TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCIÓN ITINERANTE DE LOS JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Año 204º y 156 º
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano, RAMON ANTONIO MEDINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-3.214.423.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado en ejercicio Rafael Ángel Terán Barroeta, inscrito en el instituto de previsión social del abogado bajo el número 36.725.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana, JAMELINY FRENDY ROJAS DUQUE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-10.547.900.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio Tomás Enrique Guardia Chacón, Víctor Julio Lira y Ulises C. Guardia Ruiz, inscritos en el instituto de previsión social del abogado bajo los números 1.988, 7339 y 51.436, respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
EXPEDIENTE NRO: 12-0656.
EXPEDIENTE ANT: AH11-V-2007-000175 / 2007-44057

I. ANTECEDENTES
En fecha 07 de febrero de 2.007, el ciudadano RAMON ANTONIO MEDINA interpuso una demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO contra la ciudadana JAMELINY FRENDY ROJAS DUQUE (f.2 al 21), escrito libelar que fue admitido el 22 de febrero de 2.007 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Caracas (f.102).
En fecha 16 de marzo de 2.007, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Caracas decretó MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre un terreno y la casa sobre él construida, situación en Catia Parroquia Sucre de este ciudad, en el lugar denominado Urbanización Caribe, antes Buenos Aires o Calle Buenos Aires, tercera Calle, Nº 09, hoy 36-068, del municipio Libertador, la cual tiene siete (07) metros de frente y veintiún metros sesenta y cinco centímetros (21.65 mts) de fondo y un área de ciento cincuenta y un metros con cinco metros cuadrados (151,55 M2) cuyos linderos son los siguientes: Norte: con terrenos que son (f. 103 del Cuaderno de Medidas)
En fecha 16 de abril de 2.007, el demandante presentó escrito de promoción de pruebas (f.118 al 134). El 16 de abril de 2.007 el Tribunal dictó auto de admisión de pruebas.
En fecha 18 de abril de 2.007, se declaró desierto el acto de nombramiento de expertos grafotécnicos (f.166).
En fecha 30 de abril de 2.007, la parte actora renunció a la prueba de experticia promovida y admitida, por cuanto las firmas cursantes al dorso de las letras de cambio promovidas no fueron desconocidas por la demandada (f.167).
En fecha 21 de abril de 2.007, se recibió en el Tribunal de la causa comunicación Nº 36243 en respuesta del oficio 768.
En fecha 06 de agosto de 2.009, la parte demandada solicitó se revisasen las actas procesales y se fijase la oportunidad para el acto de informes (f.248).
Por auto de fecha 14 de febrero de 2.012 el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas remitió el expediente a la U.R.D.D. de los Tribunales de Primera Instancia, en virtud de la Resolución No. 2011-0062, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 30 Noviembre de 2.011, correspondió a este Juzgado el conocimiento de la presente causa, el cual le dio entrada el 12 de abril de 2.012.
Habiéndose cumplido en fecha 22 de enero de 2.013 con las formalidades para la notificación de las partes del abocamiento de quien aquí decide y transcurridos los lapsos legales pertinentes, esta Alzada pasa a decidir el mérito de este asunto, previas las siguientes consideraciones:

