TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: EFIGENIA DEL CARMEN HERNANDEZ ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número V-3.150.175.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: FELIPE CARRASQUERO RODRIGUEZ y TIBISAY VELASQUEZ, abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 35.893 y 44.797, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: OTTO SÉILER L., MANUELA CARREIRA DE SÉILER, ANGEL ENRIQUE MARQUEZ BURGUERA y NORELIA CAROLINA MARQUEZ BURGUERA, venezolano el primero, española la segunda, venezolanos el tercero y la cuarta, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Números V-3.831.195, E-518.682, V-13.831.195 y V-13.832.196, en el mismo orden.
APODERADOS JUDICIALES DE LOS CODEMANDADOS OTTO SEILER L y MANUELA CARREIRA DE SEILER: JOSE LUIS PEREZ GUTIERREZ y ROGER GUTIERREZ RODRÍGUEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 3.415 y 13.039, en el mismo orden.
APODERADO JUDICIAL DE LOS CODEMANDADOS ENRIQUE MARQUEZ BURGUERA y NORELIA CAROLINA MARQUEZ BURGUERA: MARIO JOSE CARDENAS PACHECO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 10.864.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
EXPEDIENTE Nº: 12-0590 (Tribunal Itinerante).
EXPEDIENTE Nº: AH13-V-2005-000077 (Tribunal de la causa).
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
NARRATIVA
Se inició el presente juicio por Retracto Legal Arrendaticio, mediante demanda incoada en fecha veintitrés (23) de Septiembre de dos mil cinco (2005), siendo admitida la misma, previa distribución, por el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha treinta (30) del mismo mes y año.
Posteriormente, en fecha ocho (08) de Noviembre de dos mil cinco (2005), compareció el abogado JOSE LUIS PEREZ GUTIERREZ, en su carácter de apoderado judicial de los accionados, ciudadanos Otto Séiler Lazarovic y Manuela Carreira de Séiler, y se dio por citado en nombre de sus mandantes; así mismo, solicitó la reposición de la causa al estado de nueva admisión de la demanda.
El Tribunal de la causa en fecha veintitrés (23) de Julio del dos mil cinco (2005), previa habilitación para dicha actuación, se anunció acto conciliatorio entre las partes participantes en el juicio; sin embargo el mismo no se llevó a cabo por falta de comparecencia de la parte demandada. (Se deja expresa constancia que esta actuación no guarda orden cronológico en el expediente).
En fecha veintitrés (23) de Noviembre de dos mil cinco (2005) la representación judicial de la parte accionante consignó el documento referido al ofrecimiento de venta; de igual manera, alegó que aceptaba tal ofrecimiento pero objetó y rechazó el precio.
En fecha dos (02) de Febrero de dos mil seis (2006) el Tribunal de la causa dictó auto, mediante el cual ordenó la reposición de la causa al estado de nueva admisión de la demanda y se dejó sin efecto todas las actuaciones posteriores a la admisión de fecha treinta (30) de Septiembre de dos mil cinco (2005), ordenándose por auto separado la admisión de la misma por el procedimiento breve, de conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en esa misma fecha se dio cumplimiento a lo ordenado y se dictó nuevo auto de admisión de la demanda.
En virtud de la nueva admisión, en fecha veintiocho (28) de Marzo de dos mil seis (2006), la representación judicial de los co-demandados, Otto Séiler Lazarovic y Manuela Carreira de Séiler, se dio por citado en la presente causa.
Posteriormente en fecha veintinueve (29) del mismo mes y año los co-demandados Enrique Márquez Burguera y Norelia Carolina Márquez Burguera se dio por citada en la presente litis, por intermedio de su representación judicial.
En fecha treinta y uno (31) de Marzo del dos mil seis (2006), la representación judicial de los co-demandados ciudadanos Otto Séiler Lazarovic y Manuela Carreira de Séiler, procedió a dar contestación a la demanda, oportunidad en la cual opuso cuestiones previas y reconvino en la demanda. De igual forma, la representación judicial de los co-demandados Angel Enrique Márquez Burguera y Norelia Márquez Burguera dio contestación a la demanda.
En fecha tres (03) de Abril del dos mil seis (2006) el Tribunal de la causa declaró inadmisible la reconvención interpuesta por los co-demandados Otto Séiler Lazarovic y Manuela Carreira de Séiler.
