TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: MARINA ISABEL MAESTRE CUELLO, venezolana, de este domicilio, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.382.314.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: GINA CAZAR VÁSQUEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 38.287.
PARTE DEMANDADA: JOSEFA ELBA MORENO ARELLANO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 7.925.347.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: FRANCISCO JUVENAL CADENAS, CLARO RAFAEL GALLARDO y ROSO ANTONIO CASTILLO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 110.373, 44.773 y 27.375, respectivamente

MOTIVO: Desalojo (Apelación).
EXPEDIENTE Nº: AH16-R-2008-000041 (Tribunal de la causa)
EXPEDIENTE Nº: 12-0791 (Tribunal Itinerante)
SENTENCIA: DEFINITIVA.

I

NARRATIVA
Mediante auto de fecha ocho (08) de Febrero de dos mil ocho (2008) el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda de Desalojo de conformidad con lo previsto en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil y ordenó la citación de la parte demandada, ciudadana JOSEFA ELBA MORENO ARELLANO.
En fecha veinticuatro (24) de Marzo de dos mil ocho (2008), el Alguacil consignó resultas dejando constancia que la ciudadana MARINA ISABEL MAESTRE, se negó a firmar el recibo de la compulsa. Previa solicitud formulada por la parte actora, en fecha veintidós (22) de Abril de dos mil ocho el Tribunal de la causa mediante auto ordenó y libró boleta de notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veintinueve (29) de Abril de dos mil ocho (2008) la representación judicial de la parte demandada se dio por citada y consignó instrumento Poder que acredita su representación, procediendo a dar contestación ala demanda en fecha seis (06) de Mayo de dos mil ocho (2008).
Compareció en fecha trece (13) de Mayo de dos mil ocho (2008), la representación de la parte actora, a los fines de consignar escrito de ratificación anexados al libelo de la demanda e impugnar las consignaciones realizadas por la parte demandada.
Compareció en fecha veinte (20) de Mayo de dos mil ocho (2008) la representación judicial de la parte demandada y consignó diligencia en la cual insistió en hacer valer las copias certificadas de la documentación consignada en el escrito de contestación de la demanda.
Mediante auto de fecha veinte (20) de Mayo de dos mil ocho (2008) el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por ambas partes litigantes.
En fecha dieciocho (18) de Septiembre de dos mil ocho (2008) el Juzgado de la causa dictó Sentencia, mediante la cual declaró improcedente la demanda de Desalojo.
La representación judicial de la parte actora en fecha veinticinco (25) de Septiembre de dos mil ocho (2008) apeló de la decisión dictada, siendo oída la misma en ambos efectos en fecha seis (06) de Octubre de dos mil ocho (2008) y ordenó remitir el presente expediente mediante Oficio al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.
Previa distribución de Ley, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en n fecha tres (03) de Noviembre de dos mil ocho (2008) le dio entrada al presente expediente y en consecuencia fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a dicha fecha, para dictar sentencia en la presente causa.
En fecha diez (10) de Diciembre de dos mil ocho (2008) la representación judicial de la parte actora consignó escrito de informe.
En fecha nueve (09) de Febrero de dos mil doce (2012) el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a fin de que se diera cumplimiento a la Resolución Número 2011-0062 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha treinta (30) de Noviembre de dos mil once (2011), remitió bajo oficio Número 2012-154 este expediente para su distribución a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U. R. D. D.) del Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Previa distribución, este Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas le dio entrada al presente expediente en fecha veinte (20) de Abril de dos mil doce (2012) y le asignó el Número 12-0791.
Quien suscribe la presente decisión se avocó al conocimiento de la presente causa en fecha diecisiete (17) de Octubre de dos mil trece (2013), cumpliéndose con el último de los requisitos a que se contrae el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a la publicación en prensa, página Web del Tribunal Supremo de Justicia y cartelera del Tribunal del cartel único y general de avocamiento, según consta en nota dejada por la Secretaria del Tribunal en fecha treinta (30) del mismo mes y año.
