TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 17 de marzo de 2015
204º y 156º

ASUNTO: AP11-V-2013-000244

PARTE DEMANDANTE: ADMINISTRADORA MASAY, C. A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el catorce (14) de abril de mil novecientos setenta y ocho (1978), bajo el nº 22, tomo 43-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: VÍCTOR PINARES, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 178.156.
PARTE DEMANDADA: TITO DE JESÚS ZAPATA ZAPATA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V.-11.670.581.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARMEN LAILEN VALERO BOLÍVAR, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 93.721.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
-I-
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa en fecha trece (13) d marzo de dos mil trece (2013), por escrito consignado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circunscripción Judicial.
Por auto dictado el veintidós (22) de marzo de dos mil trece (2013), se admitió la presente demanda, y se emplazó a las partes a las siguientes actuaciones procesales.
El seis (06) de junio de dos mil trece (2013) se recibió escrito de contestación de la demanda y reconvención.
Por auto dictado el diez (10) de junio de dos mil trece (2013) se admitió la reconvención propuesta.
Por auto de fecha veintiún (21) de junio de dos mil trece (2013), la Jueza Temporal, Milena Márquez Caicaguare, se abocó al conocimiento de la presente causa.
El tres (03) de julio de dos mil trece (2013) se recibió de la parte actora, escrito de promoción de pruebas.
El dieciséis (16) de julio de dos mil trece (2013) se recibió de la parte demandada, escrito de promoción de pruebas.
El veintitrés (23) de julio de dos mil trece (2013) se recibió de la parte actora, escrito de oposición a las pruebas promovidas.
El treinta (30) de julio de dos mil trece (2013) se dictó sentencia donde emitió pronunciamiento respecto a la oposición planteada. En igual fecha pero por auto separado, se emitió pronunciamiento sobre la admisión de las pruebas.
El seis (06) de agosto de dos mil trece (2013) se recibió diligencia de la parte demandada donde apeló del auto dictado el treinta (30) de julio de dos mil trece (2013).
Por auto del catorce (14) de agosto de dos mil trece (2013) quien aquí decide se abocó al conocimiento de la presente causa, y por auto separado se oyó en un solo efecto la apelación interpuesta.
El catorce (14) de noviembre de dos mil trece (2013) se recibió escrito de informes de la parte demandada. En la misma fecha se recibió escrito de informes del actor.
Luego de recibidas las resultas de la apelación efectuada el seis (06) de agosto de dos mil trece (2013), este Juzgado se pronunció sobre la admisión de las pruebas de la parte demandada/reconviniente.
El trece (13) de febrero de dos mil catorce (2014), quien aquí decide planteó la inhibición sobre la presente causa.
Tramitándose la causa ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en tanto se decidía la inhibición planteada, el veintiocho (28) de marzo de dos mil catorce (2014), se recibió escrito de informes de la parte actora.
El veintiocho (28) de abril de dos mil catorce (2014) se recibió el oficio signado con la nomenclatura 14-0127-13, proveniente del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, constante de la decisión de dicho tribunal donde declaró sin lugar la inhibición planteada por quien aquí decide.
El veintiocho (28) de abril de dos mil catorce (2014) se dictó sentencia interlocutoria donde se dio apertura a un lapso de tres (03) días de despacho a los fines de evacuar la prueba de inspección judicial solicitada ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
En fecha cinco (05) de mayo de dos mil catorce (2014) se realizó la inspección judicial en la dirección casa-quinta y el terreno donde está construida, distinguida con el nº 74, de nombre «SAN DUNGA», en la urbanización San Bernardino, sección Arauco Arriba, parroquia San José, municipio Libertador del Distrito Capital.
El doce (12) de junio de dos mil catorce (2014) se recibió de la parte demandada, escrito de informes.
-II-
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
En su escrito de demanda, el apoderado judicial de la actora, expuso que su representado suscribió un contrato de opción de compra venta, con el ciudadano demandado-reconviniente TITO DE JESÚS ZAPATA ZAPATA, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador, sobre un inmueble casa-quinta y el terreno donde está construida, distinguida con el nº 74, de nombre «SAN DUNGA», en la urbanización San Bernardino, sección Arauco Arriba, parroquia San José, municipio Libertador del Distrito Capital, que posee un área aproximada de cuatrocientos dieciocho metros cuadrados (418 m2), con los siguientes linderos: NORTE: parcela nº 8, que es o fue de la Oficina Técnica Maury en cuarenta y un metros con veinte centímetros (41,20 m); SUR: parcela nº 7-3 del Dr. Armando Betancourt, en una línea quebrada compuesto de dos alineamientos que miden veintidós metros con ochenta centímetros (22,80 m), y trece metros (13 m) respectivamente; ESTE: parcela de terreno que es o fue del Sindicato San Bernardino, en una línea quebrada compuesta de tres alineamientos, el primero que corre en dirección norte-sur con veintidós metros (22 m), el segundo, que corre 3n dirección este-oeste, mide un metro veinticinco centímetros (1,25 m), y el tercero que corre en dirección norte-sur, mide tres metros con veinte centímetros (3,20 m); y OESTE: la Avenida Fernando Peñalver.
