TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

EXP. Nº AP71-R-2015-000114
PARTE DEMANDANTE: ANGEL BARTOLOME MAROTT CHACON, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 11.946.959.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ROSA ADELA PEREZ, PEDRO PEREIRA FUENTES Y ELEONOR ALEGRETT ARENAS, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 43.895, 15.959 Y 15.447, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: EDGAR JOSUE MOTTA HERRERA Y MIRNA MAGALLY MOTTA LIENDO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad N° 5.419.658 y 6.183.893, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RODRIGO TOVAR CASTILLO, JUAN PORTALINO RIVAS GARCIA E YTALA HERNANDEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 36.231, 37.229 Y 58.160, respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.

I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben los autos a esta alzada, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 22 de enero de 2015 (f. 271), por la abogado ELEONOR ALEGRETT ARENAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, contra la sentencia definitiva dictada el 25 de julio de 2014 (f. 261-269), por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Sin Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal.
Por auto de fecha 12 de febrero de 2015 (f. 276) este Juzgado Superior Primero, dio por recibido el presente expediente, dándosele entrada y fijándose el tercer (3º) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de la notificación de las partes, para que tuviese lugar la Audiencia Oral y Pública prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, librándose en ésa misma fecha las respectivas boletas de notificación.
El día 12 de marzo de 2015 (f. 283-291), tuvo lugar la Audiencia Oral y Pública fijada en el presente juicio. Asimismo, previa exposición de las partes, esta Alzada procedió a dictar el dispositivo de la misma (f. 292-299), declarando lo siguiente: 1) Con Lugar la apelación ejercida por la parte actora; 2) Con Lugar la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, interpuesta por la representación judicial del ciudadano ANGEL BARTOLOME MAROTT CHACON, contra los ciudadanos EDGAR JOSUE MOTTA HERRERA Y MIRNA MAGALLY MOTTA LIENDO; 3) Quedó REVOCADO el fallo apelado, y; 4) Se Condenó en costas a la parte demandada por haber sido revocado el fallo apelado; y 5) Este Juzgado Superior Primero, se reservó un lapso de cinco (5) días de Despacho siguientes a esa fecha, para publicar el extenso del referido fallo.
Este Tribunal de Alzada a los fines de dictar el fallo respectivo, procede a hacerlo bajo las siguientes consideraciones:

II.- RELACION SUSCINTA DE LOS HECHOS.
Se inició el presente juicio en fecha 29 de abril de 2010, mediante libelo de demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, seguido por el ciudadano ANGEL BARTOLOME MAROTT CHACON, contra los ciudadanos EDGAR JOSUE MOTTA HERRERA Y MIRNA MAGALLY MOTTA (f. 1-2), fundamentándose la misma en los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual por Distribución fue asignado al Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Infructuosas como fueron las gestiones realizadas para lograr la citación personal de la parte demandada, el Tribunal A quo, ordenó la Designación de defensor público a los demandados de acuerdo a lo establecido en el artículo 107 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (f. 99-102), recayendo dicho nombramiento en la persona de la ciudadana ROXANA FERNANDEZ NAVARRO, en su carácter de Defensora Pública Auxiliar de la Defensoría Pública Tercera con Competencia en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, fijándose por auto de fecha 09 de junio de 2014 (f. 125), el quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la notificación de la referida defensora auxiliar, para que tuviera lugar la Audiencia de Mediación, conforme a lo previsto en los artículos 97 y 103 de la mencionada Ley; realizándose dicha Audiencia, en fecha 29 de Julio de 2014 (f. 129), y por cuanto no hubo mediación entre las partes, se aperturó el lapso para la contestación de la demanda.
El 13 de agosto de 2014 (f. 134-136), el abogado JUAN PORTALINO RIVAS, apoderado judicial de la parte demandada, mediante escrito, dió contestación a la demanda, rechazándola en todas y cada una de sus partes.-
En fecha 26 de septiembre de 2014, el Tribunal de la causa, fijó los puntos controvertidos del presente proceso (f. 163-164).
Tanto la parte actora, como la parte demandada, hicieron uso de tal derecho, presentando sus respectivos escritos de pruebas, el día 08 de octubre de 2014 (f. 166 y su vuelto) y 13 de octubre de 2014 (f. 168-169), respectivamente.
Vencido el lapso de evacuación de pruebas, el A quo en fecha 16 de diciembre de 2014 (f. 256), fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente a ésa fecha, para la celebración de la audiencia de juicio, la cual se realizó el día 15 de enero de 2015 (f. 258-259), donde las partes expusieron sus respectivas argumentaciones, y en ese mismo acto, el Tribunal de la causa dictó su decisión, declarando sin lugar la demanda y condenó al pago de las costas del proceso a la parte actora, y el 21 de enero de 2015 (f. 261-269), se publicó el extenso de dicha decisión.
El día 22 de enero de 2015 (f. 271), la representación judicial de la parte actora, apeló de la sentencia definitiva dictada por el A quo, la cual fue oía en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a la Unidad de Distribución de los Tribunales Superiores de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, correspondiéndole a este Juzgado Superior Primero conocer del presente recurso de apelación.
Estando en la oportunidad legal para dictar decisión en el presente juicio, esta Superioridad lo hace bajo las siguientes consideraciones.

