TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

204º y 156º

En horas de Despacho del día de hoy, Lunes dieciséis (16) de marzo del año dos mil quince (2.015), siendo las tres y quince de la tarde (03:15 p.m.), día y hora fijados por este Tribunal en la Audiencia Oral y Pública celebrada el día de hoy, para que tenga lugar el DISPOSITIVO DEL FALLO, en el juicio que por DESALOJO incoaran los ciudadanos YSIDRO DE JESUS GIL DOMINGUEZ y ZULIBETH CECILIA RANGEL DE GIL, contra el ciudadano ANA CONCEPCIÓN DE NOBREGA NEVES, el cual conoce esta superioridad en Alzada, en virtud de la apelación ejercida por la parte demandada en fecha 25 de noviembre de 2014, contra la sentencia definitiva dictada el día 20 de noviembre de 2014, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró Con Lugar la demanda y condenó a la parte demandada a entregar a la parte actora, la habitación o espacio que ocupa en el inmueble identificado como apartamento N° 15, Nivel P.H., Edificio Tiuna, en la Avenida Roosevelt entre Avenida Américas con Calle Risquez, Los Rosales, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital; Asimismo, se condenó a la demandada a pagar a la parte actora-reconvenida la suma de TRECE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 13.500,00), por concepto de cánones de arrendamiento dejados de pagar, a razón de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,00) mensuales, correspondiente a los meses que van desde agosto de 2009 a mayo de 2013, y, por último condenó en costas a la parte demandada-reconviniente, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.
Estando presentes la representación judicial de la parte demandante abogada GENNYS ALBERTO SOSA BERNAL, y el abogado MANUEL FELIPE DUARTE ABRAHAM, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 41.402 y 54.052, respectivamente, pasa este Tribunal Superior a dictar el dispositivo, de conformidad con lo establecido en los artículos 91 y 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, bajo las siguientes consideraciones:
PRIMERO: Alegaron los demandantes en su libelo de demanda, que son propietarios del inmueble constituido por el apartamento N° 15, Nivel P.H., Edificio Tiuna, en la Avenida Roosevelt entre Avenida Américas con Calle Risquez, Los Rosales, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital”, el cual empezó a ejercer en su totalidad desde el 01 de febrero de 2002, en donde el ciudadano YSIDRO DE JESUS GILDOMINGUEZ, ejercía funciones de Conserje, hasta el 31 de diciembre de 2008, cuando INVERSIONES GABALBER C.A., decidió vender los apartamentos bajo el régimen de propiedad horizontal, y que por tal situación finalizó la relación laboral entre dicha sociedad mercantil y el mencionado ciudadano; Que en fecha 01 de abril de 2003, INVERSIONES GABALBER, C.A., alquiló una de las habitaciones del referido inmueble, a la ciudadana ANA CONCEPCION DE NOBREGA NEVES, por lo que levantaron una pared, dividiendo las dos (2) habitaciones y dejar entradas independientes a cada una; Que en el referido contrato de arrendamiento, es visible un error de redacción, ya que en vez de especificar que se está alquilando una habitación, dice que es el apartamento Nº 15, lo que a su decir, es algo ilógico que sea el apartamento Nº 15 en su totalidad, ya que ha venido ocupando ése inmueble desde el 01 de febrero de 2002; que el 30 de enero de 2009, se fijó en la puerta de la habitación que usa la demandada, una notificación informándole que el ciudadano YSIDRO DE JESUS GILDOMINGUEZ, era el nuevo propietario del inmueble y le solicitaron que necesitaban la habitación para su hija, la cual firmó un testigo presencial; Que a raíz de la muerte de un hermano de su esposa, el cual cuidada a su madre-suegra, tuvieron que trasladarla desde el interior del país a vivir con ellos, y debido a ese hecho se encuentran en estado de hacinamiento, porque el área que ocupan consta de una pequeña habitación, baño, cocina y una pequeñísima sala, y allí vive con su esposa, hija y la madre de su esposa ciudadana CECILIA RANGEL, quien es una persona de la tercera edad y padece de enfermedades degenerativas en huesos y articulaciones. Que la demandada, no ha cancelado los cánones de arrendamiento de los meses que van de agosto de 2009 a mayo de 2013, lo que resulta un total de TRECE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 13.500,OO), y es por ello que proceden a demandar a la ciudadana ANA CONCEPCIÓN DE NOBREGA NEVES, para que desaloje la habitación que ocupa en el apartamento Nº 15, antes identificado, y en pagar la totalidad de los cánones de arrendamiento dejados de cancelar, y sea condenada al pago de las costas y costos del juicio. Fundamentaron su acción en los artículos 1.592 del Código Civil, en concordancia con los artículos 42, 67 y 91 numeral 2 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Estimando su acción en la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,oo).-