Adujo que « […] la propiedad del referido inmueble se evidencia de Acta de Remate del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha catorce (14) de de [sic] Diciembre de 2007, Expediente No. 02-8179, y debidamente registrada por ante el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha cinco (5) de Agosto de 2008, bajo el No. 2008.34, Asiento Registral del inmueble matriculado con el No. 218.1.1.6.15, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008» (Vide: folio nº 04).
Que en la cláusula segunda del indicado contrato, se estableció el precio en la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), que el opcionante TITO DE JESÚS ZAPATA ZAPATA, se obligó a cancelar al momento del otorgamiento definitivo del documento de compra venta por ante la Oficina de Registro respectiva.
Que a tenor del referido contrato, el plazo convenido para la celebración del contrato definitivo de venta, de conformidad con lo pactado en la cláusula tercera, fue de noventa (90) días continuos, contados a partir del otorgamiento del susodicho documento, es decir, el día dieciocho (18) de mayo de dos mil doce (2012), venciéndose el quince (15) de agosto de dos mil doce (2012).
Que de acuerdo con la cláusula quinta eiusdem, el opcionante no podía tomar posesión del inmueble, hasta después de otorgado el documento definitivo de compra venta, aún cuando las partes convinieron que se le entregaría al hoy demandado, las llaves del inmueble sólo a los fines de que tomara las medidas del inmueble y las dependencias del mismo, con el objetivo de solicitar presupuesto.
Que los gastos que se suscitaren con motivo del indicado contrato, correrían por costo del opcionante, hoy demandado-reconviniente, en el tenor de lo dispuesto en la cláusula séptima.
Indicó que hasta el momento de la interposición de la demanda, habían transcurrido más de doscientos siete (207) días sin que se haya finiquitado el otorgamiento del documento definitivo, contraviniendo lo dispuesto en la cláusula tercera, y que « […] EL OPCIONANTE-DEMANDADO ha utilizado todos los subterfugios para alargar y burlar la obligación del pago de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), conforme a los términos del contrato en el tiempo estipulado; la única razón real que he podido comprobar que el EL [sic] OPOSIONANTE-DEMANDADO [sic] TITO DE JESÚS ZAPATA ZAPATA carecía del capital para poder cumplir con su obligación de pago en el período establecido» (Cfr. Folio nº 07).
Que habría violado de igual manera la cláusula quinta ibídem al haberse ido a vivir al inmueble, desocupando a quien hasta ese momento vivía allí, ciudadano Wiliam Moreno, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.-22.902.970, apropiándose además de los bienes de éste último, « […] todo esto lo hizo al mejor estilo de JUAN CHARRASQUEADO, amenazando con pistola como si se tratara de un país no civilizado el país que JUAN CHARRASQUEADO concibió en su momento histórico, por cierto este mismo estado de amenaza lo ha hecho con los vecinos […]» (Vid. Folio idem).
En su petitorio solicitó que el demandado, fuese condenado a comprar el inmueble tal y como se encuentra preceptuado en la cláusula primera del contrato; para que convenga que el período para ejecutar la compra venció el quince (15) de agosto de dos mil doce (2012); solicitó una experticia complementaria del fallo a los fines de que determine el monto que con exactitud correspondería por co concepto de intereses sobre el capital dejado de percibir desde la fecha en que debió llevarse a cabo la venta hasta la fecha en que efectivamente se patentice; asimismo, solicitó que en dicha experticia se determine el monto que con exactitud corresponde por concepto de indexación de la moneda desde la fecha en que debió llevarse a cabo la venta hasta la fecha en que efectivamente se concrete; que convenga en que ha violado la cláusula quinta del contrato; que como consecuencia de esta última violación sea condenado a pagar, por concepto de daños y perjuicios, por el uso indebido del inmueble, la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES mensuales (Bs. 20.000,00) contados partir del primero (01) de junio de dos mil doce (2012) hasta que se otorgue realmente el documento definitivo de compra venta; demandó de igual manera el pago de la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) conforme se convino en la cláusula segunda; que convenga haber violado las cláusulas segunda, tercera, quinta y séptima, y la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,00) ha quedado a beneficio de la actora de acuerdo a la cláusula sexta; que como consecuencia de este último petitorio, queda a favor de la demandada-reconviniente la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), solicitando una experticia complementaria del fallo; y en pagar las costas y costos del proceso.
Estimó la demanda en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.000.000,00), equivalente en CUARENTA Y SEIS MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (46.000 U. T.).
Solicitó medida preventiva de embargo sobre el bien inmueble ya descrito y asimismo que esta demanda fuese declarada con lugar.