En fecha once (11) de Julio de dos mil catorce (2014) compareció ante este Juzgado la representación judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó que se dicte sentencia en la presente causa.
II
TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
Alegatos de la parte actora:
Alegó la parte actora que la ciudadana JOSEFA ELBA MORENO ARELLANO ocupa en calidad de arrendataria el apartamento PB-2, ubicado en un inmueble propiedad distinguido con el Nº 6, frente a la Calle Real de La Cortada de Catia, Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador; que su representada es la propietaria de dicho inmueble según consta de documento de propiedad debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de Noviembre de 2007, anotado bajo el Nº 25, Tomo 18, Protocolo 1º.
Que en fecha 16 de Noviembre del 2007 su poderdante le compró el referido bien a la Ciudadana JUANA DE DIOS FERNÁNDEZ ACHIQUE. Aduce la actora que a la inquilina se le notificó de la venta del inmueble así como de la actual propietaria MARINA MAESTRE, quien con motivo de dicha compra se subrogó en todas las obligaciones de la anterior arrendadora y se le participó que el canon de alquiler de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), sería hecho a la propietaria MARINA MAESTRE, a partir del mes de noviembre, fecha de la notificación, la cual se negó a firmar en su respectiva oportunidad; negándose a realizar los pagos de los cánones de arrendamientos de los mese de Noviembre y Diciembre de 2007 y Enero y Febrero de 2008.
En virtud de la negativa por falta de pago del canon de alquiler es ñpor lo que procedió a demandar en nombre de su representada a la ciudadana JOSEFA ELBA MORENO ARELLANO para que conviniera o en su defecto fuera condenada por el tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En desocupar y entregar libre de bienes y personas el apartamento PB-2, ubicado en la Casa No. 6, Frente a la Calle Real de la Cortada de Catia, Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertado hoy Distrito Capital; SEGUNDO: De conformidad a lo establecido en el articulo 599 Ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil solicitó se decrete la medida de secuestro por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre, Diciembre del 2007, Enero y Febrero del presente año;
TERCERO: Que se condene a la demandada a pagar las costas y costos que ocasione el presente juicio.
Fundamentando su acción en los artículos 1.592, 1.160 del Código Civil y en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Alegatos de la parte demandada:
Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada de sus partes tanto en los hechos narrados como el derecho invocado.
Alegó que fuere falso que se le haya notificado a su representada que el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria desde hace treinta (30) años aproximadamente hubiese sido vendido a persona alguna y mucho menos a la ciudadana MARINA ISABEL MAESTRE CUELLO ni a JUANA DE DIOS FERNANDEZ ACHIQUE. Así mismo negó que su poderdante se haya negado a pagar los cánones de arrendamiento de Noviembre y Diciembre de 2007 y Enero y Febrero de 2008; de igual manera, es falso que esté insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Alegó la defensa de fondo concerniente a la falta de cualidad de la actora y la falta de interés jurídico actual de su representada en sostener las razones aducidas por la actora en su libelo.
Que en efecto se aduce que MARINA ISABEL MAESTRE CUELLO, es propietaria del apartamento por compra que hizo el 16 de Noviembre de 2007, según documento anexado por la accionante como instrumento fundamental de su pretensión. No obstante, tal como se indica en autos, dicho bien está ocupado por su representada en su condición de arrendataria desde el año de 1977. En este sentido, el principio de relatividad de los contratos que pregona el articulo 1.166 del Código Civil, se consagra un régimen de protección contra aquellas terceras personas que pudieran resultar afectadas por las consecuencias de lo pactado entre los contratantes, lo cual cobra especial importancia en materia inquilinaria pues, tal acuerdo de voluntades no deroga ni puede hacerlo los derechos que mantienen un arrendatario al tiempo de materializarse la traslación de que se trate.