III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1. Del thema decidendum
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior versa sobre la apelación que hiciera la abogada ELEONOR ALEGRETT ARENAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la decisión proferida por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 21 de enero de 2015, mediante la cual declaró Sin Lugar la presente demanda.

2.- De la trabazón de la litis

* Alegatos de las partes:

a. Alegatos de la parte actora:
• Alegó la representación judicial de la parte actora en su libelo, que en fecha 28 de marzo de 2008, su representado ANGEL BARTOLOME MAROTT CHACON, suscribió contrato de arrendamiento con los ciudadanos EDGAR JOSUE MOTTA HERRERA Y MIRNA MAGALLY MOTTA LIENDO, sobre un inmueble de su propiedad constituido por apartamento Nº 41-V, ubicado en el Piso 4, Edificio denominado Venezuela, del Conjunto Residencial Las Repúblicas, situado entre la Avenida Guaicaipuro y las calles Paramacay, Guarani y Manaure, Urbanización El Llanito, Municipio Petare del Distrito Sucre del Estado Miranda, con una duración de seis (6) mese fijos, contados a partir del 01 de abril de 2008, prorrogable únicamente por seis (6) meses más; Que vencido dicho plazo y la única prórroga, les fue concedido a los co-demandados, seis (6) meses de prórroga legal, contada a partir del 01 de abril de 2009 al 01 de octubre de 2009, la cual le fue notificada mediante documento auténtico en fecha 20 de abril de 2009; Que vencida la prórroga legal, los arrendatarios incumplieron con su obligación de entregar el inmueble arrendado, y es por ello que procedieron a ejercer la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, fundamentada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pidiendo la aplicación de la cláusula penal contenida en la cláusula décima segunda de dicho contrato de arrendamiento, relativa al pago que deben hacer los arrendatarios al demandante ante el incumplimiento de la entrega de dicho inmueble, por la cantidad de SESENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 63.900,oo), a razón de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,oo) diarios, contados a partir del momento en que los arrendatarios incumplieron en hacer la entrega formal del apartamento desocupado, y se declare con lugar en la definitiva la presente demanda, estimando su acción en la cantidad de SESENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 63.900,oo).-

b. Alegatos de la parte demandada:
• La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, rechazó en todas y cada una de sus partes la demanda, alegando contradicciones existentes entre los hechos y el derecho, hizo oposición a la solicitud de medida de secuestro solicitada por la actora, indicando que ello se encuentra prohibido en el artículo 11 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y 1.614 del Código Civil. Asimismo, alegó que el propietario no ha demostrado la necesidad justificada de ocupar el inmueble, y que ha preferido seguir recibiendo de su representados el pago correspondiente al arrendamiento, aún después de haberse vencido la prórroga, y que por cuanto los inquilinos continuaron ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, a su decir, el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, produciéndose con ello la tácita reconducción, lo que debe impulsar a este Tribunal a declarar sin lugar la demanda intentada en contra de sus defendidos.