II. NARRATIVA
ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
• Señaló que demandaba a la ciudadana “JAMELINY FRENDY ROJAS DUQUE, en su carácter de HEREDERA de los derechos y obligaciones contenidas en el Contrato de Arrendamiento vigente, en la relación arrendaticia que mi representado mantenía con su difunta madre la ciudadana Jaquelin de la Concepción Duque Sánchez por el inmueble ya señalado y que se conserva por mandato del articulo 1603 del Código Civil.” Asimismo, que demandaba a la ciudadana Jameliny Frendy Rojas Duque en su carácter de ADQUIRENTE del inmueble.
• Indicó que el 1º de febrero de 2.002 inició una relación arrendaticia con la ciudadana Jaquelin de la Concepción Duque Sánchez, sobre un inmueble ubicado en sector Catia, Urbanización Caribe, antes Calle Buenos Aires, tercera calle Nº 9, hoy Nº 36-08, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, la cual, al momento de interponer la demanda, seguía vigente en virtud de la celebración de contratos sucesivos; que ello se evidenciaba de los contratos de arrendamiento consignados.
• Que en fecha 29 de noviembre de 2.006 la arrendadora Jacqueline de la Concepción Duque Sánchez dio en venta a la ciudadana JAMELINY FRENDY ROJAS DUQUE el inmueble objeto de la demanda.
• Que al momento de enajenación del inmueble que fue el 29 de noviembre de 2.006, tenía cuatro (4) años y nueve (9) meses en su condición de inquilino, encontrándose solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y con el cumplimiento de las obligaciones contractuales tal como consta en el contrato traído al expediente y los comprobantes de pago.
• Que de conformidad con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tenía el derecho irrenunciable a que la arrendadora le ofreciera en venta el inmueble arrendado, con preferencia sobre cualquier tercero. Que la arrendadora no cumplió con ese derecho que tenía como inquilino.
• Que a su vez, la arrendadora no le notificó al actor, mediante documento auténtico su deseo de vender la propiedad arrendada, tal como lo establecía el artículo 44 eiusdem, que al no haber existido la mencionada notificación la parte actora no pudo ejercer el derecho de retracto dentro del lapso de 40 días calendario a partir de la negociación ya protocolizada.
• Que por su intuición de algo anormal en relación a su relación arrendaticia, obtuvo el 29 de diciembre de 2.006, la copia certificada del documento protocolizado relativo a la venta del inmueble de autos, indicó que fue ese día que tuvo conocimiento, como fecha cierta e indubitable, de la respectiva enajenación, ello de conformidad con la sentencia Nº 260 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia del 20 de mayo de 2.005.
• Refirió que la parte actora fue víctima de la arrendadora de una grave violación a sus derechos que otorga la ley a los arrendatarios, los cuales son irrenunciables, conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.
• Asimismo, solicitó medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble ubicado en sector Catia, Urbanización Caribe, antes Calle Buenos Aires, tercera calle Nº 9, hoy Nº 36-08, Parroquia Sucre, Municipio Libertador; y estimó la demanda en Bolívares Setenta Millones.
ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:
• Rechazó, impugnó y desconoció los comprobantes de pago que el demandante acompañó a su libelo, por no haber sido suscritos por ella o por la ciudadana JAQUELIN DE LA CONCEPCIÓN DUQUE SÁNCHEZ, firmante de los contratos de arrendamiento con la parte actora. Indicó que como consecuencia de la referida impugnación, desconocimiento y rechazo de los comprobantes de pago, el actor no se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento que ocupa como arrendatario.
• Refirió la demandada que el documento de compra-venta, suscrito entre ella y la ciudadana JAQUELÍN DE LA CONCEPCIÓN DUQUE SÁNCHEZ, presentado por la parte actora, no era “desde el punto de vista estrictamente legal” tal documento de compra-venta. Que la referida ciudadana era su madre y el mencionado documento fue suscrito previendo la ausencia definitiva de la misma, por encontrarse la dueña del inmueble en un estado delicado de salud, que en efecto el contrato de venta fue protocolizado el 29 de noviembre de 2.006 y su madre falleció el 1º de enero de 2.007.
• Que la demandada no tenía interés en vender el inmueble de autos, pues es una reliquia histórica familiar. Que al observar el precio de la compra-venta se podía concluir que se trató de una compra-venta simulada, por cuanto el precio pactado entre madre e hija fue se BOLÍVARES SETENTA MILLONES (Bs.70.000.000,00) y el valor aproximado, para la fecha, era de BOLÍVARES TRESCIENTOS MILLONES (Bs. 300.000.000,00).
• Que el derecho de preferencia ofertiva y retracto legal, invocado por la parte actora, no pueden ser desconocidos, para el caso de que la demandada se encuentre interesada en vender el inmueble arrendado a una persona diferente al arrendatario actual, pero que la demandada no tenía interés en vender dicho inmueble, pues, la propiedad la adquirió por la transmisión de los derechos hereditarios con ocasión del fallecimiento de su madre.
• Que en virtud de ser propietaria desde el punto de vista sucesoral, la demandada no podía ser obligada a traspasar el inmueble a la parte actora, por lo cual el mismo podría seguir ocupando el inmueble como arrendatario siempre que cumpliese sus obligaciones como tal.

