era su obligación arrendar previa regulación del inmueble, o pactando el monto del canon conforme a la regulación que quedó vigente como secuela de los procedimientos contenciosos ejercidos por ella misma, esto es, el canon establecido en la suma de Bs. 36.043,36. No podía pactarse por una suma superior, dado que al declararse nulo el acto administrativo del 2009, el canon aplicable era el de la ultima regulación (Resolución No. 009308 del 19 de mayo de 2005), o el que las partes convinieran por debajo del mismo en forma convencional.
 Que si bien es cierto que en el ultimo contrato de arrendamiento suscrito, en la cláusula Décima Sexta, se previó que de ser dictada una nueva regulación, se aplicaría de inmediato tal disposición contractual es contradictoria, crea indefensión y lesión al inquilino (débil jurídico, que es el protegido por la legislación especial), y que en aplicación de lo previsto en los artículos 1.140, 1.160, 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, el Juez en este caso debe hacer uso de sus máximas de experiencia, pues en materia comercial es constante el hecho que el arrendador incumple con el régimen de regulación, pacta a su interés y beneficio el canon de arrendamiento, que a su vez el arrendatario acepta, con vista a su negocio y planificación como se adujo, así como la formula de ajuste, y no es sino cuando el arrendador le interesa que procede a regular, siendo que en el caso de marras el arrendador ha fijado los cánones, mas allá incluso de lo que podría, dado lugar a cobros de sobrealquileres, cuando su intención como se demuestra a lo largo de la relación arrendaticia es estar al margen de la ley, tratando de obtener un beneficio económico sin proceder o respetar el régimen de regulación de cánones de arrendamiento.
 Que en caso de dudas, el juez debe hacerlo a favor del demandado y en igualdad de circunstancias favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y puntos de mera forma, lo que aplica perfectamente el presente caso, como consecuencia de la contradicción en las cláusulas.
 Que fundamenta su demanda en las disposiciones contenidas el los artículos 2, 1159, 1160, 1167, 1264, 1585, 1137, 1140, 1141, 1169 y 1185, del Código Civil, 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1, 2, 7, 13, 30, 32 (parágrafo segundo), 58, 82, 33 y 35 del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios.
POR SU PARTE LA REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA EN LA OPORTUNIDAD DE DAR CONTESTACION A LA MISMA LOS HIZO EN LOS ISGUIENTES TERMINOS:
 PRELIMINAR: Que del enrevesado e incomprensible libelo de demanda se evidencia que la actora acumula dos acciones distintas: - - La primera una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, que fue admitida expresamente por este Tribunal y
- La Segunda: Es una Acción de Reintegro de Supuestos Sobrealquileres sobre la cual este tribunal no hizo pronunciamiento en su auto de admisión de fecha 27 de septiembre de 2013 lo cual vulnera el debido proceso, y coloca en estado de indefensión al demandado al no conocer con precisión, cuales son o cual es la demanda que debe ser contestada.
 Que a todo evento y sin intención de subsanar los vicios de los cuales adolece este procedimiento, a fin de no menoscabar los derechos de su representada y darle un orden lógico al presente proceso, procedió a contestar la demanda en dos capítulos el primero, referido a la contestación de la demanda de cumplimiento de contrato y el segundo capitulo relacionado con la contestación de la demanda de sobrealquileres.
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
PUNTOS PREVIOS:
PRIMERO: Que de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso para que sea decidida previo la sentencia definitiva la prohibición de la Ley de admitir la acción de cumplimiento de contrato propuesta en contra de su representada, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en razón de lo siguiente:
 La actora pretende a través de una demanda de cumplimiento de contrato, acción esta de índole civil, prevista en el artículo 1167 del Código Civil, suspender, anular, o dejar sin efecto una Resolución Administrativa de afectos particulares, tal como es la Resolución Nº. 00015392de fecha 26 de abril de 2013, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder para la Vivienda y Habitat, mediante la cual fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLIVARES CON 30/100 CENTIMOS (Bs. 468.460,30), la cual anexó en copia simple, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no siendo éste el procedimiento adecuado para hacerlo.