Mediante auto dictado el diecinueve (19) de Mayo de dos mil seis (2006), el Tribunal de la causa señaló que a partir del primer (1º) día de despacho siguiente a la última de las notificaciones realizadas en virtud de la declaratoria de inadmisibilidad de la reconvención interpuesta, empezaría a transcurrir el lapso probatorio en el presente proceso.
La representación judicial de los co-demandados, Otto Séiler Lazarovic y Manuela Carreira de Séiler, en fecha ocho (08) de Junio de dos mil seis (2006), consignó escrito de promoción de pruebas. Seguidamente, el trece (13) de Junio del mismo año, la representación judicial de los co-demandados Angel Enrique Márquez Burguera y Norelia Carolina Márquez Burguera, consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha quince (15) de Junio de dos mil seis (2006) la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. El Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por ambas las partes en fechas catorce (14) y quince (15) de Junio de dos mil seis (2006).
La representación judicial de los co-demandados Otto Séiler Lazarovic y Manuela Carreira de Séiler, presentó escrito de informes el veintiuno (21) de Junio de dos mil seis (2006).
Las representaciones judiciales de las partes involucradas en el presente juicio en diversas oportunidades han solicitado al Tribunal de la causa dicte Sentencia definitiva.
En fecha once (11) de Agosto de dos mil catorce (2014) el apoderado judicial de los co-demandados Angel Enrique Márquez Burguera y Norelia Carolina Márquez Burguera, mediante diligencia solicitó a este Tribunal Itinerante dicte Sentencia Definitiva.
El Tribunal de la causa en acatamiento a las Resoluciones Números 2011-0062 y 2012-0033, de fechas treinta (30) de Noviembre de dos mil once (2011) y veintiocho (28) de Noviembre de dos mil doce (2012), ambas de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, ordenó la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U. R. D. D.), siendo debidamente distribuida y recibida por este Juzgado en fecha trece (13) de Abril de dos mil doce (2012).
En fecha diecisiete (17) de Octubre del dos mil trece (2013), se dejó constancia del avocamiento de la suscrita Juez y en fecha treinta (30) del mismo mes y año, se dejó expresa constancia mediante nota de secretaria de haberse cumplido con las formalidades de ley correspondientes a la notificación del avocamiento de la jueza mediante cartel único, debidamente publicado en la pagina Web, en la sede de este Juzgado, así como en el diario Ultimas Noticias en esa misma fecha.
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
Alegatos de la parte actora:
La parte actora adujo que desde hace más de veintiún (21) años su representada ha mantenido su domicilio principal en un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 82, situado en el octavo piso del edificio Residencias CONOSCA, ubicado en Lomas del Mirador de la Avenida Boulevard El Cafetal del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, con aproximadamente cincuenta y nueve metros cuadrados con setenta decímetros cuadrados (59,70mts2); siendo su único y exclusivo propietario para la fecha doce (12) de febrero de mil novecientos ochenta y cuatro (1984), fecha que se inició el primer contrato de arrendamiento y celebrado el ultimo contrato de arrendamiento, privado en fecha doce (12) de octubre de mil novecientos noventa y seis (1996); el canon de arrendamiento se fue incrementando a petición de dicho ciudadano por espacio de veintiún años (21) aproximadamente hasta llegar a la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000) mensuales.
Alegó que el propietario-arrendador burlando el derecho que según su decir, por ley le corresponde a su mandante para adquirir el inmueble, unilateralmente procedió a la venta del apartamento. Asimismo señaló que en ningún momento le presentó a su cedente la oferta de compraventa que prevé la ley en su carácter de arrendataria, violando por consiguiente el derecho de preferencia, aunado a ello, cobro el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto y septiembre en razón de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) cada uno, sin ninguna comunicación, aviso o participación al respecto.
Que la venta del inmueble supuestamente asciende a la cantidad de Cien Millones de Bolívares (Bs. 100.000.000,00), pero según la actora, la verdadera cantidad recibida por el propietario fue Ochenta Millones de Bolívares (Bs. 80.000.000,00).
Fundamentó la demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil y 42, 44, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En su petitorio solicitó:
PRIMERO: A la resolución del contrato de compra venta y que se le transmita la propiedad a la parte actora del inmueble en la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (80.000.000,00).
SEGUNDO: A pagar las costas y costos del proceso.