3.- Aportaciones probatorias.-

3.1) De la parte demandante
*Trajo a los autos la parte actora con su libelo de la demanda los siguientes documentos:
a.) Copia certificada del Contrato de Arrendamiento (F. 10-14), suscrito entre los ciudadanos ANGEL BARTOLOME MAROTT CHACON, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.946.959, en su carácter de arrendador, y los ciudadanos EDGAR JOSUE MOTTA HERRERA Y MIRNA MAGALY MOTTA LIENDO, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.419.658 y 6.183.893, respectivamente, en su condición de arrendatarios, el cual se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 28 de marzo de 2008, bajo el Nº 32, Tomo 29, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Por cuanto se observa, que el referido documento ha quedado reconocido por ambas partes en el presente juicio, desprendiéndose del mismo la relación arrendaticia existente entre el arrendador y los arrendatarios anteriormente identificados, esta Superioridad, le otorga todo su valor probatorio de acuerdo al contenido de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil.
b.) Copia certificada de documento contentivo de la notificación (f.17-20), que hace el ciudadano ANGEL BARTOLOME MAROTT CHACON, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.946.959, a los ciudadanos EDGAR JOSUE MOTTA HERRERA Y MIRNA MAGALY MOTTA LIENDO, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.419.658 y 6.183.893, del vencimiento del contrato de arrendamiento, así como, de la prórroga legal de seis (6) meses que les correspondía, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, el 20 de abril de 2009, bajo el Nº 09, Tomo 29 de los Libros autenticaciones llevados por esa Notaría. Pretende demostrar la parte accionante, que los arrendatarios co-demandados, fueron debidamente notificados del vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, así como de la prórroga legal que les correspondía.

Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho documento se refiere, a la notificación que le hiciera el arrendador a los arrendatarios, de no prorrogar el contrato de arrendamiento de autos, así como la prórroga legal de seis (6) meses, a la cual éstos tenían derecho conforme a lo establecido en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. También observa esta Superioridad, que dicho documento no fue impugnado, desconocido, ni tachado por los co-demandados, por lo que a tenor de la pautado en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. ASI SE DECLARA.-
c.) Copia simple del documento de propiedad del inmueble arrendado (f. 21-23) constituido por el apartamento Nº 41-V, ubicado en el Piso 4, Edificio denominado Venezuela, del Conjunto Residencial Las Repúblicas, situado entre la Avenida Guaicaipuro y las calles Paramacay, Guarani y Manaure, de la Urbanización El Llanito, Municipio Petare del Distrito Sucre del estado Miranda, el cual fue protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 8, Tomo 21, Protocolo Primero, de donde se desprende la propiedad del ciudadano ANGEL BARTOLOME MAROTT CHACON, sobre dicho inmueble. Observa quien aquí Juzga, que el referido documento no fue impugnado, ni tachado, ni desconocido por la parte demandada, por lo que de acuerdo al artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga todo su valor probatorio. ASI SE ESTABLECE.-

d.) Copia simple del acuerdo suscrito por ambas partes del juicio, por ante la Comisión Municipal de Justicia de Paz, Medios alternos de Resolución de Conflictos, del Municipio Sucre del estado Miranda (f. 170), donde se comprometieron a respetar los derechos de cada uno. Observa ésta Juzgadora, que aún cuando dicha prueba no fue objeto de impugnación, desconocimiento, ni tacha, por los co-demandados, se aprecia que la misma, no aporta elemento alguno con lo debatido en el presente proceso, y en consecuencia se desecha la misma. ASI SE DECIDE.-

e.) En cuanto a los recibos consignados por la representación judicial de la parte actora, durante la audiencia oral y pública celebrada ante ésta Alzada, se puede apreciar, que los mismos no se corresponden con las pruebas que pueden ser admitidas en ésta Instancia, como lo son, los instrumentos públicos, las posiciones juradas y el juramento decisorio, en consecuencia, se desechan las mismas y ASI SE DECIDE.-