 La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su Titulo X del Contencioso administrativo Inquilinario, en su artículo 77 y siguientes la acción (recurso de nulidad) que tiene cualquier interesado para impugnar las decisiones administrativas emanadas del organismo regulador, cuyo procedimiento se encuentra establecido en la nueva Ley Orgánica de la Jurisdicción Contenciosa Administrativa, específicamente en su capitulo II, sección cuarta (artículos 76 al 86) ambos inclusive.
 Que la accionante pretende someter al conocimiento y decisión de dos (02) órganos jurisdiccionales distintos la misma controversia, vale decir, la acción iniciada ante este juzgado y paralelamente el recurso de nulidad con medida cautelar de suspensión de los efectos del acto administrativo dictado por la Dirección de Inquilinato (Exp. 13-3415) que cursa actualmente ante el Juzgado Superior Quinto en lo Contencioso Administrativo de la Región capital, con la finalidad d conocer acciones contradictorias, lo cual violenta el orden público procesal, razón por la cual la prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta debe ser declarada procedente.-
SEGUNDO: Que de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso para que sea decidida previo la sentencia definitiva la Incompetencia del Tribunal en razón de la materia prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en razón de los siguiente:
 Que la parte actora pretende a través de un Tribunal de primera instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario, mediante una acción de cumplimiento de contrato suspender o dejar sin efecto una resolución Administrativa de afectos particulares tal como es la Resolución nº. 00015392, de fecha 26 de abril de 2013, dictada por dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del poder Para la vivienda y Habitad, mediante la cual fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLIVARES CON 30/100 CENTIMOS (Bs. 468.460,30 cuando tal competencia le corresponde a un Tribunal Contencioso administrativo y así pido sea declarado.-
DE LA CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA.
PRIMERO: Que conviene en los siguientes hechos alegados por la actora en su libelo de demanda:
1.- Que el contrato de arrendamiento consignado por la actora en copia certificada que riela a los folios 24 al 52 de los autos, suscrito entre las partes se encuentra vigente y que en su cláusula cuarta se estableció el monto del canon o pensión e arrendamiento mensual de (Bs. 120.000,00).
2.- Convino en que su representado esta en la obligación de respetar el contrato de arrendamiento, garantizar la posesión del inmueble y proceder según lo pactado entre las partes.
SEGUNDO: Negó, rechazo y contradijo que su representada no pueda cobrar un monto distinto al pactado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento por concepto de canon de arrendamiento mensual, por cuanto las partes establecieron en el mismo contrato, específicamente en su cláusula décima sexta, la aplicación inmediata partir de la fecha de la resolución de cualquier regulación dictada por los organismos competentes durante la vigencia del contrato. En efecto, la cláusula décima sexta del referido contrato, establece lo siguiente:
Décima sexta.- (regulación de alquileres)
“…es convenido por las partes, que si durante la vigencia de este contrato, el inmueble arrendado fuere sometido a una regulación de alquileres, por parte de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura o por cualquier otro organismo, ya sea nacional, estadal u municipal y se dictare una resolución o sentencia fijando un nuevo canon máximo de arrendamiento mensual al inmueble, dicho canon será aplicado de manera inmediata, a partir de la fecha de su resolución..”