Alegatos de los codemandados OTTO SEILER LAZAROVIC y MANUELA CARREIRA DE SEILER:
Los codemandados contestaron la demanda oponiendo como cuestiones previas las contenidas en los ordinales 6º, 10º y 11º del artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil. Así mismo procedieron a darle contestación al fondo de la demanda rechazando, contradiciendo tanto los hechos como el derecho alegado por la parte accionante, ya que según su decir la misma confundió los conceptos sustantivos y adjetivos relativos a la acción de retracto que ilegalmente ejerció en contra de sus representados. En tal sentido resaltó que dicho derecho de retracto legal es el derecho de subrogación que la ley de manera específica y taxativa acuerda al arrendatario retrayente en el lugar de quien adquiere, lo cual significa que la acción contiene la pretensión al ejercer tal derecho debe ser dirigida contra el adquirente como sujeto pasivo de la relación procesal y nunca contra el vendedor, aunque éste haya respetado el derecho de preferencia del inquilino en la fase del tanteo. Motivado a lo antes expuesto de manera textual por la parte accionada, la misma señaló que la acción ejercida en su contra no tiene base legal alguna, ya que es improcedente en derecho, motivado a que los mismos no tienen cualidad ni el interés para sostener el presente juicio y mucho menos la parte demandante para sostenerlo. Asimismo la parte demandada reconvino en la presente contestación, sin embargo la misma fue declarada inadmisible por el Tribunal de la causa.
Alegatos de la parte codemandada ANGEL ENRIQUE MARQUEZ BURGUERA y NORELIA CAROLINA MARQUEZ BURGUERA:
Procedieron a contestar la demanda oponiendo las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo como defensa de fondo negó, rechazó y contradijo la demanda impetrada en su contra en virtud de que la accionante incurrió en contradicciones demandando a los vendedores para que le ofrecieran a ella como arrendataria el inmueble por retracto legal arrendaticio cuando según su decir los obligados de conformidad con la normativa inherente a la materia son sus cedentes, es decir, los compradores del inmueble; y que éstos en efecto cumplieron con la obligación de notificar a la arrendataria.
Igualmente rechazaron el contenido de la comunicación de fecha dieciséis (16) de agosto de dos mil cinco (2005), a que hace alusión la accionante en su libelo ya que la misma es una correspondencia privada suscrita por el abogado de la hoy demandante, dirigida a las personas que le vendieron el inmueble; dicha misiva no tiene el carácter de documento auténtico y su redacción y contenido no guarda relación alguna con el retracto legal arrendaticio notificado por los codemandados y no ejercido por la arrendataria dentro del plazo de los cuarenta (40) días calendario, contados desde el día veintidós (22) de septiembre de dos mil cinco (2005), notificación que según su parecer es cierta, legal y acorde al procedimiento establecido en la ley.
Rechazaron la estimación de la demanda en la suma de Ochenta Millones de Bolívares (Bs. 80.000.000,00), ya que la misma no coincide con las cantidades estipuladas en el documento traslativo de propiedad.
II
PUNTO PREVIO
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
Durante el lapso establecido para darle contestación a la demanda, los accionados promovieron los ordinales 6º, 10º y 11º del artículo 346 del código de Procedimiento Civil, referentes al defecto de forma de la demanda, la caducidad de la acción y la prohibición de admitir la acción propuesta. Ahora bien, con respecto a dichas defensas previas al fondo esta Instancia Jurisdiccional observa:
Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 6º a la letra dice: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: … omisis … 6º. El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78. (…)”. Con respecto al defecto de forma alegado por la parte accionada, la misma adujo que la parte actora pretende la resolución del contrato de compraventa objeto del igualmente pretendido retracto legal arrendaticio. Señalan así que tal pretensión, a su decir, es absurda e ilegal ya que es imposible que la retrayente pueda subrogarse en el lugar del adquirente si el contrato previo del cual nace la relación jurídica que contiene el acto de transmisión de propiedad del inmueble enajenado resultare nulo como efecto de su resolución.
Observa este órgano jurisdiccional que si bien es cierto que al dejar sin efecto dicho contrato quedaría inexistente la relación jurídica entre el vendedor y el comprador, siendo este último por quien pretende subrogarse la arrendataria, no es menos cierto que el hecho de que dicho contrato quede inexistente no quiere decir que las condiciones en el mismo serán modificadas, es decir, que lo que se busca con la acción incoada por la actora es la subrogación no la inexistencia del contrato por lo cual al impetrar la presente demanda se busca es tomar el lugar del comprador en las mismas condiciones en que les fueren propuestas con respecto a la venta del inmueble.