Que debe considerarse que el arrendamiento, por ser una materia de interés social, está regulada por normas informadas de eminente orden público, las cuales están destinadas a proteger al débil jurídico de la relación económica, como lo es el arrendatario y por ende tales prerrogativas no pueden ser soslayadas por el simple capricho de las partes, pues en tal caso, la función tuitiva del Estado tiene a sancionar toda actuación o acto de el arrendador destinado a menoscabar o hacer nugatorios derechos irrenunciables y esa sanción se traduce en considerar la nulidad absoluta de este acto indebidamente desplegado por el arrendador.
En efecto NUNCA la arrendadora por si a través de personas autorizadas por ella, manifestó a su patrocinada por documento autenticado ni ningún otro documento privado su voluntad de vender, ni NUNCA la presunta adquiriente por mandato del artículo 47 hizo notificación cierta acompañada de copia certificada del documento contentivo de la negociación.
Tan esencial prerrogativa de no cumplimiento de normas de orden público, lo que constituye fundamento para afirmar que la parte actora no tiene cualidad para demandar y mi patrocinada carece de interés jurídico actual para sostener las normas esgrimidas por la parte actora.
Negó, rechazó y contradijo que su representada esté insolvente en el pago de los cánones de arrendamientos antes mencionados ni de ningún otro mes señalando que desde el año 1991 su representada ha venido depositando en los Tribunales los cánones de arrendamiento a nombre de la única persona que ésta conoce como dueña ciudadana EMMA JOSEFINA FERNANDEZ,
Rechazó, negó y contradijo que su representada deba desalojar el inmueble, ya que ésta se encuentra solvente en el pago de los alquileres, tal y como consta de copias certificadas anexadas al escrito de contestación.
Impugnó y desconoció la supuesta notificación que aparece incorporada por la demandante del presente expediente por no estar firmada por su representada y en consecuencia rechazó, negó y categóricamente contradijo que su representada haya sido notificada por la ciudadana MARINA ISABEL MAESTRE CUELLO, ni por ninguna otra persona que debía cancelar canon de arrendamiento a partir del mes de Noviembre de 2007 a esta ciudadana y mucho menos que esta fuere la propietaria del inmueble.
Rechazó, negó y categóricamente contradijo por no ser cierto que a su representada se le haya notificado en cumplimiento del artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la preferencia ofertiva.
Rechazó, negó y contradijo que su representada debe pagar costa alguna o costos del presente juicio.
Consignó en treinta (30) folios útiles copia certificada expedida por el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, correspondiente al expediente Nº 98004527. Consignó igualmente una serie de recibos de pagos y de otras consignaciones realizadas en otros Tribunales en años anteriores al 98.
Consignó igualmente la providencia administrativa Nº 3309 de fecha 10 de diciembre de 1991 donde claramente se puede observar que su representada JOSEFA ELBA MORENO solicitó la regulación del inmueble que ocupaba en calidad de arrendataria y fue fijado un canon de arrendamiento de CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 4,00) para el inmueble que ésta ocupa y no de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 150,00) como aduce en su escrito la parte actora. REGULACIÓN ESTA CIUDADANO JUEZ QUE AÚN ESTA VIGENTE, YA QUE LA PROPIETARIA NUNCA APELÓ DE DICHA REGULACIÓN NI SOLICITÓ UNA NUEVA SIENDO ESTA LA VIGENTE PARA LA ACTUAL FECHA.
Del escrito de informe que consignó la parte actora apelante:
Al momento de presentar los informes correspondientes la parte recurrente adujo que en las actas procesales que conforman el presente expediente, en nombre de su representada hizo valer todas las actuaciones realizadas a favor de su mandante.
Que en relación a la defensa interpuesta por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda alegó la falta de cualidad de la parte actora, el Tribunal de Municipio observó que basta que haya quedado demostrado el carácter de propietaria de su representada para que esté plenamente legitimada para el ejercicio de la pretensión de desalojo.