 Que de una simple lectura a la norma trascrita se evidencia de manera clara, contundente e inequívoca la improcedencia del fundamento de la demanda, en la cual la actora alega que el canon de arrendamiento mensual de (Bs. 120.000,00) no podía ser modificado ni alterado, sino en los casos previstos en la cláusula cuarta del contrato, por cuanto las partes convinieron en la cláusula transcrita, la posibilidad de que el canon fuera modificado y aplicado de inmediatos el ente regulador dictara un nuevo canon de arrendamiento, como en efecto sucedió.-
 Que con relación a la cláusula décima sexta la actora en su libelo, pagina (11) indica que la misma es contradictoria, crea indefensión y lesión al inquilino sin explicar las razones que fundamentan sus dichos, lo cual resulta insólito, cuando la misma actora fundamenta su demanda en la fuerza que tiene el contrato como ley entre las partes.-
 Que en este sentido, la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 959, de fecha veintiocho (28) de junio de 2.012, Expediente Nº 201-12-510, la cual tiene carácter vinculante ante ls demás salas y tribunales de la república, de conformidad con el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de conformidad, la cual debe acoger el Tribunal, a establecido que incluso en aquellos contratos en los cuales las partes no hubieran estipulado la aplicación inmediata de las regulaciones de alquileres dictadas durante la vigencia del contrato por los entes competentes, las mismas son aplicables de manera inmediata, ya que los contratos ceden frente a las decisiones de los entes administrativos. La decisión citada establece de manera expresa:
“… que de acuerdo al artículo 2 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios” Los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industrial, oficina y otros de los anexos y accesorios que con ello se arriende, quedan sujetos a la regulación bajo las condiciones determinadas en esta ley” norma que no deja lugar a dudas de que el convenio entre las partes cede ante la regulación del canon que se establezca en virtud de esta ley…” “…En consecuencia, la sala aprecia, luego de la lectura del fallo objeto de amparo, que es falsa, la afirmación del supuesto agraviado de que la sentencia objeto del amparo sea contradictoria, ya que dicha sentencia si bien reconoce que los pagos se hicieron por un monto de ochocientos Bolívares (Bs. 800,00) canon contractual , deja claro que el monto exigible de la pensión por efecto de la regulación cuya firmeza no se discutió en este proceso, era de Ocho Mil Doscientos Diez Bolívares (Bs. 8.210,00)…”.
 En este particular la sala aprecia de acuerdo con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos que requieran ser cumplidos mediante actos de ejecución, deberá, ser ejecutados por la administración en el término establecido y a falta de término se ejecutarán inmediatamente. Dicha norma establece el principio de la ejecutividad y ejecutoriedad de los actos administrativos lo que aplica en este caso que la nueva regulación debe ser cumplida desde el momento en que se notifica a los interesados conforme a los dispuesto en mlo0s artículos 72 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios..”
 Que el criterio Constitucional citado fue acogido recientemente por la Sala Civil en sentencia de fecha 23 de abril de 2013, Expediente Nº AA20-C-2012-000634.-
 Que en el presente caso, la Resolución Nº 00015392 de fecha 26 de 2013, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del poder Para la vivienda y Habitad, mediante la cual fijo como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLIVARES CON 30/100 CENTIMOS (Bs. 468.460,30 para un área de CINCO MIL SETECIENTOS TREINTA Y SIETE METROS CUADRADOS (5.737MTS2).
La referida resolución, la cual es aplicable de inmediato de acuerdo a lo previsto en la cláusula décima sexta del contrato y a criterio de las salas (Constitucional y Civil) antes citado, fue notificado al arrendatario en fecha dos (02) de mayo de 2013, en la cual se requería el pago a partír del mes de mayo del año en curso y anexo copia simple de la resolución, como se evidencia de la carta consignada por la actora, adjunta al escrito de demanda y que riela al folio 87 del expediente.