Durante la Audiencia Oral celebrada en esta misma fecha ante esta Alzada, la parte actora manifestó que la parte demandada señala que la recurrida incurre en un silencio de prueba por no valorar probanzas por ella promovidas, pero no especifica cuales fueron esas probanzas. Que la parte apelante o recurrente también se refiere al aspecto de la recurrida donde decide la reconvención, mecanismo por el cual esa parte demandada interpuso el retracto legal, alegando al respecto que la recurrida pese a que hizo la declaratoria de que la acción de retracto propuesta, ésta había caducado por extemporaneidad. Indicó que a partir del año 2005, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estableció el criterio para los casos en los cuales se ha realizado la venta del inmueble arrendado sin que se hubiese producido la notificación que establece la ley de la materia, el lapso de caducidad comenzará a contarse a partir de la fecha en que haya plena prueba, de que el arrendatario haya tenido conocimiento de que tal operación se había realizado. Que en este caso la arrendataria se dirigió a SUNAVI, el 13 de octubre de 2011, y solicitó asistencia jurídica, y expresó que a ella no se le había dado la primera opción de esa venta; Que en fecha 22 de octubre de 2012, fue notificada formalmente por SUNAVI, del expediente administrativo en cuestión así que, a su decir, en cualquiera de los dos supuestos de aplicación de la ley, el lapso para ejercer la opción de retracto había precluído ya, los cuarentas días contínuos que establecía la anterior norma o los 180 días hábiles que preveé la ley de la materia vigente, y que por ello, la sentencia recurrida dictada por el Tribunal de la causa está completamente apegada a derecho, observándose de ella en lo alegado y probado en autos en subsunción con las normas de derecho invocada por la parte actora, por lo que solicitaron se declare sin lugar el presente recurso de apelación confirmando en todos y cada uno de sus términos la decisión recurrida, ordenando el desalojo del área arrendada a la demandada respetándosele a ella todos y cuantos derechos le asistan o puedan asistirle.
Expuso además la representación judicial de la parte actora, en la referida Audiencia Oral y Pública, que de un somero análisis de los recibos de pago a los que se refiere la parte recurrente puede observarse, que los mismos corresponden a un período de tiempo anterior, al período que corresponde al punto controvertido en el presente procedimiento, por tanto existe una manifiesta impertinencia en esta prueba, que no guarda relación alguna con la demanda propuesta por su representada. En cuanto al criterio jurisprudencial a que se refiere la parte apelante que fue establecido por la Sala de Casación Social, en el año 2005, continua vigente, y ha sido reiterado por los Tribunales de Instancia, por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en sentencia de agosto del año 2012, y por el Tribunal superior en lo Civil, Mercantil y Protección del Niño y Adolescente también de ese mismo año, señaló al respecto que la Jurisprudencia es uno de los medios de que se vale el ordenamiento jurídico para rellenar las llamadas lagunas del derecho, además de que cualquier notificación emanada de un órgano competente sobre todo si se trata de un organismo como la Superintendencia Nacional de la Vivienda, creada específicamente para tratar la materia tiene suficiente ilegitimidad e integridad a los fines de hacer plena prueba, de que la ciudadana ANA CONCEPCION DE NOBREGA NEVES, se encontraba en pleno conocimiento de la operación de venta del inmueble que ella, ocupaba parcialmente; de tal manera que le nació la oportunidad de pagar la obligación del canon de arrendamiento.

SEGUNDO: Que la demandada ANA CONCEPCION DE NOBREGA NEVES, en la contestación de la demanda opuso como punto previo la cuestión previa referida a la falta de cualidad en la persona del actor, por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio; Desconoció que los demandantes fueran propietarios del inmueble de autos, ya que alegó, nunca fue notificada de acuerdo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; Convino y aceptó, la afirmación hecha por los demandantes donde señalan que en fecha 01 de abril de 2003, sus patrones, para ése entonces, dueños del edificio, le alquilaron una de las habitaciones del apartamento que ella venía ocupando, y procedieron a levantar una pared para separar dichas habitaciones; que el señor Isidro Gil, se subrogó en los derechos y obligaciones del arrendador, conforme a la norma del artículo 38 de la referida Ley, pero no respetó dicha norma debido a que sin su autorización, ni de la arrendadora, ni la de nadie, derribó abrupta e intespectivamente la pared que había levantado la arrendadora original para alquilarle dicho inmueble; que no existe error en la redacción del contrato, ya que la habitación que posee en arrendamiento, forma parte integral del inmueble Nº 15; Desconoció que hubiese sido citada para desocupar la referida habitación; Rechazó y negó que le hubieren otorgado dos (2) años de prórroga legal, que como inquilina nunca hubiere manifestado su interés en adquirir el inmueble, ya que nunca le fue formalmente ofertado el mismo; que los demandantes adquirieron el referido inmueble irrespetando su derecho preferente sobre el mismo; que el estado de hacinamiento que presentan los demandantes con su grupo familiar, no es responsabilidad de la demandada; Negó y rechazó categóricamente que esté incursa en insolvencia por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento acordados: Reconvino contra los demandantes por acción de Retracto Legal Arrendaticio, fundamentó su reconvenció en los artículos 138, 139 y 140 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y solicitó se declare Sin lugar en la Definitiva el Desalojo demandado, se ordene la restitución inmediata de la pared derribada ilegalmente, sea admitida y sustanciada y decretada con lugar en la definitiva la Reconvención Planteada, y que se decrete la Nulidad de la Venta realizada a los demandantes, y se imponga a la parte reconvenida el pago de las costas y costos del proceso.