En el mismo orden de ideas el Tribunal a-quo, estima que estamos frente a una relación jurídica en plena vigencia suficiente para determinar que su mandante es quien detenta el interés jurídico necesario para sostener el presente juicio de desalojo.
Que el a-quo analizó las pruebas aportadas por las partes de la siguiente manera: Otorgó pleno valor probatorio a la copia simple del documento de compra venta.
En relación a la carta de notificación enviada por su representada, en la cual se subroga en todas y cada una de las obligaciones contraídas por la anterior arrendadora y en los mismos términos establecidos en el contrato verbal, lo desecha porque fueron impugnadas por la demandada, sin embargo no consideró que en la etapa probatoria se insistió en la validez de la misma en su debida oportunidad.
Aunado a esto, se promovieron las pruebas testimoniales de las ciudadanas SARA DEL CARMEN TORRE SALGUERO y MARITZA GUERRERO GUERRA, fueron contestes en sus deposiciones al señalar que la demandante notificó a la demandada y que dicha notificación fue entregada en presencia de las mencionadas testigos, el Tribunal las apreció conforme a lo establecido en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil.
Igualmente de las pruebas aportadas por la parte demandada otorgó valor probatorio a la Regulación del inmueble. No otorgó valor probatorio a todas y cada una de las consignaciones realizadas hasta Junio de 1999, por cuanto no tienen relación con el debate ya que el mismo versa sobre la falta de pago de los meses de Noviembre y Diciembre de 2007 y Enero y Febrero del 2008. Otorgó pleno valor probatorio a las consignaciones realizadas en el Expediente 98004527, de estas consignaciones se evidencia que la demandada no dio cumplimiento a la obligación contractual, pagando en forma extemporánea los cánones de arrendamiento de conformidad a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cancelando la irrisoria suma de CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 4,00), debiendo cancelar CUARENTA CÉNTIMOS DE BOLÍVARES FUERTES (BS. F 0,40).
Que la apelación interpuesta en contra de la decisión dictada en fecha 18 de Septiembre de 2008, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se fundamentó en que la Juzgadora a pesar de reconocer a su representada como propietaria y actual arrendadora del inmueble, otorgándole cualidad para intentar el presente juicio, no tomó en consideración:
PRIMERO: Las declaraciones emanadas de las testigos que anuncie precedentemente en cuanto a la pregunta sobre la veracidad de que la arrendataria recibió una Notificación, donde se le manifestaba que la actual propietaria es la ciudadana Marina Maestre, que debía cancelar el pago de canon de alquiler a su persona y que se subrogaba en el contrato celebrado con el dueño anterior.
Estas declaraciones son importantes porque de allí emana el hecho de que la demandada recibió la notificación, sin embargo se negó a dar cumplimiento al pago por concepto de arrendamientos y al subrogarse en todas y cada una de las obligaciones de la anterior propietario se entiende de manera expresa que su mandante está extendiendo la relación contractual de arrendamiento de la anterior propietaria a la actual propietaria, en los mismo términos y condiciones establecidos en el contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado.
SEGUNDO: El tribunal a-quo no analizó las consignaciones realizadas por la demandada, en los cuales claramente se evidencia la falta de pago puesto que realiza los mismos en forma extemporánea, desde cuando tenía la relación arrendaticia con la anterior propietaria lo cual conlleva a determinar que se está violando la norma jurídica y por lo tanto procedente la solicitud de desalojo intentada por su mandante según lo establecido en el articulo 34 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “Solo podrá demandar el desalojo de un inmueble arrendado, bajo contrato de arrendamiento verbal o pro escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes casuales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas”.
Por lo que solicitó al Tribunal se declare con lugar el recurso de apelación, decrete nulidad de la sentencia impugnada y declare con lugar el desalojo solicitado en la presente demanda.