Que es menester destacar que con posteridad a la referida notificación el inquilino se ha rehusado a cumplir con el acto administrativo a pesar de estar en pleno conocimiento del mismo y no ha consignado en la oficina de la arrendadora, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, el canon fijado por el ente regulador tal como lo prevé la cláusula cuarta de la convención arrendaticia, encontrándose actualmente en mora en el pago de los referidos cánones, por lo que cualquier pago que sea realizado por el inquilino, por concepto de canon de arrendamiento por una cantidad inferior a la fijada por el ente regulador, debe ser considerada ilegal por lo que pido así sea declarado por el tribunal.-
Por todas las razones anteriormente expuestas, y por cuanto su representado NO HA INCUMPLIDO el contrato de arrendamiento, por el contrario, ha garantizado la posesión pacifica del inmueble arrendado y ha permitido al arrendatario el pleno uso de sus derechos, y siendo que la única que incumple con dicho contrato es la propia demandante, quien no ha cancelado el canon de arrendamiento fijado por el ente regulador, solita se declare sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, con la respectiva condenatoria en costas y así sea declarado.-
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA DE REINTEGRO DE SOBREALQUILERES:
PUNTO PREVIO
PRIMERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso para que sea decidida previo la sentencia definitiva defecto de forma de la demanda, prevista en el ordinal 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse cumplido con los requisitos establecidos en el ordinal 6to del artículo 340 eiusdem, esto es, no haber acompañado al libelo de la demanda, los instrumentos fundamentales de los cuales derive inmediatamente su demanda, que deberán producirse junto con el escrito libelar conforme lo previsto en el artículo 434 del mismo Código , el cual señala: “ Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que se fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o lugar donde se encuentren o sean de fecha posterior o que aparezca si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ello…”
Que en tal sentido se evidencia de la norma transcrita que si la parte actora no acompaña a su demanda los documentos fundamentales de los cuales deriva el derecho deducido, no se le admitirán después, salvo la excepción señalada en el citado artículo 434, que nace cuando el actor indica en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca si son anteriores, que no tuvo conocmi9ento de ellos, lo que no ocurrió en la presente causa, pues los recibos de pago de arrendamiento presentados junto al libelo fueron producidos en copia simple y otros ni siquiera fueron consignados, los cuales por tratarse de instrumentos privados de los cuales no emanan valoración probatoria alguna, se aparejan a su falta de consignación junto al libelo, y no habiendo señalado el actor ninguna de las excepciones del citado artículo 434, se traduce en la inexistencia del derecho deducido, por violación a lo dispuesto en la norma antes transcritas así pido sea declarado.-
SEGUNDO: Que a pesar de que la actora acompaño al libelo los documentos fundamentales de la acción de reintegro, en este caso serian los originales de los recibos de pago del arrendamiento, lo cual a todas luces hace procedente la presente demanda de reintegro ya que se trata de los documentos fundamentes de la misma , no pudiendo ser acompañados en otra oportunidad conforme al artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, a todo en el supuesto negado que el tribunal declare improcedente el alegato anterior , sin que esto signifique la convalidación de los vicios denunciados, solo a los fines de preservar el derecho a la defensa de su representado y conforme al artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegó la prescripción de los recibos de condominio que describo más adelante,
Alegando que el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé que la acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (02) años. Por otra parte el artículo 1969 del Código Civil, establece que la prescripción se interrumpe con el registro de la demanda o con la citación del demandado, no constando en autos en el registro de la demanda, y siendo citado el representante del demandado en fecha doce (12) de noviembre del mismo año, fecha esta en que fue interrumpida la prescripción en la presente causa.-
Sigue alegando que la demandante pretende cobrar el reintegro de supuestos sobrealquileres de pago que realizó en las siguientes fechas