Expuso ante esta Alzada en la Audiencia Oral y Pública, la representación judicial de la demandada, que su apelación básicamente está fundamentada en primer lugar en el silencio de la prueba en la cual incurrió la Juez de Municipio al no valorar distintas pruebas promovidas por la parte demandada que eran fundamentales y que se promovieron para tal fin, de fundamento para la reconvención opuesta, por lo que a criterio de esa defensa, hubo o existió por parte de la recurrida una falta de motivación en cuanto a las pruebas. En cuanto a la reconvención, señaló que la recurrida sólo se limitó en el extenso del fallo a señalar, que había operado la caducidad para oponer la acción de retracto legal, incurriendo la recurrida en dos grandes vicios los cuales son: el primero, la falta de motivación, indicando que, de donde toma la recurrida el inicio del plazo para contar el lapso establecido en la ley de arrendamiento, y, el segundo vicio en la cual incurre la recurrida, es, que la misma toma evidentemente lo alegado por la parte demandante donde en su defensa, alega, que operó la caducidad porque la demandada había quedado debidamente notificada en el acto de conciliación ante la SUNAVI, ello, en contra de lo estipulado en la ley de arrendamiento, la cual establece que la notificación de la oferta de venta debe hacerse primero antes de realizar la venta ante un tercero, y segundo que debe ser por un medio auténtico, entendiéndose por medio auténtico, Notaría o Tribunales, y por último señaló la demandada, que en el dispositivo del fallo, la recurrida no discrimina bien que es lo que ordena, con lugar o sin lugar el desalojo, sino que simplemente se limitó a ordenar a la parte accionada a hacer entrega de la habitación o espacio que ocupa la parte accionada, sin pronunciarse a lo alegado o solicitado por la parte actora, como lo era el pronunciamiento de sin lugar o con lugar el desalojo.
En su derecho a réplica argumentó la representación judicial de la demandada, que para puntualizar donde operó el vicio del silencio de prueba por parte de la recurrida fue específicamente al no valorar los recibos de pagos, promovidos por la parte demandada que no eran para demostrar los cánones insolutos, sino con la finalidad de probar que al momento de realizar la compraventa al demandante, su cliente estaba solvente con su arrendadora, que era en su momento el administrador, y que en cuanto a lo esgrimido por la parte actora sobre la sentencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, de la Sala Civil, la misma es muy anterior a la promulgación de la Ley de Arrendamiento, la cual estipula taxativamente que la notificación ofertiva del inmueble para el derecho preferente debe hacerse por un medio auténtico, entendiendo por auténtico Tribunal o Notaría; que en ningún momento se puede delegar dicha disposición legal como lo es la SUNAVI, en el entendido que para ese momento que se realiza la compraventa, su cliente era la única inquilina del inmueble, ya que el hoy actor para ese momento de compraventa ejercía las funciones de trabajador residencial, y por último solicitó que la presente apelación sea declarada con lugar y revocada el fallo emitido por el juzgado Vigésimo Segundo del Municipio del Area Metropolitana de Caracas.-
TERCERO: Que el Juzgado de la causa, Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia con fuerza definitiva en fecha 20 de noviembre de 2014 (f. 366-380), declarando CON LUGAR la presente demanda, señalando que la parte demandada trajo a los autos una serie de documentales constituídos por recibos de pago de los cuales se evidencia que no corresponden a los meses insolutos demandados en el proceso, por lo que los mismos fueron desechados. En cuanto a la Reconvención planteada por la demandada, señaló el A quo, que que la parte demandada reconvino por acción de retracto legal arrendaticia, conforme a lo estipulado en el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que para ese entonces todavía no había recibido formal oferta, ni notificación de venta del referido inmueble, dándose con la presente acción notificada del acto irregular de la venta efectuada irregularmente del inmueble y que en contravención con la Ley es que ejerce la misma. Que analizados como fueron los hechos señalados por las partes, así como las pruebas aportadas al proceso, señaló la Juez de la causa, que la parte actora logró demostrar las dos causales de Desalojo alegadas en el escrito libelar establecidas en el artículo 91: numerales 1 y 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, toda vez que con las pruebas aportadas al proceso, que fueron valoradas por ese Tribunal, quedó evidenciado que el inmueble que ocupa la inquilina demandada, forma parte del inmueble propiedad de la parte actora, y que éste junto con su esposa, su hija y su suegra, habitan la otra parte del inmueble, siendo un espacio muy reducido para la cohabitación de los mismos. Indicó el A quo, que la actora al adquirir la propiedad del inmueble arrendado, se subrogó en todos los derechos y obligaciones que poseía la anterior arrendadora, razón por la cual tiene derecho la parte actora, de demandar los cánones de arrendamiento demandados como insolutos y que son posteriores a la adquisición del inmueble, siendo que la parte demandada admitió la relación arrendaticia y negó los hechos señalados, sin traer prueba alguna al proceso que lograra enervar la acción intentada, razón por la cual la presente demanda de Desalojo debe prosperar en derecho, y con respecto a la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente, declaró dicho Tribunal, que de las pruebas traídas al proceso se desprende la caducidad de la acción alegada por la parte actora reconvenida, por lo cual concluyó, que la acción no puede prosperar en derecho.