3.2) De las pruebas promovidas por la parte demandada
*Trajo a los autos la representación judicial de la parte demandada, tanto en la contestación de la demanda, como durante el lapso probatorio, las siguientes pruebas:

a.) Consignaron los demandados, una diversidad de planillas de depósitos bancarios, así como de planillas de transferencias electrónicas bancarias, los cuales a decir de la parte demandada, corresponde al pago de los cánones de arrendamiento que van desde el mes de marzo de 2008 hasta el 31 de octubre de 2014, y por cuanto dichos instrumentos tienen incidencia sobre lo principal de lo debatido en el presente proceso, este Tribunal emitirá el pronunciamiento correspondiente a la valoración de los mismos, en el Capítulo correspondiente al análisis del fondo de la demanda. ASI SE DECLARA.-

Seguidamente esta Superioridad, pasa a resolver el recurso de apelación ejercido por la parte actora en los siguientes términos:

4.- De la naturaleza de la relación arrendaticia del caso bajo estudio.
Lo primero que hay que establecer es la naturaleza de la relación arrendaticia, que en el presente caso se discute.
Al respecto esta Sentenciadora observa, de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de autos (f. 17-20), se lee lo siguiente: "…TERCERA: Queda expresamente convenido por las partes que el presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de SEIS (06) MESES FIJOS, y por tanto el primer lapso de vigencia comienza el día Primero (01) de abril de 2008, y vencerá el día Primero (01) de octubre de 2008, el cual podrá ser prorrogado automáticamente UNICAMENTE por SEIS (06) MESES más, siempre y cuando alguna de las partes NO MANIFESTAR A LA OTRA POR ESCRITO DE NO PRORROGARLO, con quince días de antelación por lo menos al vencimiento del primer lapso convenido o de su única prórroga (…)”.
Con respecto a este tipo de cláusulas, el doctor José Luís Varela, en su obra “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, p. 141 a 143, señala que: “el artículo 1.599 del Código Civil (establece): “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”
Continua el autor: “a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaría, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por ejemplo: una cláusula que disponga “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268, ejusdem, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente el artículo 1.599, ejusdem. (Omissis). Es posible también que las partes condicionen el desahucio a la omisión como modo de expresarlo, es decir, que la no-notificación, el silencio, dentro de un tiempo con anterioridad a la terminación del contrato, significa que el contrato locativo tácitamente se extingue, (por ejemplo: “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000 prorrogable por igual tiempo. Si el arrendador no notificare su deseo de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término fijo, este contrato se entenderá extinguido”); en el caso de la cláusula de ejemplo expuesto, el silencio del arrendador hace que el contrato no se prorrogue y expire el día del vencimiento del término fijo.”

Bajo estos parámetros, al establecer la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, que la duración del contrato es de seis (6) mese fijos, prorrogable únicamente por seis (6) meses más, término que quedó comprendido entre el 01 de abril de 2008, hasta el 01 de abril de 2.009, ambas fechas inclusive, no cabe duda que a primera impresión, es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con duración concluida. ASI SE ESTABLECE.-