_Pago sobrealquiler desde agosto de 2010 hasta diciembre de 2010 ambos inclusive, por un monto total de Ciento Dos Mil Doscientos Veinticinco Bolívares (Bs.102.225,00), que además de ser improcedente por no haberse acompañado al libelo de la demanda los recibos en los cuales se fundamenta el mismo, lo cual los hace inexistentes, solo en el supuesto negado de que este Tribunal considerara entrar a conocer el sobrealquiler alegado por la actora, es necesario señalar que la acción para reclamar tal reintegro está prescrita por cuanto e trata de supuestos recibos de año 2010 cuya prescripción operó en el año 2012 y el demandado fue citado el doce (12) de noviembre de 2013 encontrándose prescrita la acción de reintegro y así pido sea delirado.-
Sobrealquiler desde enero de 2011 hasta julio de 2012 ambos inclusive, por un monto total de setecientos cuarenta Mil Ciento Setenta y seis Bolívares con Dieciséis Céntimos (Bs. 740.176,16), además de ser improcedente por no haberse acompañado al libelo los originales de los recibos privados en los cuales se fundamenta el mismo, con excepción del recibo del mes de diciembre de 2011 el cual no fue acompañado al libelo, lo cual lo hace inexistente, solo en el supuesto negado de que el tribunal considerara entrar a conocer el sobrealquiler alegado por la actora, es necesario señalar que la acción para reclamar tal reintegro está prescrita en lo que respecta a los recibos de pago que van de enero de 2011 a octubre de 2011, por cuanto se trata de supuestos recibos cuya prescripción opero en dos (02) años desde la fecha de su emisión y el demandado fue citado en doce 12 de noviembre de 2013 encontrándose prescrita la acción de reintegro en el presente caso de todos los recibos de pago correspondientes a los meses de enero a octubre de 2011 y así pido sea declarado por el tribunal.-
DE LA IMPUGNACION DE DOCUMENTOS:
Que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil impugnó la fidelidad de los documentos acompañados por la parte actora junto al escrito de la demanda y que a continuación señalo:
1- ) Copia simple de la Resolución Nº 009308 de fecha 19 de mayo de 2005.-, inserta a los folios 71 al 74 del expediente.-
2- ) Copia simple de la Resolución Nº 00013416 de fecha 15 de septiembre de 2009 que corre inserto a los folios 75 al 77.-
3- ) Copia simple de la notificación notariada cursante 76 al 82 del presente expediente.-
4- ) Copia simple del expediente Nº 2013-0090 de consignaciones arrendaticias cursantes a los folios 103 al 109.-
5- ) Copia simple de la sentencia dictada por el juzgado Superior sexto en lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, cursante a los folios 110 al 122.-
6- ) Copia simple de la sentencia de la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo cursante a los folios 123 al 140.-
7- ) Copia simple de la transacción de fecha 21 de octubre de 1991 cursante a los folios 123 al 147.-
8-) Copia simple de la transacción de fecha 10 de septiembre de 1996, cursante a los folios 148 al 152.-
Alegando que en este punto deja constancia que no procedió a impugnar las copias simples de los documentos privados acompañados por la parte actora junto con su escrito de demanda, por carecer los mismos de valor probatorio alguno, ya que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil , las únicas copias simples que tienen valor probatorio son los instrumentos públicos y instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos siempre y cuando nos sean impugnados, por lo que solita los mismo no sean apreciados en la sentencia definitiva y así solicitó sea declarado.-
CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA DE REINTEGRO.
Negó, rechazó y contradijo la procedencia de la acción de reintegro de sobrealquileres pretendida por la actora que a continuación se indican:
PRIMERO: alega la demandante un sobrealquiler, derivado de un contrato de servicio, suscrito con su representada en fecha 01 de de febrero de 2011 cursante a los folios 63 al 70, que según su dicho constituyó una forma de cobrar un exceso en el alquiler a su representada.-
Alegando que el contrato de servicio antes aludido en ningún caso se puede considerar parte de la renta ya que el origen o motivo del mismo es el siguiente: el inmueble arrendado propiedad de mi representada, tiene un área aproximada de CINCO MIL SETECIENTOS TREINTA Y SIETE METROS CUADRADOS (5.737MTS2), en el cual funciona un fondo de comercio que explota una actividad mercantil que presta servicios como es el funcionamiento de un gimnasio, venta de ropa, restaurante, piscina, cancha de trote, saunas y duchas, cuyo horario de funcionamiento de lunes a viernes, se extiende hasta las 9:00: p.m., excediendo el horario de funcionamiento del resto de las oficinas del edificio y prestando funcionamiento los días sábados y domingo hasta las 7:00: p.m.,. el edificio “Centro seguros La Paz” funciona como un edificio de oficina y locales comerciales, cuyo horario regular es 8:00: a.m., a 6:00: p.m.,, fuera de dicho horario se originan gastos extraordinarios, ya que se hace necesario contratar un servicio de vigilancia adicional y pagar más luz y agua en exceso, el único local que funciona en el edificio excediéndose del horario regular.-