En relación a ello quien aquí decide, considera prudente citar lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad…”
En función de lo antes explanado, considera esta instancia que la acción interpuesta no encuadra dentro del supuesto de hecho contenido en la norma invocada por la parte demandada como defensa previa al fondo por lo que desestima tal defensa y así se decide.
SEGUNDO: Con relación a la cuestión previa opuesta contenida en el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ordinal 10º que a textualmente dice: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: … omisis … 10º. La caducidad de la acción establecida en la Ley (…)”. Con respecto a la caducidad de la acción, alegó la parte demandada que la actora a través de su representación judicial y de acuerdo a su confesión contenida en el libelo de la demanda ésta señaló que: “…Es a partir del 15 de agosto de 2005 cuando comienza a correr a nuestro favor un plazo de cuarenta (40) días calendarios previstos en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para ejercer la acción de retracto legal establecido en el artículo 43 eiusdem…”
En este sentido, es necesario dejar establecido que según consta del análisis exhaustivo realizado al material probatorio promovido por las partes en el presente juicio, el lapso establecido en la ley para la caducidad de la acción no se encuentra vencido, es decir, que aún cuando la parte actora alegó que fue en fecha quince (15) de agosto de dos mil cinco (2005), cuando tuvo conocimiento de la venta y a su vez la parte demandada señaló que en fecha veintidós (22) de septiembre de dos mil cinco (2005), fue cuando se hizo ofrecimiento a la arrendataria; en ninguna de las dos oportunidades, tomándolas como fecha de inicio para el calculo de la caducidad la misma se configura, sin embargo quien aquí decide, de manera ilustrativa trae a colación lo establecido en la norma, la cual pauta que: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente…”
En relación con lo anterior, este órgano jurisdiccional considera improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte accionada; y así se decide.
TERCERO: Con relación a la cuestión previa opuesta contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ordinal 11º que señala lo que sigue: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: … omisis … 11º. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Si fueren varios los demandados y uno cualquiera de ellos alegare cuestiones previas, no podrá admitirse la contestación a los demás y se procederá como se indica en los artículos siguientes”. En referencia a la última de las defensas previas opuestas por la parte accionada, la cuestión previa contenida en el ordinal 11º, inherente a la prohibición de admitir la acción propuesta; la demandada adujo que la misma es procedente en virtud de la cualidad de vendedores que ostentan sus cedentes en el contrato previo de compraventa del inmueble; razonando que según su decir, la ley establece de manera concreta que tal demanda sólo se podrá incoar contra los adquirentes ya que la esencia del derecho de retracto legal inquilinario así lo impone por ser este un derecho de subrogación.
En concordancia con ello, quien aquí juzga considera dejar establecido que el retracto legal es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero o extraño que adquiere del arrendador el inmueble arrendado por cualquier fórmula de enajenación, colocándose el subrogante en las mismas condiciones estipuladas en el convenio de enajenación que se impugna, es decir, que la cualidad como tal del comprador es de un tercero interviniente con respecto a la relación arrendaticia y que posteriormente éste pasa a ser propietario del inmueble por causa de la venta, sin embargo la acción que ejerce la arrendataria va en busca de como anteriormente se señaló subrogarse con respecto a la venta del inmueble, en función de haberse vulnerado la preferencia ofertiva de la cual goza y no como pretende hacer valer la demandada alegando que la subrogación es en función de la cualidad pasiva del adquirente o el vendedor arrendador.
En conclusión, esta Instancia Jurisdiccional impartiendo justicia en nombre de la República considera que no proceden las defensas previas opuestas por la parte demandada en el presente juicio, razón por la cual es menester declarar SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en el artículo 346 en sus ordinales 6º, 10º y 11º del Código de Procedimiento Civil opuestas por la parte accionada y así expresamente se decide.
III
MOTIVA
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
De las consignadas junto al libelo:
• Poder de representación judicial autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao, en fecha once (11) de Agosto de dos mil cinco (2005), bajo el Nº 31, Tomo 66; al cual este Tribunal le concede pleno valor probatorio, quedando demostrada la representación judicial para actuar en juicio y así se decide.