III
PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES
De las pruebas consignadas por la parte actora:
• Poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de Enero de 2008, dejándolo inserto bajo el Nº 61, Tomo 6 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, y al no ser impugnado por el adversario en la oportunidad correspondiente, se le tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto demuestra la facultad que tiene para actuar en el juicio la abogada GINA CAZAR VASQUEZ , y así se decide.
• Copia simple del documento de compra-venta entre JUANA DE DIOS FERNÁNDEZ ACHIQUE y MARINA ISABEL MAESTRE CUELLO, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 16 de Noviembre de 2007, bajo el Nº 25, Tomo 18, Protocolo 1º; este Juzgado le concede pleno valor probatorio por cuanto demuestra la titularidad que tiene sobre el inmueble objeto de la presente la ciudadana MARINA ISABEL MAESTRE CUELLO, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 Código Civil, y así se decide.
• Copia simple de documento de compra-venta entre Emma Josefina Fernández y Juana de Dios Fernández Achique, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30 de Enero de 2002, bajo el Nº 34, Tomo 6, Protocolo 1º, este Juzgado no la aprecia por cuanto nada tiene que ver con los hechos controvertidos, y así se decide.
• Carta misiva de fecha 16 de Noviembre de 2007, suscrita por la ciudadana MARINA MAESTRE dirigida a la ciudadana JOSEFA ELBA MORENO, mediante la cual le participa que ella es la nueva propietaria del inmueble arrendado objeto del debate judicial, así como se subroga en todas y cada una de las obligaciones contraídas por la anterior arrendadora en los mismos términos establecidos en el contrato verbal celebrado entre ellas, y que a partir de ese mes el canon de arrendamiento fijado debía serle cancelado a razón de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), dentro de los primeros (5) días de cada mes, este Juzgado la desecha por cuanto la misma fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, y así se decide.
• Promovió las testimoniales de las ciudadanas SARA DEL CARMEN TORRES SALGUEDO, MARITZA GUERRERO GUERRA y EMMA JOSEFINA FERNANDEZ, las dos primeras prestaron su declaración y fueron contestes en sus deposiciones al señalar que la actora le notificó a la demandada de la compra del inmueble, a dichas declaraciones este Juzgado le concede pleno valor probatorio, y así se decide.
De las pruebas consignadas por la parte demandada:
• Poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de Marzo de 2008, dejándolo inserto bajo el Nº 45, Tomo 14 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, y al no ser impugnado por el adversario en la oportunidad correspondiente, se le tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto demuestra la facultad que tienen para actuar en juicio los abogados FRANCISCO JUVENAL CADENAS, CLARO RAFAEL GALLARDO y ROSO ANTONIO CASTILLO, y así decide.
• Copia simple de Resuelto Nº 3309 de fecha 10 de Diciembre de 1991, en la cual se demuestra la regulación del inmueble en la suma de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00), este Juzgado le concede valor probatorio por cuanto no fue desconocida por la parte actora, y así se decide.
• Copia simple de Recibos de pagos: Recibo de pago de fecha 31 de Enero de 1988 por la suma de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00); recibo de pago de los meses de Febrero y Marzo de 1988 por la suma de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00); recibo de pago correspondiente a Marzo de 1990 por la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00); recibo de pago correspondiente a los meses de Junio y Julio de 1990 por la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (bs. 600,00); recibo de pago correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 1990 por la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (BS. 1.200,00); recibo de pago correspondiente al mes de Febrero de 1991 por la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00); comprobantes de consignaciones de fechas 14 de Mayo de 1998, 26 de Marzo y 9 de Junio de 1999; este Juzgado no las aprecia por cuanto no tienen relación con el debate judicial, en virtud de que la demanda aquí instaurada versa sobre la falta de pago de cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre de 2007 y de Enero y Febrero de 2008, y así se decide.
• Copia certificada de expediente Nº 98004527, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Juzgado la valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Proce3diemiento Civil, y así se decide.