Que el inmueble arrendado ocupa la planta completa del edificio (piso 9), siendo el principal consumidor de agua de todo el condominio, el cual cancela mensualmente un promedio de Ciento Cincuenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 156.000,00) por el servicios del agua, tal como se demuestra de recibos originales marcados B y C.-
Que el consumo de agua del piso 9, que según estudio realizado por especialistas consignado marcado con la letra E, constituye el 90% de la dotación actual del servicios de agua, estudio que fue realizado a los fines de solicitar a hidrocapital la redotación del servicios de agua, por insuficiente debido al alto consumo de agua del local que tiene arrendado la demandante, el cual antes de la suscripción del contrato de servicios era cancelado en su totalidad por el resto de los condóminos,
-II-
PASA ESTE JUZGADOR A PRONUNCIARSE PREVIO AL PRONUNCIAMIENTO AL FONDO DE LA DEMANDA SOBRE LA COMPETENCIA POR LA MATERIA ALEGADA POR EL DEMANDADO EN SU ESCRITO DE CONTESTACION DE LA DEMANDA
Opuso de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil la incompetencia del Tribunal en razón de la materia contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, bajo el alegato de que la parte actora pretende a través de un Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito y por una acción civil de cumplimiento de contrato de arrendamiento suspender o dejar sin efecto una resolución administrativa de efectos particulares tal como lo es la resolución Nº 00015392 de fecha 26 de abril de 2013 dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de (Bs. 469.460,30), pues tal competencia le corresponde a los Tribunales Contenciosos Administrativos.-
Ahora bien observa quien aquí suscribe, que la presente demanda tiene por PETITORIO, textualmente el siguiente:
“Por las razones antes expuestas y en nombre de nuestra mandante SPA AND RACQUETBALL CLUB, C.A., demandamos al Condominio del Edificio Centro Seguros La Paz, antes identificada, POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y en consecuencia, para que convenga:
PRIMERO: En que el contrato de arrendamiento ESTÁ VIGENTE y que en su cláusula CUARTA se estableció el monto del canon o pensión de arrendamiento mensual que regiría durante su vigencia, así como la modalidad de aumento del mismo, y en consecuencia, tiene la obligación de respetar tal acuerdo, garantizar la posesión del inmueble y proceder en consecuencia según lo pactado por las partes, no pudiendo pretender, cobrar un monto distinto al pactado en dicha cláusula en concepto de canon de arrendamiento mensual, o en defecto de convenimiento oiga sentencia que así lo declaré y a ello lo condene.
Como secuela de la acumulación de pretensiones, también demandamos al Condominio del Edificio Centro Seguros La Paz, POR REINTEGRO DE SOBREALQUILERES, y en consecuencia para que convenga:
PRIMERO: Que conforme lo articulado en el libelo de la demanda, ha percibido sobrealquileres desde agosto de 2010 hasta junio de 2013, ambos extremos inclusive, violando la ley especial de la materia, adeudando por tal concepto la suma total de UN MILLON SETECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 1.765.924,20), reservándonos demandar por separado cualquier diferencial que se produzca por futuros pagos hasta que se dilucide la presente causa, o en defecto de convenimiento oiga sentencia que así lo declare.
SEGUNDO: Como secuela de lo anterior, en reintegrar: la suma total de UN MILLON SETECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 1.765.924,20), suma causada hasta el mes de junio de 2013, como antes se indicará, reservándonos expresamente cualquier acción derivada por igual concepto que se origine como resultado de las decisiones que se dicten en los procedimiento en curso, con la correspondiente corrección monetaria, a titulo de daños y perjuicios, o imputar dicho monto a cánones de arrendamientos futuros, o en defecto de convenimiento oiga sentencia que a ello lo condene.
Solicitamos que las sumas condenadas a pagar sean objeto de la corrección monetaria correspondiente.”
Es una Acción de Reintegro de Supuestos Sobrealquileres sobre la cual este tribunal no hizo pronunciamiento en su auto de admisión de fecha 27 de septiembre de 2013 lo cual vulnera el debido proceso, y coloca en estado de indefensión al demandado al no conocer con precisión, cuales son o cual es la demanda que debe ser contestada.