• Copia simple del contrato de arrendamiento de fecha doce (12) de Octubre de mil novecientos noventa y seis (1996) y su inventario, suscrito por la parte actora y la parte demandada en el presente juicio. Documento que al no haber sido impugnado ni desconocido se le concede pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
• Copia simple del documento de compraventa debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 24, Tomo 02, Protocolo Primero, en fecha cuatro (04) de Julio de dos mil cinco (2005). Documento que al no haber sido impugnado ni desconocido en el presente juicio se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
• Copia simple de dos (02) depósitos realizados en el Banco Provincial a nombre del demandado Otto Séiler, por un monto de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) cada uno, de fechas nueve (09) de Junio y cinco (05) de Agosto de dos mil cinco (2005). Documentos que al no haber sido impugnados ni desconocidos en el presente juicio se les concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
• Copia simple de talonario para compra de Cheque de Gerencia de fecha cuatro (04) de Julio de dos mil cinco (2005), por la cantidad de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00), comprado por orden del ciudadano ANGEL MARQUEZ MORA. Documento que al no haber sido impugnado ni desconocido en el presente juicio se le concede pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
• Copia simple de la letra de cambio relativa al contrato de préstamo suscrito por los ciudadanos ANGEL ENRIQUE MARQUEZ BURGUERA y NORELIA CAROLINA MARQUEZ BURGUERA, quienes actúan en carácter de compradores, por la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00). Documento que al no haber sido impugnado ni desconocido en el presente juicio se le concede pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
• Copia Simple del Contrato de Préstamo suscrito por ANGEL ENRIQUE MARQUEZ y NORELIA CAROLINA MARQUEZ con los ciudadanos OTTO SEILER L y MANUEL CARREIRA DE SEILER, en fecha cuatro (04) de Julio de dos mil cinco (2005), por la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00). A dicho documento se le concede pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
• Original del ofrecimiento de venta, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dieciséis (16) de Septiembre de dos mil cinco (2005), bajo el Nº 04, Tomo 71. Documento que al no haber sido impugnado ni desconocido en el presente juicio se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
De las promovidas en el lapso probatorio:
• Reprodujo el mérito favorable de los autos. Este Tribunal observa que en cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos, si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse el principio de la comunidad de la prueba, el cual se traduce en el resultado de la actividad probatoria de cada parte, la cual se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que sólo a ella beneficie, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable, es decir, que el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino, que tiene que apreciarlas en su totalidad, en virtud del principio de la exhaustividad procesal. Siendo ello así, es inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión no es ni medio, ni fuente ni tipo probatorio alguno, susceptible de apreciación particular.
• Copia simple del contrato de administración del condominio del Edificio CONOSCA. Documento que al no haber sido impugnado ni desconocido en el presente juicio se le concede pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
• Original de la constancia emitida por la Junta de Condominio del Edificio CONOSCA, de fecha veintiocho (28) de enero de dos mil seis (2006), en el cual consta los veintiún (21) años que tiene la demandante en calidad de inquilina en el inmueble objeto de la demanda. Ahora bien, cabe destacar que tal elemento por ser un instrumento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio, el mismo debía ser ratificado por el tercero mediante testimonial, sin embargo tal situación no se configuró por lo cual quien aquí decide desecha el presente elemento probatorio por no cumplir con el supuesto de hecho establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
• Original de la lista conformada por doce (12) de los habitantes del Edificio CONOSCA, con el fin que los mismos fuesen citados para declarar y dejar constancia sobre el tiempo que tiene como inquilina la parte accionante promovente, sin embargo no se evacuaron tales testimoniales en el presente proceso por lo que la presente probanza se desecha y así se decide.
PRUEBAS DE LOS CODEMANDADOS OTTO SEILER LAZAROVIC y MANUELA CARREIRA DE SEILER:
• Poder de representación judicial, autenticado ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha diecinueve (19) de agosto de dos mil cinco (2005), bajo el Nº 45, Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Documento que acredita la representación judicial para actuar en juicio, y así se decide.
• Copia simple de documento de compra-venta suscrito entre los demandados, debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha cuatro (04) de julio de dos mil cinco (2005), bajo el Nº 24, Tomo 02, Protocolo Primero. Cabe destacar que dicha probanza fue promovida por la parte accionante dentro del lapso probatorio con la finalidad de determinar la relación entre los demandados inherente a la compraventa y por ende la transmisión de la propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, razón por la cual esta instancia jurisdiccional ratifica su valor probatorio y así se decide.