• Copia simple de sentencia dictada en fecha 03 de Abril de dos mil ocho (2008), por el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, este Tribunal la desecha por cuanto nada tiene que ver con los hechos controvertidos de la presente litis, y así se decide.
Esta Juzgadora actuando como alzada en la presente causa, pasa a analizarla en la forma siguiente:
PUNTO PREVIO
La parte demandada al momento de contestar la demanda alegó la falta de cualidad de la actora, así como la falta de interés jurídico actual de su representada para sostener el juicio, por cuanto es ella quien ha venido ocupándolo en calidad de arrendataria desde el año 1977; aduciendo que la arrendadora ni por si ni mediante un tercero ni a través de documento auténtico o privado le manifestó su voluntad de vender “…la presunta adquirente por mandato del artículo 47 hizo notificación cierta acompañada de copia certificada del documento contentivo de la negociación…”, con lo que a su decir¡ desconocieron “…normas informadas de eminente orden público…”, y que tales circunstancias generan la falta de cualidad de la parte demandante y su falta de interés jurídico actual para sostener el juicio.
En consonancia con lo anterior es necesario dejar en claro que la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de la acción.
En referencia a ello el maestro Luís Loreto en su obra Ensayos Jurídicos, Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, Fundación Roberto Goldschmidt, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1987, p.183 señala que: “…la cualidad se entiende como aquella relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera... "
Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra.
Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 06 de Diciembre de 2005, cuya ponencia le correspondió al Magistrado Doctor Jesús Eduardo Cabrera Romero expresó lo siguiente: “…Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luís Loreto, en materia de cualidad, la regla es que… omisis…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” (Loreto, Luís. Contribución al estudio de la excepción de la Inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189). Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible. Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el amparo jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente...”
Es decir, que la cualidad es una condición para el ejercicio de la acción que implica la necesidad de que la demanda sea presentada por quien tenga la titularidad de derecho que se cuestione; esto es que la acción sea entablada por aquella persona que la ley considera como particularmente idónea para estimular en el caso concreto la función jurisdiccional; es por ello que en el presente caso este Juzgado actuando de Alzada observa que efectivamente la ciudadana MARINA ISABEL MAESTRE CUELLO es la propietaria del inmueble arrendado del cual es objeto la presente controversia, según consta de documento debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de Noviembre de 2007, dejándolo registrado bajo el No. 25, Tomo 18, Protocolo 1, demostrándose de esta manera la titularidad que tiene sobre dicho inmueble, es decir siendo ésta la propietaria del mismo está legitimada para intentar dicha pretensión de desalojo; ahora bien, en cuanto al interés jurídico actual de la parte demandad se desprende que como bien alegó la accionada tiene más de treinta (30) años ocupando dicho inmueble, lo que efectivamente hace que tenga interés jurídico y actual en la controversia, y así se decide.