III. MOTIVA
Se inició la presente causa en fecha 7 de febrero de 2.007, en virtud de la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, el ciudadano RAMON ANTONIO MEDINA, interpuso contra la ciudadana, JAMELINY FRENDY ROJAS DUQUE, en la cual se indicó que es arrendatario sobre el inmueble ubicado en sector Catia, Urbanización Caribe, antes Calle Buenos Aires, tercera calle Nº 9, hoy Nº 36-08, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, desde el 1º de febrero de 2.002, en virtud de varios contratos de arrendamiento suscritos con la ciudadana Jaquelin de la Concepción Duque Sánchez, que en fecha 29 de noviembre de 2.006, la arrendadora dio en venta a la ciudadana Jameliny Frendy Rojas Duque el inmueble objeto de la demanda, siendo que para ese momento tenía cuatro (4) años y nueve (9) meses en condición de inquilino, se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y con el cumplimiento de las obligaciones contractuales, que por ello le correspondía la preferencia ofertiva y en consecuencia solicitó el retracto legal sobre el inmueble, a los fines de subrogarse en el contrato de venta en los mismos términos y condiciones en los cuales se contrató originalmente. Asimismo, señaló que la dueña del inmueble había fallecido y en consecuencia demandaba a su hija Jameliny Frendy Rojas Duque en su condición de heredera.
La demandada, Jameliny Frendy Rojas Duque al momento de contestar indicó que si había suscrito un contrato de compra venta con la ciudadana Jaquelin de la Concepción Duque Sánchez sobre el inmueble antes referido, pero que dicha venta había sido ficticia, y que en razón de ello el precio era muy por debajo del mercado, que en caso de ser declarada con lugar la demandada, se realizase un avalúo del inmueble para proceder a la venta a un precio real.
Observa este Juzgador que la parte actora indicó, y la demandada convino, que la ciudadana Jaquelin de la Concepción Duque Sánchez, falleció en fecha 1º de enero de 2.007, y a tales efectos consignó copia simple de certificado de defunción Nº 24267, indicando que solicitó copia certificada del acta de defunción de la referida ciudadana y le fue informado que allí solamente existía el mencionado certificado y no un acta. Asimismo, que en el escrito libelar el actor demanda a la ciudadana Jameliny Frendy Rojas Duque en su condición de heredera de los derechos y obligaciones de la de cujus Jaquelin Duque y en nombre propio como compradora del inmueble.
A juicio de este Tribunal cuando el actor procedió a demandar a Jameliny Rojas Duque como heredera de los derechos y obligaciones de Jaquelin Duque Sánchez, lo hizo por ser ésta una heredera conocida de su causante, entendiéndose que de haber estado viva la referida ciudadana la acción hubiese sido ejercida en su contra, por haber sido la propietaria del inmueble arrendado. Sin embargo, se destaca que el Tribunal de la causa que admitió el expediente en fecha 22 d febrero de 2.007, procedió a ordenar la citación de la ciudadana Jameliny Frendy Rojas Duque, exclusivamente, sin observar la existencia de posibles herederos distintos de la mencionada, por tanto, resulta procedente el llamado a los demás herederos de la de cujus Jaquelin de la Concepción Duque Sánchez, como litis consorcio pasivo necesario, dado que si resultare procedente la acción incoada, quien debe enfrentar los efectos de la posible sentencia, son los herederos de éstas, a demás de la co-demandada.
Ahora bien, siendo que el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil establece que:
“Artículo 206.- Los Jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.
En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado.”

Resulta una obligación para los Jueces garantizar que los juicios se mantengan libres de vicios y faltas, en aras de la seguridad jurídica y respetando, por supuesto, el derecho a la defensa. Habiendo sido evidenciada la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario, el artículo 147 del Código de Procedimiento Civil señala que los litisconsortes se considerarán como litigantes distintos, como en el caso de marras, el litisconsorcio deviene del fallecimiento de la arrendadora, y siendo que el auto de admisión de la demanda es perfectamente legal y válido, resulta procedente que como auto separado, se proceda a citar mediante edicto a los herederos conocidos y desconocidos de la ciudadana Jaquelin de la Concepción Duque Sánchez, a los fines de que puedan dar correcta contestación a la demanda interpuesta contra sus derechos sucesorales. Así se decide.-

IV. DISPOSITIVA
Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara REPONER LA CAUSA AL ESTADO DE DICTAR AUTO COMPLEMENTARIO A LA ADMISIÓN, ordenando la citación por edictos de los herederos conocidos y desconocidos de la arrendadora, ciudadana Jaquelin Duque Sánchez.

Dada la naturaleza de la presente decisión no hay especial condenatoria en costas.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de marzo del año dos mil quince (2015). Años 204º de la Independencia y 156º de la Federación.

EL JUEZ,

CESAR HUMBERTO BELLO

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

NORIS VALLES

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m.).-

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
NORIS VALLES

(AH11-V-2007-000175 /2007-44057 CAUSA)

(12-00656 ITINERANTE).