CUARTO: Corresponde a esta Sentenciadora, verificar la procedencia o no de la presente demanda, en tal sentido pasa a hacer las siguientes consideraciones:
DEL MERITO
Ahora bien, observa quien sentencia, que la presente demanda tiene por objeto el Desalojo del bien inmueble dado en arrendamiento, fundamentándose en el artículo 91 numeral 1 y 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en base a la necesidad que tienen los demandantes de ocupar totalmente el inmueble en virtud del estado de hacinamiento en que se encuentra viviendo en el apartamento con su esposa, hija y su suegra.
Observa ésta Superioridad, con respecto a la necesidad de ocupar el inmueble por parte de los propietarios, que la parte demandante ciudadanos YSIDRO DE JESUS GIL DOMINGUEZ y ZULIBETH CECILIA RANGEL DE GIL, de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, demostraron la necesidad que tienen de ocupar el referido inmueble, por cuanto fueron presentados documentos o pruebas suficientes que permitieron a ésta Superioridad, constatar el lugar, situación y estado actual de residencia de los actores, lo que permitió justificar tanto la propiedad que tienen éstos sobre dicho inmueble, como el estado de necesidad que alegan en su pretensión, así como la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del demandado, contenidos en artículo 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, motivo por el cual el alegato formulado por la parte demandante, esto es, la necesidad que tienen de ocupar la vivienda de su propiedad y la falta de pago de los cánones de arrendamientos demandados, por lo cual la presente acción resulta procedente en derecho y ASI SE DECIDE.-
- DISPOSITIVO.-
Primero: En resumen, considera ésta Juzgadora, que lo ajustado a derecho es declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia de fecha 25 de noviembre de 2014, proferida por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda que por Desalojo Intentaran los ciudadanos YSIDRO DE JESUS GIL DOMINGUEZ y ZULIBETH CECILIA RANGEL DE GIL, contra la ciudadana ANA CONCEPCION DE NOBREGA NEVES.
Segundo: CON LUGAR la presente acción de Desalojo, interpuesta por los ciudadanos YSIDRO DE JESUS GIL DOMINGUEZ y ZULIBETH CECILIA RANGEL DE GIL, contra la ciudadana ANA CONCEPCION DE NOBREGA NEVES, fundada en el artículo 91 numerales 1 y 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en lo relativo a la necesidad que tiene la parte demandante para ocupar el inmueble de su propiedad, y en la falta de pago de los cánones de arrendamientos demandados que van de agosto de 2009 a mayo de 2013, a razón de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,00) mensuales, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.
Tercero: Se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del siguiente inmueble: “habitación o espacio que ocupa la ciudadana ANA CONCEPCION DE NOBREGA NEVES, en el inmueble identificado como apartamento N° 15, Nivel P.H., Edificio Tiuna, en la Avenida Roosevelt entre Avenida Américas con Calle Risquez, Los Rosales, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital”. Asimismo, se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la suma de TRECE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 13.500,00), por concepto de cánones de arrendamiento dejados de pagar que van de agosto de 2009 a mayo de 2013, a razón de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,00) mensuales.
Cuarto: Queda CONFIRMADO el fallo apelado, pero con distinta motivación.
Quinto: Se condena en las costas del recurso a la parte demandada, por haber sido modificado el fallo apelado de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Sexto: El Tribunal se reserva un lapso dentro de los cinco (5) días de Despacho, siguientes al de hoy, para publicar el presente fallo. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman.
LA JUEZ,

Dra. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.
IPB/MA/damaris
Exp. Nº AP71-R-2014-001226