-III-
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En escrito de contestación, el demandado afirmó que su representado celebró el indicado contrato de opción de compra venta el dieciocho (18) de mayo de dos mil doce (2012); que el precio de la misma era la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00); que el plazo de pago fue de noventa (90) días continuos a partir del otorgamiento del documento de venta; y que los gastos de que se ocasionaren corrían por cuenta del demandado-reconviniente.
Negó, rechazó y contradijo que se haya negado pagar la cantidad pactada en el contrato de opción de compra venta; que el abogado Luis Mago, haya realizado esfuerzos personales inútiles para llevar a cabo la protocolización del documento; que su mandante haya utilizado subterfugios para alargar y burlar la obligación de pago; y negó asimismo el alegato del actor, de que su representado careciera de capital para cumplir su obligación.
Negó, rechazó y contradijo que su representado haya incumplido con lo dispuesto en la cláusula quinta del contrato de marras; negó, rechazó y contradijo que su mandante haya amenazado con algún tipo de arma violenta a persona algún y menos a ciudadano Wiliam Romero; aclara que su mandante siempre tuvo la intención de comprar el inmueble objeto de la demanda, y de cumplir de buena fe su obligación de pagar el precio.
Se opone a que exista una violación de la cláusula tercera del contrato, y se opone a que su representado deba « […] cancelar suma de dinero alguna por concepto de intereses sobre capital dejado de percibir y de indexación de la moneda como consecuencia del ajuste cambiario, desde la fecha en que debió llevarse a cabo la venta como período máximo» (Cfr. Folio nº 55).
Igualmente se opone a que haya una violación de la cláusula quinta eiusdem, y a la petición de la actora del pago de concepto de daños y perjuicios, por cuanto les resulta:
« […] este petitorio totalmente fuera de derecho e ilegal, por cuanto no puede unilateralmente la parte actora colocar una suma compensatoria aleatoria por un supuesto incumplimiento del contrato, cuando en el mismo contrato fue establecida la penalidad pecuniaria que debiera operar en caso de un supuesto incumplimiento de alguna de las cláusula del contrato» (Cfr. Folio nº 55).
Que se opone « […] totalmente al hecho de que [su] mandante deba CANCELAR UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) por cuanto al momento de la firma de la opción de compra [su] mandante le hizo entrega al actor de la cantidad de (Bs. 800.000,00) suma de dinero que entró en el patrimonio del vendedor, por cuanto [su] mandante sólo debía cancelar al momento de protocolizar la venta definitiva la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00)» (Vid. Vuelto del folio nº 55).
Se opuso a la petición de la actora, de que quedaría a su beneficio la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,00) según lo convenido en la cláusula sexta por cuanto el demandado-reconviniente no habría incumplido las cláusulas segunda, tercera, quinta y séptima del contrato.
Arguyó que al suscribir el contrato de opción de compra venta, le hicieron entrega de las llaves de la casa a los fines de realizarle las reparaciones que tuviere a lugar, y que efectivamente en el inmueble vivía el ciudadano Wiliam Moreno, quien tenía una empresa de reparaciones y que trabajaba para la actora-reconvenida, y que como podía ayudar al demandado-reconviniente en las indicadas reparaciones, las cuales comenzaron el mismo mes de mayo de dos mil doce (2012); y que estando ya habitable dicha vivienda, su patrocinado se mudó a la indicada casa conjuntamente con el señor Wiliam Moreno, ya referido, lo cual era del conocimiento del demandante-reconvenido.
Que sería el caso de que llegado el momento de suscribir el documento definitivo de compra venta, el demandado-reconviniente se comunicó en varias oportunidades con el abogado Luis Mago a los fines de que le indicara la fecha para la firma del documento « […] teniendo siempre como respuesta que no se preocupara que ellos lo llamaban, que el señor dueño de la administradora estaba de viaje y no podía ir a firmar, que tuviera paciencia que ellos se comunicaría con él […]» (vide: folio nº 56), y que pasando el tiempo, el mencionado ciudadano Wiliam Moreno, se trajo a vivir al inmueble a una dama, quien identificó como su pareja, lo que no tuvo ningún problema para su representado, pero que un día encontró a la indicada señora fuertemente golpeada por lo que le solicitó al señor Wiliam Moreno, que desocupara la casa, con lo cual no tuvo inconvenientes el referido ciudadano, pero desalojando la casa y dejando todas sus pertenencias allí, los cual él mismo los habría depositado en el sótano y cerró la puerta con cerradura antes de irse y se llevó la llave, quedando pendiente las reparaciones canceladas por el demandado-reconviniente, lo que motivó a contratar a otro personal, lo cual canceló nuevamente, para que realizara las que faltaba.
Que se habría comunicado en enero de nuevo con el abogado Luis Mago, con el objeto de exigirle el cumplimiento del contrato, y éste le informó que el precio de la casa habría aumentado y que ahora debía cancelar la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) en sustitución de los SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), y que si no lo pagaba lo iba a ver en tribunales.