Del petitorio trascrito se desprende que la parte actora propone en primer orden, una pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, contenida en el particular PRIMERO, por la cual persigue el reconocimiento del contenido de la cláusula CUARTA del Contrato de Arrendamiento que une a las partes, en la cual se estableció el monto del canon o pensión de arrendamiento mensual que regiría durante su vigencia, así como la modalidad de aumento del mismo, consecuencialmente exige su cumplimiento y adicionalmente el cumplimiento de una de la obligación principal de los arrendadores, relativa a garantizar al arrendatario la posesión del inmueble.
El petitorio señalado si bien hace referencia al canon de arrendamiento, no ataca, como lo alega la parte demandada, por nulidad la resolución Nº 00015392 de fecha 26 de abril de 2013, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de (Bs. 469.460,30), sino que persigue la aplicación del acuerdo contractual en cuanto al monto del canon o pensión de arrendamiento mensual que regiría durante su vigencia, así como la modalidad de aumento del mismo y es precisamente esa lo que debe ser discutido y dilucidado en este proceso, es decir la preeminencia del acuerdo contractual o la mencionada resolución, en cuya virtud es este Tribunal Civil el Organo jurisdiccional para conocer tal pretensión.
Así mismo se desprende del petitorio trascrito que la parte actora propone adicionalmente una pretensión por REINTEGRO, bajo el argumento de que la demandada ha percibido sobrealquileres desde agosto de 2010 hasta junio de 2013, ambos extremos inclusive, violando la ley especial de la materia, adeudando por tal concepto la suma total de UN MILLON SETECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 1.765.924,20), en cuya virtud es este Tribunal Civil el Organo jurisdiccional para conocer tal pretensión.
En este orden de ideas, es forzoso para este juzgador declarar SIN LUGAR la cuestión previa bajo análisis, relativa a la incompetencia de este Tribunal en razón de la materia contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Debe igualmente este sentenciador señalar que, el auto de admisión admitió la demanda que encabeza estas actuaciones, fue dictado sin hacer salvedad de alguna de las pretensiones señaladas, de modo que al tener la parte demandada acceso a la lectura del libelo, se presume tiene pleno conocimiento de la totalidad del petitorio, de modo que no existe la alegada vulneración del debido proceso ni el origen de estado de indefensión al demandado.
SOBRE EL ITER PROCESAL
Se tramita este proceso bajo el iter procesal previsto en la Ley sobre Arrendamiento Inmobiliarios, por haberse admitido en fecha 27-09-2013 y haberse producido la contestación el 14-11-2013, antes de la vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (23-05-2014) y en tal sentido este fallo solo conocerá, la CUESTION PREVIA de incompetencia de este Tribunal en razón a la materia, por mandato de lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley sobre Arrendamiento Inmobiliarios, que dispone textualmente lo siguiente:
Artículo 35
En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.(subrayado de este fallo)

Adicionalmente este juzgador como director del proceso observa que, el juicio contenido en estos autos fue tramitado en su totalidad y las partes promovieron y evacuaron pruebas conforme al procedimiento breve, siendo a todas luces inútil la reposición de la causa, en cuya virtud este Tribunal procederá a dictar sentencia resolviendo las restantes cuestiones previas opuestas y el fondo de la causa (de ser el caso), una vez quede firme la decisión sobre la cuestión previa de incompetencia de este Tribunal en razón a la materia que decide este fallo, bien sea por no haber proposición de regulación de la competencia o por haber sido resuelta esta, en caso de que hubiere sido propuesta y confirmada la competencia de este Tribunal en razón a la materia para conocer este asunto.
-IV-
En virtud de las consideraciones de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica y por autoridad de la Ley declara: SIN LUGAR: La cuestión previa contenida en el orden al 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la incompetencia del Tribunal en razón de la materia.
De conformidad con lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida en la presente incidencia.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso legal correspondiente se ordena la notificación de las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por ante este Juzgado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los once (11) días del mes de Marzo de 2015.-
EL JUEZ,

Abg. LUIS ERNESTO GOMEZ SAEZ
LA SECRETARIA,

ABG. SONIA CARRIZO ONTIVEROS.
En esta misma fecha, siendo las _________, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.-
LA SECRETARIA,

ABG. SONIA CARRIZO ONTIVEROS