5.- Del contrato por tiempo determinado con duración concluida.-
Debe apuntar esta alzada, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo es su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (dies aquo) y, asimismo el término final (dies aquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual.
El término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios. Sin embargo, durante la dinámica existencial del contrato de arrendamiento por tiempo determinado, pueden producir ciertas circunstancia que orienten esa relación locataria a otra sin determinación de tiempo, que, a consecuencia del vencimiento de la prórroga legal, si fuere el caso, y el arrendatario se quede ocupando el inmueble, sin oposición del arrendador, podría concluirse una nueva relación arrendaticia (Art. 1614 Civil), dentro de un vínculo jurídico intemporal, a consecuencia del cese de la prórroga legal.
Tales afirmaciones, son deducibles dejando transcurrir de forma irremisible el término mismo, que conduce a una virtualidad, que no es más que una nueva relación arrendaticia pero a tiempo indeterminado. La explicación ante una nueva relación insurgente, citando las palabras del doctrinario RICCI, al señalar que “(…) la renovación tácita (sic) no es la continuación del primitivo contrato, sino uno nuevo que surge de un nuevo consentimiento prestado por las partes. En efecto, la ley dice que el contrato de arrendamiento cesa de derecho a la expiración del término establecido; si pues, cesa, es absurdo hablar de su continuación, por lo que habría un nuevo contrato (Derecho Civil, t. 17, n° 80). Y agrega el auto español Luís Muñoz, citando a FELIPE CLEMENTE DE DIEGO, que la tácita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue a la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo el alcance jurídico de la tácita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato (sic). Es indispensable, afirmar tener en cuenta que la tácita reconducción es un nuevo contrato y no la prórroga del primitivo. (…)” (Comentarios a los Códigos Civiles de España e Hispanoamérica, pp. 819 y SS). (Extraído del Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Pág. 296)
De este mismo modo, nos explica el Doctor GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Cid. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen 1, Pág. 294 y SS), al considerar la tácita reconducción en los contratos de arrendamiento por tiempo determinado con duración concluida, señalando una serie de circunstancia las cuales deben ser: (i) Un Contrato por tiempo determinado con duración concluida; (ii) Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador; y (iii) el vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo determinado.
La explicación que de manera acertada, afirma el precitado autor distiende en caso que surja la intemporabilidad del contrato (relación arrendaticia insurgente, interpartes), devenido de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, pero a término concluido.

6.- De los Contratos por Tiempo Determinado y la Prórroga legal.
En materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario. Asimismo la ley de arrendamiento, consagra la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que el arrendatario pierde totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.
Esta prórroga opera ipso iure para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El artículo 39 eiusdem, consagra lo siguiente:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, en cuya circunstancia guarda relación con la disposición contenida en el artículo 1.599 del Código Civil, “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, quiere decir, que al concluir la terminación del contrato, en caso de operar la prórroga legal, es de entender, que es potestativa para el arrendatario, y obligatoria para el arrendador dentro de esa relación jurídica. Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluye una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599.7 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado -vencida o expirada la prórroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.

Establecida la naturaleza determinada de la relación arrendaticia, corresponde determinar el tiempo de la prórroga legal.
Ahora bien, observa quien aquí sentencia: (i) que la relación arrendaticia se inició el 01 de abril de 2008; ii) que la duración del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es de seis (6) meses contados a partir del 01 de abril de 2008, hasta el 01 de octubre de 2008, con una única prórroga del contrato de seis (6) meses, contada a partir del 01 de octubre de 2008, al 01 de abril de 2.009, siendo ésta última, la fecha de vencimiento del referido contrato de arrendamiento; y, (iii) que la prórroga legal, fue por un lapso de seis (6) meses, la cual concluyó en fecha 01 de octubre de 2009.

Luego, resulta cierto, que la relación arrendaticia se estableció a tiempo determinado, y que los co-demandados hicieron uso de la prórroga legal, que data desde el 01 de abril de 2009, (certus an et certus quando), hasta el 01 de octubre de 2009, por operar ipso iure, que se traduce en el término final o momento conclusivo de la relación arrendaticia.
En efecto, se desprende igualmente de las actas que conforman el presente expediente, que el arrendador ANGEL BARTOLOME MAROTT CHACON, para dar cumplimiento a lo convenido en el contrato de arrendamiento y a lo normado en la disposición contenida en el artículo 38, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, el 20 de abril de 2009, bajo el Nº 09, Tomo 29 de los Libros autenticaciones llevados por esa Notaría (f. 17-20), el cual ya fue valorado por esta Alzada, notificó a los arrendatarios, ciudadanos EDGAR JOSUE MOTTA HERRERA Y MIRNA MAGALY MOTTA LIENDO, del vencimiento del contrato de arrendamiento, así como, del lapso de la prórroga legal que les correspondía, la cual es de seis (6) meses, esto es, del 01 de abril de 2009, hasta el 01 de octubre de 2009. ASI SE DECLARA.-
Igualmente, puede apreciar esta Superioridad, que, del referido documento de notificación, se infiere, no sólo la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, y la correspondiente prórroga legal que les correspondía a los co-demandados, sino que, también se aprecia la firma de los arrendatarios en dicho documento, y su manifiesta aceptación a dicha notificación, de donde se desprende expresamente la voluntad de los inquilinos y su obligación de hacer entrega al propietario, del inmueble arrendado totalmente desocupado, el día 01 de octubre de 2009

Ahora bien, el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

Artículo 38:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado, el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de hasta un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses”.