Que bajo esta situación se vio en la necesidad de realizar una oferta real ante el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) « […] a modo de garantizar el cumplimiento d su obligación como comprador de pagar el precio en virtud del incumplimiento del vendedor de cumplir con las obligaciones que habíamos contraído de buena fe en el contrato de opción de compra venta» (Vide: vuelto del folio nº 56).
Que sería imposible que incumpliera la cláusula quinta del contrato por cuanto los contratantes habrían pactado que el demandado-reconviniente viviera en el inmueble de marras, y que además se habría relajado la cláusula cuarta al acordar la estadía del susomencionado ciudadano Wiliam Moreno.
Que « […] la parte que represent[a] considera, que la parte actora hizo una incorrecta aplicación del mencionado artículo 1167 del Código Civil, porque aunque es verdad que el incumplimiento de la obligación de una de las partes, da lugar, en el contrato bilateral, a exigir el cumplimiento o la resolución del mismo, ello naturalmente sólo es procedente cuando al parte que demanda la ejecución ha cumplido o está dispuesta a cumplir con su obligación, sea, aplicando la anterior doctrina al caso de autos no es procedente exigir el cumplimiento del contrato por falta de pago del saldo del precio de venta, ni intereses ni indexación de la deuda, si el vendedor no cumplió con su obligación principal de otorgarle al comprador el documento traslativo de propiedad, o por lo menos, que hizo todo lo posible para que el otorgamiento del documento se llevara a cabo, dentro del plazo indicado, tomando en consideración lo pactado en la cláusula quinta del referido contrato de opción de compra venta […] (Vide: vuelto del folio Nº 57)».
Que en este sentido el incumplimiento de la obligación del actor, se patentiza al no haber otorgado el documento definitivo de compra venta en el plazo pactado en la cláusula tercera, y que por lo tanto mal podría exigir el actor-reconvenido el cumplimiento del contrato.

DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA

En el capítulo tocante a la reconvención, el demandado-reconviniente solicitó a la ADMINISTRADORA MASAY, C. A., que otorgue por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, el instrumento de propiedad sobre el inmueble en cuestión, o de lo contrario sirva la sentencia, a dictar en este proceso, como título de propiedad y se ordene el registro de la misma ante el mencionado ente registral; que la actora-reconvenida acepte o sea obligada a aceptar la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), consignada como oferta real, ante el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial; que cancele la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,00) a los fine de cubrir los daños y perjuicios causados por la actora-reconvenida de conformidad con la cláusula sexta; que pague las costas y costos del proceso y los honorarios profesionales de abogado calculados en un veinticinco por ciento (25 %).
Estimó la reconvención en la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) correspondiente a CATORCE MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (14.000 U. T.).
-IV-
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
El actor-reconviniente negó, rechazó y contradijo la reconvención propuesta, tanto en los hechos como en el derecho.
Negó, rechazó y contradijo que fuese obligación de su representado hacer la entrega de la cosa vendida y por ende otorgarle el documento definitivo de propiedad, pues sería obligación del demandado-reconviniente, procurar el registro, pues él tenía que cubrir los gastos y hacer que el registrador fijara la fecha del otorgamiento.
Que en este sentido la violación a la cláusula tercera, sería del demandado-reconviniente, por su negativa de pago contraído en el período establecido, y que de igual forma no podría realizarse la tradición de la cosa, al incumplirse lo acordado en la cláusula séptima.
Negó, rechazó y contradijo, el alegato de la demandada-reconviniente de que el actor-reconvenido debe otorgar el documento definitivo ante el respectivo registro inmobiliario; negó, rechazó y contradijo, que deba aceptar la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) consignada en oferta real, pues la misma es írrita, pues se habría realizado en la persona de Ricardo Sayegh Allup, persona natural distinta a la persona jurídica demandante, y que la misma se realizó doscientos seis (206) días después de vencida el plazo establecido en el contrato que venció el quince (15) de agosto de dos mil doce (2012).
Negó, rechazó y contradijo, que su representada deba cancelar la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,00), en virtud de que la demandad-reconviniente no probó haber recibido con sus obligaciones contractuales señalados en la cláusula séptima.
Negó, rechazó y contradijo, que su patrocinada deba ser condenada en costas y costos así como al pago de honorarios profesionales de abogado.
Por último solicitó que fuese declarado sin lugar la reconvención propuesta.
-V-
DE LA PRUEBAS

PARTE ACTORA:
En su escrito de promoción de pruebas, la parte demandante-reconvenida promovió la supuesta confesión del demandado-reconviniente, indicando la misma en el folio número cincuenta y seis (56) con su vuelto; asimismo, reprodujo, ratificó e hizo valer el mérito probatorio del documento fundamental de la presente demanda, esto es, el contrato de opción de compra-venta.