Bajo tales premisas, este Juzgado de Alzada considera pertinente examinar la sentencia recurrida de fecha 18 de Septiembre de 2008, proferida por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los fines de conocer de la apelación interpuesta por la parte actora-apelante; por lo que observa lo siguiente: “…La parte actora pretende dar por terminado un contrato de arrendamiento, cuyo objeto es el señalado inmueble denominado casa Nº 6, alegando la falta de pago pro parte de la arrendataria de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre, diciembre de 2007, enero y febrero de 2008, invocando la causal establecida en el literal “a” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…)a.-Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”. Del texto de la norma que precede, se evidencia que para demandar el desalojo de un inmueble es necesario que el contrato que rija la relación arrendaticia sea verbal o a tiempo indeterminado, y que la pretensión que se ejerza sea por las causales allí determinadas, dentro de las cuales se encuentra la falta de pago del canon correspondiente a dos mensualidades consecutivas, cuestión que fue alegada por la parte actora. Bajo estas premisas, corresponde a este Tribunal verificar si en el sub iudice se verifican los requisitos exigidos por el legislador a los fines de declarar procedente o no la pretensión deducida. En cuanto al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, observa esta juzgadora, que la parte demandada admitió en el acto de contestación a la demanda la existencia de la relación arrendaticia entre ella y la ciudadana Emma Josefina Fernández, desde hace más de treinta (30) años, quien a su vez le vendió a la ciudadana Juana de Dios Fernández Achique y ésta a la actora ciudadana Marina Isabel Maestre Cuello; sin embargo, se observa igualmente que ninguna de las partes señala si la mentada relación arrendaticia nació de un contrato verbal o de un escrito pero indeterminado en el tiempo. Resulta de vital importancia que se establezca claramente la naturaleza del contrato de donde surge la relación arrendaticia, pues, de ello depende que pueda encauzarse la pretensión a través de la vía del desalojo; pues tal y como se estableció supra, el articulo 34, antes citado, exige que el desalojo del inmueble sólo podrá demandarse “…bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado..”, de manera que es de capital relevancia la demostración de tal requisito para que pueda declarase, en caso de verificarse la ocurrencia de alguno de los supuestos contemplados en la causales allí establecidas, la procedencia del desalojo. De manera que, al no haber sido establecido por las partes tal requisito de procedencia, no puede este Tribunal, por prohibición expresa del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que ordena a los jueces a atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, determinar frente a cual de los dos supuestos referidos nos encontramos. En virtud de las razones antes expuestas, este Tribunal debe declarar la improcedencia de la presente pretensión de desalojo, tal y como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la presente decisión.
De lo que observa este Juzgado que efectivamente la litis de la presente controversia se planteó en los siguientes términos: Que la parte actora demandó el desalojo de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 literal a, alegando para ello el incumplimiento de la arrendataria, quien se negó a cumplir con su obligación contractual de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2007, Enero y Febrero del 2008.
Sin embargo, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del artículo del Código Civil, si bien es cierto que ambas partes alegaron que efectivamente tenían una relación arrendaticia, este Juzgado observa que la parte actora no logró determinar ni probar en autos la naturaleza de dicho contrato en cuanto a la relación del tiempo, es decir si efectivamente dicho contrato era indeterminado o a tiempo determinado, a los fines de que dicho caso sea procedente en cuanto al supuesto de aplicación del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Con vista a lo señalado anteriormente es menester traer a colación lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que textualmente dice lo que sigue: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” De la norma transcrita parcialmente, se determina que efectivamente no consta a los folios que conforman el expediente prueba alguna que demuestre la naturaleza de la cual se dio inicio a la relación contractual tantas veces señalada para que operase y por consiguiente se pudiere demandar el desalojo del inmueble objeto de la presente causa, y como consecuencia de ello resulta imperioso para este Juzgado de Alzada que al no estar demostrado el supuesto del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal a, se declara improcedente la demanda de desalojo incoada por la ciudadana MARINA ISABEL MAESTRE CUELLO contra JOSEFA ELBA MORENO ARELLANO, y así se decide.
V
DISPOSITIVA
En merito a todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN EJERCIDA por la representación judicial de la parte actora-apelante.
SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas y cada de sus partes la sentencia dictada en fecha 18 de Septiembre de 2008, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora-apelante, por haber resultado totalmente vencida en el presente recurso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE
Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los once (11) días del mes de Marzo del año dos mil quince (2015). Años: 204º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ,

CELSA DÍAZ VILLARROEL.
LA SECRETARIA,

DAYANA PARODI PEÑA.
En la misma fecha, siendo las once y treinta de la mañana (11:30 a. m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó, agregó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

DAYANA PARODI PEÑA.
EXP. Nº AH16-R-2008-000041 (Tribunal de la causa).
EXP. Nº 12-0791 (Tribunal Itinerante).
CDV/dpp/dpt.