De la norma anterior parcialmente transcrita, se puede apreciar, que la prórroga legal que les correspondía a los ciudadanos EDGAR JOSUE MOTTA HERRERA Y MIRNA MAGALY MOTTA LIENDO, es de seis (6) meses, es decir, desde el 01 de abril de 2009, hasta el 01 de octubre de 2009, tal como lo indicó la parte actora en su escrito libelar. De allí que, considera esta Juzgadora, que el arrendador demandante cumplió con sus obligaciones contractuales y legales de notificar a los arrendatarios no sólo del vencimiento del contrato de arrendamiento, sino también del respectivo lapso de prórroga que la Ley les otorga, por lo que considera esta Alzada, que de ésta manera, la arrendadora, le hizo saber a la arrendataria, su voluntad expresa de no continuar con la relación arrendaticia que venían sosteniendo desde 01 de abril de 2008, hasta el 01 de abril de 2009. ASI SE DECIDE.

7.- De la Tácita Reconducción alegada por la parte demandada.

En cuanto al alegato de que los propietarios siguieron recibiendo el pago correspondiente al cánon de arrendamiento, aún después de haberse vencido la prórroga, lo que a su decir, es una demostración palpable de esa falta de interés, y consigna recibos correspondientes, promoviendo además, la prueba de informes a la entidad Bancaria Banco Mercantil, a los fines de que ésa entidad bancaria informe y remita los movimientos bancarios de la cuenta de ahorro Nº 01050189050189040661, cuya titular es la ciudadana MARIA ELISA CHACON DE MAROTT, alegando además que en dicha cuenta se depositan y todavía ocurre así los cánones de arrendamiento por la suma de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.500,oo) mensuales, contados a partir del mes de abril de 2008, hasta el 08 de octubre de 2014, pretendiendo con dicha prueba los demandados, demostrar que siguen depositando en la referida cuenta bancaria y que la ciudadana MARIA CHACON retira dichas cantidades.
Al respecto se observa que, rielan a los folios 138 al 162, de este expediente diversas planillas de depósitos bancarios por cantidades variadas, tales como 2.800, 3.570, 2900, 600, 3.742, 7000, entre otros, emanados del Banco Mercantil, así como dos pedazos de papel, y páginas completas de impresiones que alegan los co-demandados, ser de transferencias de pago electrónicas, hechas por ellos a la cuenta de la ciudadana MARIA CHACON, comprendidas dentro del periodo del mes de abril de 2008, a octubre de 2012, así como impresiones de notificaciones de transferencia comprendidas de agosto de 2013, a mayo de 2014; Asimismo se desprende de autos, los estados de cuenta remitidos por le entidad bancaria BANCO MERCANTIL, con motivo de la prueba de informes promovida por la parte demandada, correspondientes a los meses que van de abril de 2008 a octubre de 2014.
De las pruebas anteriormente indicadas, así como de las argumentaciones de las partes realizadas en el presente proceso, puede apreciar esta Juzgadora, que el caso bajo estudio, trata de un juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal que interpuso el ciudadano ANGEL BARTOLOME MAROTT CHACON, contra los ciudadanos EDGAR JOSUE MOTTA HERRERA Y MIRNA MAGALLY MOTTA, prórroga ésta, que como ya fue señalado anteriormente, notificada debidamente por el arrendador a los arrendatarios, los cuales evidentemente hicieron uso de ella, pero llama la atención a ésta Juzgadora, que aún cuando había fenecido la duración del contrato de arrendamiento, así como el lapso correspondiente a la prórroga legal, los arrendatarios demandados, continuaron depositando en la cuenta que se había indicado en el contrato para que se realizaran los depósitos correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento, ante lo cual alegó la representación judicial de la parte actora ante esta Alzada, que los inquilinos siguieron depositando en una