Promovió las testimoniales de los ciudadanos Wiliam Moreno, venezolano, mayor de edad, titular d la cédula de identidad número V.-22.902.970, Arnaldo Félix Paredes Aguan, venezolano, mayor de edad, titular d la cédula de identidad número V.-6.908.037, y Luis Ramón Mago, venezolano, mayor de edad, titular d la cédula de identidad número V.-5.976.125.
Promovió las posiciones juradas al ciudadano demandado-reconvenido TITO ZAPATA ZAPATA.
PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad procesal correspondiente, la parte demandada-reconvenida promovió los siguientes medios probatorios:
Como pruebas documentales, promovió la oferta real por ante el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente signado con la nomenclatura AP31-V-2013-000343; a favor de ADMINISTRADORA MASAY, C. A.; comunicación enviada por parte del Escritorio Jurídico RIBAN 5048 C. A., por medio del apoderado del ciudadano TITO ZAPATA ZAPATA, dirigida a la parte actora-reconvenida, de fecha veintiocho (28) de enero de dos mil trece (2013); comunicación enviada por parte del Escritorio Jurídico RIBAN 5048 C. A., por medio del apoderado del ciudadano TITO ZAPATA ZAPATA, dirigida a la parte actora-reconvenida, de fecha catorce (14) de enero de dos mil trece (2013); poder otorgado por el accionado-reconviniente a los ciudadanos Tomás Enrique Bandres Castellanos y Ángel Abraham Rincón Aguana; promueve treinta (30) fotos del inmueble objeto de la presente demanda,.
Promovió como testimoniales a las declaraciones de los ciudadanos Daniel Machado Sierra, titular de la cédula de identidad número V.-23.625.300, Milciades Elías Machado Sierra, titular de la cédula de identidad número V.- 27.496.032, Gil Augusto Contreras, titular de la cédula de identidad número V.-6.777.955, Jorge Luís Cuello Reverol, titular de la cédula de identidad número V.-16.889.594, e Ismar Álvarez, titular de la cédula de identidad número V.-16.472.773.
Promovió prueba de informes al Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador, a los fines de que informe sobe cuáles son los requisitos para la protocolización de un documento definitivo de venta; prueba de informes dirigida a la agencia del Banco de Venezuela ubicada en la Ave. Universidad, Esquina Sociedad, Edif. Banco de Venezuela, Altagracia, en Caracas, para que informe sobre a quién iba dirigido el cheque de gerencia número 00017387, emitido por esa agencia el dieciséis (16) de mayo de dos mil doce (2012) por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00).
Solicitó la inspección judicial, en el inmueble objeto de la demanda, a los fines de que se deje constancia de: primero, la identificación de las personas que habitan o viven en el indicado inmueble, indicadnos qué dependencias del mismo ocupan y el carácter con el que los ocupan; segundo, el estado del mantenimiento en que se encuentran todas las dependencias de la casa en cuestión, tomando como referencia las fotos promovidas en esa oportunidad probatoria; tercero, si en la habitación del cuarto nivel se encuentran los objeto s personales dejados por el señor Wiliam Moreno y el estado en el que se encuentran; y cuarto, de cualquier otro hecho o circunstancia que se reservara señalar el demandado-reconviniente en la práctica de la referida inspección.

-VI-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad procesal, correspondiente a los fines de emitir pronunciamiento respecto al mérito de la actual controversia, el Tribunal pasa a decidir con fundamento en las siguientes consideraciones:
La presente pretensión procesal, estriba sobre el cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta celebrado entre la compañía ADMINISTRADORA MASAY C. A., y el ciudadano TITO DE JESÚS ZAPATA ZAPATA, sobre un inmueble distinguido con el nº 74, de nombre «SAN DUNGA», en la urbanización San Bernardino, sección Arauco Arriba, parroquia San José, municipio Libertador del Distrito Capital.
Así las cosas, el vendedor del inmueble de autos, reclama que el comprador TITO DE JESÚS ZAPATA ZAPATA, no ha cumplido con su obligación de comprar el inmueble de marras, en el plazo de 90 días contados a partir de de la firma del documento de opción de compra-venta, la cual se realizo el 18 de mayo de 2012, ya que no ha cancelado la cantidad de un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bsf1.500.00, 00), precio este que se pauto en la opción de compra-venta.