• Documento de ofrecimiento de de venta, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dieciséis (16) de septiembre de dos mil cinco (2005). Documento con el cual pretende demostrar la parte demandada que a fin de sanear la negociación acerca de la compraventa dieron cumplimiento a las exigencias legales, y que la inquilina actora no dio respuesta a dicha oferta. Cabe destacar que dicha probanza fue promovida por la parte accionante razón por la cual esta instancia jurisdiccional ratifica su valor probatorio y así se decide.
PRUEBAS DE LA CO-DEMANDADA ANGEL ENRIQUE MARQUEZ BURGUERA y NORELIA CAROLINA MARQUEZ BURGUERA:
• Poder de representación judicial, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintidós (22) de Marzo de dos mil seis (2006), bajo el Nº 7, Tomo 25 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Documento que acredita la representación judicial de para actuar en juicio, y así se decide.
• Copia simple del documento de compra-venta suscrito entre los demandados, debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha cuatro (04) de julio de dos mil cinco (2005), bajo el Nº 24, Tomo 02, Protocolo Primero. Dicho documento ya fue valorado por este Juzgado, y así se decide.
• Original del documento de ofrecimiento de venta, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dieciséis (16) de septiembre de dos mil cinco (2005). A dicho documento ya se le dio valor probatorio, y así se decide.
• Copia certificada de escrito de notificación así como el Acta levantada en fecha veintidós (22) de septiembre de dos mil cinco (2005) por la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital. Documentos que al no haber sido tachados ni desconocidos en el presente juicio se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y en concordancia con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
• `Prueba de exhibición inherente al original del contrato de arrendamiento suscrito por la parte actora y la parte demandada de fecha doce (12) de octubre de mil novecientos noventa y seis (1996). Probanza que si bien fue promovida la misma no consta en autos su evacuación por lo que esta instancia jurisdiccional no tiene materia sobre la cual pronunciarse, y así se decide.
• Copia simple del contrato de arrendamiento de fecha doce (12) de octubre de mil novecientos noventa y seis (1996), suscrito por la parte actora y la parte demandada en el presente juicio. Documento con el cual pretende demostrar la parte demandada la relación arrendaticia entre la actora y los demandados. Cabe destacar que dicha probanza fue promovida por la parte accionante, razón por la cual esta instancia jurisdiccional ratifica su valor probatorio ya que la misma fue valorada ut supra, y así se decide.
Copia certificada del expediente Nº D-2126, cursante en el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Documento mediante el cual se pretende demostrar que la accionante no era acreedora del derecho de retracto legal por no cumplir con lo establecido en la norma. Documento que al no haber sido tachado ni desconocido en el presente juicio se le concede pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 159 del Código Civil y así se decide.
PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:
En el presente juicio fue incoada una demanda por retracto legal arrendaticio, en función de que le fue vulnerado el derecho de preferencia ofertiva a la inquilina. Asimismo, la parte accionada alegó que la acción ejercida en su contra no tiene base legal alguna, ya que es improcedente en derecho, motivado a que los mismos no tienen cualidad ni el interés para sostener el presente juicio y mucho menos la parte demandante. Igualmente alegó la parte codemandada que la accionante incurrió en contradicciones demandandó a los vendedores para que le ofrecieran a ella como arrendataria el inmueble objeto del presente juicio por retracto legal arrendaticio, cuando según su decir, los obligados de conformidad con la normativa inherente a la materia son sus cedentes, es decir, los compradores del inmueble y que éstos en efecto cumplieron con la obligación de notificar a la arrendataria.
Cabe destacar que la ley establece que siempre y cuando se cumplan con los supuestos establecidos para ello, el inquilino tiene el derecho a la preferencia ofertiva y que en caso de no ser respetado el mismo, el inquilino ejercerá contra el vendedor el retracto legal arrendaticio con el cual persigue el fin de subrogarse como comprador en dicha relación de transmisión de la propiedad.
Ahora bien, para ejercer el derecho a Retracto Legal Arrendaticio el arrendatario, una vez que ha sido notificado por el adquiriente del inmueble, tendrá un lapso de caducidad de cuarenta (40) días calendario para intentar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio. Le imponen al nuevo propietario la obligación de además de notificarle al arrendatario de esa circunstancia de haber adquirido el inmueble, que le acompañe copia certificada del documento de la negociación, que debe quedar en poder del notificado. Es decir, existe una circunstancia que ya permite avizorar que cuando informa el nuevo propietario de la adquisición de la venta deberá hacerlo acompañándole de una copia del documento. Pero también puede ocurrir que no lo haga o que no cumpla el extremo de la notificación, en estos casos surge lo contenido en el artículo 48 de la ley, para establecer que también hay derecho al retracto, porque la venta no fue notificada o habiéndolo sido no se hizo con todo los requisitos que están exigidos en la ley que norma la materia.