cuenta nómina de PDVSA, que le correspondía al difunto esposo de la única usufructuaria del arrendamiento, por sobrevivirle al arrendador de todos los depósitos que en dicha cuenta se realizan, tales como aguinaldos, bonos y todos los beneficios que por contrato de PDVSA le dan a los jubilados. Ahora bien, observa esta Juzgadora, que el hecho cierto de que los depósitos fueron realizados en la cuenta nómina donde la única usufructuaria recibe todos los beneficios que por contrato le da PDVSA a los jubilados, no puede ésta dejar de hacer uso de tales asignaciones, hasta que sea resuelta la controversia judicial aquí planteada, porque si lo hace como lo señala la parte demandada, estaría renovando automáticamente la relación arrendaticia y en consecuencia operaría la tácita reconducción, Criterio que no comparte ésta Alzada, pues de ser así, se podría incurrir en violación de algún derecho de la mencionada ciudadana, ya que como se trata de su cuenta de jubilada ésta tiene todo el derecho de realizar aquellas transacciones bancarias que considere necesarias, aunado a que de los autos, no se desprende documentación alguna, ni de los inquilinos, ni del arrendador, ni de la única usufructuaria, donde se verifique de manera expresa, o verbalmente manifestada, o de alguna otra forma, la continuación de la relación arrendaticia, o la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, y mucho menos alguna autorización dada por el arrendador, para que se siguieran depositando en dicha cuenta los subsiguientes cánones de arrendamientos al vencimiento de la prórroga legal, lo que hace concluir a ésta Juzgadora, que tal pretensión de los arrendatarios demandados, trajo como consecuencia el incumplimiento de las obligaciones contraídas tanto en el contrato de arrendamiento de marras, como en el documento auténtico, contentivo de la notificación de vencimiento del contrato de arrendamiento, lo que facultó a la parte actora a intentar las acciones pertinentes, de acuerdo al contenido de la cláusula décima tercera del aludido contrato de arrendamiento el cual establece: “El incumplimiento de una o cualesquiera de las obligaciones que por medio de este contrato de arrendamiento o por la Ley contraen “LOS ARRENDATARIOS”, da derecho a “EL ARRENDADOR”, a dar por resuelto el mismo de pleno derecho, mediante declaración de Incumplimiento, exigiendo la inmediata desocupación del inmueble e intentando las acciones judiciales tanto civiles como penales a que hubiere lugar (…)”.

Puede apreciar ésta Superioridad de lo analizado anteriormente, que antes del vencimiento del tiempo de duración del último contrato de fecha 01 de abril de 2008, el arrendador le notificó a los arrendatarios, la fecha de vencimiento de dicho contrato, y su correspondiente prórroga legal, lo cual fue aceptado por los arrendatarios en el mismo documento, de modo que, quedó expresada la voluntad del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia que éstos venían sosteniendo, así como la voluntad de los inquilinos quienes se obligaron a entregar el inmueble arrendado, una vez vencida la prórroga legal, por lo que al producirse ésa circunstancia, no puede tenerse como indeterminado dicho contrato, de allí que, al no haber operado la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, lo aplicable es la fundamentación que realizó la parte actora en su libelo de demanda, y en consecuencia es forzoso considerar que tales defensas son impertinentes y declarar impertinentes las pruebas presentadas por la representación judicial de la parte demandada relativas a los depósitos y transferencias bancarias por ellas realizadas, en virtud de que el presente proceso trata de un juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal y no por falta de pago de los cánones de arrendamiento. ASI SE DECIDE.-