Para demostrar lo alegado el actor, trajo a los autos el instrumento de opción de compra venta, de fecha 18 de mayo de 2012, del cual se desprende el vinculo que une a las parte de la presente controversia. ASÍ SE DECLARA
Ahora bien, de la secuela de hechos narrados en el libelo y que constan en las actas, se desprende la violación de la cláusula Quinta del referido contrato, en la cual claramente se expresa que el ciudadano TITO DE JESÚS ZAPATA ZAPATA, parte demandada, en este juicio y comprador del inmueble de marras, no podía habitar el inmueble, hasta tanto se realizara la venta definitiva del mismo, sin embargo se evidencio que al demandado, le fue entregada por el actor, una llave para el ingreso al inmueble que se discute, solo a efectos de solicitar presupuesto para las reparaciones que ha bien hubiere lugar en el inmueble, pese a ello, se quedo habitando en la casa-quinta y el terreno donde está construida, distinguida con el nº 74, de nombre «SAN DUNGA», en la urbanización San Bernardino, sección Arauco Arriba, parroquia San José, municipio Libertador del Distrito Capital, objeto del presente litigio. Por lo que en este respecto efectivamente se violo la cláusula Quinta de la opción de compra venta suscrita entre las partes inmersas en el presente proceso. ASI SE DECLARA
En cuanto a la probanza del demandado, para demostrar que no incumplió su obligación de pagar el precio acordado en el contrato de compra venta, como lo alega el actor, se observa que consigno a los autos dos (2) comunicaciones que envió a través del Escritorio Jurídico RIBAN 5048 C. A., la primera de ella, dirigida a la parte actora-reconvenida, de fecha catorce (14) de enero de dos mil trece (2013); en la cual el demandado, manifiesta la disposición de pagar la deuda, y la segunda, comunicación enviada de fecha veintiocho (28de enero de dos mil trece (2013); donde se constata que el demandado, reitera la disposición de cumplir con la obligación contraída y hace llegarle al actor, copia de cheque 0002126 del Banco de Venezuela por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bsf 700.000,00), es decir se observa que la voluntad de realizar el pago restante del precio pactado por el inmueble en discusión, fue manifestada por el demandado, ciento cuarenta y un (141) días después de lo convenido en el contrato de marras, incumpliendo así lo pactado por las partes, en la opción de compra venta de autos, ya que lo convenido era realizar el pago en los noventa (90), días siguientes de realizado el negocio jurídico, que une a las partes del juicio. ASI SE DECLARA
Así mismo consta que el demandado, presento oferta real, ante el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente signado con la nomenclatura AP31-V-2013-000343; a favor de ADMINISTRADORA MASAY, C. A.; de la referida oferta, se evidencia que corre la misma suerte de los instrumentos arriba señalados, en virtud de que fue realizada, fuera del lapso de los (90) días para la celebración del negocio jurídico, planteado entre las partes. Ya que la fecha en que realizo la referida oferta, fue el 11 de marzo del 2013, es decir ciento noventa y siete (197) días después. En consecuencia no cumplió con el pago en el tiempo pactado en la cláusula segunda y tercera de la opción de compra venta. ASI SE DECLARA
En cuanto al poder otorgado por el accionado-reconviniente a los ciudadanos Tomás Enrique Bandres Castellanos y Ángel Abraham Rincón Aguana; se le otorga el valor probatorio que de el emana. En lo que respecta a la promoción de treinta (30) fotos del inmueble objeto de la presente demanda, se observa que, las mismas no tienen pertinencia en la causa que nos ocupa en virtud de que en la presente causa lo que se discute, es el cumplimiento del contrato de marras, (la obligación de pago por el inmueble y su posterior registro), por lo que no aporta relevancia si fueron llevados a cabo las reparaciones o no del inmueble en discusión. ASI SE DECLARA
Así mismo, consta que fue promovida las testimoniales por parte del demandado, de los siguientes ciudadanos:
Daniel Machado Sierra, titular de la cédula de identidad número V.-23.625.300, el cual fue declarado desierto. ASÍ SE DECLARA
Milciades Elías Machado Sierra, titular de la cédula de identidad número V.- 27.496.032, se desprende de su declaración; que realizo trabajo de reparación en el inmueble de autos. Sin embargo se observa que no tiene pertinencia al caso de autos, el cual es el cumplimiento de lo pactado en las partes en realizar la venta definitiva del inmueble. ASÍ SE DECLARA
Gil Augusto Contreras, titular de la cédula de identidad número V.-6.777.955, Jorge Luís Cuello Reverol, titular de la cédula de identidad número V.-16.889.594. El cual fue declarado desierto en las actas.. ASÍ SE DECLARA
Ismar Álvarez, titular de la cédula de identidad número V.-16.472.773. Se observa de su declaración, que no aporto elemento de relevancia al juicio, en virtud que solo alego hechos de violencia que no guardan relación con el objeto del contrato que realizo trabajo para el demandado, en el inmueble de autos, observándose que no tiene pertinencia al caso que nos ocupa, el cual es un cumplimiento del contrato de compra- venta definitiva del inmueble de marras. ASI SE DECLARA
Así mismo se observa testimonial del ciudadano Arnaldo Felix Paredes Aguane, titular de la cédula de identidad número V.-6.908.037, en la cual manifiesta que el demandado, habita en el inmueble de autos, y da fe de ello, en virtud de vivir al lado de la referida vivienda. En este sentido se observa, que este hecho no esta controvertido, ya que ninguna de las partes de la presente causa lo negó, y en consecuencia el demandado de autos, habita en el inmueble en controversia ASÍ SE DECLARA
Luís Ramón Mago Velásquez, titular de la cédula de identidad número V.-5976125, manifestó que fue el intermediario entre la empresa accionante y el demandado, para la adquisición del inmueble de marras y que le solicito en diversas conversaciones sostenidas con el hoy demandado, que terminara de pagarle a la empresa. Pero que este manifestaba que no tenía el dinero. En este sentido observa el tribunal, que el solo testimonio de este testigo, no puede hacer plena prueba y menos para demostrar que el demandado no contaba con dinero que se le exigía para el pago del inmueble. ASÍ SE DECLARA