En el caso sub examine, la parte demandada reconoció en su escrito de contestación, específicamente en el folio 103, Capítulo VI, inherente a los hechos, que sus representados obviaron la preferencia de la inquilina para adquirir el inmueble objeto de la presente demanda; y aún cuando le fue notificado en fecha veintidós (22) de septiembre de dos mil cinco (2005), la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece claramente que en su artículo 44 lo que sigue: “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta”.
Tal y como señala la norma antes citada, una vez notificado el arrendatario, este a su vez, deberá notificar al propietario su aceptación o rechazo en el término de quince (15) días calendario y que vencido el mismo, el propietario del inmueble quedara en libertad de darlo en venta a terceros. Asimismo queda establecido que la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, es decir, que en primer lugar siempre estará el arrendatario y una vez declinada la oferta por parte del mismo es que el propietario del bien podrá ofrecerlo a terceros ajenos a la relación inicial entre arrendador y arrendatario.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº RNyC-00885 de fecha veinte (20) de diciembre de dos mil cinco (2005), estableció que: “…Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal. Aún cuando el arrendamiento hubiere durado, menos de dos años, el arrendatario tiene el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del 5% (cinco por ciento) del valor del inmueble…”
En resumen, en el presente caso quedó demostrado que se vulneró la preferencia ofertiva de la inquilina, y aún cuando la parte demandada negó y rechazó la demanda impetrada en su contra no aportó elementos probatorios suficientes que desvirtuaran las aseveraciones de su contraparte, razón por la cual estando los medios probatorios a favor de la parte accionante y en concordancia con el principio incumbit probatio qui dicit, no qui negat, establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil se declara CON LUGAR, la demanda incoada por retracto legal arrendaticio y así expresamente se decide.
IV
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º, 10º y 11º, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuestas por la parte accionada y CON LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por la ciudadana EFIGENIA DEL CARMEN HERNANDEZ ROMERO contra los ciudadanos OTTO SÉILER, MANUELA CARREIRA DE SÉILER, ANGEL ENRIQUE MARQUEZ BURGUERA y NORELIA CAROLINA MARQUEZ BURGUERA, todos identificados al inicio del presente fallo. En consecuencia se declara:
PRIMERO: Resuelto el contrato de compra-venta protocolizado en el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha cuatro (04) de Julio de dos mil cinco (2005), bajo el Nº 24, Tomo 2, Protocolo Primero.
SEGUNDO: En consecuencia la ciudadana EFIGENIA DEL CARMEN HERNANDEZ ROMERO queda subrogada en los derechos de los compradores ciudadanos ANGEL ENRIQUE MARQUEZ BURGUERA y NORELIA CAROLINA MARQUEZ BURGUERA, en las mismas condiciones en que adquirieron el inmueble constituido por un apartamento Nº 82, situado en el piso 8, de las Residencias CONOSCA, ubicado en Lomas del Mirador en la Avenida Boulevard El Cafetal, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, según el documento de compra-venta señalado en el particular primero, debiendo consignar la actora, ante el Tribunal de la causa y una vez quede definitivamente firme el presente fallo, la suma de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00), actualmente equivalente a OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) en cheque de gerencia, cantidad que fuere pagada al momento de celebrarse la operación de compra venta.
TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento, se condena en costas a los accionados en el presente juicio.
REGISTRESE, PUBLIQUESE y NOTIFIQUESE.
Déjese copia certificada de esta decisión en el copiador correspondiente, según prevé el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los seis (06) días del mes de Marzo del año dos mil quince (2015). Años: 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ,

CELSA DIAZ VILLARROEL.
LA SECRETARIA,

DAYANA PARODI PEÑA.
En esta misma fecha, siendo las nueve de la mañana (9:00 a. m.) se publicó, agregó y registró la anterior sentencia, previo cumplimiento de las formalidades de Ley.
LA SECRETARIA

DAYANA PARODI PEÑA

EXP. Nº: 12-0590(Tribunal Itinerante).
EXP. Nº: AH1B-V-2005-000077 (Tribunal de la causa).
CDV/DPP/cjgms*