Así las cosas, observa ésta Superioridad, que los arrendatarios demandados, no lograron demostrar a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.534 del Código Civil, que había cumplido con sus obligaciones contractuales, establecidas en la cláusula tercera, y específicamente, en la entrega del inmueble arrendado una vez terminado el contrato de arrendamiento y su correspondiente prórroga legal, de seis (6) meses, que le fuera concedida, es decir desde el 01 de abril de 2009, al 01 de octubre de 2009; por lo que ante tal incumplimiento, considera quien aquí juzga, que se debe ejecutar lo peticionado por la actora en su libelo de demanda, y lo convenido en la cláusula décima segunda, relativa al retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado, que compromete a la arrendataria a pagar la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,oo), por cada día de retardo por concepto de daños y perjuicios, los cuales derivan de la no entrega del inmueble en su oportunidad correspondiente, así como lo convenido en la cláusula décima tercera de dicho contrato, es decir, que ante el incumplimiento por parte de los arrendatarios de cualquiera de sus obligaciones contraídas en dicho contrato, da derecho al arrendador a dar por resuelto de pleno derecho dicho contrato mediante la declaración de incumplimiento y a exigir la inmediata desocupación del inmueble y a ejercer las acciones legales a que hubiere lugar, quedando obligados los arrendatarios al pago íntegro de las pensiones de arrendamiento correspondientes al plazo que en el momento de la recepción del inmueble estuviere insolutas y las que falten hasta el vencimiento del término del contrato, pues a todas luces, la voluntad expresada en el referido contrato de arrendamiento, es la de haber celebrado un contrato a tiempo determinado, circunstancia que no puede desconocerse. ASI SE DECIDE.-
De manera pues, concluye quien juzga que en este caso, el reclamo que hace la parte accionante ciudadano ANGEL BARTOLOME MAROTT CHACON, por intermedio de sus apoderados judiciales, al exigir el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, cumple con los extremos previstos en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (actualmente artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial), y en consecuencia, es evidente que la acción escogida por la demandante resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues la parte demandada, no logró probar durante la secuela del proceso, nada que le favoreciera con respecto a ésta causa. Por tal motivo, y en virtud de la declaratoria anterior resulta forzoso para quien aquí suscribe, declarar que la Apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia definitiva dictada el 21 de enero de 2015 (f. 261-269), por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, resulta PROCEDENTE, y ASI SE DECLARA.-
IV. DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 22 de enero de 2015 (F. 271), por la abogada ELEONOR ALEGRETT ARENAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva proferida en fecha 21 de enero de 2015 (f. 261-269), por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró que declaró Sin Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, intentara el ciudadano ANGEL BARTOLOME MAROTT CHACON, contra los ciudadanos EDGAR JOSUE MOTTA HERRERA Y MIRNA MAGALLY MOTTA.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, intentada el ciudadano ANGEL BARTOLOME MAROTT CHACON, contra los ciudadanos EDGAR JOSUE MOTTA HERRERA Y MIRNA MAGALLY MOTTA. En consecuencia, Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el siguiente inmueble: “Apartamento Nº 41-V, ubicado en el Piso 4, Edificio denominado Venezuela, del Conjunto Residencial Las Repúblicas, situado entre la Avenida Guaicaipuro y las calles Paramacay, Guarani y Manaure, de la Urbanización El Llanito, Municipio Petare del Distrito Sucre del estado Miranda”. Asimismo, se condena igualmente a los co-demandados a pagar a la parte actora la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,oo) diarios, contados a partir del 01 de octubre de 2009, fecha en que venció la prórroga legal y los arrendatarios debían entregar el inmueble arrendado, por concepto de la penalidad contenida en la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento demandado, hasta la entrega definitiva de dicho inmueble.
TERCERO: Se REVOCA la sentencia apelada.
CUARTA: Se condena en las costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA, y BAJESE EL EXPEDIENTE EN SU OPORTUNIDAD.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Diecinueve (19) días del mes de marzo del año dos mil quince (2.015). Años: 205° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZ,

Dra.. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las tres y veinte la tarde (3:20 pm).
LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.

IPB/MAP/dámaris
Exp. N° AP71-R-2015-000114
Cumplimiento de Contrato Arrend./Def.
Materia: Civil