Consta en autos, prueba de informes al Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador, a los fines de que informe sobe cuáles son los requisitos para la protocolización de un documento definitivo de venta; Esta prueba de informe resulta inoficiosa en virtud de que los requisitos para la protocolización de cualquier instrumento, son los actos que deben realizar los optantes de una compra venta, o negocio jurídico, ante el referido ente gubernamental, las cuales deben ser efectuados por los cuídanos que quieran legalizar ese negocio jurídico, por ello solo se evidencia cuales son los requisitos necesarios para realizar un acto de esta naturaleza, pero no aporta nada a esta causa. Así se declara
Prueba de informes dirigida a la agencia del Banco de Venezuela ubicada en la Ave. Universidad, Esquina Sociedad, Edif. Banco de Venezuela, Altagracia, en Caracas, para que informe sobre a quién iba dirigido el cheque de gerencia número 00017387, emitido por esa agencia el dieciséis (16) de mayo de dos mil doce (2012) por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00); Se evidencia que el instrumento antes identificado, iba dirigido al actor de la presente controversia, sin embargo, consta que esta prueba no fue controvertida por las partes del juicio, toda vez que ambas están contestes que al momento de la firma del contrato de opción de compra venta, que se discute se realizo la entrega de esa cantidad. En consecuencia no hay discusión sobre este punto. ASÍ SE DECLARA
Así mismo, consta en los autos, prueba de inspección judicial, de fecha (5) de mayo de 2014, mediante la cual se verifica que el ocupante del inmueble es el demandado de autos y un grupo familiar. Por lo que se constata que el demandado, incumplió con su conducta lo dispuesto en la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta. ASÍ SE DECLARA
Se promovió posiciones juradas, por parte del demandado, sin embargo las mismas no fueron evacuadas por este. ASÍ SE DECLARA
Así las cosas, conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En este sentido, nuestra Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, dejó sentado:
"El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones."
Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica y reiterada desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso, ya que el actor demostró el incumplimiento del demandado, en relación a la cláusula segunda, tercera y quinta de la opción de compra venta, realizada por las partes en el caso de marras, pero no hizo lo propio el demandado, quien reconvino al actor, mediante escrito de fecha seis (6) de junio de 2013, pero nada aporto a los autos que hicieran generar en el animo de este juzgado, que el incumplimiento devino del actor, ya que solo arguyo la solicitud de cumplimiento del contrato de opción de compra venta, en el sentido de otorgarle el documento definitivo del inmueble, ante las autoridades regístrales respectivas, así como el reconocimiento del pago de los OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), el cual fue reconocido y no fue controvertido en actas, por su contraria, ya que fue la cantidad que entrego al momento de la suscripción del contrato en discusión. Solicito además le fuera recibida la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), que aduce, es lo que adeuda por el inmueble, argumento este, el cual se valorara mas adelante. También solicita se cancele la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,00) a los fines de cubrir los daños y perjuicios causados por la actora-reconvenida de conformidad con la cláusula sexta, lo cual pudiera haberse acordado, si hubiera demostrado que el incumplimiento devenía del actor, sin embargo no lo demostró y por ultimo solicito pago de las costas y costos del proceso y los honorarios profesionales de abogado calculados en un veinticinco por ciento (25 %). Siendo que bajo los argumentos expuestos, no prospera la reconvención planteada en los autos, por lo que debe declararse sin lugar. ASI SE DECIDE
En atención a que ambas partes se encuentran contestes en el pago inicial de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (bsf800.000,00), al momento de firmar la opción de compra del caso de especie, y ante el argumento del actor, en su libelo de demanda, en el cual solicita se condene al demandado, al pago total de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLIVARES (1.500.000,00) correspondiente al total del precio de venta pactado en el contrato de autos, y luego este (actor), realizado ese pago proceder al reintegro de la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL (480.000,00) al demandado, luego de realizado del monto entregado al momento de la suscripción del contrato que nos ocupa, la deducción de la indemnización de daños y perjuicios, establecidos en la cláusula sexta. Por lo que observa el Tribunal, que resultaría a todas luces inofiioso, ya que habiendo reconocido la partes el monto de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (800.000, 00), dado al inicio de la relación contractual de autos, solo restando la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (700.000,00), para hacer un total de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLIVARES (1.500,000,00), que es el precio que convinieron las partes en fecha 18 de mayo de 2012, mas TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (320.000,00) de la cláusula penal, que le corresponde al actor, por el incumplimiento del contrato por parte del demandado, lo que hace un total de un MILLON VEINTE MIL BOLIVARES (1.020.000,00), que el demandado debe pagar al actor. Por lo que no se acuerda lo solicitado por el actor sobre la entrega por parte del demandado de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLIVARES (1.500.000,00). Así se decide.
En cuanto a la solicitud del actor, relacionado a los daños y perjuicios, alegados en su libelo de demanda folios 9 al 11, observa que, en muchas ocasiones los que van a celebrar una venta establecen ciertas condiciones preparativas para asegurar la firma del Contrato definitivo, esta es una obligación de contratar para producir en un futuro una declaración de voluntad de vender, de manera que su incumplimiento produce la obligación originada en el Contrato preliminar de resarcir los daños y perjuicios que se causen a la otra parte.
Así pues ha sido comúnmente aceptada en la doctrina y la jurisprudencia la acción de cumplimiento directo a cargo del demandado de la obligación derivada del compromiso de venta del inmueble, optando por considerar a la sentencia, en caso de ser estimatoria, como titulo de propiedad del actor. Entonces, aquel que incumple el Contrato preliminar de Compra Venta, puede ser obligado, mediante Sentencia Judicial, a cumplir, o bien el que cumple con el Contrato puede solicitar, a su ejecución, la Resolución del Contrato preliminar, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1.167 del Código Civil, el cual prevé que en el Contrato Bilateral, si una de las partes, no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del Contrato o la Resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
En el caso de especie, nos encontramos ante un Contrato Bilateral, pues ambas partes adquirieron obligaciones en forma reciproca.-
Ahora bien, se evidencia de la lectura del escrito libelar que la parte Actora pretende el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta, lo cual traería como consecuencia que se concretase la negociación, es decir, que tenga lugar la venta del inmueble de marras; y por otro lado pretende en razón del incumplimiento del demandado, el cobro de la cláusula penal, prevista solo para el caso de incumplimiento, lo cual se corresponde con el cumplimiento del Contrato de marras.
Así las cosas, prevén los artículos del Código Civil atinentes a las obligaciones con la cláusula penal lo siguiente:
Artículo 1.257
“hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.”
Artículo 1.258
“la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.”
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena. Si no la hubiere estipulado por el simple retardo”
Por lo que con fundamento en la normativa antes trascrita y siendo la cláusula penal, la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, mal podría ser acordada doblemente. ASI SE DECLARA
-VII-
DECISION
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito del Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
Primero: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoado por ADMINISTRADORA MASAY, C. A., versus TITO DE JESÚS ZAPATA ZAPATA. En virtud de no acordarse todo lo solicitado en la demanda
Segundo: Como consecuencia de la anterior decisión, SE ORDENA la compra - venta del inmueble identificado en esta decisión al ciudadano TITO DE JESÚS ZAPATA ZAPATA, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, una vez haya pagado el demandado ADMINISTRADORA MASAY, C. A a la parte actora del juicio la cantidad de MILLON VEINTE MIL BOLIVARES (1.020.000,00), esta sentencia producirá los efectos del documento definitivo de venta, por lo cual deberá insertarse ante el Registro Inmobiliario respectivo.
Tercero: SE ORDENA al ciudadano TITO DE JESÚS ZAPATA ZAPATA el pago de la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00) a la compañía ADMINISTRADORA MASAY, C. A., por concepto del pago adeudado y definitivo de la venta.
Cuarto: de conformidad con lo dispuesto en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta, SE DECLARA que ha quedado a beneficio del actor-reconvenido el CUARENTA POR CIENTO (40 %) de la cantidad entregada en el susomencionado contrato de opción de compra-venta, equivalente a la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,00).
Quinto: SIN LUGAR la reconvención propuesta por TITO DE JESÚS ZAPATA ZAPATA.
Sexto: SE NIEGA el pago de daños y perjuicios solicitada por el actor
Séptimo: Se acuerda la experticia complementaria del fallo desde el momento de interposición de la demanda de autos, hasta que quede definitivamente firme el presente fallo. De conformidad con el articulo 249 del Código de Procedimiento Civil
No hay condena en costas, por no acordarse todo lo peticionado.
PUBLÍQUESE, NOTIFÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de marzo de dos mil quince (2015). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
LA JUEZA,

Dra. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ,

SECRETARIO

JOSE GONZALEZ

En esta misma fecha, siendo las 3:23 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

SECRETARIO

JOSE GONZALEZ

Asunto: AP11-V-2013-000244